一年8月17日來賓市武宣縣武裝部地塊市場調研及定位分析

一年8月17日來賓市武宣縣武裝部地塊市場調研及定位分析武宣縣武裝部地塊

市場調研及定位分析報告2011年8月17日實現(xiàn)總銷售額4個億以上目標目標樹立項目強勢品牌和良好市場口碑，形成大盤生命力，持續(xù)旺銷長期目標突破現(xiàn)有體系，自成一派從銷售力上：使本項目成為有創(chuàng)新亮點的熱銷樓盤從價格體系上：突破馬鞍山現(xiàn)有價格體系，回收4億以上從競爭上：避免陷入同質競爭，實現(xiàn)差異化從銷售力上從價格體系上從競爭上策略思考如何化解各種問題，規(guī)避傳統(tǒng)競爭1.本項目需要怎樣的定位，才能吸引人氣，突破人群心理界限，實現(xiàn)項目熱銷？3.本項目資源應以怎樣的次序整合，才能形成差異化競爭？2.本項目如何逼近價格上限，實現(xiàn)現(xiàn)有價格體系的突破？疑難問題報告提綱STRUCTURE1項目本體介紹2武宣縣宏觀投資環(huán)境分析3武宣縣商業(yè)格局掃描4武宣縣房地產(chǎn)市場研究5項目優(yōu)劣與可行性建議本體條件分析7本地塊位于城中路、城北路與鞍山路交匯處，屬于城市公認地王價值，總占地面積57畝。本地段位于城中路、城北路交匯處，屬于城市核心區(qū)。-項目由2條城市主干道和兩條市政路包圍，東西落差較大。規(guī)劃預計在10萬—11萬平米的建筑面積308國道青銀高速區(qū)域占地地段屬性武宣縣57畝城市核心區(qū)域桃園東王埠上王埠區(qū)位條件本地塊具有良好的交通資源，通達性好，地段北側有武宣縣汽車站，可以通達到城市以其他區(qū)域。通達性從地塊現(xiàn)狀圖看，4條道路圍繞項目，以后項目進入主要依靠城中路和廣場路，地塊的交通資源非常強勢。與武宣汽車站相鄰，所有出入的車輛都經(jīng)過此地，交通十分方便。進入性從目前來看，項目走邊的道路有還沒有修通，尤其是項目靠汽車站位置的道路和城中路，修繕時間還是未知，導致目前項目的出入存在一定的問題。出口汽車站交通條件地塊現(xiàn)狀：項目靠城中路部分,還存在一定數(shù)量的房屋,尤其是看守所,目前還沒有拆遷。項目內(nèi)有10幾顆高大喬木,整體形象較好。項目北高/南低,靠項目南側地塊,地形落差超過10米。地塊內(nèi)部北側有大片低洼地，東、西、南側，地塊相對平整。喬木洼地地塊內(nèi)部現(xiàn)狀靠廣場公園處被限高,紅線內(nèi)部分土地被道路切割,實用性差由于在紅線范圍內(nèi),有市政道路通過,將項目切割為A/B/C三個小地塊,而A/B地塊,受進深限制,實用性差靠廣場公園處,較靠近城市公園,建筑高度將受到限制.308國道青銀高速桃園東王埠上王埠ABC公園限高由低向高建筑高度地塊內(nèi)部限制地塊屬于城市核心位置,外部配套資源相對豐富,但檔次很低現(xiàn)狀商業(yè)設施：由于項目位于城市中心區(qū)域，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍相對濃厚，項目正前方,是武宣最大型的商業(yè)步行街。城市廣場,將會建設武宣縣最大的地下商場.500米半徑內(nèi)集中武宣縣的傳統(tǒng)商業(yè)體系周邊教育配套設施：二小,武宣縣最好的小學二中，武宣最好的中學地塊內(nèi)的現(xiàn)有商業(yè)地塊外部配套地塊周邊區(qū)域已出現(xiàn)相對高檔的樓盤，可進一步印證區(qū)域價值，但未來將對本地塊產(chǎn)生直接競爭區(qū)域內(nèi)樓盤現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)的主要樓盤都是以多層和小高層為主,其中擁有1000多套住宅的鴻福家園已經(jīng)銷罄,御林君邸即將銷售區(qū)域競爭：項目地塊對面的御林君邸在今年10月份即將銷售,項目總套數(shù)在800,商業(yè)面積在1,2萬平米,這將直接截流本項目的客戶資源.御林君邸地塊外部區(qū)域環(huán)境客戶認知度武宣以后最好的項目就是武裝部地塊了，以后肯定是武宣縣的商業(yè)、居住名片，價格估計會很貴。--御林君邸置業(yè)顧問你現(xiàn)在購買我們這里的物業(yè)肯定增值，武裝部地塊1.2億的項目啟動，以那個地段，價格肯定超過我們許多，因此升值空間很大--金江花園銷售顧問我們一值在等那個項目出來，對于我們這些經(jīng)營戶，也很希望這個項目的啟動來提升這區(qū)域的形象，增加客戶源---某理發(fā)店老板業(yè)內(nèi)業(yè)外對項目的期盼很高，項目地塊的價值已經(jīng)深入人心，信心足夠馬鞍山公園廣場的建設，本項目將是被確定是城市核心中的核心在區(qū)域改造的大發(fā)展?jié)摿ο?，項目核心地位進一步得到了認可。馬鞍山廣場的建設，給項目帶來巨大的人流城中路與規(guī)劃中的市政路的開工建設，項目的交通優(yōu)勢將更加明顯。項目地處城市中心，且項目被4條道路圍合，未來商業(yè)潛力巨大項目區(qū)域未來潛力項目地塊按用地性質大致可以分為三大部分A區(qū)：優(yōu)勢：扼守進出馬鞍山公園的交通要道，且與廣場零距離。資源十分稀缺。周邊環(huán)境：周邊開發(fā)相對成熟，與武宣最大的社區(qū)與武宣最大的商業(yè)中心面對面、廣場中心鏈接，人流資源豐富總結：A區(qū)具備明顯的商業(yè)中心價值體系B區(qū)A區(qū)C區(qū)項目地塊價值提純1A區(qū)商業(yè)價值明顯，具備成熟的房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)條件B區(qū)：優(yōu)勢：地塊中心區(qū)域，噪音污染和尾氣污染少，居家氛圍好周邊環(huán)境：臨近城市公園，空氣指數(shù)好，道路：B區(qū)被圍繞山體公園的道路及市政道路圍合總結:B區(qū)居住價值高，資源優(yōu)勢相當明顯B區(qū)A區(qū)C區(qū)項目地塊價值提純2B區(qū)居住價值明顯，具備成熟的高品質住宅開發(fā)條件C區(qū)：優(yōu)勢：緊鄰未來城市主干道城中路，未來前景資源優(yōu)勢明顯周邊環(huán)境：目前道路還沒拉通，存在一定的拆遷，具體建設完成時間不確定，道路：28米的城市主干道總結:C區(qū)未來商業(yè)和居住價值較大，具備明顯的增值，但目前存在一定的問題B區(qū)A區(qū)C區(qū)項目地塊價值提純3C區(qū)商住，未來增值明顯，目前條件相對不夠成熟盤點在縣域房地產(chǎn)開發(fā)中，屬于規(guī)模較大，具備一定的規(guī)模優(yōu)勢。項目東側是城市唯一的公園，馬鞍山公園。北側是武宣區(qū)大型市民休閑廣場，可依靠廣場優(yōu)勢，在近廣場位置布置商業(yè)。地處城市中心區(qū)域，配套資源豐富規(guī)模自然資源配套設施路網(wǎng)交錯,并且項目旁就是汽車總站，但項目周邊的道路建設還沒有完成，地塊進入性較差。交通條件區(qū)域認知區(qū)域認知度較高，市民普遍認可。地塊周邊樓盤競爭力強,市場相對認可。地塊缺點受規(guī)劃限高設置，對項目整體規(guī)劃有一定的弊端。項目本體結論：項目是一個具備極度稀缺資源、商業(yè)特征明顯的高檔樓盤規(guī)模和地域優(yōu)勢明顯，稀缺資源核心地段，限制性資源少，價值天賦而成宜商宜居，自身可調節(jié)能力強，產(chǎn)品可塑性強，容易擺脫產(chǎn)品單一性的競爭劣勢，擺脫同質化競爭未來前景看漲項目地塊總結武宣縣宏觀投資環(huán)境分析21武宣地屬廣西中部,少數(shù)民族集中地,廣西交通要道，城市化程度低，城市相對獨立，自給性強城市概況武宣，又稱仙城，位于廣西壯族自治區(qū)中部來賓市，東鄰桂平市和金秀瑤族自治縣，南靠貴港市的港北區(qū)和覃塘區(qū)，北連象州縣，西接來賓市興賓區(qū)，是重要的交通樞紐。武宣縣轄10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，142個村民委，6個居委會，2個區(qū)直單位。人口總數(shù)42萬，有壯、苗、侗等少數(shù)民族26.83萬人.非農(nóng)業(yè)人口10萬左右，城市化率25%。武宣縣水陸交通條件便利。陸路方面：209國道線貫穿全縣8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。來賓至武宣二級公路已完工通車，從武宣縣城到達桂柳高速公路來賓入口處64公里，從武宣縣城到首府南寧230公里。水路方面：武宣境內(nèi)黔江水道素有"黃金水道"之稱，全長119公里，屬桂中"水運門戶"。

城市化率800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與城市化的關系市場經(jīng)濟初級階段市場經(jīng)濟快速發(fā)展城市身份轉化城鄉(xiāng)一體化單一型發(fā)展，基本滿足城市現(xiàn)狀人口第三產(chǎn)業(yè)的新興，城市經(jīng)濟的快速擴容農(nóng)轉非人口增加城鄉(xiāng)差距縮短，城鄉(xiāng)完全融合2010年全國同等級城市城市化率對照

；城市城市化率全國4線城市39%邵東45%安化37%武宣25%2010年，全國的城市化率已經(jīng)高達40%，而武宣縣的城市化，僅為25%，未來有很大的發(fā)展空間武宣的人均GDP為1646美元，城市化處于積極迅速的發(fā)展區(qū)間城市化水平低，未來發(fā)展空間大，潛能可觀城市化進程下生活方式及審美的變遷發(fā)展特征演變階段城市化初期城市化后期后城市階段人口集聚，城市區(qū)域擴張城市功能空間相對獨立，多中心格局；綠地稀缺，交通擁堵使開闊空間變得不可能；都市住區(qū)與重疊、擁擠、密集和視覺超載聯(lián)系在一起城市功能豐富濃縮；自然環(huán)境與流動開闊的空間成為都市外的磁場，成為衛(wèi)星城；多元文化、建筑風格的沖突且融合；城市化景觀和郊區(qū)化城市的混合體城市擴張緩慢，人口向郊區(qū)轉移；城市依然是社會活動的主要場所，郊區(qū)限于居??；高科技廣泛應用于社會各個方面嚴重空氣污染、生活費用的高漲居住形態(tài)都市中心的密集居住區(qū)郊區(qū)的別墅區(qū)生活方式描述居住環(huán)境自然透氣，高科技實現(xiàn)了對人類尺度的充分尊重，多元文化混合、多元個性兼容，工作生活的共融等充分享受便利多彩的都市生活，節(jié)奏快、居住環(huán)境重疊密集、建筑的視覺超載、出現(xiàn)審美疲勞居住購物工作仍然將生活割裂為三個互不相容的部分；渴望遠離都市的塵囂；努力尋求精神的依托中心節(jié)點Downtown的區(qū)住區(qū)城市化中期大量農(nóng)村人口進入城市人口集聚、財富集聚、技術集聚和服務集聚工業(yè)進程加快，商業(yè)開始繁榮城市功能空間混合，單中心格局進入城市成為身份的彰顯；強烈地擺脫古老傳統(tǒng)的束縛，投身現(xiàn)代都市世界的渴望城市居住區(qū)格子樓審美需求集體主義，觀點趨同；追求現(xiàn)代元素、愛新鮮；傳統(tǒng)“土氣”，現(xiàn)代時髦城市感武宣在現(xiàn)代建筑的視覺超載中不斷追求尋找現(xiàn)代、時尚、潮流的最高峰都市感自我意識加強，出現(xiàn)分化；古老傳統(tǒng)符號被認為是精神回歸的依托，偏愛傳統(tǒng)質樸元素生態(tài)感現(xiàn)代時尚、傳統(tǒng)古典完美融合的多元主義，精神家園的個性化滿足回歸感經(jīng)濟結構在調整，城市工業(yè)增幅巨大，農(nóng)業(yè)增長停滯不前，但農(nóng)業(yè)的比重依然很高。城市經(jīng)濟結構2010年，地區(qū)完成生產(chǎn)總值51.2億元，比上一年增長17.6%，一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值的構成比例由2007年的38.8：31.2：30.0改變?yōu)?010年的32.97:38.64:29.39，工業(yè)對城市GDP的貢獻率越來越高固定資產(chǎn)投資連續(xù)幾年保持50%左右的增長率，尤其是房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資快速增長。全年共完成全社會固定資產(chǎn)投資32.97億元，比上年增長46.5%。其中，城鎮(zhèn)投資完成26.3億元，增長42%；農(nóng)村投資完成8.6億元，增長150%。在城鎮(zhèn)投資中，基本建設投資7.26億元，增長74.7%；更新改造投資2.21億元，增長33.4%；房地產(chǎn)開發(fā)投資1.09億元，下降9.1%。全縣共有50萬元以上固定資產(chǎn)投資項目（不含房地產(chǎn)項目和城鄉(xiāng)私人建房項目）81個，比上年增加16個。固定資產(chǎn)投資的快速增長，對全縣經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用。經(jīng)濟基礎相當薄弱，財政收入大幅增長，但儲蓄額增長緩慢。財政和金融財政收入持續(xù)增長。財政收入從2007年的3.13億元，增長到2010年的4.5億元，年增長35%。儲蓄業(yè)務發(fā)展不前。2008年年末金融機構各項存款余額22.59億元，到2010年全縣城鄉(xiāng)居住儲蓄存款余額22.86億元，處于停滯不前。勞務輸出人口眾多，人口自然增長率緩慢人口與勞動力資源人口保持低速增長。年末全縣戶籍總人口428832人，其中農(nóng)業(yè)人口375337人；人口自然增長率為9.03‰。全縣共4.5萬人的剩余勞動力，年勞務輸出人數(shù)2.6474萬人，勞動力資源豐富。近年來武宣縣GDP、人均GDP增長迅猛，增速處于全國領先地位武宣縣GDP近年保持了約18%的增長速度；2010年武宣縣GDP增幅達20%，高于全國平均水平2010年武宣人均GDP11030元，較07年增長近30%GDP增速2007-2010年武宣GDP指標及增長幅度2000-2008年武宣人均GDP指標及增長幅度年份2007200820092010人均GDP65567990942811030增長率14.70%15.90%19%17%城市居民人均可支配收入和消費性支出持續(xù)增長城市居民人均可支配收入近4年連續(xù)保持穩(wěn)步增長，2010年，農(nóng)村居民人均純收入4460元，比上年增長17.4%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16120元，比上年增長15.2%。全年在崗職工年平均工資24582元，增長13.2%。武宣居民2010年人均消費性支出2460元，同比上年增長12.1%人均可自配收入2010年武宣經(jīng)濟處于高速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展階段，改善型需求成為主力2010年武宣GDP較上年增長17.8%；宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關系國際通用衡量標準表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場的不同發(fā)展階段。2010年武宣人均GDP1646美元，房地產(chǎn)處于平穩(wěn)發(fā)展階段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數(shù)量與質量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型2010年，武宣GDP增速為17.8％，宏觀經(jīng)濟處于高速發(fā)展期武宣的人均GDP為1646美元，房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展階段人均GDP與房地產(chǎn)的關系消費性支出占可支配收入約為25%，消費意愿較弱，但在近兩年略有增長。人均消費性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消費習慣和消費愿望，指數(shù)值越大，表明居民的消費愿望強烈，用于儲蓄的收入越少。當前國內(nèi)多數(shù)城市的該指數(shù)在0.65左右，武宣的占比在10年為25%，充分說明城市的消費欲望不強。但相比前幾年，人均消費支出占可支配收入的比重有所增長消費性支出2008-2010年武宣人均消費支出占可支配收入的比重年份2007200820092010消費比例22%21%24%25%城市消費實質：中低端消費人群為主，高端消費流失工人、公務員（包括泛公務員）、普通職員、個體經(jīng)營者的比例占到61.3%，私營業(yè)主、中高層管理人員比例僅占19.5%，高端消費流失。“武宣這幾年的消費力提升較快，人們愿意購買上檔次的家具用品。同時，武宣人攀比心理重。目前家具行業(yè)基本上都是零售，專業(yè)市場由于檔次較低不受到歡迎?！薄夭綄Ｙu店老板“武宣的高端消費都外流了，有錢人都去柳州購物了，2個多小時就到了，很方便?！薄称放品椊?jīng)營商“武宣沒有什么可以買的，通常會去柳州購物?！薄矷T人士，月收入過4000元消費潛力沒有嚴格的中心之分，未來一個中心，四條廊道，多個節(jié)點的建設，城市將有所轉變城市未來規(guī)劃一個中心，四條廊道，多個節(jié)點”

一個中心——以中部的馬鞍山公園為核心景觀。

四條廊道——東、西、南、北四條聯(lián)系周邊地塊的景觀廊道,通過這四條景觀廊道將馬鞍山公園與城鎮(zhèn)空間緊密聯(lián)系一起，使市民能通過其快速到達休閑的環(huán)境空間。

多個節(jié)點——在景觀核心的周邊地塊內(nèi)部，結合各種功能使用要求形成多個景觀節(jié)點，加大開放空間（核心景觀）向基地縱深延伸力度。

武宣縣宏觀投資環(huán)境研究結論未來在新一輪規(guī)劃中，城市規(guī)劃成環(huán)境友好型、來賓副中心城市的轉變。收入與支出的不對等，也可以同理證明未來市場的消費潛力，儲蓄額度的停滯不前，同理證明大部分的人不太愿意以儲蓄的手段，作為一種穩(wěn)定的投資?，F(xiàn)狀就目前的形式來看，武宣縣的經(jīng)濟基礎相對薄弱，城市基礎建設和消費力停滯不前；城市還是以內(nèi)向型為主導，農(nóng)業(yè)和勞務輸出成為這個城市GDP的重要貢獻。前景看好有足夠的消費潛能和發(fā)展?jié)摿?，市場空白面十分明顯青島房地產(chǎn)與商業(yè)宏觀市場36武宣地產(chǎn)格局掃描武宣房地產(chǎn)市場分析武宣競爭市場分析城市地產(chǎn)處于開發(fā)初級階段，市場魚龍混雜作為4/5線城市的武宣，房地產(chǎn)市場新興相對較晚，武宣縣的房地產(chǎn)開發(fā)基礎停留在原始粗曠型階段，政府對地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管相對松懈，賣樓花的情況在武宣還大量存在。房地產(chǎn)開發(fā)品質相對落后，市場對品質和品牌的意識不夠。安置房廉租房商品房私建房市場基礎形式不具備板塊之分，但基本可定性為三大熱點區(qū)域中心板塊西環(huán)路板塊濱江板塊西環(huán)路板塊：本區(qū)域依靠交通優(yōu)勢，發(fā)展建材和物流產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)已開發(fā)典型項目：武宣建材城城中心板塊：本區(qū)域作為武宣縣城的中心區(qū)域，依靠政治、經(jīng)濟、商業(yè)、居住的相對集中性，發(fā)展商業(yè)和高檔人居，黔江板塊：本區(qū)域臨近武宣的母親河黔江，水資源豐富，代表項目：山水天成開發(fā)布局土地存量最大，后續(xù)可開發(fā)資源豐富城市的縣域規(guī)模較大，閑置土地量較大，尤其在城東路和環(huán)廣場區(qū)域，具備大量的閑置開發(fā)土地。未來城市的放量將逐步放大。（由于政府對該資料保密，市場調研主體以實地觀測為主）空置土地空置土地空置土地城市的土地存貨量房地產(chǎn)市場供需平衡，產(chǎn)業(yè)相對良性，價格連年上漲，但房地產(chǎn)開發(fā)量保持平衡。2008年商品房竣工面積3.12萬平方米。商品房銷售面積9.86萬平方米，下降12.1%；其中，住宅銷售面積9.52萬平方米，下降14.8%；商品房銷售額15226萬元，增長22.4%，其中，住宅銷售額14892萬元，增長20.0%，房地產(chǎn)銷售均價1600元/平米。2010年商品房竣工面積4.38萬平方米。商品房銷售面積11萬平方米，上升34.1%；其中，住宅銷售面積10.48萬平方米，下降32.1%；商品房銷售額24530萬元，增長21.3%，其中，住宅銷售額23876萬元，增長25%，房地產(chǎn)銷售均價2278元/平米。房地產(chǎn)開發(fā)情況房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)武宣縣房地產(chǎn)開發(fā)結構組成武宣縣的房地產(chǎn)處于初級階段，在2010年前，縣城所開發(fā)的房屋，全部為多層住宅，在2010年，以世紀廣場、金江花園、御林君邸為主的房地產(chǎn)開發(fā)項目，逐步開發(fā)電梯房。城市人口購買占主流，與農(nóng)村人口的購買選擇性區(qū)別較大購買的客戶群體城市人口(8成左右）客戶群體農(nóng)村人口（2成左右）公務員、醫(yī)生、教師、私營業(yè)主成為購買物業(yè)的主流群體，購買物業(yè)主體選擇商品房或合資建房投資出讓，置業(yè)觀點相對成熟主要為子女解決結婚房和因為進城打工生活需求，置業(yè)主要考慮解決基礎的生活居住需求，主體考慮購買城市相對偏遠的私建房。面積區(qū)間相對單一，120平米左右的房型成為市場的主流武宣熱銷戶型面積區(qū)間武宣熱銷戶型4線小城市，購買理念，一般為純粹的剛性的居家需求和改善居家條件，因此120平米左右的三房產(chǎn)品在市場中，占據(jù)主流地位。武宣的開發(fā)行為也決定了，戶型的單一性武宣的城市結構也影響到產(chǎn)品的開發(fā)行為。已銷戶型面積區(qū)間房地產(chǎn)相關政策1、央行今年7次加息，上調房地產(chǎn)的貸款利率標準，2、緊縮型的貨幣政策，嚴格控制房地產(chǎn)放貸，增加2套房及以上的貸款難度。3、市場利空消息不斷，房價下調的言論，影響市場走勢4、CPI上漲過快，通脹速度與收入不對等，人群消費能力降低。緊縮的貨幣政策，CPI瘋狂的上漲，房地產(chǎn)市場未來走向不明確青島房地產(chǎn)與商業(yè)宏觀市場武宣地產(chǎn)格局掃描武宣房地產(chǎn)市場分析武宣競爭市場分析

御林君?。何挥诔鞘泻诵牡囟蔚拇笠?guī)模社區(qū)，整體為中式建筑風格，目前開發(fā)多層和小高層位置城東路(老看守所旁)規(guī)模占地面積：40畝

建筑面積：總建筑面積10萬平米容積率容積率3.7左右

產(chǎn)品形式洋房、多層、小高層、高層戶型配比一期多層房，小高層80平米-90平米的2房產(chǎn)品，二期110-140三房和四房銷售價格多層預計3300元/㎡左右，高層、小高層3500元/㎡左右銷售速度多層已經(jīng)被預定一空，現(xiàn)交納1萬元可定小高層賣點公園N+1戶型、公園、城市中心配套鞍山公園、賣未來城市中心概念交通目前暫無公交通過點評&其他通過贈送面積來拉高項目的價格，項目內(nèi)部的配套相對薄弱，產(chǎn)品設計和園林設計相對一般。目前預定的客戶主體為農(nóng)村人群，未來價格出臺后，勢必抗性較大。即將銷售樓盤描述項目案場點評：案場人員素質比較高，整體銷售形象較好，推廣活動頻出，熱點持續(xù)。御林君邸細節(jié)情況御林君邸1期戶型配比表御林君邸購買預定客戶情況御林君邸1期戶型已經(jīng)出臺，二期戶型還沒有最終確定，通過6-8月左右的推廣，已經(jīng)成功預定150多套，一期多層房源已基本預定完成，高層房源還有空缺。農(nóng)村人口成預定項目的主流客戶群體，而城市重心客戶公務員、教師等群里沒有深度的挖掘。數(shù)據(jù)來源，銷售員王珈御林君邸細節(jié)情況御林君邸1期購買意向表絕大多數(shù)客戶選擇，主體還是選擇購買樓梯房，原因有兩點，其一：電梯樓在武宣新興較晚，客戶的認知度較低，其二：電梯樓的公攤率大，御林君邸1期購買行為大多數(shù)客戶購買物業(yè)還是為了滿足基本的購買需求，但也有不少客戶為了改善居住的需求，極少數(shù)客戶購買作為投資手段

金江花園：位于黔江河邊，臨江住宅，整體為小高層和高層產(chǎn)品。位置武宣太平路（大橋頭左邊）規(guī)模占地面積：30畝

建筑面積：總建筑面積8萬平米容積率容積率3.6左右

產(chǎn)品形式小高層、高層戶型配比一期，小高層100平米的兩房和120-130平米的三房，其中三房產(chǎn)品占80%銷售價格預計3100-3500左右，現(xiàn)在預定可優(yōu)惠4999元銷售速度目前預定情況相對糟糕，客戶上門量極少賣點賣江景資源和智能化配套設施配套江景交通點評&其他江景資源沒有被開發(fā)，目前資源相對薄弱，戶型設計緊湊實用。即將銷售樓盤描述項目案場點評：置業(yè)顧問整體形象較差，專業(yè)性不高，案場相對顯得冷清，未來項目銷售會遭受一定的打擊。本項目在規(guī)模、區(qū)位、資源條件、政府支持等方面全面超越區(qū)域內(nèi)其他項目，具備領袖資格本項目御林君邸金江花園世紀廣場溫州商貿(mào)城區(qū)位兩條主干道，主城區(qū)核心城東路，核心區(qū)旁黔江旁，偏遠一點城北路城北路，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)規(guī)模規(guī)模大、資源好基本相當小規(guī)模較小，資源一般規(guī)模較小，資源一般政策支持政府重點項目重點開發(fā)方向一般一般一般區(qū)域認知成熟度高一般一般一般較成熟產(chǎn)品和自身配套資源未知相對具備品質戶型較好，但社區(qū)品質一般獨棟樓，無配套，戶型一般一般房地產(chǎn)項目背景對照住宅市場研究1、房地產(chǎn)市場起點很低，開發(fā)基礎薄弱2、房地產(chǎn)市場供需平衡，泡沫空間少3、多層房的開發(fā)和銷售是目前房地產(chǎn)市場的主流4、開發(fā)和消費的主體戶型集中在120平米的三房產(chǎn)品5、農(nóng)村人口和在外務工人口的購買欲望還沒有被挖掘6、房地產(chǎn)市場未來，具備一定的不確定因素1、項目在競爭市場，在資源上享有做領袖的資格2、電梯房開發(fā)在市場上，還沒有得到足夠的認同3、農(nóng)村人口對居家的要求，有明顯的進度4、開發(fā)的戶型單一，１２０平米三房產(chǎn)品成為主流5、純粹投資的客戶少，大多為剛性需求及改善居家條件城市市場：競爭市場：武宣商業(yè)市場研究以華奇國際酒店為界，劃分3段商業(yè)街區(qū)鞍山路商圈。依托城市中心區(qū)域位置，打造以服裝、超市及專業(yè)店為主題的商業(yè)體系。城北路：合理應用城市主干道的資源，經(jīng)營美容、餐廳、雜貨等為主題的商業(yè)街區(qū)西環(huán)路：依托城市的交通要道，打造以建材、物流為主體的商業(yè)，完善城市配套消費產(chǎn)業(yè)。鞍山路沿街商業(yè)城北路商業(yè)街區(qū)西環(huán)路商業(yè)布局鞍山路以傳統(tǒng)的夫妻店為主導商業(yè)，配備生活超市和商業(yè)街區(qū)，形成相對成熟的購物體系，但產(chǎn)品單一，無主流品牌。鞍山金街開業(yè)時間2008年總面積1.5萬m2基本情況前期項目銷售價5000元左右，采取從天到地統(tǒng)銷模式，項目因為市場運營，經(jīng)營慘淡，現(xiàn)因廣場的施工建設，租金可達50元/月/平米，生意也日見好轉，但市場業(yè)態(tài)屬自然組合而成，經(jīng)營狀態(tài)相對混亂。依托相對較好的區(qū)域可達性和周邊大量的日常消費群體的支撐，成為本地客戶群的大眾消費商圈。零售商業(yè)業(yè)態(tài)以中小百貨、超市及專業(yè)店為主，經(jīng)營種類占前幾位的依次是服裝、鞋店、其中服裝、占總量的80%以上，是市場的主體。月租金40-50元/㎡，黃金位置可達100元/㎡左右。經(jīng)營面積40-70平米街區(qū)特征1西環(huán)路定位為建材物流區(qū)，商業(yè)相對集中，無品牌建材入住，主要經(jīng)營相對低檔的雜牌武宣建材大市場是武宣縣最好的專業(yè)性市場，項目規(guī)劃普通建材區(qū)和家具區(qū)，總體規(guī)模在3萬平米左右整體租金在15元/平米/月的標準市場無知民品牌入駐，項目形象相對較差，但作為武宣唯一的一個建材市場，目前尚能維持經(jīng)營主體營業(yè)面積在40-120平米左右街區(qū)特征2城北路主要經(jīng)營服裝和美容美發(fā)，業(yè)態(tài)業(yè)種相對低端，對區(qū)域經(jīng)濟貢獻度低城北路業(yè)態(tài)組合雜亂，經(jīng)營中路繁雜，日雜、五金、服飾、餐館。相關配套：郵政銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行及人民保險等配套金融機構。區(qū)域的輻射力相對較弱，雖然具備一定的人流量，但商業(yè)基本處于慘淡經(jīng)營狀態(tài)。租金：臨街門面40-50元每月經(jīng)營面積：40-100平米左右街區(qū)特征3天地樓-商住一統(tǒng)營銷，無市場規(guī)劃和整體運營，導致整體形象過低商業(yè)門面銷售手段

武宣市場商鋪價格，今年上漲速度很快，但武宣鞍山金街、美食街，溫州商貿(mào)城，均以天地樓形式銷售，無市場規(guī)劃和運營基礎，導致后期商業(yè)業(yè)態(tài)混亂，市場基本都運營失敗，市場形象極差，同時也給客戶購買心里產(chǎn)生一定的抗拒心里美食街鞍山金街溫州商貿(mào)城（在售）40萬一空門面50萬一空80萬左右2006年2007年2010年購買主體為城市公務員其次是私人業(yè)主、教師、醫(yī)生等群體，購買主要為了純粹投資公務員占購買商鋪的主體，大部分業(yè)主還是置業(yè)的主要目的還是為了單純的投資和物業(yè)增值?！拔沂钦k公室的，對武宣的城市規(guī)劃比較清楚，購買這里的物業(yè)主要為了增值，租金能收多少當時沒有過多的考慮，部門同事基本都購買了商鋪投資。”——鞍山金街的購買業(yè)主“同樣是政府職員的XX先生，購買了溫州商貿(mào)城臨街鋪面，置業(yè)目的主要是投資，購買它一來為自己的資產(chǎn)保值，更看好武宣商鋪以后的潛力?！薄獪刂萆藤Q(mào)城購買商鋪客戶分析大多數(shù)投資商鋪的客戶，主要選擇購買臨街鋪位。購買商鋪客戶分析大多數(shù)客戶選擇購買臨街商鋪，極少考慮2樓及其他樓層一心、四圈的城市規(guī)劃，城市商業(yè)將進擴容，城市傳統(tǒng)商業(yè)也面臨洗牌的威脅一個中心，四條廊道的新城市規(guī)劃體系確定，城市商業(yè)將擴容和升級。商業(yè)發(fā)展機遇武宣商業(yè)還處于初級發(fā)展階段，面臨提升轉變之機

武宣人均GDP接近1662美元，但相應的商業(yè)設施卻未滿足需求，高端消費外溢，商業(yè)處于提升轉變階段集市&沿街商業(yè)大型綜合超市&專業(yè)店倉儲式購物中心便利店都市MALL郊區(qū)MALL百貨商店&批發(fā)市場$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求價格品質傳統(tǒng)形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)替代階段隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場開始細分出服務于不同人群、經(jīng)營不同門類的專業(yè)市場，并帶動其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展伴隨生活資料相對過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認知的生活服務和商貿(mào)交易聚集區(qū)形成條件形成過程隨市場不斷細分，尋找空隙日益艱難，這時出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競爭市場需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競爭商業(yè)業(yè)態(tài)細分完全，總量飽和階段特征剛剛走出農(nóng)業(yè)社會的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對集中的商業(yè)設施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營檔次、價格或服務的相對優(yōu)勢，通過更好滿足消費者需求而搶占市場份額市場信息和市場機會被充分關注，商家有比較明確的市場目標，經(jīng)營同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競爭力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)目前深圳理應所處目前武宣商業(yè)發(fā)展研判武宣目前人均商業(yè)面積不足0.5㎡，與國內(nèi)通行的商業(yè)人均面積1㎡，有較大差距武宣城市在營業(yè)的商面積約5-6萬㎡，其中零售面積約4-5萬㎡。市區(qū)人口11萬，人均零售、商業(yè)面積不足0.5㎡，與國內(nèi)外其他城市相比，武宣未來的人均商業(yè)面積仍有拓展空間。隨著農(nóng)村進城人口的增加和農(nóng)村消費能力的提升，未來商業(yè)的需求性將更加突出。武宣人均商業(yè)面積與其他城市對比0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.8人均商業(yè)面積0.50.800.981.281.501.801.301.60

武宣遵義青島深圳合肥上海香港紐約未來兩年，御林君邸和溫州商貿(mào)城商業(yè)的推出，預計放量在萬平米，市場僅僅目前還具備3萬平米商業(yè)的空缺前景。商業(yè)發(fā)展空間國際商業(yè)發(fā)展模式演變我國商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程武宣即將進入商業(yè)發(fā)展模式演變1990年代初1990年代中1990年代后2000年代初百貨商店、批發(fā)市場大型綜合超市、倉儲商場商業(yè)街SHOPPING-MALL50010001500300010000百貨商店大型綜合超市都市MALL倉儲式購物中心郊區(qū)Mall人均GDP（美元）商業(yè)業(yè)態(tài)演變時期武宣人均GDP1460$從商業(yè)發(fā)展規(guī)律來看，武宣目前應是由普通的商業(yè)街向商業(yè)集中體的過度時期綜超+百貨是目前商業(yè)市場最好的經(jīng)營方式商業(yè)發(fā)展趨勢商業(yè)市場結論：商業(yè)市場相對混亂，市場極度不成熟，但潛能客觀商業(yè)模式過于原始，低檔品牌充斥市場，整體商業(yè)氛圍不高，僅提供單一生活基本需求消費，同質化嚴重，大量消費外流。市場結構急需調整，商業(yè)升級時代大勢所驅，市場商業(yè)空缺和空白點十分突出，前景相對客觀市場有經(jīng)驗經(jīng)營者缺乏，消費者不成熟，向往都市生活、追求時尚，易于引導。商業(yè)市場研究項目基礎定位研判定位：就是搶占市場或品牌階梯的某一個梯次的位置。誰先搶占，誰就占有唯一性的優(yōu)勢。后來者就被排擠。具備高成熟的地塊和成熟的社會配套資源一、定位背景提練-本體項目本地條件羅列1）、地王的影響力已經(jīng)購足深入人心，認知度夠高2）、地塊可開發(fā)商業(yè)和住宅的成熟度高，3）、項目地塊具備唯一性資源，鞍山廣場。4）、周邊配套成熟度高，發(fā)展?jié)摿捎^二、定位背景提練-城市武宣縣城市發(fā)展重要特點1）、農(nóng)業(yè)大縣、整體經(jīng)濟相對落后，城市規(guī)劃、基礎設施等配套不完善。2）、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資等基礎薄弱3）、城市消費力嚴重不足，人均消費指數(shù)遠低于其他城市武宣縣城市發(fā)展前景1）、城市GDP發(fā)展迅猛，城市化水平低，城市化發(fā)展空間大2）、可支配收入可觀，潛在消費空間巨大項目啟示：市場潛力和可拓展空間大三、定位背景提練房地產(chǎn)1、多層房的開發(fā)和銷售是目前房地產(chǎn)市場的主流２、市場較為平穩(wěn)，消化速度慢，泡沫空間少，可持續(xù)開發(fā)潛力大2、開發(fā)和消費的主體戶型集中在120平米的三房產(chǎn)品3、農(nóng)村人口和在外務工人口的購買欲望還沒有被挖掘4、純粹投資的客戶少，大多以剛性需求及改善居家條件5、項目在競爭市場，在資源上享有做領袖的資格６、偷面積的做法市場較為認可。項目啟示：多頻次推盤，滾動開發(fā)，前期主推多層，戶型控制在１２０平米左右，戶型先進，可贈送面積武宣縣零售商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展重要特點1）、武宣縣的零售業(yè)十分落后，主要以“服裝、日雜、低端餐飲”商業(yè)態(tài)為主，缺乏“時尚、休閑、娛樂、大型餐飲”等業(yè)態(tài)、更缺乏中高檔零售品牌。2）、現(xiàn)有的城市商業(yè)設施、商業(yè)形態(tài)、經(jīng)營方式、服務理念基本處于原始狀態(tài)。3）、現(xiàn)有消費群體嚴重外移，大量人群選擇在柳州等地購買中高檔消費品4）、商業(yè)整體租金水平低，商鋪投資回報率不高，客戶購買積極性有待提高武宣縣零售商業(yè)未來發(fā)展前景1）、城市消費真空十分明顯，在城市基礎設施的不斷完善的情況下，具有先進、科學的經(jīng)營管理和經(jīng)營方式的新型商業(yè)形態(tài)，具備極大的競爭優(yōu)勢和空間2）、市場確實3萬平米左右商業(yè)的缺失，商業(yè)從傳統(tǒng)夫妻店模式，向街區(qū)集中型商業(yè)過度。3）、居民生活水平的不斷提高，居民收入和可消費能力的大幅度提高，在未來，消費觀念的轉變，消費潛能巨大。中高檔消費市場的空缺，具備3萬平米左右的商業(yè)空間，商業(yè)模式也將轉型四、定位背景提練-商業(yè)1、投資客戶1）、大部分客戶意愿選擇購買臨街門面，對商業(yè)裙樓和二樓興趣不濃2）、大多數(shù)客戶選擇投資的面積區(qū)間在40-60平米左右3）、大多數(shù)客戶都考慮商鋪的增值空間，對租金收益不抱太大希望2、經(jīng)營客戶1）、商戶絕大部分是租賃商鋪來經(jīng)營，經(jīng)營面積一般在40-60平方米、經(jīng)營商戶中多數(shù)對商鋪二層不太感興趣，同時表示不愿意上二樓經(jīng)營。2）、絕大多數(shù)的商戶經(jīng)營者只考慮通過租賃商鋪來經(jīng)營，愿意購買商鋪的商戶只愿意在價格同時可以兼顧的前提下考慮買鋪經(jīng)營。租賃和購買商鋪最關注的是商鋪所在地理位置、商業(yè)氛圍、交通便利程度及價格。一、定位背景提練-商業(yè)投資經(jīng)營客戶選擇定位背景羅列本體認識占地規(guī)模最大，擁有最稀缺的城市資源，周邊配套資源成熟，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿捎^，由此可以說，本項目是一個具備極度稀缺資源，商業(yè)性特別明顯的高檔樓盤特征，可限制資源少，項目獨一無二特征十分。項目地王地塊，獨一無二城市認知武宣縣的經(jīng)濟基礎相對薄弱，城市基礎建設和消費力停滯不前，城市化水準低，消費力與收入不對等，城市未來潛力大城市化程度低，可發(fā)展空間大城市即將轉型房地產(chǎn)市場認知市場平穩(wěn)，市場的供需平衡，價格和開發(fā)量每年都平穩(wěn)增長，可競爭資源小，市場剛性需求，存在較大空間潛力，１２０平米的戶型成為主流。滾動開發(fā)，前期主推多層偷面積項目、城市、商業(yè)無限可能的想象空間商業(yè)認知武宣的商業(yè)體系還停留在原始的粗獷型發(fā)展期，商業(yè)以傳統(tǒng)的夫妻店模式開發(fā)，城市的商業(yè)體系即將進入轉型期，未來城市至少需求3萬平米以上的傳統(tǒng)商業(yè)商業(yè)空白點多，市場升級、補缺潛力可觀壟斷絕對中心，市場主語趨勢獨一無二區(qū)域最具價值的都市資源鞍山廣場、公園示范項目城市層面區(qū)域層面本項目定位策略取勢區(qū)域、壟斷城市市場主語定位前景觀察商業(yè)如何超越商業(yè)形態(tài)和商業(yè)規(guī)模、商業(yè)運作的革新居住形態(tài)超越從產(chǎn)品時代--品質時代價格超越超越價值的屬性超越價格本項目本項目必須完成對商業(yè)體系、住宅體系、住宅價格的完全超越項目基礎定位區(qū)位屬性武宣縣央?yún)^(qū)核心產(chǎn)品屬性3萬平米大型中高檔商業(yè)街區(qū)+高檔住宅的城市綜合體項目整體功能定位休閑功能文化功能娛樂功能居住功能投資功能服務功能購物功能集便捷購物、品位餐飲、時尚休閑、綜合娛樂、品質人居于一體的都會廣場項目功能定位項目價值體系地段：絕對中心商業(yè)配套：步行街、老城區(qū)商業(yè)體系產(chǎn)品：城市綜合體本體：地王價值環(huán)境：唯一城市公園和廣場配套：學校、銀行、市場，完全具備項目價值描繪項目規(guī)模及檔次定位武宣未來5-10年內(nèi)領先的城市生活方式中心LIFESTYLESTREETMALL。全面滿足武宣消費者休閑、時尚、個性、品位的消費需求。項目功能檔次定位項目經(jīng)營及檔次定位城市3-4線品牌服裝、餐飲連鎖、娛樂等知名、且有優(yōu)良商業(yè)興趣的商家。核心位置、景觀建筑、商業(yè)體系大盤園林景觀生活配套歷史文化交通規(guī)劃設計社區(qū)配套環(huán)境科技低碳選材地段戶型品質為根，好盤運作之基礎差異化的核心價值為主干項目核心價值點XX大都會引人聯(lián)想，匯聚新生力量與事物的潮流之地，工作與事業(yè)蒸蒸日上的火紅起點，同時也體現(xiàn)項目帶動城市升級，催生新的生活和商業(yè)體系的強大力量。項目案名建議備選案名：武宣１號大街項目形象定位項目形象：城市第一盤·一站式生活大都會

項目的站位項目的地位項目的品味項目的定位整體形象廣告精神：城市因此更美好核心客戶群次核心客戶群輔助客戶群核心客戶群定位：城市中高收入者，包括公務員、教師、醫(yī)生、私人業(yè)主；次核心客戶群定位：返鄉(xiāng)置業(yè)客戶；輔助客戶群：農(nóng)村客戶客戶群體昭示產(chǎn)品規(guī)劃建議整體規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議整體規(guī)劃展示經(jīng)濟指標：商業(yè)面積可達到3萬平米，臨街商鋪約300個住宅面積：容積率建筑面積約7萬平米。規(guī)劃要點：重商輕住宅，將項目的商業(yè)性膨脹到最大化。規(guī)劃商業(yè)方案注解：1、從項目地塊中間，切開一條16米寬的商業(yè)街，并在東西向建設兩條小型商業(yè)街2、臨街部分，都設計2層的商業(yè)裙樓。住宅部分方案注解：1、住宅整體方案，整體以退臺式方案，由西向東逐步提高。B區(qū)A區(qū)C區(qū)商業(yè)性強居住性強未來商住價值高商業(yè)街小區(qū)主入口小區(qū)次入口充分利用項目的商業(yè)性，打造主題商業(yè)街區(qū)整體規(guī)劃展示-住宅部分棟棟退臺、緩坡式建筑布局，增強項目觀景性住宅部分基礎規(guī)劃1、產(chǎn)品類型：多層+小高層+高層的產(chǎn)品類型；2、擺放原則：采用退臺式，保證每棟都能看城市廣場3、建筑布局：采用大社區(qū)，多組團的設計；4、道路排布原則：盡可能用結構簡單清晰的環(huán)路、減少分叉。整體規(guī)劃展示-商業(yè)部分采用裙樓商業(yè)設計，減少商業(yè)空間浪費商業(yè)部分基礎規(guī)劃1、產(chǎn)品類型：獨立臨街1層門面+商業(yè)裙樓2、擺放原則：A區(qū)C區(qū)臨街部分，可做兩層商業(yè)裙樓，商業(yè)街區(qū)，采用1層商鋪的規(guī)劃，兩條小型道路，采用連體裙樓1層商業(yè)方案；3、采用產(chǎn)品上，開間基本要保持4米，進深保持12-15米的原則；進出入口及車流設計一個主口，一個次口的原則進出口設計1、整體規(guī)劃：采取人車分流的方式，規(guī)劃整體性的停車場，統(tǒng)一停車，人行主入口選擇在商業(yè)入口，次入口選擇在上體公園位置。2、擺放原則：車流入口選擇在項目地勢低洼地塊，汽車站旁，以此減少成本戶型配比建議戶型基本建議依據(jù)武宣市場的現(xiàn)狀，大量的客戶群體目前主體以居家為主，因此房型主體以三房為主，考慮項目的運營時間較長，未來城市人口的增加及居家需求的變化，增加部分１房產(chǎn)品，以滿足未來市場的變化具體規(guī)劃建議-整體規(guī)劃葉脈式布局設置了東西走向的風道，流暢的通風帶動了南北朝向房間的呼吸，實現(xiàn)真正的健康生態(tài)居住區(qū)北南葉脈式布局——編織建筑與建筑從園林中溢出，園林從建筑中流過，渾然有序通風節(jié)能——樓宇間形成東西走向的波浪型風道，在住戶形成穿堂風具體規(guī)劃建議-建筑生態(tài)規(guī)劃為多層洋房產(chǎn)品,高層板樓產(chǎn)品具體規(guī)劃建議-建筑形態(tài)具體規(guī)劃建議-立面效果示意買房送空間具體規(guī)劃建議-樓頂露臺及閣樓房型三室二廳一衛(wèi)面積區(qū)間110-130㎡

戶型評述此戶型面積控制理想，有效地實現(xiàn)了總價控制，降低客戶資金壓力。

戶型設計特點多陽臺/多窗體設計.入戶花園的設計,增加項目的使用空間。具體規(guī)劃建議-戶型參考房型一室二廳一衛(wèi)面積區(qū)間79.24-82.81㎡

戶型評述通過偷面積的做法,將一個房間變成一個陽臺,減少房型面積,以此增加房間的得房率。

戶型設計特點戶型緊湊實用,南北雙陽臺,景觀性好.得房率高具體規(guī)劃建議-戶型參考房型三室二廳一衛(wèi)面積區(qū)間130-140平米㎡

戶型評述通過偷面積的做法,將一個房間變成一個陽臺,減少房型面積,以此增加房間的得房率。

戶型設計特點戶型緊湊實用,南北雙陽臺,景觀性好.得房率高具體規(guī)劃建議-戶型參考房型一室一廳一衛(wèi)面積區(qū)間35-40平米㎡

戶型評述戶型緊湊實用,

戶型設計特點戶型緊湊實用,南北雙陽臺,景觀性好.得房率高具體規(guī)劃建議-戶型參考由于項目地塊因素,不需要大量的建造園林，因此景觀主要以休閑小飾品為主導，與外圍景觀連成一體。具體規(guī)劃建議-生態(tài)和綠化的營造繽紛元素風情小品和情趣道路——散落在社區(qū)各處的小型設施讓整個社區(qū)變得生動活潑起來——各式風情小品——在細節(jié)中展露風情和品質道路彎OR直？——連道路都有藝術氛圍整體規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議定位背景常見的失敗商業(yè)街區(qū)規(guī)劃：兵營式、景觀式、廣場式廣場式的街道不利于消費者兩側穿梭，難以形成繁鬧的意象。景觀則影響視野和街區(qū)內(nèi)的通達性。兵營的排布使逛街毫無樂趣可言。如兵營般整齊排布的商業(yè)街某城市偉岸、寬大的商業(yè)街失敗規(guī)劃案例常見的失敗商業(yè)街區(qū)規(guī)劃：寬大、筆直、大一統(tǒng)寬大、筆直、一覽無余的街道容易讓人產(chǎn)生疲勞感，失去逛街的樂趣。大一統(tǒng)的街道不符合商業(yè)生動活潑、富于變化的特點，留不住人流，難以形成商業(yè)氣氛。街是成立了，但對于街的立足之本：商業(yè)，考慮不足，對于商業(yè)氛圍的營造也僅限于景觀寬大、筆直的商業(yè)街某城市大一統(tǒng)的商業(yè)街失敗規(guī)劃案例世博廣場規(guī)劃失?。褐髁Φ昱c商業(yè)街區(qū)的布局規(guī)劃的失敗主力店商業(yè)街區(qū)東莞世博廣場商業(yè)價值最高的部分全部為主力店占據(jù)，造成主力店經(jīng)營紅火，人流量無法給商業(yè)街共享，而商業(yè)街區(qū)門可羅雀。失敗規(guī)劃案例新世界花園：交通規(guī)劃的失敗東莞新世界花園外部交通：3萬平方米商業(yè)沒有規(guī)劃貨運通道和卸貨區(qū)。內(nèi)部交通：每層共有4個層高，水平無法實現(xiàn)無障礙通行，多種業(yè)態(tài)無法使用。失敗規(guī)劃案例韓國首爾市明洞大街：功能齊全和交通方便使其歷經(jīng)百年經(jīng)久不衰明洞是韓國代表性的購物街，由明洞大街、中央路、中國街和中間的“胡同”組成。主街明洞大街長約1.5km，街道兩旁布滿了百貨公司、商場、餐廳、酒店、戲院，另外還有一批超現(xiàn)代大型購物廣場和商場、觀光酒店、金融機構。明洞大街兩旁都是高級名牌的店鋪，明洞大街兩側的胡同里都是中檔品牌的店鋪和保稅商店。成功規(guī)劃案例明洞大街街區(qū)規(guī)劃特點：以短街、曲徑、窄巷、小尺度共享空間營造愉悅的休閑購物空間明洞大街的商業(yè)街區(qū)道路都不寬，主道寬度在8~10米之間，輔道寬度在4~6米之間，熱鬧繁華。

明洞商業(yè)街保存著中國大使館、明洞圣堂等文物級建筑物，圍繞著這些建筑，建造了許多歐洲風格的街道和共享空間,使明洞成了朝鮮文化與西方文明接觸的象征，開放的共享空間也成了人流的聚集點。成功規(guī)劃案例大拇指廣場現(xiàn)在是上海非常著名的成功街區(qū)之一，成為現(xiàn)代街區(qū)典范。位置：芳甸路浦東新區(qū)聯(lián)洋國際新社區(qū)占地：5.2萬平方米、總建筑約11萬平方米2003年10月開工建設，于2005年7月9日開張出租率100%業(yè)態(tài)主要設有：大型超市（法國家樂福）、主題商場、休閑娛樂（好樂迪音樂娛樂公司）、藝術中心(上海證大現(xiàn)代藝術館)、五星級酒店（委托美國著名酒店管理集團Carlson旗下的Raddision品牌經(jīng)營管理海地區(qū)規(guī)模最大、功能最全的復合式社區(qū)與區(qū)域商業(yè)中心愛心廣場，將有濃縮中外風情的咖啡吧、酒吧、茶館成功規(guī)劃案例1樓街區(qū)的規(guī)劃充分遵循了商業(yè)街區(qū)的規(guī)律：曲徑、短街、窄巷、焦點、共享空間兩大主力店家樂福和好迪大拇指中間，設立了一個大的共享空間1樓臨街面、共享空間的四周的商業(yè)單元均為小面積化分

家樂福肯德基星巴克唐朝酒店好樂迪大拇指店屈臣氏成功規(guī)劃案例我們研究了多個國內(nèi)外的著名商業(yè)街區(qū)，從中總結出成功的街區(qū)規(guī)劃基本規(guī)律紐約第五大道FIFTHAVENUE，美國東京都新宿大街ShinjukuOdoriShoppingStreet，日本首爾明洞大街Myeong-dongcommercialarea，韓國烏節(jié)路0rdRoad，新加坡維也納克恩頓大街themostfamouspedestrianzone，奧地利上海南京路，中國廣州上下九商業(yè)街，中國深圳東門商業(yè)街，中國上海新天地，中國萬科運河