旅游客運中心項目可行性研究報告書

PAGEPAGE88長沙湘江旅游客運中心項目可行性研究報告深圳市某某工程咨詢院二零零六年五月目錄TOC\o"1-2"\h\z第一部分：宏觀市場分析 2一、長沙市城市概況及發(fā)展定位 2二、長沙市經(jīng)濟(jì)運行概況 2三、社會消費情況 2第二部分：長沙市商業(yè)市場分析 2一、長沙商業(yè)概況 2二、長沙市商業(yè)業(yè)態(tài)分析 2三、長沙商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展分析 2第三部分：項目地塊解析 2一、項目周邊區(qū)域調(diào)查 2二、項目簡介 2三、用地條件分析 2四、項目的SWOT分析 2五、項目綜合評價 2第四部分：項目定位 2方案一：傳統(tǒng)商業(yè)模式 2方案二：創(chuàng)新商業(yè)模式 2第五部分：財務(wù)分析 2一、項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 2二、投資估算及資金籌措 2三、方案一經(jīng)濟(jì)測算分析 2四、方案二經(jīng)濟(jì)測算分析 2關(guān)于項目招商部分的思考 2第一部分：宏觀市場分析一、長沙市城市概況及發(fā)展定位（一）長沙市城市概況1、地理概況長沙位于中國東南部，湖南省東部偏北，湘江下游和長瀏盆地西緣。地域范圍為東經(jīng)111o53′—114o15′，北緯27o51′—28o41′。其東臨江西宜春地區(qū)和萍鄉(xiāng)市，南接株洲、湘潭，西連婁底、益陽，北抵岳陽、益陽。長沙處湘江水系，境內(nèi)有流入湘江的支流15條，其地形呈盆地狀，圍繞湘江兩岸是地勢低平的沖擊平原，東西兩側(cè)及東南面為低山與丘陵。長沙東西長約230公里，南北寬約88公里。2004年，全市土地面積為11819.5平方公里，其中市區(qū)面積565.5平方公里，建成區(qū)面積189平方平方公里。2、屬性特征長沙是湖南省的省會，是湖南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我國首批公布的24個歷史文化名城之一和中國優(yōu)秀旅游城市。長沙是東南沿海進(jìn)軍中西部的橋頭堡，又是長江開發(fā)帶中洞庭湖經(jīng)濟(jì)圈開放開發(fā)的依托中心。隨著長沙、株洲、湘潭經(jīng)濟(jì)一體化實施，處于龍頭地位的長沙具有很好的發(fā)展前景。3、歷史文化特征有“楚漢名城”之譽的長沙有三千多年的文明史，長沙之名的由來有多種說法。最為流行的說法是：古人按星宿分野，與軫宿“長沙星”對應(yīng)的這些地方就叫長沙，故長沙又有“星沙”的別稱?！伴L沙”作為治所，秦稱“湘縣”、漢稱“臨湘”、晉稱“湘丹”、唐宋稱“譚州”等，明清名為“長沙”，1922年定為湖南的省會，1933年正式設(shè)市。長沙自古人文匯粹，賈宜貶居之地，朱熹講學(xué)之所，聞名天下的岳麓書院更是有千年歷史，長沙有各類學(xué)校3761所，其中高等院校23所。國防科技大學(xué)、中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)等在國內(nèi)享有盛譽。4、自然環(huán)境長沙屬亞熱帶季風(fēng)氣候。因處盆地內(nèi)部，距海較遠(yuǎn)，受冬夏季風(fēng)轉(zhuǎn)換，地勢向北傾斜等因素的影響，冬冷夏熱，四季比較分明。長沙平均氣溫為17.2oC，年平均日照時數(shù)為1677小時，年降水量為1390毫米。5、行政區(qū)劃、人口2005年年末長沙市常住總?cè)丝?39.3萬人，同比增長1.64%。戶籍總?cè)丝?20.92萬人，同比增長1.73%，其中非農(nóng)業(yè)人口218.07萬人，農(nóng)業(yè)人口402.85萬人。城市化率為53.87%，同比提升2.68個百分點。6、長沙市與其它重要城市/區(qū)域的空間關(guān)系另外，長株潭城市群的區(qū)位“比較優(yōu)勢”也很突出：它比鄭州、武漢等城市群更靠近珠三角經(jīng)濟(jì)圈，是支撐港澳地區(qū)、沿海（江）開放地區(qū)發(fā)展的后方基地，在接受粵港澳地區(qū)產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移方面具有不可比擬的優(yōu)勢?？梢哉f，長沙的區(qū)位優(yōu)勢正在凸現(xiàn)。（二）長沙發(fā)展定位與城市規(guī)劃1、現(xiàn)有城市布局與發(fā)展現(xiàn)狀（1）城市性質(zhì)（2）城市規(guī)模（3）城市布局2、城市發(fā)展定位（2020總體規(guī)劃）（1）城市性質(zhì)（2）功能定位（3）城市規(guī)模長沙市城市總體規(guī)劃（2003—2020）用地表總體規(guī)劃用地1450平方公里城市建設(shè)用地310平方公里居住用地4614萬平方米公共設(shè)施用地3062萬平方米工業(yè)用地2804萬平方米從上圖來看，本案位于長沙城市主體西部，湘風(fēng)光帶中段，城市中心位置，地理位置顯要。二、長沙市經(jīng)濟(jì)運行概況（一）經(jīng)濟(jì)總量快速增長，2005年生產(chǎn)總值(GDP)突破1500億元（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為不合理，調(diào)整步伐明顯加快在GDP中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值112.59億元，同比增長6.9%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值655.27億元，同比增長18.5%，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值752.04億元，同比增長13.0%。在GDP增幅中，三次產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)率分別為3.3%、52.8%、43.9%。三次產(chǎn)業(yè)的比例為7.4:43.1:49.5，與上年相比較，一、三產(chǎn)業(yè)比重分別降低0.6個百分點、0.7個百分點；二產(chǎn)業(yè)提高1.3個百分點。目前，長沙的國民經(jīng)濟(jì)水平尚處于較低級的發(fā)展中階段，但是其第三產(chǎn)業(yè)已超過了第二產(chǎn)業(yè)的總量，這是較為不合理的。根據(jù)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展理論，只有各個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展才能保證區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，特別是第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的合理比例。第二產(chǎn)業(yè)的相對落后必將影響整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因此，在保持經(jīng)濟(jì)增長速度的同時，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)側(cè)重于第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)是長沙下一步發(fā)展的主要策略。從2005年經(jīng)濟(jì)運行情況來看，第二產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長的主要動力源泉，在GDP中所占比例提高1.3個百分點。而第一、三產(chǎn)業(yè)比重分別降低0.6個百分點、0.7個百分點，長沙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐明顯加快。（三）固定資產(chǎn)投資呈高增長態(tài)勢，投融資體制改革繼續(xù)深化近年來，長沙的固定資產(chǎn)投資連續(xù)保持較高的增長率，城市基本建設(shè)和更新改造的投資額大幅增加，反映了長沙正在進(jìn)行的快速城市化進(jìn)程?？焖俚某鞘谢M(jìn)程中對房產(chǎn)投資的有著巨大促進(jìn)作用。非國有單位投資成為帶動全市投資增長的主要力量。2005年全社會非國有單位完成投資增長42.78%，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到69.1%，比上年提高5個百分點。綜合以上所述：各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，近年長沙市經(jīng)濟(jì)總量快速增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整步伐明顯加快；固定資產(chǎn)投資呈高增長態(tài)勢。2004年、2005年經(jīng)濟(jì)總量實現(xiàn)重大突破，說明長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體上已經(jīng)進(jìn)入新發(fā)展平臺，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入高速增長的新時期。而良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢為長沙市房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)的發(fā)展提供了較佳的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。三、社會消費情況1978—2004年平均增長17.64%，2005年長沙社會消費品零售總額達(dá)743.43億元，同比增長16.1%，2006年1-3月3月止累計實現(xiàn)社會消費品零售總額213.80億元，同比增長16.0%。（一）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析：長沙社會消費品零售總額和GDP呈現(xiàn)同方向的變動，社會消費品零售總額增長率的變動先于GDP的增長率變動。長沙社會消費品零售總額和GDP增長趨勢明顯。長沙人均收入和消費性支出逐年變動情況基本一致，但是消費和收入的增長率低于社會消費品零售總額和GDP的增長。說明有相當(dāng)部分的消費來自于長沙市外的消費群體。分析：通過對比分析，長沙社會消費品零售總額超過湖南全省的1/4，城區(qū)消費比重更是占到近38％，這反映了長沙市消費正在向城區(qū)消費集中。城區(qū)消費的集中從側(cè)面說明近年來長沙積極推動的物流、專業(yè)市場等的發(fā)展規(guī)劃也見成效。長沙市的居民的消費力將隨著其可支配收入的增加而快速增長，將會得到了進(jìn)一步體現(xiàn)。（二）消費構(gòu)成分析：娛樂和食品消費超過居民消費性支出的50％，長沙的娛樂、文化傳媒、餐飲等行業(yè)相對發(fā)達(dá)，長沙市人均娛樂、休閑場所的數(shù)量在全國處于前列。長沙人最早經(jīng)營歌廳，航空、蝴蝶兩家真正意義上的歌廳出現(xiàn)在1988年。對于長沙居民的消費能力和水平，以及休閑、娛樂消費為主的特點，結(jié)合下表可以得以證實：類目名次備注城市綜合排名12位國務(wù)院有關(guān)部門人均商業(yè)面積0.9平米全國平均1.1平米，發(fā)達(dá)國家1.5平米居民可支配收入在全國排名第9位人均消費能力全國排在第4位房價全國排在第30位左右2004年，長沙GDP、人口、社會消費品零售總額分別為深圳的32.45％、84％、57.38％；如果考慮到深圳的城市化水平全國最高，長沙的消費能力和消費水平處于全國的前列。（表中數(shù)據(jù)僅供參考）（三）長沙市民消費特征分析1、“土洋兼具”長沙是全國第一批對外開放的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平位居全國中等以上城市前列。不斷吸引外資投入并增強(qiáng)本土民營經(jīng)濟(jì)，這種“實內(nèi)固外”的經(jīng)濟(jì)體系已成為長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點。土洋兼具，是轉(zhuǎn)型期社會的消費特征。這一點在長沙人身上表現(xiàn)得尤為突出。2、現(xiàn)代化長沙人的消費洋溢著現(xiàn)代氣息。市私人購車和購房大幅增長，成為一個新的消費熱點。長沙人均手機(jī)持有量在各大城市中也是居前列的，市區(qū)常駐人口100多萬，就有30多萬門手機(jī)。而且手機(jī)更新?lián)Q代快。3、休閑化打保齡球和高爾夫球是現(xiàn)代人休閑的一種方式。長沙有15家保齡球館，球道總數(shù)近200道。不大的長沙城在湘江的月亮島上也有一個高爾夫球場。而娛樂產(chǎn)業(yè)在長沙，更是如火如荼，各種娛樂場所遍布全城，消費異常火爆。4、知識化長沙人重視教育消費，基礎(chǔ)教育和民辦教育頗為發(fā)達(dá)。私立學(xué)校之多，在省會城市里也是少有的。據(jù)調(diào)查，55%的人把教育投資擺在首位。5、崇土排外長沙人在吃、玩方面偏向于崇土，外來餐飲很難在長沙立足。6、趨眾跟風(fēng)跟風(fēng)從眾是長沙市民消費的一大特點，同時也伴隨著喜新厭舊。無論是商品還是賣場、娛樂場所，如果沒有創(chuàng)新，很難長期生存。第二部分：長沙市商業(yè)市場分析一、長沙商業(yè)概況（一）商業(yè)歷史長沙自古以來商貿(mào)發(fā)達(dá)，早在西周時期，湘江一線就成為南北交通要道，“楚村晉用”便是當(dāng)時的寫照，長沙之名始于西周初期（約公元前11世紀(jì)）。同時長沙曾是全國最早的“四大米市”（無錫、九江、長沙、蕪湖）之一，素為江南商品集散中心。作為項目所在地的開福區(qū)曾是全國著名的“湘繡之鄉(xiāng)”、“刀剪之鄉(xiāng)”、“建筑之鄉(xiāng)”，形成了有一定特色的市場網(wǎng)絡(luò)。（二）發(fā)展歷程改革開放以來，長沙商業(yè)發(fā)展更為迅速，“五虎鬧長沙”聞名全國商界。90年代初，阿波羅、友誼商店、中山、曉園、東百“五虎鬧長沙”，打響了長沙零售業(yè)的第一輪大戰(zhàn)，長沙商業(yè)因此名揚全國商界。經(jīng)過激烈的洗牌，友誼阿波羅整合百貨旗艦，中山、湖商相繼易主友誼阿波羅；名媛世家、紫荊城曇花一現(xiàn)；東漢名店不戰(zhàn)自敗。經(jīng)過這一輪競爭，友誼阿波羅、通程存活下來并獲得發(fā)展壯大。1998年11月，日本平和堂落戶長沙五一商圈，其繁榮程度曾令五一路交通一度中斷。緊接著，新一佳超市空降侯家塘，友誼阿波羅集團(tuán)拓展超市業(yè)務(wù)，家潤多崛起于長沙，長沙零售業(yè)第二輪大戰(zhàn)由此拉開序幕。到2004年，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)達(dá)到了一個鼎盛的高峰，除了大型商業(yè)地產(chǎn)項目在售，大量的社區(qū)商業(yè)街和市中心的商業(yè)裙樓供應(yīng)量。格局上城郊以中南汽車世界、長沙茶市、雨花機(jī)電市場、湖南國際汽車城、紅星綠色食品城、紅星大市場等為代表，大體量的各類專業(yè)市場將長沙包圍；市內(nèi)以沃爾瑪、黃興南路步行街、王府井、銅鑼灣、金滿地、大都市等為代表。長沙目前已經(jīng)進(jìn)入了“洋虎鬧長沙”加“品牌戰(zhàn)”的新格局，隨著家樂福入駐長沙芙蓉路，麥德龍進(jìn)駐四方坪，長沙商戰(zhàn)開始由“內(nèi)戰(zhàn)”轉(zhuǎn)向大型商家之間的較量，長沙商業(yè)格局一個新的時代已經(jīng)來臨了。以沃爾瑪?shù)染揞^的進(jìn)入為開始標(biāo)志，長沙商戰(zhàn)在零售業(yè)對逐步開始了第三輪洗牌，這輪洗牌是在中國入世、國際零售業(yè)巨頭同臺的背景下發(fā)生，帶有強(qiáng)烈的國際化競爭色彩。（三）發(fā)展現(xiàn)況長沙商貿(mào)業(yè)已成為最具活力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，2004年全年營業(yè)額達(dá)到億元以上的市場24家，實現(xiàn)商品成交額294.82億元，其中批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)的數(shù)量達(dá)到31192家，占長沙所有經(jīng)濟(jì)單位的10.7%。長沙商業(yè)由曾經(jīng)的黃興路、五一廣場延伸拓展到現(xiàn)在的長沙商圈實際已形成“三線五圈”的格局，即五一路、黃興路、東環(huán)線三條長軸，以及五一廣場、袁家?guī)X、火車站、榮灣鎮(zhèn)、東塘五大圈，596個商業(yè)網(wǎng)點，150家特色專業(yè)化大市場星羅棋布，36家連鎖企業(yè)，13家大型超市，16座現(xiàn)代化大型商廈群雄聳立。近兩年來，長沙市商圈的呈現(xiàn)“東西成線、點式南移”趨勢，將對整個長沙市的發(fā)展將會產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。（四）商業(yè)前景展望1、城市總體規(guī)劃長沙市規(guī)劃面積從960平方公里擴(kuò)大到2893平方公里，長沙縣、望城縣部分區(qū)域納入了規(guī)劃范圍，增加了長株潭這一空間層次，形成“一主兩次四組團(tuán)”的城市布局，“一主”指中心城區(qū)，“兩次”指河西新城和星馬新城，“四組團(tuán)”分別為暮云、撈霞、高星、含浦四個組團(tuán)。到2020年，主城區(qū)（包括“一主兩次”）實際居住人口要控制在264萬人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在253平方公里以內(nèi)。長沙市一直把“流通活市”作為戰(zhàn)略目標(biāo)；上世紀(jì)90年代中期，又確立了“西文東市”的發(fā)展藍(lán)圖；到20世紀(jì)末，長沙市再次調(diào)整自己的商業(yè)發(fā)展定位，確立其建設(shè)目標(biāo)為現(xiàn)代化區(qū)域商貿(mào)中心。2、商貿(mào)布局更加合理、中心地位將更加牢固長沙商貿(mào)布局調(diào)政主要表現(xiàn)為限制大型超市，百貨發(fā)展“一店兩業(yè)態(tài)”，部分專業(yè)市場暫時停建。大型百貨店存量過剩，將逐步推行“一業(yè)兩態(tài)”。在城市中心區(qū)，原則上不新增大型百貨店?，F(xiàn)有大型百貨店，要在店內(nèi)開設(shè)大型綜合超市，實行“一店兩種業(yè)態(tài)”的經(jīng)營方式，向小型購物中心的方向發(fā)展。由于湖南鋼材大市場、馬王堆蔬菜批發(fā)市場、紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場、湖南糧食批發(fā)市場可以滿足目前市場供求需要，近三年內(nèi)暫不發(fā)同類大市場。隨著商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，知名商業(yè)公司紛紛搶灘長沙市場；黃興南路步行街等特色街市蓬勃興起，個體、私營等民營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，長沙消費品市場呈現(xiàn)出以連鎖超市經(jīng)營為特征、以會展經(jīng)濟(jì)為亮點、以國際商業(yè)巨頭進(jìn)駐為特點的三大趨勢，長沙作為區(qū)域性商貿(mào)中心城市的地位已更加凸現(xiàn)。3、四大物流中心促進(jìn)區(qū)域物流中心的形成長沙物流配送中心市市政府“十五”規(guī)劃的重點建設(shè)項目，長沙擬規(guī)劃將北部的撈霞，東部的芙蓉區(qū)、雨花區(qū)一帶，東北部的星沙工業(yè)園附近，南部的大托鋪地區(qū)作為四大物流設(shè)施規(guī)劃區(qū)。小結(jié)：“南發(fā)展、北復(fù)興；西文東市”的總體趨勢沒有改變，但發(fā)展格局將趨向“一主兩次四組團(tuán)”。由于“長株潭一體化”和省政府的南遷，南城的發(fā)展步伐將加快；長沙市周圍將形成一小時經(jīng)濟(jì)圈，長沙商業(yè)幅射能力逐步增強(qiáng)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。根據(jù)長沙經(jīng)濟(jì)在湖南省的地位長沙商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，長沙作為區(qū)域性商貿(mào)中心的地位已經(jīng)牢牢確立。隨著長沙商業(yè)布局的調(diào)整和新規(guī)劃的實施，長沙將形成商業(yè)中心和商業(yè)次中心共存的格局，這將有利于城市整體價值的提升。長沙依靠自身經(jīng)濟(jì)實力的增長和便利的交通優(yōu)勢，將成為中南地區(qū)的區(qū)域物流中心。專業(yè)市場的蓬勃發(fā)展和物流區(qū)的建立將長沙商作為區(qū)域商業(yè)中心的地位將更加穩(wěn)固。二、長沙市商業(yè)業(yè)態(tài)分析（一）零售行業(yè)分析目前，長沙已形成五一廣場、東塘、火車站、袁家?guī)X、榮灣鎮(zhèn)6大主要商圈；全市初步形成了綜合市場與專業(yè)市場相結(jié)合，大中小網(wǎng)點相結(jié)合的市場體系。1、五一路—黃興路商圈處于城市最核心地帶，是長沙最早形成的商圈，是目前長沙規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最齊全的商圈，主要以百貨、購物中心、超市、專賣店、餐飲等組成，此商圈也是長沙人流量最密集，生意最好的商業(yè)圈，主要有兩大塊組成：五一廣場及黃興南路步行街，環(huán)繞五一廣場主要幾大商場：友誼大廈春天百貨、平和堂、錦繡大廈購物商場、王府井百貨、萬代購物廣場、新大新商場、以及正在加速籌建的銅鑼灣商業(yè)廣場；作為五一商圈另一板塊的黃興南路步行街，其規(guī)模及效益已列入國內(nèi)十大商業(yè)步行街行列，在僅長838米的步行街兩旁有3000多商家進(jìn)駐這塊名副其實的財富寶地，大規(guī)模的商家有大連萬達(dá)購物廣場、王府井百貨、沃爾瑪、國美電器、蘇寧電器等，其區(qū)域面積、人流總量、經(jīng)濟(jì)活力在長沙、在湖南省都是絕無僅有的，其巨大的能量足以帶動周邊地市，甚至輻射中南地區(qū)。2、東塘商圈東塘位于長沙市雨花區(qū)，東接勞動?xùn)|路立交橋，通連環(huán)線，影響力余及車站南站、人民路；沿勞動西路西行，輻射力可深度覆蓋侯家塘商圈；而待韶山南路改擴(kuò)建完畢后，東塘商圈的輻射力將遠(yuǎn)及汽車南站。經(jīng)過多年的發(fā)展，東塘商圈已成為長沙城南一個重要的節(jié)點，是長沙唯一有實力和五一商圈叫板的黃金商圈，號稱“長沙徐家匯”，經(jīng)營業(yè)態(tài)十分豐富，百貨、購物中心、超市、專賣店、餐飲、專業(yè)市場樣樣齊全，主要商家百貨有友誼商城、通程名品中心；超市有新一佳、步步高、家潤多；專賣店有國美電器、百勝鞋城等；專業(yè)市場有神禹女人服裝市場、東塘大都市地下步行商業(yè)街、東塘服裝交易大樓；餐飲有新東方大酒店、東塘火宮殿、新華削面館等。3、袁家?guī)X商圈袁家?guī)X位于五一路與韶山路的交匯處，是長沙市的百貨零售商圈和星級酒店商務(wù)圈。其中大型百貨店以阿波羅商業(yè)城和友誼商店為代表；商業(yè)地產(chǎn)項目有著與商圈相符的特色，像處在解放路口星級酒店商務(wù)圈內(nèi)的維一·星城國際，保利·文化大廈等項目，就帶著酒店商務(wù)圈定位的痕跡。事實上，作為酒店商務(wù)商圈的定位，由于該商圈聚集了眾多大型高檔商務(wù)酒店，可以說這是長沙商務(wù)氣息最深厚的區(qū)域之一。4、火車站商圈環(huán)繞火車站廣場周邊，包括八一西路、朝陽路等，以大型超市為主要業(yè)態(tài)以及專業(yè)市場為主，主要有：金蘋果服裝市場，國美，阿波羅商業(yè)廣場，家潤多千禧店，新一佳萬通店、三湘、南湖五金機(jī)電建材市場、朝陽路五個數(shù)碼廣場等，隨著政府加大對火車站及周邊環(huán)境的整治，火車站商圈——這個昔日因“經(jīng)營環(huán)境”不好而衰落了的老牌商業(yè)區(qū)域，開始重新顯現(xiàn)出其獨特的商業(yè)經(jīng)營魅力，引來通程電器、國美電器、新一佳超市、百信鞋業(yè)等品牌商家紛紛入駐，火車站商圈將迎來一個繁榮興盛的高速發(fā)展期。5、榮灣鎮(zhèn)商圈河西被譽為長沙的“左岸”，也是湖南高等學(xué)府聚集地，其區(qū)域主要包括榮灣鎮(zhèn)廣場及周邊，隨著住宅大規(guī)摸的開發(fā)建成以及其它政府配套的建設(shè)，這里的商業(yè)配套也不斷完善，以形成較為完善的商業(yè)體系，百貨有通程商業(yè)廣場，專業(yè)店有通程電器、蘇寧電器；超市有新一佳，步步高；還有最近開業(yè)的新外灘商業(yè)中心，今年底另外一家大型超市易初蓮花將進(jìn)駐該商圈。6、專業(yè)市場在長沙還有幾個大型商業(yè)批發(fā)市場，其交易額在全國大型市場中居領(lǐng)先地位。長沙馬王堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場：位于芙蓉區(qū)馬王堆鄉(xiāng)，臨近火車站，占地16.5萬平方米，批發(fā)市場始建于1991年5月，是國家級大市場，日均成交量保持在400萬公斤以上，年成交總額45億元。高橋批發(fā)大市場：位于湖南高橋大市場位于省會長沙京珠高速、成(都)廈(門)高速公路交匯處，是省市“九五”重點工程和國家重點扶持的市場建設(shè)項目，中南地區(qū)規(guī)模最大的國家級綜合批發(fā)市場和全國第五大市場。年成交總額約80億元。紅星大市場：位于于韶山南路，匯集了紅星建材市場、紅星水果產(chǎn)品市場、紅星電腦電器市場、紅星漣源百貨城、紅星糖酒副食品市場、紅星糖酒副食品市場、紅星蔬菜市場、紅星糧油市場、紅星花卉市場、紅星花木基地、紅星畜禽市場、紅星水果市場、紅星農(nóng)博交易中心、紅星日用品批發(fā)市場等專業(yè)市場。由于長沙自身的消費特征：文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、飲食行業(yè)成熟，加之其優(yōu)越的地理位置和便利的交通，商業(yè)街、專業(yè)批發(fā)市場發(fā)展迅速。但大型購物中心、專賣店、精品店等相對滯后。商業(yè)業(yè)態(tài)還只是處在向在現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)迅速過渡的階段，商業(yè)空間結(jié)構(gòu)正處在向多極化發(fā)展的階段。（二）餐飲行業(yè)分析長沙二環(huán)以內(nèi)較大規(guī)模服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)圖我司針對長沙市二環(huán)以內(nèi)服務(wù)行業(yè)較大規(guī)模商業(yè)進(jìn)行摸底調(diào)查，共調(diào)查相關(guān)產(chǎn)業(yè)店鋪2218家，其中餐飲類1237家，娛樂216家，休閑類152家，美容美發(fā)類376家，賓館及招待所類174家，其他行業(yè)63家。長沙二環(huán)以內(nèi)較大規(guī)模服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)圖調(diào)查結(jié)果基本發(fā)映了長沙服務(wù)行業(yè)發(fā)情況，長沙市餐飲業(yè)非常發(fā)達(dá)，占本次調(diào)查店鋪數(shù)的55%，其次為美容美發(fā)業(yè)占17%，再次為娛樂業(yè)占10%，最后為賓館及招待所及休閑分別占8%和7%。1、餐飲業(yè)構(gòu)成分析：餐飲業(yè)構(gòu)成來看：二環(huán)以內(nèi)較大餐飲業(yè)中中餐類比例最大，占77%，其次為其他餐飲類店鋪（主要是早點、小吃、糕點等）占13%，再次為西餐類（主要是咖啡廳、西餐廳等），占7%，最后為茶樓占3%。中餐類中，經(jīng)營的菜系湘菜為主，湘菜改良菜系受也受到消費者的歡迎。從檔次構(gòu)成來看：二環(huán)以內(nèi)較大餐飲業(yè)中高檔店占10%，中檔店占69%，低檔店占21%。高檔次酒店主要分布在星級酒店、辦公集中區(qū)域、高尚住宅區(qū)以及湘江風(fēng)光帶。2、典型中餐店分析：名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征人均消費水平營運方式營運情況富臨飯店（維一店）唯一國際三樓1500一層裙樓商務(wù)50-100連鎖好大蓉和酒樓迎賓路169號4000二層裙樓商務(wù)40-80連鎖好秦皇食府總店湘江大道218號5000二層裙樓商務(wù)40-80連鎖好長沙市中高檔中餐廳經(jīng)營面積在2000平方米至5000平方米不等，最大的達(dá)1萬多平方米，人均消費30以上。較大型餐飲店都形成了自已的特色，市場競爭主要體現(xiàn)在特色、品牌、品位等方面。大型餐飲店選址主要考慮主要消費群距離、交通便捷性、停車面積等。3、典型西餐店分析名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征人均消費水平營運方式營運情況金牛角王中西餐廳松桂園1000一層裙樓商務(wù)、白領(lǐng)30-50連鎖好咖啡之翼芙蓉中路1500二層裙樓商務(wù)、白領(lǐng)50-60元連鎖好上島咖啡韶山北路482號700一層裙樓商務(wù)、白領(lǐng)30-50連鎖好長沙較大型西餐廳大部分采取連鎖經(jīng)營方式，其場所都采取租賃方式，樓層多在二層以上，面積在500-1500平方之間，主要消費需求為商務(wù)及公司白領(lǐng)。（三）娛樂行業(yè)成分析在娛樂場所中網(wǎng)吧所占比例最大占55%，其次為歌廳KTV占29%，同次為酒吧占8%，其他為影院、劇院、電子游戲廳共占8%。1、典型歌廳分、KTV分析名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征人均消費水平營運方式營運情況金色大帝KTV芙蓉中路湖南財富中心9800三層裙樓商務(wù)80-100連鎖較好星光燦爛黃興南路步行街中央廣場5000二層商業(yè)中心白領(lǐng)、聚會20--50連鎖較好金色年代長沙新世紀(jì)體育中心2500一層商業(yè)廣場商務(wù)50-100租賃好長沙市大型歌廳KTV面積在5000-1000之間，金色大帝KTV為長沙新建最大最高檔歌廳KTV，高檔KTV消費主要以商務(wù)消費為主，中檔KTV消費以白領(lǐng)、聚會消費為主。從租金承受能力來看，新世紀(jì)體育中心金色年約約2500平方米，層高5米，可隔兩層使用，60萬/月，合240元/平方米·月，高檔店租金承受能力較強(qiáng)。2、典型酒吧分析名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征人均消費水平營運方式營運情況魅力四射1200解放西路4000一層裙樓白領(lǐng)，聚會80-100連鎖好金色年華解放西路8000二層裙樓白領(lǐng)，聚會100-150租賃好可可清吧解放西路500一層裙樓白領(lǐng)、商務(wù)30以上連鎖好藍(lán)魅酒吧解放西路1500二層裙樓白領(lǐng)，聚會30-80租賃較好3、網(wǎng)吧名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費水平營運方式營運情況云旗網(wǎng)絡(luò)休閑會所解放西路214號1000以上一層裙樓白領(lǐng)3-5元/小時租賃好大茂網(wǎng)絡(luò)黃興路步行街中心廣場名優(yōu)特大樓3F1000以上一層裙樓游戲玩家3-5元/小時連鎖好倚天網(wǎng)絡(luò)會所人民中路324號1000以上一層裙樓周人群、游戲玩家4-8元/小時租賃好長沙市網(wǎng)吧呈現(xiàn)中高低檔營運情況都不錯，同時消費檔次差距明顯，低檔1-2元/小時，高檔3-8元每小時，中檔2-3元每小時，不同檔次的店面主要體現(xiàn)在設(shè)備、裝修、位置上。茂網(wǎng)絡(luò)所在的黃興南路步行街三樓月租金約150元/平方米·月左右，高檔網(wǎng)吧租金受能力較強(qiáng)。4、電影、劇院名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費水平營運方式營運情況湖南大劇院韶山北路裙樓周邊白領(lǐng)30-60自營好王府井影城王府井6000商業(yè)中心周邊白領(lǐng)、五一商圈人流25-60聯(lián)營好長沙電影城解放西路218號3000裙樓周邊白領(lǐng)15--30自營一般長沙電影劇院中高檔的王府井影城、湖南大劇院經(jīng)營狀況良好，中低檔影城生意較差，這與消費人群主要是公司白領(lǐng)、情侶有關(guān)。5、電游廳名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費水平營運方式營運情況城市英雄解放西路143號500一層裙樓步行街人流20-50租賃好工人文化宮電玩廳東塘工人文化宮300一層裙樓學(xué)生2-10租賃一般金滿地電游黃興路培元橋500一層裙樓學(xué)生5-10租賃較差電游廳主要消費人群為年輕人，以學(xué)生為主，對區(qū)域內(nèi)人流依賴性較強(qiáng)，營業(yè)面積在300-500之間（四）休閑行業(yè)分析本次調(diào)查共調(diào)查較大型休閑店152家，其中洗浴按摩業(yè)135家，占89%；運動休閑業(yè)17家占11%。1、洗浴按摩名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費水平營運方式營運情況大浪淘沙洗浴廣場五一大道419號10000三層裙樓白領(lǐng)、商務(wù)50-150租賃好海闊天空浴場韶山南路1號10000四層改建白領(lǐng)、商務(wù)50-150租賃好碧水藍(lán)天溫泉浴場白沙中路86號5000以上二層裙樓白領(lǐng)、商務(wù)50-100租賃好碧濤閣芙蓉中路一段306號6000二層改建白領(lǐng)、商務(wù)100-150租賃好目前長沙的洗浴按摩業(yè)正處于一種不斷升溫的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。集洗浴、按摩、健身、休閑、娛樂、美食6大功能于一體的夜間活動中心多種形式于一體的綜合性大規(guī)模洗浴中心是長沙洗浴業(yè)今后發(fā)展的大方向，洗浴場所經(jīng)營面積越來越大；均消費水平在50-150之間。2、運動健身名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費水平營運方式營運情況中體倍力健身俱樂部（王府井）王府井商業(yè)中心6000一層購物中心市中心白領(lǐng)年費3000右加盟已停業(yè)格瑞健身健美長沙俱樂部錦繡華天2100一層裙樓周邊人群年費999加盟較好活力羽毛球館小林子沖金源大酒店后1000一層改建白領(lǐng)、周邊人群20-25元/小時連鎖好友誼阿波羅康體中心館車站路阿波羅商業(yè)廣場四樓2000一層購物中心白領(lǐng)、周邊人群15-25元/小時聯(lián)營較好長沙市健身行業(yè)發(fā)展在中國大中等城市中處于中等水平，市區(qū)健身意識不強(qiáng)，主要運動休閑方式有羽毛球，乒乓球，收費在15-25元/小時之間。（五）美容美發(fā)美體名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費水平營運方式營運情況摩登漂亮寶貝SPA店解放中路2000多二層街鋪周邊公司白領(lǐng)58-500連鎖依·瑪利亞女子俱樂部韶山北路一心花苑２０００多一層住宅周邊公司白領(lǐng)100以上租賃花蔻海洋ＳＰＡ生活館神龍酒店四樓８００多一層裙樓周邊公司白領(lǐng)及酒店客戶100以上租賃隨著長沙經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們生活水平提高后，對生活質(zhì)量有了更高層次的需求，美容美發(fā)業(yè)無論從經(jīng)濟(jì)價值還是社會價值來講，都已逐漸得到社會的認(rèn)可和欣賞，市場潛力巨大。近幾年長沙美容美發(fā)業(yè)發(fā)展迅速，開始朝高檔次、大規(guī)模的方向發(fā)展，不斷地有新的經(jīng)營模式和定位出現(xiàn)，美容美發(fā)業(yè)已經(jīng)由邊緣行業(yè)成為長沙第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，從高檔美容美發(fā)美體店分布可得知，該行業(yè)租金承受力相對較弱。（六）旅游行業(yè)分析1、長沙市旅游景點長沙風(fēng)景秀麗，有“山水名郡”之稱。名山主要有：岳麓山、大圍山、道吾山、石柱峰、影珠山、黑糜峰、回龍山、溈山等；名水主要有：湘江、瀏陽河、瀏陽湖、撈刀河、靳江河、溈水河和黃材水庫等；名泉主要有：白沙井、灰湯溫泉、白鶴泉等；名洲主要有：桔子洲、月亮島等；名園主要有：湖南烈士公園、天心公園、桔洲公園、南郊公園、望月公園、曉園公園、瀏陽烈士公園、沿江綠化帶和長沙動物園等；名洞主要有：九溪洞、古風(fēng)洞等；國家級文物保護(hù)區(qū)：秋收起義文家市會師舊址，黃興故居、墓，劉少奇故居、岳麓書院、長沙銅官窯遺址，譚嗣同故居

省級文物保護(hù)單位：51處2、2005年長沙旅游業(yè)概況2005年全年全市接待國內(nèi)旅游者2489萬人次，同比增長9.1%，國內(nèi)旅游收入175.2億元，同比增長18.0%；接待入境旅游者25.55萬人次，國際旅游外匯收入2.02億美元，同比增長43.3%；國際國內(nèi)旅游總收入191.2億元，同比增長19.6%。全面超額完成了“十五”旅游發(fā)展計劃確定的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。3、2006年“五一”黃金周長沙旅游情況：據(jù)統(tǒng)計，“五一”黃金周期間，全市共接待國內(nèi)外旅游者202.23萬人次，同比增長了12.86%，占全省的34.57％，一日游游客量為157.54萬人次；旅游總收入達(dá)到了7.26億元，同比增長20.57%，占全省總收入的30.51％，旅游總?cè)藬?shù)和旅游總收入在連續(xù)高速增長的情況下，今年又有新的突破，長沙作為全國旅游目的地城市的形象得到了進(jìn)一步凸現(xiàn)。4、長沙旅游籽“十一五”規(guī)劃“十一五”期間，長沙將加快完善產(chǎn)業(yè)體系、打造旅游精品、全面提升產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，打造5大旅游品牌，即山水洲城生態(tài)旅游、歷史文化旅游、娛樂休閑旅游、紅色旅游、特色資源旅游；力爭旅游總收入保持15%%以上年均增長率，到2010年，旅游總收入達(dá)到450億元。三、長沙商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展分析（一）基本情況長沙“商鋪投資”在2001年開始興起。據(jù)不完全統(tǒng)計，2002年商鋪價格同比上漲達(dá)20%-30%之多，2003年長沙的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增加，但市場價格相對穩(wěn)定。長沙市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在2004年出現(xiàn)空前的放量，2004年施工面積較2003年增長近一倍，竣工面積增長近50％，主要表現(xiàn)為房價走高（門面均價11078元/m2，相比2003年上漲3.99%）、租價分化、商業(yè)價值高的商業(yè)用地供應(yīng)不足，營銷推廣突出表現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)式商鋪的普遍。從王府井（年回報9％）、銅鑼灣（8％）、國中星城（12％）、步步高（8％），再到像維多利（10％）這樣的二次開發(fā)樓盤，都采取了“產(chǎn)權(quán)式＋高回報率”的方式。由于商業(yè)企業(yè)的需求，投資者普遍看好外資零售開放元年等利好因素，導(dǎo)致商鋪市場異?；钴S，一些地段商鋪的平均回報率達(dá)到8%－10%。目前長沙商業(yè)地產(chǎn)的另一個特點就是競爭繼續(xù)白熱化。從五一商圈銅鑼灣廣場與王府井商業(yè)廣場之爭，到中南汽車世界與“雨花五金機(jī)電市場”的大戰(zhàn)，市內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)與市郊專業(yè)市場之間的競爭繼續(xù)呈白熱化趨勢。隨著市內(nèi)土地供應(yīng)總量減少及傳統(tǒng)商業(yè)開發(fā)趨于飽，專業(yè)市場利用其特殊專業(yè)化、規(guī)模化的優(yōu)勢將逐步占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的主導(dǎo)地位。2005、2004年長沙市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基本情況指標(biāo)2006年一季度2005年2004年情況完成投資額完成投資4.1億元，占總投資的10.7％，比上年同期減少13.7%。26.77億元，占房地產(chǎn)完成投資總額15.86%26.77億元,占總投資的15.86%。施工面積175.86萬平方米，占總施工面積10.75%,比上年同期增加11.7%；232.94萬平米，占總施工面積14.77%154.02萬平方米，占總施工面積14.77%，比上年同期的154.23萬平方米增長55.8%其中：新開工面積19.79萬平方米，占總新開工面積的8.2％,比上年同期減少13.4%；83.86萬平方米，占總新開工面積的8.28%104．78萬平方米，占總新開工面積的14.33%，比上年同期的20.57萬平方米增長83%；竣工面積12.58萬平方米，占總竣工面積的10.49％,比上年同期增加92.1%；67.26萬平米，占總竣工面積的10.74%；94.05萬平方米，占總竣工面積的14.78%；比上年同期的66.14萬平方米增長42.2%現(xiàn)房銷售面積3.54萬平方米，占現(xiàn)房銷售面積的9.89％；39.66萬平方米，占現(xiàn)房銷售總面積的19.41%24.46萬平方米，占總銷售面積的9.86%比去年同期的減少27.7%；預(yù)售面積為3.53萬平方米，占預(yù)售面積的3.29%,比上年同期增加31.7%；26.5萬平方米，占總預(yù)售面積的5.23%43.87萬平方米，占總預(yù)售面積的11.88%比去年同期的5.26萬平方米增長134.35%；空置面積為52.92萬平方米，占總空置面積的37.18%，其中待銷面積占61.64%，滯銷面積占30.65%，積壓面積占7.71%。46.86萬平方米，占總空置面積的35.73%，其中待銷面積占71.13%,滯銷面積占25.52%,積壓面積占3.35%23.14萬平方米,占總空置面積的22.3%,比上年同期的26.8萬平方米減少13.66%分析：通過上圖總的來看，長沙市的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了2004年的供銷兩旺后，2005年的投資、施工面積、新開工面積、竣工面積均有所下降，相對2004年預(yù)售面積下降39.6%，空置面積增長102.5%，2006年一季度商業(yè)營業(yè)用房的滯銷面積和積壓面積的比例有所上升，待銷面積比例有所下降。主要因為2004年多個大型產(chǎn)權(quán)式商業(yè)項目集中上市，充分消化市場需求；同時長沙銅鑼灣項目、國中星城項目發(fā)售后，至今未能開業(yè)，對市場造成較大的負(fù)面影響，使投資客戶對產(chǎn)權(quán)式商鋪模式產(chǎn)生懷疑；據(jù)行業(yè)公司調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：長沙市目前商業(yè)裙樓空置率為52.7%，而未出售的商業(yè)裙樓更是高達(dá)91.4%（含已出租經(jīng)營但未出售的物業(yè)），由此可鑒：長沙需求市場對裙樓物業(yè)的買賣是一種抵抗的姿態(tài)，主要障礙在于投資總金額過高以及長沙商業(yè)裙樓售價與租價倒掛。雨花區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)模在長沙各城區(qū)內(nèi)走在最前列，這和雨花區(qū)自身的物流和專業(yè)市場集中的優(yōu)勢，近年住宅開發(fā)量的快速增加有一定關(guān)系。從總量上，長沙商業(yè)營業(yè)類地產(chǎn)近兩年開發(fā)量較大，相當(dāng)于長沙市區(qū)居民人均新增商業(yè)面積將超過1平米。這顯然不利于今后商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，但能否定一些城區(qū)由于發(fā)展和改造產(chǎn)生的商業(yè)物業(yè)需求。高回報率和產(chǎn)權(quán)式銷售的普遍，從另一面也反映了長沙商業(yè)地產(chǎn)的形勢總體上不容樂觀，因為直接銷售或者產(chǎn)權(quán)式銷售，都是為了更好的銷售樓盤。從調(diào)研的情況來看，一是很多商鋪的租金難以達(dá)到年回報率的要求；二是開發(fā)商很少投資或入股零售業(yè)共同經(jīng)營；三是高回報率很可能意味開發(fā)商自己貼錢。（二）存在問題商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化，長沙傳統(tǒng)的百貨商業(yè)格局，在經(jīng)營結(jié)構(gòu)上定位較雷同，缺乏個性化和特色，現(xiàn)有的大型商廈中絕大多數(shù)是百貨商店，業(yè)態(tài)較為單一。不合理的商業(yè)布局，商業(yè)企業(yè)連鎖規(guī)模趨小，外地知名商家進(jìn)入不少，但是本地商家缺乏將經(jīng)營觸角伸向全國乃至世界的輻射能力和擴(kuò)張實力，缺乏具有長沙特色的名牌和旅游產(chǎn)品。以小商業(yè)為主，個人經(jīng)營發(fā)達(dá)，但沒有熱點及持續(xù)發(fā)展的全面的整合擴(kuò)張計劃。商業(yè)中心沒有有效發(fā)展，無法形成聚集效應(yīng)，所以商鋪遍地開花，缺乏應(yīng)變的能力，檔次不夠高。構(gòu)建集購物、休閑、餐飲、旅游于一體的全方位新理念的消費體系還有待進(jìn)一步完善。開發(fā)商只重視招商不重視經(jīng)營等。長沙的大型商場、規(guī)劃上控制的不是很好，導(dǎo)致過量等。小結(jié)：2005年長沙商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)分化現(xiàn)象。由于零售業(yè)市場完全開放，等待已久的外資零售企業(yè)在中國市場正式邁開擴(kuò)張步伐，這必然會對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)帶來沖擊。綜合性的商業(yè)物業(yè)，如大商場，其價值就有可能發(fā)生明顯的分化，甚至大幅度的調(diào)整，必須對此予以重視。根據(jù)實地調(diào)研情況，估計長沙目前人均商業(yè)面積約在0.9平米，雖然距離發(fā)到國家人均1.5平米的還差距很多，但是依照長沙市的開發(fā)情況，還有約230萬平米的商業(yè)營業(yè)類物業(yè)的施工面積，長沙商業(yè)地產(chǎn)的總體形勢雖長期看好，但短期內(nèi)有可能趨于嚴(yán)峻。由于“長株潭一體化”才起步不久，人口規(guī)模的相對較小?？紤]倒長沙經(jīng)濟(jì)的快速增長、人均消費能力位于全國前列、目前長沙城市化水平等因素，隨著省政府南遷、岳麓區(qū)開發(fā)、北城的復(fù)興，部分城區(qū)對商業(yè)物業(yè)的將需求依然存在。第三部分：項目地塊解析一、項目周邊區(qū)域調(diào)查（一）商業(yè)分布1、濱江美食一條街9、D調(diào)酒吧（秦皇食府、好食上、七彩江南）10、夜色酒吧2、湖湘第一家11、華廈大市場3、華逸府12、五一商圈4、呈翰食府13、下河街市場5、福竹怡心園14、中高檔家紡6、似水華年酒吧（夢潔、MINE、艾比家飾）7、解放西路酒吧一條街8、藍(lán)魅酒吧分析：沿江路獨立于長沙市幾大商圈，且沿江大道左側(cè)無大型商業(yè)和休閑場所，不能很好的留住沿江風(fēng)光帶休閑人流，造成現(xiàn)階段商業(yè)氣氛不濃，商業(yè)幅射力較差。業(yè)態(tài)：沿江路商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲為主，占43%，是店鋪數(shù)量最多和營業(yè)面積最大的業(yè)態(tài)，其次為零售，占25%，再次為娛樂休閑及賓館。沿江路優(yōu)越的交通條件、湘江江景及美麗的沿江風(fēng)光帶的建成，使得沿江路餐飲近年來發(fā)展迅速，成為沿江路最主要的業(yè)態(tài)。湘江風(fēng)光帶美食街號稱長沙最方便、最時尚的美食街，客戶群覆蓋全長沙市，具有較大的影響力。沿江路百貨零售業(yè)多為50平方米以下的生活型便利超市，主要需求為周邊居民日常生活支出，幅射范圍較少。江路娛樂業(yè)是解放西路酒吧一條街的延伸，相對解放路及長沙市其他娛樂場所，規(guī)模較小。（二）較大商業(yè)調(diào)查分析特點物業(yè)名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型消費水平營運方式營運情況秦皇食府湘江風(fēng)光帶美食街規(guī)模M2層數(shù)改建40-80連鎖好好食上湘江風(fēng)光帶美食街5000左右二層改建40-80好七彩江南湘江風(fēng)光帶美食街5000左右二層改建40-80好湘錦酒樓湘江風(fēng)光帶美食街4000二層改建30-50好華逸府湘江風(fēng)光帶美食街5000左右二層改建40-80好攬江樓湘江風(fēng)光帶美食街3000二層改建50-100好金太陽·外婆橋店·湘江風(fēng)光帶美食街4000三層改建30-50連鎖好似水華年酒吧沿江路營盤路路口1500左右二層裙樓30-60較差，已停業(yè)YES酒吧沿江風(fēng)光帶輪渡旁一層公建已關(guān)門藍(lán)魅酒吧沿江路解放路路口1200一層裙樓50-100較好D調(diào)酒吧湘江風(fēng)光帶二層改建50-100好福竹怡心園沿江路38號1500二層改建50-100較好項目周邊區(qū)域內(nèi)較大型商業(yè)業(yè)態(tài)主要為餐飲、娛樂、休閑等。大型餐飲主要集中在沿江路（中山路至湘春路路段），面積在4000-5000之間，消費水平分中高檔與高檔兩個檔次，經(jīng)營狀態(tài)良好。區(qū)域內(nèi)較大型娛樂可看作解放路酒吧一條街的延伸，店面規(guī)模相對解放路其他酒吧較小，靠近解放路酒吧一條街兩家酒店營運情況較好，另外兩家都因經(jīng)營不善，已停業(yè)、關(guān)門。（三）臨街鋪位調(diào)查分析部分街鋪位統(tǒng)計（按租金降序排列）序號店名類型面積行業(yè)租金經(jīng)營情況1平價自選超市街鋪15零售80一般2同意蓄電池街鋪8其他75一般3洪湖浪糧油總代理街鋪12零售67較好4金太陽鞋業(yè)批發(fā)市場街鋪6零售67較好5伍哥煙酒超市街鋪10零售60較好6易飛風(fēng)箏街鋪10零售60較差7好望角超市街鋪17零售59較好8湘海煙酒街鋪60零售58較好9美容美發(fā)街鋪15其他53較好10龍興菜館街鋪90餐飲50一般11旺旺商店街鋪24零售50一般序號店名類型面積行業(yè)租金經(jīng)營情況12田記蓄電池經(jīng)營部街鋪20其他50較差13珍珠奶茶街鋪17餐飲47一般14湘水人家街鋪20餐飲45一般15紅蓬子大排擋街鋪25餐飲40一般16夕陽紅商店街鋪30零售40一般17周記超市街鋪25零售40一般18廣佬生蠔街鋪40餐飲38一般19長沙輪渡客運站一帶街鋪街鋪38-40零售25較差20強(qiáng)強(qiáng)油脂街鋪35零售23一般最高月租金在解放路口附近約在80元/平米最低月租金在靠近本項目的長沙輪渡客運站為25元/平米沿江路商業(yè)物業(yè)主要由私戶改建和臨街小商鋪組成，除幾家較大餐館和酒吧外，整體形象較差，加上區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛不濃，造成整體租金水平較低，大部分商業(yè)物業(yè)租金水平在40-70元/平方米·月。租金水平由解放西路口向南北兩端遞減。（四）租售商業(yè)調(diào)查分析商家名稱營業(yè)面積（㎡）鋪位大小（㎡）銷售價格（元/㎡）租金（元/㎡·月）備注坡子街民俗美食街81,00040-500一F均價1.7-3萬二樓均價8000-1.5萬1F：120-1402F：85-953F：404F；30租金為坡子街中等位置的湘韻閣租金水平。黃興南路步行街商業(yè)總面積25萬㎡，其中新建面積15㎡10-1001F:3-7萬2F：2.4萬1F外街鋪：300—7501F內(nèi)街鋪：185—2752F：270元左右3F：150左右2F為產(chǎn)權(quán)式商鋪，包租15年，回報率7.2%-9%,預(yù)計收回期12年收回投資。王府井14萬產(chǎn)權(quán)式商鋪:1F：3萬2F：1.8萬3F：1.2萬4F：80001F：3002F：2003F：1204F：75銷售價格為一期銷售價格，其中1、2F為歷史銷售價格；，20年包租，年回報9％，預(yù)計回收期12年左右。租賃價格為沿解放路價格。五一新干線地上四層,共93201F：380001F：2002F：1003F：811F價格為五一路臨街門面,1F商鋪售價均價在2.8左右。二樓整層出售，招租至少半層。歐陸經(jīng)典商住樓裙樓11001100——2F：533F：36金滿地商業(yè)街2.7萬10-30100—1502005年租金全免，經(jīng)營情況一般商家名稱營業(yè)面積（㎡）鋪位大小（㎡）銷售價格（元/㎡）租金（元/㎡·月）備注景江東方地上1－2層80-200一樓租金:6元/平方米1F:180新大新商廈臨街商鋪140平方米15000元/平方米長沙百聯(lián)百貨1F:250002004年售價沿江路開發(fā)商業(yè)項目不多，本次調(diào)查主要調(diào)查的鄰近的五一商圈開發(fā)的商業(yè)項目售價及租金水平，五一商圈商業(yè)售價最高的是黃興南路步行街的外街，最高曾達(dá)7萬元/㎡。五一商圈作為長沙核心商圈，日均客流逾10萬人次，節(jié)假日、雙休日則有15萬~18萬人次，各大商場經(jīng)營狀良好。二、項目簡介長沙湘江旅游客運中心位于長沙市區(qū)中心地帶，西臨湘江，東靠湘江大道，南鄰五一路及湘江一橋，北望中山路。地塊內(nèi)現(xiàn)有客運站房、機(jī)關(guān)辦公樓、餐飲娛樂門面等建筑物，總用地面積12200平方米。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃項目擬建成集旅游碼頭、綜合娛樂、歌舞廳、觀光標(biāo)志塔為一體的蝶影建筑群，總建筑面積為28000平方米，根據(jù)該工程方案設(shè)計編制的投資估算總值為11967.33萬元。(一）項目區(qū)位項目周邊區(qū)域規(guī)劃圖（五一路以北）項目周邊區(qū)域規(guī)劃圖（五一路以北）項目周邊區(qū)域規(guī)劃圖（五一路以南）本項目位于處于湘江風(fēng)光帶長沙市中段，西面為桔子洲，可遠(yuǎn)眺岳麓山，東面緊靠長沙市核心商圈五一商圈，長沙山、水、洲、城風(fēng)光盡收眼底，自然景觀和人文景觀資源豐富。東鄰沿江大道，交通方便。區(qū)域內(nèi)土地主要規(guī)劃用途為行政辦公用地及二類居住用地，人口稠密。（二）項目四至三、用地條件分析（一）基本地形地貌項目用地呈長方形狀，場地整體地勢平整，場地內(nèi)現(xiàn)有地塊內(nèi)現(xiàn)有客運站房、機(jī)關(guān)辦公樓、餐飲娛樂門面等建筑物。（二）氣候條件分析長沙市長沙屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū),季節(jié)變化明顯,冬寒夏熱,四季分明;春秋短促,冬夏綿長,年平均氣溫17.2℃，年平均降雨量1361.6mm，雨季為3-6月份，長沙地區(qū)日照時數(shù)達(dá)1677小時。（三）景觀資源分析本項目位于處于湘江風(fēng)光帶長沙市中段，西面為湘江及著名的桔子洲，可遠(yuǎn)眺岳麓山，東面緊靠長沙市主城區(qū)，區(qū)域內(nèi)有太平街、朝宗街、坡子街等歷史街區(qū)，長沙市山、水、洲、城風(fēng)光盡收眼底，自然景觀和人文景觀資源豐富。四）交通組織分析項目東臨城市主要交通干道沿江路，車行交通十分通暢；沿江路、五一路設(shè)有公交停靠站，公共交通較為方便。項目區(qū)域內(nèi)人流主要為湘江風(fēng)光帶休閑人流，受季節(jié)、天氣影響大，具有白天人少，晚上人多，冬天人很少，夏天人多，雨天人很少等特點，同時因五一路湘江一橋立交物理阻檔影響，區(qū)域內(nèi)休閑人流與五一商圈人流對流很少。（五）周邊配套分析項目地處成熟片區(qū)，緊靠五一商圈，周邊配套設(shè)施齊全，包括解放路酒吧一街、坡子街商業(yè)街、湘江風(fēng)光帶、西長街小學(xué)、沃爾瑪超市、黃興路步行街、長沙輪船客運站等。四、項目的SWOT分析（一）優(yōu)勢（S）區(qū)域內(nèi)豐富的自然人文景觀資源湘江風(fēng)光帶現(xiàn)有唯一集旅游碼頭、綜合娛樂、歌舞廳、觀光標(biāo)志塔為一體的地產(chǎn)項目項目蝶影建筑群將成為長沙標(biāo)志性建筑交通較為便利湘江風(fēng)光帶大量的休閑人流（二）劣勢（W）：項目獨立于長沙市各商圈，區(qū)域內(nèi)歷史上商業(yè)氛圍較為薄弱（三）機(jī)會（O）:長沙旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂休閑業(yè)的逢勃發(fā)展緊靠解放路酒吧一條街、湘江風(fēng)光帶美食街等，長沙休閑、餐飲習(xí)慣性消費區(qū)域（四）威脅點（T）長沙市2005年商業(yè)地產(chǎn)空置面積大幅提升周邊商業(yè)物業(yè)租較低，不利于本項目價值提升近兩年內(nèi)，銀行兩次加息，對投資者有一定影響周邊BOBO國際、汀蘭雅苑、坡子街商業(yè)街等項目的競爭威脅五、項目綜合評價項目位于湘江風(fēng)光帶長沙段中段，長沙市山、水、洲、城風(fēng)光盡收眼底，自然景觀和人文景觀資源豐富是項目最大的優(yōu)勢和特點本項目為湘江風(fēng)光帶唯一集大型商業(yè)項目，美麗的蝶形建筑群，將成為湘江風(fēng)光帶的新亮點和長沙的標(biāo)志性建筑之一。本項目最大的劣勢有于區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛不濃，人流量較小，項目建筑成后能否吸引五一商圈消費人群成為關(guān)鍵。沿江路道路交通極為方便，對引進(jìn)餐飲、娛樂、休閑等對交通條件要求較高的行業(yè)有較大優(yōu)勢。第四部分：項目定位在市場經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)的目的是盈利，是取得比競爭對手更為優(yōu)秀的公司業(yè)績。而商業(yè)活動業(yè)績的決定因素主要有三個：商業(yè)模式，商業(yè)運作的環(huán)境和變化。其中影響公司業(yè)績的首要因素是它的商業(yè)模式（BusinessModel）。正是商業(yè)模式具體體現(xiàn)了目前公司如何獲利，以及在未來長時間內(nèi)的計劃。商業(yè)模式是公司運作的秩序。公司依據(jù)它建立，依據(jù)它使用其資源、超越競爭者，向客戶提供更大的價值，并依據(jù)它盈利。商業(yè)模式能使企業(yè)擁有持久的競爭優(yōu)勢，是公司的業(yè)績在長期內(nèi)領(lǐng)先對手的關(guān)鍵。商業(yè)模式首先表現(xiàn)了企業(yè)獲取財富的各個組成部分（如利潤率和現(xiàn)金流）與外部因素之間的相互關(guān)系（如市場形態(tài)、競爭局面和行業(yè)趨勢）以及企業(yè)的戰(zhàn)略和組織能力。它是一種系統(tǒng)性的手段，用于細(xì)致分析這些相互的關(guān)系，同時檢驗假設(shè)情形并做出實事求是的決定。商業(yè)模式是企業(yè)尋找能夠保持企業(yè)各個部分之平衡的可行想法的框架。商業(yè)模式可以概括為一個系統(tǒng)。它由不同部分，各部分之間的聯(lián)系及其互動機(jī)制組成。它是指企業(yè)能為客戶提供價值，同時企業(yè)和其他參與者又能分享利益的有機(jī)體系。它包括產(chǎn)品及服務(wù)流、信息流和資金流的結(jié)構(gòu)，包括對不同商業(yè)參與者及其角色的描述，還包括不同商業(yè)參與者收益及其分配的劃分。它是一個企業(yè)核心競爭力的來源。通過以上觀點結(jié)合長沙是目前商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和項目自身的綜合條件，采取兩種商業(yè)模式的比較法進(jìn)行論證。方案一：傳統(tǒng)商業(yè)模式項目傳統(tǒng)商業(yè)模式的確立參造于目前沿江大道的現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成和受五一商圈輻射的次商業(yè)區(qū)域的地理屬性；1、項目業(yè)態(tài)和功能組合項目業(yè)態(tài)：賓館＋夜總會、酒吧＋餐飲店＋超市功能組合：餐飲＋休閑娛樂＋零售購物2、價格定位：通過對項目及周邊在售商業(yè)項目市場調(diào)查，確定五一新干線、坡子街、王府井三個樓盤作為參考，運用市場比較法，綜合其考評周邊有效消費人口、人流量、交通條件、周邊租金、商業(yè)氣氛、建筑產(chǎn)品、升值潛力等因素并進(jìn)行打分，以與本項目進(jìn)行比較，得出項目一層售價，在通過商業(yè)定價慣例中樓層差價之間的比例得出項目其他樓層售價，最終推導(dǎo)出項目市場銷售參考均價。參考項目比較評分表比較因素權(quán)重比較項目五一新干線裙樓坡子街王府井百貨本項目周邊有效消費人口2019182016人流量2017142012周邊租金107696交通條件1514131212商業(yè)氣氛1087106升值潛力106868商業(yè)檔次1077910商業(yè)模式53344合計10081769074通過市場比較法進(jìn)行價格測算，如下表：計算內(nèi)容代碼五一新干線裙樓坡子街王府井百貨本項目合計權(quán)重值Q81769074一層銷售均價P280002500030000權(quán)重值比例I91%97%82%可比價格PI255802434224667所占權(quán)重W0.50.30.2街鋪權(quán)重均價PI*W127907303493325026按此方法推導(dǎo)出本項目商業(yè)1層的市場均價為25000元/M2。依據(jù)我司商業(yè)經(jīng)驗及行業(yè)慣例，樓層價格級差一般為：1F∶2F＝1∶0.62F∶3F＝1∶0.73F∶4F＝1∶0.7推算出：1F均價：25000元/平米2F均價：15000元/平米3F均價：10500元/平米4F均價：7350元/平米以上分析只是從外部市場環(huán)境進(jìn)行的推斷，更準(zhǔn)確和具體的價格有待于在后期銷售執(zhí)行報告中加以詳細(xì)分析和計算。方案二：創(chuàng)新商業(yè)模式項目地塊綜合研判：項目地處沿江大道的濱江綠化帶是政府重點工程，是長沙市居民共享的公共資源，也是屬于全部長沙市市民的資源，每到華燈初下，游人如織；這一獨特的人文、景觀資源決定了項目的客戶來源范圍出自于整個長沙市，乃至可以形成對整個長沙乃至周邊城市的輻射。濱江綠化帶是政府嚴(yán)控、嚴(yán)管的市政形象工程，項目零距離親水、零距離親近綠化帶，并以28000M的建筑總體量是沿江大道前無古人、后無來者巨無霸型的商業(yè)項目。對于稀缺資源占有的特點和處在長沙東、西城之交的泛核心商業(yè)圈的顯赫位置，項目無疑是可以承載頂級商業(yè)業(yè)態(tài)形式的優(yōu)質(zhì)地塊。回顧目前長沙市商業(yè)特點：商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化、經(jīng)營結(jié)構(gòu)上定位較雷同，缺乏個性化和特色，業(yè)態(tài)較為單一；外地知名商家不少，但國際品牌少，中低端消費競爭激烈，有品位、有格調(diào)的高端消費場所欠缺；構(gòu)建集購物、休閑、餐飲、旅游于一體的全方位新理念的消費體系還有待進(jìn)一步完善。綜上所述，我司認(rèn)為創(chuàng)新商業(yè)模式的確立是凸顯項目核心競爭力的催化劑。主題商業(yè)定位：長沙國際商務(wù)SOHO區(qū)解析SOHO：紐約SOHO區(qū)，如今已成為紐約最著名的文化和時尚街區(qū)，有最酷的藝術(shù)館，最具特色的品牌店和食品店；SOHO區(qū)也是倫敦最有活力和最時髦的街區(qū)，它們是新潮創(chuàng)意與前衛(wèi)設(shè)計理念的展示廳，也是全倫敦最時尚人士薈萃之地，這里似乎集結(jié)了所有的時尚元素、美景佳肴、霓裳艷影，各色光鮮人等川流不息，星光熠熠。香港的SOHO區(qū)的特色——“國際化”、“美食天堂”，主流客戶是那些年輕且有活力的雅皮們，是香港最懂得享受生活的一群。1、項目業(yè)態(tài)和功能組合項目業(yè)態(tài)：頂級商務(wù)俱樂部＋國際十大品牌服飾名品店＋品牌餐飲店＋酒吧街（含咖啡吧、音樂吧、酒吧、書吧等）經(jīng)營功能劃分：購物：十大國際奢侈服裝品牌專賣店、國際名表店、國際名品皮具店、高端藝術(shù)品店餐飲：星巴克咖啡、日本料理、品牌粵菜、品牌西餐、必勝客匹薩、各國美食娛樂：音樂吧、書吧、清吧、爵士吧商務(wù)俱樂部：采取會員制面積劃分：購物：4000m2餐飲：4000m2娛樂：6000m2商務(wù)俱樂部：6000m22、商業(yè)客戶定位：長沙本地和深圳、香港投資客戶國際品牌服裝連鎖店區(qū)域總代理國內(nèi)、國外高檔餐飲、酒吧服務(wù)機(jī)構(gòu)國內(nèi)、外知名俱樂部經(jīng)營機(jī)構(gòu)3、價格定位：價格定位參照目前長沙中高端、高端商業(yè)物業(yè)租、售現(xiàn)有水平物業(yè)名稱位置建筑面積（m2）銷售價格（元/m2）租金（元/m2·月）備注喜來登酒店世界名品專賣芙蓉路松桂園路口40003.5萬600長沙未來最好的酒店通程金色家名品中心韶山中路東塘40500長沙現(xiàn)有最高檔品牌賣場，共有三層，總建筑面積12000平方米，平和堂百貨五一廣場一樓名品柜按收入30%分成，二三樓服裝按收入24%分成一、名品中心物業(yè)名稱位置建筑面積（m2）銷售價格（元/m2）租金（元/m2·月）備注金色年代酒吧賀龍體育館摩天輪下約2500平方米240金色年代酒吧解放西路酒吧一街解放西路周邊1F街鋪水平約300元/平方米·月解放西路酒吧一街二、酒吧物業(yè)名稱位置建筑面積（m2）銷售價格（元/m2）租金（元/m2·月）備注唯一星城國際商務(wù)樓裙樓五樓長沙市韶山北路39號135255.51-4F已招滿新世紀(jì)花苑候家塘立交西北角40000一樓捌角鋪位黃興南路步行街三樓黃興南路12000左右150左右三、餐飲四、俱樂部物業(yè)名稱物業(yè)類型位置建筑面積（m2）銷售價格（元/m2）租金（元/m2·月）備注順天國際財富中心寫字樓甲級寫字樓長沙市芙蓉中路368號180以上最高700045物管費1.8元/平方米·月，不包水電、空調(diào)等費用。唯一星城國際商務(wù)樓寫字樓甲級寫字樓長沙市韶山北路39號36物管費1.6元/平方米·月，無中央空調(diào)通程大酒店寫字樓五星級酒店韶山北路149號50-250115.6實用率60%左右，物業(yè)管理費20元/平方米·月（實用面積）除水電外全包翡翠明珠俱樂部四星級酒店金源酒店裙樓2-5層400062.5歷史價格，現(xiàn)自營金源酒店4星四星級酒店金源酒店13層9384除電費以外全包。五、銷售價格定位由于缺乏同類型的大型社區(qū)綜合功能的可比照商業(yè)項目，因此不能僅根據(jù)周邊市場的情況作為判斷項目未來銷售價格的主要依據(jù)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合本項目整體規(guī)劃、策劃構(gòu)想、長沙市場發(fā)展成熟程度以及本項目稀缺性和對投資購買客戶的吸引和信心等方面加以綜合考量。本項目商鋪十大品牌服裝店面一層銷售均價定為：40000元/平米。本項目商鋪酒吧街店面二層銷售均價定為：30000元/平米。由于本項目目前周邊商業(yè)氛圍較差，加上大體量商業(yè)面積推向市場，投資客戶初期的認(rèn)同度及熱情需要有一個推動和“蓄水”的過程，未來隨著社區(qū)人口不斷增長及商業(yè)環(huán)境的改善，人氣聚集，市場關(guān)注程度的提升和升溫，其物業(yè)價值在銷售階段會得到提升。六、租賃價格定位考慮到市場培育周期以及目標(biāo)商家引進(jìn)所需給予的優(yōu)惠政策和不同品牌檔次客戶采取不同的對待措施。購物名品店：600元/平米品牌餐飲店：150元/平米酒吧街：300元/平米。商務(wù)俱樂部：90元/平米。第五部分：財務(wù)分析一、項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排1有關(guān)工程計劃說明根據(jù)項目的開發(fā)規(guī)模、目前的現(xiàn)狀以及前期的準(zhǔn)備情況，我們假設(shè)本項目的施工總進(jìn)度如下：前期土地手續(xù)：2006年5月——8月，共4個月；土地平整及三通：2006年8月——2006年9月，共計2個月；主體工程施工：2006年10月——2007年3月，共計6個月；配套工程施工：2007年1月——2007年4月，共計3個月；竣工驗收程序：2007年5月。項目整體施工期為2006年8月至2007年5月，共10個月。2有關(guān)銷售及租賃計劃說明根據(jù)上述假設(shè)的施工進(jìn)度、片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況以及市場承接力等因素，我們假設(shè)本項目的銷售周期如下：商業(yè)銷售期：2007年3月——2007年10月共計8個月。商業(yè)返租期：假設(shè)2007年10月——2010年9月商業(yè)租賃期：2007年5月——2057年4月，共計50年二、投資估算及資金籌措1項目總投資估算項目開發(fā)成本構(gòu)成表序號項目建筑面積（㎡）單價(元/㎡)總價(萬元)備注1土地費用0002前期費用20000428856含勘查、土地平整、規(guī)劃設(shè)計等費用3建筑工程費用20000547410,947含樁基礎(chǔ)3.1主體工程2000030266,0513.2燈塔2,9883.3車庫及設(shè)備工程800014901,1923.4總圖其他配套部分716含室外停車場、水電管線、綠化、園林小品等4管理費用20000177354根據(jù)普遍經(jīng)驗，按照二、三項之和的3%計算5財務(wù)費用1,310自由資金6000萬，其余為銀行2年期貸款，年利率8％6不可預(yù)見費20000207413根據(jù)普遍經(jīng)驗，按照二、三項之和的3.5%計算總成本（一～六）20000694013,881總投資估算說明：土地成本根據(jù)協(xié)議，本項目屬于合作開發(fā)類型，土地方以土地作價入股，所以本項目在核算成本時可以將土地取得費用視為零。前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費用等，費用確定如下：序號明細(xì)計算標(biāo)準(zhǔn)費用（萬元）1建設(shè)項目前期工作費計價格［1999］1283號文58.851.1編制項目建議書13.721.2編制可行性研究報告27.441.3評估項目建議書7.861.4評估可行性研究報告9.832工程設(shè)計費計價格［2002］10號文342.753工程勘察費設(shè)計費﹡25％85.694施工圖審查費工程費用﹡0.06％6.155工程預(yù)算編制費工程費用﹡0.25％24.396工程及規(guī)劃報建費長政發(fā)［2003］10號279.72小計856項目前期費用為856萬元。建安工程費包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套以及勞動力成本等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計劃投入，按照長沙市平均造價成本，結(jié)合項目實際工程構(gòu)成，本項目建安工程費主要包括主體工程、燈塔、車庫及設(shè)備、工程總圖其他配套部分共計四個部分，分項費用如下:主體工程約6,051萬元；燈塔2,988萬元；車庫及設(shè)備工程 1,192萬元；總圖其他配套部分 716萬元。項目建安工程費用為10,947萬元。管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。按長沙市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，由于項目規(guī)模大，故項目管理費前述2、3項之和的3%計取。項目管理費均為354萬元。不可預(yù)見費項目開發(fā)過程中會遇到一些計劃外的費用支出,按照長沙市房地產(chǎn)開發(fā)的平均水平,同時結(jié)合開發(fā)商控制項目成本能力,我們認(rèn)為本項目不可預(yù)見費按前述2、3項之和的3.5%計取較為合理。項目不可預(yù)見費為413萬元。財務(wù)費用指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。本項目需向銀行貸款7,881萬元（將在資金籌措部分詳細(xì)闡述），貸款期2年，貸款年利率8%計算。利息為1310萬元。綜上所述，本項目總投資成本為13,881萬元。2資金籌措資金來源及籌措表序號項目總價(萬元)比例1自有資金6,00043.23%2銀行貸款7,88156.77%三、方案一經(jīng)濟(jì)測算分析1方案一介紹方案一為項目整體銷售，其中分樓層銷售均價如下：1F均價：25000元/平米2F均價：15000元/平米3F均價：10500元/平米4F均價：7350元/平米2銷售及經(jīng)營收入測定項目銷售收入測算表A棟面積（㎡）B棟面積（㎡）面積合計（㎡）銷售單價（元/平米）銷售金額（萬元）一層4000300070002500017500二層400020006000150009000三層400010005000105005250四層20000200073501470合計140006000200001661033220根據(jù)項目規(guī)劃指標(biāo)及前述項目及市場分析，預(yù)計項目的此部分銷售收入為33220萬元。3銷售稅費測算項目銷售稅費主要包括銷售費用、銷售稅金（含營業(yè)稅和城市建設(shè)維護(hù)稅以及印花稅）和企業(yè)所得稅。銷售費用：含代理費、廣告費以及其他推廣包裝費用，按照常規(guī)取銷售收入的7％進(jìn)行計算，銷售費用值為2325.4萬元；銷售稅金:營業(yè)稅（銷售額的5.0%）、城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的7%）、印花稅（銷售額的0.05%），合計為銷售額的5.4%，項目銷售稅金合計為1794萬元。企業(yè)所得稅：即總利潤的15％，本項目為2497萬元。項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表稅費種類計算方法稅費金額(萬元)銷售費用按銷售收入7.0%計2325銷售稅金(營業(yè)稅及城建稅)按銷售收入5.4%計1794企業(yè)所得稅按總利潤15%計2283合計6402本項目銷售費稅合計6402萬元。4指標(biāo)匯總經(jīng)測算項目的利潤如下：項目開發(fā)總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總各項指標(biāo)計算方法計算值總成本建造期間各項費用之和13,881總投資（總成本+銷售費用、稅金）18,000銷售收入33,220總利潤銷售收入-總投資15,220凈利潤總利潤-企業(yè)所得稅12,937成本利潤率（稅后）凈利潤/總成本*１００％93.20%投資利潤率（稅后）凈利潤/總投資*１００％71.88%開發(fā)商分成后經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總發(fā)展商分成后總利潤總利潤*0.710654發(fā)展商分成后凈利潤凈利潤*0.79056發(fā)展商投資利潤率（稅后）凈利潤/總投資*１００％50.31%發(fā)展商自有資金投資利潤率（稅后）凈利潤/自有資金投資*１０0％150.94%5、方案一結(jié)論按照方案一，本項目總投資18,000萬元，可以實現(xiàn)的銷售收入33,220萬元，凈利潤12,937萬元，稅后投資利潤率71.88%，項目可行。就開發(fā)商而言，按0.7分成，分成后的利潤額為9056萬元，發(fā)展商的投資利潤率為50.31%，按照6000萬元的自有資金計算，自有資金的投資率達(dá)到150.94%?？梢?，按照方案一，本項目在靜態(tài)指標(biāo)上可行。但是項目整體銷售兌現(xiàn)的難度比較大，在整個項目操作上存在極大困難，而且風(fēng)險較大。四、方案二經(jīng)濟(jì)測算分析1方案二介紹方案二定位：一層二層三層四層A棟（面積）4層4000㎡4000㎡4000㎡2000㎡14000㎡（總計）名品店（底商）品牌餐飲俱樂部（出租）40000元/㎡25000元/㎡B棟（面積）3層3000㎡2000㎡1000㎡6000㎡（總計）底商二層三層酒吧一條街（均價30000元/㎡）注明：1、俱樂部當(dāng)前租金為90元/平方米/月；2、返租部分的加權(quán)平均后租金確定為343元/平方米/月；3、商業(yè)出租租金年上升2％，部分每三年上升3％；4、收益是整體三、七分成，其中產(chǎn)生租金收益按年分配；5、銷售采取產(chǎn)權(quán)式方式，三年返租，年回報利率9％；6、銷售完成比率按80％計 ，租賃部分按70％計算。 2銷售收入項目銷售收入測算表面積（㎡）銷售單價（元/平米）銷售金額（萬元）A棟一層40004000016000二層40002500010000三層400000四層200000小計1400026000B棟一層30003000018000二層2000三層1000四層0018000小計6000總計200002200044000項目銷售部分可以實現(xiàn)的金額為44000萬元，按銷售80％計算，為35200萬元3銷售稅費測算項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表銷售稅費計算表稅費種類計算方法稅費金額(萬元)銷售費用按銷售收入7.0%計2464銷售稅金(營業(yè)稅及城建稅)按銷售收入5.4%計1901企業(yè)所得稅按總利潤15%計4002合計83674返租成本及租金計算返租成本及租金計算表第一年第二年第三年合計備注返租面積（㎡）11200112001120011200按照80%的銷售率計算返租成本（萬元）3168316831689504按照9%的年回報率計算租賃面積（㎡）7560756075607560空置率按46％計算租賃單價（元/平米/月）343350357租金年度漲幅按2％計算租賃收入（萬元）3112317432379523由此可見，返租情況下，出租率為54%時，返租需要支出的成本與正常租賃經(jīng)營收入即可基本持平。5租賃部分的價值計算項目租賃部分共有6000平方米，在以下假設(shè)條件下，對租賃部分的收入進(jìn)行計算：租賃比例：1－10年預(yù)計租賃70％，11－20年預(yù)計租賃75％，21－30年預(yù)計租賃75％，31－40年預(yù)計租賃80％，41－50年預(yù)計租賃85％。租金漲幅：1－10年預(yù)計月租金的年增長率為2％，11－20年預(yù)計月租金的年增長率為3％，21－30年預(yù)計月租金的年增長率為3.5％，31－40年預(yù)計月租金的年增長率為4％，41－50年預(yù)計月租金的年增長率為4.5％。折現(xiàn)率按照6.27%計算.在以上假設(shè)條件下,可以得出:第