2023年房地產(chǎn)估價師考試真題答案

202３年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試——房地產(chǎn)基本制度與政策試卷一、單項選擇題(共40題,每題0．5分。每題的備選答案中只有一個最符合題意,請在答題卡上涂黑其相應的編號。）1、《國務院關(guān)于進一步深化城鄉(xiāng)住房制度改革加快住房建設的告知》決定，從(Ｃ)開始，全國城鄉(xiāng)停止住房實物分派，實行住房分派貨幣化。?Ａ．1９９7年下半年?B．1９9８年上半年

C．19９８年下半年

D．199９年２、下列用地中,不宜劃撥供應的是（C）。

A.部隊伙房建設用地

B.工商管理所辦公樓建設用地

C.上市公司保衛(wèi)科值班室建設用地

D.科技博物館擴建項目建設用地3、土地使用權(quán)出讓協(xié)議由（D)與土地使用者簽訂。?A．市人民政府?B．縣人民政府

Ｃ．省人民政府土地管理部門

D.市、縣人民政府土地管理部門4、土地使用權(quán)出讓協(xié)議約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應當至遲于屆滿前(D)申請續(xù)期。?Ａ.１5日?Ｂ．3個月?C．6個月

D.1年5、拆除租賃房屋時,假如被拆遷人與承租人未就解除租約達成協(xié)議,房屋拆遷補償方式是(C)。?A.面積結(jié)算

B．貨幣補償?C.產(chǎn)權(quán)調(diào)換

Ｄ．貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換６、拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，補償方式為(B）。

A．產(chǎn)權(quán)調(diào)換

B．貨幣補償

Ｃ．產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償?D.不予補償7、某開發(fā)公司經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準變更規(guī)劃設計方案,導致商品房戶型發(fā)生變化,并在1０日內(nèi)書面告知了買受人,買受人接告知后未作表達，２個月后買受人提出退房，按規(guī)定買受人(A)。

A.有權(quán)退房，但應承擔違約責任

B.有權(quán)規(guī)定開發(fā)公司承擔違約責任

C．有權(quán)規(guī)定開發(fā)公司補償損失

Ｄ．無權(quán)退房8、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起（A）日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。?Ａ．30

Ｂ．４５?Ｃ．60

D.909、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》擬定的城市規(guī)劃區(qū)是指(D)因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。

A．城市市區(qū)、郊區(qū)

B.城市市區(qū)、城市行政區(qū)域內(nèi)?Ｃ．城前市區(qū)、郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)

D.城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)10、某縣是國家級歷史文化名城,該縣單獨編制的歷史文化名城保護規(guī)劃，應報(D)審批。

A.上一級城市人民政府

B．省人民政府?C.國務院

D.建設部、國家文物局1１、建設單位領取施工許可證后，因故不能按期開工，可申請延期，延期（C）。

A.以一次為限,不超過3個月?B．以一次為限，不超過６個月?C．以兩次為限,每次不超過3個月?D．以兩次為限,每次不超過6個月12、按照《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》的規(guī)定,住房置業(yè)擔保公司提供的擔保是（C)擔保。?A．一般保證?B．貸款人、保證人分擔責任的比例保證

C．連帶責任保證

D．信譽保證１3、下列有關(guān)住房置業(yè)擔保公司的表述中,不對的的是(B)。?A.有不少于1００0萬元人民幣的實有資本?B.貨幣形態(tài)的實有資本只能存入城市房地產(chǎn)行政主管部門指定的國有獨資銀行?C．設立擔保公司,應當報經(jīng)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并經(jīng)城市人民政府批準后，方可向工商行政管理部門申請設立登記?D．一個城市原則上只設一個擔保公司14、下列有關(guān)房地產(chǎn)抵押的表述中,不對的的是(D)。

A．以兩宗以上房地產(chǎn)沒定同一抵押權(quán)的,可以視為同一抵押物?B．預購商品房貸款抵押的,商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證?C．抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押協(xié)議約定的內(nèi)容不一致的,以登記記載的內(nèi)容為準

Ｄ.鄉(xiāng)、村公司廠區(qū)內(nèi)大宗無地上建筑物的空閑土地使用權(quán)可以單獨設定抵押15、下列有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中,對的的是(Ｄ）。

A.新建的房屋,申清人應當在房屋竣工后60日內(nèi)向登記機關(guān)提出申請?Ｂ．城郊農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有成員集體轉(zhuǎn)為城鄉(xiāng)居民，原集體土地所有轉(zhuǎn)為國有土地,原集體土地上的房屋權(quán)利人應當自這一事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請登記?Ｃ.房屋權(quán)屬登記機關(guān)自受理登記已申請之日起１0日內(nèi)應當決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的,應當書面告知權(quán)利人或權(quán)利申請人

D．房屋權(quán)屬證書遺失的,權(quán)利人應當及時登報聲明作廢,并向登記機關(guān)申請補發(fā)，登記機關(guān)應當作出補發(fā)公告，經(jīng)6個月無異議的方可予以補發(fā)房屋權(quán)屬證書16、下列有關(guān)丘的表述中,不對的的是(Ｃ)。

Ａ．一個地塊屬于一個產(chǎn)權(quán)單元時稱為獨妒丘?B．房地產(chǎn)權(quán)屬檔案中,房地產(chǎn)卡片一般按丘的順序填制?C.組合丘一定大于獨立丘

D.房屋權(quán)屬證書中應注明丘號17、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)的規(guī)定中,不對的的表述是(C)。?A．未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價帥名義從事估價業(yè)務的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令其停止違法活動,并可處以違法所得3倍以下但不超過３萬元人民幣的罰款

B．房地產(chǎn)估價師準許別人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)。估價師業(yè)務,沒有違法所得的,由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令其停止違法活動,并可處以１萬元以下的罰款

C.中介服務人員索取別人則物或者非法收受別人財物,故意提供虛假評估報告，情節(jié)嚴重的,處5年以上２023以下的有期徒刑，并處罰金?Ｄ.中介服務人員嚴重不負責任,出具的評估報告有重大失實,導致嚴重后果的,處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金18、三級房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，其專職房地產(chǎn)估價專業(yè)人員占職工總數(shù)的(D)以上。

A．40％?B．50%?C.6０％

D．70％19、物業(yè)管理的招標方式通常采用（B）。?A．公開招標、委托招標

B.公開招標、邀請招標?C．邀請招標、協(xié)議招標?D.委托招標、協(xié)議招標20、業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,結(jié)余維修基金（B)。

A.按業(yè)主個人繳存比例退還給業(yè)主

B.不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶

C．上交房地產(chǎn)行政主管部門

D．由轉(zhuǎn)讓雙方協(xié)商２1下列表述中，對的的是(C)。?A.凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的課稅對象（外國人除外)?Ｂ．房產(chǎn)稅、土地使用稅是比例稅率，土地增值稅則是累進稅率建設工程教育網(wǎng)信息?C．耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人征收的一種稅，但炸藥庫用地應當免稅

D.契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時,對產(chǎn)權(quán)出售人征收的一種稅,其稅率為３%~5%22、20２3年某房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)年應納稅所得額為99８７２元人民幣,應按(C）計征公司所得稅。

A．1１％

B.1８％?Ｃ.27%

D．33％2３、下列房產(chǎn)中,可免征房產(chǎn)稅的是(D)。?A.個人所有的黃業(yè)用房

Ｂ.軍隊出租的房產(chǎn)?Ｃ.學校必辦的工廠?D．公司辦的各類學校自用的房24、我國己初步形成(D）的住房金融體系。?A．商業(yè)性?B.政策性

C．商業(yè)性為主、政策性為輔

Ｄ．商業(yè)性和政策性并存25、下列關(guān)于收入效應、價格效應和替代效應關(guān)系的表述中,對的的等式是（B)。?A.收入效應=價格效應+替代效應

B．價格效應＝替代效應+收入效應

C.替代效應=收入效應+價格效應?D．替代效應＝收入效應-價格效應2６、在總產(chǎn)量曲線上，邊際產(chǎn)量達成最大值的點為(C)。

A.該曲線由向上凸轉(zhuǎn)為向下凹的拐點

B．該曲線由向上凸轉(zhuǎn)為向下凸的拐點?C．該曲線由向上回轉(zhuǎn)為向下凹的拐點

D．該曲線由向上回轉(zhuǎn)為向下凸的據(jù)點2７、當房地產(chǎn)的需求和供應同時減少后,以下能反映市場均衡價格變化的選項是(D)。?A.均衡價格上升?B.均衡價格下降?Ｃ．均衡價格不變?D．取決于供應和需求變動的程序２8、民間個人之間借貸往來作為一種信用形式，存在的局限性重要表現(xiàn)在(C）。?A．資金供求雙方直接形成債權(quán)、債務關(guān)系,債務人在經(jīng)營上會產(chǎn)生較大的壓力?B.融資雙方在資金數(shù)量、期限、利率等方面受到的限制比銀行信用少?Ｃ．融資雙方在資金數(shù)量、期限、利率等方面受到的限制比銀行信用多

D.資金供求雙方直接聯(lián)系,這種直接協(xié)商方式難以滿足各自的需要29、在平均利潤率一定的情況下，當借貸資本供應大于需求時，利率將(B)，

Ａ.上升?B.下降

C.不變

D.難以擬定30、將商業(yè)保險分為財產(chǎn)保險、人身保險、責任保險和信用保證保險是按照(A)不同而劃分的。

A.被保險標的

Ｂ.保險資金來源?C.保險的實行方式?D．保險責任承擔的順序31、產(chǎn)生保險利益的前提是(Ｃ)。

A.保險協(xié)議?Ｂ．保險損失?Ｃ．保險標的?D.保險義務32、下列證券中，風險最小的是（A)。?A．債券?B．普通股

C.優(yōu)先股?D.投資基金證券33、關(guān)于下表中的數(shù)據(jù)表述對的的是(B)。123456７89109810110110110１９910297１０299A.上述數(shù)據(jù)的眾數(shù)為10０

Ｂ.上述數(shù)據(jù)的眾數(shù)為101

Ｃ．上述數(shù)據(jù)的算術(shù)平均數(shù)為10１

Ｄ．上述數(shù)據(jù)的中位數(shù)為101３4、某公司總資產(chǎn)為１50萬元人民幣，負債30萬元,資本公積1０萬元，留存收益１０萬元，編余公積5萬元，則該公司的實收資本為(B)萬元。

A．９5

Ｂ.１０0

Ｃ．１２0?Ｄ．17535、屬于反映會計主體某一時點財務狀況的報表是(A）。?A.資產(chǎn)負債表

B．損益表?Ｃ．鈔票流量表?D．利潤分派表36、反映公司長期償債能力的指標是(C）。?A.流動比率

B．速動比率

C．資產(chǎn)負債率

D.存貨周轉(zhuǎn)率3７、建設工程規(guī)劃許可證是（A）行政主管部門實行城市規(guī)劃、按照城市規(guī)劃規(guī)定管理各項建設活動的重要法律憑證。

A.城市規(guī)劃

Ｂ．城市建筑管理?C．土地管理

D.房地產(chǎn)管理3８、某項目施工圖設計階段,根據(jù)施工圖紙測算和擬定的工程造價，稱為（C)。

A．概算造價

Ｂ．投資估算?Ｃ．預算造價?D．結(jié)算價３9、土建工程計劃利潤的計算基數(shù)是(D)。

Ａ．人工費

B．真接工程費?Ｃ.間接費

D．直接工程費+間接費40、房產(chǎn)分戶留作為房屋權(quán)屬證書附圖時,圖中應標注(D)。?Ａ．相鄰土地的權(quán)利界線?Ｂ．海拔高程?Ｃ．用地面積的分攤系數(shù)?D．套內(nèi)建筑面積與共有分攤面積二、多項選擇題(共15題,每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意,請在答題卡上涂黑其相應的編號。所有選對得2分;錯選或多選均不得分；少選且選擇對的的，每個選項得0．５分。）1、下列情形中，可以不辦理出讓手續(xù)的有(ABＥ)。?A.民政局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給交通局指揮中心

B．林業(yè)局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給私立中學作教學樓?Ｃ.私有住宅轉(zhuǎn)讓后改為副食品加工車間

D.職工已購公有住房初次上市轉(zhuǎn)讓

E.國有公司按國家住房制度改革政策出售公有住房2、國家無償收回劃撥土地使用權(quán)的因素有(ABD）。

A.土地使用者自動放棄土地使用權(quán)

Ｂ．礦場、機場等核準報廢土地?Ｃ.非法轉(zhuǎn)讓土地?D．不按批準用途使用土地?E.轉(zhuǎn)讓時未補交土地使用權(quán)出讓金或土地收益3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定應辦理備案的情形有(AＢC)。?A.設立房地產(chǎn)開發(fā)公司

B．簽訂商品房預售協(xié)議?C．簽訂房屋租賃協(xié)議?D.簽訂土地使用權(quán)出讓協(xié)議

E.簽訂房屋拆遷補償安頓協(xié)議４、下列情形中,屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的有(ＡＢD)。

Ａ.房地產(chǎn)買賣

B．房地產(chǎn)入股?C.房地產(chǎn)繼承

D．房地產(chǎn)抵債?Ｅ.房地產(chǎn)典當５、下列有關(guān)房屋建筑面積計算的表述中,對的的有(BD)。

A．層高不超過２.20m(含2.2m）的永久性建筑不計算建筑面積

B．大廳內(nèi)的回廊部分,層高在2.２0m以上的，按其水平投影面積計算建筑面積?Ｃ．與兩邊房屋相連無上蓋的架空通廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積

D．無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算建筑面積

E．突出房屋墻面的無柱雨篷按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積６、下列有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中,對的的有(ABＥ）。

A.房屋所有權(quán)人與該房屋占用范圍內(nèi)土地的使用權(quán)人,除法律、法艦另有規(guī)定的外,必須同屬一個法人或自然人

Ｂ.房屋權(quán)屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、記錄、運用，通常稱為房屋權(quán)屬檔案工作的六個業(yè)務環(huán)節(jié)?C．房地產(chǎn)面積測算為提高精度,邊長取至0．0０１，但面積擬定最后取至小數(shù)點后兩位，即0.01ｍ2?D．臨街底層經(jīng)營性房屋的土地使用權(quán),涉及門前人行道的部分分攤面積的土地權(quán)

Ｅ．房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記建設工程教育網(wǎng)信息７、物業(yè)管理經(jīng)費的來源除了物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營的收入和利潤外,還涉及(ABCE)。

Ａ.定期收取的物業(yè)管理服務費

B.物業(yè)共有部位共有設施設備裝修基金?C.政府的扶持

D.對長期拖欠物業(yè)費業(yè)主的罰款?E．開發(fā)建設單位給予一定的支持8、下列有關(guān)稅收的表述中,對的的有(CＥ）。?A．財政局對外出租的經(jīng)營用房免征房產(chǎn)稅

B．集體土地使用人無須繳納土地使用稅?Ｃ．用耕地建鄉(xiāng)政府辦公樓應繳納耕地占用稅?D．土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)?E．因地震毀壞住房而重新購買住房的免征契稅９、下列行為中,應當繳納契稅的有(AＣD)。?A.房屋贈與

B．房屋繼承?Ｃ．以土地、房屋權(quán)屬抵債

D.以土地、房屋權(quán)屬投資、入股

E．房地產(chǎn)抵押1０、下列關(guān)于價格彈性的表述中,對的的有(ADE)。

A.供應價格彈性一般為正值

B．當供應價格彈性為無窮時,稱供應完全無彈性?Ｃ.需求價格彈性永遠為負值

D.需求價格彈性為無窮時，稱需求有完全彈性

Ｅ.一般來說，時間越長,需求和供應都越有彈陸11、保險的基本職能是指保險在一切經(jīng)濟條件下均具有的職能,包恬(ＡC)。?Ａ．分散風險職能?Ｂ.融通資金職能?C．組織經(jīng)濟補償

D.防災防損職能

E.分派職能12、對今年參與全尉房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的人員進行記錄，則（ＢC）。

Ａ.所有參與考試人員為總體單位

B．所有參與考試人員為統(tǒng)汁總體

C．你作為考生是總體單位

D.你作為考生是個體?Ｅ.你的年齡是一個品質(zhì)標志１3、下列財務指標巾,反映公司營運能力的有(BCDE)。?Ａ．資產(chǎn)負債率?Ｂ.存貨周轉(zhuǎn)率

C．存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)

Ｄ．應收賬款周轉(zhuǎn)率

E.應收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)14、下列選項中,屬于違法建設的工程有（ACDＥ)。?A.未取得建設工程規(guī)劃許可證的建設工程?B.臨時建設工程?C．違反建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定的建設工程?D．城市規(guī)劃行政主管部門不按照法律規(guī)定批準建設的項目?E．擅自變更批準的規(guī)劃設計圖紙的建設工程15、下列關(guān)房產(chǎn)圖的表述中，對的的有(ABＤ)。?A.房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖,其比例尺一般為1：５00

B.房產(chǎn)分丘圖能反映丘內(nèi)所有房屋及其用地情況等各項房地產(chǎn)要素

Ｃ.房產(chǎn)分戶圖是表達房屋建筑結(jié)構(gòu)的細部，比例尺一般為1：100

D.房產(chǎn)分戶因是分丘圖的局部明細圖?E.分丘圖是測繪分戶圖和分幅圖的基礎資料三、判斷題（共4０題,每題０.５分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應的符號,用“√”表達對的,用“×”表達錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣0.5分,本題總分最多扣至零分。)1、中國傳統(tǒng)的城市土地使用制度，是對土地實行行政劃撥、無償無限期使用、嚴禁土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。（對)2、國家實行土地登記制度，應由縣級以上人民政府±地管理部門剝所管轄的土地進行登記造冊。(錯）3、征用農(nóng)用地的，應先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，再辦理征地審批手續(xù)。(錯)4、經(jīng)濟合用住房建設用地采用劃撥方式供應。(對)５、房屋拆遷時，拆遷期限不能超過搬遷期限。(錯)6、拆除代管房屋、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋、己設定抵押權(quán)的房屋.依法均須辦理公證手續(xù)。(錯)7、城市房屋拆遷主管部門一般不得接受房屋拆遷委托，但縣級以上人民政府為對外招商引資而特別委托的除外。(錯)８、房地產(chǎn)廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的,可以不必注明開發(fā)公司名稱。(對)9、房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)文化教育設施及其他市政條件等，如尚處在規(guī)劃或建設階段，必頒在廣告中注明。(D)１0、經(jīng)有關(guān)部門批準，建筑藝術(shù)造型有特殊規(guī)定的,對建設工程的勘察、設計可以不招標,采用直接發(fā)包。(D)11、注冊監(jiān)理工程師的工作內(nèi)容是控制所監(jiān)理工程的投資.其目的是投資越省越好。(C)１2、建設工程發(fā)生質(zhì)量事故,有關(guān)單位應當在24小時內(nèi)向本地建設行政主管部門報告。(Ｄ）13、房屋租賃協(xié)議期限不得超過2０23,所以租期滿2023的承租戶無權(quán)繼續(xù)承租。(Ｄ)14、房地產(chǎn)抵押協(xié)議簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財產(chǎn)。（C）15、抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅，因滅失所得的補償金,應當作為抵押財產(chǎn)。（D)１6、建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務的設備、管理用房，為不應分攤的共有建筑面積。(D)17、注銷房屋權(quán)屬證書，登記機關(guān)須收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證書,以免貽害別人。(D）18、房屋內(nèi)的大廳層高超過44０m的,按其水平投影面積的2倍計算建筑面積。(Ｃ)1９、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級每2年審驗一次,合格的原資格等級可再延期2年。(C)２0、中介服務費必須由中介服務機構(gòu)統(tǒng)一收取,并給繳費人開具發(fā)票或收據(jù)。(Ｃ)21、社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特性。（D)2２、開放性住宅社區(qū)公共|生服務收費應不含保安費。(Ｃ）2３、單位按照國家和地方政府規(guī)定的比例為職工繳付的住房公積金，免征個人所得稅。（D）24、居民個人擁有的普通住宅,在轉(zhuǎn)讓時暫減半計征土地增值稅。(C)25、邊際成本從遞減轉(zhuǎn)入遞增恰好與邊際產(chǎn)量從遞增轉(zhuǎn)入遞減相相應，邊際成本曲線的最低點正好相應于邊際產(chǎn)量由遞增轉(zhuǎn)為遞減的轉(zhuǎn)折點。(Ｄ)26、完全競爭市場通過各廠商平均成本最低實現(xiàn)社會成本最低。(C）27、由銀行發(fā)行的大額存款單是直接金融工具的一種重要形式。（Ｃ)2８、外擴買賣雙方在成交后的7個營業(yè)日內(nèi)辦理交割手續(xù)的外匯交易方式稱為現(xiàn)匯交易。(C)２9、對于政策性保險,在保險費的繳納和保險金的給付方面，不遵循利益對等的原則。(D)3０、保險的近因原則中所說的近因是指對保險標的損失起決定作用的因素,是直接或間接導致保險標的損失的因素。(C)3１、證券的價格由貨幣使用中產(chǎn)生的收益與社會借貸資金利率之間的比率所決定。（D)32、基金公司將所有的各種基金作為所有運營資本。(C)３3、在一個較長時期中,不規(guī)則波動的隨機因素往往可以互相抵消。（D)34、擴大時距法是通過擴大動態(tài)序列各項指標所需的時間，從而清除因時距短而使各指標受偶爾因素影響所引起的波動，以便更好地反映現(xiàn)象發(fā)展變動總趨勢的方法。(D)3５、中美合資公司可以選擇用美元作為記賬本位幣,相應財務會計報告也可以提供應國境內(nèi)的使用者。(C）36、只有取得所有權(quán)的資產(chǎn)才可列入公司資產(chǎn)進行核算。(Ｃ)３７、在編制控制性具體規(guī)劃過程中，容積率可根據(jù)需要制定下限和上限。容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)導致的土地浪費。(Ｄ)38、磚墻的厚度尺寸為４９0mm。(D）３9、對建筑裝飾材料使用效果進行評價時，考慮建筑材料的經(jīng)濟性要有一個總體觀念,既要考慮裝飾工程一次性投資的多少,又要考慮售后服務的質(zhì)量好壞。(C)4０、同一般測繪比較,房地產(chǎn)測繪精度規(guī)定較高，商品房竣工后，商品房面積必須據(jù)實測算，小能直接從圖上量取。(Ｄ)四、綜合分析題(共3失題1５小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意,請在答題卡上涂黑其相應的編號。所有選對的、得２分：錯選或多選的、不得分:少選且選擇對的的，每個選項得0．5分。)(一)

甲房地聲開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)于２0２３年12月設立，注冊資本為1０00萬元人民幣。202３年1月,甲公司決定開發(fā)一商品住宅社區(qū)，項目總投資８00０萬元,并以出讓方式取得了該土地使用杈。甲公司在該社區(qū)開發(fā)過程中，以在建工程抵押貸款籌措建設資金。2023年７月，甲公司將該項目轉(zhuǎn)讓給乙公司。2023年9月,乙公司完畢該社區(qū)開發(fā),并通過綜合驗收。1、甲公司目前的房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)等級應當為(ＣD)。?A．二級

Ｂ.三級?C.四級

Ｄ．暫定2、甲公司擬定該房地產(chǎn)升發(fā)項目,應當符合(ＡＢＤ)。?A．土地運用總體規(guī)劃?B．年度建設用地計劃?C.年度建設投資計劃

D．房地產(chǎn)開發(fā)年度汁劃３、甲公司開發(fā)該社區(qū)的資本金不得低于(A）萬元人民幣。

Ａ．160０

B.２400?C.２80０?Ｄ.3２004、下列關(guān)于甲公司以在建工程抵押和項目轉(zhuǎn)讓的表述中，對的的有(B？)。?A．在建工程抵押登記屬于土地使用權(quán)變更登記

B.在建工程抵押是指以依法取得的土地使用權(quán)連同在建工程已投八的資產(chǎn)沒定抵押

C.甲公司投入資金達成1６０0萬元即硼J轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開發(fā)項目?D.受讓該房地產(chǎn)開發(fā)項目的乙公司，可以不具有房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)5、住宅社區(qū)竣工綜合驗收的內(nèi)容有（ACD)。

A．城市規(guī)劃和設計條件的貫徹情況?B.項目手冊記錄的項目進展情況

C.拆遷安頓方案的貫徹情況

D．物業(yè)管理的貫徹情況(二)

在職職工李某以抵押貸款方式在甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)開發(fā)S住宅社區(qū)預購一套商品住房。2023年8月,李某與甲公司簽訂了購買該套商品住房的預售臺同,預售臺同中列房屋建筑面積僅約定房屋建筑面積１00m2，每平方米建筑面積的價格300０元。2０２3年2月，S住宅社區(qū)綜臺驗收合格并交付使用經(jīng)房屋權(quán)屬登記機關(guān)確認,李某所購商品住房的套內(nèi)建筑面積為95ｍ2，成套住房所在樓共有20套住房,套內(nèi)建筑面積總計3000/ｍ2,需分攤的共有建筑面積為450m2。2023年３月,李某將房屋出租給土某。2023年8月,王某將房屋轉(zhuǎn)和給張某。6、下列關(guān)于李某抵押貸款購房的表述中，對的的有(B)。

Ａ．李某不可以選擇住房公積金貸款療式

B.甲公司開發(fā)的S住宅社區(qū)必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證，李某方可辦理預售商品房抵押貸款

C.預售商品房抵押.購房者獲得的只是債權(quán),而不是房屋所有權(quán),尚不需辦理抵押登記

D.預售商品房抵押自房屋交付使用時生效7、李某實際應支付的房價為(Ｃ)萬元。?A．２8．50?B.3０.00?C．30.90?Ｄ.32.768、李某出租該套住房，應繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅的稅率分別為(Ａ)。

A.3%、４％、10%

B.３％、5％、18％

C．４%、3%、１０％

D．３％、３％、２７％9、下列關(guān)于王某轉(zhuǎn)租該套住房的表述中，對的的有（AＤ)。

Ａ．王某轉(zhuǎn)租該套住房,必須經(jīng)李某批準?B．王某已支付房租給李某，故李某不可以從房屋轉(zhuǎn)租中獲益

C．李某與王某簽訂的房屋租賃協(xié)議已登記備案，王某與張某簽訂的房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議不必登記備案

Ｄ．房屋轉(zhuǎn)租期間,轉(zhuǎn)租協(xié)議隨原租賃協(xié)議解除而解除(三)?甲房地產(chǎn)估價有限責任公司（以下簡稱甲公司)于2０2３年6月由８名具有房地產(chǎn)估價師資格者共同出資設立，注冊資本為2０0萬元人民幣。甲公司2023年經(jīng)營收入85萬元．但由于初創(chuàng)時期成本支出較大,該年度正常利潤為10萬元。２02３年、2023年分別實現(xiàn)稅后利潤30萬元和5０萬元。202３年6月,甲公司股東會作出兩項決定:一是采用分期付款方式購買公司辦公用房;二是自2023年7月起，按營業(yè)收入的２％購買保險。20２3年7月，甲公司與某保險公司簽訂協(xié)議,通過定期購買保險，由保險公司承擔甲公司評估業(yè)務中因過失或疏忽導致別人經(jīng)濟損失應負的經(jīng)濟補償責任。2０23年8月，甲公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司達成協(xié)議，購買其2０0m２寫字樓用于辦公，分三年三期所有付清房款。10、根據(jù)經(jīng)濟學原理,甲公司２0２3年的經(jīng)濟成本為(B)萬元。

A.75?B．85

Ｃ．20０?Ｄ．２85１1、甲公司采用分期付款方式向乙房地產(chǎn)開發(fā)公司購買寫字樓的信用形式屬于(B)。

Ａ.銀行信用

B．商業(yè)信用?C．國家信用?Ｄ．民間信用12、甲公司向某保險公司所購買的保險屬于(D)。

Ａ.信用保證保險?B．財產(chǎn)保險?C．人身保險

D．責任保險１3、按照《中華人民共和國公司法》規(guī)定，2０2３年來甲公司所提取的法定公積金累計達成（Ｄ)萬元。

A.３

B．４

C.5

D.8１4、甲公司按營業(yè)收入的2%購買保險,該2％屬于(B?)。?A.絕對指標

B．相對指標

Ｃ.平均指標

D．變異指標1５、甲公司收入(BD)。

Ａ．只也許導致其資產(chǎn)增長?Ｂ.也許導致其負債減少?C．不也許引起其銀行存款和鈔票同時增長?D．導致其所有者權(quán)益增長?參考答案一、單項選擇題０1、Ｃ02、C03、D０４、D05、C06、Ｂ０7、A0８、Ａ09、D1０、D11、C12、C13、B14、D15、D16、C17、C1８、D1９、B２0、B21、C22、C２3、Ｄ24、D25、Ｂ26、C27、D２８、C２9、B30、A31、Ｃ3２、A33、Ｂ３4、B３5、A３6、C37、A38、C39、D４0、D二、多項選擇題0１、ＡBE0２、ＡBD０3、ABC0４、ABＤ05、ＢＤ0６、ABE０7、ABCE0８、CＥ０９、ＡＣD1０、ADＥ11、ＡC12、BC１3、BCDE14、ACDＥ15、ABD三、判斷題０１、√０２、×０3、×０4、√０5、×06、×07、×08、√0９、√10、√11、×12、√13、√14、×1５、√1６、√１7、√18、×１9、×２0、×21、√２2、×23、√2４、×25、√２6、×27、×28、×29、√30、×31、√３2、×33、√34、√3５、×36、×３7、√38、√3９、×40、√

四、綜合分析題０１、CD02、ＡBD03、A04、805、AＣD０６、Ｂ07、C０８、A0９、ＡＤ１0、B1１、Ｂ1２、Ｄ13、D14、81５、ＢＤ202３房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試真題及答案一、綜合分析?1、

某工廠為公司改制進行資產(chǎn)重組,委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載,該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房,另一幢原為廠房,后自行改為辦公樓用于出租。

應根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價（）。

A．根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進行估價?B．根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進行估價?C.根據(jù)公司改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬擬定的用途進行估價

D．根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價

2、某工廠為公司改制進行資產(chǎn)重組,委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房,另一幢原為廠房,后自行改為辦公樓用于出租。

將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?應通過(）途徑。?A．自行改變?B.經(jīng)上級主管部門批準改變

Ｃ.經(jīng)政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續(xù)?D．經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準,并按法定程序辦理變更手續(xù)

3、某工廠為公司改制進行資產(chǎn)重組,委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載,該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房,后自行改為辦公樓用于出租。

該工廠若將該兩幢房屋投?；馂碾U，則其為保險目的評估的價值應為（)。

Ａ．該兩幢房屋的正常市場價值

B．該兩幢建筑物的重新建導致本

C.該兩幢建筑物的重新建導致本結(jié)合成新折扣后的價值?Ｄ.該兩幢建筑物的重新建導致本結(jié)合成新折扣后的價值加上土地的價值

4、甲方（開發(fā)公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）８層共5０00平方米的商品房。至1993年1２月止甲方共支付乙方工程款15００萬元,此時A座建至4層,B座建到5層,工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛,甲方認為工程款實際發(fā)生1４0０萬元，乙方應返還1０0萬元；乙方則認為工程款實際發(fā)生1５８０萬元,甲方尚應再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構(gòu)對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。

擬定評估結(jié)論的依據(jù)應是(）。

A.以1500萬元作為評估值?B．以（１40０+1５8０)÷2=1490萬元作為評估值

C．以1９95年7月的預算定額、材料差價等資料為依據(jù),按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值。?D．以１993年７月至1２月的預算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值。?５、甲方(開發(fā)公司）于１993年7月委托乙方(建筑公司)建造兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5００0平方米的商品房。至1993年１2月止甲方共支付乙方工程款15０0萬元，此時Ａ座建至４層,B座建到5層,工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實際發(fā)生１40０萬元,乙方應返還100萬元；乙方則認為工程款實際發(fā)生15８0萬元,甲方尚應再付８0萬元。雙方爭執(zhí)不下,至1９95年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構(gòu)對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。?假如該開發(fā)公司擁有所有合法開發(fā)手續(xù),欲將整體項目轉(zhuǎn)讓，則估價時點應為(）。

A.1９9３年1２月

Ｂ．1９9５年7月

C．項目轉(zhuǎn)讓日期

Ｄ．項目建成日期?６、甲方（開發(fā)公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。至199３年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層,B座建到5層,工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實際發(fā)生１400萬元，乙方應返還100萬元;乙方則認為工程款實際發(fā)生15８0萬元，甲方尚應再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至19９5年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構(gòu)對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。

該商品房預計１998年5月建成，要估測建時的售價,則估價對象狀況和房地產(chǎn)市場情況應是（）。

Ａ．估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為19９5年5月的狀態(tài)?B.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為19９8年5月的狀態(tài)

C．估價對象狀況為1998年５月的狀態(tài),房地產(chǎn)市場情況為19９5年7月的狀態(tài)?D.估價對象狀況為19９5年５月的狀態(tài),房地產(chǎn)市場情況為1998年5月的狀態(tài)

7、某酒店一樓有一空調(diào)機房，建筑面積250m2。空調(diào)主機19９0年購入，當時購入價格為５00萬元,同型號空調(diào)主機已累計折舊２２5萬元,市場價值為250萬元，拆除費用為5萬元。如改換新式空調(diào)主機（其他配套設備不需改動），則購置、安裝新式空調(diào)主機的占地面積50m2，節(jié)約的２00m2面積可以提供160ｍ２的營業(yè)面積供出租。酒店經(jīng)理委托估價師改換空調(diào)主機和置換空調(diào)機房用于出租不違反規(guī)劃規(guī)定,附近一酒店一樓出租的年客觀凈收益為營業(yè)面積４000元/m2,出租面積的裝修改造費用由承租方自負。問:?若不考慮新舊空調(diào)主機的年運營費用、折舊年限等的區(qū)別,改換空調(diào)主機的凈支出為（)萬元。?A．530

B．4７２?Ｃ．4５5

D.４50?８、甲房地產(chǎn)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū),預計工程所有竣工需要3年時間，目前市場對該類房地產(chǎn)的需求較旺,但由于周邊正在規(guī)劃或建設較多的住宅社區(qū),預計在此后3年內(nèi)的住宅空置率會從目前的2％上升至1０％左右。問：

甲公司擬其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中對的的是（）。?A．由于目前房地產(chǎn)市場需求較旺,采用假設開發(fā)法(鈔票流量法)估價時，預計未來房屋售價，可適當比同類房屋售價高?B．由于預計空置率會有較高的升幅，采用假設開發(fā)法(鈔票流量法)估價時，預計未來房屋售價，可適當予以減少?C．該部分土地的價值等于該部分土地占所有土地的份額乘以項目所有土地的價值

D．該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價?9、賣房者甲與購房者乙一20２3年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣協(xié)議（以下稱協(xié)議1)和房屋裝修協(xié)議（以下稱協(xié)議2）,協(xié)議1規(guī)定甲必須于５月25日交房,且乙同時付清房款。交房后甲按賢?進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和1０%的裝修費，５月２５日付清剩余購房款和60%的裝修費,7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向本地房地產(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇對的的答案：

估價時點應是（）。

A．2０23年４月25日

B.20２３年５月25日

C.2023年7月２5日?D．２０２3年7月2５日以后的某一天

10、賣房者甲與購房者乙一2０23年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣協(xié)議（以下稱協(xié)議１）和房屋裝修協(xié)議（以下稱協(xié)議２）,協(xié)議1規(guī)定甲必須于５月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按賢?進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月２５日支付9０%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60％的裝修費,7月２5日付清剩余的3０％裝修費。按規(guī)定，在向本地房地產(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時,被認定應重新評估。請在以下問題中選擇對的的答案:

估價的價值范圍應是()。

A.協(xié)議1規(guī)定的房款

B．協(xié)議1規(guī)定的90%購房款和協(xié)議2規(guī)定的裝修費的1０%?Ｃ．協(xié)議1規(guī)定的購房款和協(xié)議２規(guī)定的裝修費的7０%?D．協(xié)議1規(guī)定的購房款和協(xié)議2規(guī)定的所有裝修費?二、問答

11、甲公司199３年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/m2。甲公司擬分兩期建設80棟別墅。當?shù)谝黄?0棟于1９96年12月竣工時,因債務糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價所評估出拍賣底價為3800元／m２。拍賣行在當月以此為依據(jù)拍賣,賣出6棟，平均價格為３86０元／m2,其余14無人承接,退還給甲公司。當1996年6月第二期工程竣工后,建成的別墅以520０元／m2售出,甲公司因此而指責乙房地產(chǎn)估價所當時評估的拍賣底價過低，并且別墅的拍賣低價居然只比樓面地價高30０元/ｍ2,遠低于其投入的建設成本,很不合理。而乙房地產(chǎn)估價所堅持當時的估價結(jié)論合理。請問，乙房地產(chǎn)估價所堅持當時估價結(jié)論的理由有哪些？?三、問答[共0題，每題2分，總計0分]?12、甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1０00萬元,經(jīng)營收益各按５0%提成。到項目建成時投資剛好用完,銷售費用也已預提。項目的總建筑面積1０000ｍ2,售價3００0元/m2，銷售費用為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積為100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時再作解決。該項目在短期內(nèi)銷售完畢,實際銷售費用與預提的銷售費用相符,實際回收價款2７62．1萬元。甲提出本應雙方各分得１３80．05萬元,現(xiàn)因乙拿走一套價值３0萬元的房屋,故乙實得1351.０５萬元；乙認為該套房屋的實際成本為25萬元,故只應從自己應得的收入中扣除12.5萬元,自己應得1368.０5萬元。若不考慮所得稅因素,誰的分派方案合理?應當如何分派?為什么？?四、問答

13、某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產(chǎn)進行評估,估價目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為３5０0m2,總建筑面積為4500m2,20２３年1月竣工。評估公司的評估結(jié)果為850元/ｍ２。甲公司拿到報告后頗感不解，由于其實際投入的成本已達96０元/m2,并且尚未考慮開發(fā)利潤和利息，而評估公司認為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認為其評估結(jié)果是合理的？五、指錯

14、××商務樓估價報告?報告封面及目錄(略)?致委托方函(略)

估價師聲明（略)

估價的假設和限制條件(略)

估價結(jié)果報告

一、委托方

××××商貿(mào)有限公司,法定代表:×××，住所：××市××路××號。

二、估價方

××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××,住所：××市××路××號,房地產(chǎn)估?價機構(gòu)資質(zhì)等級：×級。?三、估價對象?××商貿(mào)樓位于××市××路××號,四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有。

××××商貿(mào)有限公司19９９年4月１日以出讓方式獲得ⅹⅹ商務樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年,即1999年４月1日至2０39年３月3１日）,土地用途為商業(yè)。××商務樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積66１1m２,總用地面積2560m２。自籌資金開發(fā)建設，于20２3年４月所有竣工并進行了精裝修后投入使用。

估價對象其他內(nèi)容描述(略)?四、估價目的

評估××商務樓市場價值,為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。?五、估價時間

2０２3年4月1日

六、價值定義

本次估價采用公開市場價值標準。?七、估價依據(jù)（略）

八、估價方法

根據(jù)估價對象特點、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，一方面采用收益法對其進行整體估價,然后采用成本法進行評估,最后綜合兩種估價方法的計算結(jié)果，擬定估價對象的最終估價結(jié)果。

九、估價結(jié)果

估價對象在2023年4月１日的市場價值為人民幣１６82萬元(大寫:人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)，單價為人民幣２54４元／m２（大寫:每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整)。?十、估價人員（略)

十一、估價作業(yè)期

2０23年3月10日~3月２0日。

十二、估價報告應用的有效期(略）

估價技術(shù)報告?一、個別因素分析（略）?二、區(qū)域因素分析(略)?三、市場背景分析(略)

四、最高最佳使用分析（略）?五、估價方法選用(略)?六、估價測算過程

(一)收益法估價測算過程?１.估算年有效毛收入

根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價對象總建筑面積661１m2，其中：１~6層建筑面積各1０00m2，7層建筑面積4１0m2,８層建筑面積２01m２。１~２層、3～6層、7~８層的建筑面積與使用面積之比分別是1∶０.80、1∶0.75、1∶0.70。?估價人員通過對估價對象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層1０0元，2層80元,３層70元,4層6０元，５層40元,6層30元，７~８層20元。此外,類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1~3層１0%，4~6層１5%,7～８層２0%。根據(jù)上述資料，估價對象有效毛收入的計算如下：

①1層年有效毛收入：A=1００0×１0０×０.８×１２=96．00（萬元）?②２層年有效毛收入：Ｂ＝1００0×80×０.8×12×90％=6９.12(萬元）

③3層年有效毛收入:C＝10０0×６0×0.7５×12＝６3.00(萬元)

④4層年有效毛收入：Ｄ=1000×60×0．7５×１2×85%=45.90（萬元）

⑤5層年有效毛收入:E＝1000×40×０．7５×１2×８５%＝30.6０(萬元)

⑥6層年有效毛收入：F=1000×30×１2×８5%=３６．00(萬元）

⑦7、8層年有效毛收入：G=(410+201）×２0×0.7×12×８5%=8．2１(萬元）

年有效毛收入=A+Ｂ＋Ｃ+D＋E＋F+G

＝９6.00+69.12＋63.０0+４5.9+30.6+３0.6+8.21＝344３.43(萬元）?2.估算年運營費用

①年土地使用費:根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)達成房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營的應按每年293元/m２的標準繳納土地使用費。則：

年土地使用費=293×2５60＝７５.01（萬元）?②年管理費：根據(jù)××市規(guī)定,出租經(jīng)營物業(yè)按年租金收入的5%計支管理費。則：?年管理費＝343.43×５％=１7.17(萬元)?③年維修費:按年租金收入的8%計支維修費。則：年維修費=34３.43×8%＝２7.47（萬元）④年保險費：按年租金收入的2%計算。則:年保險費=343.43×2％=0.6９（萬元）?⑤年稅費：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)要繳納房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加,其中:房產(chǎn)稅為年租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護建設費附加為年租金收入的5.5%。則:年稅費=３43.43×（１２%+5.5%）＝6０.1０（萬元）

年運營費用=年土地使用費＋年管理費+年維修費+年保險費＋年稅費?＝7５.０1+17.1７+2７.47+0.6９+６0．10?＝180.４４(萬元)?3.估算年凈收入?年凈收入=年有效毛收入-年運營費用?=343.43-18０.44?=16２．99(萬元）?4.擬定資本化率

資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素擬定為8%。?5.選出計算公式求出收益價格

由于估價對象的收益年限為有限年，即n=40-5=３5年,且凈收益每年基本上固定不變，因此選用以下公式計算收益價格。?將上述相關(guān)數(shù)據(jù):ａ=１62.9９,r＝35代入上述公式，有:

P＝1899．58（萬元)

(二)成本法估價測算過程?1.估算土地價格?根據(jù)××市基準地價表及基準地價修正法，估價對象土地使用權(quán)出讓期４0年的基準地價為每1ｍ2土地面積286０元，由于估價對象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價時點已通過5年,其減價率為５／4０＝12.5％。則估價對象土地價格為:?土地價格=2860×(1－1２.５%)×2５60?=640.64(萬元)?2.估算建筑現(xiàn)值?建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格-建筑物折舊

①建筑物重置價格

根據(jù)××市客觀重置成本及相關(guān)因素,估價對象建筑物的重置單價（含紅線內(nèi)市政配套費用、專業(yè)費、利息、利潤）為1290元／m2。則建筑物重置總價為:?建筑物重置總價＝129０×6６1１?＝85２.8２(萬元)?②建筑物折舊?根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年，殘值率為0。而估價對象建筑物已使用2年,則采用直線折舊法計算的折舊費總額為:

建筑物折舊費總額＝建筑物重置總價×（1-殘值率)×已使用年限/耐用年限=852.8２×(１－0)×2／60=28.43（萬元)

③建筑物現(xiàn)值

建筑物現(xiàn)值=85２.82－28.４3＝８24.3９(萬元）

3.估算估價對象房地產(chǎn)的價格

估價對象房地產(chǎn)價格＝土地價格+建筑物現(xiàn)值

=640．64＋824.3９

＝1465．03（萬元）

（三)估價結(jié)果的擬定?以收益法的估價結(jié)果和成本法的估價結(jié)果的簡樸算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)價格的估價結(jié)果。即：

估價對象房地產(chǎn)總價＝（18９９.5８+1465．03)/２?＝168２(萬元)（已取整)?估價對象房地產(chǎn)建筑面積單價＝１682/0.661１?=2５44（元/m２)(已取整）?七、估價結(jié)果?通過評估,某某商務樓在2０2３年４月１日的市場價值為人民幣１682萬元(大寫；人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)。?附件(略)?六、改錯

15、?本地２023年１月~８月房地產(chǎn)價格定基指數(shù)為：

1060、1062、1064、1065、1048、1046、10５０、1051

比準價格計算:?一、交易日期修正系數(shù)：

1.KA＝99.7%?2．KB＝99．0％?３.ＫＣ＝99.2%?二、求取比準價格：?1.比準價格A＝６000×99.7%×100/1０0×100/９８×100/９７×1００／9８×100/100×10０/1０0×10０/99×10０/99×101／1０0＝６6１7(元／m2)

2．比準價格Ｂ=6800×９9.0%×１００/100×１００/102×100/99×10０／１01×1０0/１00×１0０／１００×100/１02×1０1/100×1０0/１０2＝6344（元/m2)?3．比準價格Ｃ=690０×９9．2%×１00／100×100／１03×1０0/１0０×1００/101×1０0/1０0×100/100×１００/101×１01／１0２×１00/1０3=62０1(元/ｍ2）

4.比準價格計算結(jié)果:

（６61７+6３44+6２01)/３＝6387(元/ｍ２)參考答案:

一、1、Ｄ

２、B

３、C

4、Ｃ

5、B

6、B

7、D

8、Ｄ

9、D

1０、D

二、

第1１題

試題解析:?答:乙估價所可以從如下５個方面說明自己給出估價結(jié)論的理由。一是從估價目的看，當時估價所是按照以拍賣評估對象償還債務的情況進行評估測算的，需要考慮限期變現(xiàn)償債因素，而第二期別墅的售價是在正常公開市場交易情形下達成的價格；二是從估價時點看,拍賣時是1996年１2月,而第二期工程在１99９年6月竣工后出售,時點的不同相應房地產(chǎn)市場狀況也會不同;三是從估價對象看，當時的估價對象是第一期別墅,建筑具有單件生產(chǎn)的特點,第二期別墅當然與第一期別墅會有所不同,加之一期工程竣工后,環(huán)境、配套、人氣、物業(yè)管理等因素相應改善,對第二期工程銷售產(chǎn)生有利影響;四是應當說該兩期工程的售價重要受到房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，個別工程的實際成本因素不能用來衡量房地產(chǎn)價格的高低,而應以平均的社會一般水平成本衡量；五是從市場銷售結(jié)果看，拍賣底價為3８00元/m２,售出6棟的平均價格為3860元/m２,比較吻合,尚有14棟沒有拍出,也從市場方面反映了估價結(jié)果的合理性。

三、

第12題?試題解析：

答：1．甲乙兩者的分派方案均不夠合理。甲未考慮該套房屋的價值分割，乙則只考慮該套房屋的成本分割，而未考慮房屋的利潤分割；?2．對的的分派方案應當是按５0%的提成比例對該房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)價值進行分割，則甲應分得:,乙應分得：

四、?第13題

試題解析:

1.評估的是公開市場價值或市場價格,是客觀合理的價格;

2.而實際發(fā)生的成本也許超過社會平均水平;

３.估價時點與實際成本發(fā)生時點有差異，價格會有變化;

五、?第1４題?試題解析：

1．“估價時間”用語錯誤,應為估價時點?2．缺少估價原則

３.估價方法中缺少選用的估價方法的定義?4．未分析租金水平的變化趨勢

5．一層有效毛收入計算錯,未考慮空置及租金損失率(出租率)影響?6．三層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響?7．六層有效毛收入計算錯,未考慮使用面積系數(shù)?8．年運營費用中不應計算土地使用費?9．未說明本地規(guī)定的管理費中是否涉及水、點、氣、熱等費用

10.保險計算基數(shù)錯，不應以年租金收入為技術(shù),應以建筑物價值為基數(shù)計算?11.資本化率取值未說明理由

12．可獲收益年限錯，應為36年

13.基準地價修正法中年期修正方法(公式)錯?14．基準地價修正法中已通過年限錯,應為4年

15.基準地價修正法無評估過程,土地價格的內(nèi)涵未交代清楚?１6.未計算精裝修成本費用（建安費)

１7.建筑物折舊年限計算錯（應2/３8)?1８.未考慮建筑物經(jīng)濟壽命對建筑物價值的影響?1９.成本法中未考慮相關(guān)銷售費用?2０.未說明估價結(jié)果的擬定的理由

六、

第15題?試題解析:?１.KＡ計算錯,應為:

1051/10４８＝1０0.３%?２.比準價格A，房屋內(nèi)裝修情況修正系數(shù)比反，應為:1００／101:?比準價格A=６000×９9.7%×10０/10０×1０0/98×100/97×100/98×100/1０0

×１0０/100×100/99×１０0/99×101/101＝64８7（元/ｍ2）

３.比準價格C，容積率修正系數(shù)錯誤，應為:100／9９：

比準價格Ｃ＝690０×99.2%×100/1０0×100/103×1０0/100×100/10１×100/10０×1０0/1０0×10０/9９×101／１0２×100/1０3＝６326(元／m2）２0２３年房地產(chǎn)估價理論與方法試卷一、單項選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號)

1、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。?A、獨一無二和供應有限

B、獨一無二和價值最大?C、流動性差和價值最大?D、不可移動和用途多樣?2、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般()來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。

A、使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格?B、使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導價格?C、使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格

D、依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值

3、某市于２023年對市中心一平方區(qū)進行拆遷改造，該市20２３年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動；２023年該區(qū)同類建筑物的重置成本達成2０23元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為600０元/m2;重新規(guī)劃后,開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預計為9000元/m２；則最合理的拆遷補償價格應以（）元/ｍ2為基礎進行修正。?A、4００0?Ｂ、5００0

C、60０0?D、9０００

4、假設某類住宅的價格從30０0元／ｍ２下降到2800元/m2，其需求量從9０0套上升到100０套,則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為（)?A、-1.3３

B、-０．66?C、0.66?D、1.53?５、在估價中選取4個可比實例,甲成交價格4800元/m2，建筑面積１００m2,初次付清24萬元，其余半年后支付１６萬元，一年后支付8萬元;乙成交價格５000元／m2,建筑面積120m2，初次支付2４萬元，半年后付清余款3６萬元;丙成交價格4７00元/m２，建筑面積90m2，成交時一次付清；丁成交價格4７6０元／ｍ2，建筑面積11０m2,成交時支付20萬元,一年后付清余款32.3６萬元。已知折現(xiàn)率為10%,那么這４個可比實例實際單價的高低排序為(）?A、甲乙丙丁

Ｂ、乙丁甲丙?C、乙丙甲丁

D、丙乙丁甲

6、某宗地面積為50０0ｍ2,現(xiàn)狀容積率為0．8,土地市場價值為40００元/ｍ２，擬進行改造。批準的規(guī)劃容積率為５.0，樓面地價為1５00元/ｍ2,則理論上應補交地價（)?Ａ、125０?B、１750

Ｃ、2050?Ｄ、２150

７、房地產(chǎn)估價中,遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應當站在(）的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

A、委托人?B、估價報告預期使用者

Ｃ、管理部門

D、中立

8、回顧性房地產(chǎn)估價,其股價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是（）?A、估價對象狀況為過去,房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在?B、估價對象狀況為現(xiàn)在,房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在?C、估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

D、估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

９、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相稱,選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的()范圍之內(nèi)。?A、0.５-2.0?Ｂ、1.5－2.０?C、0.5－1.5

D、1.０-1.5

10、承租人甲魚出租人乙與５年前簽訂了一套住宅的租賃協(xié)議，該套住宅面積為２00m2,租賃期限為8年，年租金固定不變味480元/m2?，F(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/ｍ2。若折現(xiàn)率為８%，則承租人甲當前的權(quán)益價值為（)萬元。

A、6.１9

B、６０4２?Ｃ、７.2０

D、9.58?11、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價的7％,應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2５00元m２,買賣中涉及的稅費均由賣方承擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的所有稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應付給賣方（）元/m２

A、2０２3．８0

B、2２14.２9

C、2３36.4５

D、244７．３７?1２、某逃住宅建筑面積為10０m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m２,每平方米使用面積的價格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價格為(）元?A、240０

Ｂ、2５８0

C、2607

Ｄ、27６013、評估摩納哥總房地產(chǎn)2023年9月末的價格,選取的可比實例成交價格為3000元/m２,成交日期為2０２3年1月末，該類房地產(chǎn)自202３年１月莫至２０23年9月末的價格每月與上月的變動幅度為１．５％,2.5%,0.5%,-１.５%,-2.５％，-１.０％,1．5%，-1.5,0%。則該可比實例在2023年9月末的價格為（)元/ｍ２?Ａ、２938

Ｂ、2９８2?C、３32９?Ｄ、33７９

１4、在某宗房地產(chǎn)估價中,三個可比實例房地產(chǎn)相應的比準單價分別是68０0元/m2，6700元/m2何6３00元/ｍ２,根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例相應的比準單價的權(quán)重分別是０．3、0.5和0.2。假如分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是(）元／ｍ2?A、-１００

B、－50?C、50

D、100

1５、下列不屬于導致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是（）?Ａ、交通擁擠?Ｂ、建筑技術(shù)減少?C、城市規(guī)劃改變

D、自然環(huán)境惡化

16、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面積是１２0m２,單位建筑面積的重置價格為80０元/m2,建筑物殘值率為6%，年折舊率２.２％，計算該建筑物的現(xiàn)值是()?A、7６8８０

B、７91０4

C、77９５2?Ｄ、８1562

1７、某建筑物實際通過年數(shù)為202３，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養(yǎng)差導致功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物,判斷其有效通過年數(shù)為20２3，剩余經(jīng)濟壽命為2０2３,殘值率為4%,用直線法計算該建筑物的成新率為(）

A、43.2%?B、50%

C、５6.8％?D、70％?18、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多,導致不便于上午辦公和需求減少，估價未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m２，又知該寫字樓客出租面積為10０0ｍ2,運營費用率為40%。假若該寫字樓客出租剩余年限為30年，投資報酬率為８%，其他條件保持不變,則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。

A、５4８、１9

B、5５８－１５

Ｃ、56７.3９?D、675.40?1９、某商場建成3年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用權(quán)出讓年限為40年,建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命為()年

A、４0?B、４3

C、４7

D、50?20、下列關(guān)于農(nóng)地征收費用的表述中不對的的是()?A、青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

B、征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?C、新菜地開發(fā)建設基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?D、地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū),直轄市規(guī)定?21、某房地產(chǎn)的報酬率為8%，受益期限為30年的價格為４0００元/m２。若報酬率為6%,受益期限為５０年,則該房地產(chǎn)價格為()元/ｍ2

Ａ、3000?B、4500

C、5200?D、5６00

2２、某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年,通過預測未來3年的年凈收益分別為1５萬元、18萬元、23萬元,以后穩(wěn)定在每年25萬元知道收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元

A、28０?Ｂ、２8５?Ｃ、29０?D、295

23、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預計未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的１.2倍,該類房地產(chǎn)的報酬率為1０%,則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為（）萬元。?A、4580

Ｂ、５580

C、6５80?D、7580?24、某商場建成于202３年10月,收益期限從２0２3年１0月到２040年１0月，預計未來正常運營年潛在毛收入為１20萬元，年平均空置率20％,年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為5%,風險報酬率為安全利率的６0％，則該商場在２023年10月的價值最接近于(）萬元。?A、53６?Ｂ、5４９

C、5５7

D、81625、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預計建成后的建筑面積為1５0００ｍ2,年景收益率為４80萬元,自開工到建成的開發(fā)期為3年,估計該項目至建成還需1.5年,一直報酬率為8%，折現(xiàn)率為１2%,該項目開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（)萬元

A、40２3．0４

Ｂ、4074.１0?Ｃ、4７68．50?D、565２．09?２6、實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是()?A、過去數(shù)據(jù)簡樸算術(shù)平均法

B、過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

C、未來數(shù)據(jù)簡樸算術(shù)平均法

D、未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

２7、在采用假設開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進行房地產(chǎn)估價時,一般不計息的項目是()?Ａ、未知、需規(guī)定取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應承擔的稅費

C、銷售費用和銷售稅費

D、開發(fā)成本和管理費用

２8、某類房地產(chǎn)２023年初至2０2３年初的價格分別為2３00元／m2,2４５0元/m2，2650元/ｍ2,2830元/m2和３000元/ｍ2，其增減量的權(quán)重分別為0.1、0．３、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計,以2０２３年初為預測基期，則該類房地產(chǎn)與2０23年初的價格最接近于（）元／m２?A、31０0

B、3195

Ｃ、3285?D、３３00?２9、當房地產(chǎn)價格的變動過程連續(xù)上升或者下降,并且各期上升或下降的數(shù)額大體接近時,宜采用(）預測房地產(chǎn)的未來價格。?Ａ、數(shù)學曲線擬合法?B、平均增減量法?C、平均發(fā)展速度法?D、移動平均法

3０、某城市2023年和202３年普通商品房的平均價格分別是3500元／m2和4８0０元/m2，采用平均發(fā)展速度法預測2０2３年的價格最接近于()元/m2?Ａ、4800?B、5124

Ｃ、5８００?Ｄ、７１２4?３1、下列關(guān)于路線價法的表述中,不對的的是（）?A、路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)于市場法相同,是房地產(chǎn)價格形成的替代原理?Ｂ、路線價法合用于城鄉(xiāng)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價?C、運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

D、路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街用地求其平均價格。?32、一直臨街矩形地塊甲的總價為３6萬元,臨街寬度為20英尺，臨街深度為７５英尺。現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30英尺,臨街深度為1２5英尺。運用四三二一法則,地塊乙的總地價為（）萬元。?Ａ、6５．4

B、81.8?C、87.２

D、109.0

33、某大廈總建筑面積１0０0ｍ2,房地總價值６000萬元,其中,土地總價值2５00萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為1８0萬元,建筑面積為２４0m２。假如按照土地價值進行分攤,則該人占有的土地份額為()

A、２.４％?B、3.０%

C、3.8%?Ｄ、7.2%?3４、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不涉及（）?A、大氣環(huán)境?B、聲覺環(huán)境?C、衛(wèi)生環(huán)境

D、治安環(huán)境?3５、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于（)

Ａ、社會因素

B、環(huán)境因素

C、人口因素

Ｄ、行政因素二.多項選擇題（共１5題，每題2分,每題的被選答案中有兩個或者兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。所有選對的,得2分；錯選或者多選的，不得分，少選且選擇對的的每個選項得０.5分)?1．房地產(chǎn)具有保值增殖特性,真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（

)引起的。?A.裝飾裝修改造

B.通貨膨脹

C.需求增長導致稀缺性增長

D.改善物業(yè)管理

E.周邊環(huán)境改善?２.從權(quán)益的角度來看,現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象涉及（

)等。

Ａ．由建筑物的土地，涉及建筑物尚未建成的土地?B.“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)?Ｃ.有租約限制的房地產(chǎn)

D．未來狀況下的房地產(chǎn)?Ｅ.共有的房地產(chǎn)?3.假如某類房地產(chǎn)需求富有價格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價格彈性系數(shù)有也許為（)

A.0.5

Ｂ.１.0

Ｃ.1.5?D.2.０?E.3．０

４.房地產(chǎn)的供應量是由許多因素決定的,除了隨機因素,經(jīng)常起作用的因素重要有（)．

A.該種房地產(chǎn)的價格水平

B.消費者的預期

C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本?D．該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

E．房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期

5.根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律,法規(guī)規(guī)定不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有(）.

?A．土地所有權(quán)?B.國有工業(yè)用地使用權(quán)

C.宅基地土地使用權(quán)?D.大型游樂場

Ｅ．鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司用房

6.運用市場法時，估價人員根據(jù)基本規(guī)定選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，重要涉及(）等。?A．統(tǒng)一采用總價

Ｂ．統(tǒng)一采用單價

C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

D.批準面積內(nèi)涵和大小?E.統(tǒng)一付款方式

7.影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有(）等。?A.建筑規(guī)模

Ｂ.臨路狀況

Ｃ.樓層

D.建筑容積率

E.繁華限度

8．成本法特別合用于那些既有收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價,這類房地產(chǎn)重要涉及()等。?A.圖書館

B．鋼鐵廠

C.空置的寫字樓

D.單純的建筑物?E.加油站

9功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺少,落后或者過剩所導致的建筑物價值的損失。導致建筑物功能折舊的重要因素有（)等。

A.意外破壞的損毀?B．市場供應過量

C.建筑設計的缺陷

D.人們消費觀念的改變

E.周邊環(huán)境條件惡化

1０.收益性房地產(chǎn)的價值到底重要取決于（

）。

A.已經(jīng)獲得凈收益的大小

B.未來獲得凈收益的風險

C.未來獲得凈收益的大小?D．目前總收益的大小?E．未來獲得凈收益期限的長短１1.在實際估價中，運用架設開發(fā)法估價結(jié)果的也許性,關(guān)鍵取決于(）?A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或者在開發(fā)的潛力

B.將預期遠離作為理論依據(jù)

C.對的判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式

Ｄ.對的量化了已經(jīng)獲得的收益和風險

E.對的預測了未來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價值

?1２.長期預測法除了用于推測,判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于（）等。

Ａ.收益法中預測未來的租金

Ｂ.收益法中對可比實例成交價格進行交易情況調(diào)整?C．填補某些房地產(chǎn)歷史價格歷史資料的缺少?D.比較分析兩類以上房地產(chǎn)價格的潛力?Ｅ．成本法中擬定房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價格?１3.某建筑物共三層,總建筑面積為6０0㎡，每層建筑面積相等,房地總價為６０0萬元,土地價值480萬元，其中一層是二層的1.5倍，二層是三層的1．2倍，則關(guān)于土地份額的計算，以下對的地為(

）.?A.按建筑面積分攤，二層占有的土地份額為3３.3%

Ｂ.按房地價值分攤，二層占有的土地份額為30.0％?C.按土地價值分攤,二層占有的土地份額為35.0%

D．按房地價值分攤，一層占有的土地份額為45.0%

Ｅ．按土地價值分攤,一層占有的土地份額為47．9%

１4.下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，對的的是(）。?Ａ.不同的房地產(chǎn)價格影響因素,引起房地產(chǎn)價格變動的方向和限度是不盡相同的?B.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)

Ｃ.理論上,房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)價格利率因素成負相關(guān)

Ｄ.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學公式或者數(shù)學模型來量化?E.匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升會導致房地產(chǎn)價格上漲；相反,則導致房地產(chǎn)價格下降

15.房地產(chǎn)估價中,估價方法的選擇是由（）綜合決定的。

A.估價對象的房地產(chǎn)類型?B.估價方法合用的對象和條件

C．估價人員的技術(shù)水平

Ｄ.委托人的特殊規(guī)定

E．所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量三。判斷題（共15