湖北黃石公寓項目市場定位與營銷策劃總綱一年

湖北黃石公寓項目市場定位與營銷策劃總綱一年非常感謝貴司給予我司參與“SOHO商務中心”項目提案的機會，對此項目我司賦予了極其重要的戰(zhàn)略地位！我們誠摯希望能夠和貴司聯(lián)手打造鄂東南的“SOHO”產(chǎn)品、項目解讀市場的聲音項目定位項目營銷【SOHO提綱】中鼎優(yōu)勢【產(chǎn)品解讀—SOHO解釋】SOHO：傳統(tǒng)意義上的SOHO傳統(tǒng)意義上的SOHO—SmallOffice(and)HomeOffice，直譯就是小型辦公室、家庭辦公室的意思，實際上就是自由職業(yè)或自由職業(yè)者的意思。當然，SOHO也代表了一種更為自由、開放、彈性的工作方式。網(wǎng)絡時代的到來，使得SOHO成為人們爭相追逐的時髦詞匯之一，專門為SOHO族設計的房屋、家具、用品也成為商家的新賣點，一些樓盤常常被冠以SOHO一詞，意思就是給自由職業(yè)者準備的商、住合一的公寓，一時間也風光無限。幾年前，人們所說的SOHO一族還大多指那些專門的自由職業(yè)者：自由撰稿人、平面設計師、工藝品設計人員、藝術家等。而近兩年，隨著互聯(lián)網(wǎng)在各個領域的廣泛運用及電腦、傳真機、打印機等辦公設備在家庭中的普及，SOHO成為越來越多的人可以嘗試的一種工作方式，而它的內(nèi)涵與形式也在發(fā)生變化。

SOHO作為一種時尚、輕松、自由的生活方式和生活態(tài)度，不應該僅僅局限和適合于那些只是在家工作的人群，畢竟，那還只是社會中很小很小的一部分群體。SOHO既然代表了自由、開放、彈性的工作方式，那我們就認為只要能夠在這種方式下工作的人，不論您是否是在家工作，還是在其他的場所；不論您是專注一職，還是兼職工作，您都可以自豪的稱自己是SOHO一族。于是，我們更愿意把SOHO叫成SuperOffice(and)HumanOffice,即超級的辦公室、人性化的辦公室?！維OHO一族】

在網(wǎng)上就活躍著這么一群人，他們不隸屬于任何公司，卻在為各個公司打工；他們游離于各大媒體之外，但又和媒體有著千絲萬縷的關系；他們沒有固定的老板，自己就是自己的老板；他們沒有固定的工作時間，想何時工作就何時工作；他們就像是倒掛在網(wǎng)上的蝙蝠，獨來獨往、晝伏夜出——他們就是網(wǎng)上的SOHO一族。

也許是制作網(wǎng)頁的高手，也許是網(wǎng)絡寫手出身的自由作者，也許是時尚新鮮的網(wǎng)絡主持人，也許是廣告公司的創(chuàng)意天才……總之，是網(wǎng)絡為他們提供了一個賴以工作和生活的大平臺。

隨著網(wǎng)絡的逐漸普及，網(wǎng)上購物（尤其非典過后）已成為人們購物的重要選擇，因此又造就了一大批網(wǎng)上SOHO商人。他們或在網(wǎng)上開店，或嫁接于電子商務網(wǎng)站或廠商，利用網(wǎng)絡和人際關系的雙重優(yōu)勢將物美價廉的產(chǎn)品銷售給客戶。與早期SOHO相比，此種方式無更多專業(yè)知識要求，必將成為包括下崗職工等眾多創(chuàng)業(yè)者的首選?！維OHO一族的工作環(huán)境】

SOHO，一個嶄新的名詞，一個全新的概念。我們這里的SOHO是專指基于國際互聯(lián)網(wǎng)上的、能夠按照自己的興趣和愛好自由選擇工作的、不受時間和地點制約的、不受發(fā)展空間限制的白領一族。更重要的是反映在能否按照自己的興趣和愛好去自由的選擇工作，反映在所選擇的工作是否有著極大的發(fā)展空間。SOHO，它代表的是最先進的生產(chǎn)力，代表的是最活躍的新經(jīng)濟。

互聯(lián)網(wǎng)是SOHO的根本。一些優(yōu)秀的網(wǎng)頁設計SOHO族幾乎都有自己的個人網(wǎng)站；每天在家中更新網(wǎng)頁，是這類SOHO族的主要工作內(nèi)容。這些優(yōu)秀的個人網(wǎng)站逐漸引起IT公司的關注，于是，個人網(wǎng)站與大網(wǎng)絡公司合作或被其收購的新聞在IT業(yè)界層出不窮，SOHO族們又開始了新的事業(yè)。也有不少人利用自己的一技之長開始了網(wǎng)上信息和咨詢服務的嘗試，成為信息服務這門行業(yè)的SOHO族。最常見的SOHO職業(yè)還有音樂創(chuàng)作、產(chǎn)品銷售員、平面設計、廣告制作、服裝設計、商務代理、做期貨、炒股票等等。SOHO族這樣自由而又浪漫的工作方式吸引了越來越多的中青年人加入這個行列，在這片天空里，他們的才華得到充分的展露。

SOHO跟傳統(tǒng)上班族最大的不同是可不拘地點，時間自由，收入高低由自己來決定。同樣也正是因為它自由，所以它極有挑戰(zhàn)性。特別適合SOHO的是一些基于信息的制造、加工、傳播類的工作，如編輯記者、自由撰稿人、軟件設計人員、網(wǎng)站設計、美術、音樂等藝術工作者、財務工作者、廣告、咨詢等，因為他們的大部分工作或者主要的工作完全可以在家中獨立完成或通過在網(wǎng)上與他人的協(xié)同工作來完成。

【SOHO一族生活方式】SOHO對于人的素質(zhì)要求會更高。最重要的是自制力，也就是說你自己能否在時間上管理把握好你自己。其次，是由于SOHO后每個月沒有一筆固定的薪水，你的收入結(jié)構(gòu)會改變，所以如何管理好你的錢袋是必須認真對待的問題。事實上，一方面，國際上這一群落的人數(shù)呈現(xiàn)出增加的趨勢，辦公自動化、互聯(lián)網(wǎng)的普及以及分工的細化將會導致為數(shù)眾多的SOHO人的出現(xiàn)；另一方面，SOHO群的存在，也是在客觀上緩解了就業(yè)壓力這一越來越重要的現(xiàn)實社會問題，而如何將這一群落有意識地納入社會分工體系，并從身份、立法、稅收和保障等方面予以確認、規(guī)范和保護，是擺在各機構(gòu)眼前的現(xiàn)實問題。

SOHO族的生活方式與傳統(tǒng)的生活方式有很大差別。他們免掉了因上下班交通擁擠而浪費時間，他們遠離了辦公室的人事糾紛，他們從事著自己所喜愛的工作，他們更有人自己做了老板。他們是當今時代的新新人類。

SOHO族與上班族最大的不同是工作與生活不再明顯的分割，辦公與居家合而為一SOHO族的工作方式大致可分為四種：

創(chuàng)業(yè)SOHO自組1－10人的小公司，或經(jīng)營一個小店面，或加盟某個連鎖體系。這種SOHO規(guī)模雖不大，員工們也未必天天見面，但是通過互聯(lián)網(wǎng)保持著高效的聯(lián)系，在經(jīng)營和管理上具備很大的靈活性。在大公司無法兼顧到的領域，個人公司如能提供適合的商品和服務，往往會獲得成功?！疚磥淼腟OHO一族】

自雇SOHO在家工作或個人工作室，一人身兼老板及伙計，例如文字工作者、藝術工作者、顧問、中介、保險從業(yè)人員等，他們大多愛好自由，工作富有創(chuàng)造性。

兼差SOHO利用下班時間在家兼差的上班族，既能開辟財源，又有基本保障，是保守型過度到創(chuàng)業(yè)階段的人的選擇。

在職SOHO在家工作的上班族。即在家利用現(xiàn)代通訊科技與所屬公司連線進行工作的電子通勤族，號稱科技時代最酷的上班方式。他們與其他SOHO的區(qū)別在于他們有固定的工作單位，只是部分時間在家上班，而且在上班過程中要不斷和本公司聯(lián)絡以便協(xié)調(diào)工作。

不管哪一種SOHO，這種時髦的工作方式已變成世界性趨勢。目前在美國已有1／5的工作人員是SOHO族，且以每年5％的速度增長著。日本、韓國和香港也在鼓勵個人創(chuàng)辦SOHO型公司?！俺站W(wǎng)”在主頁上更增設SOHO專欄，介紹成功SOHO公司的勢力，并為SOHO同行提供交換信息的場所、提供如何開辦SOHO公司的指南。

SOHO沒有特殊的限制，也不是專指計算機行業(yè)的人士，凡是在家工作、小額創(chuàng)業(yè)、個人工作室、自由工作者等傳統(tǒng)辦公室以外發(fā)生的工作方式，都可以叫SOHO族。從專業(yè)人士到市井小民，都有可能自成單位，自力更生。當然，也不是所有的人都適合做SOHO族，脫離了組織的庇蔭自立門戶，將會遇到意想不到的艱難與挑戰(zhàn)，必須具備堅強的性格和能立足于社會的專長，才能做到獨自打拼、勇闖天下。

現(xiàn)在，國內(nèi)有許多開發(fā)商針對這一特殊群體，專門推出以SOHO命名的建筑和商業(yè)房地產(chǎn)項目，比如著名的有建外SOHO、尚都SOHO、成都SOHOSOHO社區(qū)等.【區(qū)域位置】

本案項目位于迎賓大道輔助南路（國安局旁）項目周邊大型在建的商業(yè)，如：東方裝飾城、武商量販及黃石大道旁邊社區(qū)商業(yè)等較為集中。本項目位于迎賓大道上，沿街地塊呈“一”字狀的分布，周邊交通方便，適宜辦公。地塊周邊環(huán)境道路狀況：本項目位于黃石港區(qū)大橋合作村，東鄰木材加工市場，西鄰市國安局、公安局，南接合作村，朝北與大橋局隔路相望，東北向與長江相望。項目地處輔助南路黃金地段，城區(qū)人口的聚居已初具規(guī)模。項目總體指標宗地規(guī)模5.2約畝總建筑面積16643.91平方米物業(yè)類型12層住宅和15層SOHO公寓總戶數(shù)戶綠化率23.23%【項目視覺】黃石難得SOHO商務之地城市標桿商務辦公場所住宅：紛繁的都市，善于生活的人明白，舒適與合適才是真理，簡約而不簡單，遂心而筑，足夠溫暖。窗明幾凈的室內(nèi)，讓人不忍喧嘩放。SOHO辦公：酒店式服務與商務辦公合二為一的新產(chǎn)品和新業(yè)態(tài)，提供給客戶的是一個集住宿、休閑、商務為一體的，較完善的辦公空間，同時提供五星級的配套和服務；其設計的主要功能為滿足商務辦公的要求?？臻g合理的設計部分，產(chǎn)生了豐富的功能組合，給生活另一種可能性和更多的便捷性，休息區(qū)與功能性搭配自然，獨特的落地飄窗完美采光，更能使人體會獨一無二的幽雅，家隨時間和需求而變，使我們共同迎接人生不同的溫暖。項目指標工程名稱：SOHO商務中心建設地點：湖北省黃石市迎賓大道輔助南路委托方：黃石市夢之廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司建筑設計單位：信息產(chǎn)業(yè)電子第十一設計研究院

建筑用地面積：3530平方米建筑占地面積：1388.10平方米總建筑面積：16643.91平方米建筑容積率：3.99計入容積率建筑面積：14113.23平方米不計容積率建筑面積：2530.68平方米建筑層數(shù)：12層，15層建筑高度：76.50米建筑密度：39.3%綠化率：23.23%耐火等級：一級抗震設防烈度：六度結(jié)構(gòu)形式：鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)項目指標平面造型：充分利用輔助南路的臨街面，一層臨輔助南路街面為商業(yè)主出入口及SOHO辦公主出入口。負一層為地下車庫及設備層，可停放小汽車88輛，消防水池、水泵房、發(fā)電機房、低壓電房等項目配套的設備房也安排在負一層。一層為會所、銀行、SOHO辦公大堂及與項目配套的公共設施。辦公大堂及前廳是客戶出入的必經(jīng)之地，是SOHO辦公的交通中心。同時，SOHO辦公大堂及前廳是反映五星級配套的最重要的部位，大堂設一層上空，增加空間感。二層為楓林會所和辦公樓，有辦公室、會議室、羽毛球場、健身房、更衣室、閱覽室等，提供辦公樓完善的健康需求。也為業(yè)主及社會各界人士提供安靜舒適的商務會談、休閑、餐飲服務，是該項目的重要配套設施，與項目的定位、服務群體有很大關系，風格及氣氛對SOHO概念項目的形象塑造起著非常大的作用。一棟三至十五層為SOHO辦公，共有91套，開間進深合理，層高4.8米。另一棟三至十二層為住宅樓，設計中，塔樓均采用方形的形式，中間為樓梯電梯，保證每個單元都有好的朝向，同時享有景觀。提高高層建筑平面的經(jīng)濟性，并為SOHO辦公空間的通風采光提供了可能，還節(jié)省了結(jié)構(gòu)的成本。北眺人文景觀，南觀市區(qū)全景，自然風光盡收眼底。因本工程住宅部分為還建樓，未考慮90平米以下住房占總住房數(shù)的75%這一指標。項目指標立面設計：在設計上，我們注重建筑本身成為外部大環(huán)境的一處亮麗景點和輔助南路黃金地段的重要標志性景觀，單體立面豐富的體量變化，整體形象和屋頂細部構(gòu)件都精心推敲，注重豐富和精美感，從而使該項目成為黃石市的重要景觀的主角。剖面設計：建筑的總高度為76.50米，一層層高為5.1米，二層層高為4.8米，三層~十五層SOHO辦公層高為5.1米，室內(nèi)外高差為0.90米。二層至十二層住宅層高為2.9米。垂直交通組織：本工程根據(jù)消防要求在15層的建筑內(nèi)布置1部防煙樓梯，供火災時人員疏散，主體建筑內(nèi)設2部電梯，其中1部為消防電梯。停車：地上小汽車：8輛地下小汽車：88輛項目資源綜合評價規(guī)模區(qū)位交通產(chǎn)品占地規(guī)模小，項目建筑體量小，未達到2萬平米；12層的住宅及15層的SOHO，在區(qū)域市場中稀缺；項目位于城市副中心核心商務金融中心的迎賓大道，與東方裝飾城及汽車銷售商圈近鄰。隨著未來大體量的商業(yè)項目進駐迎賓大道，周邊從業(yè)人員的住房及辦公需求將最先顯現(xiàn)，也最具發(fā)展?jié)摿?，潛在金融白領、金領引領的高端購買力區(qū)域；項目直接臨迎賓大道主干道，噪音相對較大；項目周邊主干道為迎賓大道，其為寬約40米、雙向8車道的都市主動脈，西起鄂州花湖、大泉路，連接武漢、抵達長江大橋，全長近3.2公里。未來規(guī)劃中的8+1城市圈地鐵二號線花湖站距離本項目僅需車行5分鐘，出行便捷。由2棟塔樓組成，以12層的住宅及城市稀缺15層的SOHO商務中心，富有現(xiàn)代感的簡約風格屹立于迎賓大道金融商務圈，為金融街上難得靜謐之地項目產(chǎn)品主要由SOHO商務辦公為主，產(chǎn)品定位和區(qū)域潛在商務金融類客群的購買需求相對匹配。項目SWOT分析優(yōu)勢(S)：劣勢(W)：1、作為SOHO來看，容積率較高；2、SOHO商務規(guī)劃，在產(chǎn)品設計上受到一定局限；3、地塊本身無景觀資源。4、作為SOHO商務中心，那么配套需要完善，成本將會很高。1、絕版城市副中心地段，具有極強的地塊價值和保值增值性；2、項目產(chǎn)品相對板塊內(nèi)其他項目具有明顯優(yōu)勢；3、通過強勢產(chǎn)品的打造，吸引客戶的關注；4、夢之夏置業(yè)強勢品牌；5、是板塊內(nèi)同期供應的產(chǎn)品中無任何競爭對手的產(chǎn)品。1、鄂東南商務圈，黃石金融聚集地，匯聚國內(nèi)企業(yè)總部的世界級SOHO商圈；2、中冶、江天、中鐵等10余個地產(chǎn)大鱷，億萬資本集聚；3、5分鐘對接地鐵，地鐵輻射整個黃石港，2、3、9、16…等六條公交線路四通八達；4、政務中心、金融服務、商務集群、星級酒店林立、商業(yè)繁榮。1、區(qū)域主要規(guī)劃功能為金融區(qū)域，影響項目作為住宅的私密性，板塊不具備純居性；2、政策的調(diào)整對多次購房客群形成打擊，或促成觀望；3、本案離街太近，辦公將面臨嘈雜的聲音。機會(O)：威脅(T)：本項目適宜采?。篠O戰(zhàn)略——把握機會，發(fā)揮優(yōu)勢項目小結(jié)項目在產(chǎn)品設計上，以SOHO商務中心進行打造，整合國內(nèi)乃至國際一線品牌夢之夏置業(yè)具備打造城市副中心SOHO的經(jīng)驗和血統(tǒng)本項目產(chǎn)品市場稀缺，，價格易控制，產(chǎn)品保值增值性強，具有高性價比。產(chǎn)品、項目解讀市場的聲音項目定位項目營銷【SOHO提綱】中鼎優(yōu)勢【市場的聲音—市場片】當前：市場動態(tài)主要特征如下：1、從城市來看，價格漲幅較快的城市在新政百日后價格下行的趨勢明顯，漲幅較快和一般的城市價格開始出現(xiàn)回升的跡象。漲幅最快的城市：杭州、深圳、上海、北京，7月仹均價普遍低亍新政出臺當月（>10%），且上行動力不足。漲幅較快的城市：廈門、武漢，6月價格出現(xiàn)10％以上的跌幅后又開始回升，但依然低亍新政出臺當月。漲幅一般的城市：西安、天津、長沙，7月仹價格依然高亍新政出臺當月。2、從政策來看，從2010年1月1日起截止到7月27日中央已經(jīng)就房地產(chǎn)市場調(diào)控出臺了20余個相關政策，如下:3、從客戶來看，新政對不同層次購買力客戶影響不同，改善型需求被嚴重積壓，投資階層逐步退出市場；【市場的聲音—消費者片】當接到我司總經(jīng)辦的通知，需給本項目提案時，我司立馬為本項目成立項目組展開市調(diào)，有專門負責網(wǎng)上對SOHO中國及國外的SOHO所有開發(fā)的項目進行摸底，有專門負責武漢市場對南國SOHO進行摸底考察，還有一大部分對項目周邊及黃石市中心進行調(diào)查，據(jù)調(diào)查100名消費者顯示：愿意接受SOHO辦公的有78人，不愿意接受的有12人，還有10人抱中立的看法.【消費者片】此次調(diào)研的消費人群的年齡：

此次調(diào)研的消費人群的學歷：備注：25-30歲占8%；30-40占51%；備注：高中及高中以下占36%，大專占32%40-50占33%；50歲以上占8%。

本科占21%；本科以上占11%【消費者片】此次調(diào)研的消費者月家庭收入：此次調(diào)研的消費者職業(yè)備注：2000元以下占3%；2000-5000元占33%；5000-8000元占42%；8000元以上占22%。備注：企事業(yè)經(jīng)理及老總占24%;私營業(yè)主占33%；

同行業(yè)人士占6%；其它人員占37%。配套產(chǎn)品地段形象景觀發(fā)展商品牌三江共和城佰利花園金橋水岸迎賓御園本案產(chǎn)品屬于城市稀缺物業(yè)—SOHO商務中心，優(yōu)勢較為明顯項目處于城市副中心區(qū)域，傳統(tǒng)高端商務區(qū)域，且有政府規(guī)劃利好，地鐵物業(yè)自身除商業(yè)外無任何配套，多依托周邊成熟配套SOHOD的新穎及產(chǎn)品的稀缺，因此項目有望傳承延續(xù)高端形象.夢之夏置業(yè)在黃石品牌號召力尚不夠,但作為本地公司擁有資本實力和SOHO商務中心打造經(jīng)驗城市景觀優(yōu)勢突出，無自然資源景觀本案地段、配套、產(chǎn)品條件，享天生麗質(zhì)；品牌、形象，具提升空間【市場的聲音—競爭片】項目名稱位置價格、面積、剩余階段特征開發(fā)商備注迎賓御園迎賓大道二期銷售起價2800元/㎡左右，剩余房源以103㎡以上的中大戶型為主，量約400套。銷售中8萬方，高層+小高層黃石雄俊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二期銷售中，但由于其提價，導致二期銷售遇阻。東方裝飾城迎賓大道住宅均價2400元/㎡。商鋪以出租為主。三期銷售完畢10萬方，多層黃石興泰置業(yè)有限公司商鋪出租中三江·共和城花湖大道與大泉路交匯處目前均價2800元/㎡。戶型從90-160㎡。09年6月份動工，目前已銷售中整體規(guī)模超過40萬㎡

銷售中佰利花園三江·共和城對面戶型有90—100㎡的兩房約占80%、131㎡的三房約占20%，銷售均價2600元/㎡左右。房源接近400套。開盤銷售中，不過銷售情況較差5萬㎡，32層高層

黃石國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤目前未做銷售廣告。金橋水岸迎賓大道起價2600元/㎡戶型從74-130㎡之間。開盤銷售中，剛開盤旺銷中約8萬㎡，高層湖北華實置業(yè)有限公司剛開盤項目領導者定位描述：產(chǎn)品創(chuàng)新，進入門檻較高；價格成為市場同類產(chǎn)品領先者；性價比最高；成為市場明星項目；知名度、美譽度與忠誠度居名列前茅。發(fā)展軌跡：區(qū)域內(nèi)領導者→區(qū)域外挑戰(zhàn)者→明日的超級巨星項目競爭定位區(qū)內(nèi)領導者區(qū)外挑戰(zhàn)者競爭策略產(chǎn)品、項目解讀市場的聲音項目定位項目營銷【SOHO提綱】中鼎優(yōu)勢客群定位：我們的客群

是誰？就現(xiàn)有意向客戶分析，自用客戶占主導地位。購買目的分析投資客戶自用客戶客群分析：區(qū)域發(fā)展：對整體區(qū)域形象及交通條件提升持樂觀態(tài)度。群聚效應：通過創(chuàng)意行業(yè)聚集，追求產(chǎn)業(yè)鏈的價值最大化。

品牌效應：注重上實品牌影響力帶來對自身企業(yè)形象的支持作用?？臻g結(jié)構(gòu)：青睞于產(chǎn)品的空間設計，自由發(fā)揮對自身辦公空間的創(chuàng)意。自用客戶購買心理分析黃石市內(nèi)各縣級市辦公市場：對SOHO辦公樓市場持樂觀看好態(tài)度。區(qū)域發(fā)展：看好迎賓大道整體區(qū)域發(fā)展態(tài)勢。品牌效應：注重夢之夏品牌影響力帶來投資安全性。投資客戶購買心理分析創(chuàng)意濃郁的行業(yè)類別深具創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)或相關產(chǎn)業(yè)行業(yè)特性，注重創(chuàng)意元素對自我發(fā)展的重要性。成長型的商務模式

多為中小型企業(yè)，處于快速成長階段，對自己未來發(fā)展具有極強信心。

領先的意識形態(tài)對社會主流意識具有極強的敏銳度和預見性，能夠迅速地形成時尚潮流并帶動大眾的參與。理性的價值觀念認同有效投入會產(chǎn)生更多更有價值的財富，對商務環(huán)境的選擇具有個性化的價值衡量標準。包容的文化觀點極強的文化包容力培育出優(yōu)越的優(yōu)皮氣質(zhì)，關注商務環(huán)境與自我質(zhì)的和諧性。

城市高端客戶語錄：——這種地塊的價值和自然資源一樣很難被復制，——未來前景看好，經(jīng)濟活躍，大公司比較集中，城市副中心核心區(qū)物業(yè)比十年前檔次有很大的提高，不過硬件和物管服務還可以再有提升?！@里最大的價值就是方便，交通、車輛停放都比較方便。——實現(xiàn)工作與生活的同步，效率更高，但物業(yè)服務要好，建議采用香港或國外的的物管服務?！鞘兄行南∪盨OHO就跟勞斯萊斯、黃金一樣，最大的特點就是升值保值，投資這樣的物業(yè)，就像收購黃金一樣。城市副中心核心區(qū)的高端物業(yè)：其核心價值不是自然環(huán)境，也不是社區(qū)、綠化等，真正的要素是地標符號、地段價值、城市資源、稀缺產(chǎn)品、豪華配套、星級服務、城市話語權等；1.城市資源、發(fā)展?jié)摿?、配套及服務檔次等已成為敏銳高端客戶選擇城市副中心核心高端物業(yè)的核心驅(qū)動要素。【客戶置業(yè)驅(qū)動因素】環(huán)境需求：園林已經(jīng)不重要，但符號性和品質(zhì)感要強；周邊交通要便捷，周邊配套要齊全，如：物流、金融商貿(mào)等。配套需求;充分整合周邊商務、生活配套；觀光電梯、豪華大堂；商務配套服務要完善。裝修需求：SOHO裝修必須要品質(zhì)感，太奢華沒有必要，局部保留個性化的發(fā)揮空間最好，符號性感要強；歐式風格太繁雜，現(xiàn)代簡潔較好，設備設施必須是國際品牌；2.環(huán)境及配套方面在滿足其基本功能之外，客戶追求的是產(chǎn)品的純粹性、品質(zhì)感、安全性以及國際化的家庭辦公方式等；【客戶置業(yè)驅(qū)動因素】他們在各自的財富領域?qū)ふ抑线m的辦公物業(yè).【客戶置業(yè)趨向分析】投資趨向：不再一味追求短期回報，而是將物業(yè)作為一種資產(chǎn)長期持有，更看重物業(yè)復合特性以及自身的升值與保值特性，在很大程度上是對于城市資源的占有。支付趨向：擁有較強的支付能力，能夠承受較高的單價與總價，愿為服務買單。購買特征：注重居家及辦公兩不誤，看中周邊配套，更愿意認同SOHO的。產(chǎn)品要求：原料獨特，包裝有品質(zhì)和使用價值良好，質(zhì)量和工藝獨特，情感附加值高。在滿足日常生活的基礎上需要足夠舒適，能夠擁有私密性，希望得到合理的空間，而不是單純的面積。服務要求：體現(xiàn)尊貴舒適現(xiàn)代流行的都市生活，要求提供的服務在高品質(zhì)的同時，盡可能的復合與完善。同時保證辦公場所的通暢。就于本案而言，他們應該是這樣一群人。他們不是大眾眼里的富豪，但他們是朋友圈里有優(yōu)越感的人；更甚者有百萬甚至千萬家產(chǎn)，具備多次置業(yè)能力；他們囊括了黃石人、鄂州人、大冶人、武漢人等外省人士?！?/p>

從事行業(yè)：迎賓大道金融從業(yè)者、公司中高層、貿(mào)易、IT界、金融、地產(chǎn)、設計及國際高端商務經(jīng)理人士等

客戶特征：或具有前衛(wèi)視野和經(jīng)營能力具有多次創(chuàng)業(yè)及置業(yè)經(jīng)歷對投資具有敏銳的眼光，看中宏觀經(jīng)濟對于整體區(qū)域的價值帶動作用（看中SOHO增值保值而非短期投資回報率）。生活方式：有錢無閑，居家辦公；習慣于國際化的生活方式，熱愛都市潮流,追求SOHO時尚。購買目的：居住辦公兼長期投資，距離自己的社交圈子較近【形象的客戶演繹】客群屬性：城市動物.財富新貴他們就是SOHO需要感動的那些人：渴望占有城市副中心核心物業(yè)的上流中產(chǎn)一個公式即可概括：極致享受型+未來投資型=SOHO的客戶群客戶素描1李先生，迎賓大道某汽車4S店經(jīng)理北京人民大學工商管理碩士畢業(yè)，因為業(yè)務關系長期往返武漢、黃石，典型的享受派。生活時尚，致力于行業(yè)專業(yè)研究及傳播。曾經(jīng)居住在武漢，也擁有豪宅，每次來都入住酒店，一直沒有買房子，理由是，黃石還沒有可以心動的讓他掏錢包的產(chǎn)品；當?shù)弥椖康漠a(chǎn)品時，立即對項目產(chǎn)生濃厚興趣，當知道是由夢之夏置業(yè)打造的項目，加上項目周邊商圈價值支撐,欣喜不已。他說，他希望能在黃石這個地方找到一個國際時尚辦公環(huán)境及可以住宿的家，SOHO滿足了他所有的想法，最吸引它的是項目投資價值及用途，因為他純屬一人居住，而且需要商務往來，希望項目能感受最時尚便利而又高品質(zhì)的辦公環(huán)境及生活空間?！氨憷焚|(zhì)高，居住辦公兩相宜”2馬先生，35歲，兒子讀中學，總經(jīng)理，從事機械器件加工及銷售工作，目前自己開有工廠，繼承家族生意。居住選擇：現(xiàn)住在天方百花園社區(qū)，希望在城市核心購買一套時尚的寫字樓意向戶型：80-200左右客戶語錄：我關注這里已經(jīng)很久了,我平時挺忙，一直想在黃石港客運站附近購買一套寫字樓,我覺得這個位置特別方便,出行,交通,貨物運送也十分方便；休閑娛樂、購物等幾步之內(nèi)應有盡有.也很時尚。但是我尋找了很長時間也沒有找到，主要我是想把我的營銷部搬到這個位置辦公，大家多知道現(xiàn)在是21世紀，網(wǎng)絡的天下，我產(chǎn)品的營銷渠道80%來自于網(wǎng)絡；還有一點就是本項目周邊物流方便。“選擇是緣于對都市頂級生活的熱愛”客戶素描3林女士，約38歲，私營業(yè)主，現(xiàn)從事淘寶網(wǎng)的高檔禮品店個性評價：極具鑒賞力，音樂發(fā)燒友，室內(nèi)裝修頗有心得，喜愛美食，是生活品質(zhì)的極致追求者，和各類理財產(chǎn)品的敏銳投資者辦公居家選擇：目前住在寶石名城，最喜歡坐享城市繁華配套的居所，會購買真正有品質(zhì)感、與自己身份格調(diào)相匹配的物業(yè)，對物業(yè)服務及裝修品質(zhì)要求極高，在意的是辦公空間的提升。由于從小在黃石港長大，對于黃石港特別有區(qū)域情結(jié)，覺得如果財富達到一定層面，一定要在黃石港購置一套物業(yè)，這是對城市核心資源的占有，對人生的一種品質(zhì)詮釋。她說：項目太好了，如果淘寶實體店就在附近，以后上班都不用開車，而且產(chǎn)品品質(zhì)高，周邊社會資源太強了，周邊又有最頂極的配套.夢之夏置業(yè)是很有實力的開發(fā)商,產(chǎn)品打造很精細化.“堅持對生活高品質(zhì)的追求會兌現(xiàn)價值”客戶素描市場定位：黃石SOHO領跑黃石

HuangshiSOHOlingpaohuangshi備注：黃石SOHO，“黃石”代表黃石這座城市，SOHO指的是項目的主打產(chǎn)品；領跑黃石，指的是“本項目在市場上的定位及身份都是領先者及領跑者”它將帶動黃石房地產(chǎn)新穎項目的發(fā)展及黃石市時尚潮流的辦公環(huán)境與國際接軌。形象定位：黃石SOHO時尚潮流辦公居家的最佳場所備注：從建筑本身來說，是通過建筑風格來取得兩種效果：一是美觀，二是客群認可；從市場的角度來講，良好的建筑風格對樓盤促銷是有積極意義的，也是樓盤推廣的賣點之一。對目標客戶來說，有風格的建筑能獲得他們的認同，引致精神上的愉悅。特別是針對特定消費對象的樓盤，更要在風格上與目標客戶的心理特征相符建筑風格建議。產(chǎn)品建議：1、SOHO商務是很時尚潮流的；所以12層的住宅建議作為酒店式公寓，多采用loft形式，多樣化的小戶型，打造出黃石獨特而且又與本項目接近。提供一種空間上的變化，強調(diào)戶內(nèi)公共區(qū)域與私密空間的區(qū)分，提供給住戶一種更富趣味的辦公空間和居住情景，較受時尚潮流的消費者歡迎.2、SOHO商務辦公居家場所，它的配套需要很完善，如：

1）星級物管—戴德梁行，每層設有保管員、清潔員等；2)辦公場所需要提供的一切高能力高速度的網(wǎng)絡及通訊設備；3）居家的一切設備及功能需配套完善；4）煙感、噴淋、監(jiān)視監(jiān)控、消防栓、聯(lián)通及移動的接收站等一系列居家辦公場所需提供的設備配套；5）新設備:人類的疾病大多與室內(nèi)環(huán)境污染有直接關系，采用分戶分置換氣新風系統(tǒng)，在傳統(tǒng)戶式中央空調(diào)系統(tǒng)上，外加分戶獨立可調(diào)控新風系統(tǒng)，使得新功能充分替代傳統(tǒng)的回風運作，保障每戶新風量在每小時300立方米（現(xiàn)國內(nèi)標準30立方米/每小時）擺脫傳統(tǒng)內(nèi)循環(huán)微量新風的空調(diào)系統(tǒng)，確定辦公者和居住者在不宜開窗的自然通風時依然存在新鮮空氣。保持室內(nèi)20---26度，相對濕度30%---70%，新鮮純凈的空氣給辦公者和居住者提供了優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境和生活空間。6）新材料:在每層不同材料構(gòu)造的樓板中埋設世界級高品質(zhì)的塑料管，冬天通熱水、夏天通冷水，通過均勻加熱或制冷樓板，再以柔和的輻射方式，使得室內(nèi)溫度達到高效的調(diào)節(jié)，冬天不低于20度，夏天不高于26度。7）新工藝:取消預制樓板，采用現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，這樣不僅可增強樓梯的抗震性，也可以將商品房的凈高提高3厘米到5厘米，增加了居住舒適度。3、要有氣派的大堂入口：顯示出本項目高貴身份及高檔辦公空間和良好的生活環(huán)境價格定位：本案價格挑戰(zhàn)：和黃石市最高價樓盤相媲美——以黃石公園為目標！定價策略：一、對比黃石公園的戶型面積、單總價，初步推導出本案各戶型的總價及均價區(qū)間！二、在此價格上進行首輪修正；因本項目產(chǎn)品的稀缺性；物以稀為貴！價格比同區(qū)域類乃至黃石市市內(nèi)高價樓盤相媲美，但價格不宜過高，需在黃石市民接受的范圍內(nèi)的價格適中。三、二次價格修正：參考區(qū)域臨近項目及黃石各項目的供銷比；產(chǎn)品、項目解讀市場的聲音項目定位項目營銷【SOHO提綱】中鼎優(yōu)勢項目營銷關鍵點解讀：足價快銷，名利雙收如何用國際化的視野，賦予項目獨特的人文價值內(nèi)涵，在形象上占位高端？如何把握市場契機，跳出區(qū)域價值凹地，保證足價快銷？客戶基礎面大，如何精準直效打擊目標客群？項目價值點羅列——夢之夏置業(yè)品牌完善配套辦公·居住環(huán)境交通快達產(chǎn)品稀缺區(qū)域發(fā)展方向黃石SOHOSOHO商務打造標準標準在項目身上得到全面展現(xiàn)強化優(yōu)勢——從客戶、競爭兩個角度，提取項目優(yōu)勢價值產(chǎn)品的稀缺性區(qū)域發(fā)展前景SOHO商務時尚產(chǎn)品的稀缺性區(qū)域發(fā)展前景稀缺產(chǎn)品多重配套SOHO商務打造產(chǎn)品附加值便捷交通產(chǎn)品的稀缺性產(chǎn)品附加值區(qū)域發(fā)展前景多重配套夢之夏品牌SOHO商務打造辦公·居住純粹辦公·居住純粹四大啟示提煉出本案營銷戰(zhàn)略綱領確立SOHO商務的發(fā)展方向，抓住黃石、大冶、溪水、陽新市場供需矛盾為契機，通過產(chǎn)品的稀缺性提前造勢及蓄客,延長銷售周期，確保整體目標達成。競爭啟示客戶啟示在深挖客戶需求的基礎上，引領并非迎合；通過行銷網(wǎng)絡與圈層整合營銷，制造“病毒效應”。逐步深化，貫穿始終，創(chuàng)造競爭項目無法逾越的高度。項目啟示引領客戶渠道先行市場啟示戰(zhàn)役提前高舉高打營銷策略要點營銷戰(zhàn)略綱領凸顯價值全面超越先入市，先立勢；積極搶奪區(qū)域內(nèi)競品客群，同時對黃石范圍內(nèi)競品客群進行分流，以項目核心價值點稀缺稀罕品，實現(xiàn)對競爭項目目的全面超越。打造新的價值體系高度，改變游戲規(guī)則；通過SOHO這個新名詞及產(chǎn)品稀缺的優(yōu)勢策動項目形象構(gòu)建，項目入市升華品牌形象。品牌運作項目發(fā)力【營銷總攻略】策略總綱強化并擴大SOHO商務的唯一性，依托及挖掘強勢資源，通過大事件品牌起勢，配合開展一系列主題活動,樹立項目國際化形象。提前鎖定客戶，行銷先行，制造病毒擴大影響。以客戶為中心，讓客戶眼見為識的體現(xiàn)產(chǎn)品與服務品質(zhì)、創(chuàng)造差異化的營銷體驗

形象策略：高舉高打，產(chǎn)品稀缺性，唯一性，升級項目形象

推廣策略：品牌起勢,分階段推廣體系構(gòu)建蓄客策略：行銷先行，病毒滲透，提前轉(zhuǎn)化推售策略：物業(yè)價值持續(xù)增長原則，價值整體最大化想象一下，這是法國香榭麗舍大街、紐約第5大道……一邊是國際公民高尚而優(yōu)雅的生活，一邊是世界級的商務娛樂。如法國、英國、美國、北京……國際大都市的感覺再想象一下，一條華麗的城市大道，一端是東方文明，另一端是世界級商務圈全球商貿(mào)在此交融，因為黃石SOHO來了。

高端SOHO商務的風范顯露無遺純粹SOHO商務的夢想顯露無遺HuangshiSOHO連洗手間,我都可以瀏覽全球商貿(mào)!我們倡導以一種全新工作環(huán)境、生活模式滿足目標客戶的需求，升級、重構(gòu)物業(yè)價值。親近城市的商貿(mào)和親友一起享受生活國際化SOHO商務氛圍SOHO商貿(mào)交易體驗國際時尚潮流主義板塊城市副中心金融商務中心圈層交往，國際化生活的人文內(nèi)涵便利、簡潔的商貿(mào)配套享受黃石城市稀缺產(chǎn)品黃石港金融商貿(mào)規(guī)劃板塊【項目形象呼之欲出】推廣策略【活動縱貫】【整合營銷】【產(chǎn)品先導】【體驗營銷】【跨界營銷】事件方向：聯(lián)合政府進行區(qū)域炒作政府規(guī)劃利好展示，熱炒板塊，形成市場認知政府先行，建立可信度，增強置業(yè)信心大事件營銷杜莎夫人蠟像館黃石首展坐直升飛機領略項目未來價值黃石SOHO優(yōu)勢資源的整體運用SOHO核心資源展示，彰顯城市稀缺宣傳開發(fā)公司背景及SOHO開發(fā)領域江湖地位政府先行品牌彰顯步驟：熱點事件新聞聚焦去香港領略華置高端物業(yè)風范集合公司在售項目前期積累的客戶資源，分批次前往香港考察，展示項目未來的良好前景。給客戶進行洗腦的同時擴大項目影響力。項目聚焦異地聯(lián)動強化優(yōu)勢——針對項目優(yōu)勢價值，進行強化營銷推廣強化品牌品牌專案推廣路旗出街房交會亮相企業(yè)圖片展業(yè)內(nèi)新聞發(fā)布產(chǎn)品見面會強化打造體系體系專案推廣新聞發(fā)布概念導入

項目打造規(guī)劃體系介紹手冊電子樓書精裝樣板間

專門講解員異地品鑒之旅

客戶現(xiàn)身說法強化純粹居住區(qū)域差異推廣內(nèi)區(qū)域

突出高品質(zhì)，避免價格競爭外區(qū)域

突出產(chǎn)品差異和區(qū)域特質(zhì)，搶奪客戶拔高形象

突出品質(zhì)通過一系列營銷活動，從精神層面上感召項目客群，進行品牌滲透跨界營銷LV向StephenSprouse致敬的涂鴉系列Hermes的專業(yè)繪綢師Chanel的“Métiersd‘Art”手工作坊系列即使是世界上最高貴的奢侈品，也必須與藝術、文化不斷跨界，才能保持最新鮮的創(chuàng)意一步步將品牌號召力推至最強CROSSOVERCROSSOVER與精英教育跨界與奢侈品跨界與運動跨界與超五星級酒店跨界與藝術跨界與電影跨界與書籍跨界與商務跨界本項目將聚合高端的跨界平臺CROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVER與慈善事業(yè)跨界全球通VIP俱樂部會員；銀行貴賓理財客戶；證券、保險公司大客戶；名車車主（奔馳、寶馬、林肯等、奧迪、廣本等)；高端俱樂部會員（高端俱樂部、商業(yè)會）高爾夫球會（如美爾雅山莊高爾夫）；本市各商會、行業(yè)協(xié)會；高端雜志特定會員；（《黃石指南》）意見領袖（政府代表、行業(yè)風云人物、名企高管）常規(guī)渠道一：借勢我司可提供的資源線下:渠道為王，通過整合渠道資源進行價值滲透『真正的全國性社交平臺』突破地域限制，以黃石為主場，聯(lián)動我司發(fā)動全市核心資源，客戶交互，資源共享，從而延展黃石各縣級市，真正達到黃石市資源聯(lián)動使用。常規(guī)渠道二：資源共享『夢之夏基金會』全國首家SOHO慈善機構(gòu)·

整合資源擔負社會責任·

與知名慈善機構(gòu)掛鉤獅子會嫣然天使基金會捐助舟曲學校慈善晚宴助養(yǎng)大熊貓大愛無言·用愛心演繹人生奢華『夢之夏企業(yè)商學院』企業(yè)家提升·

交流平臺To

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everything名牌商學院定點授課課堂·

企業(yè)成長課堂·

世界經(jīng)濟系列論壇企業(yè)家交流平臺·

企業(yè)精英聯(lián)誼·商機創(chuàng)造·

人脈資源建立『頂級消費匯』

馬球協(xié)會奢侈品協(xié)會游艇協(xié)會

高爾夫球協(xié)會酒類協(xié)會形象設計雪茄協(xié)會貴族禮儀培訓成衣/鞋飾高級定制形象設計HOWLUXUS如何品質(zhì)地生活高端消費新品發(fā)布展示·

私人定制服務·

貴族生活學堂·

貴族運動教學『商業(yè)文化匯』茶及茶具拍賣書友會

古典樂器叫賣私藏品拍賣文化潮流信息交流畫展琴棋書畫展藝術品鑒賞拍賣·定期私藏欣賞·琴棋書畫··網(wǎng)絡掛買及炒作HOWCULTURALIZE如何文化地生活頂級廚房用品展創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗交流會網(wǎng)絡信息交易平臺在這里你知道能遇到些什么商機【最多元·跨地域·高端圈層……在這里，厚積薄發(fā)】推廣方案之線上媒體推廣營銷通路組合方案整合營銷

黃石SOHO高配置產(chǎn)品夢之夏品牌整合營銷保值增值性附加值總價控制產(chǎn)品創(chuàng)新報紙戶外宣傳置業(yè)顧問系統(tǒng)專業(yè)講解網(wǎng)站宣傳樓書、DM及客戶通訊等現(xiàn)場體驗房地產(chǎn)雜志評論SOHO商務化設計產(chǎn)品稀缺報紙、軟文訴求現(xiàn)場體驗網(wǎng)站宣傳戶外宣傳資本導向品牌團隊產(chǎn)品品牌客戶活動房地產(chǎn)行業(yè)論壇SOHOI商務會品牌集成SOHO商務置業(yè)顧問系統(tǒng)專業(yè)講解樓書、DM及客戶通訊等時尚辦公潮流生活整合營銷動態(tài)價值’通過整合傳播實現(xiàn)價值動態(tài)傳播：廣泛的價值接觸點，實現(xiàn)精準營銷。圖片展示范體系開放開盤業(yè)內(nèi)茶話會……線上，線下集中爆發(fā)，以客戶需求為出發(fā)點，多種營銷模式全面攻擊。線上媒體組合跨界營銷渠道營銷高端辦公區(qū)政府機關金融機構(gòu)產(chǎn)業(yè)及大型企業(yè)……活動執(zhí)行推廣方案之推廣策略——策略之整合營銷黃石SOHO黃石SOHO

以集中型平面推廣+事件營銷完成項目造勢；以SP體驗活動營銷+種子客戶營銷實現(xiàn)項目順利銷售與客帶客的持續(xù)轉(zhuǎn)換。利用產(chǎn)品稀缺及新鮮概念，進行活動炒作利用營銷示范體系物業(yè)，實現(xiàn)體驗營銷深挖客戶資源，實現(xiàn)老客戶營銷集中型平面推廣造勢PR關系事件營銷SP體驗活動營銷種子客戶營銷全面攻擊關鍵推廣方案之推廣策略——策略之整合營銷活動縱貫SOHO商務置業(yè)坐直升機俯瞰黃石事件噱頭，吸引眼球帶給黃石前所未有的高空觀景體驗提前體驗入住SOHO商務中心的感受Action1：黃石首創(chuàng)，封閉式展示中心展示中心細分為8-10個區(qū)域，每個區(qū)域分別闡述項目不同價值點；打破傳統(tǒng)接待流程，采用封閉式接待流線，在每個環(huán)節(jié)通過不同價值點的講述給客戶充分洗腦，增加脈壓；整個接待流程充分結(jié)合模型和項目影視片，從不同角度灌輸整體價值體系。采用單批接待模式，給客戶充分尊貴感?！倔w驗營銷】區(qū)域價值講解話術都市綜合體講解話術地鐵講解話術品牌講解話術項目本體講解話述術區(qū)域圖講解話術影視片播放廳講解話術項目樓體模型講解話術項目產(chǎn)品稀缺講解話術樣板間講解話術公共空間、機電講解話術戶型模型講解話術【體驗營銷】完美展示策略：接待話術極致精細，各個區(qū)域逐一洗腦。Action2：接待話術極致精細化，各個區(qū)域逐一洗腦深挖項目價值點，接待話術流程化精細分解完美展示策略第一展示——突破傳統(tǒng)售樓處概念，制造設計、時尚、藝術中心展示中心設計,模型及專屬物料展示設計感極強，有別的與眾不同的模型項目專屬的物料藝術品的擺放【展示策略】【展示策略】打動世界的品質(zhì)，需要打動人心的體驗過程［數(shù)字投影沙盤］摒棄單調(diào)的沙盤講解，利用動態(tài)投影屏幕全方位介紹項目，營造立體的視覺效果。［頭等艙環(huán)幕影院］在銷售中心建立游艇式頭等艙體驗中心，通過360度環(huán)幕影院，滾動播放項目宣傳片，時刻轟炸客戶眼球。STEP1STEP2『體驗式定參觀』［概念樓書+產(chǎn)品說明書］分為概念樓書和產(chǎn)品樓書，講述屬于項目的故事，詳細介紹每一個匠心獨運的細節(jié)。『體驗式輔助工具』［材料展示+說明牌］在樣板間展示各種世界名牌的家居用料，并以說明牌的方式闡述每個獨特細節(jié)。［網(wǎng)上售樓處］只需輕點鼠標，便可緊跟時代的步伐，體驗虛擬看樓的樂趣。在樣板房不同分區(qū)設置不同場景，邀請專人在書房繪畫，在客廳彈奏樂器，在會客室擺設茶道，在廚房制作點心，甚至舉行室內(nèi)party，利用每一個真實情景，向客戶展現(xiàn)祥云的尊尚生活；私人管家如自家主人回家般接待，私人管家助理為客戶端上熱飲及食品，客戶可隨時體驗生活。［情景板房］放大細節(jié)＝放大尊貴你不是在看SOHO你只是在享受入口處預約銷售大堂門童拉門鞠躬專人指引停放車輛管家打傘，護送客戶到銷售大堂樣板房觀光車上觀賞世界頂級豪宅影片置業(yè)顧問就位，提供皇家式接待服務邀請客戶展開游覽之旅各分區(qū)情景均由特定人員演繹全部就置業(yè)顧問就位，提供貼身服務向客戶描述夢幻辦公環(huán)境及生活空間迎客區(qū)休閑區(qū)洗腦區(qū)游覽區(qū)體驗區(qū)洗腦區(qū)預約區(qū)恰恰是讓客戶忘記自己在看樓，從而在不經(jīng)意間領略項目的魅力.蓄客策略渠道出擊——專業(yè)行銷團隊；專屬大客戶經(jīng)理；分類渠道策略精準渠道執(zhí)行，確保旗開得勝專業(yè)行銷團隊，分區(qū)域掃描客戶；專屬大客戶經(jīng)理直銷談判……點對點式銷售說辭、銷售道具；分點布控，點對點巡展，精準出擊目標；專項產(chǎn)品發(fā)布會；客戶資源整合；……

……[行銷先行]在售樓部正式開放之前讓項目團隊走出去變坐銷為行銷既作為項目啟動時不得不進行的動作也是長期競爭需堅持的持久戰(zhàn)重點突破渠道：項目周邊寫字樓及高端事業(yè)單位黃石市的各實力單位大冶及黃石市中心高檔會所,酒樓及餐飲店先期建立利好戶外導視，截殺市中心和大冶、陽新、溪水等地客戶資源客戶，CALL客銷售員Call客置業(yè)顧問之前積累的客戶，購買資料的客戶。客戶中心Call客到銷售員Call客分析成交客戶特征，篩選相匹配的數(shù)據(jù)，利用中鼎會客戶中心進行Call客，獲取有效誠意客戶數(shù)據(jù)移交給銷售員跟進。外圍聯(lián)動Call客二三級聯(lián)動Call客，傳遞項目產(chǎn)品的稀缺性信息。時間：在項目開盤前一個月——多級call客，最大可能拉動誠意客戶抄競爭周邊項目及市內(nèi)高價樓盤的來訪客戶車牌號，再找專業(yè)公司根據(jù)車牌篩選其資料，群發(fā)短信以及跟進，截殺周邊項目客源。

篩選核心客戶來源區(qū)域，如企業(yè)、集中小區(qū)，直接與企業(yè)、物管聯(lián)系，獲得投遞權限，項目組安排學生投遞，直接接觸核心目標客戶。直投—“親自投遞”抄車牌時間：在項目開盤前一個月——直接劫殺競爭對手客戶渠道攻略

具體措施：1.直接占位目標客戶群直接出入的場所地點：車行、主要寫字樓餐廳、銀行及證券公司營業(yè)廳、商場等活動形式：資料架、展架長期擺放，設立臨時咨詢點進行巡展目的：直接占位目標客戶群經(jīng)常出入的場所，提高信息傳達率搶占區(qū)域核心渠道2.分類客戶DM目標：有針對性地將項目信息傳遞給潛在客戶目標客戶：項目區(qū)域客戶、目標小區(qū)客戶、指定品牌車主、高檔商場會員等傳遞信息：銷售信息傳遞、活動信息傳遞、銷售情況宣傳，結(jié)合項目賣點推廣賬單/各銀行VIP客戶賬單廣告和短信銷售整合電信公司資源和銀行資源，覆蓋潛在客戶群；利用短信方式，賬單廣告方式告知，效果較傳統(tǒng)媒體直接有效，同時也是較節(jié)省費用舉措之一后期可考慮彩信形式渠道攻略

漫天布網(wǎng)精確打擊二次營銷第一網(wǎng)：利用戶外＼短信等傳統(tǒng)媒介，廣泛發(fā)布消息，形成強大的信息知曉度；第二網(wǎng)：行銷團隊對區(qū)域單位進行掃樓，發(fā)放信息，以項目海報＼ＤＭ為主；1、對目標客群進行深耕，深挖式的一對一營銷，采取對點上門拜訪，直郵等方式！并采用產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的交流會，產(chǎn)