內(nèi)蒙古2016年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況模擬試題

內(nèi)蒙古2016年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000近，總預(yù)算為400萬元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%,設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行.另據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15%、60%、25%,該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是.【2004年考題】A：30%B：45%C：65%D：75%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格2、下列關(guān)于征收土地的表述中，正確的是_。A.土地補(bǔ)償費(fèi)均為該土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍B.安置補(bǔ)助費(fèi)只能發(fā)放給安置單位C.并非所有的征地都要支付青苗補(bǔ)償費(fèi)D.只有所征土地連續(xù)三年以上常年種菜，才須繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金3、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年銷售收入為8000萬元人民幣，扣除項(xiàng)目金額為5000萬元，應(yīng)繳土地增值稅為萬元。A：500B：750C：900D：950E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例屬于房地開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中的__。A.時(shí)間類參數(shù)B.融資相關(guān)參數(shù)C.收益相關(guān)指標(biāo)D.評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)5、關(guān)于城市規(guī)劃審批的下列說法中，不正確的是_。A.城市人民政府和縣級人民政府在向上級人民政府報(bào)請審批城市總體規(guī)劃前，需經(jīng)同級人民代表大會(huì)或其常委會(huì)審查同意B.城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報(bào)城市人民政府審批C.城市詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批D.縣級人民政府所在地城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，報(bào)所在地市人民政府審批6、通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價(jià)值會(huì)提高，地價(jià)會(huì)立即隨之上漲，這反過來也說明了一對地價(jià)的影響。A.土地面積B.地質(zhì)條件土地位置土地形狀.7、—是指廠商把各種生產(chǎn)要素作為投入品進(jìn)行組合并轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品的過程。A.供給B.生產(chǎn)C.投入D.產(chǎn)出8、已知某筆貸款年利率為12%,按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是_。12.35%12.55%12.68%12.93%9、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況一般是在—時(shí)的狀況。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.成交日期C.交易登記D.合同簽署10、住宅專項(xiàng)維修資金的使用須經(jīng)—同意。A.房產(chǎn)管理部門B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.業(yè)主委員會(huì)D.業(yè)主大會(huì)11、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為。A：簽訂估價(jià)委托合同之日B：發(fā)放抵押貸款之日C：完成估價(jià)對象實(shí)地查看之日D：未來處置抵押房地產(chǎn)之日E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格12、相對于現(xiàn)金回報(bào)率來說，（）中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益。A.投資利潤率B.投資回報(bào)率C.資本金利潤率D.資本金凈利潤率13、某宗地總面積為500m2,其上建有一棟6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為200m2,容積率為（）。0.42.41.22.514、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400近，土地使用期限為40年，從開工之日起計(jì)算。項(xiàng)目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計(jì)算的月租金為60元/m，可出租面積為建筑面積的65%,正常出相率為90%,運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的25%。目前項(xiàng)目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60%。假設(shè)報(bào)酬率為8%,折現(xiàn)率為14%,則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)值為萬元A：2281.83B：2474.60C：3798.30D：4119.18E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格15、下列可無償收回土地使用權(quán)的有。A：因地質(zhì)災(zāi)害不可抗力因素導(dǎo)致開發(fā)商兩年未動(dòng)工開發(fā)的B：因動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作導(dǎo)致開發(fā)商兩年未動(dòng)工開發(fā)的C：因政府建設(shè)主管部門的干擾導(dǎo)致開發(fā)商兩年未動(dòng)工開發(fā)的D：因開發(fā)商自身原因?qū)е缕鋬赡晡磩?dòng)工開發(fā)的E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章16、現(xiàn)行國家規(guī)定的以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價(jià)格評估費(fèi)，按照房地產(chǎn)的價(jià)格總額采取差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收，費(fèi)率最低為A：0.05%。B：0.1%C：0.3%D：0.5%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對該期房價(jià)進(jìn)行估價(jià)，則（）。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對象為未來狀況B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為過去狀況18、現(xiàn)評估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/m2,其中主體工程900元/m2,安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%,則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為元/m2。A：486.52B：521.74C：559.50D：1398.76E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格19、某房地產(chǎn)在未來6年均可以獲得穩(wěn)定的年凈收益50萬元，預(yù)測在這6年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值將上漲20%,報(bào)酬率為10%,若采用直接資本化法評估該房地產(chǎn)的市場價(jià)值，則資本化率為。A：6.67%B：7.41%C：12.60%D：13.33%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格20、在住宅旁邊修筑一條道路所帶來的汽車噪聲污染，屬于。A：點(diǎn)源B：面源C：永久性污染源D：暫時(shí)性污染源E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、拍賣的基本原則中不包括—原則。A.公開B.公平C.客觀D.誠實(shí)信用22、關(guān)于估價(jià)對象狀況描述的說法，正確的是。A：對估價(jià)對象范圍的描述就是說明其四至B：對建筑物外觀的描述應(yīng)說明其周圍環(huán)境和景觀C：對建筑物實(shí)物狀況的描述應(yīng)說明建筑物朝向和樓層D：對土地開發(fā)程度的描述應(yīng)說明到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格23、以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款期限最長不得超過_。A.半年1年1年半2年24、可以股息、紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營收益的分配，但不能通過市場轉(zhuǎn)讓獲取交易差價(jià)的證券是_。A.股份B.股票C.股單D.公司債券25、中國傳統(tǒng)的城市住房制度是一種以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用為特點(diǎn)的—住房制度。A.實(shí)物補(bǔ)貼性B.實(shí)物福利性C.低租福利性D.貨幣補(bǔ)貼性二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、直接導(dǎo)致市場失靈的原因有。A：外部性B：壟斷C：排他性物品的生產(chǎn)D：信息不完全E：政府對市場的管理和協(xié)調(diào)2、在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，為確定估價(jià)對象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有。A：用途B：區(qū)位C：建筑規(guī)模D：建筑檔次E：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，按月等額還款。如果該家庭于第六年年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第六年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。544.10555.101776.322109.384、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定因素有_。A.土地費(fèi)用B.建安工程費(fèi)用C.運(yùn)營費(fèi)用口.空置率E.容積率5、以下交易屬于正常交易的情況有_。A.土地使用權(quán)出讓拍賣B.相鄰房地產(chǎn)的合并C.房地產(chǎn)涉案拍賣D.賣方負(fù)責(zé)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金E.買方不負(fù)責(zé)繳納契稅6、利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時(shí)，以下哪幾種方案的相對風(fēng)險(xiǎn)較大。A：期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案B：期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案C：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案D：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案E：標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案7、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量有以下幾方面（）。A.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策B.生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變C.自然環(huán)境的變化D.家庭生命周期E.物價(jià)水平8、平房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）擬通過競標(biāo)取得一項(xiàng)目土地使用權(quán)進(jìn)行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱乙公司）達(dá)成協(xié)議，由乙公司為甲公司提供市場分析、項(xiàng)目融資、營銷計(jì)劃，以及投標(biāo)報(bào)價(jià)等內(nèi)容的咨詢報(bào)告，同時(shí)甲公司委托乙公司代理銷售其開發(fā)的住宅和商業(yè)用房。雙方協(xié)定，根據(jù)利益分享和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則，甲公司在簽訂協(xié)議時(shí)向乙公司支付部分款項(xiàng)，余款和代理傭金根據(jù)乙公司提供的咨詢服務(wù)和代理銷售的進(jìn)度支付。（2007年試題）目前國家針對房地產(chǎn)市場過熱采取了若干宏觀調(diào)控政策，其中屬于財(cái)政政策的為。A：增加稅收B：提高存貸款利率C：調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)D：減少公共工程開支E：一般來說，時(shí)間越長，需求和供給都越有彈性9、需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和—物品。A.特殊B.另類C.吉芬D.個(gè)性10、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的是為了_。A.實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化B.保值增值C.降低投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)D.降低通貨膨脹的影響11、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有特性。（2005年試題，有修改）A：區(qū)位選擇異常重要B：投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C：需要適時(shí)更新改造投資D：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移E：借款合同12、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項(xiàng)向—辦理證據(jù)保全。A.公證機(jī)關(guān)B.公安機(jī)關(guān)C.法院D.縣級以上人民政府13、下列關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)，說法正確的是。A：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的價(jià)值交存住宅專項(xiàng)維修資金B(yǎng)：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整C：出售的公有住房交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金D：出售的公有住房，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的3%E：售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金14、__是反映項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。A.投資估算B.竣工結(jié)算C.成本結(jié)算D.技術(shù)報(bào)告15、下列不計(jì)入用地面積范圍的有。A：無明確使用權(quán)屬的冷巷B：有明確使用權(quán)屬的間距地C：市政管轄的馬路等公共用地D：公共使用的排水溝E：E征收，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地16、甲級寫字樓的特點(diǎn)有_。A.具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求B.有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)修理及保安服務(wù)C.建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)D.建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物17、在市場經(jīng)濟(jì)條件下，利率的高低主要取決于等因素。（2005年試題）A：行業(yè)基準(zhǔn)收益率B：政府政策C：通貨膨脹率D：內(nèi)部收益率E：投資者的目標(biāo)收益率18、與報(bào)酬資本化法相比，直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括。A：不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益B：指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)C：每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解D：不必直接依靠與估價(jià)對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)馁Y本化率E：資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場的實(shí)際情況19、下列有關(guān)商品房買賣合同的內(nèi)容，表述正確的是。A：2000年原建設(shè)部、國家工商行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進(jìn)行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》B：根據(jù)商品房買賣合同，凡是面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款C：根據(jù)商品房買賣合同，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)退房D：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定E：商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)20、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)并用于投資開發(fā)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的—以上。30%20%25%15%21、以下關(guān)于房屋征收補(bǔ)償?shù)恼f法，不正確的是_。A.因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)B.被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換C.對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，可以低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)