全國房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理

1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的主要途徑和方法，成本管理的主要方法，進(jìn)度控制方法及關(guān)注因素，房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要合同與分類；2.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容、質(zhì)量監(jiān)督控制手段，項目開發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容，進(jìn)度管理的主要任務(wù)，合同管理的主要內(nèi)容，監(jiān)理單位的主要工作內(nèi)容，竣工驗收的工作程序；3.了解房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的特點，成本管理的參加者，進(jìn)度管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的特點與作用，監(jiān)理單位的其他工作，竣工驗收的要求，范圍及依據(jù)。第9章房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理本章學(xué)習(xí)要求房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI本章指后者廣義的工程建設(shè)管理指從項目決策到項目建成交付使用的全過程管理狹義的工程建設(shè)管理指項目在施工建造階段的管理房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己組織施工隊伍，自己配備或租用施工機(jī)械，自己采購材料，自己組織施工完成開發(fā)項目的工程建設(shè)（1）工程總承包；（2）工程部分承包；9.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)的組織方式自建委托施工房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9.1房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)的組織與管理方式9.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)階段的管理模式自行管理房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI委托管理在我國房地產(chǎn)開發(fā)中采用較為普遍國際上工程建設(shè)中慣用的管理模式指對開發(fā)項目工程建設(shè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系編制計劃，將該計劃付諸實施，在實施的過程中經(jīng)常檢查實際進(jìn)度是否按計劃要求進(jìn)行，對出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原計劃，直至工程竣工，交付使用。9.2.1進(jìn)度控制的概念房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9.2房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)進(jìn)度控制（1）錯誤估計項目的特點及項目實現(xiàn)的條件，包括過高的估計了有利因素和過低估計了不利因素，對項目風(fēng)險缺乏認(rèn)真分析；（2）項目決策、籌備與實施中各有關(guān)方面工作上的失誤；（3）不可預(yù)見事件的發(fā)生。9.2.2產(chǎn)生各種影響因素的原因房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9.2.3網(wǎng)絡(luò)計劃的優(yōu)化工期優(yōu)化費(fèi)用優(yōu)化（時間成本優(yōu)化）資源有限，工期最短工期固定，資源均衡資源優(yōu)化工程進(jìn)度檢測與調(diào)整的過程工程進(jìn)度計劃實施中的調(diào)整方法實際進(jìn)度與計劃進(jìn)度的圖形比較方法9.2.4進(jìn)度計劃實施中的檢測與調(diào)整工程進(jìn)度檢測的系統(tǒng)過程工程進(jìn)度調(diào)整的系統(tǒng)過程橫道圖比較法S型曲線比較法香蕉曲線比較法改變工作間的邏輯關(guān)系改變工作的持續(xù)時間工作內(nèi)容9.2.5施工階段進(jìn)度控制的主要工作內(nèi)容施工進(jìn)度控制工作內(nèi)容施工進(jìn)度的檢查與監(jiān)督施工進(jìn)度計劃的調(diào)整工程延期的控制房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI工程延期的制約物資供應(yīng)是實現(xiàn)項目三大目標(biāo)控制的物質(zhì)基礎(chǔ)物資供應(yīng)進(jìn)度控制的涵義1在物資供應(yīng)進(jìn)度控制中應(yīng)注意的問題2房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9.2.6物資供應(yīng)的進(jìn)度控制在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)設(shè)過程中，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商一般不直直接對項目實施進(jìn)進(jìn)度進(jìn)行控制和管管理，而是委托建建設(shè)監(jiān)理單位進(jìn)行行進(jìn)度控制，監(jiān)理理單位根據(jù)建設(shè)監(jiān)監(jiān)理合同分別對開開發(fā)商、設(shè)計單位位、施工單位的進(jìn)進(jìn)度管理實施監(jiān)督督。各單位都按開開發(fā)合同的要求編編制本單位的進(jìn)度度計劃，并加以實實施，同時接受監(jiān)監(jiān)理單位的監(jiān)督。。9.2.7進(jìn)度控制中關(guān)注的的因素9.2.8房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)進(jìn)度管理系統(tǒng)（1）材料、設(shè)備的供供應(yīng)情況；（2）設(shè)計變更；（3）勞動力的安排情情況；（4）氣象條件。9.3房地產(chǎn)開發(fā)項目工工程建設(shè)投資控制制項目可行性研究的的深度不夠在開發(fā)項目工程建建設(shè)期間社會物價價水平的上漲在各設(shè)計階段所作作的投資計算突破破投資計劃的目標(biāo)標(biāo)項目的設(shè)計變更引引起費(fèi)用增加項目實施過程中不不可預(yù)見因素的發(fā)發(fā)生項目施工不能順利利進(jìn)行引起費(fèi)用增增加其他原因9.3.1項目投資失控的原原因房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與投資資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI編制投資控制規(guī)劃劃投資控制規(guī)劃根據(jù)據(jù)項目的工程建設(shè)設(shè)進(jìn)度和項目的投投資目標(biāo)而確定。。費(fèi)用比較偏差分析投資計劃值與實際際值的比較。局部偏差與累計偏偏差、絕對偏差與與相對偏差、偏差差程度；偏差分析析方法：橫道圖法法、表格法、曲線線法；偏差原因9.3.2工程建設(shè)投資控制制的方法與步驟房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與投資資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI未完工程投資預(yù)測測在施工過程中，根根據(jù)已完工程實際際投資的情況以及及對偏差原因的分分析，對預(yù)測時間間點以后各期和全全部未完工程所需需要的投資進(jìn)行的的估計和測算。糾偏組織措施、經(jīng)濟(jì)措措施、技術(shù)措施、、合同措施、合同同措施、我國現(xiàn)行工程價款款結(jié)算的主要方式式

按月結(jié)算；竣工后一次結(jié)算；分段結(jié)算；結(jié)算雙方約定并經(jīng)開戶銀行同意的結(jié)算方式預(yù)付備料款；中間結(jié)算；竣工結(jié)算工程計量的一般程程序；合同價款的復(fù)核核與支付9.3.3工程價款的結(jié)算算按月結(jié)算的方法法工程價款的計量量支付按實際價格結(jié)算；按調(diào)價文件結(jié)算法；調(diào)值公式法工程價款的動態(tài)態(tài)結(jié)算房地產(chǎn)開開發(fā)與投投資分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9.3.4工程變更的控制制正常和必要的工工程變更失控的工程變更更工程變更的控制制原則工程變更的控制制程序房地產(chǎn)開開發(fā)與投投資分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9.3.5索賠施工索賠：施工工索賠的內(nèi)容、、依據(jù)、程序業(yè)主索賠：拖延延工期索賠、工工程質(zhì)量缺陷的的索賠、不合格格材料的索賠、、保險費(fèi)用索賠賠、承包方不正正當(dāng)放棄工程索索賠房地產(chǎn)開開發(fā)與投投資分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI索賠控制：核實實索賠事件的真真實性、反駁索索賠依據(jù)的充分分性、審查索賠賠的合理性9.3.6成本管理的參加加者主要有業(yè)主、承承包商、監(jiān)理單單位、設(shè)計單位位等9.3.7項目開發(fā)不同階階段成本管理的的主要內(nèi)容（1）項目策劃階段段；（（2）設(shè)計階段；（3）施工階段的成成本管理；（（4）項目銷售階段段的成本管理。。（1）編制成本管理理規(guī)劃；（2）確定成本管理理的對象；（3）費(fèi)用比較與投投資偏差分析；；（4）有效利用工程程價款結(jié)算方法法；（5）重視工程變更更工作；（6）認(rèn)真做好成本本核實與總結(jié)工工作。9.3.8房地產(chǎn)開發(fā)項目目成本管理方法法影響因素多質(zhì)量波動大質(zhì)量隱蔽性終檢局限性評價方法的特殊性9.4房地產(chǎn)開發(fā)項目目工程質(zhì)量控制制質(zhì)量管理是指確確定質(zhì)量方針、、目標(biāo)和職責(zé)并并在質(zhì)量體系中中通過諸如質(zhì)量量策劃、質(zhì)量控控制、質(zhì)量保證證和質(zhì)量改進(jìn)使使其實施全部管管理職能的所有有活動。房地產(chǎn)開發(fā)項目目質(zhì)量管理的特特點9.4.1質(zhì)量控制概述質(zhì)量的概念工程項目質(zhì)量的的內(nèi)涵工程項目質(zhì)量形形成過程工程項目質(zhì)量控控制概念產(chǎn)品、過程或服服務(wù)滿足規(guī)定或或潛在要求（或或需求）的特征征和特性的總和和1.工程項目的實體體質(zhì)量2.功能和使用價值值質(zhì)量3.工作質(zhì)量工程項目建設(shè)過過程，就是質(zhì)量量的形成過程。。把好建設(shè)過程程中各個階段的的質(zhì)量關(guān)，乃是是保證質(zhì)量的重重要環(huán)節(jié)為了確保合同所所規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，所采取的的一系列監(jiān)控措措施、手段和方方法，使工程質(zhì)質(zhì)量處于受控狀狀態(tài)房地產(chǎn)開開發(fā)與投投資分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI1.施工前的質(zhì)量控控制9.4.2房地產(chǎn)開發(fā)項目目質(zhì)量控制的主主要內(nèi)容主要內(nèi)容有：（1）審查承包單位位的技術(shù)資質(zhì)。。（2）組織設(shè)計交底底和圖紙會審。。（3）對工程所需原原材料、構(gòu)配件件的質(zhì)量進(jìn)行檢檢查和控制。（4）對永久性生產(chǎn)產(chǎn)設(shè)備或裝置，，應(yīng)按審批同意意的設(shè)計圖紙組組織采購或訂購購。（5）審查施工單位位提交的施工組組織方案和施工工組織設(shè)計，對對于工程質(zhì)量應(yīng)應(yīng)具有可靠的技技術(shù)措施來保證證。（6）對工程中擬采采用的新材料、、新結(jié)構(gòu)、新工工藝、新技術(shù)，，均應(yīng)審核其技技術(shù)鑒定書。1.施工前的質(zhì)量控控制9.4.2房地產(chǎn)開發(fā)項目目質(zhì)量控制的主主要內(nèi)容（7）檢查施工現(xiàn)場場的測量標(biāo)準(zhǔn)、、建筑物的定位位放線以及高程程水準(zhǔn)點，重要要工程還應(yīng)親自自復(fù)核。（8）協(xié)助承包單位位完善質(zhì)量保證證體系，包括完完善計量及質(zhì)量量檢測技術(shù)和手手段等。（9）協(xié)助總承包單單位完善現(xiàn)場質(zhì)質(zhì)量管理制度，，包括現(xiàn)場會議議制度、現(xiàn)場質(zhì)質(zhì)量檢驗制度、、質(zhì)量報表制度度和質(zhì)量事故報報告及處理制度度等。（10）把好開工關(guān)。。2.施工過程中的質(zhì)質(zhì)量控制（1）協(xié)調(diào)承包單位位完善工序控制制。（2）嚴(yán)格工序間交交接檢查。（3）重要的工程部部位或?qū)I(yè)工程程應(yīng)親自進(jìn)行試試驗或技術(shù)復(fù)核核。（4）對已完成的分分項、分部工程程，按相應(yīng)的質(zhì)質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)和和辦法進(jìn)行自檢檢、驗收。（5）審核設(shè)計變更更和圖紙修改。。（6）按合同于必要要時可下達(dá)停工工令。（7）組織定期或不不定期的現(xiàn)場會會議，及時分析析、通報工程質(zhì)質(zhì)量狀況，并協(xié)協(xié)調(diào)有關(guān)單位間間的業(yè)務(wù)活動等等。3.工程項目竣工質(zhì)質(zhì)量控制（1）按規(guī)定的質(zhì)量量評定標(biāo)準(zhǔn)和辦辦法，對完成的的分項、分部工工程、單位工程程進(jìn)行檢查驗收收。（2）組織試用。（3）審核承包單位位提供的質(zhì)量檢檢驗報告及有關(guān)關(guān)技術(shù)型文件。。（4）審核承包包單位提交交的竣工圖圖。（5）整理有關(guān)關(guān)工程項目目質(zhì)量的技技術(shù)文件，，并編目、、建檔。9.4.3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目質(zhì)量量管理的主主要途徑和和方法對房地產(chǎn)開開發(fā)項目在在施工階段段進(jìn)行質(zhì)量量監(jiān)控主要要是通過審審核有關(guān)文文件、報表表，以及進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)場檢檢查及試驗驗這兩方面面的途徑和和相應(yīng)的方方法來實現(xiàn)現(xiàn)的。（1）旁站監(jiān)督督；（2）測量；（3）試驗；（4）指令文件件；（5）規(guī)定質(zhì)量量監(jiān)控工作作程序；（6）利用支付付控制手段段。9.4.4施工階段質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督控控制手段9.5建設(shè)監(jiān)理監(jiān)理單位在在房地產(chǎn)開開發(fā)項目工工程施工階階段的主要要工作是對對工程質(zhì)量量、進(jìn)度、、成本的管管理以及合合同管理和和信息管理理等工作。。9.5.1監(jiān)理單位的的主要工作作內(nèi)容9.5.2監(jiān)理單位的的其他工作作監(jiān)理公司還還可以在工工程建設(shè)的的不同階段段提供一些些專門的咨咨詢服務(wù)。。提供專業(yè)業(yè)性工作也也是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建設(shè)設(shè)監(jiān)理的發(fā)發(fā)展方向。。9.6竣工驗收開發(fā)項目完完工后應(yīng)提提出竣工驗驗收申請，，完工項目目應(yīng)具備竣竣工驗收的的基本要求求。竣工驗驗收中遺留留的問題，，開發(fā)商與與建筑承包包商應(yīng)進(jìn)行行協(xié)商并妥妥善處理。。9.6.1竣工驗收的的要求9.6竣工驗收9.6.2竣工驗收的的范圍及依依據(jù)(1)驗收范圍(2)驗收依據(jù)竣工驗收備備案工程竣工驗驗收合格后后，開發(fā)商商應(yīng)當(dāng)及時時提出工程程竣工驗收收報告開發(fā)商組織織工程竣工工驗收開發(fā)商當(dāng)將將驗收信息息書面通知知負(fù)責(zé)監(jiān)督督該工程的的工程質(zhì)量量監(jiān)督機(jī)構(gòu)構(gòu)開發(fā)商組織織各相關(guān)單單位和其他他有關(guān)方面面的專家組組成驗收組組，制定驗驗收方案工程完工后后，施工單單位向開發(fā)發(fā)商申請工工程竣工驗驗收9.6.3竣工驗收的的工作程序序1．（））的投資資成本管理理工作是項項目開發(fā)全全過程成本本管理的重重點。A．項目策劃劃階段B．設(shè)計階段段C．施工階段段的成本管管理D．項目銷售售階段的成成本管理新手練習(xí)場場房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與投資分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI2．對開發(fā)發(fā)商來講，，某普通住住宅項目最最適合采用用的合同方方式是（））。Ａ．單價合合同Ｂ．成本加加酬金合同同Ｃ．固定總總價合同Ｄ．以上都都不是新手練習(xí)場場房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與投資分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3．竣工結(jié)結(jié)算報告由由（））負(fù)負(fù)責(zé)提交。。A．承包商B．設(shè)計院C．開發(fā)商D．投資商新手練習(xí)場場房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與投資分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI4．竣工驗驗收由（））組織進(jìn)行行。A．承包商B．設(shè)計院C．開發(fā)商D．投資商新手練習(xí)場場房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與投資分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5．制定工程程進(jìn)度計劃劃的方法有有（））。A．橫道圖法法B．施工圖法法C．網(wǎng)絡(luò)圖法法D．S曲線法E．里程碑法法新手練習(xí)場場答案:ACDE房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與投資分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6．橫道圖法法的特點有有（））。。A．看不出那那些工序是是關(guān)鍵工作作B．可以看出出各工序之之間的相互互依賴和相相互制約的的關(guān)系C．看不出各各工序之間間的相互依依賴和相互互制約的關(guān)關(guān)系D．可以看出出一項工作作的提前或或落后對整整個工期影影響程度E．看不出一一項工作的的提前或落落后對整個個工期的影影響程度新手練習(xí)場場答案:CE房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與投資分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI7．網(wǎng)絡(luò)圖法法的特點有有（））。。A．可以表明明各工作之之間的相互互聯(lián)系和制制約關(guān)系B．可以計算算出各項工工作的最早早和最晚開開始時間C．可以找出出關(guān)鍵工作作和關(guān)鍵線線路D．可以在不不同工期下下，選擇成成本最低的的網(wǎng)絡(luò)計劃劃E．網(wǎng)絡(luò)計劃劃不可以調(diào)調(diào)整新手練習(xí)場場答案:ABCD房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與投資分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI8．常見的建建筑安裝工工程項目工工程款的支支付方式有有（））。。A．按月結(jié)算算B．竣工后一一次結(jié)算C．分段結(jié)算算D．開工前一一次結(jié)算E．缺陷責(zé)任任期滿后一一次結(jié)算新手練習(xí)場場答案:ABC房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與投資