物權(quán)法案例分析

一、案例介紹

1994年7月26日，農(nóng)行某地區(qū)分行房地產(chǎn)信貸部與某市飛鷹發(fā)展公司簽訂（94）農(nóng)借合字第08號(hào)《抵押擔(dān)保借款合同》一份，農(nóng)行某地區(qū)分行房地產(chǎn)信貸部作為貸款方，貸款200萬(wàn)元人民幣給飛鷹發(fā)展公司用于購(gòu)買(mǎi)錫、銻礦，月利率為9.15‰，合同期限一年；同日，省漁用網(wǎng)具廠作為飛鷹發(fā)展公司借款擔(dān)保人與農(nóng)行某地區(qū)分行簽訂《抵押合同》，表明網(wǎng)具廠愿意以其有權(quán)處置的15畝土地、1600平方米廠房抵押，在飛鷹發(fā)展公司逾期不能歸還貸款本息時(shí)，貸款人有權(quán)處置抵押物。在貸款到期前，農(nóng)行某地區(qū)分行房地產(chǎn)信貸部于1995年7月4日向飛鷹發(fā)展公司發(fā)出《貸款到期通知單》，該通知單明確是根據(jù)（94）農(nóng)行借合字第08號(hào)借款合同催收即將到期的貸款本息。飛鷹公司未能按期付清貸款本息，農(nóng)行某地區(qū)分行房地產(chǎn)信貸部于1995年8月向本市中級(jí)人民法院提出訴訟，被告為：飛鷹發(fā)展公司和省漁用網(wǎng)具廠。要求被告清償貸款本息。中級(jí)人民法院受理后，經(jīng)調(diào)查取證了解到：1、市飛鷹發(fā)展公司名為集體，實(shí)為個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)的私營(yíng)企業(yè)；2、就同一財(cái)產(chǎn)，省漁用網(wǎng)具廠已先于當(dāng)年5月抵押給中國(guó)人民建設(shè)銀行，并獲得貸款；3、農(nóng)行某地區(qū)分行房地產(chǎn)信貸部經(jīng)營(yíng)范圍限于辦理房改金融業(yè)務(wù)。農(nóng)行某地區(qū)分行房地產(chǎn)信貸部暫無(wú)從事房改金融業(yè)務(wù)外的信貸資格，故農(nóng)行某地區(qū)分行房地產(chǎn)信貸部與市飛鷹發(fā)展公司簽訂的（94）農(nóng)借合字第08號(hào)借款合同無(wú)效，主合同無(wú)效，其從合同抵押擔(dān)保合同亦無(wú)效，其責(zé)任在于原告，被告省漁具廠不承擔(dān)擔(dān)保合同責(zé)任，市飛鷹發(fā)展公司應(yīng)返還原告貸款本息，利率按人民銀行規(guī)定的流動(dòng)資金貸款利率執(zhí)行。

二、原因分析

（一）農(nóng)行某地區(qū)分行房地產(chǎn)信貸部在貸前調(diào)查中，工作不負(fù)責(zé)，對(duì)市飛鷹發(fā)展公司的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、狀況沒(méi)有弄清楚，導(dǎo)致決策失誤；對(duì)擔(dān)保單位的資產(chǎn)狀況也沒(méi)有認(rèn)真調(diào)查，在沒(méi)有得到抵押物所有權(quán)有關(guān)證件且該抵押物已抵押給他行的情況下，仍給予認(rèn)可。（二）農(nóng)行某地區(qū)分行房地產(chǎn)信貸部超越經(jīng)營(yíng)范圍與市飛鷹發(fā)展公司簽訂借款合同是超越經(jīng)營(yíng)范圍的借款合同，致使主合同無(wú)效從合同跟著主合同無(wú)效，抵押擔(dān)保失去了法律保護(hù)，增加了貸款風(fēng)險(xiǎn)。

三、風(fēng)險(xiǎn)啟示銀行廣發(fā)放貸款應(yīng)做好貸前調(diào)查，審慎決策，對(duì)于抵押貸款，要認(rèn)真調(diào)查抵押物的產(chǎn)權(quán)歸屬和是否已經(jīng)抵押。銀行不應(yīng)該超越經(jīng)營(yíng)范圍發(fā)放貸款，即使有利可圖，也不合法，風(fēng)險(xiǎn)太大。甲將自己的房子出租給乙，雙方于07-6-5日簽訂書(shū)面租賃合同，后甲又將該房子出賣(mài)給丙，雙方在合同中約定房子所有權(quán)自丙支付完全部房款后即轉(zhuǎn)移歸丙所有，7-5日丙支付完全部房款，但一直沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，8-4日甲又將該房子出賣(mài)給丁，辦理完過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，丙知道后，認(rèn)為該房早歸自己所有，甲無(wú)權(quán)將該房賣(mài)給丁，丁也不能取得該房所有權(quán)，遂于甲、丁等發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，此外，丁以自己已取得房子所有權(quán)為由，要求終止甲曾與乙簽訂的租賃合同，遭到乙的反對(duì)，問(wèn)：1、丙可否取得房屋所有權(quán)，理由2、丙可否以自己與甲的買(mǎi)賣(mài)合同成立在先對(duì)抗乙3、若丁取得房屋所有權(quán)，則其是否有權(quán)終止甲與乙簽訂的租賃合同。1、丙無(wú)法取得所有權(quán)，法律明文規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變更登記后生效，丁已經(jīng)取得所有權(quán)

2、不可以，丙只能追究甲的違約責(zé)任，要求其賠償損失

3、不可以，買(mǎi)賣(mài)不破租賃甲購(gòu)買(mǎi)某開(kāi)發(fā)商的房屋，雙方簽訂了房屋預(yù)售合同，約定一年后交房，甲繳納兩萬(wàn)元定金。后來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快，開(kāi)發(fā)商又將此房以高價(jià)賣(mài)給了乙，并辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。問(wèn)：誰(shuí)能取得房屋所有權(quán)？乙能取得所有權(quán)，根據(jù)物權(quán)由于債權(quán)及物權(quán)的公示原則，既然乙辦理了過(guò)戶(hù)登記，就取得了房屋所有權(quán)，甲基于合同享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，可請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任李某在公園內(nèi)撿到一個(gè)皮包，包內(nèi)除失主的證件外，還有價(jià)值15萬(wàn)元的現(xiàn)金、存折、首飾等，幾天后李某在報(bào)紙上看到失主王某的“尋物啟事花1.5萬(wàn)元尋找，請(qǐng)依據(jù)物權(quán)法有關(guān)規(guī)定回答下列問(wèn)題：（1）當(dāng)李某找到失主王某時(shí)，王某不肯支付15萬(wàn)元酬金，請(qǐng)問(wèn)王某的行為是否合法？為什么？（2）李某在還包時(shí)要求李某支付3萬(wàn)元酬金，協(xié)商未果，李某威脅不給線(xiàn)不還包，請(qǐng)問(wèn)李某的行為是否合法？為什么？在這種情況下王某是否需向李某支付報(bào)酬？1、不合法，懸賞已經(jīng)構(gòu)成要約，歸還行為構(gòu)成承諾，因此王某應(yīng)支付酬金；2、不合法，如果不歸還，應(yīng)構(gòu)成刑事犯罪（侵占罪或敲詐勒索）。這種情況下，王某不應(yīng)支付報(bào)酬，未盡歸還拾得物的相關(guān)義務(wù)的拾得人不享有取得報(bào)酬的權(quán)利。拾得人侵占遺失物，違反應(yīng)盡的義務(wù)如通知、報(bào)告、保管、交付義務(wù)，或有其他違法行為的，喪失費(fèi)用補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)、報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)案例：甲公司購(gòu)買(mǎi)一輛轎車(chē)作為辦公用車(chē)，給經(jīng)理張某使用，并將轎車(chē)登記在張某名下。后來(lái)，張某擅自將車(chē)賣(mài)與王某。甲公司知道后，要求王某返還轎車(chē)。問(wèn)：1.甲公司的主張能否得到法院支持？為什么？（請(qǐng)?jiān)敿?xì)講明原因）2.甲公司應(yīng)如何維護(hù)自己的權(quán)益？（請(qǐng)?jiān)敿?xì)講明原因）1、甲公司的主張不能得到法院支持。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，王某的行為符合善意取得制度，在本案中，汽車(chē)屬于動(dòng)產(chǎn)，以交付為所有權(quán)轉(zhuǎn)移要件，雙方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)合意后，把汽車(chē)交付王某就完成了所有權(quán)的變動(dòng)，而且，不以是否支付對(duì)價(jià)為要件。且車(chē)登記在張某名下，王某在購(gòu)買(mǎi)車(chē)輛時(shí)，完全有理由相信張某是車(chē)的合法所有者，盡到了善意的注意義務(wù)，因?yàn)橥跄骋呀?jīng)是該車(chē)的合法所有者，該公司主張不能得到法院支持。2、甲公司可以要求張某返還車(chē)款，同時(shí)要求他賠償損失。理由：雖車(chē)登記在張某名下，但甲公司可通過(guò)舉證車(chē)款是其公司支付，只是登記在張某名下。那么張某將車(chē)擅自賣(mài)出給公司造成了損失，屬于侵權(quán)之債，特別注意，在起訴時(shí)，不要起訴物權(quán)行為，只起訴債權(quán)行為。因?yàn)槲餀?quán)已轉(zhuǎn)移給王某，再起訴物權(quán)已無(wú)意義，無(wú)法勝訴。要談第一個(gè)問(wèn)題，得從物權(quán)法的基本理論談起，原來(lái)我國(guó)關(guān)于物權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)定比較模糊，對(duì)物權(quán)行為和債權(quán)行為的區(qū)分不嚴(yán)格，很多地方是物權(quán)和債權(quán)不分的。新物權(quán)法將物權(quán)行為和債權(quán)行為作了嚴(yán)格的區(qū)分。如機(jī)動(dòng)車(chē)的物權(quán)問(wèn)題，現(xiàn)在登記只是公示效力，也就是說(shuō)告訴外界你所擁有這輛車(chē)，而所有權(quán)的變動(dòng)，在物權(quán)法上沒(méi)有變化，還是交付為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的要件。其實(shí)你對(duì)24條做解讀也能這個(gè)結(jié)論，24條說(shuō)“未登記不的對(duì)抗善意第三人”也就是說(shuō)登記不是物權(quán)的變動(dòng)要件，而是對(duì)抗要件。第24條的規(guī)定是為了防止這種情況的發(fā)生，A購(gòu)買(mǎi)車(chē)并登記在自己名下，A將車(chē)賣(mài)給B，且B也支付了車(chē)款，但未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，這時(shí)A又將車(chē)賣(mài)給C并同時(shí)辦理了變更登記，這時(shí)C作為善意第三人就可以向B要求返還車(chē)輛，這里的C是善意的，因?yàn)檐?chē)登記在A的名下他有理由相信A是車(chē)的合法所有者。這時(shí)B雖然有所有權(quán)但不得對(duì)抗C這個(gè)善意第三人，也就是24條所說(shuō)的未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人的具體含義。B只能要求A賠償其損失，這是侵權(quán)之債，是債權(quán)行為，而不是物權(quán)行為。這是為了保證交易的安全。對(duì)比我舉的例子，和你的案件，你不難發(fā)現(xiàn)，公司購(gòu)買(mǎi)的車(chē)輛登記在個(gè)人名下，那買(mǎi)方就有理由相信車(chē)是個(gè)人的，所以買(mǎi)主就是善意第三人。公司就不能以自己對(duì)車(chē)輛的所有權(quán)對(duì)抗他。從法律上可以這樣說(shuō)，其實(shí)只要你緊緊的把握主“保護(hù)交易安全”這一點(diǎn)，你就掌握了24條的精髓和立法者的意圖，當(dāng)然這種保護(hù)并不是無(wú)限制和無(wú)條件的。比如第三人要想善意取得就必須自己承擔(dān)舉證責(zé)任，要舉證自己善意，舉證自己已經(jīng)支付了對(duì)價(jià)，舉證已經(jīng)占有該物等，如果他不能主張上面的一項(xiàng)或幾項(xiàng)法官就會(huì)判他敗訴從而承擔(dān)敗訴的不利后果，這就是個(gè)法律實(shí)物問(wèn)題了。我聽(tīng)過(guò)最高人民法院民事審判一廳的一個(gè)審判員關(guān)于24條的一個(gè)講解，他們?cè)谒痉▽?shí)踐中對(duì)24條是這樣把握的。例如：A購(gòu)買(mǎi)了一輛車(chē)，登記在B的名下，B占有并不返還，這時(shí)A向法院起訴要求B返還，只要A有足夠的證據(jù)證明車(chē)是其出錢(qián)購(gòu)買(mǎi)，只是暫時(shí)登記在B的名下，法院是會(huì)支持A的主張的。但B要是把車(chē)賣(mài)于C并辦理了登記且交付，這時(shí)法院一定會(huì)保護(hù)C的合法權(quán)益，因?yàn)樗巧埔獾谌恕Ｋ詮乃闹v解也可以看出他們也是從保護(hù)交易這一點(diǎn)上來(lái)運(yùn)用24條的。甲企業(yè)在公司章程中明確約定，其法定代表人王某對(duì)外簽定合同的最高限額為150萬(wàn)。2007年4月1日，王某在一次商品交易會(huì)上，為了抓住稍縱即逝的商機(jī)，代表A企業(yè)與B企業(yè)簽定了一份250萬(wàn)元的買(mǎi)賣(mài)合同，B企業(yè)并不知道王某違反了A企業(yè)的內(nèi)部規(guī)定.按照買(mǎi)賣(mài)合同的約定,由A企業(yè)在2007年6月5日前向B企業(yè)提供貨物，B企業(yè)收到貨物后的10天內(nèi)支付貨款250萬(wàn)元。2007年6月1日，A企業(yè)按照合同約定完成全部貨物的生產(chǎn)，6月2日A企業(yè)有確切證據(jù)得知B企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化，可能無(wú)力支付250萬(wàn)元的貨款。6月5日，B企業(yè)要求A企業(yè)提交貨物，遭到A企業(yè)的拒絕，A企業(yè)要求B企業(yè)提供擔(dān)保。B企業(yè)以自己的機(jī)器設(shè)備作為抵押，擔(dān)保的價(jià)值為100萬(wàn)元，同時(shí)B企業(yè)請(qǐng)求C企業(yè)為保證人，C企業(yè)擔(dān)保的價(jià)值為150萬(wàn)元。6月20日，A、B簽定了抵押合同，雙方在抵押合同中約定，如B企業(yè)不能支付到期貨款，該機(jī)器設(shè)備的所有權(quán)直接歸A企業(yè)所有，同時(shí)，A、B企業(yè)并未就該抵押合同辦理登記。A企業(yè)與C企業(yè)簽定了保證合同，雙方在保證合同中約定，C企業(yè)的保證方式為連帶保證，但雙方未約定保證期間和保證擔(dān)保的范圍。7月1日，A企業(yè)按照合同約定向B企業(yè)提交了全部貨物。B企業(yè)接到貨物后，對(duì)標(biāo)的物的數(shù)量和質(zhì)量未提出異議，但由于經(jīng)營(yíng)狀況不佳，7月10日（支付貨款的最后期限）無(wú)力支付貨款。7月12日，A企業(yè)向B企業(yè)要求行使抵押權(quán)，發(fā)現(xiàn)該機(jī)器已經(jīng)由于保管不當(dāng)而滅失，B企業(yè)由此獲得補(bǔ)償金80萬(wàn)元，在A企業(yè)的要求下，B企業(yè)將80萬(wàn)元的補(bǔ)償金金額支付給A企業(yè)。同時(shí)，A企業(yè)要求C企業(yè)承擔(dān)保證責(zé)任，支付其擔(dān)保的150萬(wàn)元，C企業(yè)表示拒絕。要求：根據(jù)上述事實(shí)及有關(guān)法律規(guī)定，回答下列問(wèn)題：（1）A、B兩個(gè)企業(yè)簽定的買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？為什么？（2）A企業(yè)在2003年6月5日是否可以中止履行合同？為什么？（3）機(jī)器設(shè)備未辦理登記手續(xù)，是否會(huì)影響該抵押合同的效力？（4）如B企業(yè)不能支付到期貨款，該機(jī)器設(shè)備的所有權(quán)能否直接歸A企業(yè)所有？（5）A企業(yè)應(yīng)按何種順序行使擔(dān)保權(quán)利的順序？（6）A企業(yè)是否有權(quán)要求B企業(yè)支付其80萬(wàn)元的補(bǔ)償金？為什么？1有效A企業(yè)與王某只是內(nèi)部規(guī)定，對(duì)外部行為不影響，王某是法定代表人。2可以。預(yù)期違約。3不影響。抵押合同登記對(duì)抗第三人。4不能。A只能拍賣(mài)機(jī)器，從拍賣(mài)款中取得100萬(wàn)。5在B不能支付貨款時(shí)，因?yàn)锽和C承擔(dān)的是連帶保證責(zé)任，A可以先將B的機(jī)器拍賣(mài)再向C支付，也可以直接要求C支付，再將B的機(jī)器拍賣(mài)。6可以。抵押物上代位權(quán)。黃某將一副價(jià)值6萬(wàn)元的名畫(huà)送到某裝裱店裝裱，由于黃某未按期付給裝裱店費(fèi)用，裝裱店通知黃某在30日內(nèi)支付裝裱費(fèi)用，但黃某仍未按期支付，裝裱店將該畫(huà)變賣(mài)，扣除了黃某支付的費(fèi)用后，將其差額退還給黃某。

問(wèn)：

1.裝裱店變賣(mài)名畫(huà)的行為是否合法？按物權(quán)法的規(guī)定，裝裱店對(duì)名畫(huà)有什么權(quán)利？依據(jù)是什么？

2.請(qǐng)解釋一下這一權(quán)利的具體內(nèi)容。裝裱店變賣(mài)名畫(huà)的行為不合法。

按物權(quán)法的規(guī)定，裝裱店對(duì)名畫(huà)有留置的權(quán)利。但該變賣(mài)行為應(yīng)當(dāng)由執(zhí)行，裝裱店沒(méi)有直接變賣(mài)的權(quán)利。

依據(jù)是《物權(quán)法》：

第二百三十條債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。

第二百三十七條債務(wù)人可以請(qǐng)求留置權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)后行使留置權(quán)；留置權(quán)人不行使的，債務(wù)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)留置財(cái)產(chǎn)。

第二百三十八條留置財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸債務(wù)人所有，不足部分由債務(wù)人清償。（民宅商用，既要符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約，還要征得有利害關(guān)系業(yè)主同意）看到新出臺(tái)的《物權(quán)法》，關(guān)先生長(zhǎng)出了一口氣，對(duì)關(guān)先生來(lái)說(shuō)，終于有“法”為他撐腰了。他打算近日就去找樓下的呂先生協(xié)商，堅(jiān)決維護(hù)自己的“睡覺(jué)權(quán)益”。關(guān)先生與呂先生屬于上下樓鄰居，2006年，呂先生有了做買(mǎi)賣(mài)的打算。在未與關(guān)先生協(xié)商的情況下，呂先生將自己的民用住宅改為海鮮酒樓。自從酒樓營(yíng)業(yè)開(kāi)始，關(guān)先生就很少能睡得安穩(wěn)。吃飯喝酒的嘈雜聲時(shí)常把關(guān)先生從睡夢(mèng)中吵醒。久而久之，關(guān)先生受不了了，他找到了呂先生，希望與呂先生能異地營(yíng)業(yè)。但呂先生態(tài)度很強(qiáng)硬，“我自己的居室，想干啥就干啥！”對(duì)此，鄭先生毫無(wú)辦法，他也在琢磨，呂先生用自家住宅開(kāi)酒樓，自己到底能不能干涉？2007年，呂先生終于找到了答案。新出臺(tái)的《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。對(duì)于這樣的法規(guī)出現(xiàn)，福建三通律師事務(wù)所律師許水清表示贊同，他表示，《物權(quán)法》規(guī)定了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等制度，承認(rèn)管理規(guī)約對(duì)所有業(yè)主具有約束力。業(yè)主的合法權(quán)利由此可獲得更有力的維護(hù)。同時(shí)，業(yè)主也不得濫用權(quán)利，不能任意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，否則可能會(huì)違背土地用途管制原則、土地利用的規(guī)劃設(shè)計(jì)，并會(huì)侵害其他業(yè)主的權(quán)益。本條一方面尊重業(yè)主改變住宅用途的權(quán)利，另一方面又維護(hù)了其他業(yè)主的利益，規(guī)定如果業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)要經(jīng)過(guò)利害關(guān)系業(yè)主同意。他認(rèn)為，《物權(quán)法》在審議過(guò)程中把“相鄰業(yè)主”改為“有利害關(guān)系的業(yè)主”，是一個(gè)合法、合情、合理的進(jìn)步，不僅概念明確，操作性也更強(qiáng)。從現(xiàn)實(shí)角度出發(fā)，在住宅樓內(nèi)從事商業(yè)活動(dòng)，尤其是開(kāi)辦公司等行為會(huì)造成住宅配套資源的緊缺，如車(chē)位緊張、電梯擁堵等，還有可能影響到小區(qū)的安全和管理，從而給許多居民帶來(lái)諸多生活不便。因此，對(duì)于誰(shuí)來(lái)主張小區(qū)內(nèi)是否可以開(kāi)展某一商用項(xiàng)目時(shí)，有權(quán)表態(tài)的，絕不僅僅是“相鄰業(yè)主”，這樣的面顯得太窄了，不符合實(shí)際，改成“有利害關(guān)系的業(yè)主”顯然很人性化。許水清同時(shí)表示，該條款修改后，還應(yīng)該讀出題中應(yīng)有的另一層意思，即“有利害關(guān)系”如何認(rèn)定？這絕不可能是一個(gè)主觀的認(rèn)識(shí)，否則，勢(shì)必影響到表決的公正性。因此，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，從法律層面看，想要主張權(quán)利的業(yè)主，必須拿出有效證據(jù)，證明自己與該商用項(xiàng)目之間確實(shí)存在實(shí)際、客觀、確定的利益關(guān)系。對(duì)于如何認(rèn)定“有利害關(guān)系”，中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院副教授王宗玉也有相同的疑問(wèn)，他指出，《物權(quán)法》的規(guī)定留下了一個(gè)“口子”，沒(méi)有就“利害關(guān)系”作出明確界定。因此，如果業(yè)主依據(jù)《物權(quán)法》“民宅商用”，在具體活動(dòng)中會(huì)遭遇很多尷尬。例如，究竟什么是利害關(guān)系業(yè)主？如何征求全體業(yè)主同意？什么類(lèi)型的商業(yè)用途可以進(jìn)入民宅？業(yè)主權(quán)利受到侵害如何維護(hù)？王宗玉認(rèn)為，上述問(wèn)題有賴(lài)于今后出臺(tái)《物權(quán)法》實(shí)施細(xì)則中得到解決。另外，在實(shí)施細(xì)則出臺(tái)之前，相關(guān)執(zhí)法部門(mén)在對(duì)單位進(jìn)行審批時(shí)，也要考慮到具體的情況，是否會(huì)危害其他業(yè)主的權(quán)利。小區(qū)停車(chē)費(fèi)究竟該歸誰(shuí)？物業(yè)公司、個(gè)別業(yè)主還是全體業(yè)主？案例一：福州市天元山莊小區(qū)現(xiàn)有車(chē)位只售不租，每個(gè)停車(chē)位售價(jià)約10萬(wàn)元。部分業(yè)主嫌價(jià)高不愿購(gòu)買(mǎi)，把車(chē)停在小區(qū)內(nèi)公共道路上，而物業(yè)公司認(rèn)為業(yè)主不買(mǎi)車(chē)位就不能將車(chē)停在小區(qū)內(nèi)。雙方因此產(chǎn)生爭(zhēng)議并不斷升級(jí)。2007年5月28日傍晚，物業(yè)人員甚至把拒買(mǎi)車(chē)位的三十多位有車(chē)業(yè)主堵在家門(mén)口三個(gè)多小時(shí)。

案例二：2007年9月份以來(lái)，福州“金鉆世家”小區(qū)業(yè)主也因小區(qū)公共停車(chē)位收費(fèi)從每月60元提高到260元而與物業(yè)公司發(fā)生多次沖突。

案例三：2008年1月，福州世紀(jì)城小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司商定：委托物業(yè)公司受全體業(yè)主的代表——業(yè)委會(huì)的委托管理小區(qū)公共停車(chē)位；小區(qū)公共停車(chē)位每月能收取1300多元停車(chē)費(fèi)；除支取小部分收入作為物業(yè)公司的管理費(fèi)用，其余部分收入作為小區(qū)維修基金；該項(xiàng)收入情況每年定時(shí)向全體業(yè)主公布，業(yè)主代表可予以監(jiān)督。

另?yè)?jù)了解，2001年福州市物價(jià)局曾專(zhuān)門(mén)就小區(qū)停車(chē)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題發(fā)文，文件規(guī)定：地面車(chē)場(chǎng)汽車(chē)臨時(shí)停放每輛次3元，過(guò)夜停放每輛次5元，按月停放每月每輛60元。公共停車(chē)位的收入主要用來(lái)補(bǔ)貼小區(qū)物業(yè)管理其他開(kāi)支。

上述三個(gè)案例反映了各方對(duì)小區(qū)公共停車(chē)位收費(fèi)的不同認(rèn)識(shí)。大多數(shù)業(yè)主認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定小區(qū)內(nèi)的公共停車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！巴＼?chē)管理費(fèi)”內(nèi)含地租，物業(yè)只能提取管理費(fèi)用，其余歸全體業(yè)主。而那些有車(chē)的業(yè)主卻認(rèn)為，自己做為共有人把車(chē)停在小區(qū)內(nèi)根本不應(yīng)被收費(fèi)。目前通行的做法是，物業(yè)公司以管理費(fèi)名義收取小區(qū)停車(chē)費(fèi)，且成本支出都在物業(yè)公司一方。點(diǎn)評(píng)：

《物權(quán)法》第七十四條第三款、第八十二條分別規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”、“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！?/p>

依據(jù)上述法律規(guī)定，小區(qū)內(nèi)公共停車(chē)費(fèi)實(shí)際上包括了停車(chē)位所占用土地的使用費(fèi)和車(chē)輛保管費(fèi)兩部分。土地使用費(fèi)部分應(yīng)該支付給停車(chē)費(fèi)所占用土地的所有者——小區(qū)全體業(yè)主；而保管費(fèi)用部分應(yīng)該支付給車(chē)輛保管人。小區(qū)內(nèi)扣除必要管理費(fèi)后的公共停車(chē)費(fèi)余款屬于全體業(yè)主共有，物業(yè)公司不得據(jù)為己有。有車(chē)的業(yè)主同樣必須交停車(chē)費(fèi)，同時(shí)，其有權(quán)與小區(qū)其他業(yè)主共同分享小區(qū)停車(chē)?yán)妗?/p>

福州世紀(jì)城對(duì)小區(qū)公共停車(chē)位收費(fèi)的處理方式，體現(xiàn)了物權(quán)法尊重和保護(hù)產(chǎn)權(quán)人利益的精神，既體現(xiàn)了業(yè)主的所有人地位，又體現(xiàn)出業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的尊重，值得在物業(yè)管理實(shí)踐中加以推廣。8層合法建筑阻人采光

侵犯采光權(quán)敗訴且賠錢(qián)1996年，吳某購(gòu)買(mǎi)了一套將近64.73平方米的商品房用于自住。1999年春，長(zhǎng)沙某物業(yè)發(fā)展公司（下稱(chēng)發(fā)展公司）經(jīng)批準(zhǔn)在該商品房相鄰處建成一棟8層高的樓，兩樓間距僅1.9米左右，雙方相鄰墻均開(kāi)設(shè)窗戶(hù)。自從該8層樓建成后，吳某住房里能見(jiàn)度極低，即使大白天也要開(kāi)燈。為此，吳某與發(fā)展公司發(fā)生爭(zhēng)議。經(jīng)多次協(xié)調(diào)，2000年9月25日，雙方達(dá)成協(xié)議，發(fā)展公司同意吳某提出的在棟距之間搭建陽(yáng)臺(tái)的要求。但該協(xié)議因未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)而無(wú)法履行。吳某隨即以侵犯采光權(quán)為由，向長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)人民法院提起訴訟，要求發(fā)展公司賠償損失。發(fā)展公司辯稱(chēng)，其8層建筑系經(jīng)有關(guān)部門(mén)合法批準(zhǔn)，手續(xù)齊全，故不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。經(jīng)鑒定，該8層樓確實(shí)給吳某住房的自然采光造成影響，導(dǎo)致該房“如果不用人工燈源，不能正常生活”。

據(jù)此，一審法院認(rèn)為，發(fā)展公司的8層樓與吳某住房間距僅為1.9米，未考慮吳某通風(fēng)、采光的需要，給吳某的生活造成不便，侵犯了吳某的合法權(quán)益，因此發(fā)展公司應(yīng)補(bǔ)償吳某損失。由于我國(guó)現(xiàn)行法律未明確規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，法院認(rèn)為應(yīng)以房屋建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，每平方米補(bǔ)償110元，因此判決發(fā)展公司支付給吳某補(bǔ)償費(fèi)7120.3元。

一審判決后，吳某認(rèn)為7000元不足以彌補(bǔ)他的損失，向長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院提起上訴。二審法院經(jīng)審理后維持了一審判決。點(diǎn)評(píng)：

住宅或其他建筑物的日照和通風(fēng)是舒適健康的生活所必需的生活利益。相鄰建筑物的所有人或使用人所享有的通過(guò)門(mén)窗保證其室內(nèi)光照以及室內(nèi)空氣與室外空氣的流通和正常開(kāi)關(guān)窗戶(hù)進(jìn)行室內(nèi)外空氣交換的權(quán)利，法律上稱(chēng)為相鄰?fù)L(fēng)采光權(quán)。《物權(quán)法》在第八十九條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照”，從而在立法上確立了相鄰?fù)L(fēng)采光權(quán)。

近年來(lái)，隨著城市建設(shè)速度加快，住宅建設(shè)用地供應(yīng)趨緊，加之一些城市在對(duì)新建住宅樓規(guī)劃審批環(huán)節(jié)中存在漏洞，導(dǎo)致基于“采光權(quán)”引發(fā)的糾紛日益增多。本案即屬侵犯采光權(quán)的行為，發(fā)展公司在吳某住房相鄰處修建的8層樓致使吳某房?jī)?nèi)即使大白天也得依靠人工光源才能保證正常采光，嚴(yán)重影響了吳某的生活質(zhì)量。

當(dāng)采光權(quán)受到侵犯時(shí)，《物權(quán)法》第三十二條規(guī)定受害人可選擇和解、調(diào)解、仲裁或訴訟方式解決。受害人依據(jù)《物權(quán)法》第三十七條的規(guī)定，“可以請(qǐng)求損害賠償，也可以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任”。所以，本案中吳某要求發(fā)展公司賠償損失的訴請(qǐng)得到了法院支持。但現(xiàn)行法律并沒(méi)有明確規(guī)定采光權(quán)受侵害時(shí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，我們期待著法律盡早就該方面做出規(guī)定。第二部分案例（一）甲、乙、丙共有一套房屋，甲享有40％的份額，乙享有35％的份額，丙享有25％的份額。三方約定，該房由丁承租，承租期限為五年。根據(jù)相關(guān)法律，請(qǐng)回答下列問(wèn)題：1、設(shè)甲主張出賣(mài)該房屋，丙贊同，但乙不同意。則下列說(shuō)法不正確的是：（）A因?yàn)榧孜凑鞯萌w共有人的同意，所以不能出賣(mài)該房屋B過(guò)半數(shù)按份共有人同意，則甲有權(quán)處分該房屋C甲、丙所占份額在半數(shù)以上，可以變賣(mài)該房屋D甲、丙所占份額在2/3以上，所以可以出賣(mài)該房屋答案：ABCD2、設(shè)甲經(jīng)乙、丙同意后欲轉(zhuǎn)讓自己的份額，乙不主張購(gòu)買(mǎi)，丙、丁均主張購(gòu)買(mǎi)，且所出條件相同。則下列說(shuō)法正確的是？（）A應(yīng)該由丙購(gòu)得B應(yīng)該由丁購(gòu)得C無(wú)法判斷該房屋應(yīng)該由誰(shuí)優(yōu)先購(gòu)得D乙、丙、丁均享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)答案：AD（二）某甲自有房屋一間，后出租給乙并與乙簽訂一份為期5年的房屋租賃合同。隨后丙提出要購(gòu)買(mǎi)該房屋，甲即將該情況告訴了乙，乙未作表示。于是甲與丙協(xié)商以6萬(wàn)元價(jià)格將該房賣(mài)給了丙，雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，丙支付全部貨款。但在雙方準(zhǔn)備辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的前一日，甲遇丁，丁愿以8萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)該房。甲遂又與丁簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，且立刻辦理了過(guò)戶(hù)登記，不久，丁向銀行貸款，以該房設(shè)立抵押?，F(xiàn)就本案例回答下列問(wèn)題：3、就房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系而言，下列表述中正確的是：（）A因甲已將該房屋出租給乙，若甲出售該房，應(yīng)事先征得乙同意B因甲、丁已辦理房產(chǎn)登記，故丙無(wú)權(quán)主張對(duì)該房屋的所有權(quán)C因甲、丙之間尚未辦理房產(chǎn)變更登記，故甲、丙之間的合同不生效D甲雖與丙簽訂了合同但在未辦理變更登記情況下有權(quán)將該房屋再出售給丁答案：BD4、就房屋抵押關(guān)系而言，下列表述中不正確的是：（）A丁與銀行簽訂抵押合同時(shí)，如未約定該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押，則土地使用權(quán)未抵押B丁與銀行協(xié)商可以以該房屋設(shè)定質(zhì)押擔(dān)保C若丁轉(zhuǎn)讓該房屋，則須通知銀行，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效D丁與銀行約定若丁到期不能清償債務(wù)，則房屋所有權(quán)移給銀行答案ABCD5、就本案而言，下列表述中不正確的是：（）A丁對(duì)該房屋的所有權(quán)應(yīng)予以保護(hù)B丙有權(quán)有求甲承擔(dān)賠償其損失的責(zé)任C乙無(wú)權(quán)繼續(xù)租賃該房D若甲在與丁簽訂合同前就與丙就該套房屋辦理了預(yù)告登記，則甲出售房屋給丁的行為無(wú)效答案：C（三）某甲有山羊一只，因看管不善走失，某乙發(fā)現(xiàn)后將山羊牽至公安機(jī)關(guān)招領(lǐng)。招領(lǐng)期滿(mǎn)后，公安部門(mén)依法對(duì)該山羊進(jìn)行拍賣(mài)，某丙購(gòu)得。后該山羊被小偷偷去，丁從小偷處購(gòu)得此山羊后不久又遺失，被人發(fā)現(xiàn)送公安機(jī)關(guān)。公安機(jī)關(guān)招領(lǐng)失物時(shí)，某甲、某乙、某丙、某丁均到到公安機(jī)關(guān)認(rèn)領(lǐng)該山羊，三人發(fā)生爭(zhēng)議，訴請(qǐng)法院。問(wèn)：誰(shuí)有權(quán)取得該山羊?為什么?答案：某丙有權(quán)取得該山羊。某甲、某丁無(wú)權(quán)取得。理由如下:(1)該山羊雖然是某甲的，但經(jīng)招領(lǐng)而未去認(rèn)領(lǐng)，且依法被拍賣(mài)，其所有權(quán)被強(qiáng)制消滅;(2)某丙從拍賣(mài)場(chǎng)所購(gòu)得此山羊，是合法取得，擁有所有權(quán)，且其所有權(quán)不因山羊被盜而消滅;(3)某丁雖為取得該山羊所有權(quán)支付了對(duì)價(jià)，但由于是從小偷處購(gòu)買(mǎi)的，無(wú)論是善意還是惡意，均不能取得所有權(quán)。（四）甲、乙、丙三人合伙開(kāi)設(shè)一家飯店。依合同的約定，甲以自己現(xiàn)有的1輛舊汽車(chē)出資，乙以其私有房屋和全部自有的設(shè)備出資，丙則投資3萬(wàn)元，3人按均等份額對(duì)全部合伙財(cái)產(chǎn)共有。一年后，3人由于利潤(rùn)分配發(fā)生矛盾，導(dǎo)致散伙。在剩余財(cái)產(chǎn)分配中，甲、乙、丙三人均要求自己分得汽車(chē)，而對(duì)破舊的家具設(shè)備、屯積多日的4000斤煤和600斤大米則希望分給別人。其中甲主張按照合同約定汽車(chē)本來(lái)就歸自己所有，而乙、丙僅對(duì)各自投入的設(shè)備和以資金購(gòu)買(mǎi)的煤、米享有所有權(quán)，故財(cái)產(chǎn)分配不過(guò)是各人取回自己投入的財(cái)產(chǎn)。丙卻堅(jiān)決主張:所有的財(cái)產(chǎn)每個(gè)人均有份，索性將汽車(chē)拆開(kāi)，將汽車(chē)零件與其他財(cái)產(chǎn)搭配分成3份，每人各取其一。3人無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，訴訟到法院。問(wèn)：甲和丙的主張是否有法律依據(jù)?為什么?答案：本案中甲的主張沒(méi)有法律依據(jù)。依本案事實(shí)，甲、乙、丙三人對(duì)合伙財(cái)產(chǎn)為均等份額的按份共有，每個(gè)共有人均按1/3的份額對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，分享利潤(rùn)，分擔(dān)責(zé)任。在其共有財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，每個(gè)共有人均有分配到1/3份額的權(quán)利，而不應(yīng)由每人取回自己投入的資產(chǎn)。本案中丙的主張也沒(méi)有法律依據(jù)。按照共同財(cái)產(chǎn)分割原則，對(duì)于甲、乙、丙三人的合伙財(cái)產(chǎn)分割不得損害物的使用價(jià)值。因此對(duì)于該汽車(chē)和家具有財(cái)產(chǎn)分配不能采用拆卸分割或?qū)嵨锓指畹姆椒ㄟM(jìn)行。（五）某甲小學(xué)向某乙服裝廠訂做學(xué)生套服，共200套，每套80元，總價(jià)款16000元。雙方約定服裝廠按學(xué)校要求選購(gòu)布料及輔料，于1998年3月1日交貨，同時(shí)，甲小學(xué)收貨交款。1998年3月10日，乙服裝廠通知甲小學(xué)驗(yàn)貨，甲小學(xué)對(duì)貨的質(zhì)量、設(shè)計(jì)等表示滿(mǎn)意，但言明，由于資金緊張無(wú)法付款，要求先收貨，后一個(gè)月付款，服裝廠拒絕交貨。一個(gè)月后，乙服裝廠再次要求甲小學(xué)付款取服裝，甲小學(xué)仍表示資金有問(wèn)題。乙服裝廠告之甲小學(xué)，若1998年7月10日前還不交款，服裝廠將采取措施。7月25日，甲小學(xué)到乙服裝廠交款取服裝，但服裝廠已將套裝以每套80元的價(jià)格賣(mài)出。甲小學(xué)訴至法院，要求乙服裝廠交付套裝。問(wèn)：法院如何處理此案?答案：本案中甲小學(xué)無(wú)權(quán)要求乙服裝廠交付套裝。我國(guó)《擔(dān)保法》第82條規(guī)定“本法所稱(chēng)留置，是指依照本法第八十四條的規(guī)定，債權(quán)人按照合同約定占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定留置該財(cái)產(chǎn)，以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?！钡?4條第1款規(guī)定:“因保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有留置權(quán)?！苯Y(jié)合本案的事實(shí)，在甲小學(xué)與乙服裝廠的加工承攬合同關(guān)系中，甲小學(xué)未按期付款，在寬限期內(nèi)仍未按時(shí)付款，乙服裝廠就有權(quán)行使留置權(quán)，以留置財(cái)產(chǎn)變賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。（六）2005年，李先生等26名業(yè)主向萬(wàn)海開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)了城市水岸住宅小區(qū)的商品房。2006年，業(yè)主們陸續(xù)入住。在建造房屋時(shí)，門(mén)衛(wèi)室、地下車(chē)庫(kù)以及物業(yè)用房沒(méi)有與住宅同時(shí)建造，開(kāi)發(fā)公司計(jì)劃在沿路建造旅游賓館的過(guò)程中，與小區(qū)相鄰的一側(cè)建造相應(yīng)車(chē)庫(kù)等配套設(shè)施，提供業(yè)主使用。同時(shí)，開(kāi)發(fā)公司向全體業(yè)主承諾，配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有。可是，等賓館建成后，開(kāi)發(fā)公司將承諾給業(yè)主使用的車(chē)庫(kù)等配套設(shè)施給旅游賓館使用。小區(qū)業(yè)主由于沒(méi)有了車(chē)庫(kù)等配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)管理也比較混亂，常常因?yàn)橥＼?chē)導(dǎo)致車(chē)輛受損。李先生等26名業(yè)主多次找到開(kāi)發(fā)公司協(xié)調(diào)，開(kāi)發(fā)公司總是以會(huì)想辦法解決進(jìn)行推脫。2006年底，李先生等26名業(yè)主聯(lián)名，將開(kāi)發(fā)公司告上法庭，要求提供地下車(chē)庫(kù)、物業(yè)用房。問(wèn)：李先生等26名業(yè)主的訴訟請(qǐng)求應(yīng)否得到支持？為什么？答案：李先生等26名業(yè)主的訴訟請(qǐng)求應(yīng)該得到法院支持。本案涉及的是小區(qū)車(chē)位及車(chē)庫(kù)的集中歸屬問(wèn)題。根據(jù)《物權(quán)法》有關(guān)車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬的規(guī)定，兼顧各方利益，若只顧業(yè)主利益，開(kāi)發(fā)商可能不再開(kāi)發(fā)車(chē)庫(kù)車(chē)位；若只顧開(kāi)發(fā)商利益，又不符合規(guī)劃中關(guān)于公共空間的約定。因此，《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。因此，法院應(yīng)該支持李先生等26名業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。（七）2001年5月5日，被告趙某因資金周轉(zhuǎn)困難向原告錢(qián)某借款15000元，借款到期后，原告多次追要，被告未能償還，遂向法院起訴。在案件審理過(guò)程中，經(jīng)法院主持調(diào)解，被告趙某表示沒(méi)有現(xiàn)金，但是有住房一套，并出示了僅有其本人名字的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，表示同意以房抵款，原告亦表示接受。原、被告雙方在法院主持下，自愿達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議：被告償還原告借款15000元，被告自愿其所有的將位于白蒲航運(yùn)公司305室的住房一套作價(jià)給原告償還此借款，剩余房款30000元，由原告返還給被告，具體作價(jià)雙方當(dāng)事人另行簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。后原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議并交付了房屋。被告的妻子姚某2001年1月1日到新加坡打工，對(duì)被告出售房屋一事一無(wú)所知?；貒?guó)探親時(shí)才發(fā)現(xiàn)自己的房屋被丈夫私自賣(mài)出，姚某認(rèn)為房屋是在婚后共同出資購(gòu)買(mǎi)的，應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，遂帶著結(jié)婚證、購(gòu)房合同、共同出資的證據(jù)，向法院審判監(jiān)督庭申請(qǐng)?jiān)賹彛J(rèn)為：原審被告趙某在原審調(diào)解中將不具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)共有房屋用于抵償債務(wù)，侵犯了家庭其他成員的合法權(quán)益。因此，原審調(diào)解協(xié)議內(nèi)容違法，要求法院依法予以撤銷(xiāo)。問(wèn)：原告能否取得房屋所有權(quán)？為什么？答案：被告趙某雖無(wú)權(quán)單獨(dú)出賣(mài)與其家庭成員共有的房屋，但原告錢(qián)某并不知道內(nèi)情，且支付了價(jià)款，應(yīng)適用善意取得制度，本案應(yīng)確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效，原告錢(qián)某可以取得房屋所有權(quán)。（八）某甲占有一部電視機(jī)，后某乙主張對(duì)該部電視機(jī)的所有權(quán)。雙方均認(rèn)為自己是該電視機(jī)的所有人，爭(zhēng)執(zhí)不下，某乙訴至法院。但在法庭上，甲乙雙方都沒(méi)有充足的證據(jù)證明自己是電視機(jī)的所有權(quán)人。問(wèn)：法院應(yīng)該如何判決？為什么？答案：法院應(yīng)該根據(jù)占有制度判決，該電視機(jī)的所有權(quán)屬于甲。占有制度中的“占有”指的是控制財(cái)產(chǎn)的一種事實(shí)，是法律所單獨(dú)保護(hù)的具體利益。依照法律規(guī)定，占有除了發(fā)生占有的權(quán)利和占有的義務(wù)之外，還產(chǎn)生一些特別的效力例如權(quán)利推定。在沒(méi)有相反證據(jù)時(shí)，法律推定占有人對(duì)于占有物所行使的權(quán)利，就是該占有人依法享有的權(quán)利。對(duì)占有人權(quán)利的推定，僅限于對(duì)動(dòng)產(chǎn)的占有。本案中，甲乙雙方都沒(méi)有充足的證據(jù)證明自己是電視機(jī)的所有權(quán)人，但甲占有該部電視機(jī)，在沒(méi)有相反證據(jù)時(shí)，法律推定占有人甲是該電視機(jī)的所有權(quán)。（九）1999年11月5日，A銀行與B公司簽定了一份最高額抵押擔(dān)保合同，雙方約定，B公司以其所有的一棟價(jià)值2000萬(wàn)元的樓房為該公司從A銀行的連續(xù)借款作抵押擔(dān)保，抵押擔(dān)保的借款金額不超過(guò)2000萬(wàn)元，擔(dān)保期間為1999年11月16日至2001年11月17日。A銀行與B公司為此到登記部門(mén)辦理了抵押登記。在約定的期間內(nèi)，B公司分三次向A銀行借款共計(jì)1500萬(wàn)元。2003年9月17日，A銀行與C資產(chǎn)管理公司簽定了債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將上述借款和擔(dān)保權(quán)利轉(zhuǎn)讓給該資產(chǎn)公司，并向B公司發(fā)出了債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知和擔(dān)保權(quán)利轉(zhuǎn)讓統(tǒng)治。但B公司認(rèn)為最高額抵押權(quán)已經(jīng)消滅，拒絕在擔(dān)保權(quán)利轉(zhuǎn)讓統(tǒng)治書(shū)上簽字，C資產(chǎn)管理公司向法院起訴，要求B公司承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。問(wèn)：A銀行與B公司約定的最高額抵押擔(dān)保是否有效？A銀行向C資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓上述借款和擔(dān)保權(quán)利的行為是否有效？為什么？答案：首先，A銀行與B公司約定的最高額抵押擔(dān)保有效。雙方合同約定符合擔(dān)保法規(guī)定的最高額抵押擔(dān)保的要件，應(yīng)當(dāng)有效。其次，A銀行向C資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓上述借款和擔(dān)保權(quán)利的行為有效。擔(dān)保法第61條規(guī)定：“最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?！弊罡哳~抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)是指決算期到來(lái)之前的該主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。《擔(dān)保法解釋》第83條規(guī)定：“最高額抵押所擔(dān)保的不特定債權(quán)，在特定后，債權(quán)已屆清償期的，最高額抵押權(quán)人可以根據(jù)普通抵押權(quán)的規(guī)定行使其抵押權(quán)?！盇銀行與B公司約定的擔(dān)保期間為1999年11月16日至2001年11月17日，當(dāng)2003年9月17日，A銀行與C資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓債權(quán)時(shí)，主債權(quán)已經(jīng)到期并已經(jīng)確定，這時(shí)，最高額抵押權(quán)與普通抵押權(quán)沒(méi)有實(shí)質(zhì)區(qū)別，也就是說(shuō)，最高額抵押權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ǖ盅簷?quán)。所以，主債權(quán)已經(jīng)到期并已經(jīng)確定之后，A銀行向C資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓上述借款和擔(dān)保權(quán)利的行為有效，B公司應(yīng)就已經(jīng)確定的主債權(quán)承擔(dān)相應(yīng)的普通抵押擔(dān)保責(zé)任。（十）2005年4月30日，李某將其所有的房屋賣(mài)予易某，雙方簽定了房產(chǎn)交易書(shū)，約定：房?jī)r(jià)為38500元，有關(guān)交易費(fèi)用均由買(mǎi)方承擔(dān)，辦理手續(xù)同時(shí)一次交付全部房款。2005年5月3日，李某收到易某給付的房款，并將房照交給易某從該房搬出，隨后易某搬入該房屋，居住至今。但雙方一直未辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。2006年5月，李某以其得知易某一直未辦理法定過(guò)戶(hù)手續(xù)后多次督促，但易某一直拖著未辦為理由，訴至法院，請(qǐng)求依法判決買(mǎi)賣(mài)房屋合同無(wú)效。易某則以自己已經(jīng)支付房款，李某已經(jīng)將房屋交付使用并已經(jīng)居住1年為由，請(qǐng)求判決買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。問(wèn)：易某與李某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？易某是否享有房屋的所有權(quán)？為什么？答案：根據(jù)物權(quán)區(qū)分原則，過(guò)戶(hù)登記行為不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的要件，而是物權(quán)發(fā)生效力的公示要件。合同生效要件取決于合同法的規(guī)定，李某與易某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。且已實(shí)際交付房照，易某已付給李某房款。房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效后，易某應(yīng)及時(shí)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，李某應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。因?yàn)檫^(guò)戶(hù)登記是已經(jīng)生效合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，過(guò)戶(hù)登記僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，并不是合同買(mǎi)賣(mài)有效的要件，因此，易某與李某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，但在對(duì)爭(zhēng)議房屋辦理過(guò)戶(hù)登記之前，根據(jù)物權(quán)法第9條的規(guī)定，易某只享有對(duì)房屋的債權(quán)，不享有房屋的所有權(quán)。物權(quán)法案例：案例題一、案情：甲有一塊價(jià)值一萬(wàn)元的玉石。甲與乙訂立了買(mǎi)賣(mài)該玉石的合同，約定價(jià)金11,000元。由于乙沒(méi)有帶錢(qián)，甲未將該玉石交付與乙，約定三日后乙到甲的住處付錢(qián)取玉石。隨后甲又向乙提出，再借用玉石把玩幾天，乙表示同意。隔天，知情的丙找到甲，提出愿以12,000元購(gòu)買(mǎi)該玉石，甲同意并當(dāng)場(chǎng)將玉石交給丙。丙在回家路上遇到債主丁，向丙催要9,000元欠款甚急，丙無(wú)奈，將玉石交付與丁抵償債務(wù)。后丁將玉石丟失被戊拾得，戊將其轉(zhuǎn)賣(mài)給己。問(wèn)題：1．乙是否取得玉石的所有權(quán)？為什么？2．戊將玉石轉(zhuǎn)賣(mài)給己的行為是否有效？為什么？回答：1：乙取得所有權(quán)，根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)交付才會(huì)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)。本題中構(gòu)成占有改定，為觀念交付。在乙同意甲借用的要求時(shí)，交付行為完成，所有權(quán)發(fā)生變化。2：玉石為遺失物，該玉石的真正所有權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道該玉石的受讓人己之日起兩年內(nèi)請(qǐng)求己返還該玉石。也可以向戊請(qǐng)求損害賠償。所以，轉(zhuǎn)讓行為效力待定。案例題二案情：某開(kāi)發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)居民高層公寓樓，先后有四百多位客戶(hù)與該開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，并在依約交納全部購(gòu)房款、取得相關(guān)產(chǎn)權(quán)證的前提下入住該公寓樓。后開(kāi)發(fā)商將該樓頂部出租給個(gè)體戶(hù)陳某，每年租金1萬(wàn)元，陳某利用樓頂空間栽種花卉。由于花卉澆灌用水向樓層滲透，引起馬某等居民的不滿(mǎn)。因與開(kāi)發(fā)商協(xié)商不成，馬某等聯(lián)名按購(gòu)房合同的仲裁條款申請(qǐng)仲裁，要求開(kāi)發(fā)商終止與陳某的合同，停止侵害，丙賠償損失。問(wèn)題：1．本案中，樓頂部分所有權(quán)歸誰(shuí)？為什么？2．馬某等是否有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商停止侵害，賠償損失？為什么？回答：1．本案中，既然馬某等居民各自擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，就形成了建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系。依建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論，樓層頂部應(yīng)作為各區(qū)分所有權(quán)人的共用部分，由各區(qū)分所有權(quán)人共同享有所有權(quán)。對(duì)于此，即使在購(gòu)房合同中雙方約定樓層頂部歸開(kāi)發(fā)商所有，根據(jù)物權(quán)法定主義，該約定亦無(wú)效。（6分）2．由于開(kāi)發(fā)商并無(wú)相應(yīng)的所有權(quán)，所以不能使用相鄰關(guān)系的處理原則，而其出租行為也因所有權(quán)人的拒不承認(rèn)而歸于無(wú)效。故應(yīng)當(dāng)責(zé)令開(kāi)發(fā)商停止侵害，并賠償相應(yīng)損失。（6分）案例題三：抵押、質(zhì)押、留置及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)案情：馮系養(yǎng)雞專(zhuān)業(yè)戶(hù)，為改建雞舍和引進(jìn)良種需資金20萬(wàn)元。馮向陳借款10萬(wàn)元，以自己的一套價(jià)值10萬(wàn)元的音響設(shè)備抵押，雙方立有抵押字據(jù)，但未辦理登記。馮又向朱借款10萬(wàn)元，又以該設(shè)備質(zhì)押，雙方立有質(zhì)押字據(jù)，并將設(shè)備交付朱占有。馮得款后，改造了雞舍，且與縣良種站簽訂了良種雞引進(jìn)合同。合同約定良種雞款共計(jì)2萬(wàn)元，馮預(yù)付定金4千元，違約金按合同總額的10%計(jì)算，馮以銷(xiāo)售肉雞的款項(xiàng)償還良種站的貨款。合同沒(méi)有明確約定合同的履行地點(diǎn)。后縣良種站將良種雞送交馮，要求支付運(yùn)費(fèi)，馮拒絕。因發(fā)生不可抗力事件，馮預(yù)計(jì)的收入落空，馮因不能及時(shí)償還借款和支付貨款而與陳、朱及縣良種站發(fā)生糾紛。訴至法院后，法院查證上述事實(shí)后又查明：朱在占有該設(shè)備期間，不慎將該設(shè)備損壞，送蔣修理。朱無(wú)力交付修理費(fèi)1萬(wàn)元，該設(shè)備現(xiàn)已被蔣留置。（1）馮與陳之間的抵押關(guān)系是否有效？為什么？（2）馮與朱之間的質(zhì)押關(guān)系是否有效？為什么？（3）朱與蔣之間是何種法律關(guān)系？（4）對(duì)該音響設(shè)備陳要求行使抵押權(quán)，蔣要求行使留置權(quán)，應(yīng)由誰(shuí)優(yōu)先行使其權(quán)利？為什么？（5）馮無(wú)力支付縣良種站的貨款，合同中規(guī)定的定金條款和違約金條款可否同時(shí)適用？為什么？（6）縣良種站要求馮支付送雞運(yùn)費(fèi)，該請(qǐng)求應(yīng)否支持？為什么？（7）馮對(duì)縣良種站提出不可抗力的免責(zé)抗辯，能否成立？為什么？[答案]（1）馮、陳之間的抵押關(guān)系有效。馮、陳雙方立有抵押字據(jù)，且根據(jù)《民法通則》和《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，該抵押物并非必須辦理登記的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)、林木等，故該字據(jù)有效，在馮、陳之間形成合法的抵押關(guān)系。（2）馮、朱之間的質(zhì)押關(guān)系有效。因?yàn)殡p方立有質(zhì)押字據(jù)，且質(zhì)物已移交質(zhì)權(quán)人占有。（3）朱與蔣之間是承攬合同關(guān)系、留置關(guān)系。朱不慎將設(shè)備損壞而送蔣修理，在朱與蔣之間形成承攬合同關(guān)系。后朱無(wú)力交付修理費(fèi)，該設(shè)備被蔣留置，在二人之間又形成了留置關(guān)系。（4）應(yīng)由蔣優(yōu)先行使留置權(quán)。因抵押物未辦理登記，不得對(duì)抗第三人，故朱不能優(yōu)先行使其權(quán)利。朱與蔣之間，蔣的留置權(quán)有優(yōu)先權(quán)。（5）不可以同時(shí)適用定金條款和違約金條款。因?yàn)檫`約金與定金性質(zhì)是不同的。定金主要起擔(dān)保作用，而違約金是違反合同的責(zé)任形式，二者不能相互代替。根據(jù)《合同法》第116條的規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款，而不能同時(shí)適用。（6）不應(yīng)支持馮支付送雞運(yùn)費(fèi)。合同的履行費(fèi)用的負(fù)擔(dān)不明確的，由履行義務(wù)一方負(fù)擔(dān)。（7）不可抗力的免責(zé)抗辯不能成立。其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由自己承擔(dān)，不能作為免責(zé)事由。`四、綜合題1.2008年1月8日，A以甲公司不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且資不抵債為由向人民法院提出破產(chǎn)申請(qǐng)。1月21日，人民法院裁定受理破產(chǎn)申請(qǐng)，指定了管理人，并發(fā)出公告，要求甲公司的所有債權(quán)人在5月21日之前申報(bào)債權(quán)。在申報(bào)債權(quán)到期日前，A申報(bào)到期債權(quán)1000萬(wàn)元，其中：欠債800萬(wàn)元，違約利息200萬(wàn)元：B申報(bào)到期債權(quán)1000萬(wàn)元，該債權(quán)附有乙公司提供的連帶責(zé)任保證;C申請(qǐng)債權(quán)50萬(wàn)元，該債權(quán)在一年后到期：D申報(bào)債權(quán)1200萬(wàn)元，該債權(quán)附有在甲公司一棟樓房上設(shè)定的抵押權(quán)。在6月1日召開(kāi)的第一次債權(quán)人會(huì)議上，管理人和其他債權(quán)人認(rèn)為：A的債權(quán)應(yīng)當(dāng)只計(jì)本金800萬(wàn)元，不計(jì)違約罰息200萬(wàn)元;B的債權(quán)不應(yīng)當(dāng)申報(bào)，而應(yīng)當(dāng)由連帶保證人承擔(dān);C的債權(quán)未到期，不能確認(rèn);D的債權(quán)有抵押擔(dān)保，無(wú)需申報(bào)確認(rèn)。6月10日，甲公司的控股股東E向人民法院提出申請(qǐng)，請(qǐng)求對(duì)甲公司進(jìn)行破產(chǎn)重整。人民法院審查后認(rèn)為，該重整申請(qǐng)符合法律規(guī)定，裁定甲公司重整。隨后，D要求拍賣(mài)抵押樓房以清償自己的債權(quán)，被甲公司拒絕。重整期間，經(jīng)甲公司申請(qǐng)，人民法院批準(zhǔn)，甲公司在管理人監(jiān)督下自行管理公司財(cái)產(chǎn)和營(yíng)業(yè)事務(wù)。6月30日，甲公司為維持營(yíng)業(yè)正常進(jìn)行，以其所有的另一棟樓房設(shè)定抵押性銀行借貸1000萬(wàn)元。10月10日，甲公司向人民法院和債權(quán)人會(huì)議提交了重整計(jì)劃草案。該草案的主要內(nèi)容包括：(1)一般債權(quán)人的債權(quán)償還60%，并且分兩年支付;(2)公司股東將其擁有的50%的股份按照債權(quán)比例分配給一般債權(quán)人作為補(bǔ)償;(3)抵押擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在兩年后可以得到本金的全額支付;(4)自破產(chǎn)申請(qǐng)受理開(kāi)始，所有債權(quán)停止計(jì)算利息。債權(quán)人會(huì)議對(duì)上述重整計(jì)劃草案進(jìn)行了分組表決。除擔(dān)保債權(quán)人組外，各類(lèi)債權(quán)人組合出資人族都通過(guò)了重整計(jì)劃草案。甲公司在與擔(dān)保債權(quán)人協(xié)商不成的情況下，申請(qǐng)人民法院批準(zhǔn)了重整計(jì)劃草案。2009年5月，甲公司按照重整計(jì)劃規(guī)定的30%的支付比例清償?shù)谝还P債務(wù)之后，發(fā)現(xiàn)公司現(xiàn)金嚴(yán)重不足，重整計(jì)劃無(wú)法繼續(xù)執(zhí)行。經(jīng)管理人申請(qǐng)，人民法院裁定終止重整計(jì)劃的執(zhí)行，宣告?zhèn)鶆?wù)人破產(chǎn)。甲公司請(qǐng)求一般債權(quán)人返還已經(jīng)支付的30%的清償款。問(wèn)題：(1)人民法院確定的債權(quán)人申報(bào)債權(quán)的期限是否合法?并說(shuō)明理由。(2)在第一次債權(quán)人會(huì)議上，管理人和其他債權(quán)人對(duì)A、B、C和D申報(bào)債權(quán)的異議是否成立?并分別說(shuō)明理由。(3)甲公司能否拒絕D為清償自己的債權(quán)而拍賣(mài)抵押樓房的要求?并說(shuō)明理由。(4)在重整期間，甲公司為向銀行借款而以其所有的另外一棟樓房提供擔(dān)保的做法是否合法?并說(shuō)明理由。(5)人民法院在擔(dān)保債權(quán)人對(duì)重整計(jì)劃后，甲公司能否請(qǐng)求一般債權(quán)人返還已清償?shù)目铐?xiàng)?并說(shuō)明理由。(6)在終止執(zhí)行重整計(jì)劃后，甲公司能否請(qǐng)求一般債權(quán)人返還已清償?shù)目铐?xiàng)?并說(shuō)明理由。【答案】(1)法院確定的債權(quán)申報(bào)期限不符合規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，債權(quán)申報(bào)期限自人民法院發(fā)布受理破產(chǎn)申請(qǐng)公告之日起計(jì)算，最短不得少于30日，最長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)月。本題中，債權(quán)申報(bào)期限為1月21日——5月21日，超過(guò)了最長(zhǎng)期限3個(gè)月，所以不符合規(guī)定。(2)對(duì)于A的異議不成立。對(duì)于管理人解除雙方均未履行完畢的合同給對(duì)方造成的損失，其中的違約金(包括利息)不能申報(bào)債權(quán)。但是本題是破產(chǎn)申請(qǐng)受理前已經(jīng)存在的到期債權(quán)，此時(shí)違約金(違約利息)可以申報(bào)債權(quán)。對(duì)B的異議不成立。根據(jù)規(guī)定，債務(wù)人的保證人或者其他連帶債務(wù)人尚未代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)的，以其對(duì)債務(wù)人的將來(lái)求償權(quán)申報(bào)債權(quán)。但是，債權(quán)人已經(jīng)向管理人申報(bào)全部債權(quán)的除外。所以，債權(quán)人可以直接向管理人申報(bào)全部債權(quán)，也可以要求連帶責(zé)任保證人清償。題目中說(shuō)“應(yīng)當(dāng)由連帶保證人承擔(dān)”不符合規(guī)定。對(duì)C的異議不成立。根據(jù)規(guī)定，未到期的債權(quán)，在破產(chǎn)申請(qǐng)受理時(shí)視為到期。即可以申報(bào)債權(quán)。題目中說(shuō)“未到期的債權(quán)不能確認(rèn)”，不符合規(guī)定。對(duì)D的異議不成立。根據(jù)規(guī)定，債權(quán)人申報(bào)債權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面說(shuō)明債權(quán)的數(shù)額和有無(wú)財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，并提交有關(guān)證據(jù)。所以，有擔(dān)保債權(quán)，也要向管理人申報(bào)。(3)甲公司可以拒絕D為清償其債權(quán)而拍賣(mài)抵押樓房的要求。根據(jù)規(guī)定，在重整期間，對(duì)債務(wù)人的特定財(cái)產(chǎn)享有的擔(dān)保權(quán)暫停行使。所以甲公司可以拒絕D的要求。(4)重整期間，甲公司為借款而以另一樓房提供擔(dān)保的做法符合規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，在重整期間，債務(wù)人或者管理人為繼續(xù)營(yíng)業(yè)而借款的，可以為該借款設(shè)定擔(dān)保。所以甲公司的做法符合規(guī)定。(5)人民法院直接批準(zhǔn)重整計(jì)劃的做法不符合規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，未通過(guò)重整計(jì)劃草案的表決組拒絕再次表決，但按照重整計(jì)劃草案，有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)人就該特定財(cái)產(chǎn)將獲得全額清償，其因延期清償所受的損失將得到公平補(bǔ)償，并且其擔(dān)保權(quán)未受到實(shí)質(zhì)性損害，或者該表決組已經(jīng)通過(guò)重整計(jì)劃草案的情況下，債務(wù)人或者管理人才可以申請(qǐng)人民法院批準(zhǔn)重整計(jì)劃草案。本題中，重整計(jì)劃草案中約定抵押擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在2年后才可以得到清償，實(shí)際上并未解決延期清償所受損失的清償問(wèn)題，其擔(dān)保權(quán)是受到了實(shí)質(zhì)性損害的(不讓其行使)，因此人民法院在這種情況下不能直接批準(zhǔn)重整計(jì)劃。(6)甲公司不能要求一般債權(quán)人返還已清償?shù)目铐?xiàng)。根據(jù)規(guī)定，人民法院裁定終止重整計(jì)劃執(zhí)行的，債權(quán)人因執(zhí)行重整計(jì)劃所受的清償仍然有效，債權(quán)未受清償?shù)牟糠肿鳛槠飘a(chǎn)債權(quán)。2.甲公司為在上海證券交易所上市的公司，乙公司、丙公司為A所控制的兩家非上市公司。2009年1與5日前，乙公司、丙公司分別在交易所購(gòu)入甲公司已發(fā)行股份的3%，均價(jià)為每股5.1元。1月7日，乙公司再購(gòu)入甲公司發(fā)行股份的2%，1月9日，乙公司編制權(quán)益變動(dòng)報(bào)告書(shū)，向中國(guó)證監(jiān)會(huì)、證券交易所提交書(shū)面報(bào)告，通知甲公司并公告其已購(gòu)入甲公司發(fā)行股份的5%。在1月8日至9日期間，乙公司仍不斷購(gòu)入甲公司股份。至1月9日，乙公司直接持有甲公司的股份已達(dá)8%，均價(jià)為每股7元，而丙公司在1月7日至9日期間，賣(mài)出了其直接持有的甲公司的全部股份，獲利1元。1月30日，A與甲公司的大股東B達(dá)成協(xié)議，由乙公司受讓B持有的甲公司35%的股份。乙公司向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)豁免要約收購(gòu)未果后，經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)許可，與3月13日公告發(fā)出收購(gòu)甲公司所有股份的要約。要約收購(gòu)報(bào)告書(shū)披露：該要約有效期為30天;要約價(jià)格為每股7元，該價(jià)格高于乙公司發(fā)出要約提示性公告日期30個(gè)交易日甲公司股票的每日加權(quán)平均價(jià)格的算術(shù)平均值;為鼓勵(lì)股東盡快接受要約，凡在4月1日前接受要約的股東將獲得每股8元的優(yōu)惠收購(gòu)價(jià)。從上海證券交易所公布的要約收購(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，至4月7日，共計(jì)有持有甲公司已發(fā)行股份50%的股東接受了要約，該股份被凍結(jié)保管。4月8日，已經(jīng)接受要約的持有甲公司已發(fā)行的股份5%的C委托證券公司辦理撤回預(yù)受要約手續(xù)。至要約期限屆滿(mǎn)，共計(jì)有持有甲公司已發(fā)行股份45%的股東接受了乙公司發(fā)出的收購(gòu)要約。乙公司收購(gòu)甲公司的股份后，甲公司的股權(quán)分布不符合上市要求，甲公司于5月20日被上海證券交易所宣布終止上市。6月3日，C要求乙公司以要約價(jià)格購(gòu)買(mǎi)其持有的甲公司5%股份。D為乙公司董事，在1月8日以自己的賬戶(hù)買(mǎi)入甲公司股份100萬(wàn)股，均價(jià)為每股5.4元。后以每股8元的價(jià)格接受了乙公司的要約，扣除有關(guān)稅費(fèi)后獲利254萬(wàn)元。E持有甲公司股票1萬(wàn)股，其未接受乙公司的要約。5月21日，E向甲公司董事會(huì)提出書(shū)面請(qǐng)求：(1)應(yīng)當(dāng)將丙公司買(mǎi)賣(mài)甲公司股票的1億元收益收歸公司所有;(2)應(yīng)當(dāng)將D買(mǎi)賣(mài)甲公司股票獲利的254萬(wàn)元收歸公司所有。問(wèn)題：(1)2008年1月5日前，乙、丙兩公司分別購(gòu)入甲公司3%股票的行為，是否需要公告?并說(shuō)明理由。(2)從1月8日至1月9日，乙公司購(gòu)入甲公司3%股份的行為是否合法?并說(shuō)明理由。(3)乙公司擬購(gòu)甲公司35%股份時(shí)，是否需要發(fā)出全面要約收購(gòu)?并說(shuō)明理由。(4)乙公司發(fā)出的要約收購(gòu)報(bào)告書(shū)披露的內(nèi)容是否有違法之處?并說(shuō)明理由。(5)C是否有權(quán)撤回預(yù)受要約?并說(shuō)明理由。(6)在甲公司終止上市后，C是否有權(quán)要求乙公司以要約價(jià)格購(gòu)買(mǎi)其股份?并說(shuō)明理由。(7)D買(mǎi)賣(mài)甲公司股票的行為是否合法?并說(shuō)明理由。(8)E請(qǐng)求乙公司董事會(huì)收回丙公司股票買(mǎi)賣(mài)收益1億元的要求是否成立?并說(shuō)明理由。(9)E請(qǐng)求甲公司董事會(huì)收回D股票買(mǎi)賣(mài)收益254萬(wàn)元的要求是否成立?并說(shuō)明理由?！敬鸢浮?1)乙、丙兩公司分別購(gòu)入甲公司3%股票的行為，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告。根據(jù)規(guī)定，投資者之間受同一主體控制的，為一致行動(dòng)人。而投資者及其一致行動(dòng)人在一個(gè)上市公司中擁有的權(quán)益應(yīng)當(dāng)合并計(jì)算。另外，投資者及其一致行動(dòng)人擁有權(quán)益的股份達(dá)到一個(gè)上市公司已發(fā)行股份的5%時(shí)，應(yīng)當(dāng)在該事實(shí)發(fā)生之日起3日內(nèi)編制權(quán)益變動(dòng)報(bào)告書(shū)，向中國(guó)證監(jiān)會(huì)、證券交易所提交書(shū)面報(bào)告，抄報(bào)該上市公司所在地的中國(guó)證監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)，通知該上市公司，并予公告。本題中，乙、丙同受A控制，為一致行動(dòng)人，其持有的甲公司已發(fā)行股份合并計(jì)算為6%，超過(guò)5%，所以此時(shí)應(yīng)當(dāng)履行報(bào)告、公告義務(wù)。(2)乙公司購(gòu)入3%股份的行為合法。根據(jù)規(guī)定，投資者及其一致行動(dòng)人擁有權(quán)益的股份達(dá)到一個(gè)上市公司已發(fā)行股份的5%時(shí)，應(yīng)當(dāng)在該事實(shí)發(fā)生之日起3日內(nèi)編制權(quán)益變動(dòng)報(bào)告書(shū)，并履行報(bào)告公告義務(wù);在上述期限內(nèi)，不得再行買(mǎi)賣(mài)該上市公司的股票。題目中是在1月5日達(dá)到5%，則“事實(shí)發(fā)生之日起3日”就是1月5日、1月6日、1月7日，則在這3日內(nèi)不得再行買(mǎi)賣(mài);而本問(wèn)是針對(duì)“1月8日至1月9日”間的購(gòu)買(mǎi)股票行為，此時(shí)已經(jīng)超過(guò)3日，是合法的。(3)乙公司應(yīng)當(dāng)發(fā)出全面要約收購(gòu)。根據(jù)規(guī)定，收購(gòu)人通過(guò)協(xié)議收購(gòu)擁有權(quán)益的股份達(dá)到該公司已發(fā)行股份的30%時(shí)，繼續(xù)進(jìn)行收購(gòu)的，應(yīng)當(dāng)依法向該上市公司的股東發(fā)出全面要約或者部分要約;但經(jīng)國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)免除發(fā)出要約的除外。另外，收購(gòu)人向中國(guó)證監(jiān)會(huì)提出申請(qǐng)但未取得豁免，應(yīng)當(dāng)發(fā)出全面要約。所以本題中，乙公司向證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)豁免未果，應(yīng)當(dāng)發(fā)出全面要約。(4)第一，要約價(jià)格符合規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，收購(gòu)人進(jìn)行要約收購(gòu)的，對(duì)同一種類(lèi)股票的要約價(jià)格，不得低于要約收購(gòu)提示性公告日前6個(gè)月內(nèi)收購(gòu)人取得該種股票所支付的最高價(jià)格。第二，“優(yōu)惠收購(gòu)價(jià)”的行為不符合規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，收購(gòu)要約提出的各項(xiàng)收購(gòu)條件，適用于被收購(gòu)公司的所有股東。所以對(duì)于個(gè)別股東進(jìn)行優(yōu)惠的行為不符合規(guī)定。(5)C有權(quán)撤回預(yù)受要約。根據(jù)規(guī)定，在要約收購(gòu)期限屆滿(mǎn)3個(gè)交易日前，預(yù)受股東可以委托證券公司辦理撤回預(yù)受要約的手續(xù)，證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)根據(jù)預(yù)受要約股東的撤回申請(qǐng)解除對(duì)預(yù)受要約股票的臨時(shí)保管。在要約收購(gòu)期限屆滿(mǎn)前3個(gè)交易日內(nèi)，預(yù)受股東不得撤回其對(duì)要約的接受。本題中，收購(gòu)期限屆滿(mǎn)是4月13日(3月13日+30天)，C在4月8日要求撤回的行為，符合法律規(guī)定。(6)C有權(quán)要求乙公司以要約價(jià)格購(gòu)買(mǎi)其股份。根據(jù)規(guī)定，收購(gòu)期限屆滿(mǎn)，被收購(gòu)公司股權(quán)分布不符合上市條件，該上市公司的股票由證券交易所依法終止上市交易。在收購(gòu)行為完成前，其余仍持有被收購(gòu)公司股票的股東，有權(quán)在收購(gòu)報(bào)告書(shū)規(guī)定的合理期限內(nèi)向收購(gòu)人以收購(gòu)要約的同等條件出售其股票，收購(gòu)人應(yīng)當(dāng)收購(gòu)。所以C的要求符合規(guī)定。(7)D買(mǎi)賣(mài)甲公司股票的行為不符合規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，持有公司5%以上股份的股東及其董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員，為內(nèi)幕信息的知情人員。證券交易內(nèi)幕信息的知情人在內(nèi)幕信息公開(kāi)前，不得買(mǎi)賣(mài)該公司的證券。本題中，乙公司在1月7日已經(jīng)持有甲公司股份5%，為“持有公司5%以上股份的股東”，而D是乙公司的董事，所以D是內(nèi)幕信息知情人，D在內(nèi)幕信息公開(kāi)前(乙公司1月9日方進(jìn)行公告，而D的行為發(fā)生在1月8日)購(gòu)買(mǎi)甲公司股票，是內(nèi)幕交易，不符合規(guī)定。(8)E請(qǐng)求收回丙公司股票買(mǎi)賣(mài)收益的要求不成立。根據(jù)規(guī)定，違反法律規(guī)定，在限制轉(zhuǎn)讓期限內(nèi)買(mǎi)賣(mài)證券的，責(zé)令改正，給予警告，并處以買(mǎi)賣(mài)證券等值以下的罰款。所以本題丙公司在禁售期內(nèi)買(mǎi)賣(mài)股票，不符合規(guī)定，但是應(yīng)處以罰款，而不是收歸公司所有。(9)E請(qǐng)求收回D公司股票買(mǎi)賣(mài)收益的要求不成立。根據(jù)規(guī)定，證券交易內(nèi)幕信息的知情人，在內(nèi)幕信息公開(kāi)前買(mǎi)賣(mài)該證券，責(zé)令依法處理非法持有的證券，沒(méi)收違法所得，并處以違法所得1倍以上5倍以下的罰款。所以這里不是收歸公司所有。注意：本題題目編寫(xiě)錯(cuò)誤，第一問(wèn)的問(wèn)題應(yīng)該是“2009年1月5日前”，第九問(wèn)應(yīng)該是“E請(qǐng)求乙公司董事會(huì)”。3.甲研究所與乙公司訂立的買(mǎi)賣(mài)合同約定：乙公司向甲研究所購(gòu)買(mǎi)一臺(tái)具有特定性能的石墨卷材生產(chǎn)設(shè)備，總價(jià)款300萬(wàn)元;乙公司應(yīng)于合同簽訂之日起3日內(nèi)向甲研究所支付100萬(wàn)元預(yù)付款;甲研究所應(yīng)于2008年11月1日之前交付設(shè)備(乙公司自行提貨);乙公司驗(yàn)收設(shè)備合格后在11月10日之前付清余款200萬(wàn)元。為了擔(dān)保乙公司履行付款義務(wù)，丙公司在買(mǎi)賣(mài)合同的最后一頁(yè)承諾：“本公司同意為乙公司承擔(dān)保證責(zé)任。”并簽字蓋章。乙公司依約向甲研究所支付了100萬(wàn)元預(yù)付款。甲研究所按時(shí)生產(chǎn)出了符合約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備，并于2008年10月30日通知乙公司提貨。乙公司未按時(shí)提貨，卻于11月12日通知甲研究所：由于本公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，已不需要該設(shè)備，特提出解約買(mǎi)賣(mài)合同。甲研究所與乙公司協(xié)商未果后，遂向人民法院提起訴訟。問(wèn)題：(1)甲研究所是否可以將買(mǎi)賣(mài)合同約定交付的設(shè)備提存?并說(shuō)明理由。(2)甲研究所是否有權(quán)要求乙公司付清全部余款并賠償損失?并說(shuō)明理由。(3)如果甲研究所同意解除合同，是否可以不再向乙公司交付約定的設(shè)備?是否可以不向乙公司返還100萬(wàn)元預(yù)付款?分別說(shuō)明理由。(4)因丙公司的承諾而發(fā)生的保證關(guān)系的當(dāng)事人是誰(shuí)?(5)甲研究所是否可以直接要求丙公司承擔(dān)保證責(zé)任?并說(shuō)明理由?！敬鸢浮?1)甲研究所可以將設(shè)備提存。根據(jù)規(guī)定，債權(quán)人無(wú)正當(dāng)理由拒絕受領(lǐng)，債務(wù)人可以將標(biāo)的物提存。本題中，乙公司沒(méi)有正當(dāng)理由而拒絕接受設(shè)備，則債務(wù)人就可以將設(shè)備提存。(2)甲研究所有權(quán)要求乙公司付清全部余款并賠償損失。根據(jù)規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的，對(duì)方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。因此，甲研究所有權(quán)要求乙公司付清全部余額并賠償損失。(3)如果甲研究所同意解除合同，可以不再向乙公司交付設(shè)備。根據(jù)規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行。所以尚未交付的設(shè)備就不用再交付。如果甲研究所同意解除合同，應(yīng)當(dāng)向乙公司返還100萬(wàn)預(yù)付款。根據(jù)規(guī)定，合同解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。而且預(yù)付款不是定金，沒(méi)有擔(dān)保的性質(zhì)。所以，此時(shí)甲應(yīng)當(dāng)返還乙公司100萬(wàn)預(yù)付款。(4)保證關(guān)系的當(dāng)事人是甲研究所與丙公司。保證，是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。所以，保證合同的當(dāng)事人是保證人丙公司與債權(quán)人甲研究所。(5)甲研究所可以直接要求丙公司承擔(dān)保證責(zé)任。根據(jù)規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照連帶責(zé)任保證承擔(dān)保證責(zé)任。本題中，由于未約定保證方式，保證人丙公司應(yīng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任;所以甲研究所可以直接要求丙公司承擔(dān)保證責(zé)任。4.甲公司向乙公司購(gòu)買(mǎi)水泵一臺(tái)，為支付貨款，簽發(fā)了一張以自己為出票人、以乙公司為收款人、以M銀行為承兌人、票面金額為30萬(wàn)元、到期日為2008年8月3日的銀行承兌匯票，并交付給乙公司。甲公司和M銀行均在該匯票上進(jìn)行了簽章。乙公司的財(cái)務(wù)人員A利用工作之便，將上述匯票掃描，利用其他途徑獲得M銀行的空白銀行承兌匯票進(jìn)行技術(shù)處理，“克隆”了一張與原始匯票幾乎完全一樣的匯票，然后將“克隆匯票”留在乙公司，將原始匯票偷出。A以乙公司的名義，向丙公司購(gòu)買(mǎi)了一批黃金制品，歸自己所有，并將原始匯票背書(shū)轉(zhuǎn)讓給丙公司，在背書(shū)人簽章處加蓋了偽造乙公司公章，簽署了虛構(gòu)的B的姓名。乙公司為向丁公司購(gòu)買(mǎi)鋼材，將“克隆匯票”背書(shū)轉(zhuǎn)讓給了丁公司。在上述匯票付款到期日，丙公司和丁公司分別持有原始匯票和“克隆匯票”向M銀行請(qǐng)求付款。M銀行以丙公司所持有匯票的背書(shū)人的簽章系偽造為由拒絕付款，以丁公司持匯票系偽造為由而拒絕付款。問(wèn)題：(1)A在原始匯票上偽造乙公司的簽章是否導(dǎo)致該匯票無(wú)效?并說(shuō)明理由。(2)M銀行是否可以拒絕丙公司的付款請(qǐng)求?并說(shuō)明理由。(3)如果M銀行拒絕丙公司的付款請(qǐng)求，丙公司是否可以向甲公司追索?并說(shuō)明理由。(4)如果M銀行拒絕丙公司的付款請(qǐng)求，丙公司是否有權(quán)向A追索?并說(shuō)明理由。(5)M銀行是否可以拒絕丁公司的付款請(qǐng)求?并說(shuō)明理由。(6)如果M銀行拒絕丁公司的付款請(qǐng)求，丁公司是否有權(quán)向乙公司追索?并說(shuō)明理由?！敬鸢浮?1)A在原始憑證上偽造乙公司的簽章不會(huì)導(dǎo)致該匯票無(wú)效。根據(jù)規(guī)定，票據(jù)上有偽造簽章的，不影響票據(jù)上其他真實(shí)簽章的效力。可以看出，偽造簽章不會(huì)直接導(dǎo)致匯票無(wú)效，本題中，A在原始匯票上偽造乙公司的簽章后背書(shū)給丙公司，而甲公司、M銀行的簽章均為真實(shí)的，該匯票仍為有效。(2)M銀行不能拒絕丙公司的付款請(qǐng)求。根據(jù)規(guī)定，票據(jù)上有偽造簽章的，在票據(jù)上真正簽章的當(dāng)事人，仍應(yīng)對(duì)被偽造的票據(jù)的債權(quán)人承擔(dān)票據(jù)責(zé)任，票據(jù)債權(quán)人在提示承兌、提示付款或者行使追索權(quán)時(shí)，在票據(jù)上真正簽章人不能以偽造為由進(jìn)行抗辯。另外，凡是善意的、已付對(duì)價(jià)的正當(dāng)持票人可以向票據(jù)上的一切債務(wù)人請(qǐng)求付款，不受前手權(quán)利瑕疵和前手相互間抗辯的影響。本題中，M銀行屬于在匯票上真正簽章的當(dāng)事人，在持票人丙公司提示付款時(shí)，真正簽章人M銀行不能以偽造為由進(jìn)行抗辯，另外，丙公司是支付了合理對(duì)價(jià)且為善意的持票人，享有票據(jù)權(quán)利。(3)丙公司可以向甲公司追索。根據(jù)規(guī)定，票據(jù)上有偽造簽章的，不影響票據(jù)上其他真實(shí)簽章的效力。在票據(jù)上真正簽章的當(dāng)事人，仍應(yīng)對(duì)被偽造的票據(jù)的債權(quán)人承擔(dān)票據(jù)責(zé)任，票據(jù)債權(quán)人在提示承兌、提示付款或者行使追索權(quán)時(shí)，在票據(jù)上真正簽章人不能以偽造為由進(jìn)行抗辯。本題中，甲公司屬于在匯票上真正簽章的當(dāng)事人，在丙公司行使追索權(quán)時(shí)，真正簽章人甲公司不能以偽造為由進(jìn)行抗辯。(4)丙公司無(wú)權(quán)向A追索。根據(jù)規(guī)定，由于偽造人沒(méi)有以自己的名義簽章，因此不承擔(dān)票據(jù)責(zé)任。但是，如果偽造人的行為給他人造成損失的，必須承擔(dān)民事責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，還應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任。在本題中，A屬于偽造人，A在票據(jù)上沒(méi)有以自己的名義簽章，因此，A不承擔(dān)票據(jù)責(zé)任。(5)M銀行可以拒絕丁公司的付款請(qǐng)求。根據(jù)規(guī)定，丁公司持有的匯票屬于匯票本身的偽造，該匯票屬于無(wú)效票據(jù)，丁公司不享有票據(jù)權(quán)利，本題中，丁公司取得的匯票為“克隆匯票”，其上所有的簽章均不是當(dāng)事人以真實(shí)意思所簽，該匯票本身無(wú)效，M銀行是可以拒絕付款的。(6)丁公司無(wú)權(quán)向乙公司追索。由于該匯票本身無(wú)效，因此乙公司實(shí)際并沒(méi)有在該“克隆匯票”上簽章，因此不承擔(dān)票據(jù)責(zé)任，但丁公司可以基于雙方的買(mǎi)賣(mài)合同要求乙公司承擔(dān)違約責(zé)任，賠償丁公司的損失。物權(quán)［案情］張先生通過(guò)房屋中介公司的介紹和代理，與魏先生就其在北京市海淀區(qū)永泰園某地下室的使用權(quán)簽訂了《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》。合同約定，房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)為22萬(wàn)元，房屋中介公司收取買(mǎi)賣(mài)服務(wù)傭金6600元，并負(fù)責(zé)陪同雙方到房管所辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，且全程見(jiàn)證雙方的交易過(guò)程。合同簽訂后，張先生按約定支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)及買(mǎi)賣(mài)服務(wù)傭金，但房屋中介公司與魏先生卻遲遲不予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。后經(jīng)了解，魏先生根本沒(méi)有該地下室的所有權(quán)，因此也就辦不了過(guò)戶(hù)手續(xù)。張先生認(rèn)為魏先生與房屋中介公司是一種嚴(yán)重的欺詐行為，訴至法院要求撤銷(xiāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，魏先生與房屋中介公司連帶返還其已付的購(gòu)房款和買(mǎi)賣(mài)服務(wù)傭金。［思考題］張先生與魏先生是否可以訂立房屋的買(mǎi)賣(mài)合同？張先生與魏先生為什么不能同時(shí)擁有該房屋的所有權(quán)？［解析］根據(jù)合同法第五十四條：因重大誤解訂立的合同，或者在訂立合同時(shí)顯失公平的，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。本案中，魏先生明知其出售的房屋未取得相應(yīng)的房屋使用權(quán)證書(shū)，還以辦理房屋使用權(quán)過(guò)戶(hù)作為合同基本條款，致使張先生在違背真實(shí)意思的情況下簽訂了合同并給付了購(gòu)房款，魏先生的行為構(gòu)成了合同欺詐。房屋中介公司作為專(zhuān)業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)知道魏先生不具有房屋所有權(quán)，亦應(yīng)當(dāng)告知張先生該房屋無(wú)法完成過(guò)戶(hù)的交易風(fēng)險(xiǎn)。房屋中介公司對(duì)前述兩項(xiàng)基本義務(wù)應(yīng)為而不為，存在重大過(guò)錯(cuò)，故應(yīng)當(dāng)連帶承擔(dān)返還購(gòu)房款的責(zé)任，同時(shí)亦應(yīng)返還傭金。［案例］2008年底，小鄒與該市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，以24.46萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一處商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將房屋的鑰匙直接交給小鄒，但未辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。后小鄒將此房出租給一家投資公司，定期收取出租金。2010年8月，小鄒發(fā)現(xiàn)自己的房子居然沒(méi)有登記在自己名下，原來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司竟“一女二嫁”，又將該房屋私下轉(zhuǎn)賣(mài)給第三人，并已在房產(chǎn)局辦好該房屋的所有權(quán)登記手續(xù)。經(jīng)多次溝通無(wú)果，小鄒遂訴至法院。［審判］花山區(qū)法院審理后認(rèn)為，原、被告間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。在原告付清房款的前提下，被告實(shí)際未交付房屋，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)被告將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)于第三人，導(dǎo)致雙方簽訂的原合同目的不能實(shí)現(xiàn)，原告作為房屋買(mǎi)受人，可以要求解除合同、返還房款，并可以要求被告承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償。遂依法判決解除雙方原房屋買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)判決被告返還原告購(gòu)房款24.46萬(wàn)元，并依約賠償24.46萬(wàn)元。［思考］請(qǐng)結(jié)合物權(quán)效力理論進(jìn)行分析：小鄒依法是否能夠取得房產(chǎn)的物權(quán)？不能，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，房屋所有權(quán)的設(shè)立變更轉(zhuǎn)讓必須辦理登記手續(xù)，本案中小鄒雖已經(jīng)訂立了合同，但未辦理登記，故不能取得房屋所有權(quán)；房屋已經(jīng)登記到第三人名下，因此房屋所有權(quán)歸第三人所有小鄒依法行使的是何種性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)？物上請(qǐng)求權(quán)還是債上請(qǐng)求權(quán)？［丈夫協(xié)議轉(zhuǎn)讓妻子案］吳強(qiáng)和小他10歲的張麗(化名)結(jié)婚，并生有兩個(gè)小孩。2009年3月，張麗外出打工，跟先前已在當(dāng)?shù)卮蚬さ耐迦死罾?化名)住在一起，并斷絕了和吳強(qiáng)的聯(lián)系。大約半年過(guò)去，吳強(qiáng)終于打聽(tīng)到張麗跟李雷在一起，并同居了。他找到李雷家扯皮，稱(chēng)李雷拐走了自己的老婆。因?yàn)槭峭迦?，為了能解決此事，去年10月，李雷、李雷父親以及吳強(qiáng)坐到一起協(xié)商。最后，李雷與吳強(qiáng)簽訂了《關(guān)于吳強(qiáng)之妻與李雷結(jié)為夫妻的協(xié)議》，主要內(nèi)容有：張麗離開(kāi)吳強(qiáng)，跟李雷結(jié)為夫妻；李雷支付4萬(wàn)元給吳強(qiáng)，作為吳強(qiáng)與張麗的兩個(gè)孩子的撫養(yǎng)費(fèi)，孩子由吳強(qiáng)撫養(yǎng)；張麗要跟吳強(qiáng)辦理離婚手續(xù)，再跟李雷辦結(jié)婚手續(xù)；現(xiàn)金兌付后，雙方永不糾纏。協(xié)議簽訂后，李雷分3次給了吳強(qiáng)4萬(wàn)元。不久我就發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了?！笔潞?，李雷說(shuō)，錢(qián)給完后不久，張麗就回家跟吳強(qiáng)過(guò)日子去了，更沒(méi)有跟吳強(qiáng)辦理離婚手續(xù)。人財(cái)兩空的李雷多次找吳強(qiáng)還錢(qián)，未果。今年上半年，他將吳強(qiáng)和張麗兩人告上法庭，要求退回自己的4萬(wàn)元，并賠償自己經(jīng)濟(jì)損失5000元。［思考題］請(qǐng)問(wèn)法院是否承認(rèn)該協(xié)議的效力？法院依法應(yīng)該如何判決？［解析］法院審理認(rèn)為，吳強(qiáng)和李雷未征得張麗同意，私自簽的“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，違反了婚姻法和社會(huì)公序良俗，也損害了張麗婚姻自由的權(quán)利，屬無(wú)效協(xié)議。此外，法院還認(rèn)為，張麗已回到吳強(qiáng)身邊，所謂的孩子撫養(yǎng)費(fèi)4萬(wàn)元也該還給李雷。不過(guò)李雷明知張麗有家室，還跟其同居，又簽轉(zhuǎn)讓協(xié)議，損害了吳強(qiáng)和張麗的權(quán)利，也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)賠償。最后，法院判決吳強(qiáng)退還3.7萬(wàn)元給李雷。［兒向母借款案］2000年10月，史某為支付一套商品房首付款向其母親借款12萬(wàn)元。2004年，史某為提前歸還上述房屋的貸款又向其母親借款13萬(wàn)元。2007年9月，史某為支付另一套商品房首付款又向其母親借款15萬(wàn)元。今年1月，史某向其母親出具字據(jù)，確認(rèn)40萬(wàn)元借款保證償還。由于購(gòu)房后史某將產(chǎn)權(quán)人變更為與其妻共有，史某母親便向法院提起訴訟，要求兒子償還欠款。審理中，史某母親認(rèn)為，因今年1月之前的借條遺失，自己讓兒子重新出具一張總額為40萬(wàn)元的借條，可兒子至今未歸還借款，故要求其歸還。史某則認(rèn)為，母親訴稱(chēng)借款及用途屬實(shí)，2007年9月購(gòu)買(mǎi)東新路房屋時(shí)，房產(chǎn)權(quán)利人登記為自己一人，2008年9月自己結(jié)婚，并于同年10月將一處房產(chǎn)權(quán)利人變更為自己和妻子二人，現(xiàn)同意母親的訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為，原告為證明被告向其借款40萬(wàn)元的事實(shí)提供了被告出具的字據(jù)為證，被告對(duì)此予以確認(rèn)。被告出具的借條上未明確還款日期，故被告可以隨時(shí)返還，原告也可以催告借款人在合理期限內(nèi)返還。［思考題］試分析本案中依法存在哪些物權(quán)？客體分別是什么？作為物權(quán)的客體應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益［案例分析］2010年3月，王先生得知自己商店隔壁的店面正在出售，他便想買(mǎi)下來(lái)擴(kuò)大自己的店面，但是王先生想盡一切辦法籌集資金，卻還有20萬(wàn)元的缺口。因商業(yè)貸款利率較高，于是找到好友印先生，希望能借用他的公積金貸款。兩人隨后制作一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將王先生現(xiàn)在居住的一套房屋出售給印先生，以此印先生用公積金貸款20萬(wàn)元給王先生，房屋產(chǎn)權(quán)暫時(shí)歸印先生，等到王先生3年內(nèi)還清貸款再將房子拿回。另外，王先生還額外給印先生3萬(wàn)元作為答謝。隨后，兩人委托中介辦理相關(guān)簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、辦理貸款、過(guò)戶(hù)等手續(xù)。王先生順利拿到了用印先生名義貸出的20萬(wàn)元，房子過(guò)戶(hù)到了印先生名下。之后，王先生每月按時(shí)向印先生還款的賬戶(hù)里打錢(qián)，但是突然有一天，王先生收到法院寄來(lái)的傳票，一位陌生人稱(chēng)已經(jīng)取得了王先生過(guò)戶(hù)給印先生的房屋產(chǎn)權(quán)，要求王先生一家三口搬出房屋，印先生也作為被告被起訴。王先生趕緊聯(lián)系印先生，此時(shí)他才知道，印先生因?yàn)槌垂少r錢(qián)借了高利貸，為了還錢(qián)，只能將房屋賣(mài)給別人。法院認(rèn)為，印先生將房屋賣(mài)給他人時(shí)，房產(chǎn)證上登記的權(quán)利人是印先生本人。登記是具有公信力的，原告根據(jù)該登記有理由相信印先生就是該房屋的實(shí)際所有人。所以，印先生和原告簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，并且原告已經(jīng)將全部房款付清，現(xiàn)已合法取得房屋的產(chǎn)權(quán)，他要求王先生一家搬離房屋的訴請(qǐng)，法院予以支持。［思考題］試分析：印先生是否已經(jīng)從王先生那里取得了房屋的產(chǎn)權(quán)？法院依法是否應(yīng)該支持原告的訴訟請(qǐng)求？［簡(jiǎn)析］1、印先生已經(jīng)從王先生那里取得了房屋的產(chǎn)權(quán)。2、法院依法應(yīng)該支持原告的訴訟請(qǐng)求。夫妻一方賣(mài)房案

2009年11月2日，在某房屋中介的促成下，潘某與張某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定以雙方發(fā)生糾紛，潘某將張某、王某夫妻告上法庭，訴請(qǐng)法院判令二被告繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)并交付房屋，并賠償自己的各項(xiàng)損失2.6萬(wàn)元。

法院審理查明，被告夫妻系爭(zhēng)議房屋的共同所有人。出售房屋是王某到中介公司進(jìn)行的登記，在合同簽訂之日的前一天，王某曾與中介通話(huà)三次，中介也證實(shí)王某對(duì)張某簽訂合同是知情的。一審法院認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，能夠認(rèn)定張某簽訂合同是經(jīng)與其夫王某協(xié)商一致后決定的，王某實(shí)質(zhì)性參與售房并同意張某購(gòu)房，該購(gòu)房合同合法有效。同時(shí)，潘某未提供證據(jù)證明實(shí)際損失的存在。故依法判決被告王某、張某應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，協(xié)助潘某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)并交付房屋，駁回潘某的其他訴訟請(qǐng)求。

法院一審宣判后，張某、王某不服，提起上訴。

成都中院認(rèn)為，潘某在房屋買(mǎi)賣(mài)行為中的審查義務(wù)已經(jīng)盡到，從誠(chéng)實(shí)信用和維護(hù)市場(chǎng)正常交易的角度，潘某要求張某、王某繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。法院遂依法作出前述判決：認(rèn)定購(gòu)房者在房屋購(gòu)買(mǎi)中盡到審查義務(wù)，且未參與簽訂合同的房屋共有人實(shí)質(zhì)性參與售房，依法駁回出賣(mài)方的上訴，維持原判：售房者王某、張某應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，協(xié)助購(gòu)房者潘某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)并交付房屋。[所有權(quán)取得的方式] 王、潘兩家同住李村。王家有子王達(dá)，潘家有女潘美，兩人正在戀愛(ài)。兩家為子女結(jié)婚住房問(wèn)題議定由潘家出錢(qián)，王家出工，在王家已有的3間平房上面加蓋上房3間作新人成親之用。雙方對(duì)上房3間的權(quán)屬未作約定。上房3間蓋成后，王達(dá)和潘美因性情不合解除戀愛(ài)關(guān)系。為此，王、潘兩家反目成仇，并對(duì)房屋權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議。根據(jù)民法原理，上房3間的所有權(quán)應(yīng)屬誰(shuí)？

A．王家因附合而取得所有權(quán)，但應(yīng)返還潘家所出之錢(qián)

B．王家因加工而取得所有權(quán)，但應(yīng)返還潘家所出之錢(qián)

C．潘家因出錢(qián)而取得所有權(quán)，但應(yīng)給王家適當(dāng)補(bǔ)償

D．王家和潘家因合作建房而成為房屋的共有人答案：A防盜門(mén)外開(kāi)堵鄰居侵犯相鄰權(quán)原告何女士訴稱(chēng)，她與邵先生是鄰居，兩戶(hù)房門(mén)緊鄰，成90度角。今年5月，邵先生對(duì)房屋進(jìn)行裝修，拆除原有老式防盜門(mén)和內(nèi)木門(mén)，安裝成外開(kāi)全封閉防盜門(mén)，且私自將門(mén)外挪7厘米左右。她及其家人在進(jìn)出家門(mén)時(shí)，邵先生如果開(kāi)門(mén)，就會(huì)撞到正在出門(mén)的