房地產(chǎn)泡沫測(cè)度研究-以貴州省為例

房地產(chǎn)泡沫測(cè)度研究以貴州省為例

一引言近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格水平也在不斷飆升。貴州作為西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，雖然其經(jīng)濟(jì)還比較落后，但是該省的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度也快速提升，自20世紀(jì)末開始，該省對(duì)房地產(chǎn)的投資額就以較快的速度增長(zhǎng)，平均每年以大于30%的速度增加其投資額度。到2009年底，該省房地產(chǎn)開發(fā)商投資金額已經(jīng)達(dá)到369.69億元，是1998年房地產(chǎn)開發(fā)商投資金額的19倍。在投資金額不斷提升的同時(shí)，該省房地產(chǎn)價(jià)格也逐步提高，持續(xù)快速漲價(jià)。值得注意的是，在2003年第三季度后，該省房產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)速度進(jìn)一步加劇，此外，通過分析《貴州快報(bào)》提供的數(shù)據(jù)，可以更加客觀地看出該省的人均收入水平低于國(guó)家平均水平，在全國(guó)各省的排名中已是最后一名，但是，該省房產(chǎn)價(jià)格收入之比極大，其在全國(guó)各省的排名已達(dá)到第三，在西南地區(qū)中居于首位。所以，人們開始質(zhì)疑該省房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是否健康，同時(shí)，該省房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫也引發(fā)了人們的關(guān)注。二文獻(xiàn)綜述1.房地產(chǎn)泡沫概念內(nèi)涵查爾斯·P.金德爾伯格（1992）[1]在為《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》撰寫的“泡沫”詞條中寫道：“泡沫可以不太嚴(yán)格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實(shí)對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)?！弊鳛榕菽碚摰睦硇源硖萑魞海?985）[2]對(duì)泡沫做出如下定義：當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格超過市場(chǎng)基礎(chǔ)并持續(xù)一段時(shí)間，超過部分稱為“泡沫現(xiàn)象”。日本學(xué)者對(duì)泡沫的定義重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)價(jià)格偏離經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及由暴漲轉(zhuǎn)為暴跌的過程。例如，三木谷良一（1998）[3]對(duì)泡沫做出如下定義：資產(chǎn)價(jià)格（具體指股票與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格）嚴(yán)重偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)（生產(chǎn)、流通、雇用、增長(zhǎng)率等）暴漲，然后暴跌的過程。國(guó)外最初將泡沫運(yùn)用到股票等金融領(lǐng)域，在房地產(chǎn)市場(chǎng)為廣泛運(yùn)用，但是經(jīng)過美國(guó)佛羅里達(dá)、日本等地方出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫后，房地產(chǎn)泡沫的研究逐漸廣泛深入。國(guó)內(nèi)對(duì)泡沫的研究起步較晚，他們重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)價(jià)格對(duì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的偏離。夏征農(nóng)（1999）[4]認(rèn)為：泡沫是虛擬資本過度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。有的學(xué)者則認(rèn)為：泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的交易過程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價(jià)格在上漲到難以承受的程度時(shí)，必然會(huì)發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟(jì)開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱“泡沫經(jīng)濟(jì)”。吳艷霞和王楠（2006）[5]認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是以房地產(chǎn)為載體的“泡沫經(jīng)濟(jì)”，它一般是指由于投機(jī)等因素，地產(chǎn)價(jià)格無(wú)節(jié)制地持續(xù)上漲，使土地資產(chǎn)和房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格嚴(yán)重脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)而持續(xù)上漲，使價(jià)格嚴(yán)重背離其合理價(jià)值的過程和狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。2.房地產(chǎn)泡沫的成因及危害針對(duì)之前發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫，人們從不同角度分析泡沫產(chǎn)生的原因。David，H.（2005）[6]通過研究荷蘭房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，指出房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與家庭人均可支配收入以及商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款利率有關(guān)。Nathalie，G.，Mike，K.，Christophe，A.etal.（2006）[7]通過研究16個(gè)經(jīng)合組織中的成員，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的形成不僅與貸款利率和部分人的購(gòu)房投機(jī)需求有關(guān)，還與房地產(chǎn)行業(yè)的融資手段以及土地供給不足有關(guān)。Malzubris，J.（2008）[8]通過分析愛爾蘭房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因，指出房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生除了以上因素，還與低稅收以及人口的增加有關(guān)。國(guó)內(nèi)學(xué)者針對(duì)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因給出相應(yīng)的解釋。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸成熟，部分人群開始產(chǎn)生投機(jī)行為，把房地產(chǎn)作為一種投資工具，以獲取其中的利潤(rùn)。劉琳等人（2003）[9]認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因主要有以下兩個(gè)方面。第一，人們對(duì)房地產(chǎn)過度的投機(jī)打破了該行業(yè)原有的均衡，使土地價(jià)格快速上漲，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。第二，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)該行業(yè)的投資信貸支持，該機(jī)構(gòu)采取較為寬松的政策以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，致使投資者利用此機(jī)會(huì)進(jìn)行大量建造、購(gòu)買，使融資規(guī)模遠(yuǎn)大于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的承受能力，最終引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。黃龍和王瑜[10]認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫化的原因主要是流動(dòng)性過剩，人民幣升值的預(yù)期導(dǎo)致投機(jī)資本涌入，蘇立熙（2014）[11]通過建立相關(guān)模型得出如下結(jié)論。第一，土地資源受到政府的調(diào)控，而我國(guó)大部分的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)離不開土地，因此導(dǎo)致了土地資源供不應(yīng)求，致使房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。第二，房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)且投入資金量大，因此需要商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的支持，該類機(jī)構(gòu)的非理性支持導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商盲目投資，也因此帶來了信貸風(fēng)險(xiǎn)，這也會(huì)誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫。第三，投資者的投機(jī)需求進(jìn)一步帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，直接誘發(fā)了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。第四，政府實(shí)施寬松的經(jīng)濟(jì)政策也導(dǎo)致大量的投資者盲目加大對(duì)房地產(chǎn)的投資。第五，信息的不對(duì)稱，使消費(fèi)者產(chǎn)生非理性的從眾行為，加快了房?jī)r(jià)上漲。世界上產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫破滅也不少，1990年日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅至今已經(jīng)十幾年，幾十家金融機(jī)構(gòu)倒閉，幾千家企業(yè)破產(chǎn)。1997年與1990年相比，日本國(guó)內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn)和金融純資產(chǎn)總共減少了311萬(wàn)億日元，這直接影響了國(guó)際社會(huì)對(duì)日本經(jīng)濟(jì)實(shí)力的評(píng)價(jià)和信心，進(jìn)而引發(fā)日本經(jīng)濟(jì)狀況的全面惡化。泰國(guó)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)推動(dòng)了工人工資上漲，失去了生產(chǎn)勞動(dòng)密集型產(chǎn)品的比較優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)泡沫的破滅使許多工廠破產(chǎn)，大量的工人失業(yè)，人民生活水平大大下降，此外，還引發(fā)了政治和社會(huì)危機(jī)，加劇了社會(huì)動(dòng)蕩。通過以上案例可以看出房地產(chǎn)泡沫的危害主要有以下幾點(diǎn)。第一，造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡。第二，導(dǎo)致金融危機(jī)。第三，造成生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)。第四，引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)。3.房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度對(duì)房地產(chǎn)泡沫測(cè)度的研究在國(guó)外已比較成熟，野口悠紀(jì)雄（1997）[12]運(yùn)用收益還原價(jià)格指標(biāo)測(cè)度房地產(chǎn)泡沫。Wong（1998）[13]通過構(gòu)建動(dòng)態(tài)模型研究泰國(guó)房地產(chǎn)的產(chǎn)生以及膨脹過程。HingLinChan等（2001）[14]運(yùn)用計(jì)量模型測(cè)度香港房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在理性泡沫。McCathy和Peach（2004）[15]通過建立動(dòng)態(tài)計(jì)量模型，計(jì)算出房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡價(jià)格以及供給價(jià)格，然后將兩者之間的差值與房產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格與房?jī)r(jià)差值進(jìn)行比較，以此衡量房地產(chǎn)泡沫程度。袁志剛和樊瀟彥（2003）[16]通過構(gòu)建局部均衡模型，討論理論泡沫的存在以及存在的概率和規(guī)模。王雪峰（2005）[17]采用資本邊際收益率法測(cè)度我國(guó)房地產(chǎn)泡沫，指出了房地產(chǎn)泡沫從無(wú)到有的演變過程。王子成和明娟（2007）[18]利用因子分析法對(duì)珠江三角洲的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測(cè)度。王西軍（2009）[19]通過利用指標(biāo)指示法測(cè)度我國(guó)房地產(chǎn)泡沫，以“房地產(chǎn)投資/GDP”“房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率”“房?jī)r(jià)收入比”為基礎(chǔ)確定房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)，若綜合指數(shù)大于1，說明我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已出現(xiàn)泡沫，綜合指數(shù)越大，泡沫膨脹程度越大。常軍衛(wèi)[20]（2016）采用功效系數(shù)法測(cè)度天津市房地產(chǎn)泡沫，指出其處于危險(xiǎn)級(jí)別。從以上文獻(xiàn)可以看出，我國(guó)大部分學(xué)者測(cè)度房地產(chǎn)泡沫的方法主要有理論價(jià)格均衡模型法、指標(biāo)法以及統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法。4.小結(jié)語(yǔ)通過分析國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)可知，對(duì)房地產(chǎn)泡沫測(cè)度所使用的研究方法主要分為以下兩種：第一，將房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格與該市場(chǎng)的基礎(chǔ)價(jià)格進(jìn)行比較，判斷是否存在房地產(chǎn)泡沫；第二，通過利用數(shù)據(jù)計(jì)算相關(guān)指標(biāo)，然后與國(guó)際上的標(biāo)準(zhǔn)值進(jìn)行對(duì)比，以此來判斷是否存在房地產(chǎn)泡沫。我國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲是否存在泡沫以及泡沫膨脹程度是否已達(dá)到警戒線，相關(guān)學(xué)者對(duì)此持有兩種態(tài)度：部分學(xué)者認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫；另一部分學(xué)者認(rèn)為我國(guó)整體上不存在房地產(chǎn)泡沫，但是局部地區(qū)存在房地產(chǎn)泡沫[21]。不同的結(jié)論與選取的測(cè)度方法以及選取的指標(biāo)因素有關(guān)，因此，選取恰當(dāng)?shù)闹笜?biāo)以及測(cè)度方法對(duì)我國(guó)政府采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控政策具有重要的理論指導(dǎo)意義。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度已經(jīng)取得了較多的成果，然而仍有一些因素未被完全考慮，例如，采用指標(biāo)法測(cè)度我國(guó)房地產(chǎn)泡沫時(shí)，所采用的房?jī)r(jià)收入比未考慮到居民收入的變化過程，因此，這一指標(biāo)法有待于改進(jìn)。三貴州省房地產(chǎn)泡沫的度量研究（一）確定房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比的合理區(qū)間1.假設(shè)居民收入未發(fā)生變化，確定此條件下房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比的合理區(qū)間以r表示銀行提供給居民的住房貸款利率，a表示居民首次交付房款的成數(shù)，n表示居民償還住房貸款的期限，k表示每一年度居民償還的貸款金額占家庭該年總收入的比重，R表示房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比，通過下面公式計(jì)算房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比。因?yàn)橐话闱闆r下銀行提供的居民住房按揭貸款最長(zhǎng)期限為30年，故令n=30；通過分析該省居民近幾年的住房消費(fèi)支出，可以計(jì)算出居民每一年度償還的貸款金額占家庭該年總收入的比重為14%，故令k=14%?，F(xiàn)在，該省個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年期以下（含5年）從3.00%調(diào)整為2.75%，5年期以上從3.50%調(diào)整為3.25%，商業(yè)貸款利率為5.35%～5.90%，然而我國(guó)各省商業(yè)銀行實(shí)際提供的居民住房貸款利率為5%～6%，所以將居民住房貸款利率區(qū)間設(shè)定為2%～6%，即r的取值分別為2%、3%、4%、5%、6%。2015年3月出臺(tái)“3.30新政”后，再次放松了房貸，使首套和二套住房首付款成數(shù)調(diào)整為30%～40%，所以這里將首付成數(shù)30%和40%作為基礎(chǔ)計(jì)算該省房產(chǎn)價(jià)格與居民收入的比例，即a=30%或a=40%，計(jì)算結(jié)果如表1所示。表1收入不變時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比的合理區(qū)間通過表1的結(jié)果可以得到如下結(jié)論。當(dāng)首次交付房款的成數(shù)為30%，居民償還住房貸款的期限為10年，銀行提供給居民的住房貸款利率為6%時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比為1.47；當(dāng)首次交付房款的成數(shù)為40%，居民償還住房貸款的期限為30年，銀行提供給居民的住房貸款利率為2%時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比為5.23。所以，居民首次交付房款的成數(shù)為30%～40%，銀行提供給居民的住房貸款利率為2%～6%，居民償還住房貸款的期限為10～30年的狀況下，房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比的變動(dòng)區(qū)間為1.47～5.23。由于在房地產(chǎn)市場(chǎng)中一般居民償還住房貸款的期限為20～30年，居民首次交付房款的成數(shù)為30%，居民住房貸款利率為4%～5%，所以該省房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比的合理范圍為2.49～3.46。2.假設(shè)居民收入發(fā)生變化，確定此條件下房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比的合理區(qū)間隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，居民取得的年均可支配收入也隨之發(fā)生改變。因?yàn)樯鲜鼋Y(jié)論中未將居民收入的變化考慮進(jìn)房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比的計(jì)算過程中，因此上述結(jié)果比實(shí)際結(jié)果偏小，不能充分顯示該省的房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重性。所以，我們有必要將居民收入的變化考慮進(jìn)房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比的計(jì)算范圍中。假設(shè)該省居民的人均年收入以一定的比例提升，該固定的增長(zhǎng)率設(shè)為i，則通過以下公式計(jì)算房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比。通過分析搜集的數(shù)據(jù)，由于該省人均可支配收入在2010年之后平均增長(zhǎng)率為11.68%，所以，可以用人均可支配收入平均每年增長(zhǎng)速度11.68%代替居民人均收入的增長(zhǎng)率，以此來計(jì)算出房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比的變化范圍，計(jì)算結(jié)果如表2所示。表2收入變化時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比的合理區(qū)間通過表2的結(jié)果可以得到如下結(jié)論。當(dāng)首次交付房款的成數(shù)為30%，居民償還住房貸款的期限為10年，銀行提供給居民的住房貸款利率為6%時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比為2.42；當(dāng)首次交付房款的成數(shù)為40%，居民償還住房貸款的期限為30年，銀行提供給居民的住房貸款利率為2%時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比為33.72。所以，將居民收入的變化考慮進(jìn)房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比的計(jì)算范圍中時(shí)，居民首次交付房款的成數(shù)為30%～40%，銀行提供給居民的住房貸款利率為2%～6%，居民償還住房貸款的期限為10～30年的狀況下，房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比的變動(dòng)區(qū)間為2.42～33.72。由于在房地產(chǎn)市場(chǎng)中一般居民償還住房貸款的期限為20～30年，居民首次交付房款的成數(shù)為30%，居民住房貸款利率為4%～5%，所以該省房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比的合理范圍為7.30～19.49。（二）年度房地產(chǎn)泡沫系數(shù)的測(cè)度由貴州省人民政府公布的反映貴州省情的重要工具書《貴州省統(tǒng)計(jì)年鑒》記錄的相關(guān)的數(shù)據(jù)可知，2003～2013年，平均每個(gè)家庭擁有的人口數(shù)量為3.01～3.34人，每人擁有的房屋居住面積是30平方米左右。所以，平均每一戶家庭擁有的房屋面積是93.0～100.2平方米。故這里將每戶家庭擁有房屋面積的平均值設(shè)定為96.6平方米，以此數(shù)值為基礎(chǔ)計(jì)算每套住宅的平均銷售價(jià)格。因此，該省房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比的計(jì)算公式可以表示如下。按照上式可以計(jì)算出該省2003～2013年的房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比（見表3）。因?yàn)橐l(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫的因素很多，只通過房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比測(cè)量房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫比較片面，所以，在將房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比作為測(cè)量基礎(chǔ)的同時(shí)，還要考慮該省的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)交易狀況、金融市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)業(yè)狀況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫測(cè)量的影響，依據(jù)這些因素測(cè)算出房產(chǎn)價(jià)格與居民收入之比的修正值，這也就是莫慧強(qiáng)（2009）曾經(jīng)指出的指標(biāo)修正法，只有這樣才能更加準(zhǔn)確地對(duì)該省房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)估。通過分析表3的測(cè)算數(shù)據(jù)，我們把該省2003～2008年房地產(chǎn)的發(fā)展劃分為一個(gè)階段，在此期間房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展比較樂觀，其房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫系數(shù)為5～10.132，處于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫系數(shù)的合理區(qū)間，唯獨(dú)2006年房地產(chǎn)泡沫系數(shù)測(cè)算數(shù)值為12.014，比房地產(chǎn)行業(yè)泡沫系數(shù)的合理區(qū)間上限還稍微高，所以，整體來看，該省房地產(chǎn)行業(yè)在此段期間的發(fā)展是較正常的。而2008～2013年被劃為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的另一階段，在該期間房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得非常迅速，以至于引發(fā)了房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重背離其價(jià)值，例如，2012年以及2013年房地產(chǎn)泡沫系數(shù)已分別達(dá)到38.45和34.14，這些數(shù)值已經(jīng)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫系數(shù)合理范圍的上限。通過仔細(xì)研究可以知道，金融修正系數(shù)和交易修正系數(shù)密切影響著這兩年房地產(chǎn)泡沫系數(shù)的大幅度提升，也就是說，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得過快與銀行放松貸款條件以及居民對(duì)房地產(chǎn)需求增加有著極為密切的關(guān)系，由此也致使房屋價(jià)格持續(xù)大幅度上漲。通過研究此階段中該省房地產(chǎn)泡沫最低的年份，也很容易看出，刺激該省房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的因素主要是金融市場(chǎng)的支持以及市場(chǎng)交易狀況等。2008年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)受到金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格限制對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款，使得房屋價(jià)格的上漲較為緩慢，甚至2008年前三個(gè)季度后，某一部分城市的房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)下降趨勢(shì)，致使人們改變了之前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景的預(yù)測(cè)，大多數(shù)的人們開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持有等候觀望的態(tài)度，這種等候觀望的購(gòu)房態(tài)度也同樣發(fā)生在貴州省，由此使得貴州省房地產(chǎn)交易量在2009年大幅度下滑，對(duì)外銷售的住房總量也大量降低。根據(jù)表3能夠客觀地了解到：由于2009年相關(guān)的修正系數(shù)相對(duì)于2008年的系數(shù)有所減少，尤其是金融狀況修正系數(shù)減少值達(dá)到1.12，以至于在這一年中該省的房地產(chǎn)泡沫系數(shù)下降至2.322，成為各年中最低的一年。表32000～2010年貴州省房地產(chǎn)泡沫系數(shù)四貴州省房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策建議（一）針對(duì)供需層面應(yīng)采取的對(duì)策依據(jù)上述分析可知，2008年可以作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的分界線，該省房?jī)r(jià)在最初的正常水平向嚴(yán)重偏離其價(jià)值的趨勢(shì)轉(zhuǎn)變，而形成這一轉(zhuǎn)變最主要的因素是金融行業(yè)的支持以及人們對(duì)房地產(chǎn)的需求過大，所以，我們必須制定一系列的政策去穩(wěn)定這兩個(gè)因素，才能防止房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的快速膨脹。1.全面調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的需求以及供給數(shù)量，最大限度地實(shí)現(xiàn)供需平衡貴州省民建市委曾經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做過調(diào)查并公布出如下報(bào)告結(jié)果：當(dāng)今貴州省房產(chǎn)價(jià)格上升幅度過大，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在供需矛盾這一關(guān)鍵問題，也就是開發(fā)商不能建設(shè)足夠的中小型住宅來滿足中低收入的家庭。所以，我們必須調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給與需求不對(duì)稱的問題。該問題的解決也能更好地穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格。針對(duì)住房供給存在的問題主要通過下面的措施解決。首先，要不斷激活房地產(chǎn)存量市場(chǎng)。由于住房供給數(shù)量主要包括增量住房和存量住房，若要改變住房供應(yīng)不足的現(xiàn)狀，必須加大住房的實(shí)際供給量，則可以通過激活二手房市場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)，例如，制定相關(guān)政策使二手房市場(chǎng)交易更加規(guī)范，減少二手房交易過程中的成本費(fèi)用等。其次，改革住房供應(yīng)體制，實(shí)行租售并存的住房供應(yīng)體制，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整。為了解決城市中貧困家庭無(wú)法購(gòu)置住房的問題，政府應(yīng)增加建設(shè)居民保障性住房，使該種住房在房產(chǎn)總量中占據(jù)適當(dāng)?shù)谋壤?；政府機(jī)構(gòu)還可以對(duì)一些住房進(jìn)行直接管理，使城市中的貧困家庭也可以以較低的價(jià)格租賃到房屋；為了滿足城市中低層收入的居民住房需求，政府應(yīng)積極引進(jìn)投資商，加大對(duì)中低價(jià)位中小套型普通商品住房的建設(shè)，增大該類住房的供給量。最后，加大住房的有效供給，使房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供給略微高于需求的狀態(tài)。則此時(shí)需要解決開發(fā)商儲(chǔ)備土地不用于住房建設(shè)的問題，例如，規(guī)定滿兩年仍不動(dòng)工則將無(wú)償收回土地使用權(quán)，按一定比例征繳土地閑置費(fèi)，這些政策都可以使房地產(chǎn)開發(fā)商及時(shí)開發(fā)利用土地，進(jìn)而使住房供給量增大。根據(jù)居民購(gòu)買住房的目的，可以將住房購(gòu)買需求分為四大類：首次購(gòu)房以自住為目的的住房需求，為改善居住環(huán)境的住房需求，由外界因素導(dǎo)致的被動(dòng)購(gòu)房需求，以獲取利潤(rùn)為目的的投資、投機(jī)性購(gòu)房需求。其中前面三類居民購(gòu)買住房是為了滿足居民真正的需要，這三類需求大約占據(jù)住房總需求的80%，而后一類購(gòu)房需求并不屬于居民真正的購(gòu)房需求，人們只是將購(gòu)買房屋作為資產(chǎn)保值增值的一種手段，其占據(jù)的比重很小，但是在一定程度上刺激了住房?jī)r(jià)格的上漲。所以，應(yīng)該通過“區(qū)別對(duì)待、有保有壓”的方法調(diào)節(jié)房地產(chǎn)不同類型的需求。第一，針對(duì)居民購(gòu)買住房用于自己居住的需求，政府應(yīng)出臺(tái)相關(guān)政策對(duì)其保護(hù)。首先，要及時(shí)改變?nèi)藗儗?duì)“居者有其屋”的錯(cuò)誤看法，加大對(duì)該方面的宣傳以及對(duì)居民的引導(dǎo)，使居民擁有適度消費(fèi)的觀念，使不同收入水平以及不同年齡階段的人們可以選擇適合于他們的住房消費(fèi)方式，如對(duì)于收入水平在中等以下的居民，要鼓勵(lì)他們租賃住房，這樣就可以防止房?jī)r(jià)偏離正常水平；其次，供應(yīng)更多價(jià)格較低的住房，建設(shè)充足的保障性住房，使我國(guó)的保障性住房體系更加完善，這一措施可以使人們更加信任政府能夠使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，以及政府能夠平衡房產(chǎn)價(jià)格并有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)，這也會(huì)使我國(guó)城市中大多數(shù)的中低層收入居民內(nèi)心更加踏實(shí)，讓他們相信房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是“只漲不跌”的，有效避免了大多數(shù)人由于價(jià)格持續(xù)上升而盲目跟隨進(jìn)入購(gòu)房的隊(duì)伍中，從而使人們對(duì)住房需求的漲幅有所降低，避免了房地產(chǎn)行業(yè)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。第二，由于人們?nèi)狈ν顿Y房地產(chǎn)行業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，過分看好房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景，使有能力的人們購(gòu)買房屋用于對(duì)外出租以獲取利潤(rùn)，我們應(yīng)積極引導(dǎo)投資者，使他們能夠客觀看待房地產(chǎn)行業(yè)存在的投資風(fēng)險(xiǎn)，有效及時(shí)地統(tǒng)計(jì)出人們對(duì)投資性房地產(chǎn)的需求并使人們?cè)敿?xì)了解。不但要使人們滿足他們的房地產(chǎn)投資需求，而且使他們擁有更多的投資方向，使這部分資金流入更多的行業(yè)，降低這類投資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度。第三，制定相關(guān)政策控制人們對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求，例如，通過對(duì)這部分群體征收物業(yè)稅使他們很難獲得銀行貸款，并提高貸款所產(chǎn)生的成本費(fèi)用；為了有效避免由于人們對(duì)于房地產(chǎn)的投機(jī)需求而引發(fā)的市場(chǎng)動(dòng)蕩，應(yīng)制定一系列政策以嚴(yán)格管理房產(chǎn)過戶登記以及物業(yè)轉(zhuǎn)讓過程中可能存在的一系列問題。2.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度，制定維持市場(chǎng)穩(wěn)定的政策當(dāng)今商品房市場(chǎng)不能提供給購(gòu)買者足夠的市場(chǎng)信息，致使購(gòu)買者無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)期該市場(chǎng)的未來前景，他們只能依據(jù)可以在市場(chǎng)上直接獲取的信息來判斷，如房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。所以，相關(guān)部門應(yīng)及時(shí)完善該市場(chǎng)的信息指標(biāo)體系，由公共部門發(fā)布相關(guān)數(shù)據(jù)以及做出客觀性數(shù)據(jù)分析結(jié)果，公布出具有權(quán)威的數(shù)據(jù)信息，使房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的開發(fā)成本真正地對(duì)外公開，使具有購(gòu)買欲望的群體很容易獲取市場(chǎng)信息，使他們能夠較為準(zhǔn)確地預(yù)期市場(chǎng)未來的發(fā)展前景，避免由于市場(chǎng)信息不對(duì)稱而引發(fā)人們非理性的消費(fèi)、投資行為。除此之外，由于政府出臺(tái)的相關(guān)政策的影響，人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景預(yù)期會(huì)具有較大的彈性。對(duì)于這一缺陷，政府應(yīng)該避免制定變化較大政策，應(yīng)循序漸進(jìn)，使該市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定。同時(shí)，政府需要通過研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)現(xiàn)狀，針對(duì)出現(xiàn)的某些問題，及時(shí)制定相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控，既能夠使房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，也能夠有效防止購(gòu)買者產(chǎn)生反復(fù)的心理預(yù)期，避免該行業(yè)房?jī)r(jià)大幅度上升或降低的現(xiàn)象。3.針對(duì)不同類型的購(gòu)買需求對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸行為進(jìn)行分類調(diào)控該省近幾年房地產(chǎn)價(jià)格一直處于上升的狀態(tài)，主要是因?yàn)槿藗儗?duì)于住房的需求持續(xù)上漲；然而，由于商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持才致使人們購(gòu)房需求加大。在2011年之前，政府還未出臺(tái)新國(guó)八條，此時(shí)該省多數(shù)的商業(yè)銀行放松了住房貸款的條件，并制定出許多優(yōu)惠政策鼓勵(lì)人們購(gòu)房，例如，降低人們購(gòu)買首套房時(shí)的貸款利率，降低購(gòu)買住房時(shí)的首付款比例，引起人們的購(gòu)房熱潮，使購(gòu)房規(guī)模大幅度上漲。通過調(diào)查過去的數(shù)據(jù)資料發(fā)現(xiàn)：直到2008年6月末，貴州省個(gè)人消費(fèi)貸款金額已經(jīng)比上年上漲25.5億元，達(dá)到279.8億元，然而，80%的貸款金額用于購(gòu)房，全省用于購(gòu)房的貸款金額已達(dá)到231.2億元，比年初上漲了20.2億元。由于部分人群明白借助于商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)提供貸款所產(chǎn)生較大的杠桿效應(yīng)，可以使他們獲取高額利潤(rùn)，所以他們借助于貸款購(gòu)買很多商品房，然后再將它們以較高的價(jià)格出售，以此獲取巨大收益，不只加大了商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，還推動(dòng)了房產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。所以，信用貸款機(jī)構(gòu)應(yīng)推行積極的信貸政策以控制投資者和投機(jī)者的非理性消費(fèi)行為，例如，合理控制信用貸款的投放，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同需求進(jìn)行分類調(diào)控，以更好地防止金融風(fēng)險(xiǎn)。此外，要在國(guó)家實(shí)行統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，相關(guān)機(jī)構(gòu)也要增加人們購(gòu)置二套房產(chǎn)的首次付款比例和貸款利率。針對(duì)購(gòu)買三套房的用戶，商業(yè)銀行也要對(duì)其實(shí)行禁貸政策，從而切斷了人們除購(gòu)買住房用于自住和常規(guī)性的換房需求外的其他對(duì)房產(chǎn)投資、投機(jī)行為的資金支持。4.建立更加多樣的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系以及完善的房產(chǎn)價(jià)格體系由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對(duì)住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也發(fā)生較大變化，同時(shí)隨著我國(guó)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，住房需求持續(xù)增大，這也使得房地產(chǎn)行業(yè)成為最具有發(fā)展優(yōu)勢(shì)的行業(yè)之一。然而，大多數(shù)處于中等以下收入的人群很難承受過高的房?jī)r(jià)，且在持續(xù)上漲過程中，存在較大的金融風(fēng)險(xiǎn)，時(shí)刻威脅著該市場(chǎng)的穩(wěn)定。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商有必要調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，為收入較低的居民提供更多的住房。這也需要政府機(jī)構(gòu)劃撥更多的土地用于此類住房的建設(shè)，在政府土地供應(yīng)基礎(chǔ)上建立更加完善的議價(jià)機(jī)制，政府更應(yīng)該注重普通住房的價(jià)格控制。同時(shí)要加強(qiáng)引導(dǎo)居民準(zhǔn)確預(yù)期未來住房?jī)r(jià)格，使房地產(chǎn)行業(yè)面向更廣的人群，使房地產(chǎn)產(chǎn)品體系更加多樣化以及房地產(chǎn)價(jià)格體系更加完善。針對(duì)各相關(guān)主體層面采取的對(duì)策包括以下幾點(diǎn)。在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)升溫的過程中，國(guó)家也不斷推出一系列的調(diào)控政策，試圖綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政以及法律手段抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過于迅速的情形，例如，完善規(guī)劃土地供給市場(chǎng)，嚴(yán)格限制商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款條件。通過一系列調(diào)控政策的實(shí)施，2004年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的增速有所下降，其投資幅度低于2003年，相比于2002年的住房施工以及竣工面積也有所降低。此外，政策的實(shí)施也降低了居民對(duì)住房的需求量，使住房供不應(yīng)求的局面有所改觀。然而，我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格依舊持續(xù)增長(zhǎng)，2013年4月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布第一季度70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)情況。通過分析數(shù)據(jù)可以看出，在70個(gè)大中城市中，有67個(gè)城市出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)的狀態(tài)，漲幅最大的當(dāng)屬一線城市，67個(gè)城市中出現(xiàn)新建商品房的環(huán)比增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。同比來看，一線城市出現(xiàn)高達(dá)10%以上的漲幅。有68個(gè)城市出現(xiàn)價(jià)格上漲的態(tài)勢(shì)。雖然相比于前幾年，當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度有所減緩，然而前期各類影響因素的滯后性導(dǎo)致大多數(shù)城市房地產(chǎn)依舊增長(zhǎng)，房地產(chǎn)泡沫并未根除，依舊需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制。首先，政府角度防范房地產(chǎn)泡沫。目前，我國(guó)的住房需求持續(xù)增大，房地產(chǎn)的投資以及投機(jī)行為也極為嚴(yán)重，房地產(chǎn)泡沫也隨之產(chǎn)生。因此，政府需要及時(shí)采取相關(guān)的政策，有效限制高端住房的開發(fā)。土地供給的數(shù)量要依照實(shí)際需求量決定，有效落實(shí)相關(guān)土地政策，防止任意開發(fā)土地，這樣會(huì)抑制我國(guó)的商品價(jià)格以及住房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲。此外，為了防止房地產(chǎn)開發(fā)商利用土地進(jìn)行投資或投機(jī)而獲取經(jīng)濟(jì)收益的行為，從根本上消除此類行為的發(fā)生，政府應(yīng)當(dāng)在一定時(shí)期內(nèi)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的各類行為進(jìn)行調(diào)查，例如，非法的侵占集體土地，非法劃分土地等，與此同時(shí)，會(huì)有一部分外國(guó)的投資者趁機(jī)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，以此又使房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格漲幅加大，因此，政府也必須防范外來投資者，通過調(diào)整稅收以及投資時(shí)間來限制外來投資引發(fā)的影響。與此同時(shí)，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)也要合理有效地對(duì)土地資源進(jìn)行配置，稅收作為政府調(diào)控手段之一，它也是各相關(guān)主體利益交換的方式，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)不景氣甚至出現(xiàn)危機(jī)的情況下，政府可以發(fā)揮它的調(diào)控職能，避免風(fēng)險(xiǎn)的持續(xù)蔓延，以免產(chǎn)生不必要的損失，然而，過度依賴政府的調(diào)控則會(huì)降低市場(chǎng)效益，結(jié)合市場(chǎng)的自身調(diào)節(jié)才會(huì)使整個(gè)市場(chǎng)更加活躍，帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。此時(shí)政府就必須建立完善的土地稅收制度，從土地資源配置的整個(gè)過程加以完善，涵蓋了土地占有、使用、轉(zhuǎn)移以及收益等每個(gè)環(huán)節(jié)，從而可以通過征收土地稅來調(diào)節(jié)當(dāng)前土地資源的使用現(xiàn)狀。針對(duì)不同的購(gòu)房目的采取不同的稅收措施，例如，以自住為目的的住房采用較低的稅率征稅，針對(duì)自住房的購(gòu)買實(shí)行多種優(yōu)惠措施；而對(duì)以投機(jī)目的的住房則采用較高的稅率征稅；或者也可以根據(jù)住房期限的長(zhǎng)短制定不同的稅收項(xiàng)目以及稅率。此外，也要關(guān)注預(yù)售的住房再轉(zhuǎn)讓的問題，應(yīng)該完善關(guān)于此類住房的相關(guān)法律及稅收政策，應(yīng)加大對(duì)它們的征稅力度，使該類交易的成本費(fèi)用加大，一定程度上可以避免“炒樓”行為，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫有一定的抑制作用。其次，金融市場(chǎng)角度防范房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)需要大量的資金作為支撐，這些資金的主要來源則是銀行貸款，相應(yīng)地，房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)成為銀行未來面臨的風(fēng)險(xiǎn)，而銀行的對(duì)外貸款資金主要來自中國(guó)的公眾，因此，也使人民群眾普遍受到風(fēng)險(xiǎn)的威脅。所以，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)應(yīng)加大對(duì)銀行的監(jiān)督、管理，定期觀察銀行的資本是否充足，資本的流動(dòng)性的強(qiáng)弱，銀行是否有完備的風(fēng)險(xiǎn)管理體制或者是否具備一定的風(fēng)險(xiǎn)控制能力等。我國(guó)應(yīng)借鑒國(guó)外房地產(chǎn)金融行業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，使投資基金在我國(guó)得到發(fā)展，并實(shí)施房地產(chǎn)抵押貸款證券化取代銀行貸款的主體地位，成立一些專門機(jī)構(gòu)為住房購(gòu)買者提供擔(dān)保，使我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)與保險(xiǎn)行業(yè)相結(jié)合。國(guó)外已有了較為先進(jìn)的金融手段并已將其運(yùn)用到房地產(chǎn)行業(yè)，我們應(yīng)借鑒國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)與金融資本市場(chǎng)融合的過程，以降低在信貸過程中存在的金融風(fēng)險(xiǎn)，使我國(guó)的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)健康發(fā)展。針對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的行為，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)更加注重對(duì)它的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及警示，將貸款過程中存在的利率變動(dòng)問題及時(shí)告訴抵押貸款者，使其能夠更好地預(yù)期其未來的還款金額，樣抵押貸款者才能合理地安排其未來的資金支出以及使他們擁有一個(gè)理性的購(gòu)房行為。再次，加大房地產(chǎn)行業(yè)的融資途徑。房地產(chǎn)行業(yè)所需要的大量資金來自銀行，而當(dāng)前國(guó)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款提出更為苛刻的條件。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨越來越大的資金周轉(zhuǎn)壓力，它們必須加大融資途徑才能解決此危機(jī)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商若要擺脫困境，需要做到如下以下幾點(diǎn)。（1）改變傳統(tǒng)的融資意識(shí)通過研究當(dāng)前的融資方式，可以認(rèn)識(shí)到我國(guó)在房地產(chǎn)融資問題上還存在很多缺陷，沒有廣闊資金來源，大多數(shù)只來源于銀行貸款，尤為值得注意的是，我國(guó)沒能在融資方式上進(jìn)行創(chuàng)新。所以，我國(guó)要想拓展融資渠道，就必須改變傳統(tǒng)的融資意識(shí)，創(chuàng)新出更多的融資方式。第一，房地產(chǎn)開發(fā)商要制定系統(tǒng)的融資戰(zhàn)略，根據(jù)企業(yè)不同的發(fā)展時(shí)期制定合理的融資方案。例如，處于創(chuàng)業(yè)期的企業(yè)，其資金主要來自擔(dān)保公司；處于成長(zhǎng)期的企業(yè)，其資金來源主要是通過銀行貸款，借此擴(kuò)大自己的業(yè)務(wù)范圍；處于成熟期的企業(yè)，除了通過銀行貸款獲取資金外，還可以利用風(fēng)險(xiǎn)基金或者通過將企業(yè)上市獲取資金等。第二，房地產(chǎn)開發(fā)商還可以考慮在民間獲取發(fā)展資金，現(xiàn)在我國(guó)已制定相關(guān)政策鼓勵(lì)民間資金的借貸流動(dòng)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)借用此時(shí)機(jī)，充分合理利用國(guó)家推行的民間資本借貸政策，合理有效地使用民間資金，改變傳統(tǒng)的僅僅通過商業(yè)銀行貸款獲取資金以及通過上市吸收公眾資金的觀念，通過活躍的民間資本的借貸流動(dòng)以及將其規(guī)范化來加大自身的融資途徑，使其擁有充足的資金進(jìn)行業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)以及拓展。（2）尋找直接的融資途徑房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展面臨很多的困境，而單獨(dú)依靠自身的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能破除其困境。