2023年自考資產(chǎn)評(píng)估最完整的重點(diǎn)串講

自考《資產(chǎn)評(píng)估》串講講義第一部分試題的題型題量目前《資產(chǎn)評(píng)估》試題的題型涉及五種題型:單選題、多選題、名詞解釋、簡(jiǎn)答題和計(jì)算題,具體情況如下表：《資產(chǎn)評(píng)估》試題題型和題量單選題多選題名詞解釋簡(jiǎn)答題計(jì)算題合計(jì)3０題×1分＝30分１0題×1分=１0分2題×3分＝6分2題×7分=14分4題×10分＝40分100分第二部分各章重點(diǎn)串講對(duì)資產(chǎn)評(píng)估課程的學(xué)習(xí),應(yīng)當(dāng)做到“全面復(fù)習(xí)、重點(diǎn)掌握、融會(huì)貫通”,在前面基礎(chǔ)班中學(xué)員已經(jīng)進(jìn)行了全面復(fù)習(xí)，下面我重點(diǎn)指出各章關(guān)鍵的知識(shí)點(diǎn)，這些關(guān)鍵知識(shí)點(diǎn)是本學(xué)科的支撐點(diǎn),也是考試的重點(diǎn)。第一章總論(★★)一、本章考情及重點(diǎn)1.本章在考試中處在重要地位,屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型重要有單選、多選、名詞解釋和簡(jiǎn)答，分?jǐn)?shù)在8分左右。例如，20２3-2023年考試情況如下：2023—20２3年本章出題題型和題量(分值）登記表年份單選題多選題名詞解釋簡(jiǎn)答題計(jì)算題合計(jì)(分)2023年２171０20２3年21３62０23年２3５注:★越多越重要。2.本章的重點(diǎn)是資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型、資產(chǎn)評(píng)估的程序。二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的含義(一）資產(chǎn)評(píng)估的概念1．資產(chǎn)評(píng)估是指通過(guò)對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算，從而擬定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。2．資產(chǎn)評(píng)估重要由六大要素組成,即資產(chǎn)評(píng)估的主體、客體、特定目的、程序、價(jià)值類(lèi)型和方法。（二)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)現(xiàn)實(shí)性、市場(chǎng)性、預(yù)測(cè)性、公正性、征詢性(三）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別1.兩者發(fā)生的前提條件不同2.兩者的目的不同３.兩者的執(zhí)行操作者不同第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象(一）資產(chǎn)的含義會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)是指過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成并由公司擁有或者控制的資源,該資源預(yù)期會(huì)給公司帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益;作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn),可以從以下幾個(gè)方面理解:1.資產(chǎn)是一種權(quán)利2．資產(chǎn)是一種獲利能力3.資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配(二)資產(chǎn)的分類(lèi)1．按資產(chǎn)存在形態(tài)分類(lèi)按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。2．按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類(lèi)按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。3．按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類(lèi)按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。4.按資產(chǎn)的流動(dòng)性分類(lèi)按資產(chǎn)的流動(dòng)性可以分為短期資產(chǎn)和長(zhǎng)期資產(chǎn)。第三節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型（★)(一）資產(chǎn)評(píng)估的特定目的資產(chǎn)評(píng)估的特定目的重要有:資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、公司兼并、公司出售、公司聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)、中外合資合作、公司清算、抵押擔(dān)保、公司租賃、債務(wù)重組等。(二）資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型1．價(jià)值類(lèi)型在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中具有重要的作用,表現(xiàn)在:(１）價(jià)值類(lèi)型是影響和決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要因素。（２)價(jià)值類(lèi)型制約資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇。(3）明確評(píng)估價(jià)值類(lèi)型，可以更清楚的表達(dá)評(píng)估結(jié)果，可以避免報(bào)告使用者誤用評(píng)估結(jié)果。２.價(jià)值類(lèi)型的類(lèi)別(１）市場(chǎng)價(jià)值：自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之后所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額,當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事,不受任何逼迫壓制。(２）在用價(jià)值(3）投資價(jià)值（4）連續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值（5)清算價(jià)格(6)保險(xiǎn)價(jià)值（７)課稅價(jià)值3．價(jià)值類(lèi)型的決定決定和影響價(jià)值類(lèi)型的因素是多方面的，但重要因素涉及：（1)評(píng)估的特定目的(經(jīng)濟(jì)行為);（2）市場(chǎng)條件;（3）資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)（一）繼續(xù)使用假設(shè)從資產(chǎn)評(píng)估角度看,繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。(二)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè),是假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn),資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此雙方都有獲得足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等做出理智的判斷。(三)清算(清償)假設(shè)清算(清償）假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣(mài)方式在公開(kāi)市場(chǎng)上出售。在不同假設(shè)條件下,評(píng)估結(jié)果各不相同。在繼續(xù)使用假設(shè)前提下規(guī)定評(píng)估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價(jià)值;在公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)前提下規(guī)定評(píng)估資產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值;在清算假設(shè)前提下規(guī)定評(píng)估資產(chǎn)的清算價(jià)格。第五節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的原則資產(chǎn)評(píng)估的原則涉及兩個(gè)層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評(píng)估的工作原則和資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則。（一）資產(chǎn)評(píng)估的工作原則資產(chǎn)評(píng)估工作原則有:獨(dú)立性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專(zhuān)業(yè)性原則。（二）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)原則有:奉獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則。第六節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的程序（★)(一）資產(chǎn)評(píng)估程序的定義資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作環(huán)節(jié)。(二）資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性表現(xiàn)在:１.資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估行為、提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)公信力的重要保證。2．資產(chǎn)評(píng)估程序是相關(guān)當(dāng)事方評(píng)價(jià)自查評(píng)估服務(wù)的重要依據(jù)。３.恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。（三）資產(chǎn)評(píng)估程序的內(nèi)容：有8項(xiàng)內(nèi)容，見(jiàn)教材。（四)履行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本規(guī)定1.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國(guó)家和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建立、健全資產(chǎn)評(píng)估程序制度。２.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的情況和資產(chǎn)評(píng)估程序制度,擬定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估程序，不得隨意簡(jiǎn)化或刪減資產(chǎn)評(píng)估程序。3.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)辦人員及助力人員實(shí)行資產(chǎn)評(píng)估程序。4．假如由于資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的特殊性，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員無(wú)法或沒(méi)有履行資產(chǎn)評(píng)估程序中的某個(gè)基本環(huán)節(jié)，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)考慮狀況是否會(huì)影響到資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的合理性。５.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評(píng)估程序的組織實(shí)行情況記錄于工作底稿。第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法（★★★）一、本章考情及重點(diǎn)１.本章在考試中處在重要地位，雖然本章直接分?jǐn)?shù)不是很多，但本章是后面各章不同資產(chǎn)評(píng)估方法的基礎(chǔ)。本章在考試中的題型重要有單選、多選、名詞解釋和簡(jiǎn)答,分?jǐn)?shù)在7分左右。例如，2０23-2023年考試情況如下：2０23—2023年本章出題題型和題量（分值)登記表年份單選題多選題名詞解釋簡(jiǎn)答題計(jì)算題合計(jì)(分)2023年313７2023年31７１12023年3142.本章的重點(diǎn)是市場(chǎng)法運(yùn)用形式和差異調(diào)整、成本法各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算、收益法的應(yīng)用形式和指標(biāo)計(jì)算、資產(chǎn)評(píng)估方法選擇需要考慮的因素。二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對(duì)照教材劃重點(diǎn))第一節(jié)市場(chǎng)法（★)（一)市場(chǎng)法及其合用的前提條件1．市場(chǎng)法的含義市場(chǎng)法也稱(chēng)市場(chǎng)價(jià)格比較法,是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類(lèi)似資產(chǎn)的異同,并將類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,從而擬定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。２.市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件(1)需要有一個(gè)充足發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。(２)參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。(二）運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的方式采用市場(chǎng)法時(shí),一方面是選擇擬定參照物價(jià)格，另一方面則是分析擬定參照物的差異調(diào)整因素。參照物差異調(diào)整因素重要涉及三方面：一是時(shí)間因素,二是地區(qū)因素,三是功能因素。（三）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺陷分析１．運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序（１)明確評(píng)估對(duì)象；(2）進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)調(diào)查,收集相同或相類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料,尋找參照物；（３）分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性,判斷選擇參照物;（4）把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較;（5)分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。2.市場(chǎng)法的優(yōu)缺陷市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)樸、最有效的方法，其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：（1)可以客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況；(２）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場(chǎng)法的缺陷表現(xiàn)在:(1）需要有公開(kāi)及其活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對(duì)比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；（2)不合用于專(zhuān)用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。第二節(jié)成本法(★★)(一）成本法及其合用的前提條件１.成本法的含義成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)擬定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。2.成本法應(yīng)用的前提條件（1)應(yīng)當(dāng)具有可運(yùn)用的歷史資料。（2)形成資產(chǎn)價(jià)值的花費(fèi)是必須的。（二）成本法運(yùn)用的思緒及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算根據(jù)成本法的含義，成本法的基本計(jì)算公式可以表述為:（１）被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值（2）被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本×成新率1.重置成本及其估算重置成本是指在現(xiàn)在市場(chǎng)條件下重新構(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所花費(fèi)的所有貨幣支出。重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。復(fù)原重置成本是指運(yùn)用本來(lái)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。更新重置成本是指運(yùn)用新型材料,并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。選擇重置成本時(shí),在同時(shí)可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下,應(yīng)選擇更新重置成本。一般來(lái)說(shuō),復(fù)原重置成本大于更新重置成本。重置成本的估算一般可以采用下列方法:（1)重置核算法。它是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成,把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的所有購(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的一種方法。(2)物價(jià)指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)擬定其重置成本,計(jì)算公式為；上述兩者具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在:①物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素,因而擬定的是復(fù)原重置成本;而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。②物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類(lèi)甚至所有資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上;而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。(3）功能價(jià)值法也稱(chēng)生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物,計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為:這種方法運(yùn)用的前提條件是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系。(４）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法應(yīng)用于許多資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線性關(guān)系的情況。計(jì)算公式是：(5)記錄分析法計(jì)算公式為:K=R’／Ｒ2．實(shí)體性貶值及其估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實(shí)體性貶值的估算,一般可以采用以下幾種方法：（1)觀測(cè)法，也稱(chēng)成新率法。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=重置成本×（1－實(shí)體性成新率)(2)公式計(jì)算法。其計(jì)算公式為：公式中:總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)運(yùn)用率３.功能性貶值及估算功能性貶值是由于技術(shù)相對(duì)落后導(dǎo)致的貶值。通常,功能性貶值的估算可以按下列環(huán)節(jié)進(jìn)行：（1)將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。(2)計(jì)算兩者的差異,擬定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。凈超額運(yùn)營(yíng)成本是超額運(yùn)營(yíng)成本扣除所得稅以后的余額。（3）估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。(4)以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)的功能性損耗（貶值)，計(jì)算公式為:被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額=Σ（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù))４.經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化導(dǎo)致資產(chǎn)的貶值。計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值時(shí)，重要是根據(jù)由于產(chǎn)品銷(xiāo)售困難而開(kāi)工局限性或停止生產(chǎn)形成資產(chǎn)的閑置,價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)等因素，擬定其貶值額。５.成新率及其估算本書(shū)的成新率有二個(gè)含義:實(shí)體成新率和綜合成新率。本處的成新率是綜合成新率。綜合成新率反映評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行價(jià)值與其全新?tīng)顟B(tài)重置價(jià)值的比率。該成新率指的是重置成本法運(yùn)用的第二個(gè)公式（即:被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本×成新率）中的成新率，它是綜合考慮資產(chǎn)使用中各類(lèi)損耗以后擬定的。綜合成新率的估算方法有以下幾種：(1）觀測(cè)法。（2)使用年限法。(３）修復(fù)費(fèi)用法。需要說(shuō)明的是，評(píng)估工作中,有些評(píng)估人員直接按照會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限估算成新率,這種做法是不對(duì)的的，必須摒棄。(三）運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺陷分析1．運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序(１)擬定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本;（２)擬定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限;（3)估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值；（4）計(jì)算擬定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。2.成本法的優(yōu)缺陷采用成本法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)有：(1）比較充足地考慮了資產(chǎn)的損耗,評(píng)估結(jié)果更趨于公平合理;（2)有助于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估；(３)在不易計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)收益或難以取得市場(chǎng)參照物條件下可廣泛地應(yīng)用。(4）有助于公司資產(chǎn)保值。但是，采用成本法的缺陷是工作量較大。第三節(jié)收益法(一)收益法及其合用的前提條件１.收益法的含義收益法是指通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以擬定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。應(yīng)用收益法評(píng)估資產(chǎn)必須具有的前提條件是:（1）被評(píng)估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來(lái)盼望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)；(2)資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣衡量的。(二）收益法應(yīng)用的形式１.資產(chǎn)未來(lái)收益期有限的情況評(píng)估值對(duì)教材例【２-７】的補(bǔ)充說(shuō)明:評(píng)估值＝300÷(１＋6％）＋400÷（1＋6％)2+200÷(1＋6%)3＝２8３+356+167.9=806.９（萬(wàn)元)2.資產(chǎn)未來(lái)收益無(wú)限期的情況（1)未來(lái)收益年金化的情形。資產(chǎn)評(píng)估值(收益現(xiàn)值）=年收益額/資本化率ＰＶ＝Ａ/ｒ（2)未來(lái)收益是不等額的情形。資產(chǎn)評(píng)估值（預(yù)期收益現(xiàn)值）=∑前若干年各年收益額×各年折現(xiàn)系數(shù)＋以后各年的年金化收益／資本化率×前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)例：某公司預(yù)計(jì)未來(lái)五年收益額分別是12萬(wàn)元、15萬(wàn)元、13萬(wàn)元、1１萬(wàn)元和14萬(wàn)元。假定從第六年開(kāi)始，以后各年收益均為14萬(wàn)元，擬定的折現(xiàn)率和資本化率為１0%。擬定該公司在連續(xù)經(jīng)營(yíng)下的評(píng)估值。評(píng)估過(guò)程可按下列環(huán)節(jié)進(jìn)行：一方面，擬定未來(lái)五年收益額的現(xiàn)值。現(xiàn)值總額=１2×0.90９1+１5×０.8265＋13×０．751３+11×0.6830+１4×0.6209=49.24４2(萬(wàn)元）計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。另一方面，將第六年以后的收益進(jìn)行資本化解決,即:14／10%＝１40（萬(wàn)元）最后，擬定該公司評(píng)估值：公司評(píng)估值=49.24４2+１40×0.６209=１36．17（萬(wàn)元）（三）收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的擬定收益法中的重要指標(biāo)有三個(gè),即收益額、折現(xiàn)率或資本化率、收益期限。1．收益額收益額指的是資產(chǎn)使用帶來(lái)的未來(lái)收益盼望值。關(guān)于收益額的構(gòu)成,以公司為例,目前有幾種觀點(diǎn)：第一,稅后利潤(rùn)，即凈利潤(rùn)；第二,鈔票流量；第三，利潤(rùn)總額。2.折現(xiàn)率和資本化率折現(xiàn)率應(yīng)包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和通貨膨脹率。資本化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒(méi)有區(qū)別的。只是合用場(chǎng)合不同。折現(xiàn)率是將未來(lái)有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率,用于有限期預(yù)期收益還原,資本化率則是將未來(lái)永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。3.收益期限（四)收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺陷分析1.收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序(1）收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況的信息資料；(２）計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì)；（３）預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益，擬定折現(xiàn)率或資本化率；（4）將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化解決，擬定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。２．收益法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)缺陷（1）收益法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)是：①能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映公司資本化的價(jià)值;②與投資決策相結(jié)合,應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值,易為買(mǎi)賣(mài)雙方所接受。(2)收益法評(píng)估資產(chǎn)的缺陷是:①預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大,受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)見(jiàn)因素的影響；②在評(píng)估中合用范圍較小，一般合用公司整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇（一）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系1.資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系從整體上說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估方法是由互相關(guān)聯(lián)的、內(nèi)在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的。2.市場(chǎng)法與成本法的區(qū)別：有4點(diǎn)區(qū)別，見(jiàn)教材。(二）資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇（★)1．資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型相適應(yīng)。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型說(shuō)明“評(píng)什么”,是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，具有排他性，對(duì)評(píng)估方法具有約束性；資產(chǎn)評(píng)估方法說(shuō)明“如何評(píng)”,是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值量的擬定,具有多樣性和替代性，并服務(wù)于評(píng)估價(jià)值類(lèi)型。２.資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。評(píng)估對(duì)象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn),是有形資產(chǎn)還是無(wú)形資產(chǎn)等，往往規(guī)定不同的評(píng)估方法與之相適應(yīng)。３．評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。有時(shí)，一項(xiàng)資產(chǎn)同時(shí)采用兩種或兩種以上的方法評(píng)估,會(huì)得出兩種或兩種以上不同的結(jié)論。我們一般不能用各種方法得出的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行簡(jiǎn)樸平均或加權(quán)平均得出評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型以及不同評(píng)估結(jié)果對(duì)市場(chǎng)的合用性,判斷選擇一種評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估結(jié)論。第三章機(jī)器設(shè)備評(píng)估（★★★）一、本章考情及重點(diǎn)1.本章在考試中處在非常重要地位，屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型重要有單選、多選、簡(jiǎn)答和計(jì)算,分?jǐn)?shù)在16分左右。例如,20２3-2023年考試情況如下：202３—2０23年本章出題題型和題量（分值)登記表年份單選題多選題名詞解釋簡(jiǎn)答題計(jì)算題合計(jì)（分）20２３年4１１0152023年４110１５２02３年５3１0182.本章的重點(diǎn)是機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法,這是每年必考的知識(shí)點(diǎn)。二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對(duì)照教材劃重點(diǎn))第一節(jié)機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn)(一）機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)１.機(jī)器設(shè)備是重要?jiǎng)趧?dòng)手段2.機(jī)器設(shè)備屬于動(dòng)產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)3.機(jī)器設(shè)備屬于郵箱資產(chǎn)4.機(jī)器設(shè)備更新?lián)Q代比較快(二）機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn)1．機(jī)器設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)一般不具有獨(dú)立的獲利能力。通常采用成本法和市場(chǎng)法評(píng)估。2.對(duì)于整體性的機(jī)器設(shè)備,它是為了實(shí)現(xiàn)某種功能,由若干機(jī)器設(shè)備組成的有機(jī)整體,整體價(jià)值不僅僅是單臺(tái)設(shè)備價(jià)值的簡(jiǎn)樸相加。3．影響機(jī)器設(shè)備磨損的因素很多,設(shè)備的磨損、失效規(guī)律不易擬定,個(gè)體差異較大。擬定貶值往往需要逐臺(tái)地對(duì)設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)進(jìn)行調(diào)查、鑒定。4．設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜，除實(shí)體性貶值外,往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。第二節(jié)機(jī)器設(shè)備的核查與鑒定(一）機(jī)器設(shè)備的核查機(jī)器設(shè)備核查的方式可分為逐項(xiàng)清查和抽樣核查兩種。１．逐項(xiàng)清查評(píng)估人員要依據(jù)委托評(píng)估的資產(chǎn)清單，對(duì)所有被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行逐臺(tái)的清點(diǎn)、核算，分別考察每一臺(tái)設(shè)備的實(shí)體狀態(tài),擬定實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，計(jì)算評(píng)估值。2．抽樣核查抽樣核查是在滿足核查任務(wù)規(guī)定的前提條件下,根據(jù)隨機(jī)抽樣的原理,核查被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的一種方法。(二）機(jī)器設(shè)備的鑒定1.機(jī)器設(shè)備的鑒定按其工作階段可以分為記錄性鑒定宏觀鑒定微觀鑒定判斷性鑒定第三節(jié)機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法（★★★)機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法是指通過(guò)估算機(jī)器設(shè)備的重置成本,然后扣減其各種貶值來(lái)估測(cè)機(jī)器設(shè)備評(píng)估值的方法。成本法可以用公式表達(dá)為：貶值貶值經(jīng)濟(jì)性貶值功能性貶值實(shí)體性成本重置評(píng)估值機(jī)器設(shè)備(一)機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成重置成本一般涉及重新購(gòu)置或建造與評(píng)估對(duì)象功效相同的全新設(shè)備所需的一切合理的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用,如：設(shè)備購(gòu)置成本、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、其它間接費(fèi)用、稅金、資金成本等。(二)機(jī)器設(shè)備重置成本的估算１.重置核算法這種方法是分別估算機(jī)器設(shè)備各構(gòu)成項(xiàng)目的成本，然后求和得到重置成本的方法。2．物價(jià)指數(shù)法這種方法是在被評(píng)機(jī)器設(shè)備歷史成本基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)擬定其重置成本。計(jì)算公式為：3．規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法x是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格的比例關(guān)系來(lái)擬定重置成本的方法。x參照物設(shè)備的產(chǎn)量參照物設(shè)備的重置成本被評(píng)估設(shè)備的重置成本被評(píng)估設(shè)備的產(chǎn)量(三)機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值及其估算機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值是由于使用和自然力的作用導(dǎo)致的機(jī)器設(shè)備的貶值。實(shí)體性貶值＝重置成本×實(shí)體性貶值率＝重置成本×（1-成新率）１.使用年限法２.觀測(cè)分析法3.修復(fù)費(fèi)用法（四)機(jī)器設(shè)備的功能性貶值及其估算機(jī)器設(shè)備的功能性貶值是由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展,導(dǎo)致被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備與新機(jī)器相比功能的相對(duì)落后，引起的貶值；或者是新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用導(dǎo)致被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的貶值。（五）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部因素引起的貶值。1．因生產(chǎn)能力減少導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值２.因收益減少導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值3．因受環(huán)境保護(hù)限制而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值第四節(jié)機(jī)器設(shè)備評(píng)估的市場(chǎng)法(一)運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的概念機(jī)器設(shè)備評(píng)估的市場(chǎng)法也稱(chēng)市場(chǎng)比較法，是根據(jù)市場(chǎng)上類(lèi)似機(jī)器設(shè)備交易的價(jià)格資料,通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象和市場(chǎng)參照物各項(xiàng)因素的分析比較，從而擬定機(jī)器設(shè)備評(píng)估值的方法。(二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備中比較因素分析運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備時(shí)，應(yīng)對(duì)被評(píng)估機(jī)器設(shè)備與參照物進(jìn)行比較。這些比較因素涉及:個(gè)別因素、交易因素、地區(qū)因素、時(shí)間因素等四個(gè)方面。第四章房地產(chǎn)評(píng)估(★★★)一、本章考情及重點(diǎn)１．本章在考試中處在非常重要地位，屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型重要有單選、多選、名詞解釋、簡(jiǎn)答和計(jì)算，分?jǐn)?shù)一般在16分左右。例如,2０2３－2023年考試情況如下:2023—2０23年本章出題題型和題量（分值）登記表年份單選題多選題名詞解釋簡(jiǎn)答題計(jì)算題合計(jì)(分)2０２3年4110１52０23年41１０152023年５２3102０２.本章的重點(diǎn)是房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法、收益法(含假設(shè)開(kāi)發(fā)法、殘余估價(jià)法)、成本法;影響地產(chǎn)價(jià)格的因素、建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素等。二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講(對(duì)照教材劃重點(diǎn)）第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述（一）房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn):是指土地、建筑物及其他地上定著物,又稱(chēng)之為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)存在形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋?、單純的建筑物、土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。(二)房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性有：位置固定性、耐用性、影響因素多樣性、投資大量性、保值增值趨勢(shì)。(三）房地產(chǎn)的評(píng)估程序明確評(píng)估基本領(lǐng)項(xiàng)——擬定評(píng)估工作方案——實(shí)地查勘搜集資料——選用評(píng)估方法評(píng)估估算——擬定評(píng)估結(jié)果,撰寫(xiě)評(píng)估說(shuō)明和報(bào)告。第二節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)（一)土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)土地資產(chǎn)可以作為單獨(dú)的對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，也可以與地上建筑物一起作為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，還可以作為整體公司資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體公司一并進(jìn)行評(píng)估。(二)土地資產(chǎn)的分類(lèi)及其特性1．資產(chǎn)及其分類(lèi)按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途劃分:工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運(yùn)送用地、公用事業(yè)用地、文教、科技和衛(wèi)生用地、行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地、生活住宅用地、園林、風(fēng)景瀏覽區(qū)、公共休息用地、特殊用地(如軍事設(shè)施用地、監(jiān)獄、垃圾堆放解決場(chǎng)、公墓、火葬場(chǎng)用地）等。２.土地資產(chǎn)的特性:(1)自然特性:土地面積的有限性、土地空間位置的固定性、土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性、土地的不可替代性。(2）經(jīng)濟(jì)特性:用途多樣性、經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性、可壟斷性。(三)土地資產(chǎn)價(jià)格體系1．土地資產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型（1）基準(zhǔn)地價(jià)：基準(zhǔn)地價(jià)是指城鄉(xiāng)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。是各城鄉(xiāng)按不同的土地級(jí)別、不同的地段分別評(píng)估和測(cè)算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類(lèi)用地土地使用權(quán)的平均價(jià)格。(２)標(biāo)定地價(jià)：在市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件和政策作用下,具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。(３）土地使用權(quán)出讓底價(jià)：是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)成的地價(jià)水平擬定的某一宗地或地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。它也是土地使用權(quán)出讓時(shí)政府一方面出示的待出讓土地或地塊的最低地價(jià)(標(biāo)價(jià)）的依據(jù)和確認(rèn)成交地價(jià)(或出讓金)的基礎(chǔ)。（4）轉(zhuǎn)讓價(jià)格：是使用者將已取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者,由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價(jià)格。由于轉(zhuǎn)讓的自身是土地使用者之間的交易,其價(jià)格形成也是由交易雙方來(lái)決定的。（5）出租價(jià)格:地產(chǎn)出租價(jià)格亦稱(chēng)土地使用權(quán)租金價(jià)格目前我國(guó)的城市地產(chǎn)市場(chǎng)按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。2．土地資產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)（1）土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定。(２)土地價(jià)格重要由土地的需求決定。(3）土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性。(４)土地價(jià)格的上漲性。（四）影響地產(chǎn)價(jià)格的因素行政因素一般因素社會(huì)因素經(jīng)濟(jì)因素其他因素影響商業(yè)用地的因素影響地產(chǎn)價(jià)格的因素區(qū)域因素影響住宅用地的因素影響工業(yè)用地的因素位置地形地質(zhì)個(gè)別因素面積地塊形狀土地運(yùn)用1．一般因素:是指對(duì)土地價(jià)格高低及其變動(dòng)具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。2.區(qū)域因素:是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素，也就是說(shuō)，土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點(diǎn)所影響的地價(jià)因素。影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素:商業(yè)繁華限度、交通便捷度、環(huán)境優(yōu)劣度、規(guī)劃限制、其他因素。3．個(gè)別因素:是指地產(chǎn)所表現(xiàn)的個(gè)別特殊的如位置、面積、地形地質(zhì)、寬度、進(jìn)深等對(duì)地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。土地運(yùn)用因素:重要涉及容積率和土地用途。容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。(五)土地使用權(quán)評(píng)估的原則涉及替代原則、最有效使用原則、變動(dòng)原則、供需原則、奉獻(xiàn)原則。第三節(jié)土地權(quán)屬及其處置（一)土地權(quán)屬的類(lèi)型土地權(quán)屬按不同角度，可以分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、劃撥土地、出讓土地等。1．土地所有權(quán)我國(guó)的土地是社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。2.劃撥土地使用權(quán)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，依法取得了房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押權(quán)。3．出讓土地使用權(quán)土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別擬定:（１)居住用地70年；（2)工業(yè)用地５0年；（３）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;（5）綜合或者其他用地50年。（二）公司資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置土地權(quán)屬處置方式：出讓方式、直接投資入股方式、租賃方式。第四節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的方法（★★★)(一)市場(chǎng)法1．市場(chǎng)法及其合用條件市場(chǎng)法:也稱(chēng)市場(chǎng)比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類(lèi)似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類(lèi)似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。2．市場(chǎng)法應(yīng)用的環(huán)節(jié)與過(guò)程(1)廣泛搜集交易資料,擬定比較案例（2）進(jìn)行交易情況的修正（3）進(jìn)行交易時(shí)間的修正（４）進(jìn)行區(qū)域因素修正(5)進(jìn)行個(gè)別因素修正：個(gè)別因素修正的內(nèi)容重要涉及土地使用年限、容積率、臨街寬度、臨街深度、面積、形狀、地形、地質(zhì)等土地使用年限修正時(shí)，修正系數(shù)可用下列公式計(jì)算:容積率的修正計(jì)算公式為（6）擬定待估土地評(píng)估值（二）收益法1.收益法土地使用權(quán)評(píng)估中的收益法,亦稱(chēng)收益還原法，是指通過(guò)預(yù)測(cè)土地未來(lái)產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而擬定土地評(píng)估值的方法。土地使用權(quán)評(píng)估中的收益法的應(yīng)用，重要的是要擬定土地的收益額、土地還原利率和土地收益年限。2．土地收益額的估算（1）土地收益的分類(lèi):實(shí)際收益:是指在現(xiàn)狀下實(shí)際獲得的收益,實(shí)際收益一般來(lái)說(shuō)不能用于評(píng)估,由于個(gè)別人或個(gè)別公司的經(jīng)營(yíng)能力等對(duì)實(shí)際收益的影響較大?？陀^收益:是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶爾的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才干作為評(píng)估的依據(jù)。注意評(píng)估中的收益應(yīng)當(dāng)是客觀收益。土地收益涉及有形收益和無(wú)形收益，計(jì)算收益時(shí)不僅要涉及有形收益，還要涉及各項(xiàng)無(wú)形收益。(２)土地純收益的計(jì)算環(huán)節(jié)：計(jì)算總收入、求取總費(fèi)用、求取總收益、擬定房屋純收益、求取土地純收益。3.土地還原利率及其估算(1）運(yùn)用收益還原法公式，通過(guò)搜集市場(chǎng)上相同或相似的土地純收益、價(jià)格等資料,反推算出還原利率。（2）通過(guò)完全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法求取還原利率。還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值4.土地收益年限及其測(cè)算土地收益年限是指待估土地從評(píng)估時(shí)點(diǎn)開(kāi)始，其收益能力延續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)度，通常以年為單位。土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。(三）成本法1．成本法及其合用范圍成本法:亦稱(chēng)成本逼近法,是以開(kāi)發(fā)土地所花費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù),再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金以及土地增值收益來(lái)擬定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法（二)成本法評(píng)估的環(huán)節(jié)1估算土地取得費(fèi)、２.估算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)3．估算稅費(fèi)4.估算利息5．估算利潤(rùn)6.估算土地增值收益7.估算土地使用權(quán)評(píng)估值(四）假設(shè)開(kāi)發(fā)法（收益法的變形）假設(shè)開(kāi)發(fā)法:亦稱(chēng)剩余法，這種方法是在評(píng)估待估土地價(jià)格時(shí),將待估土地的預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除其正常的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn),從而估算待估土地價(jià)格的一種方法。第五節(jié)建筑物評(píng)估的特點(diǎn)(一)建筑物及其分類(lèi)１．定義建筑物:是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。２.建筑物分類(lèi)方法鋼結(jié)構(gòu)按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類(lèi)鋼結(jié)構(gòu)按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類(lèi)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)工業(yè)用建筑物按建筑物使用功能分類(lèi)工業(yè)用建筑物按建筑物使用功能分類(lèi)民用建筑民用建筑（二)建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素應(yīng)考慮物理因素、環(huán)境優(yōu)劣的影響、經(jīng)濟(jì)地理因素、新舊限度、用途、產(chǎn)權(quán)、政策因素、供需狀況、其他。(三)建筑物評(píng)估的原則除遵循一般工作原則外，還涉及四個(gè):替代原則、最有效使用原則、供需原則、房地合一原則。第六節(jié)建筑物評(píng)估的方法(★★★)(一)成本法建筑物評(píng)估值=建筑物重置成本—實(shí)體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟(jì)性貶值1.建筑物成本構(gòu)成：建筑安裝工程費(fèi)、前期費(fèi)用、其他費(fèi)用、間接費(fèi)用、合理利潤(rùn)、資金成本、稅金。2．建筑物重置成本的估算方法(1）預(yù)決算調(diào)整法（2）重編預(yù)算法(3)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法:是根據(jù)建筑物的賬面成本,運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其他相關(guān)價(jià)格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。價(jià)格指數(shù)調(diào)整法計(jì)算公式為：3.建筑物實(shí)體性貶值率及成新率的估算建筑物實(shí)體性貶值率或成新率的測(cè)算重要采用使用年限法和打分法。4.建筑物的功能性貶值：是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理導(dǎo)致的建筑物功能局限性或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。5．建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值：是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮,導(dǎo)致其價(jià)值貶損。從現(xiàn)象上看,建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值,一般都隨著著運(yùn)用率下降,如商業(yè)用房的空房率增長(zhǎng)，出租面積減少，工業(yè)用房大量閑置等。（二)市場(chǎng)法１.應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估建筑物的程序資料收集選擇作比較的交易實(shí)例交易行為的補(bǔ)正交易日期的修正區(qū)域因素的修正個(gè)別因素的修正市場(chǎng)法公式2.市場(chǎng)法公式:nii1交易行為的修正系數(shù)交易實(shí)例評(píng)估值×交易日期的修正系數(shù)×區(qū)域因素的修正系數(shù)×個(gè)別因素的修正系數(shù)）/n (三)殘余估價(jià)法（收益法的變形)建筑物殘余估價(jià)法:是指建筑物與其基地合并計(jì)算收益,在用收益法以外的方法能求得土地的價(jià)格時(shí),從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益,再用建筑物的還原利率還原,便可得到建筑物的收益價(jià)格。建筑物殘余估價(jià)法從評(píng)估原理的角度屬于收益法的一種。第五章無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估（★★★)一、本章考情及重點(diǎn)1.本章在考試中處在非常重要地位,屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型重要有單選、多選、簡(jiǎn)答和計(jì)算，分?jǐn)?shù)在16分左右。例如，20２3-2023年考試情況如下:２023—２0２3年本章出題題型和題量（分值）登記表年份單選題多選題名詞解釋簡(jiǎn)答題計(jì)算題合計(jì)（分）2023年31101４2023年４11015２023年471０２１2.本章的重點(diǎn)是影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的因素、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估收益法、專(zhuān)利權(quán)的評(píng)估、非專(zhuān)利權(quán)評(píng)估、商標(biāo)權(quán)的評(píng)估、計(jì)算機(jī)軟件評(píng)估、商譽(yù)的評(píng)估。二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對(duì)照教材劃重點(diǎn))第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（一）無(wú)形資產(chǎn)及其分類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)是指特定主體所控制的,不具有實(shí)物形態(tài),對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期發(fā)揮作用且能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。無(wú)形資產(chǎn)按取得渠道可分為自創(chuàng)和外購(gòu);按有無(wú)法律保護(hù)可分為法定無(wú)形資產(chǎn)和收益性無(wú)形資產(chǎn);按可辨識(shí)限度,分為可確指和不可確指無(wú)形資產(chǎn)等。(二）影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素1．無(wú)形資產(chǎn)的成本２.機(jī)會(huì)成本３．效益因素４.使用期限5.技術(shù)成熟限度6.轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素7.國(guó)內(nèi)外該種無(wú)形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)、更新?lián)Q代情況和速度8.市場(chǎng)供需狀況9.同行業(yè)同類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)格水平第二節(jié)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序與方法(一)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序１.明確評(píng)估目的2.鑒定無(wú)形資產(chǎn)3.擬定評(píng)估方法，搜集相關(guān)資料應(yīng)根據(jù)所評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)的具體類(lèi)型、特點(diǎn)、評(píng)估目的及外部市場(chǎng)環(huán)境等具體情況,選用市場(chǎng)法或收益法、成本法等評(píng)估方法。采用收益法時(shí),要注意分析超額獲利能力和預(yù)期收益。4.整理和報(bào)告，做出評(píng)估結(jié)論（二）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的收益法（★★★)１．無(wú)形資產(chǎn)功能特性附著性、共益性、積累性、替代性２.無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中收益法的應(yīng)用無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值=①無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值=最低收費(fèi)額+②3．無(wú)形資產(chǎn)收益額的擬定無(wú)形資產(chǎn)收益額=銷(xiāo)售收入（利潤(rùn)）×銷(xiāo)售收入（利潤(rùn))提成率×（1－所得稅率)其中：銷(xiāo)售收入提成率=銷(xiāo)售利潤(rùn)提成率×銷(xiāo)售利潤(rùn)率銷(xiāo)售利潤(rùn)提成率=銷(xiāo)售收入提成率÷銷(xiāo)售利潤(rùn)率利潤(rùn)提成率的擬定，是以無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的追加利潤(rùn)在利潤(rùn)總額中的比重為基礎(chǔ)的，評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的利潤(rùn)提成率有多種方法：(１）邊際分析法。(2）約當(dāng)投資提成法。（三）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的成本法1.無(wú)形資產(chǎn)成本特性成本特性有不完整性、弱相應(yīng)性、虛擬性2.無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中成本法的應(yīng)用第三節(jié)專(zhuān)利權(quán)的評(píng)估（一）收益法(★★★)1．收益法應(yīng)用于專(zhuān)利權(quán)評(píng)估，主線的問(wèn)題還是如何尋找、判斷、選擇和測(cè)算評(píng)估中的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)和參數(shù),即專(zhuān)利權(quán)的收益額、折現(xiàn)率和獲利期限。2.專(zhuān)利權(quán)的收益額是指直接由專(zhuān)利權(quán)帶來(lái)的預(yù)期收益。對(duì)于收益額的測(cè)算，通常可以通過(guò)直接測(cè)算超額收益和通過(guò)利潤(rùn)提成率測(cè)算獲得。超額收益的來(lái)源,在于收入的增長(zhǎng)和成本費(fèi)用的節(jié)約,因此，我們可以將專(zhuān)利權(quán)劃分為收入增長(zhǎng)型專(zhuān)利和費(fèi)用節(jié)約型專(zhuān)利。采用利潤(rùn)提成率測(cè)算專(zhuān)利技術(shù)收益額,即以專(zhuān)利技術(shù)投資產(chǎn)生的收益為基礎(chǔ),按一定比例(利潤(rùn)提成率）提成擬定專(zhuān)利技術(shù)的收益。(二)成本法自創(chuàng)專(zhuān)利技術(shù)的成本涉及研制成本、交易成本。第四節(jié)專(zhuān)有技術(shù)的評(píng)估(一）運(yùn)用成本法對(duì)專(zhuān)有技術(shù)評(píng)估。(二)運(yùn)用收益法對(duì)專(zhuān)有技術(shù)評(píng)估(★★）第五節(jié)商標(biāo)權(quán)的評(píng)估（★★）商標(biāo)權(quán)評(píng)估較多采用收益法,收益法評(píng)估商標(biāo)權(quán)重要是分析擬定收益額、折現(xiàn)率和收益期限三項(xiàng)指標(biāo)。第六節(jié)計(jì)算機(jī)軟件的評(píng)估(★★）重要介紹收益法評(píng)估的方法。不管給出什么資料，一定要算出三個(gè)要素:收益額、折現(xiàn)率和現(xiàn)值。第七節(jié)商譽(yù)的評(píng)估（★★）（一)商譽(yù)及其特點(diǎn)商譽(yù)是能為公司帶來(lái)超額獲利能力的資源。(二）商譽(yù)評(píng)估的方法有：1.割差法割差法是根據(jù)公司整體評(píng)估價(jià)值與各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和進(jìn)行比較擬定商譽(yù)評(píng)估值的方法。其基本公式是:商譽(yù)的評(píng)估值＝公司整體資產(chǎn)評(píng)估值-公司的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之和(含可確指無(wú)形資產(chǎn)）2.超額收益法商譽(yù)評(píng)估值指的是公司超額收益的資本化價(jià)格。把公司超額收益作為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行商譽(yù)評(píng)估的方法稱(chēng)為超額收益法。１．超額收益資本化價(jià)格法(無(wú)期限）2.超額收益折現(xiàn)法（有期限）（三)商譽(yù)評(píng)估需要注意的9個(gè)問(wèn)題：見(jiàn)教材２42頁(yè)。第六章流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估一、本章考情及重點(diǎn)1.本章在考試中處在一般地位，不屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型重要有單選、多選，有時(shí)也許有簡(jiǎn)答，但出計(jì)算題的也許性非常小，分?jǐn)?shù)在8分左右。例如,2023－2023年考試情況如下：２0２3—2０23年本章出題題型和題量(分值)登記表年份單選題多選題名詞解釋簡(jiǎn)答題計(jì)算題合計(jì)（分）202３年41５202３年4１7122023年４152.本章的重點(diǎn)是材料的評(píng)估、應(yīng)收賬款的評(píng)估。二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講(對(duì)照教材劃重點(diǎn))第一節(jié)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（一)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)重要有：１.流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估是單項(xiàng)評(píng)估。2．必須選準(zhǔn)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)時(shí)間。3．既要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時(shí)又要分清主次，掌握重點(diǎn)。4.流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快,變現(xiàn)能力強(qiáng)。(二）流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇1．對(duì)于實(shí)物類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn),可以采用市場(chǎng)法和成本法;２．對(duì)于貨幣類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)，其清查核算后的賬面價(jià)值自身就是現(xiàn)值,不需采用特殊方法進(jìn)行評(píng)估；3．對(duì)于債權(quán)類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估只合用于按可變現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估。第二節(jié)實(shí)物類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估（一）材料評(píng)估的方法1.近期購(gòu)進(jìn)庫(kù)存材料可以采用歷史成本法，也可以采用市場(chǎng)法評(píng)估。2．購(gòu)進(jìn)批次間隔時(shí)間長(zhǎng)、價(jià)格變化大的庫(kù)存材料可以采用最接近市場(chǎng)價(jià)格的材料價(jià)格或直接以市場(chǎng)價(jià)格作為其評(píng)估值。３.購(gòu)置時(shí)間早，市場(chǎng)已經(jīng)脫銷(xiāo),沒(méi)有準(zhǔn)確市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)的庫(kù)存材料可以通過(guò)尋找替代品的價(jià)格變動(dòng)資料來(lái)修正材料價(jià)格。4．超儲(chǔ)積壓物資在評(píng)估時(shí)，對(duì)其中失效、變質(zhì)、殘損、報(bào)廢、無(wú)用的，應(yīng)通過(guò)度析計(jì)算，扣除相應(yīng)的貶值額后,擬定評(píng)估值。（二)在產(chǎn)品評(píng)估在產(chǎn)品評(píng)估有成本法和市場(chǎng)法。(三）產(chǎn)成品及庫(kù)存商品的評(píng)估１.成本法（1)當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品竣工時(shí)間較接近，成本升降變化不大時(shí)，可以直接按產(chǎn)成品賬面成本擬定其評(píng)估值。(2）當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品竣工時(shí)間相距較遠(yuǎn)，制造產(chǎn)成品的成本費(fèi)用變化較大時(shí),產(chǎn)成品評(píng)估值=產(chǎn)成品實(shí)有數(shù)量×（合理材料工藝定額×材料單位現(xiàn)行價(jià)格＋合理工時(shí)定額×單位小時(shí)合理工時(shí)工資、費(fèi)用)2.市場(chǎng)法按不含價(jià)外稅的可接受市場(chǎng)價(jià)格,扣除相關(guān)費(fèi)用后計(jì)算被評(píng)估產(chǎn)成品評(píng)估值的方法。第三節(jié)債券類(lèi)及貨幣類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估（一）應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評(píng)估在對(duì)這些資產(chǎn)估算時(shí)，—般應(yīng)從兩方面進(jìn)行：一是清查核算應(yīng)收賬款數(shù)額二是判斷估計(jì)也許的壞賬損失。應(yīng)收賬款評(píng)估值＝應(yīng)收賬款賬面價(jià)值－已擬定壞賬損失-預(yù)計(jì)壞賬損失對(duì)預(yù)計(jì)壞賬損失定量擬定的方法有:１．壞賬估計(jì)法。即按壞賬的比例，判斷不可回收的壞賬損失的數(shù)額。２.賬齡分析法。即按應(yīng)收賬款拖欠時(shí)間的長(zhǎng)短,分析判斷可收回的金額和壞賬。應(yīng)收賬款評(píng)估后，賬面上的“壞賬準(zhǔn)備”科目按零值計(jì)算。(二)應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估應(yīng)收票據(jù)評(píng)估可采用下列兩種方法：１．按本金加利息擬定。應(yīng)收票據(jù)評(píng)估值=本金×(1+利息率×?xí)r間）２.按應(yīng)收票據(jù)的貼現(xiàn)值計(jì)算。應(yīng)收票據(jù)評(píng)估值＝票據(jù)到期價(jià)值－貼現(xiàn)息第七章長(zhǎng)期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估一、本章考情及重點(diǎn)1.本章在考試中處在一般地位,不屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型重要有單選、多選,很少有簡(jiǎn)答和計(jì)算,分?jǐn)?shù)在4分左右。例如，２023-2023年考試情況如下:２023—2023年本章出題題型和題量(分值）登記表年份單選題多選題名詞解釋簡(jiǎn)答題計(jì)算題合計(jì)（分)2０2３年３1420２3年415２0２3年31４２．本章的重點(diǎn)是債券評(píng)估和股票評(píng)估。二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講(對(duì)照教材劃重點(diǎn))第一節(jié)長(zhǎng)期投資評(píng)估及其特點(diǎn)（一）長(zhǎng)期投資的概念長(zhǎng)期投資是指不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，涉及股票投資、債券投資和其他投資。(二)長(zhǎng)期投資評(píng)估的特點(diǎn)１.長(zhǎng)期投資評(píng)估是對(duì)資本的評(píng)估。２．長(zhǎng)期投資評(píng)估是對(duì)被投資公司的償債能力和獲利能力的評(píng)估。第二節(jié)有價(jià)證券投資的評(píng)估(一）債券投資的評(píng)估１.債券及其特點(diǎn)按債券發(fā)行主體來(lái)劃分,可以歸納為以下三種:政府債券；公司債券;金融債券。債券具有如下特點(diǎn)：收益穩(wěn)定性;投資風(fēng)險(xiǎn)小。2.上市債券的評(píng)估在正常情況下,上市債券的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格可以作為它的評(píng)估值?？缮鲜薪灰椎膫默F(xiàn)行價(jià)格,一般是以評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤(pán)價(jià)擬定評(píng)估值。3．非上市債券評(píng)估不能進(jìn)入市場(chǎng)自由買(mǎi)賣(mài)的債券，無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)取得現(xiàn)行市價(jià),重要采用收益法進(jìn)行評(píng)估。（1)每年（期)支付利息，到期還本的債券評(píng)估。采用有限期的收益法,其公式為：(2）到期后一次性還本付息的債券評(píng)估。評(píng)估時(shí),應(yīng)將債券到期時(shí)一次性支付的本利和折現(xiàn)求得評(píng)估值。其計(jì)算公式為：（二)股票投資評(píng)估1.上市股票的評(píng)估按照評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤(pán)價(jià)擬定被評(píng)估股票的價(jià)值。２.非上市股票的評(píng)估（1)優(yōu)先股的評(píng)估。評(píng)估人員可以根據(jù)事先擬定的股息率計(jì)算優(yōu)先股的年收益額,然后進(jìn)行折現(xiàn)或資本化解決。其公式為:（2）普通股的評(píng)估。為了便于普通股的評(píng)估，把普通股分為三種類(lèi)型:固定紅利模型、紅利增長(zhǎng)模型和分段式模型。①固定紅利模型。②紅利增長(zhǎng)模型。(r>g)③分段式模型。第三節(jié)股權(quán)投資的評(píng)估１．對(duì)于股權(quán)投資，其評(píng)估方法一般都應(yīng)選用收益法。2.對(duì)全資公司的直接投資，應(yīng)采用整體公司評(píng)估方式評(píng)估擬定其凈資產(chǎn)額，作為對(duì)該公司直接投資的評(píng)估值;對(duì)控股公司的直接投資,應(yīng)按投資股權(quán)比例計(jì)算應(yīng)分得的凈資產(chǎn)額，即為對(duì)該公司直接投資的評(píng)估值。假如被投資公司通過(guò)評(píng)估,凈資產(chǎn)額為零或?yàn)樨?fù)值時(shí)，對(duì)該公司的直接投資的評(píng)估值為零；對(duì)非控股的直接投資,一般應(yīng)采用收益法進(jìn)行評(píng)估第四節(jié)其他資產(chǎn)的評(píng)估1.其他資產(chǎn)是指除流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)以外的資產(chǎn)。2.其他資產(chǎn)評(píng)估的基本標(biāo)準(zhǔn)是在評(píng)估基準(zhǔn)日后,只有能為新的產(chǎn)權(quán)主體產(chǎn)生利益時(shí)，才干界定為其他資產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。第八章公司價(jià)值評(píng)估（★★★)一、本章考情及重點(diǎn)1.本章在考試中處在非常重要地位，屬于考試的重點(diǎn)章。本章在考試中的題型重要有單選、多選、簡(jiǎn)答和計(jì)算,分?jǐn)?shù)在１5分左右，幾乎每年必有一個(gè)計(jì)算題。例如，２023-2023年考試情況如下：20２3—20２３年本章出題題型和題量（分值)登記表年份單選題多選題名詞解釋簡(jiǎn)答題計(jì)算題合計(jì)(分)2０23年４1310182023年３110142023年２１101３2.本章的重點(diǎn)是公司價(jià)值評(píng)估收益法、公司價(jià)值評(píng)估與公司構(gòu)成要素的單項(xiàng)評(píng)估匯總的區(qū)別、公司價(jià)值評(píng)估程序。二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對(duì)照教材劃重點(diǎn)）第一節(jié)公司價(jià)值評(píng)估的特點(diǎn)（一)公司及公司價(jià)值評(píng)估1．公司公司的概念:從資產(chǎn)評(píng)估的角度來(lái)看，公司是以賺錢(qián)為目的，由各種要素資產(chǎn)組成并具有連續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的相對(duì)完整的系統(tǒng)整體。公司的特點(diǎn):賺錢(qián)性、整體性、連續(xù)經(jīng)營(yíng)性2.公司價(jià)值：賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值。3．公司價(jià)值評(píng)估(1)公司價(jià)值評(píng)估定義:指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)基準(zhǔn)日特定目的下公司整體價(jià)值、股東所有權(quán)益價(jià)值或部分權(quán)益價(jià)值進(jìn)行分析,估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。（2)公司價(jià)值表現(xiàn)為：①公司整體價(jià)值,即公司所有資產(chǎn)價(jià)值。②股東所有權(quán)益價(jià)值,即公司所有資產(chǎn)價(jià)值扣除負(fù)債以后的價(jià)值。③股東部分權(quán)益價(jià)值。（二）公司價(jià)值評(píng)估的特點(diǎn)(★）１.一個(gè)公司的價(jià)值,可以通過(guò)兩種不同的途徑獲得其評(píng)估值：一是對(duì)組成公司的各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值分別進(jìn)行評(píng)估，在此基礎(chǔ)上匯總單項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值,從而形成公司價(jià)值;二是把公司作為一個(gè)獨(dú)立的整體，根據(jù)公司的獲利能力、資產(chǎn)使用效果、市場(chǎng)條件等因素?cái)M定公司的評(píng)估價(jià)值。2.公司價(jià)值評(píng)估是一種整體性評(píng)估，與單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估匯總擬定公司評(píng)估價(jià)值是有區(qū)別的(1)兩種評(píng)估所擬定的評(píng)估價(jià)值的含義是不相同的。（2)兩種評(píng)估所擬定的評(píng)估價(jià)值的價(jià)值一般是不相等的。（3)兩種評(píng)估所反映的評(píng)估目的是不相同的。第二節(jié)公司價(jià)值評(píng)估的范圍與程序(一）公司價(jià)值評(píng)估的范圍公司資產(chǎn)評(píng)估的范圍界定至少涉及以下兩個(gè)層次：其一是公司資產(chǎn)范圍的界定；其二是公司有效資產(chǎn)的界定。1.公司價(jià)值評(píng)估的一般范圍從產(chǎn)權(quán)的角度，公司評(píng)估的范圍應(yīng)當(dāng)是公司的所有資產(chǎn)。2.公司價(jià)值評(píng)估的具體范圍具體范圍是指評(píng)估人員具體實(shí)行評(píng)估的資產(chǎn)范圍，亦即有效資產(chǎn)范圍。資產(chǎn)重組對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的影響:資產(chǎn)范圍的變化、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的變化、收益水平的變化(二)公司價(jià)值評(píng)估的程序１．明確評(píng)估的目的和評(píng)估基準(zhǔn)日2．明確評(píng)估對(duì)象3．制定比較詳盡的評(píng)估工作計(jì)劃4．對(duì)資料加以歸納、分析和整理,并加以補(bǔ)充和完善5．根據(jù)資產(chǎn)的特點(diǎn)、評(píng)估目的選擇合適的方法，評(píng)估估算資產(chǎn)價(jià)值6.討論和糾正評(píng)估值７.產(chǎn)生結(jié)論，完畢公司價(jià)值評(píng)估報(bào)告第三節(jié)公司價(jià)值評(píng)估的因素分析（一)公司價(jià)值評(píng)估應(yīng)考慮的因素應(yīng)考慮三個(gè)因素：公司所有資產(chǎn)價(jià)值、公司的獲利能力、公司的外部環(huán)境。（二）公司價(jià)值評(píng)估中的財(cái)務(wù)分析這種分析重要從公司的償債能力、公司的運(yùn)營(yíng)能力以及公司的賺錢(qián)能力等方面進(jìn)行。注意以下指標(biāo)：流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)、存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)、資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、銷(xiāo)售凈利率、每股股利、市盈率等。第四節(jié)公司價(jià)值評(píng)估的收益法（★★★）(一）公司價(jià)值評(píng)估中收益法的應(yīng)用形式1．年金資本化法這種方法往往合用于公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)比較穩(wěn)定，并且市場(chǎng)變化不太大的公司評(píng)估。具體操作過(guò)程：(１)根據(jù)對(duì)公司前幾年的生產(chǎn)狀況、銷(xiāo)售狀況、成本和收益情況以及同期的公司外部環(huán)境全面分析的基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)公司未來(lái)若干年的收益額。(2)然后，計(jì)算公司未來(lái)若干年內(nèi)收益額的現(xiàn)值，并進(jìn)行年金化，即計(jì)算年等值。（3）最后,將年金化的預(yù)期收益進(jìn)行資本化解決,即可擬定公司評(píng)估值。2.分段法這種方法是在充足調(diào)查和了解被評(píng)估公司內(nèi)部經(jīng)營(yíng)環(huán)境和外部環(huán)境的基礎(chǔ)上,根據(jù)公司前幾年的經(jīng)營(yíng)狀況以及產(chǎn)品的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)情況，預(yù)測(cè)公司未來(lái)若干年收益，并假定從前若干年最后一年開(kāi)始,以后各年將保持固定收益。這樣，可分別將兩部分收益進(jìn)行折現(xiàn)和資本化解決后折現(xiàn),最后加總計(jì)算出公司的評(píng)估價(jià)值。有時(shí)，公司收益前一階段不相等,但從（n+1)年的后段起，公司預(yù)期收益按某一固定比率（g）等比增長(zhǎng),這時(shí)分段法的公式可寫(xiě)成為:（二)公司收益及其預(yù)測(cè)1．公司收益的界定與選擇(1)不歸公司權(quán)益主體所有的公司純收入不能作為公司評(píng)估中的公司收益，如稅收,不管是流轉(zhuǎn)稅,還是所得稅。(2)凡是歸公司權(quán)益主體所有的公司收支凈額，可視同公司收益,無(wú)論是營(yíng)業(yè)收支、資產(chǎn)收支，還是投資收支,只要形成凈鈔票流入量,就應(yīng)視同收益。2．凈收益與鈔票流量的關(guān)系(1)凈收益與鈔票流量在數(shù)量上的差異：凈資本性支出、存貨的周轉(zhuǎn)、應(yīng)收、應(yīng)付款的存在、其他額外資金的流動(dòng)（2）凈收益與鈔票流量的聯(lián)系凈收益是預(yù)計(jì)未來(lái)鈔票流量的基礎(chǔ)鈔票流量與凈收益的差異,可揭示凈收益品質(zhì)的好壞3．公司收益預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)（1）公司預(yù)期收益的預(yù)測(cè)必須以公司現(xiàn)實(shí)存量資產(chǎn)為出發(fā)點(diǎn)，并考慮正常經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)的合理改善和資產(chǎn)重組的因素。（2）公司預(yù)期收益的預(yù)測(cè)必須以公司未來(lái)進(jìn)行正常經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ),并考慮業(yè)已產(chǎn)生或潛在的有利因素和不利因素。４．公司收益預(yù)測(cè)的方法綜合調(diào)整法、產(chǎn)品周期法、現(xiàn)代記錄法（三）折現(xiàn)率和資本化率的估算1.折現(xiàn)率和資本化率擬定的原則折現(xiàn)率和資本化率應(yīng)不低于安全利率折現(xiàn)率和資本化率應(yīng)與收益額口徑保持一致折現(xiàn)率和資本化率應(yīng)參考同行業(yè)平均收益率而定2．折現(xiàn)率和資本化率的估算方法折現(xiàn)率或資本化率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率(1）系數(shù)法公司風(fēng)險(xiǎn):系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)=1\＊GB3①系數(shù)：是反映某種股票隨市場(chǎng)波動(dòng)的趨勢(shì)若=1假如某支股票的收益率隨整體市場(chǎng)同步運(yùn)動(dòng)，這種股票稱(chēng)為平均風(fēng)險(xiǎn)股票=1;若<1,如＝０.5，則這種股票的變動(dòng)性只相稱(chēng)于市場(chǎng)變動(dòng)性的一半，該種股票的風(fēng)險(xiǎn)只相稱(chēng)于平均風(fēng)險(xiǎn)的一半;若>1，說(shuō)明該種股票風(fēng)險(xiǎn)高于社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)。＝２\*GB３②系數(shù)法的思緒是：社會(huì)平均收益率中涉及無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，社會(huì)平均收益率扣除無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率即為社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，用系數(shù)乘以社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，即為合用于被評(píng)估公司整體評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。計(jì)算公式為：（2）風(fēng)險(xiǎn)累加法經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：重要是指公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,市場(chǎng)需求、要素供應(yīng),以及同類(lèi)公司間的競(jìng)爭(zhēng)給公司未來(lái)預(yù)期收益帶來(lái)的不擬定性影響。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn):重要是指公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中資金周轉(zhuǎn)、資金調(diào)度，以及資金融通中也許出現(xiàn)的不擬定性因素而影響公司的預(yù)期收益。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：重要是指公司所在行業(yè)的行業(yè)性市場(chǎng)特點(diǎn)、投資開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，以及國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整等因素導(dǎo)致的行業(yè)發(fā)展不擬定給公司預(yù)期收益帶來(lái)的影響。(3）加權(quán)平均資本成本模型第五節(jié)公司價(jià)值評(píng)估的其他方法(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法１．資產(chǎn)基礎(chǔ)法：在我國(guó)也稱(chēng)為成本加和法,是指采用一種或一種以上的基于公司的資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法，擬定公司、公司所有者權(quán)益或公司證券價(jià)值的一種常用評(píng)估方法。2．其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1）資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評(píng)估結(jié)果是以慣用的資產(chǎn)負(fù)債表的形式表達(dá)的。(2)資產(chǎn)基礎(chǔ)法在評(píng)估過(guò)程中,分別每一種資產(chǎn)估算其價(jià)值，將每一種資產(chǎn)對(duì)公司價(jià)值的奉獻(xiàn)全面地反映出來(lái)。（3）資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)于公司購(gòu)買(mǎi)者和出售者雙方在談判中是有用的。(4)這種方法對(duì)于作為訴訟依據(jù)和爭(zhēng)議解決是有用的。（5）這種方法獲得的評(píng)估結(jié)果便于進(jìn)行賬務(wù)解決。(二)市盈率乘數(shù)法1．市盈率乘數(shù)法:通過(guò)市盈率作為乘數(shù)與被評(píng)估公司的預(yù)期收益推算出被評(píng)估公司的市場(chǎng)價(jià)值。2.市盈率乘數(shù)法基本思緒是:(1)從證券交易所中搜集與被評(píng)估公司相同或相似的上市公司，涉及所在行業(yè)、生產(chǎn)產(chǎn)品、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模等方面的條件要大體接近，把上市公司的股票價(jià)格按公司不同口徑的收益額計(jì)算出不同的口徑的市盈率，作為評(píng)估被評(píng)估公司整體價(jià)值的乘數(shù);(2)分別按各口徑市盈率相相應(yīng)口徑計(jì)算被評(píng)估公司的各種收益額;(3)按相同口徑用市盈率乘以被評(píng)估公司的收益額得到一組被評(píng)估公司初步整體價(jià)值；（4）對(duì)于一組整體公司初步價(jià)值分別給予權(quán)重,加權(quán)平均計(jì)算出整體公司的評(píng)估值。第九章資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告一、本章考情及重點(diǎn)1.本章在考試中不屬于考試的重點(diǎn)章,最例如,2023－202３年在各章中分值最少，每年只有２分。本章在考試中的題型重要有單選、多選、簡(jiǎn)答。例如,２02３－2023年考試情況如下:２０2３—２0２3年本章出題題型和題量（分值)登記表年份單選題多選題名詞解釋簡(jiǎn)答題計(jì)算題合計(jì)(分）2０23年1１2２０23年11２2023年１122.本章的重點(diǎn)是資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的運(yùn)用、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本內(nèi)容。二、本章重點(diǎn)內(nèi)容串講（對(duì)照教材劃重點(diǎn)）第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用(一)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本概念資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是指評(píng)估機(jī)構(gòu)按照評(píng)估工作制度的有關(guān)規(guī)定，在完畢評(píng)估工作后向委托方和有關(guān)方面提交的說(shuō)明評(píng)估過(guò)程和結(jié)果的書(shū)面報(bào)告。1．按照資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象劃分，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。2．按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容可以分為正常評(píng)估、評(píng)估復(fù)核和評(píng)估征詢。３．評(píng)估生效日根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的目的和作用不同，資產(chǎn)評(píng)估可以分為追溯性評(píng)估、現(xiàn)值性評(píng)估和預(yù)期性評(píng)估。４.根據(jù)提供內(nèi)容和數(shù)據(jù)資料的繁簡(jiǎn)限度，評(píng)估報(bào)告可以劃分為完整評(píng)估報(bào)告、簡(jiǎn)明評(píng)估報(bào)告和限制評(píng)估報(bào)告。(二）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用1．它為被委托評(píng)估的資產(chǎn)提供作價(jià)意見(jiàn)。2．資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估工作情況，明確委托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。3．對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審核，是管理部門(mén)完善資產(chǎn)評(píng)估管理的重要手段。４.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是建立評(píng)估檔案,歸集評(píng)估檔案資料的重要信息來(lái)源。第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本內(nèi)容及其編制(一)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本內(nèi)容1.說(shuō)明擁有被評(píng)估資產(chǎn)的公司或權(quán)利人的名稱(chēng)；2.說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象和范圍；3．說(shuō)明評(píng)估目的和基準(zhǔn)日