-工程項(xiàng)目投融資課程設(shè)計(jì)

PAGEPAGE12工程項(xiàng)目融資作業(yè)專業(yè)：工程管理班級(jí)：2011級(jí)5班小組成員：田春紅（0314110523）向琳（0314110531）張玉婷（0314110533）張麗娜（0314110534）曹丹鶴（0314110535）2014重慶郵電大學(xué)移通學(xué)院目錄第一章項(xiàng)目概況 3第二章市場分析及預(yù)測(cè) 32.1總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 32.2市場需求 42.3項(xiàng)目經(jīng)營范圍及規(guī)模 4第三章規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 43.1規(guī)劃要求 43.2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 4第四章融資方案設(shè)計(jì) 54.1投資結(jié)構(gòu) 54.2融資結(jié)構(gòu) 54.3資金結(jié)構(gòu) 54.4投資估算 5第五章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 85.1項(xiàng)目銷售收入估算 85.2總成本估算 95.3清償能力分析 10第六章風(fēng)險(xiǎn)分析 116.1敏感性分析 116.2風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論 12第七章結(jié)論 127.1社會(huì)效益評(píng)價(jià) 127.2環(huán)境效益評(píng)價(jià) 127.3經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 12第一章項(xiàng)目概況保定市華正房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2013年通過招標(biāo)獲得的一塊‘七通一平’的面積為100000㎡的建設(shè)用地，計(jì)劃在該地塊上開發(fā)‘鑫鑫家園’住宅小區(qū)項(xiàng)目，該項(xiàng)目主要用于居住，其中居住和商業(yè)的土地使用年限自建設(shè)用地使用權(quán)出讓之日起計(jì)算分別為70年和40年的土地使用權(quán)。項(xiàng)目容積率為3.6，建筑密度為20％，綠化率高達(dá)30%，由相同的16棟樓房組成，總建筑面積為360000㎡，連同地下部分總共20層，其中-2-2層為商業(yè)及配套設(shè)施用房，3-18層為居住用房，由東向西分三期建設(shè)，一期5棟，二期5棟，三期6棟；鑫鑫家園’小區(qū)東側(cè)為永華北大街，西側(cè)為恒祥北大街，南側(cè)為環(huán)城大水系，北側(cè)是二環(huán)路，警盾家園和北城楓景都在本小區(qū)正南側(cè)，小區(qū)對(duì)面路北是軍區(qū)招待所、軒宇物流和7萬平米的鑫豐市場；小區(qū)西行一公里是植物園，東南側(cè)為九年一貫制教育用地，也就是保師附小和17中，將來孩子上學(xué)比較方便；小區(qū)北行500米是兒童醫(yī)院，南側(cè)是新規(guī)劃醫(yī)院。小區(qū)南側(cè)為環(huán)城大水系，兩側(cè)為近百米的綠化，緊鄰祥和公園，西側(cè)為恒祥北大街，小區(qū)至恒祥北大街之間規(guī)劃為一片公園，景色優(yōu)美，綠化非常好，空氣也會(huì)特別清新，業(yè)主散步也特別方便，小區(qū)南側(cè)建有一個(gè)近8萬平米的商業(yè)中心，地下是1萬平米的大型超市，地上是一個(gè)4層的商場，將來購物、逛街會(huì)特別方便，本小區(qū)是由北京中建集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)的，南低北高，南邊是水，北邊這幾棟高層像一座大山倚靠在小區(qū)后邊，背山前水，老總特意請(qǐng)風(fēng)水大師看過的，絕對(duì)的風(fēng)水寶宅，小區(qū)內(nèi)部設(shè)有會(huì)所、中心廣場、幼兒園以及老年活動(dòng)中心和休閑設(shè)施，小區(qū)形象門朝東開，意味著紫氣東來，是一個(gè)比較好的寓意，本小區(qū)建成后將是北部高品質(zhì)社區(qū)，首屈一指的樓盤。第二章市場分析及預(yù)測(cè)2.1總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況保定，素有“京畿首善之地”稱譽(yù)的保定市，地處河北省中西部，與北京、天津構(gòu)成金三角地帶，北距北京130公里，東距天津240公里，南距石家莊124公里，具有得天獨(dú)厚的經(jīng)濟(jì)地理優(yōu)勢(shì)。全市總面積2.21萬平方公里，總?cè)丝?012萬，轄3區(qū)、4市（縣級(jí)）18個(gè)縣，是全省人口最多的市2.2市場需求2012年保定二手房房價(jià)走勢(shì)圖上顯示，從2012年1月15日開始，保定二手房均價(jià)從5579元開始直線小幅下跌，到2012年2月5日，隨著全國樓市的回暖，跌至5200元/平米谷底后開始小幅上揚(yáng)。2012年2月至7月，保定二手房每平方米均價(jià)在5200元至5500元之間小幅波動(dòng)。從7月開始，房價(jià)出現(xiàn)快速上揚(yáng)的趨勢(shì)，到8月12日，保定二手房均價(jià)上漲至5986元/平方米。2.3項(xiàng)目經(jīng)營范圍及規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目所在地段的市場需求，本項(xiàng)目主要面向中高等收入消費(fèi)群體和政府機(jī)關(guān)工作人員，市場定位是面向三口之家的中高檔住宅，戶型有兩居室80-100平方米和三居室110-130平方米兩種為主。規(guī)劃總戶數(shù)大約為3000戶，配套設(shè)施用房約為14000平方米。第三章規(guī)劃設(shè)計(jì)方案3.1規(guī)劃要求建設(shè)用地面積為10萬㎡，用途為居住小區(qū)開發(fā)，其中容積率不高于4.0，建筑密度不高于25％，綠地率不低于30％，居住土地使用年限自建設(shè)用地使用權(quán)出讓之日起計(jì)算，為70年，用地程序和相關(guān)活動(dòng)應(yīng)充分符合國家相關(guān)規(guī)定及市規(guī)劃要求。3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案通過對(duì)市場的嚴(yán)格調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，經(jīng)過設(shè)計(jì)對(duì)該土地的開發(fā)利用做出以下方案:（1）該用地用于小區(qū)開發(fā)建設(shè)，以住宅開發(fā)為主，并配有商業(yè)用房，配套設(shè)施用房；（2）設(shè)計(jì)容積率為3.6，總建筑面積360000㎡，（3）設(shè)計(jì)建造密度為20％；（4）設(shè)計(jì)綠化率為30％；（5）建筑物由16棟相同高層樓房組成，每棟分別為地下2層，地上20層，其中-2-2層建筑面積相同，3-20層用于住宅建設(shè)，住宅建筑面積280000㎡，商業(yè)建筑面積66000㎡，配套設(shè)施用房面積是14000㎡，綠化面積30000㎡，道路占地面積25000㎡，公共設(shè)施占地面積6000㎡。第四章融資方案設(shè)計(jì)4.1投資結(jié)構(gòu)隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和融資渠道的不斷拓展，呈現(xiàn)出國家財(cái)政投資，銀行貸款，企業(yè)自籌投資和利用外資多種融資渠道并存的格局。在投資來源結(jié)構(gòu)中，中國家財(cái)政投資的比重趨于下降，與此同時(shí)銀行貸款投資，企業(yè)自籌投資和利用外資的比重趨于上升。源創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模適中，現(xiàn)企業(yè)有25名技術(shù)人員，約3億自有資產(chǎn)，應(yīng)選用合資的投資結(jié)構(gòu)，企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)小。4.2融資結(jié)構(gòu)選用ABS模式，選用ABS模式，ABS模式是以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為支撐的證券化融資模式，即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，ABS模式最大的優(yōu)勢(shì)是通過國際市場上發(fā)行債券籌集資金，償債利率一般較低，從而降低了籌資成本。且具有吸引力的收益和較高的信用評(píng)級(jí)。4.3資金結(jié)構(gòu)權(quán)益融資：項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資額的48.5%，7億。債務(wù)融資：項(xiàng)目貸款4億。不足部分由預(yù)售收入解決。4.4投資估算土地成本土建設(shè)用地由招標(biāo)所得，中標(biāo)價(jià)格3億，土地總成本為3億工程費(fèi)用1，前期工程費(fèi)單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額估算依據(jù)1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1750.68建安工程費(fèi)的3%2可行性研究費(fèi)1167.12總投資的1%3水文地質(zhì)勘察費(fèi)650設(shè)計(jì)概算的0.5%4道路供水供電費(fèi)1167.12建安工程費(fèi)的2%5土地平整費(fèi)40040元/平方米合計(jì)5134.92表8.12）建筑安裝工程費(fèi)：單位：㎡，元/㎡，萬元項(xiàng)目建筑面積土建工程費(fèi)裝飾工程費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)金額單價(jià)金額單價(jià)金額單價(jià)金額住宅用房2800001200336001303640220616043400配套設(shè)施1400010001400901261005602086商業(yè)用房6600015009900150990300198012870合計(jì)360000449004756870058356表8.23）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：單位：萬元，元/㎡序號(hào)項(xiàng)目金額估算依據(jù)（元/㎡）1供水工程62401502供電工程2912703小區(qū)道路1871404小區(qū)綠化32205其他工程1167.12建安工程費(fèi)的2%合計(jì)10538.12表8.34）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)300元/㎡*6000㎡=180萬元將以上各項(xiàng)相加，得項(xiàng)目工程費(fèi)為1）+2）+3）+4）=5134.92.92+58356+10538.12+180=74209.04萬元。3.開發(fā)間接費(fèi)取土地費(fèi)用和工程費(fèi)用之和的2％，則開發(fā)間接費(fèi)為（30000+74209.04）×2％=2084.18萬元。4.開發(fā)期稅費(fèi)包括建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)，分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)及其他稅費(fèi)，綜合取建安工程費(fèi)的15％，則開發(fā)期稅費(fèi)為：58356*15％=8753.4萬元5.其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)，臨時(shí)建設(shè)資金等，按土地費(fèi)用和工程費(fèi)用之和的2.5％，則其他費(fèi)用為：（30000+74209.04）×2.5％=2605.226萬元。6.不可預(yù)見費(fèi)按土地費(fèi)用和工程費(fèi)用之和的3％估算，則不可預(yù)見費(fèi)為：（30000+74209.04）×3％=3126.27萬元。7.開發(fā)費(fèi)用1），管理費(fèi)用。取土地費(fèi)用和工程費(fèi)用之和的3％，則管理費(fèi)用為：（30000+74209.04）×3％=3126.27萬元。2），財(cái)務(wù)費(fèi)用。項(xiàng)目長期貸款40000萬元，按等本償還，貸款利率為6.5％，則第一年借款利息=（0+?*20000）×6.5%=650萬元第二年借款利息=（20000+650+?*10000）*6.5%=1667.25萬元第三年借款利息=【（20650+10000+1667.25+?10000）]*6.5%=2425.62萬元?jiǎng)t建設(shè)期利息總=650+1667.25+2425.62=4742.9萬元3，銷售費(fèi)用。包括廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，占銷售收入的2%；銷售代理費(fèi)用，占銷售收入的1.5%；其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的0.5%，合計(jì)為:(280000×4000+66000×6000)×(2%+1.5%+0.5%)=6064萬元。開發(fā)費(fèi)用合計(jì)為：1038.49+4742.9+2032=7813.39萬元（8）、項(xiàng)目總投資于總成本估算表：單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明1土地費(fèi)用300002前期工程費(fèi)5134.923基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10538.124建筑安裝工程費(fèi)583565公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)180300元/㎡6開發(fā)間接費(fèi)2084.181-5項(xiàng)的2%7管理費(fèi)用3126.271-5項(xiàng)的3%8財(cái)務(wù)費(fèi)用4742.99銷售費(fèi)用606410開發(fā)期稅費(fèi)8753.411其他費(fèi)用2605.226投資額2%12不可預(yù)見費(fèi)3126.271-5項(xiàng)的3%合計(jì)134711.286（9）資金使用及籌措本項(xiàng)目建設(shè)期為3年，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期總投資額（不含建設(shè)期利息和銷售費(fèi)用）為126842.116萬元，其中土地費(fèi)用在期初投入，其他費(fèi)用根據(jù)工程進(jìn)度在第1.2.3年分別投入32382.86萬元、45931.476萬元、27558.565萬元，其資金來源有3個(gè)渠道：（1）項(xiàng)目開發(fā)商投入資金80000萬元作為啟動(dòng)資金；（2)從銀行貸款40000萬元，分期投入；（3)不足部分由預(yù)售收入解決。項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)息期合計(jì)12341總投資54006.07549417.92633016.21212.8134711.2861.1開發(fā)建設(shè)投資53356.07545931.47627558.565126846.1161.2建設(shè)期利息6501667.252425.624742.871.3銷售費(fèi)用1819.230321212.860642資金籌措8000049258.424483.343992.45134711.2862.1資本金6000020000800002.2貸款200001000010000400002.3預(yù)售收入19258.414483.343992.4537734.19第五章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)5.1項(xiàng)目銷售收入估算類型銷售期間建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)1234住宅銷售面積1680005600056000280000比例60%20%20%100%銷售價(jià)格500050005000銷售收入840002800028000140000商業(yè)銷售面積4620019800比例70%30%銷售價(jià)格70007000銷售收入323401386046200合計(jì)銷售收入1163404186028000186200比例62.48%22.48%15.04%100%其銷售計(jì)劃如下：單位：㎡，元/㎡，萬元5.2總成本估算1、銷售稅金及附加估算：單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)12341營業(yè)稅銷售收入的3%3490.21255.884055862城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅的5%174.5162.7942279.33教育費(fèi)附加營業(yè)稅的3%104.70637.67425.2167.584印花稅銷售收入的0.05%58.2120.931493.1455交易管理銷售收入的0.5%582.15209.3140931.45合計(jì)4409.7761586.4941061.27057.4752、土地增值稅估算單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算結(jié)果1銷售收入1862002扣除項(xiàng)目金額以下四項(xiàng)之和150517.762.1開發(fā)成本132987.162.2開發(fā)費(fèi)用7813.392.3銷售稅金及附加7057.472.4其他扣除項(xiàng)目開發(fā)成本的2%2659.743增值額(1)-(2)35682.244增值率(3)/(2)23.7%5土地增值稅增值額×30%10704.672②動(dòng)態(tài)盈利能力分析⑴全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表及評(píng)價(jià)指表全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目年份計(jì)算期合計(jì)12341現(xiàn)金流入11634041860280001862001.1銷售收入11634041860280001862002現(xiàn)金流出54006.07559809.0138515.22311001.36163331.6682.1項(xiàng)目總投資54006.07549417.92633016.21212.8134711.2862.2銷售稅金及附加3968.2841322.7611322.7616613.80772.3土地增值稅6422.802140.9342140.93410704.6722.4所得稅2140.1536650.6078790.763凈現(xiàn)金流量（1-2）-54006.07556530.993344.77816998.6422868.3324所得稅前凈現(xiàn)金流量-54006.07556530.995380.10623323.50631228.526計(jì)算指標(biāo)：（i=18%）動(dòng)態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

獲利指數(shù)計(jì)算獲利指數(shù)（Pl）=投產(chǎn)后各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值合計(jì)/原始投資的現(xiàn)值合計(jì)或：=1+凈現(xiàn)值率判斷標(biāo)準(zhǔn)所得稅后所得稅前動(dòng)態(tài)投資回收期1.96年1.96年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值5635.26萬元10136.32萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率29%36%獲利指數(shù)1.2061.3372）財(cái)務(wù)資本金現(xiàn)金流量表及評(píng)價(jià)指標(biāo)單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目年份計(jì)算期合計(jì)12341現(xiàn)金流入11634041860280001862001.1銷售收入11634041860280001862002現(xiàn)金流出6000049649.4820087.1918849.65148586.332.1資本金6000020000800002.2預(yù)售收入再投入19258.414483.343992.4537734.192.3貸款本息償還4742.94742.92.4銷售稅金及附加3968.2841322.7611322.7616613.80772.5土地增值稅6422.802140.9342140.93410704.6722.6所得稅2140.1536650.6078790.763所得稅前凈現(xiàn)金流量-6000066690.5221772.819150.3537613.67計(jì)算指標(biāo)：（i=18%）動(dòng)態(tài)投資回收期1.90年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值15019.89萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率44%獲利指數(shù)1.38年3、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利能力分析從財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)（NPV）來看，全部投資的稅后、稅前NPV分別為5635.26萬元10136.32萬元，項(xiàng)目資本金的NPV為15019.89萬元均大于0，說明項(xiàng)目可行。從內(nèi)部收益率（IRR）指標(biāo)來看，全部投資的稅后、稅前IRR分別為29%，36%項(xiàng)目資本金的IRR為44%，均大于基準(zhǔn)收益率18%，項(xiàng)目可行。綜上所述，該項(xiàng)目可行。5.3清償能力分析1）項(xiàng)目借款還本付息估算利率：6.5%單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目年份計(jì)算期（年）合計(jì)12341借款及還本付息1.1本期借款200001000010000400001.2本期應(yīng)計(jì)利息6501667.252425.624742.91.3本期還本40000400001.4本期付息4742.94742.92償還借款本金來源預(yù)售收入預(yù)售收入預(yù)售收入2）資本金來源與運(yùn)用表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目年份計(jì)算期（年）合計(jì)12341資金來源8000014634051860280003062001.1銷售收入11634041860280001862001.2資本金6000020000800001.3長期借款200001000010000400002資金運(yùn)用54006.07559809.0138620.04816070.002168505.1352.1項(xiàng)目總投資54006.07549417.92633016.21212.8134711.2862.2借款償還4742.94742.92.3銷售稅金及附加3968.2841322.7611322.7616613.807