碧桂園廣東省佛山市順德區(qū)國通物流城項(xiàng)目工程策劃匯報(bào)方案

廣東省佛山市順德區(qū)國通物流城項(xiàng)目工程策劃匯報(bào)土地競拍11.1土地競拍（競拍原則）盡量不使用高利貸！假設(shè)資金市場是一個(gè)開放的市場，資金成本最終會在運(yùn)營方和投資方之間達(dá)到一個(gè)平衡值。年化自有資金投入獲利倍數(shù)<高利貸利率(1.5)資金總額固定運(yùn)營組V.S.投資組地價(jià)高，融資成本高，投資更有利；地價(jià)低，融資成本低，運(yùn)營更有利。通過資金規(guī)劃優(yōu)化可以短期借高利貸。1.1土地競拍（競拍原則）溢價(jià)16%后的價(jià)格：三桂——3.02億元

龍江——4.29億元

陳村——3.94億元資金總額固定：30億元建造成本(前期、主體、裝修、市政、其他)

——六個(gè)項(xiàng)目資金峰值(除土地資金以外)約7.5億元。土地成本合計(jì)約22.5億元，起拍價(jià)合計(jì)19.4億元，土地溢價(jià)率約為16%.1.2土地競拍（地價(jià)敏感性）測算條件：自有資金3億元；剩余資金中全部50%股權(quán)、50%債權(quán)，債權(quán)利率調(diào)整至保證NPV與股權(quán)持平為原則。運(yùn)營組NPV隨地價(jià)變化曲線各項(xiàng)目預(yù)期NPV穩(wěn)定在2億元左右，相應(yīng)預(yù)期地價(jià)：三桂——約3.8億元龍江——約4.7億元陳村——約4.6億元二、土地拓展對比分析—決策為什么買這塊地？定案階段的決策考慮開盤后評估階段的實(shí)際結(jié)果1、廣州市是華南地區(qū)中心城市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，居民富裕程度高，在整個(gè)碧桂園版圖發(fā)展中占據(jù)著非常重要的地位，是集團(tuán)乃至區(qū)域深耕最為重要的城市2、區(qū)位上看，項(xiàng)目地塊地理位置較好，距離廣州、佛山均較近，屬于城市規(guī)劃的主要發(fā)展軸上，道路順暢，交通便利，且有兩條地鐵在建，區(qū)域升值潛力大。3、市場方面，廣州市場前景廣闊，我司在當(dāng)?shù)赜袠O高的品牌知名度，且廣州房地產(chǎn)市場有大量剛需及改善未能得到滿足；同時(shí)，廣州限購，外來人口購房需求大量外溢，這也是項(xiàng)目定位為廣州市場的重要原因4、項(xiàng)目面積大貨值高，地塊干凈，滿足我司的快速開發(fā)要求；并且地塊周邊未來還有后續(xù)用地，可作為公司糧倉型（金礦）項(xiàng)目，為碧桂園業(yè)績增光添彩廣州市是廣東省省會，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力強(qiáng)勁，居民富裕程度高，廣佛一體化發(fā)展帶動的廣州和佛山兩條地鐵延長線的建設(shè)給地塊帶來大利好，為我司進(jìn)一步深耕廣州起到推波助瀾的作用項(xiàng)目地塊區(qū)位位置優(yōu)越，位于佛山和廣州的城市規(guī)劃發(fā)展軸上，且道路順暢，交通便利，已有2條地鐵延長線在建，雙地鐵盤，地塊升值潛力大廣州市場潛力大，穩(wěn)中有升，市場仍有大量剛需及改善型需求；且廣州限購導(dǎo)致外地人口購房需求外溢，支撐了項(xiàng)目定位于廣州市場的可行性項(xiàng)目貨值高，地塊為凈地，場地平整，滿足快速開發(fā)要求；且地塊東側(cè)還有后續(xù)用地，為我司打建金礦項(xiàng)目，深耕廣佛市場奠定了厚實(shí)的基礎(chǔ)投資分析22.1項(xiàng)目基本情況——區(qū)位及交通條件節(jié)點(diǎn)距離km時(shí)間min路況廣珠西線高速口（三山立交）22雙向六車道主干道廣珠西線高速口（南丫）69高速收費(fèi)西朗地鐵口1115先高速后城市主干道廣州南站68雙向六車道，主干道石洲地鐵站0.51規(guī)劃支路順聯(lián)廣場79雙向六車道主干道廣州市政府21.545先高速后主干道佛山市政府13.530主干道2.2項(xiàng)目基本情況占地：首期西地塊凈用地114.55畝容積率：2.84建筑面積：216881m2付款時(shí)間:2015-10-28支付50%2015-12-28支付50%建筑密度：28%-30%建筑限高：100m90/70:部分有商業(yè)比例：由我司確定公建配套：省級中學(xué)(合作方負(fù)責(zé))是否符合土規(guī)：符合是否符合林規(guī)：不涉及是否符合城規(guī)：符合是否具備開工條件：具備2.3城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展廣州為廣東省省會，華南地區(qū)中心城市，四個(gè)一線城市之一，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，汽車、石油化工制造業(yè)、電子產(chǎn)品、金融業(yè)為其核心支柱產(chǎn)業(yè)。

2014年2014年第一目標(biāo)市場第二目標(biāo)市場城市廣州佛山戶籍人口(萬）842386常住人口(萬)1308735市區(qū)人口(萬)約800

約460GDP/增速(億/%)16707/8.6%7603/8.6%人均GDP/增速(元/%)127730/-103442/-城鎮(zhèn)居民人均可支配收入/增速(元/%)42955/8.9%36555/9.0%城鄉(xiāng)居民儲蓄存款

(億元)——5807社會消費(fèi)品零售總額（億元）7697.82561固定資產(chǎn)投資/增速（億/%）4890/14.5%2612/15%房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）1816832商品住宅銷售面積（萬㎡）8361002平均交易價(jià)格（元/㎡）15075—注：廣州荔灣區(qū)芳村戶籍人口約20萬，常住人口約40萬；佛山南海桂城街道戶籍人口約19.8萬，常住人口約50萬。2.4城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展(土地市場)近三年住宅用地成交（廣州市）時(shí)間成交面積用地面積建筑面積成交價(jià)成交均價(jià)樓面地價(jià)（畝）（㎡）（㎡）萬元（萬/畝）（元/㎡）20151,5811,054,0632,654,8872,590,8741,6399,75920143,2272,151,5526,973,9767,239,0242,24310,380合計(jì)4,8083,205,6159,628,8639,829,8982,04410,209A/番禺區(qū)廣州南站核心區(qū)BA0502122地塊面積：21畝成交價(jià)格：1400萬/畝容積率：3樓面地價(jià)：7000元/㎡成交日期：2011/11B/順德區(qū)陳村鎮(zhèn)南涌（新區(qū)南片區(qū)D-13-1）地塊：面積：30畝成交價(jià)格：305萬/畝容積率：3樓面地價(jià)：1525元/㎡成交日期：2014/9C/順德區(qū)陳村鎮(zhèn)白陳路以西申菱空調(diào)及周邊地塊：面積：88.75畝成交價(jià)格：463/畝容積率：3.5樓面地價(jià)：2100元/㎡成交日期：2014/7D/順德區(qū)北滘鎮(zhèn)BJ-1地塊：面積：134畝成交價(jià)格：367萬/畝容積率：2.5樓面地價(jià)：2204元/㎡成交日期：2014/1E/南海區(qū)桂城三山新城環(huán)島路南側(cè)地塊：面積：130畝成交價(jià)格：497.21萬/畝容積率：2.3樓面地價(jià)：3243元/㎡成交日期：2014/10F/南海區(qū)桂城街道桂瀾路以東地塊：面積：28畝成交價(jià)格：1198萬/畝容積率：3樓面地價(jià)：5991元/㎡成交日期：2015/2G/順德區(qū)容桂紅星居委會桂新西路地塊：面積：81畝成交價(jià)格：646萬/畝容積率：3.6樓面地價(jià)：2610元/㎡成交日期：2014/3H/順番禺區(qū)鐘村街漢溪村地塊：面積：25.68畝成交價(jià)格：3115萬/畝容積率：2.5樓面地價(jià)：18000元/㎡成交日期：2014/12.4城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展(住宅市場)時(shí)間近二年廣州房地產(chǎn)發(fā)展情況成交額銷售面積成交均價(jià)商品房未售面積（萬㎡）（億元）（萬㎡）（元/㎡）2015558383145655892014126083615075201合計(jì)1818121914758——②萬科繽紛四季：占地面積：300畝建筑面積：50萬方容積率：2.5均價(jià)：精裝高層10000元/㎡最新開盤：2015-4-8①太平洋國際：占地面積：90畝建筑面積：15萬方容積率：2.5均價(jià)：毛坯高層8500元/㎡最新開盤：2014-10-25③綠地國際花都：占地面積：84畝建筑面積：19.6萬方容積率：3.5均價(jià)：毛坯高層8600元/㎡最新開盤：2013-11④保利西雅圖：占地面積：300畝建筑面積：60萬方容積率：3均價(jià)：精裝高層13000元/㎡最新開盤：2015-5-22⑦元邦明月水岸：占地面積：73畝建筑面積：13.9萬方容積率：2.89均價(jià)：簡裝高層27000元/㎡最新開盤：2013-09-25⑧長隆瓏翠：占地面積：176畝建筑面積：13.3萬方容積率：2.82均價(jià)：精裝高層20000元/㎡最新開盤：2015-5⑤中海萬錦熙岸：占地面積：97.5畝建筑面積：19.5萬方容積率：3均價(jià)：精裝高層14500元/㎡最新開盤：2015-4-18⑥中海繁華里：占地面積：57畝建筑面積：13.3萬方容積率：3.5均價(jià)：精裝高層13000元/㎡最新開盤：預(yù)計(jì)2014-072.5項(xiàng)目定位洋房客戶：①客戶特征：剛需

廣州地區(qū)：以廣州荔灣芳村地區(qū)工作購房能力較差的“新廣州人”為主。

番禺西線地區(qū)：番禺本地改善型客戶及投資型客戶。

海珠西線：海珠購買力較弱的“新廣州人”地鐵上班族及海珠投資客。

平洲及陳村本地客戶：主要為少量投資型客戶及剛改客戶。②從地域上來看：廣州客戶主要以芳村地區(qū)為主，番禺海珠為輔；本地客戶以平洲為主陳村為輔。第一目標(biāo)市場：廣州芳村；第二目標(biāo)市場：番禺西線（含洛溪地區(qū)及南站大石地區(qū)）、海珠西線；第三目標(biāo)市場：平洲及陳村本地客戶南順廣交界核心剛需大盤2.6產(chǎn)品定位地塊情況分析1、地塊位于南順廣三城交界核心交通樞紐區(qū)域，可以廣州市場為主，定位為廣州西剛需大盤。2、該地塊目前為全新的區(qū)域，暫無其他品牌開發(fā)商踏足。但是項(xiàng)目可參照的最大標(biāo)榜對象為三山新城的保利西雅圖項(xiàng)目，該項(xiàng)目地理位置相對較強(qiáng)且有創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)城概念支撐，在近兩年都取得了極其優(yōu)異的銷售業(yè)績。所以，我司地塊在做好定位基礎(chǔ)上，有希望成為下一個(gè)保利西雅圖項(xiàng)目。3、結(jié)合對區(qū)域地塊的綜合分析，建議將本地塊定位為主打剛需型樓盤。產(chǎn)品及售價(jià)建議概述：商業(yè)及住宅---商業(yè)：1、商鋪：因地塊商業(yè)集群要求，形成主題特色街區(qū)，以50-200㎡商業(yè)鋪面為主，合理分布業(yè)態(tài)及把控好定位；2、住宅：洋房配精工產(chǎn)品與市面上的暢銷成功戶型，面積控制在90~115m2以內(nèi)，合理把控市場需求；售價(jià)建議：洋房均價(jià)帶精裝8333元/㎡，底商預(yù)估均價(jià)20000元/㎡。2.7重點(diǎn)情況補(bǔ)充1、目標(biāo)地塊（西地塊）基本為凈地。3、項(xiàng)目土地內(nèi)已基本場平，可迅速開發(fā)，僅有一小山需挖方，滿足我司快速開發(fā)快速施工的條件。4、目前項(xiàng)目地塊臨電、臨水、燃?xì)?、給水可滿足，基礎(chǔ)市政配套可滿足施工要求，未來后續(xù)永久水電氣等已可接至紅線邊，只需出接駁費(fèi)用。04施工策劃01項(xiàng)目概況02策劃目標(biāo)03前置策劃05質(zhì)量、進(jìn)度、成本策劃目錄Contents第一部分項(xiàng)目概況1.1、區(qū)位及交通地塊區(qū)位：位于順德陳村鎮(zhèn)崗北片區(qū)，東側(cè)距陳村大道約1km；地塊向北緊鄰南海平洲；向南距陳村鎮(zhèn)中心7km；東接廣州番禺，距廣州南站7km。目標(biāo)地塊地塊交通：1、通過海怡大橋，15分鐘直通廣州南；2、通過廣珠西線，15分鐘直達(dá)廣州海珠區(qū)、荔灣區(qū)。3、通過魁奇路，25分鐘直達(dá)南海千燈湖、禪城新城。1.2、市場及競品時(shí)間近二年廣州房地產(chǎn)發(fā)展情況成交額銷售面積成交均價(jià)商品房未售面積（萬㎡）（億元）（萬㎡）（元/㎡）2015558383145655892014126083615075201合計(jì)1818121914758——市場定位：廣州西剛需盤。項(xiàng)目類型為剛需及改善型。目標(biāo)市場：廣州荔灣芳村、海珠區(qū)；番禺西線（含洛溪地區(qū)及南站大石地區(qū)）、海珠西線；陳村、平洲本地客戶主要競品：三山新城板塊（保利西雅圖、中海萬錦熙岸）1.3、地塊概況地塊基本信息：占地：115畝容積率（住宅用地）：2.84地價(jià)：404萬元/畝總價(jià)：4.65億樓面地價(jià)：2100元/㎡付款時(shí)間:2015-10-28支付50%2.325億

2015-12-28支付50%2.325億建筑密度：＜30%建筑限高：100m90/70:

部分有商業(yè)比例：由我司定土規(guī)：符合林規(guī)：不涉及城規(guī)：符合是否具備開工條件：具備中學(xué)用地西地塊東地塊發(fā)展用地1.4、推貨節(jié)奏展示區(qū)及首期：二期三期王字形（Y189）10,114㎡71,664㎡53,748㎡蝶形（Y017T）7,976㎡14,128㎡28,256㎡YJ1158,312㎡14,048㎡/商鋪7,700㎡//地下車庫/30,310㎡23,555㎡合計(jì)34,102㎡130,150m2105,559m2展示區(qū)二期三期第二部分經(jīng)營目標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)營責(zé)任目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)施工許可證3個(gè)月開放（含春節(jié)）7個(gè)月

開盤（含春節(jié)）7.4個(gè)月現(xiàn)金流回正11.5個(gè)月土地獲利倍數(shù)0.95成就共享6929萬凈利潤率19.89%開盤首月去化率85%工程質(zhì)量管理評分≥83分計(jì)劃完成率≥90%注：以上時(shí)間未扣除2016年春節(jié)假期；第三部分前置策劃01組織策劃02報(bào)建策劃03招標(biāo)策劃前置策劃3.1、組織策劃—項(xiàng)目責(zé)任分工

項(xiàng)目總經(jīng)理主管工程師工程師4人機(jī)電工程師資料員工程部經(jīng)理

項(xiàng)目總助機(jī)電經(jīng)理項(xiàng)目總助（主責(zé)開發(fā)）

區(qū)域財(cái)務(wù)部區(qū)域營銷管理部

項(xiàng)目財(cái)務(wù)組項(xiàng)目營銷團(tuán)隊(duì)區(qū)域成本部項(xiàng)目成本對接人項(xiàng)目部搭配原則：計(jì)劃應(yīng)配置15-16人實(shí)行自主監(jiān)理，工程管理部與監(jiān)理部一套班子、兩塊牌子。

項(xiàng)目副總項(xiàng)目行政3.2、報(bào)建專項(xiàng)策劃—報(bào)建計(jì)劃建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地國有土地使用權(quán)證建設(shè)工程規(guī)劃許可證商品房預(yù)售許可證計(jì)劃完成時(shí)間2015年10月28日2015年11月20日2015年12月31日2016年1月15日2016年1月24日2016年6月6日建設(shè)工程施工許可證3.2、報(bào)建專項(xiàng)策劃—報(bào)建計(jì)劃事項(xiàng)開始時(shí)間結(jié)束時(shí)間備注項(xiàng)目備案2015-10-292015-11-12用地規(guī)劃許可證2015-11-122015-11-20備案完成國有土地使用證2015-12-282016-12-3112月28日結(jié)清土地款規(guī)劃方案修建性審核2015-11-202015-12-141、總平方案通過當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府審批；2、各配套工程通過主管部門審批；3、交評通過。防雷施工圖審核2015-12-142016-1-10修規(guī)及單體方案通過初步設(shè)計(jì)方案審核2015-12-142016-1-10修規(guī)及單體方案通過建筑工程規(guī)劃證2015-12-142016-1-15國土證取得，公示審批15日建筑施工圖審查2016-1-152016-1-17工規(guī)證取得消防設(shè)計(jì)審核2016-1-172016-1-22施工圖審查通過取得施工許可證2016-1-222016-1-241、建筑施工圖審查；2、消防審核通過；3、報(bào)監(jiān)完成；商品房預(yù)售許可證2016-6-12016-6-6達(dá)到結(jié)構(gòu)2/33.3、招標(biāo)策劃—招標(biāo)計(jì)劃事項(xiàng)確定單位時(shí)間進(jìn)場時(shí)間責(zé)任到人地勘博意設(shè)計(jì)院2015-10-28前完成集團(tuán)成本管理中心：主導(dǎo)Ⅰ、Ⅱ類招標(biāo)工作，負(fù)責(zé)組織施工單位考察、標(biāo)書編制、組織收標(biāo)開標(biāo)及談判、合同簽訂（對接人：**）區(qū)域成本管理部：主導(dǎo)Ⅲ、Ⅳ類招標(biāo)工作，負(fù)責(zé)組織施工單位考察、標(biāo)書編制、組織收標(biāo)開標(biāo)及談判、合同簽訂（對接人：**）項(xiàng)目部：負(fù)責(zé)立項(xiàng)發(fā)起、參與考察、現(xiàn)場踏勘、并參與招標(biāo)全過程的開展（對接人：**）土方2015-10-282015-10-28總包2015-11-22015-11-9樁基2015-11-22015-11-9基坑支護(hù)設(shè)計(jì)博意設(shè)計(jì)院-基坑支護(hù)施工2015-11-82015-11-15園建（含示范區(qū)）2015-11-152015-12-1示范區(qū)裝修2016-2-152016-3-15綠化2016-2-152016-3-15鋁合金門窗2016-2-12016-3-1鋅鋼組合欄桿2016-2-12016-3-1第四部分施工策劃03地下工程施工策劃01施工進(jìn)度策劃02工程實(shí)施思路04展示區(qū)施工策劃施工策劃4.1、施工進(jìn)度策劃2016年6月9日開盤7.4個(gè)月2015年10月28日土地獲取2016年1月28日施工許可證2016年5月28日示范區(qū)開放3個(gè)月4個(gè)月施工證：3個(gè)月示范區(qū)開放：6.9個(gè)月（含春節(jié)）開盤：7.4個(gè)月（含春節(jié)）施工進(jìn)度策劃目標(biāo)各環(huán)節(jié)重點(diǎn)工作優(yōu)選總包，簽訂工程進(jìn)度責(zé)任狀，明確進(jìn)度提前激勵措施優(yōu)化施工工藝與施工方法，合理組織施工，制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ば虼┎逵?jì)劃確保項(xiàng)目按里程碑計(jì)劃開盤4.1、施工進(jìn)度策劃—關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃協(xié)議簽訂樁基完成總包進(jìn)場正負(fù)零完成樣板房結(jié)構(gòu)完成園建完成樣板房裝修完成管網(wǎng)完成201510.2812.2111.95.275.164.105.133.143.4綠化完成5.28完美開放展示區(qū)首批貨量區(qū)樁基完成總包進(jìn)場正負(fù)零完成主體結(jié)構(gòu)預(yù)售層預(yù)售證201510.2812.3111.191.245.306.26.9開售簽約砌體樣板3.18外架拆除主體封頂室外工程竣工驗(yàn)收備案20166.157.79.277.2711.1411.193.2交樓交樓聯(lián)合驗(yàn)收2016移交裝修砌體完成3.1220172016協(xié)議簽訂2018預(yù)售條件：低、多層封頂，高層主體至2/3（21層）4.1、施工進(jìn)度策劃—關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃時(shí)間第2批貨量區(qū)樁基完成總包進(jìn)場正負(fù)零主體結(jié)構(gòu)預(yù)售層預(yù)售證201510.281.2512.138.73.208.108.13開售簽約砌體樣板4.20外架拆除主體封頂室外工程竣工驗(yàn)收備案201711.72.2710.812.281.34.3交樓交樓聯(lián)合驗(yàn)收2016移交裝修砌體完成二期主體開工時(shí)間根據(jù)首批貨量銷售情況“以銷定產(chǎn)”協(xié)議簽訂201810.156.74.1、施工進(jìn)度策劃—關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃時(shí)間第3批貨量區(qū)樁基完成總包進(jìn)場正負(fù)零主體結(jié)構(gòu)預(yù)售層預(yù)售證201510.286.185.612.268.1312.291.1開售簽約砌體樣板9.13外架拆除主體封頂室外工程竣工驗(yàn)收備案20174.257.153.256.156.186.23交樓交樓聯(lián)合驗(yàn)收2016移交裝修砌體完成三期主體開工時(shí)間根據(jù)前兩批貨量銷售情況“以銷定產(chǎn)”協(xié)議簽訂20183.310.2520174.2、工程實(shí)施思路—施工片區(qū)劃分總包一標(biāo)段總包二標(biāo)段總包三標(biāo)段王字形（Y189）10,114㎡71,664㎡53,748㎡蝶形（Y017T）7,976㎡14,128㎡28,256㎡YJ1158,312㎡14,048㎡/商鋪7,700㎡//地下車庫/30,310㎡23,555㎡合計(jì)34,102㎡130,150m2105,559m2總包二標(biāo)段總包一標(biāo)段總包三標(biāo)段4.2、工程實(shí)施思路2.5m高圍擋4.5m高圍擋生活辦公區(qū)施工道路大門及臨時(shí)出口4.2、工程實(shí)施思路—其他設(shè)施布置臨水：河涌水、生活用自來水、兩個(gè)30立方消防水池臨電：4臺臨時(shí)變壓器永久水：接到當(dāng)?shù)毓┧芫W(wǎng)中永久電：規(guī)劃110kV變電站，如不能及時(shí)完工，則從陳村變電站取電4.3、地下工程專項(xiàng)策劃地質(zhì)勘察基坑支護(hù)和工程土方工程石方爆破樁基礎(chǔ)施工：確定打樁順序、合理安排施工進(jìn)度、控制成樁質(zhì)量4.4、施工進(jìn)度策劃—關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃

展示區(qū)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃時(shí)間協(xié)議簽訂樁基完成總包進(jìn)場正負(fù)零完成樣板房結(jié)構(gòu)完成園建完成樣板房裝修完成管網(wǎng)完成201510.2812.2111.95.275.164.105.133.143.4綠化完成5.28完美開放6.92016穿插施工：1、室內(nèi)土建、機(jī)電、裝修、鋁窗、欄桿等單位穿插施工；2、室外道路、市政管網(wǎng)、園建、綠化等單位穿插施工。4.5、趕工措施四搶四保：搶臨設(shè)，保暢通在允許的情況下，臨設(shè)的圍蔽范圍擴(kuò)大到紅外以外；施工道路的硬化搶地下，保地上

大市政與小市政協(xié)調(diào)實(shí)施；基礎(chǔ)施工前完成化糞池與市政管網(wǎng)施工搶主體，保裝修

壓縮主體工期，保障裝修工期和質(zhì)量搶板房，保室外

必須保障板房品質(zhì)；保證綠化如期完成雨季施工夜間搶工充足的照明設(shè)備，滿足展示區(qū)每個(gè)面的施工需求應(yīng)對降雨，提前采購好套雨衣和彩條布。提前籌備零星工程應(yīng)急隊(duì)伍準(zhǔn)備雜工隊(duì)伍準(zhǔn)備發(fā)電機(jī)4.5、

趕工措施第五部分質(zhì)量、進(jìn)度、成本策劃5.1、質(zhì)量管控目標(biāo)確定質(zhì)量目標(biāo)任務(wù)分解工程質(zhì)量管理重點(diǎn)質(zhì)量問題預(yù)防技術(shù)措施組織措施結(jié)構(gòu)安全兩防經(jīng)濟(jì)措施確定責(zé)任分區(qū)責(zé)任到人工程質(zhì)量管理得分:83實(shí)體工程質(zhì)量檢查得分:83觀感質(zhì)量綜合問題5.1、質(zhì)量管控目標(biāo)技術(shù)措施重要工序難點(diǎn)做法非常規(guī)節(jié)點(diǎn)易出現(xiàn)質(zhì)量缺陷做法施工圖階段設(shè)計(jì)優(yōu)化設(shè)計(jì)深化預(yù)控設(shè)計(jì)技術(shù)對接樣板先行組織措施技術(shù)對接目標(biāo)分解技術(shù)質(zhì)量管理

落實(shí)責(zé)任圖紙會審方案交底定期培訓(xùn)經(jīng)濟(jì)措施專項(xiàng)優(yōu)化方案激勵兩級評分獎懲措施項(xiàng)目常態(tài)管理獎懲爭創(chuàng)區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目

工程質(zhì)量管理三大措施5.1、質(zhì)量管控目標(biāo)重點(diǎn)質(zhì)量問題預(yù)防結(jié)構(gòu)主題結(jié)構(gòu)安全隱患兩防外墻、檐口、沉箱管井翻邊施工頂磚砌筑防水部位（外墻、沉箱等）管道洞口封堵窗框四周填塞觀感外墻觀感（色差、線條、墻面平整等）室內(nèi)觀感（線條、踢腳線、天花等）綜合材料使用、成品保護(hù)、質(zhì)量整改三級計(jì)劃管理區(qū)域進(jìn)度考核1212管理項(xiàng)目計(jì)劃管控體系進(jìn)度上報(bào)進(jìn)度預(yù)警機(jī)制例會總結(jié)計(jì)劃考核考核獎罰措施用嚴(yán)格的制度、管理辦法督促項(xiàng)目按計(jì)劃目標(biāo)達(dá)成5.2、項(xiàng)目進(jìn)度策劃5.2、項(xiàng)目進(jìn)度策劃進(jìn)度每日定期上報(bào)現(xiàn)場進(jìn)度完成情況預(yù)警根據(jù)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，建立關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)預(yù)警機(jī)制會議建立會議管理機(jī)制，做好周、月例會記錄總結(jié)考核設(shè)立施工單位的考核節(jié)點(diǎn)，嚴(yán)把達(dá)成率獎罰根據(jù)合同規(guī)范賞罰分明5.3、項(xiàng)目成本策劃成本策劃目標(biāo)實(shí)際發(fā)生成本-目標(biāo)成本<5%成本考核排名:區(qū)域前三措施學(xué)習(xí)成控發(fā)文要求，制定項(xiàng)目成本管控制度合理安排資金，降低資金使用成本控制招標(biāo)、施工節(jié)奏，避免造成成本增加熟悉圖紙，優(yōu)化設(shè)計(jì)和施工工藝，降低成本熟悉合同，做好合約管理，避免不合理簽證發(fā)生提前編制目標(biāo)成本和合約規(guī)劃，做好預(yù)控5.3、項(xiàng)目成本策劃內(nèi)控保證端午預(yù)售節(jié)點(diǎn)提高開盤去化率簽約效率高：資料齊全，房管支持少支出、晚支出：控成本控制工程款節(jié)奏：施工方融資資源投資合作股權(quán)融資：1.5億債券融資：1.5億，4.08%成本控制33.成本控制-設(shè)計(jì)優(yōu)化莫總：設(shè)計(jì)階段控制好了，成本就控制住了70%1、裝修標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)定位鎖定裝修標(biāo)準(zhǔn)，花該花的錢，不該花的錢不花！2、景觀工程：針對剛需盤的定位，優(yōu)化綠化標(biāo)準(zhǔn)（A→B），成本節(jié)約445.92萬！3、道路工程：合理規(guī)劃小區(qū)道路交通設(shè)計(jì)，優(yōu)化后，道路成本節(jié)約20%，104萬元！對配套與景觀進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，共節(jié)約成本549.92萬元！3.成本控制-過程管理過程成本管控：通過協(xié)調(diào)、溝通、測算，將不確定的成本風(fēng)險(xiǎn)因素控制在預(yù)期成本范圍內(nèi)。不確定

成本可控不超

通過標(biāo)準(zhǔn)化、流程化減少拆改等系統(tǒng)性成本超支；通過限額設(shè)計(jì)、方案優(yōu)化、建造標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置減少不必要的成本浪費(fèi)，在滿足品質(zhì)的條件下達(dá)到成本最優(yōu)。確定

成本優(yōu)化節(jié)余

二、銷售分析——市場調(diào)研（城市、競品）研判準(zhǔn)確部分研判失誤部分定案階段后評估階段從各項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，廣州市客戶群價(jià)格承受能力強(qiáng)。客戶定位為在廣州荔灣芳村地區(qū)、海珠西區(qū)的“新廣州人”地鐵上班族為主，以“老廣”、番禺西線和海珠的投資型客戶為輔。在此地價(jià)相對較低的區(qū)域取地，并將項(xiàng)目的主要客戶群定位于廣州，是基于定案階段對項(xiàng)目準(zhǔn)確的研判。無

2014年2014年第一目標(biāo)市場第二目標(biāo)市場城市廣州佛山戶籍人口(萬）842386常住人口(萬)1308735市區(qū)人口(萬)約800

約460GDP/增速(億/%)16707/8.6%7603/8.6%人均GDP/增速(元/%)127730/-103442/-城鎮(zhèn)居民人均可支配收入/增速(元/%)42955/8.9%36555/9.0%城鄉(xiāng)居民儲蓄存款

(億元)——5807社會消費(fèi)品零售總額（億元）7697.82561固定資產(chǎn)投資/增速（億/%）4890/14.5%2612/15%房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）1816832商品住宅銷售面積（萬㎡）8361002平均交易價(jià)格（元/㎡）15075—注：廣州荔灣區(qū)芳村戶籍人口約20萬，常住人口約40萬；佛山南海桂城街道戶籍人口約19.8萬，常住人口約50萬。二、銷售分析——市場調(diào)研（本體調(diào)研）區(qū)位價(jià)值地塊價(jià)值地塊結(jié)論定案階段后評估階段廣佛一體化，項(xiàng)目近廣州，低地價(jià)高貨值；廣州西南角，地理位置好，雙地鐵樓盤；1、項(xiàng)目定位為廣州西剛需大盤，項(xiàng)目規(guī)模近22萬平方米，區(qū)位價(jià)值為廣佛雙地鐵樓盤，隨著廣佛同城一體化加速推進(jìn)，項(xiàng)目重要性凸顯；