房地產(chǎn)投融資現(xiàn)狀及趨勢分析

房地產(chǎn)投融資現(xiàn)狀及趨勢分析

一2017年房地產(chǎn)投資特征2017年，我國經(jīng)濟運行以推進供給側(cè)改革為主線、以穩(wěn)中求進為主基調(diào)，實現(xiàn)了“十三五”的良好開局，經(jīng)濟形勢總體緩中趨穩(wěn)、穩(wěn)中向好。2017年是房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變革的一年。房地產(chǎn)市場供給方面，土地供給多主體、競自持、競配套和搖號拍地等日益增多。房地產(chǎn)市場需求方面，限購、限貸、限售、限價、限商政策大量出現(xiàn)，熱點城市如南京一二手房房價倒掛、一線城市北上廣深銷售雙合同、首付變相急劇提高、首付利率優(yōu)惠取消、首套房利率提高，但市場熱度不減。從房地產(chǎn)市場走勢來看，城市熱度持續(xù)加劇。房地產(chǎn)政策在北京、上海、深圳和廣州等城市密集出臺，接著南京、廈門、合肥、蘇州和無錫等熱點城市調(diào)控政策紛紛加碼推出，但盡管如此，房地產(chǎn)整體成交在熱點城市的帶動下仍呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢，商品房銷售創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)投資在市場的上行趨勢下出現(xiàn)明顯過熱現(xiàn)象。（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速[1]先揚后抑2017年，房地產(chǎn)市場延續(xù)2016年的上行趨勢，快速回升。2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度為6.9%。2017年初，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯加速上漲。2017年1～4月累計增長速度為9.3%。隨著2017年3月各地房地產(chǎn)調(diào)控政策進一步密集出臺，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度應聲下落，但仍然保持高速增長，2017年末統(tǒng)計累計增長速度達到7.3%。2017年全社會固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）631684億元，比上年增長7.2%，而房地產(chǎn)開發(fā)投資109799億元，比上年增長7.0%。其中住宅投資75148億元，增長9.4%（但90平方米及以下住宅為22367億元，比上年減少9.7%）；辦公樓投資6761億元，增長3.5%；商業(yè)營業(yè)用房投資15640億元，下降1.2%（見圖1）。圖12010～2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2017年，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標及其增長速度變化相對平穩(wěn)。房屋施工面積781484萬平方米，比上年增長3.0%，其中住宅536444萬平方米，比上年增長2.9%。房屋新開工面積178654萬平方米，比上年增長7.0%，其中住宅128098萬平方米，比上年增長10.5%。房屋竣工面積101486萬平方米，比上年減少4.4%，其中住宅71815萬平方米，比上年減少7.0%。商品房銷售面積169408萬平方米，比上年增長7.7%，其中住宅144789萬平方米，比上年增長5.3%。2017年到位資金總額為156053億元，與上年相比增長近8.2%，具體來說，占比最大的是國內(nèi)貸款，25242億元，比上年增長17.3%。個人按揭貸款23906億元，比上年減少2.0%。全年全國城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房改造開工609萬套，棚戶區(qū)改造基本建成604萬套，公租房基本建成82萬套。全年全國農(nóng)村地區(qū)建檔立卡貧困戶危房改造152.5萬戶。（二）住宅投資持續(xù)上漲，投資內(nèi)部結(jié)構(gòu)趨勢不明朗2017年，房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅投資累計增長速度明顯高于上年同期水平，前者增長速度由2016年底的6.9%加速上漲到2017年初1～2月份的8.9%，前四個月達到峰值9.3%；之后增速由于各地房地產(chǎn)調(diào)控政策，如限購、限貸、限售、限價等影響開始緩慢下降，但直到年末基本都穩(wěn)定在7%的增長速度。受房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的加速上漲影響，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資開始企穩(wěn)，除了前四個月與上一年基本持平外，月增長速度均在7.2%左右（見圖2）。圖22016～2017年各月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速情況2017年，房地產(chǎn)市場投資逐漸持續(xù)上升，住宅投資增長也明顯上升，總計7.51萬億元，增長9.4%，增速下降0.3個百分點，其占開發(fā)投資的比重為68.4%，增速由2016年的6%上升并穩(wěn)定在7%左右。具體來看，住宅回歸居住屬性的背景下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)分化，各類別墅、高檔公寓的投資力度開始反轉(zhuǎn)，投資增速攀升至15.4%；90平方米以下剛需類產(chǎn)品投資力度下降變化很大，投資增速下降9.7%；而144平方以上的改善型產(chǎn)品投資持續(xù)上漲，盡管投資增速降至11.2%，與去年相比下降2.5%（見表1）。改善型住房產(chǎn)品投資的顯著上漲充分說明人們追求更高的生活品質(zhì)。90平方米以下剛需類住房產(chǎn)品投資下降則說明基本居住條件未來仍然很難滿足。伴隨高檔公寓大力投資，繞開限購政策的影響，所有這些無疑加劇房地產(chǎn)市場住宅投資內(nèi)部結(jié)構(gòu)的復雜化，未來主導戶型更加不明朗。盡管政府大力提倡70/90政策，樓盤開發(fā)面積小于90平方米的占70%的比重，市場卻可能更多投向大戶型、別墅和公寓等等，這與政府意圖可能有比較大的差異。表12016～2017年全國房地產(chǎn)投資同比增長情況單位：%時間房地產(chǎn)投資住宅投資住宅投資中辦公樓投資商業(yè)營業(yè)用房投資其他房地產(chǎn)投資#90平方米以下住房#144平方米以上住房#別墅、高檔公寓2016年1～2月3.01.8-0.2-4.5-1.816.12.73.41～3月6.24.60.7-0.5-0.914.27.19.51～4月7.26.40.53.4-0.815.47.66.91～5月7.06.81.04.5-2.112.88.23.71～6月6.15.60.15.1-4.310.17.84.61～7月5.34.5-0.96.3-2.68.56.96.21～8月5.44.8-1.28.5-1.55.77.16.81～9月5.85.1-0.89.9-1.66.07.37.41～10月6.65.90.111.5-1.16.27.89.11～11月6.56.00.212.10.15.07.78.91～12月6.96.40.513.7-0.15.28.48.92017年1～2月8.99-1.3133.3-0.611.810.11～3月9.111.2-3.617.310.7-3.88.26.31～4月9.310.6-5.914.9141.17.88.61～5月8.810-7.413.412.15.15.97.71～6月8.510.2-7.713.615.54.855.91～7月7.910-7.712.514.94.734.31～8月7.910.1-7.512.4154.82.44.21～9月8.110.4-8.212.814.65.41.45.31～10月7.89.9-8.812.515.15.21.16.11～11月7.59.7-9.111.915.13.90.36.11～12月79.4-9.711.215.43.5-1.26.5資料來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站。表12016～2017年全國房地產(chǎn)投資同比增長情況2017年初，隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，投資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新的變化。從住宅結(jié)構(gòu)占比來看，90平方米以下、144平方米以上、別墅和高檔公寓住房占比分別為20.37%、12.7%和3.66%，同比分別下降3.7個百分點、同比上漲0.5個百分點和同比上升0.26個百分點（見表2）。表22010～2017年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況單位：億元，%年份住宅投資額其中辦公樓投資商業(yè)營業(yè)用房投資其他#90平方米以下住房#144平方米以上住房#別墅、高檔公寓201070.522.113.75.93.711.714201171.822.114.75.54.111.912.2201268.823.413.74.84.71313.6201368.53317.76.25.413.912.2201467.721.410.145.915.111.3201567.325.711.53.66.515.211201667.024.112.23.46.415.411.2201768.420.3712.73.666.1614.2411.15資料來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站。表22010～2017年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況（三）商業(yè)地產(chǎn)投資分化顯現(xiàn)，營業(yè)用房投資顯著下降2017年，商業(yè)地產(chǎn)的投資開始分化。2017年房地產(chǎn)政策，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的新政策出臺，例如北京、上海、成都等地政策明確要求嚴禁把辦公用地更改為居住用途，這給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來極大的挑戰(zhàn)；而辦公樓投資增速小幅下降為0.34%，低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資7%的增長率，也低于同期住宅投資9.4%的增長率。從投資占比來看，辦公樓投資比重為6.16%；商業(yè)營業(yè)用房投資占比為14.24%，與上年相比較，開始掉頭向下（見表1、表2）。（四）東部地區(qū)投資占比超50%，各區(qū)域投資增長顯著提升，區(qū)域增速分化明顯2017年，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資東部、中部區(qū)域增長明顯。房地產(chǎn)開發(fā)投資在東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)分別為6.03萬、2.56萬、2.388萬億元，東部和中部增長速度分別為7.25%和9.98%，西部地區(qū)增速為3.54%。區(qū)域增速分化明顯，中部地區(qū)、西部地區(qū)增速分別回落0.72個和2.66個百分點，東部地區(qū)增速提升1.65個百分點（見圖3、圖4）。圖32013～2017年各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速圖42013～2017年各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資額占比（五）土地投資購置投資量價齊升2017年，全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積為2.55億平方米，同比大幅上升15.8%，土地市場開始加速上漲；全國房地產(chǎn)企業(yè)土地成交價款1.36萬億元，同比上升49.4%（見圖5）。土地購置面積和金額的上升原因之一在于熱點城市高價地塊頻出，未來這些地塊或存在開發(fā)風險隱憂，尤其是在競自持和限價背景下。圖52016～2017年各月房地產(chǎn)土地購置投資情況二2017年房地產(chǎn)融資特征2017年，我國房地產(chǎn)市場也從年初的“抑制局部熱點城市過熱”轉(zhuǎn)向年尾的防范房地產(chǎn)泡沫，政策環(huán)境從“收緊”走向“全面收緊”，特別是嚴控防范金融風險。宏觀層面，中央財經(jīng)領導小組辦公室主任劉鶴在達沃斯論壇強調(diào)，中國將爭取用未來3年左右的時間，使宏觀杠桿率得到有效控制。微觀層面，2018年1月25～26日，中國銀監(jiān)會在舉行的2018年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議中也提出，今年將繼續(xù)防控金融風險，在降低企業(yè)負債率，嚴格控制高負債企業(yè)融資的同時，控制居民杠桿率的過快增長，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化。在這種背景下，2017年房地產(chǎn)融資規(guī)模繼續(xù)穩(wěn)定增長，融資結(jié)構(gòu)進一步盤整。2017年12月底，銀監(jiān)會下發(fā)通知，商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務，禁止將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺、股票市場、產(chǎn)能過剩等限制或禁止的領域。這導致信托類融資受到極大的打壓，尤其是中小房地產(chǎn)商融資陷入困境，而債券、REITs等新興融資渠道得到拓展。然而，隨著第四季度融資環(huán)境的逐步收緊，總體上融資增速也逐漸放緩。（一）房地產(chǎn)融資規(guī)模穩(wěn)步增長，融資內(nèi)部結(jié)構(gòu)繼續(xù)盤整，債券融資和REITs占主導2017年，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)上行態(tài)勢，企業(yè)銷售業(yè)績節(jié)節(jié)攀升，土地市場不斷升溫，房地產(chǎn)企業(yè)趨于樂觀，加之年初開始的持續(xù)的貨幣緊縮政策，房企的融資規(guī)模穩(wěn)步慢速增長。2017年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金15.6萬億元，同比增長8.2%，增速比1～11月提高0.5個百分點。具體來說，國內(nèi)貸款、利用外資增長明顯，分別為2.5萬億元和168億元，同比分別增長17.3%和19.8%；自籌資金和其他資金溫和上漲，分別為5.09萬和7.98萬億元，同比分別增長3.5%和8.6%。但是其他資金中的定金及預收款4.87萬億元，增長16.1%，表現(xiàn)相當突出，而其中個人按揭貸款因為房地產(chǎn)調(diào)控政策影響為23906億元，唯一的同比下降2.0%。2017年在房地產(chǎn)資金來源中，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金來源占當年資金小計的比重分別為16.18%、0.11%、32.6%、51.12%，其中定金及預付款、個人按揭貸款占比分別為31.2%、15.32%；考慮到現(xiàn)在市場普遍的精裝房交付，實際是首付提高，這就很容易理解定金及預付款、個人按揭貸款為什么大幅增加。而2016年國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金來源的占比分別為14.9%、0.1%、34.1%、50.9%，其中定金及預付款、個人按揭貸款占比分別為29.1%、16.9%（見圖6、表3）。圖62015～2017年房地產(chǎn)資金來源增長情況表32010～2017年全國房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)情況單位：億元，%指標當年資金小計國內(nèi)貸款占比利用外資占比自籌資金占比其他資金來源占比#定金及預付款占比#個人按揭貸款占比2010年7294417.21.136.545.226.112.62011年8568915.20.940.94325.29.82012年9653715.30.440.543.827.510.92013年12212216.10.438.844.628.311.52014年12199117.40.541.340.724.811.22015年12520316.10.239.244.526.013.32016年14421414.90.134.150.929.116.92017年15605316.180.1132.651.1231.215.32資料來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站。表32010～2017年全國房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)情況2017年，人民幣的大幅度升值，導致房企境外融資成本下降，部分房企選擇尋求境外融資，導致利用外資部分出現(xiàn)了小幅上升，其在房地產(chǎn)資金來源中的占比也小幅上升；包括定金及預付款、個人按揭貸款在內(nèi)的其他資金同比增長0.22個百分點，在房地產(chǎn)資金來源中的占比提升較為顯著，這是因2017年房地產(chǎn)市場快速回暖情況下房企銷售業(yè)績提振所致。房地產(chǎn)需求旺盛情況下，越來越多的地方引入搖號購房，同時要求購房人提高首付比例，甚至通過雙合同的方式變相提高首付，因而定金及預付款的占比顯著提高，同比上升2.1%；國內(nèi)銀行貸款占比提高了1.28個百分點，其在房地產(chǎn)資金來源中的占比上升較明顯，說明銀行仍然是房地產(chǎn)行業(yè)的重要支持；另外，自籌資金占比下降1.5個百分點，說明企業(yè)資金鏈收緊。從月份數(shù)據(jù)看，2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率整體呈現(xiàn)“先高后低”的態(tài)勢。前兩月增長率為8.9%，前三月增長率突變?yōu)樵鲩L9.1%，此后漲幅不斷擴大，在1～4月擴大至9.3%。隨后，增長率震蕩緩慢下行，全年1～12月增長率調(diào)整至7%。在房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中，各種類型資金的變化趨勢大不相同：國內(nèi)貸款增長率與開發(fā)投資總體趨勢相反，呈現(xiàn)“先抑后揚”的態(tài)勢，自年初1～2月增長率為11.5%，1～3月降為10.7%，隨后不斷上升，1～6月增長率22.1%為全年最高，全年保持在17.3%的水平；利用外資全年一直保持了正增長，但增長呈現(xiàn)不斷收窄的態(tài)勢，年初1～2月份為227.4%，此后升幅不斷收窄，到年底1～12月跌幅收窄至19.8%；自籌資金增長率全年整體保持了下行的態(tài)勢，年初1～2月份下降17.2%，1～12月份增長3.5%；包括定金及預付款、個人按揭貸款在內(nèi)的其他資金的增長率全年保持了高位震蕩的態(tài)勢，前兩月為27.7%，上半年為17.2%，此后持續(xù)不斷下行，全年為8.6%（見表4）。表42016～2017年每月全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金同比增長情況單位：%指標資金小計國內(nèi)貸款利用外資自籌資金其他資金#定金及預付款#個人按揭貸款2016年1～2月-1.0-9.5-82.8-7.613.38.330.41～3月14.76.5-80.64.730.425.946.21～4月16.82.2-68.13.737.934.454.71～5月16.82.3-72.11.439.435.258.51～6月15.61.0-63.2-0.138.334.157.01～7月15.30.7-49.80.436.331.654.61～8月14.81.7-52.60.634.129.752.21～9月15.51.2-50.80.835.631.551.41～10月15.51.2-49.00.635.232.251.51～11月15.03.1-49.00.333.430.549.31～12月15.26.4-52.80.231.929.046.52017年1～2月711.5227.4-17.227.727.120.41～3月11.510.7308-7.227.12718.61～4月11.417115.3-4.721.321.714.51～5月9.917.3115.1-3.416.720.38.61～6月11.222.158.9-2.317.222.76.71～7月9.719.820.6-1.914.820.74.11～8月91915.4-1.713.4202.41～9月819.50.9-0.310.416.91.31～10月7.420.21.60.88.214.8-11～11月7.71811.72.78.115-1.61～12月8.217.319.83.58.616.1-2資料來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站。表42016～2017年每月全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金同比增長情況（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款增速下滑2017年末，金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額120.1萬億元，同比增長12.7%，增長速度下降不到1個百分點；比去年增加13.5萬億元，同比多增8782億元。2017年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額32.2萬億元，同比增長21%，增長速度下降6.1百分點；全年增加5.6萬億元，同比少增1087億元。2017年末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7萬億元，同比增長21.7%，增長速度提高9.5個百分點，其中，保障性住房開發(fā)貸款余額3.3萬億元，同比增長32.6%，比上年末下降5.7個百分點，全年增加8203億元，增量占同期房地產(chǎn)開發(fā)貸款的61.8%，比上年降低51.7個百分點；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.3萬億元，同比下降8%，降幅比上年末擴大3.1百分點。個人住房貸款余額21.9萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末下降4.5個百分點。（三）信托、債券等融資渠道繼續(xù)拓展，直接融資形式占比不斷提升房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)信托作為其重要的融資形式，2013年之前呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，2013～2015年經(jīng)歷了相對理性的回歸后，2016年出現(xiàn)了“數(shù)量下降、規(guī)模攀升”的新趨勢。2017年，房地產(chǎn)信托發(fā)行量為1958支，規(guī)?？傆?466.62億元，平均規(guī)模達到3.35億元；平均預期年化收益率為7.1%，自2013年以來持續(xù)下跌。同時，房地產(chǎn)信托相對時限變得更短，2017年平均時限為1.77年，從而很容易受到市場波動的影響，兌付風險較大（見表5）。表52007～2017年房地產(chǎn)信托發(fā)行情況年份成立數(shù)量（支）成立規(guī)模（億元）平均規(guī)模（億元）平均期限（年）平均預期年化收益率（%）2007601181.972.447.220081372591.891.819.9820092134221.981.948.16201059118453.121.868.872011102128242.771.8410.03201275618492.451.8210.132013103234393.331.899.502014114424142.111.769.75201583517242.061.639.34201671618732.621.787.36201719586466.623.351.777.1資料來源：用益信托網(wǎng)。表52007～2017年房地產(chǎn)信托發(fā)行情況目前公司債和類REITs發(fā)行等更多更靈活的直接融資渠道也開始逐漸被房企使用，另外股權融資、定向增發(fā)越來越受到限制。2017年，房企國內(nèi)債券市場融資折戟，受到成本上升以及監(jiān)管收緊等因素制約，房企債券融資未能延續(xù)2015年和2016年的火熱景象。截至目前，房企國內(nèi)債券融資規(guī)模為2696.93億元，同比增速為-70.5%，規(guī)模收縮顯著。不過，7月以來，萬科、金地、世貿(mào)等大型房企發(fā)債順利通關，監(jiān)管層可能在政策方面有所放松，全年發(fā)行規(guī)模在4000億元左右。以類REITs項目為例，2017年發(fā)行規(guī)模超過260億元，較2016年的104億元左右有大幅提升。租賃房的物業(yè)、房租和裝修等環(huán)節(jié)都可以通過類REITs架構(gòu)進行融資。銀行對租賃融資業(yè)務的熱情也很高。近日，中國銀行與8家地方國企簽訂租賃住房金融服務戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃為上述企業(yè)提供融資規(guī)模約1700億元的住房租賃金融支持。建設銀行也通過支持企業(yè)發(fā)行類REITs、支持地方政府發(fā)展個人租賃平臺等形式布局住房租賃金融。債券融資也受到房企的倚重。近期龍湖地產(chǎn)、碧桂園、綠地控股、泰禾集團、象嶼股份等房企在境外發(fā)行美元債。三2018年趨勢分析（一）房地產(chǎn)市場重大變革2017年房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化，主要有以下幾個方面：一是土地拍賣引入競自持、競配套和搖號拍賣土地；二是房地產(chǎn)市場限購、限貸、限售、限價和限商成為主流調(diào)控方法；三是共有產(chǎn)權和租賃房屋大量供給；四是房地產(chǎn)稅即將實施。2018年，隨著融資環(huán)境趨緊，銀行開發(fā)貸款和發(fā)行公司債券等低成本融資手段將會受到嚴格限制，房地產(chǎn)企業(yè)將被迫尋求融資成本更高的其他手段，如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等，同時融資利率普遍提高，融資成本的提高、市場需求升級對產(chǎn)品提出更高要求。只有通過提供更高質(zhì)量的房地產(chǎn)，獲取更高價格以覆蓋開發(fā)的高成本。同時房地產(chǎn)市場限購、限貸、限售、限價和限商會給房地產(chǎn)商回籠資金帶來巨大困難。具體來說，限購、限貸、限售降低了房地產(chǎn)市場需求，未來房地產(chǎn)將運行在下行周期內(nèi)，房地產(chǎn)商定金和預付款亦會顯著下降，這將大大降低房地產(chǎn)商資金獲取能力。另外限價和限商直接減少了房地產(chǎn)商資金回籠。商業(yè)住房本可以繞過限購限貸，但越來越多的一線城市限制個人購買商業(yè)住房，如公寓、寫字樓等，這將直接減少房地產(chǎn)商資金。房地產(chǎn)稅加劇區(qū)域性的分化，即一二線城市和三四線城市之間的分化，由于其經(jīng)濟發(fā)展動力和人口聚集能力的差異，一二線城市和三四線城市間的房地產(chǎn)市場“冰火兩重天”的局面仍將繼續(xù)。但是，這種分化更加突出地表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場的分化，如果有足夠多的需求，業(yè)主可以轉(zhuǎn)嫁稅收成本給租客，如一二線城市；相反，如果沒有足夠多的需求，業(yè)主不能轉(zhuǎn)嫁稅收成本給租客，如三四線城市?；诖?，未來加大一二線城市的投資是一種長期策略性行為。共有產(chǎn)權和租賃住房是政府大力支持的建設方式，這從拿地成本和融資條件等中都可以看到。2017年以前的政策多集中在行業(yè)頂層設計層面。2017年5月，《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》明確租賃雙方的權利和義務，7月，31部委《聯(lián)合懲戒合作備忘錄》將市場監(jiān)管力度提升到前所未有的強度，租賃市場體系建設的第一階段穩(wěn)步推進。與此同時，上海市推出多宗純租賃地塊、廣州市力推租購同權、12個熱點城市試點推廣等，表明租賃市場已經(jīng)開始由規(guī)范整頓過渡到模式摸索和創(chuàng)新階段。初步統(tǒng)計從2016年開始至今已經(jīng)有20余個省市出臺鼓勵措施。銀行也積極參與共有產(chǎn)權和租賃住房融資。中信銀行未來3年為碧桂園集團在長租住宅領域提供300億元的金融服務。建設銀行深圳分行與萬科等房企簽署租賃權轉(zhuǎn)讓協(xié)議，通過銀行平臺出租房源。建設銀行推出租房貸款“按居貸”，根據(jù)借款人資信狀況，貸款額度期限最長10年，額度最高為100萬元。租賃住房融資日益盛行。2017年2月17日，上交所掛牌轉(zhuǎn)讓公告顯示，中國首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“魔方公寓信托受益權資產(chǎn)支持專項計劃”（以下簡稱魔方ABS）成功發(fā)行金額3.5億元。8月15日，長租公寓運營商自如發(fā)行首單房租分期類ABS（資產(chǎn)支持專項計劃），期限兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元。2017年10月11日，國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs——新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專項計劃在深交所正式獲批發(fā)行，發(fā)行金額2.7億元。10月23日，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃，產(chǎn)品總規(guī)模50億元。（二）投資溫和下行，投資結(jié)構(gòu)劇烈調(diào)整預計2018年房地產(chǎn)投資將進入下行通道，整體呈現(xiàn)溫和下滑態(tài)勢，未來很可能加速下降。根據(jù)2016年底經(jīng)濟工作會議明確定位“房子是用來住的、不是用來炒的”，以及2017年“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”的定調(diào)，預計房地產(chǎn)市場將緩慢地回歸居住屬性，盡管這個過程可能會很長，投機性需求將受到持續(xù)壓制。2018年1月25～26日，中國銀監(jiān)會舉行的2018年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議中也提出，今年將繼續(xù)防控金融風險，將在降低企業(yè)負債率、嚴格控制高負債企業(yè)融資的同時，控制居民杠桿率的過快增長，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化。同時，房地產(chǎn)行業(yè)利潤下降也將使投資減少。融資成本升高，限價影響，在中長期房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)模式——拿地—建設—銷售中難有大的發(fā)展機會。投資結(jié)構(gòu)需要出現(xiàn)重大調(diào)整