美國保障房物業(yè)管理及其對中國的啟示

美國保障房物業(yè)管理及其對中國的啟示

引言保障房（Indemnificatoryapartments）這是一個在中國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中出現(xiàn)的概念。從供給與需求角度看，它特指在中國房地產(chǎn)市場中，由中國政府作為主導(dǎo)供給方，由社會資本參與的，針對本國在住房問題上存在困難的中低收入群體的需求所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格、限定租金的住房。一般由廉租住房（Low-renthousing）、經(jīng)濟適用住房（Affordablehousing）、限價住房（Price-fixedhousing）、政策性租賃住房（Publicrentalhousing）、定向安置房（Rebuildshantyareas）構(gòu)成。因此，這種類型的住房有別于完全由市場經(jīng)濟形成價格的商品房。順理成章，此類住房的物業(yè)管理也同樣有別于依靠市場而存在的商品房物業(yè)管理形式。同中國保障房概念相對應(yīng)，在美國房地產(chǎn)市場中類似的保障性住房，被稱之為公共住房（Public-housing）[1]。其供給對象與需求主體同中國保障房大體相同，即也是用來解決美國居民在住房問題上存在困難的中低收入群體。盡管美國沒有所謂的保障房的概念，但是從房產(chǎn)物業(yè)管理的角度看，中國保障房與美國公共住房在物業(yè)管理的對象上無論從內(nèi)涵還是外延上都存在高度的一致性，因此，筆者在本文中，將英語中Public-housing稱為美國保障房，以便讀者的理解。當(dāng)然，鑒于兩國不同房地產(chǎn)市場對于貧困、低收入、弱勢群體的細(xì)節(jié)、術(shù)語、定義和其他分配標(biāo)準(zhǔn)在不同的社會制度、文化背景等諸多環(huán)境下的不同，因此保障房與公共住房在概念上還是存在差異的。但是，筆者僅僅將比較的視角聚焦在物業(yè)管理領(lǐng)域，將同樣致力于服務(wù)低收入、貧困、弱勢群體的兩國物業(yè)管理單獨抽象出來，求同存異，以便于從學(xué)理角度出發(fā)就兩國深層次的社會經(jīng)濟問題展開比較分析，進而試圖發(fā)現(xiàn)美國保障性住房物業(yè)管理領(lǐng)域中那些可取的經(jīng)驗與需要克服的弊端，目的是為正在起步階段的中國保障房物業(yè)管理提供借鑒之道。因此，本文行文中的美國保障房這一概念指的就是當(dāng)下的美國的公共住房。同時必須指出的是，保障房與公共住房在概念外延的界定上還是有明顯差異的，該分歧見之于2009年中國十一屆全國人大二次會議對政府工作報告中，該報告把以往“努力實現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)”更改為“努力實現(xiàn)住有所居的目標(biāo)”。筆者認(rèn)為這一變化的出現(xiàn)，這是中、美兩國對中低收入群體在住房設(shè)計規(guī)劃上的分水嶺，此前，中國的保障房政策目標(biāo)與美國的公共住房政策目標(biāo)相同，都是圍繞居民“擔(dān)負(fù)得起的房屋產(chǎn)權(quán)”而規(guī)劃設(shè)計的；而此后，中國的目標(biāo)變更為圍繞擔(dān)負(fù)得起的社會穩(wěn)定狀態(tài)與維護穩(wěn)定所需提供的房地產(chǎn)成本而進行規(guī)劃設(shè)計。簡言之，美國為了產(chǎn)權(quán)目的而設(shè)計，中國為了社會穩(wěn)定而設(shè)計。兩者的差異在筆者看來是人均國民收入與社會治理及其相互關(guān)系上的差異所致。一美國保障房物業(yè)管理的由來美國保障房物業(yè)管理最早出現(xiàn)在美國南北戰(zhàn)爭（1861～1865年）之后，當(dāng)時戰(zhàn)后的美國百廢待興，滿目瘡痍的大城市成為戰(zhàn)后美國建設(shè)的重點。為此美國中上層社會[2]需要大量的廉價勞動力參與建設(shè)，受到美國勞動力市場的吸引，來自亞洲、東歐、南歐的大量移民人口到1880年代激增到520萬以上，大城市的新增人口超過原有人口數(shù)量的1/4。美國經(jīng)濟在戰(zhàn)后繁榮的同時，卻出現(xiàn)了一種危險的社會現(xiàn)象，當(dāng)老移民在與時代并駕齊驅(qū)的同時，上述新移民卻被拒絕參與分享美國的繁榮，原因是他們既非西歐移民又非新教徒，因此受到老移民的排擠，生活被限定在城市“準(zhǔn)許地區(qū)”。這些所謂的“準(zhǔn)許地區(qū)”，通常居住著這樣的群體，他們是在住房問題上存在困難的中低收入者與社會弱勢群體，那里住宅簡陋、環(huán)境臟亂、城市基礎(chǔ)設(shè)施殘缺不全、人員流動性大、社會治安問題頻發(fā)，用于描述城市的所有負(fù)面詞匯幾乎都可以用來描述那里。人們稱之為“貧民區(qū)”或者“棚戶區(qū)”。直到1871年芝加哥市一場由貧民區(qū)引發(fā)的全市范圍的大火災(zāi)，以及著名媒體人雅各布里斯于1888年對于紐約市貧民區(qū)居民生活的真實報道，才開始讓全美國認(rèn)識到貧民窟的骯臟、混亂與破敗，以及城市發(fā)展的失衡可以引致的不僅僅是芝加哥市那樣的火災(zāi)，更可能引致的是蔓延的瘟疫與失控的社會秩序。與此同時，美國的上流社會群體也切身感受到“城門失火殃及池魚”的危險，于是在多方壓力下，美國紐約州于1895年開始對該州棚戶區(qū)、貧民區(qū)進行一系列改造，通過社會慈善家以及地區(qū)周圍的工廠主的集資，加上政府出面招標(biāo)，由中標(biāo)的地產(chǎn)商與建筑開發(fā)商承建專供低收入者與流動人口居住的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格、限定租金的住房，這就是美國最早的保障房的來源。當(dāng)建好的保障房以租賃的方式提供給符合條件的低收入者或流動人口之后，為便于對此類住房物業(yè)的管理，達到投資開發(fā)商、承建商、承租人以及政府多方共贏的目的，隨著紐約州對州內(nèi)城市棚戶區(qū)改造工程的啟動，美國的保障房物業(yè)管理于1895年應(yīng)運而生。二美國對保障房物業(yè)管理的監(jiān)管1901年美國國會通過了《租戶物業(yè)法》（TheTenementHouseAct），被認(rèn)為是美國房地產(chǎn)史上第一部保障房物業(yè)法。盡管在此前的1867年和1879年的兩年，紐約州政府分別出臺過與此類似的法案，但是因缺失操作細(xì)則與缺乏制度保障，致使這些法規(guī)形同虛設(shè)。1901年的《租戶物業(yè)法》與以往不同，它提供了一系列可供執(zhí)行的細(xì)則，最重要的是它提供了該法能夠執(zhí)行的制度保障，就是設(shè)立“租房住宅部”，由專職人員通過租戶的投訴來檢查現(xiàn)有物業(yè)是否合規(guī)，并監(jiān)督地產(chǎn)商、建筑商、承租商是否存在違規(guī)違法行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，租房住宅部會依據(jù)《租戶物業(yè)法》對其實施懲罰。由于該法的出臺觸動了房產(chǎn)主的利益，因此在該法案出臺后的十幾年中，曾經(jīng)受到過房地產(chǎn)業(yè)主協(xié)會的抵制，所幸的是即便如此，該法仍然被認(rèn)為是真正意義上的第一部美國保障房物業(yè)法，隨著美國城市化的發(fā)展，紐約與芝加哥的保障房問題成為全美的社會問題，并因為被媒體反復(fù)曝光而成為民眾長期關(guān)注的焦點，各州政府在輿論壓力倒逼之下紛紛采取了相應(yīng)的行政措施，直到今天，各州為此立法的法理基礎(chǔ)仍然來自于1901年的這部《租戶物業(yè)法》。此后，美國在保障房領(lǐng)域陸續(xù)出臺了一系列法律法規(guī)與政策，還在不同時期為配合這些律令，根據(jù)各個州的具體情況，成立了種類不同的非政府組織或者私人機構(gòu)，用來對保障房物業(yè)管理進行監(jiān)督。正是這些相對完善的制度設(shè)計與健全的制度保障，才使得美國的保障房制度從二戰(zhàn)后時至今日，為美國低收入階層與弱勢群體提供了相對安定和尊嚴(yán)的居住環(huán)境，從而將低收入者源源不斷地填充到中產(chǎn)階級的行列中，為美國戰(zhàn)后的繁榮貢獻了力量。任何一種體制都需要隨時代的發(fā)展而進化、變遷。保障房物業(yè)管理體制的發(fā)展亦是如此。然而，由于美國住房市場發(fā)展自身的特性，使得監(jiān)管機制在保障房物業(yè)管理運行中存在盲區(qū)。從而在該領(lǐng)域反映出來的矛盾日積月累，最終積重難返，形成積弊。究其原因是：從美國西進運動與《宅地法案》開始，美國房地產(chǎn)市場就始終奉行自由市場經(jīng)濟為圭臬的發(fā)展道路，這使得美國房地產(chǎn)從開始之日，就具有天然的金融投機屬性，從宏觀經(jīng)濟角度看，金融危機難以避免，在保障房物業(yè)管理中就往往流露出對利潤的過度追求而忽視其所承擔(dān)的社會責(zé)任，進而引發(fā)諸多的社會問題。三美國保障房物業(yè)管理積弊的宏觀成因背景在世界銀行政府指數(shù)項目中，社會治理指數(shù)被當(dāng)作社會制度質(zhì)量的一種量化指標(biāo)。下面要做的是從質(zhì)量指數(shù)中發(fā)現(xiàn)美國保障房物業(yè)管理質(zhì)量低下的宏觀成因與背景。從而為進一步解釋為什么在當(dāng)今美國的保障房物業(yè)管理項目中充斥著積重難返的積弊做鋪墊。圖11960～2017年之間美國GDP增長及其趨勢圖21996～2017年美國社會治理指數(shù)及其趨勢從趨勢曲線的比較中可以發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，一方面美國GDP趨勢線的斜率為正，即1996～2017年，美國的國民財富數(shù)量不僅處在上升的通道而且增幅明顯；另一方面這22年間，美國的社會治理指數(shù)趨勢線的斜率是負(fù)值，即美國社會制度質(zhì)量處于下降通道中。這一現(xiàn)象能否用“中等收入陷阱說”加以解釋。筆者認(rèn)為可以從美國保障房領(lǐng)域入手作為解釋該現(xiàn)象的一個突破口。理由是，保障房不僅關(guān)系美國低收入與弱勢群體的民生問題，而且是美國人實現(xiàn)住房夢的重要體現(xiàn)方式。在該領(lǐng)域中，保障房的物業(yè)管理更是集中反映美國低收入與弱勢群體的一扇窗戶，讓人們可以更加直接地觀察到從二戰(zhàn)后至今，GDP全球排名始終第一的美國是如何處理低收入與弱勢群體的住房問題及其效果如何。不可否認(rèn)，美國的保障房制度自二戰(zhàn)以后，在保障美國民眾尤其是低收入群體實現(xiàn)住房夢過程中發(fā)揮了巨大作用。然而1996年以來的數(shù)據(jù)顯示，人們開始注意到貧富差距的問題日益嚴(yán)重，尤其是從2008年由房地產(chǎn)引發(fā)的次貸金融危機以來，美國社會的中產(chǎn)階級出現(xiàn)兩極分化，而保障房領(lǐng)域尤其是保障房物業(yè)管理領(lǐng)域，恰恰是此類問題集中頻發(fā)的領(lǐng)域。盡管本文采用的數(shù)據(jù)源自1996年至今世界銀行數(shù)據(jù)庫，但是數(shù)據(jù)背后反映的保障房物業(yè)管理存在的問題，卻是陳年積弊，可以追溯到1901年美國的第一部保障房物業(yè)管理法——《租戶物業(yè)法》。在此后的一百多年時間里，為避免美國保障房物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問題，美國政府在不同歷史時期先后頒布了數(shù)十項聯(lián)邦法案，各州又根據(jù)這些聯(lián)邦法案衍生出大大小小難以計數(shù)的地方法規(guī)與規(guī)章，核心目的就是為了解決保障房物業(yè)“追求自身贏利與承擔(dān)社會責(zé)任”這一對長期矛盾。由此而產(chǎn)生的保障房物業(yè)管理中的問題亦成為陳年積弊，在不同的歷史時期以不同形式與不同程度表現(xiàn)出來。盡管無法根除，卻可以在不同時期被各種法律法規(guī)加以約束。盡管本文所反映的問題是筆者對美國德克薩斯州保障房物業(yè)管理調(diào)查的結(jié)果，但是由于其折射的社會問題符合20世紀(jì)90年代以來美國社會治理與人均GDP之間關(guān)系的解釋。最終反映的是政治經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域中“制度治理的質(zhì)量與人均GDP增長”的政治經(jīng)濟學(xué)問題。因此筆者通過本文拋磚引玉，把美國保障房物業(yè)管理中的積弊加以呈現(xiàn)，以資中國借鑒，并希望可以發(fā)現(xiàn)解決之道。美國保障房物業(yè)管理中的積弊主要是指物業(yè)公司在運營保障房過程中，在利益驅(qū)使下，通過欺詐、脅迫、重大誤解、乘人之危、顯失公平等非法民事行為，將本應(yīng)服務(wù)于城市低收入者和弱勢群體的保障房用作贏利工具，致使保障房居民生活質(zhì)量惡化，最終難以擺脫收入陷阱，并被長期固化在低收入階層的社會現(xiàn)象。筆者之所以選擇20世紀(jì)80年作為觀察對象，是因為這一時期是美國完成了二戰(zhàn)后規(guī)模最大的一次保障房開發(fā)建設(shè)。這一波建房高潮的出現(xiàn)恰恰處于康德拉季耶夫經(jīng)濟周期中的上升周期通道，因此這一時期的美國政府放松了對房地產(chǎn)金融的監(jiān)管，允許私募股權(quán)基金（簡稱PE）參與保障房開發(fā)項目。長期以來因保障房開發(fā)被認(rèn)為是不具有市場價值與贏利空間的政府救助項目而鮮有社會資本關(guān)注。這種情況從18世紀(jì)末一直持續(xù)到20世紀(jì)中期。此后，由于馬丁·路德·金領(lǐng)導(dǎo)的民權(quán)運動，美國政府迫于全社會的壓力，美國保障房建設(shè)項目在經(jīng)費上不僅被要求不得減少支出，而且在保障房項目選址問題上還被要求與商業(yè)地產(chǎn)混合配置，即出于對弱勢群體與低收入者居住質(zhì)量、受教育機會的保障，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目中必須在搭配有保障房開發(fā)項目的前提下才可以啟動運行。于是，眾多的保障房項目的開發(fā)用地被安排在城市配套資源豐富的地段上，這些地段通常在交通、醫(yī)療、教育、金融、商業(yè)便利性方面優(yōu)于其他地段。由于民權(quán)運動導(dǎo)致美國在房地產(chǎn)市場上的這一制度安排，讓地產(chǎn)開發(fā)商從保障房項目上看到商機。長期以來，美國的選舉制度讓政客出于爭取選票考慮，在宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策上不斷向?qū)捤傻呢泿耪叻较騼A斜，在房地產(chǎn)信貸問題上，通過立法方式鼓勵私人資本的介入，尤其是以風(fēng)險投資為主的私募股權(quán)基金[3]對保障房開發(fā)項目的介入。在1965年之前，美國很少出臺有關(guān)保障房方面的重大立法，但是此后出臺的《住房和城市發(fā)展法》把曾經(jīng)帶有社會主義色彩的保障房開發(fā)建設(shè)完全推向了市場化的軌道。為避免監(jiān)管上的失控，該法案特別在市場監(jiān)管制度設(shè)計上打上了一個大大的“補丁”，那就是創(chuàng)建了住房和城市發(fā)展部（HUD）的政府機構(gòu)，這是一個美國政府內(nèi)閣領(lǐng)導(dǎo)美國住房的機構(gòu)。該機構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管保障房房租補貼，并鼓勵社會創(chuàng)業(yè)投資資本（即私募基金的早期形式）介入全美保障房開發(fā)項目中。于是，在20世紀(jì)70年代至80年代美國迎來了房地產(chǎn)發(fā)展史上保障房開發(fā)建設(shè)的高峰期。私募基金在美國的制度設(shè)計上又被稱為“孵化器”資本。其含義是私人資本所募集的封閉式基金在資本市場找到合適的風(fēng)險投資項目后，作為投資方參與并介入其中，在具有潛在市場前景的項目開發(fā)中，按照市場原則與具備項目資源的一方展開合作，此類項目的合作與開發(fā)被形象地當(dāng)作“雞蛋孵化”的過程加以運作。當(dāng)合作項目開發(fā)完畢并可以脫離私募基金獨立運營后，私募基金按照合作當(dāng)初的合同要求——通常是政府規(guī)定的制式合同要求，到期后按時退出投資項目。私募基金退出孵化項目的時間點以私募基金收回投資成本與預(yù)期回報為判斷標(biāo)準(zhǔn)。通常這樣合作時間是九年以上接近十年[4]（按照從1970～2007年統(tǒng)計的中位數(shù)計算得出）。因此美國從20世紀(jì)60年代中期對保障房立法—60年代后期立項—進入70年代私募股權(quán)基金參與跟進—再用平均將近十年的時間從第一期投資中盈利。從這樣的時間邏輯上看，美國房地產(chǎn)物業(yè)公司在產(chǎn)權(quán)第一波大規(guī)模接手保障房的時期就出現(xiàn)在了20世紀(jì)的80年代。也就是說，美國保障房物業(yè)開發(fā)中存在的種種問題，從80年代起隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，并同產(chǎn)權(quán)一并由物業(yè)公司承擔(dān)。這就是本文之所以從這一時期才開始考察美國房地產(chǎn)物業(yè)管理積弊的原因所在。綜上所述，不難看出，美國房地產(chǎn)物業(yè)公司從介入保障房開發(fā)項目伊始，就被裹脅在以利潤為導(dǎo)向的市場環(huán)境中，企業(yè)的社會責(zé)任并非是其追求的核心價值。在有政府引導(dǎo)、私募基金參與的保障房項目“孵化期”內(nèi)，由于履行社會責(zé)任的成本不高，因此在這一時期，物業(yè)公司是樂于處理在保障房物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問題的。但是當(dāng)私募資本撤離，產(chǎn)權(quán)交接完成后，保障房也迎來了物業(yè)設(shè)備老舊，需要集中維修更新的時期。在這樣一種社會環(huán)境背景下，由于監(jiān)管的乏力與缺失，很難避免物業(yè)管理在運營中的道德風(fēng)險與尋租現(xiàn)象的出現(xiàn)。盡管聯(lián)邦政府在保障房租金價格上，從法律層面設(shè)置了租金價格的上限，即租金價格天花板，但是對于接手保障房的物業(yè)公司看來，處在城市優(yōu)質(zhì)區(qū)位上的保障房，因不乏承租客源的緣故，所以仍不失為一枚可以孵化雞的“金蛋”，加快“蛋生雞、雞生蛋”贏利周期的方法就是加速承租人在市場中的流動以及降低物業(yè)維護與管理的成本。于是人們就看到物業(yè)公司在保障房物業(yè)管理所能觸及的各個領(lǐng)域，在不違反保障房法律法規(guī)的前提下，精打細(xì)算地降低成本，致使物業(yè)管理質(zhì)量下降，久而久之，形成積弊。四美國保障房物業(yè)管理積弊的表現(xiàn)與解析美國保障房物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域主要包括：房屋租金管理、房屋維護管理、社區(qū)治安管理、社區(qū)防疫衛(wèi)生管理、社區(qū)環(huán)境管理這五項，每一項又有諸多子項。具體是：1.房屋租金管理包括：住房合同管理、房租管理、押金管理、寵物管理[5]、租期管理等；2.房屋維護管理包括：自來水管理、家用下水管理、家用電器管理、垃圾管理、垃圾費管理、燃?xì)夤芾?、燃?xì)赓M管理、雨水管理、雨水費管理、蟲害管理等；3.社區(qū)治安管理包括：犯罪管理、吸毒管理、鄰里糾紛管理、火災(zāi)管理等；4.社區(qū)環(huán)境管理：草坪與園藝管理、游泳池管理、健身房管理、停車位管理等；5.社區(qū)防疫衛(wèi)生管理。從上文保障房積弊成因的分析中可以看到，物業(yè)公司精打細(xì)算，在不違反保障房法律法規(guī)的前提下，通過增加承租人的居住成本同時降低承租人生活質(zhì)量，以此策略，達到在政府規(guī)定的房租金天花板下將自己利潤最大化的目的。這種做法在法律上的解釋是：物業(yè)公司在政府制定的制式租房合同范圍內(nèi)，動用其所擁有的一切社會資源，針對承租人（即窮人）展開的行走在租賃合同效力邊緣上的租賃行為。即自始至終讓承租人在感受到有可能面臨欺詐、脅迫、重大誤解、顯失公平、乘人之危等不平等地位的前提下，主動簽訂在形式看來地位平等的房屋租賃合同。其具體策略是，1.盡可能迫使承租人（尤其是打算長期居住的承租人），在合同簽訂前就主動選擇放棄對合同撤銷權(quán)的行使；2.如果不成，退而求其次，即便承租人因不滿物業(yè)而有意愿行使其合同撤銷權(quán)，也要盡可能在法定除斥期間內(nèi)使其主動放棄采用起訴或者仲裁手段維權(quán)的行為。這種保障房的租賃方式，在短期內(nèi)可以起到讓物業(yè)公司贏利的目的，但是保障房物業(yè)管理的積弊隨時間的推移必然會在其管理的各個項目中全面地反映出來。在這里筆者選擇保障房房屋維護管理為例加以說明。物業(yè)管理在保障房房屋維護管理項目中的積弊是通過自來水管理項目、家用下水管理項目、家用電器管理項目、垃圾管理項目、垃圾費管理項目、燃?xì)夤芾眄椖?、燃?xì)赓M管理項目、雨水管理項目、雨水費管理項目、害蟲管理項目以及其他雜項等項目反映出來。1.家用電器（燃?xì)猓┕芾眄椖恐械姆e弊美式租賃房在里根總統(tǒng)期間就已經(jīng)實現(xiàn)了電器燃?xì)獾臉?biāo)配化，其目的是為了全面提升房屋的市場價值[6]。也就是說，在保障房建造時，在規(guī)劃中就已經(jīng)包括了家用電器與燃?xì)庠O(shè)施的安裝與配備。由于物業(yè)積弊成因的存在，在長期管理中，物業(yè)公司缺乏更新設(shè)備的意愿，通常是在室內(nèi)設(shè)備出現(xiàn)問題后，通過簡單維修，達到恢復(fù)原有功能后就敷衍了事。承租人由于信息不對稱，缺乏對家電性能的全面了解，因此能夠做的就是在發(fā)現(xiàn)問題后不斷地向物業(yè)提交報修申請。如標(biāo)配家電包括熱水器、冰箱、帶烤箱的灶臺、微波爐、照明電燈、風(fēng)扇、冷熱空調(diào)、洗碗機、殘羹垃圾粉碎機、洗衣機（選配）等。對于家電設(shè)備而言，長期使用的后果是功效降低的同時而功耗不斷加大，以電熱水器為例，老舊的熱水器不僅制熱慢而且保溫效果差，筆者發(fā)現(xiàn)在室內(nèi)所有家電都可以關(guān)閉的條件下，老式電熱水器無法單獨斷掉電源。即事實上電熱水器處在全天后24小時工作的狀態(tài)上，在無端耗費大量電能給承租人帶來電費損失的同時，還在室內(nèi)產(chǎn)生噪音、電磁輻射、室溫升高、火險隱患等削弱住房質(zhì)量的因素。物業(yè)公司對此類意見通常是置若罔聞。而承租人在租賃合同的規(guī)定下，無權(quán)自行決定更換設(shè)備加以改善。即在劣質(zhì)居住環(huán)境中，承租人除了等待物業(yè)敷衍了事的維修之外幾乎無能為力，最后得到的維修結(jié)果是：報修電器功能正常，所報問題有待觀察。當(dāng)租戶在付不起時間成本后只好選擇忍氣吞聲，如果忍無可忍，又不愿意花費時間向監(jiān)管部門投訴，只能選擇搬家。類似的情況可以被保障房物業(yè)同樣移植到對其他家用電器的物業(yè)管理問題上。筆者不予贅述。2.蟲害管理項目中的積弊[7]筆者實地調(diào)研了德州大學(xué)分校所在的四個城市十個在20世紀(jì)80年代投入使用的保障房居民區(qū)，發(fā)現(xiàn)所有的小區(qū)都存在蟲害問題。害蟲的種類主要是蟑螂、紅螞蟻和臭蟲。這些昆蟲具有極強的生存能力，因此很容易成為物業(yè)管理中的積弊之一。事實上在人員流動性強且開發(fā)了十年以上的保障房居民區(qū)中，蟲害問題被所在地物業(yè)管理長期忽視。由于美國絕大多數(shù)民宅的主體結(jié)構(gòu)都是由木材搭建而成，這給以木材為食物的蟑螂和螞蟻提供了絕好的聚居場所；而美國人生活中有在室內(nèi)大量使用地毯的習(xí)慣，且鋪設(shè)地毯可以比鋪設(shè)地板便宜，因此在保障房竣工伊始，居室內(nèi)的臥室和客廳就已經(jīng)預(yù)先鋪設(shè)了地毯，而這恰恰是臭蟲喜好的生存環(huán)境，除非請專業(yè)除蟲公司采用高溫蒸汽法清理，通常很難達到根除藏在地毯中的害蟲同時又能避免給居民帶來化學(xué)污染的效果。而絕大多數(shù)保障房在居室溫控技術(shù)上采用的是中央空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)，上述害蟲藏身在中央空調(diào)管道里，則很難展開針對性的除蟲行動。這讓美式民居內(nèi)的蟲害控制需求成為一項高成本高技術(shù)的專業(yè)工作。而以利潤為導(dǎo)向的保障房物業(yè)公司對高成本的蟲害管理毫無意愿。但是他們找出的借口卻讓承租人無言以對，甚至監(jiān)管機構(gòu)也難以對其做出懲罰。其借口是：首先房屋木質(zhì)結(jié)構(gòu)先天就是蟲害難以根除的原因；其次除蟲工作需要社區(qū)居民聯(lián)合行動才可能奏效，鑒于保障房居民為數(shù)眾多且成分復(fù)雜，因此難以組織聯(lián)合行動大規(guī)模徹底進行規(guī)模查殺；再次，保障房蟲害治理費用已經(jīng)轉(zhuǎn)包給了第三方——德克薩斯州國家免稅服務(wù)公司（NES）代繳，試圖動用住房公共基金讓物業(yè)公司展開大規(guī)模除蟲工作，需要至少半數(shù)以上承租人聯(lián)名申請后才能夠執(zhí)行。事實上，蟲害管理費每個月是3美元，即便承租人通過法律渠道投訴物業(yè)并得到勝訴，可以得到的賠償也極為有限。因此，在得知物業(yè)公司給出的這三個理由后，大多數(shù)承租人已經(jīng)對保障房物業(yè)公司蟲害管理不抱希望了。而問題擱置所產(chǎn)生的積弊往往會讓在保障房居住的居民付出更多的生活成本。形成由積弊引起的保障房居住質(zhì)量的惡性循環(huán)。五中國保障房物業(yè)管理的發(fā)展前景在上述分析中，人們可以看到，美國保障房物業(yè)管理面臨著追求物業(yè)贏利與承擔(dān)社會責(zé)任二維價值標(biāo)準(zhǔn)的評判。這讓保障房物業(yè)管理在宏觀經(jīng)濟下行周期中很容易陷入疲于追求雙重目標(biāo)的困境，而擺脫困境的出路似乎只有一條，那就是靠經(jīng)濟周期的輪回來詮釋其宿命的含義。然而，當(dāng)人們把追求贏利用人均GDP來衡量，并把社會責(zé)任量化為社會治理質(zhì)量指數(shù)時，一個可供人們主動嘗試解決問題的思路便呈現(xiàn)出來。也就是說，把保障房物業(yè)管理納入人均GDP與社會治理質(zhì)量指數(shù)這樣一個可以量化的二維評判體系中，該問題至少可以得到來自發(fā)展經(jīng)濟學(xué)理論上的解決方案——該方案被稱為擺脫中等收入陷阱假說[8]。支持該理論的觀點認(rèn)為，在制度質(zhì)量與國民財富之間存在因果關(guān)系，制度質(zhì)量與國民財富分別可以通過社會治理質(zhì)量指數(shù)與人均GDP加以量化，而社會治理質(zhì)量指數(shù)不僅可以被量化，而且可以在一定程度上反映其所處社會的制度質(zhì)量。然而，觀察美國從1989年至2017年低收入人口數(shù)量以及低收入人口占美國總?cè)丝诎俜直鹊慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)后可以發(fā)現(xiàn)，美國低收入群體無論是在絕對數(shù)量還是相對數(shù)量上都呈現(xiàn)了顯著增長的事實和趨勢，換言之，即便在同一時期美國GDP也同樣在顯著增長，仍舊無法掩蓋美國貧富差距日益擴大的現(xiàn)實和未來繼續(xù)加大的勢頭。盡管擺脫中等收入陷阱的辦法未必適用早已脫離陷阱的美國，但是低質(zhì)量的社會治理對于任何一個經(jīng)濟體的人均國民收入而言，都不會是可以起到提升作用的積極因素。由此該理論提出問題的解決之道是扭轉(zhuǎn)以往資源驅(qū)動的勞動密集型增長方式轉(zhuǎn)向基于高生產(chǎn)率和創(chuàng)新型的增長方式。這種轉(zhuǎn)變需要對基礎(chǔ)設(shè)施和教育進行投資——其中基礎(chǔ)設(shè)施投資中理所當(dāng)然地包括保障房在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施投資。同時，不斷擴大內(nèi)需，創(chuàng)造從低收入群體向中產(chǎn)階級的流動渠道，利用其不斷增長的購買力來購買高質(zhì)量的創(chuàng)新產(chǎn)品與服務(wù)，以此推動經(jīng)濟增長，擺脫中等收入陷阱?；谏鲜鲇^點，筆者觀察181個國家或地區(qū)的人均GDP同這些國家地區(qū)的社會治理指數(shù)之間的關(guān)系，從圖3中趨勢線可以發(fā)現(xiàn)兩者呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)關(guān)系。圖32017年世界各國（地區(qū)）社會治理指數(shù)同人均國民收入關(guān)系散點圖如上所述，中國的社會治理2017年的指數(shù)得分是-0.15，而美國是1.63，二者之間存在顯著差別。根據(jù)全球治理理論的界定以及世界銀行2018年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，世界各國的中等收入范圍界定在人均年收入3956～12235美元之間。從這數(shù)據(jù)區(qū)間觀察，中國從2003年以后到2013年之前處于中等收入陷阱之中，2013年以后至今已經(jīng)連續(xù)五年走出了這一陷阱。即2013年的人均GDP是12367美元（購買力平價），2017年的人均GDP是16807美元（同2013年）。圖4中、美人均GDP與中等收入陷阱的距離參照圖3和圖4，不難看出，沒有進一步的制度創(chuàng)新與發(fā)展，就有陷入中等收入陷阱難以脫身的可能。換言之，追求GDP增長固然是擺脫中等收入陷阱的有效手段，但是，由于制度質(zhì)量（世界銀行統(tǒng)計中用社會治理制度指數(shù)表示）這一因素同人均GDP之間因果關(guān)系的存在，致使當(dāng)人們忽視甚至無視制度質(zhì)量的打造而片面追求GDP時，統(tǒng)計顯示，大多數(shù)中等收入經(jīng)濟體的后果是難以擺脫中等收入陷阱的魔咒——即經(jīng)濟發(fā)展陷入長期滯漲狀態(tài)且難以自拔。圖5中美兩國社會治理指數(shù)及趨勢比較觀察圖4與圖5，從趨勢曲線的比較中可以發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，中國的社會治理指數(shù)與人均GDP的趨勢線是從左下向右上方傾斜的，即斜率為正；而美國的社會治理指數(shù)趨勢線的斜率是負(fù)值。僅從收入角度解釋，如果中等收入陷阱理論也可以適用于美國的話，筆者認(rèn)為，這里面存在著美國制度因素在22年的時間里，長期強化與支持著美國社會貧富差距逐漸加大的趨勢；而中國在社會治理與人均GDP的因果關(guān)系中存在有進一步良性互動的空間。盡管中國的社會治理指數(shù)和人均GDP水平在全球181個國家中的排名不高，且指數(shù)增幅并不明顯（即趨勢線斜率不大），但是從上述分析中可以看出，一方面財富的增長有利于制度質(zhì)量的