復(fù)合型文化創(chuàng)意商業(yè)中心概念策劃方案

文化創(chuàng)意商業(yè)MINI綜合體概念策劃方案按照《關(guān)于保護(hù)利用老舊廠房拓展文化空間的指導(dǎo)意見(jiàn)》，“工交”用途的老舊廠房能夠充分挖掘其文化內(nèi)涵和再生價(jià)值，興辦公共文化設(shè)施，發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，建設(shè)新型城市文化空間。在政策引導(dǎo)下，承租單位對(duì)租賃標(biāo)的第143、144幢房產(chǎn)進(jìn)行研究、規(guī)劃，堅(jiān)持需求導(dǎo)向、高端引領(lǐng)，以“復(fù)合型文化創(chuàng)意商業(yè)中心”為定位編制如下租賃方案。一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)西大望路（二）建筑規(guī)模：房屋面積1770.1皿，附屬面積1160皿，地下1489.6皿（三）改造要求：不能改變房屋主體結(jié)構(gòu)也不得以任何形式增加房屋面積二、規(guī)劃定位承租單位組織了跨行業(yè)頂級(jí)團(tuán)隊(duì)，致力于將項(xiàng)目打造為后商業(yè)時(shí)代的文化商業(yè)融合業(yè)態(tài)的代表。項(xiàng)目定位于“靈感空間一一復(fù)合型文化創(chuàng)意商業(yè)中心"，是一個(gè)“小而美”、以“喚醒城市文化記憶"為使命，融合視覺(jué)設(shè)計(jì)、知識(shí)分享、文化體驗(yàn)、展示交流、配套商業(yè)為一體的復(fù)合型城市文化空間。特色要素：洞察（INSIGHT）：尊重創(chuàng)意工作者的個(gè)體價(jià)值，打造設(shè)計(jì)師工作室；融合（FUSION）：引入文化科技體驗(yàn)業(yè)態(tài)，打造多學(xué)科藝術(shù)的試驗(yàn)場(chǎng)；對(duì)話（DIALOGUE）：以公共閱讀空間、分享空間為載體，與時(shí)代年輕人同頻對(duì)話；觸發(fā)（TRIGGER）：與社區(qū)緊密合作，觸發(fā)本地文化和公眾思考；創(chuàng)造（CREATIVE）：新文化內(nèi)容的發(fā)聲地。三、業(yè)態(tài)布局圖示：分層業(yè)態(tài)布局圖承租單位依據(jù)租賃標(biāo)的分層現(xiàn)狀進(jìn)行業(yè)態(tài)布局，其中地上現(xiàn)狀4層，一層為精品文創(chuàng)商業(yè)配套，引入藝術(shù)咖啡、創(chuàng)意餐飲；二層為創(chuàng)意社群文化服務(wù)，引入創(chuàng)意照相館、藝術(shù)書(shū)店；三層為設(shè)計(jì)師工作室，以“設(shè)計(jì)師工作室+設(shè)計(jì)零售”的方式打造“前店后廠”的理想孵化場(chǎng)；四層為社群活動(dòng)公共空間兼具沙龍、派對(duì)、會(huì)議、放映廳等功能空間。（一）1F:精品文創(chuàng)商業(yè)配套1、藝術(shù)商店咖啡館傳統(tǒng)美術(shù)館藝術(shù)商店產(chǎn)品類(lèi)別少、單價(jià)高，店面業(yè)態(tài)單一，無(wú)法讓消費(fèi)者停留。租賃單位將引入“藝術(shù)商店+主題咖啡”的創(chuàng)新業(yè)態(tài)，其創(chuàng)新點(diǎn)在于：一是藝術(shù)甜品，把日常消費(fèi)品與藝術(shù)衍生品結(jié)合；二是拍照打卡地，朋友聚會(huì)，明星拍攝，打造下午茶標(biāo)簽式打卡地；三是設(shè)計(jì)美學(xué)，店面空間設(shè)計(jì)形成人與自然的有機(jī)協(xié)調(diào)；四是社群活動(dòng)，借助商業(yè)空間內(nèi)的展示與交往場(chǎng)所，打造電影日、音樂(lè)會(huì)等豐富的文化社群活動(dòng)。

圖示：藝術(shù)咖啡圖2、創(chuàng)意餐飲應(yīng)季有機(jī)餐廳承租單位將引進(jìn)一家應(yīng)季有機(jī)餐廳，該項(xiàng)目突出新鮮應(yīng)季的特點(diǎn)，所有食材每天由有機(jī)農(nóng)場(chǎng)新鮮供應(yīng)，餐廳善于發(fā)現(xiàn)食物天然營(yíng)養(yǎng)的魅力，希望將所見(jiàn)即所得本味體驗(yàn)與顧客分享。餐廳還采用自選的“食堂”模式，人均70左右適合園區(qū)及周邊客戶(hù)工作用餐，公益和綠色的理念能夠凸顯商業(yè)空間的品牌價(jià)值。圖示：應(yīng)季有機(jī)餐廳（二）2F:創(chuàng)意社群文化服務(wù)1、創(chuàng)意照相館承租單位將引入以“精致證件照”核心的新型創(chuàng)意照相館，主要產(chǎn)品有精致證件照、結(jié)婚登記照、職業(yè)形象照、文藝照、全家福、寵物照等。照相館打破傳統(tǒng)攝影模式，追求“輕、快、簡(jiǎn)'，研發(fā)預(yù)約系統(tǒng)，采用線上預(yù)約+線下消費(fèi)的運(yùn)營(yíng)模式。

圖示：創(chuàng)意照相館2、藝術(shù)書(shū)店面向高純度客群打造會(huì)員制藝術(shù)書(shū)店，預(yù)計(jì)年吸引會(huì)員超過(guò)2000名，重點(diǎn)客群為視覺(jué)總監(jiān)、時(shí)尚總監(jiān)、編輯和設(shè)計(jì)師群體。圖示：藝術(shù)書(shū)店示意圖（三）3F：設(shè)計(jì)師工作室以“設(shè)計(jì)師工作室+設(shè)計(jì)零售”的方式打造“前店后廠”的理想孵化場(chǎng)。3層為獨(dú)立品牌的設(shè)計(jì)師辦公空間，局部為設(shè)計(jì)師產(chǎn)品的格子鋪或獨(dú)立展示區(qū)，“前店后廠”模式幫助設(shè)計(jì)師節(jié)約品牌租金成本。商業(yè)空間整體的客流量能夠幫助工作室導(dǎo)流，提高產(chǎn)品銷(xiāo)售量。同時(shí)為消費(fèi)者提供零售品的更多選擇，創(chuàng)造性場(chǎng)域提高商品更新率，永保新鮮感。

圖示：設(shè)計(jì)師工作室示意圖（四）4F:社群活動(dòng)公共空間承租單位利用四層空間自營(yíng)社群活動(dòng)空間，設(shè)立酒水服務(wù)設(shè)施為空間的客戶(hù)、機(jī)構(gòu)、合作方提供共享社群活動(dòng)空間，既吸引更多消費(fèi)者前來(lái)，又能維護(hù)用戶(hù)粘性，兼具沙龍、派對(duì)、會(huì)議、放映廳等功能空間。圖示：社群活動(dòng)空間示意圖（五）-1F：社區(qū)便民文化空間為對(duì)人防工程合理化利用，突出公益便民，惠及居民群眾，承租單位將按照北京市、區(qū)民防局管理要求，引入市場(chǎng)機(jī)制和社會(huì)元素，打造共享兒童樂(lè)園、社區(qū)圖書(shū)館、共享健身房等設(shè)施，利用小程序線上預(yù)約、分時(shí)計(jì)費(fèi)，為居民提供半公共產(chǎn)品。同時(shí)，地下區(qū)域配備監(jiān)控、廣播音響、滅火器、噴淋、防毒面具、救護(hù)包等來(lái)保障日?；顒?dòng)的人身安全。如遇戰(zhàn)時(shí)或應(yīng)急，地下室的環(huán)境和設(shè)施相對(duì)

完備和舒適，物品可以快速清空，可以實(shí)現(xiàn)平時(shí)服務(wù)、戰(zhàn)時(shí)防空，平戰(zhàn)結(jié)合，充分發(fā)揮人防工程的最大效能。圖示：社區(qū)便民文化空間示意圖四、經(jīng)營(yíng)方式承租單位采用“招商租賃+自營(yíng)服務(wù)”的方式開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其中社群活動(dòng)空間以自營(yíng)服務(wù)為主，其他空間面下第三方進(jìn)行租賃。在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，利用微信小程序打造線上、線下相結(jié)合的文化創(chuàng)意商業(yè)空間運(yùn)營(yíng)模式，線上打通傳播、社交、零售渠道，線下覆蓋餐飲、體驗(yàn)、活動(dòng)、服務(wù)功能，同步實(shí)現(xiàn)推廣獲客、成交轉(zhuǎn)化、用戶(hù)留存、復(fù)購(gòu)增購(gòu)、分享裂變，最終實(shí)現(xiàn)全時(shí)業(yè)態(tài)的新型文化商業(yè)空間的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。五、改造范圍承租單位將嚴(yán)格按照招標(biāo)文件要求，不能改變房屋主體結(jié)構(gòu)也不得以任何形式增加房屋面積。主要對(duì)以下部分進(jìn)行改造：房屋內(nèi)非承重隔墻改造，及樓梯公共衛(wèi)生間規(guī)范化改造，改變平面空間布局;

房屋立面修繕及藝術(shù)設(shè)計(jì)裝飾（符合城市管理的相關(guān)要求）;圖示：外立面意向示意圖六、效益分析（一）運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)定位、引人創(chuàng)新業(yè)態(tài)、增加空間靈活使用條件，能夠提升招商議價(jià)能力，承租單位將獲得平穩(wěn)的現(xiàn)金流入，確保出租方按時(shí)按量收到房屋租金。同時(shí)，高品質(zhì)項(xiàng)目的營(yíng)造能夠幫助物業(yè)產(chǎn)品提升附加值，為出租方保值、增值提供強(qiáng)力支撐。（二）運(yùn)營(yíng)社會(huì)效益項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后