房企財(cái)務(wù)困境破解與全生命周期利潤(rùn)管控

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)困境破解與全生命周期利潤(rùn)管控蔡嘉12018房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新形勢(shì)

002房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“后開發(fā)時(shí)代”開發(fā)時(shí)代首先，開發(fā)時(shí)代的產(chǎn)品是單一的——只做住宅。第二，開發(fā)時(shí)代的商業(yè)模式以快消為主，開發(fā)了就賣。第三，開發(fā)時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)力都圍繞著單一產(chǎn)品，以快消為主。

開發(fā)時(shí)代，房地產(chǎn)創(chuàng)新取決于三個(gè)條件：規(guī)模、成本、速度，就是比誰(shuí)賣得規(guī)模大，誰(shuí)賣得速度快，誰(shuí)的成本低。3房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“后開發(fā)時(shí)代”后開發(fā)時(shí)代第一，產(chǎn)品變得越來(lái)越復(fù)雜，雖然住宅很重要，但是房地產(chǎn)的產(chǎn)品線不再只有住宅。第二，財(cái)務(wù)能力變成了競(jìng)爭(zhēng)力?，F(xiàn)在誰(shuí)的財(cái)務(wù)成本低，誰(shuí)就能夠適應(yīng)更多不同的產(chǎn)品形態(tài)。第三，后開發(fā)時(shí)代要求開發(fā)商迎接挑戰(zhàn)的能力聚焦在「導(dǎo)演+制片商」——對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，講空間故事的能力越來(lái)越重要。4去地產(chǎn)化2017年7月19日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)分別與融創(chuàng)中國(guó)、富力地產(chǎn)簽署了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，萬(wàn)達(dá)以637.5億元的總價(jià)將77家城市酒店全部股權(quán)以及十三個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給富力和融創(chuàng)。萬(wàn)科提出城市配套服務(wù)商，除了住宅，其它的購(gòu)物中心、寫字樓都被納入它的視野。而物流、倉(cāng)儲(chǔ)、教育、研發(fā)、健康等等的物業(yè)新需求，都開始成為大家的投資重點(diǎn)。綠地依托房地產(chǎn)主業(yè)優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)展大基建、大金融、大消費(fèi)及新興產(chǎn)業(yè)等關(guān)聯(lián)板塊集群，實(shí)現(xiàn)“一業(yè)特強(qiáng)、多元并舉”的多元產(chǎn)業(yè)板塊。52018中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

016中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一塊土地起拍樓面價(jià)2萬(wàn)，成交價(jià)3萬(wàn)，加上建安成本每平方米5000，再加上其他稅費(fèi)、銷售費(fèi)用等，每平方成本會(huì)在4萬(wàn)1左右。而當(dāng)?shù)噩F(xiàn)在限價(jià)，項(xiàng)目今年開盤的話，最多只能賣4萬(wàn)2。這塊土地拍賣時(shí)還要競(jìng)自持比例……這塊地，小房企不管怎么算，都是虧本的，不敢拿！而大房企卻敢拿。為什么？7中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)成本不同，計(jì)算利潤(rùn)的方式也徹底不同央企有多個(gè)渠道可以借到年息2以下的錢。許多非國(guó)有巨頭的年財(cái)務(wù)成本在3.5左右。2年以后，如果房?jī)r(jià)上漲20%，他們同期增加的財(cái)務(wù)成本只有5%，那么項(xiàng)目就有了15%的利潤(rùn)。雖然上漲只是一種可能，但還是值得一賭。而許多中小房企的財(cái)務(wù)成本是13、14，2年以后，他們的財(cái)務(wù)成本增加了28%，即使當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲了20%，他們也還是虧了。他們只能搞快周轉(zhuǎn)，而半年內(nèi)，項(xiàng)目被限價(jià)很嚴(yán)重，他們不可能有利潤(rùn)。也就是說(shuō)，不管快還是慢，他們都賺不到錢，他們連賭的資格都沒有。8中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)如何看待自持物業(yè)許多地塊要競(jìng)自持比例，這對(duì)中小房企來(lái)說(shuō)，是個(gè)巨大挑戰(zhàn)。因?yàn)椋F(xiàn)在一線物業(yè)租金只有房?jī)r(jià)的2%左右，確實(shí)很低。但是，如果這個(gè)物業(yè)是房企在5年前持有的，那么和當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)比，租金就是成本的6%，還是不錯(cuò)的。所以，對(duì)于巨頭來(lái)說(shuō)，在財(cái)務(wù)成本比較低的情況下，再持有幾年，租金回報(bào)率也就上升了。而中小房企因?yàn)樨?cái)務(wù)成本高，沒法這么算賬。9中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?

拿地規(guī)則變化，一些地塊門檻升高，中小房企根本沒有資格拿。?

融資渠道逐步收緊，中小房企融資手段有限，沒有錢拿地。?

中小房企財(cái)務(wù)成本高、金融能力差，巨頭拿到能賺錢的地，他們拿到會(huì)虧本，不敢拿。?

中小房企實(shí)力、品牌有限，財(cái)務(wù)成本高無(wú)法應(yīng)對(duì)長(zhǎng)周期，也無(wú)法通過舊改等方式拿地。10中小房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)面臨臨的財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)11地產(chǎn)企業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)的管理理現(xiàn)狀與目目標(biāo)矛盾突突出0112停留在記賬賬和編制財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)表階階段AB財(cái)務(wù)管理系系統(tǒng)的統(tǒng)一一和集中程程度不足C財(cái)務(wù)管理““被動(dòng)反映映型”的現(xiàn)現(xiàn)象突出E資金管理多多頭、分散散尚未發(fā)揮財(cái)財(cái)務(wù)管理的的強(qiáng)大功能能D缺乏統(tǒng)一明明確的財(cái)務(wù)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)權(quán)機(jī)制房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)管理理現(xiàn)狀13房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)理理面臨的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)困境財(cái)務(wù)經(jīng)理面面臨的現(xiàn)實(shí)實(shí)困境職務(wù)不到位位權(quán)責(zé)不到位位素質(zhì)不到位位制度不到位位14房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)管理理的目標(biāo)老板對(duì)財(cái)務(wù)務(wù)的基本要要求到底是是什么？確保資金安安全希望能夠通通過財(cái)務(wù)了了解、掌握握生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)中各方面面的情況，，特別是有有幾個(gè)不同同的業(yè)務(wù)板板塊的老板板，對(duì)這方方面的要求求特別強(qiáng)烈烈希望財(cái)務(wù)能能夠幫他分分析出生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中存存在的各種種問題，幫幫他指明管管理的方向向希望財(cái)務(wù)能能夠幫他把把成本、費(fèi)費(fèi)用控制住住甚至降下下來(lái)希望財(cái)務(wù)能能夠幫他通通過預(yù)算手手段把績(jī)效效管理做起起來(lái)希望財(cái)務(wù)能能夠幫企業(yè)業(yè)盡量降低低稅負(fù)，并并規(guī)避稅務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚甚至希望能能幫助解決決歷史遺留留的稅務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)問題15房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)管理理的目標(biāo)為管理需求求提供數(shù)據(jù)據(jù)分析基礎(chǔ)礎(chǔ)為管理決策策提供有效效支持實(shí)現(xiàn)對(duì)房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目全過程程資金和成成本監(jiān)控降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地地產(chǎn)企業(yè)整整體的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制實(shí)現(xiàn)在共享享平臺(tái)上的的動(dòng)態(tài)決策策和動(dòng)態(tài)管管理達(dá)到房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在平平衡有效配配置企業(yè)資資源基礎(chǔ)上上的持續(xù)發(fā)發(fā)展16當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)財(cái)務(wù)工作作的核心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的的財(cái)務(wù)事項(xiàng)項(xiàng)，其中包包括資金計(jì)計(jì)劃、現(xiàn)金金流管理、、資金的調(diào)調(diào)度和保值值增值、回回款管理、、財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)分析、拍拍地及項(xiàng)目目測(cè)算、合合作項(xiàng)目的的管理等當(dāng)前房企的的工作方向向是大力拿拿地，儲(chǔ)備備資源，同同時(shí)內(nèi)部進(jìn)進(jìn)行大運(yùn)營(yíng)營(yíng)的改革、、推動(dòng)員工工跟投計(jì)劃劃等，這一一切都需要要財(cái)務(wù)的全全力配合，，尤其是要要在:前期項(xiàng)目測(cè)測(cè)算中期現(xiàn)金流流管理（融融資、回款款、資金計(jì)計(jì)劃）后期財(cái)務(wù)分分析17新形勢(shì)下財(cái)務(wù)工作的的創(chuàng)新路徑徑0218項(xiàng)目跟投下下財(cái)務(wù)管理的的新挑戰(zhàn)2.119項(xiàng)目跟投：綁定定利益讓員工全全情投入20項(xiàng)目跟投：綁定定利益讓員工全全情投入21項(xiàng)目跟投：綁定定利益讓員工全全情投入在行業(yè)集中度越越來(lái)越高，利潤(rùn)潤(rùn)越來(lái)越薄的背背景之下，龐大大的組織和持續(xù)續(xù)不斷推進(jìn)的規(guī)規(guī)模，如何開足足“馬力”，讓讓員工為自己和和企業(yè)奮斗。項(xiàng)項(xiàng)目跟投，將每每一個(gè)管理動(dòng)作作，都轉(zhuǎn)化為對(duì)對(duì)“分錢”的預(yù)預(yù)期，項(xiàng)目合伙伙人模式的核心心三要素，真正正浮出水面：一是投資額的參參考依據(jù)指標(biāo)，，包括資金峰值值、股權(quán)、項(xiàng)目目總投資；二是跟投對(duì)象的的范圍，管理層層之外，是否全全員跟投？三是利潤(rùn)分配，，什么時(shí)候回本本，什么時(shí)候分分配利潤(rùn)？22房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)購(gòu)的實(shí)質(zhì)是什么么？23房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目目跟投人員對(duì)比比24項(xiàng)目跟投：收益益全流程圖25項(xiàng)目跟投：收益益全流程圖LPALPB……管理團(tuán)隊(duì)GP投資基金（有限限合伙）項(xiàng)目1項(xiàng)目2……項(xiàng)目n出資99%，分享80%收益投資及管理出資1%分享20%收益托管銀行資金托管合伙人聯(lián)席會(huì)議議委托管理26房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目目跟投收益對(duì)比比27房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目目跟投：案例分分析2017年7月2018年2月2018年6月2019年9月返還本金100萬(wàn)（到區(qū)投）本金返還到個(gè)人人預(yù)分紅15萬(wàn)清算分紅22萬(wàn)心動(dòng)不如行動(dòng)，XXXX與您同心共享37萬(wàn)靜態(tài)收益保守估估算，假如您投投XXXX100萬(wàn)28房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目目跟投：財(cái)務(wù)管管理的新挑戰(zhàn)1、有限合伙企業(yè)業(yè)的財(cái)務(wù)核算？？2、有限合伙企業(yè)業(yè)的稅務(wù)處理？？3、日常項(xiàng)目收益益的動(dòng)態(tài)反映？？4、如何向跟投人人員解釋財(cái)務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)？29并購(gòu)時(shí)代開啟內(nèi)生增長(zhǎng)到到“坐電梯”的的根本變化2.230涉及公司分立的的股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目目——收購(gòu)XX置業(yè)A公司XX置業(yè)公司的XX項(xiàng)目是收購(gòu)方收收購(gòu)的一個(gè)涉及及分立新設(shè)公司司的案例，收購(gòu)購(gòu)方與轉(zhuǎn)讓方于于2013年1月16日簽訂戰(zhàn)略合作作協(xié)議，同年5月21日簽訂正式股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，在在各相關(guān)人員的的通力協(xié)作下，，各項(xiàng)工作均已已取得圓滿成功功。1.項(xiàng)目簡(jiǎn)介XX置業(yè)公司的XX項(xiàng)目地塊位于C市國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)。2010年3月10日XX置業(yè)與C市國(guó)土局簽訂的的《國(guó)有建設(shè)用用地使用權(quán)出讓讓合同》[合同編號(hào)：XC（1）003017]，地塊為商住用用地，總用地面面積299016平方米（折合448畝），實(shí)際出讓讓面積241920平方米，容積率率1.0<FAR<2.0，建筑密度<35%，綠地率≥35%，建筑限高H<100米。根據(jù)項(xiàng)目總總體規(guī)劃，整體體地塊分為四期期開發(fā)，其中一一、二期由XX置業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)開開發(fā)，本次合作作開發(fā)的是XX項(xiàng)目三、四期地地塊。31涉及公司分立的的股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目目——收購(gòu)XX置業(yè)A公司為配合本次項(xiàng)目目的合作，XX置業(yè)有限公司于于2013年1月8日通過存續(xù)分立立的形式新設(shè)XX置業(yè)A公司，于1月11日完成了項(xiàng)目地地塊的國(guó)有建設(shè)設(shè)用地使用權(quán)權(quán)權(quán)屬變更手續(xù)，，取得C市國(guó)用（2013）第1058號(hào)和C市國(guó)用（2013）第1059號(hào)《國(guó)有建設(shè)用用地使用權(quán)證》》。合計(jì)規(guī)劃用用地面積111479平方米，規(guī)劃計(jì)計(jì)容面積330000平方米，規(guī)劃容容積率2.96%。32涉及公司分立的的股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目目——收購(gòu)XX置業(yè)A公司本次合作形式是是以收購(gòu)方為主主體收購(gòu)XX置業(yè)A公司60%股權(quán)的方式獲取取項(xiàng)目地塊，雙雙方約定對(duì)公司司全部資產(chǎn)作價(jià)價(jià)原則為擬開發(fā)發(fā)的規(guī)劃建筑面面積乘以樓面價(jià)價(jià)1562.5元/平方米，合計(jì)51562.5萬(wàn)元。截至2013年1月14日，XX置業(yè)A公司賬面負(fù)債為為448558708.5萬(wàn)元，則XX置業(yè)A公司60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為為4023萬(wàn)元，即（資產(chǎn)產(chǎn)作價(jià)51562.5萬(wàn)元－賬面負(fù)債債44855.9萬(wàn)元）×60%。33涉及公司分立的的股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目目——收購(gòu)XX置業(yè)A公司2.盡職調(diào)查為了更好地識(shí)別別各種潛在問題題，特聘請(qǐng)法律律、審計(jì)、評(píng)估估專業(yè)中介機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)并購(gòu)雙方企企業(yè)進(jìn)行盡職調(diào)調(diào)查。為了規(guī)避避法律、審計(jì)中中提到的相關(guān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)將其問問題及解決方法法總結(jié)如下。（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工工商登記變更手手續(xù)滯后問題分立時(shí)，原XX置業(yè)三位股東承承諾自XX置業(yè)A公司工商登記注注冊(cè)完成后一年年內(nèi)不進(jìn)行任何何股權(quán)轉(zhuǎn)讓。原原股東的承諾是是為了使XX置業(yè)A公司滿足“特殊殊稅務(wù)處理”，，即被分立企業(yè)業(yè)（即原XX置業(yè)）可以繼續(xù)續(xù)按照原有計(jì)稅稅基礎(chǔ)，而無(wú)需需以公允價(jià)值確確定本次分立的的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得得。該特殊稅務(wù)務(wù)處理的最大受受益方為原XX置業(yè)的股東，如如按公允價(jià)值記記賬，原XX置業(yè)股東需承擔(dān)擔(dān)土地溢價(jià)部分分的營(yíng)業(yè)稅。34涉及公司分立的的股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目目——收購(gòu)XX置業(yè)A公司為了規(guī)避延遲變變更工商手續(xù)的的風(fēng)險(xiǎn)，簽訂股股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后后立即修改XX置業(yè)A公司的章程及股股東名冊(cè)，將XX地產(chǎn)公司及持股股情況載入公司司章程和股東名名冊(cè)，這樣收購(gòu)購(gòu)方就具備了《《公司法》規(guī)定定的XX置業(yè)A公司的股東資格格，不辦理工商商登記手續(xù)僅僅僅是不具有對(duì)抗抗第三人的效力力，但不妨礙收收購(gòu)方取得XX置業(yè)A公司的股東資格格。并購(gòu)雙方在在協(xié)議中約定，，在辦理完成股股權(quán)質(zhì)押登記、、完成公司章程程修改且調(diào)整公公司治理結(jié)構(gòu)之之后，再支付第第一期股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓款。35涉及公司分立的的股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目目——收購(gòu)XX置業(yè)A公司（2）分立導(dǎo)致的債債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)責(zé)任問題按照《公司法》》及XX置業(yè)的分立協(xié)議議，XX置業(yè)A公司除了需要承承擔(dān)分立時(shí)《資資產(chǎn)、負(fù)債分割割清單》中所列列示的債務(wù)，還還需要為XX置業(yè)于分立之前前的債務(wù)承擔(dān)連連帶責(zé)任。為了了規(guī)避相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，首先在股權(quán)權(quán)協(xié)議中約定，，就XX置業(yè)A公司分立過程中中分割至XX置業(yè)A公司名下的對(duì)應(yīng)應(yīng)負(fù)債（包括拆拆遷協(xié)議、股東東借款協(xié)議等））獲得債權(quán)人的的同意，由XX置業(yè)、XX置業(yè)A公司與債權(quán)人簽簽署相應(yīng)的變更更協(xié)議或補(bǔ)充協(xié)協(xié)議，并完善資資金結(jié)算及支付付、票據(jù)開設(shè)相相關(guān)手續(xù)；36涉及公司分立的的股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目目——收購(gòu)XX置業(yè)A公司辦理完畢其他在在XX置業(yè)分立進(jìn)入XX置業(yè)A公司資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)變更手續(xù)及債債務(wù)的轉(zhuǎn)移手續(xù)續(xù)；取得建設(shè)用用地規(guī)劃許可證證之后，支付第第二批股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓款。其次，由由XX置業(yè)出具承諾函函，若XX置業(yè)A公司承擔(dān)了確定定范圍之外的債債務(wù)，XX置業(yè)以及股東一一XX地產(chǎn)、股東二XX置業(yè)、股東三張張先生應(yīng)當(dāng)全額額賠償予XX置業(yè)A公司，如由此給給收購(gòu)方造成損損失，還應(yīng)全額額賠償收購(gòu)方。。37涉及公司分立的的股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目目——收購(gòu)XX置業(yè)A公司（3）前期項(xiàng)目成本本分?jǐn)倖栴}XX置業(yè)A公司派生分立時(shí)時(shí)，XX置業(yè)將XX項(xiàng)目前項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)成本按照一一定比例（100%、85%或68%）分?jǐn)偟絏X置業(yè)A公司，合計(jì)人民民幣488558708.50元。若未來(lái)XX置業(yè)A公司開發(fā)的XX項(xiàng)目三、四期項(xiàng)項(xiàng)目銷售完畢并并進(jìn)行后續(xù)稅務(wù)務(wù)清算時(shí)，稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)XX置業(yè)A公司與派生分立立時(shí)的成本分?jǐn)倲偡绞教岢霎愖h議，并調(diào)整分?jǐn)倲偝杀窘痤~，則則可能導(dǎo)致XX置業(yè)A公司增加需要繳繳納的稅金。38涉及公司分立的的股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目目——收購(gòu)XX置業(yè)A公司（4）所得稅及土地地增值稅清算時(shí)時(shí)是否全額扣除除的問題XX置業(yè)A公司由XX置業(yè)分割成本48855.87萬(wàn)元，主要是XX項(xiàng)目三、四期土土地成本及土地地補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、示范區(qū)區(qū)、會(huì)所和利息息等，上述分割割成本有發(fā)票、、支付單據(jù)和結(jié)結(jié)算單共20382.31萬(wàn)元，無(wú)發(fā)票和和結(jié)算單預(yù)估成成本共28473.57萬(wàn)元。為了規(guī)避未來(lái)企企業(yè)所得稅及土土地增值稅清算算時(shí)的成本認(rèn)定定問題，在股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約約定由股東一XX地產(chǎn)、股東二XX置業(yè)、股東三張張先生承諾促使使稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可可本次公司分立立時(shí)的分?jǐn)傊罼X置業(yè)A公司的成本（合合計(jì)人民幣488558708.50元）均可計(jì)入后后期土地增值稅稅清算的抵扣范范圍。39涉及公司分立的的股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目目——收購(gòu)XX置業(yè)A公司若稅務(wù)機(jī)關(guān)作出出相關(guān)調(diào)整或不不認(rèn)可部分成本本而造成XX置業(yè)A公司損失的，股股東一XX地產(chǎn)、股東二XX置業(yè)、股東三張張先生將全額賠賠償予XX置業(yè)A公司。同時(shí)，，為了促使股股東一XX地產(chǎn)、股東二二XX置業(yè)、股東三三張先生更好好地履行承諾諾，保證收購(gòu)購(gòu)方的權(quán)益，，將其所持有有的XX置業(yè)A公司40%股權(quán)質(zhì)押給收收購(gòu)方。40涉及公司分立立的股權(quán)收購(gòu)購(gòu)項(xiàng)目——收購(gòu)XX置業(yè)A公司并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管控控的關(guān)鍵點(diǎn)：：首先，由收購(gòu)購(gòu)方拓展部門門進(jìn)行可行性性研究，保證證項(xiàng)目的可行行性；其次，在股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中中對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓款部分進(jìn)行行了三期支付付的設(shè)計(jì)；最后，對(duì)一些些可能造成收收購(gòu)方損失的的問題，由股股東一XX地產(chǎn)、股東二二XX置業(yè)、股東三三張先生所持持有的40%的股權(quán)進(jìn)行質(zhì)質(zhì)押，以保證證收購(gòu)方的權(quán)權(quán)益得以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。41第一步項(xiàng)目立項(xiàng)簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議第二步第三步完成盡職調(diào)查，出具正式報(bào)告完成項(xiàng)目可研報(bào)告通過收購(gòu)方投資評(píng)

審會(huì)通過收購(gòu)方總辦會(huì)通過收購(gòu)方董事會(huì)通過收購(gòu)方上級(jí)公司投資評(píng)審會(huì)通過收購(gòu)方上級(jí)公司總辦會(huì)通過收購(gòu)方上級(jí)公司董事會(huì)決策授權(quán)并出具承諾書簽訂正式收購(gòu)協(xié)議支付第一筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓款至共管賬戶簽訂股權(quán)質(zhì)押協(xié)議，辦理質(zhì)押登記第一筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓款解除共管向目標(biāo)企業(yè)支付股東借款取得用地規(guī)劃許可證后支付第二筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓款2014年1月解除原股東合計(jì)100%股權(quán)質(zhì)押完成工商變更，A公司60%，股東一XX地產(chǎn)10%，股東三張先生10%，股東二XX置業(yè)20%簽訂股權(quán)資產(chǎn)協(xié)議，辦理質(zhì)押登記支付第三筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)目清算，確定分紅方案解除其他股東60%股權(quán)質(zhì)押3、XX置業(yè)A公司股權(quán)收購(gòu)購(gòu)流程圖42行業(yè)大勢(shì)并購(gòu)已成為房房企的主要增增長(zhǎng)模式2.2.1431243核心技術(shù)？管理能力？專業(yè)人才？市場(chǎng)口碑？房地產(chǎn)企業(yè)并并購(gòu)的實(shí)質(zhì)是是什么？44房地產(chǎn)企業(yè)并并購(gòu)的實(shí)質(zhì)是是什么？45黃金時(shí)代白銀時(shí)代鍍金時(shí)代房企并購(gòu)的時(shí)時(shí)代背景46房地產(chǎn)行業(yè)的的黃金十年（（1998-2007）1998年到2007年的十年，是是房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)高增長(zhǎng)高回回報(bào)的“黃金金時(shí)代”，投投資和銷售都都處于高速增增長(zhǎng)狀態(tài)。這這段時(shí)間，由由于土地出讓讓方式的不規(guī)規(guī)范，同時(shí)銀銀行信貸規(guī)模模受到管制，，自然也就催催生了官商勾勾結(jié)拿地、囤囤地居奇的問問題。一些房房地產(chǎn)商依靠靠土地增值、、房產(chǎn)增值，，財(cái)富野蠻增增長(zhǎng)。房企并購(gòu)的時(shí)時(shí)代背景47房地產(chǎn)行業(yè)的的白銀十年（（2008-2017）2008年到2017年，是房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的“白白銀時(shí)代”。。與黃金時(shí)代代相比，白銀銀時(shí)代的行業(yè)業(yè)進(jìn)入門檻降降低，競(jìng)爭(zhēng)更更加激烈，利利潤(rùn)也隨之下下降。白銀時(shí)時(shí)代，多數(shù)開開發(fā)商還是靠靠著“拿地-蓋房-賣房”的傳統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)銷模式賺賺錢，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的新盈盈利模式還沒沒有建立起來(lái)來(lái)。房企并購(gòu)的時(shí)時(shí)代背景48迎接房地產(chǎn)行行業(yè)的鍍金時(shí)時(shí)代（2018-）地產(chǎn)即金融，，地產(chǎn)周期和和金融周期高高度同質(zhì)化，，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)和金融行業(yè)業(yè)的聯(lián)系越來(lái)來(lái)越緊密。地地產(chǎn)行業(yè)正在在從傳統(tǒng)產(chǎn)銷銷模式向金融融深化模式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，從開發(fā)發(fā)商向不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)商轉(zhuǎn)變。房房地產(chǎn)行業(yè)的的未來(lái)在于““把低活的不不動(dòng)產(chǎn)變成高高活的金融品品”，這是真真正的金融資資本和產(chǎn)業(yè)資資本的融合。。

鍍“金””時(shí)代具有雙雙重含義。既既意味著房地地產(chǎn)和金融的的深度融合，，地產(chǎn)行業(yè)正正在發(fā)生金融融深化的變革革。也意味著著百團(tuán)大戰(zhàn)的的白銀時(shí)代結(jié)結(jié)束，馬太效效應(yīng)加速行業(yè)業(yè)集中度提升升。房地產(chǎn)投投資增速和行行業(yè)利潤(rùn)率逐逐漸向靠攏成成熟市場(chǎng)，巨巨頭的金邊效效應(yīng)顯現(xiàn)。房企并購(gòu)的時(shí)時(shí)代背景49房地產(chǎn)企業(yè)并并購(gòu)的背后動(dòng)動(dòng)力是什么？？并購(gòu)的需求：：通過項(xiàng)目并購(gòu)購(gòu)或者項(xiàng)目補(bǔ)補(bǔ)全的并購(gòu)去去擴(kuò)張的土地地儲(chǔ)備。實(shí)際際一級(jí)土地市市場(chǎng)上拿地比比較難，現(xiàn)在在土地規(guī)則發(fā)發(fā)生了很大的的變化，有了了很多限制，，而且總體的的拿地成本相相當(dāng)高。很多多開發(fā)公司特特別是擴(kuò)張規(guī)規(guī)模要求的，，在一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)上拿地包括括成本和速度度都滿足不了了要求，所以以就轉(zhuǎn)向二級(jí)級(jí)的土地市場(chǎng)場(chǎng)。被并購(gòu)的需求求：現(xiàn)在房地產(chǎn)的的調(diào)控深入，，雖然銷售還還是很火，但但是房地產(chǎn)市市場(chǎng)的利潤(rùn)率率在下降，而而且操作難度度大。特別是是對(duì)一些中小小房企來(lái)說(shuō)，，它的融資成成本，包括團(tuán)團(tuán)隊(duì)在這樣復(fù)復(fù)雜市場(chǎng)形勢(shì)勢(shì)下的運(yùn)作能能力，包括整整個(gè)公司的品品牌跟資金實(shí)實(shí)力可能都有有點(diǎn)吃力。502017：房企并購(gòu)之之年Wind資訊:2014年7月份至今的三三年時(shí)間內(nèi)，，境內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)案案發(fā)生972宗，涉及并購(gòu)購(gòu)金額高達(dá)11679.95億元，接近1.2萬(wàn)億元。時(shí)間并購(gòu)案宗數(shù)并購(gòu)案金額同比增長(zhǎng)2015年3412853億12%2016年2174012.5億44%2017年1月7月1542177億預(yù)計(jì)創(chuàng)紀(jì)錄51并購(gòu)雙王融創(chuàng)與陽(yáng)光城城并購(gòu)力進(jìn)化化之路2.2.252并購(gòu)?fù)酰喝趧?chuàng)創(chuàng)53并購(gòu)?fù)酰喝趧?chuàng)創(chuàng)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)計(jì)，自2015年以來(lái)融創(chuàng)有有公開報(bào)道的的并購(gòu)案例多多達(dá)50余起，并購(gòu)區(qū)區(qū)域北至東三三省、南至海海南、西至成成都、西安，，全國(guó)重點(diǎn)區(qū)區(qū)域幾乎不留留死角。融創(chuàng)從2015年起就開始大大舉并購(gòu)，當(dāng)當(dāng)年并購(gòu)拿地地占比64.4%2016年這一比例繼繼續(xù)上升至68%，融創(chuàng)分五次次蠶食上海楓楓丹76.9%股權(quán)，獲得浦浦東東郊百萬(wàn)萬(wàn)大盤，進(jìn)入入上海市場(chǎng)；；收購(gòu)聯(lián)想控控股旗下融科科智地41家目標(biāo)公司的的相關(guān)股權(quán)及及債權(quán)，一舉舉進(jìn)入北京、、天津、杭州州等16個(gè)熱點(diǎn)城市。。至2016年，融創(chuàng)布局局城市達(dá)44個(gè)，迅猛完成成了一線、環(huán)環(huán)一線及核心心城市的全國(guó)國(guó)化布局。且且在一二三線線城市的布局局更為均衡、、合理。54隱形收購(gòu)狂人人：陽(yáng)光城2015年起至今，陽(yáng)陽(yáng)光城完成并并購(gòu)案多達(dá)30余起，2016年更是加大手手筆，在并購(gòu)購(gòu)市場(chǎng)下單125億元，通過收收購(gòu)獲取13個(gè)項(xiàng)目、55宗地塊，并購(gòu)購(gòu)區(qū)域橫跨長(zhǎng)長(zhǎng)三角、珠三三角、中西部部重點(diǎn)城市，，基本完成全全國(guó)化布局。。收購(gòu)物產(chǎn)中大大資產(chǎn)包是陽(yáng)陽(yáng)光城2016年最大的一起起并購(gòu)案，藉藉此，陽(yáng)光城城獲得了物產(chǎn)產(chǎn)中大分布于于6個(gè)城市的13幅優(yōu)質(zhì)地塊，，大幅拓展了了在杭州和成成都市場(chǎng)的深深度與廣度，，還首次進(jìn)入入中西部重點(diǎn)點(diǎn)城市武漢、、南昌和成都都。此外，陽(yáng)光城城還通過并購(gòu)購(gòu)四進(jìn)廣州南南沙，通過并并購(gòu)舊改項(xiàng)目目進(jìn)入深圳，，首入珠三角角，成功補(bǔ)缺缺華南市場(chǎng)。。今年6月13日，以64.5億元攬下北京京君山別墅大大盤，為陽(yáng)光光城帶來(lái)了大大量?jī)?yōu)質(zhì)的土土儲(chǔ)及6~8年的持續(xù)供貨貨。55隱形收購(gòu)狂人人：陽(yáng)光城陽(yáng)光城，其2016年并購(gòu)拿地均均價(jià)僅為1494.9元/平米，遠(yuǎn)低于于招拍掛的11012.7元/平米！根據(jù)廣發(fā)證券券的數(shù)據(jù)，陽(yáng)陽(yáng)光城通過收收購(gòu)獲得項(xiàng)目目的理論毛利利率達(dá)到了56%，而同期招拍拍掛渠道獲取取的項(xiàng)目平均均毛利僅有16.4%！陽(yáng)光城張海民民就曾指出，，如果是300億的資金去公公開土地市場(chǎng)場(chǎng)拿地，產(chǎn)生生的貨值大概概在600億至700億，而通過并并購(gòu)手段則可可以產(chǎn)生2000億的貨值。56并購(gòu)挑戰(zhàn)風(fēng)險(xiǎn)與收益共共舞2.2.357房企的三大并并購(gòu)模式并購(gòu)方式單獨(dú)項(xiàng)目收購(gòu)購(gòu)合資組建平臺(tái)臺(tái)公司區(qū)域管理平臺(tái)臺(tái)收購(gòu)58房企的三大并并購(gòu)模式單獨(dú)項(xiàng)目收購(gòu)購(gòu)，操作簡(jiǎn)單易易成功。這種種方式的目的的就是拿地（（土地或項(xiàng)目目資產(chǎn)），從從而獲得操盤盤和并表。由由于目標(biāo)公司司為項(xiàng)目公司司和投資公司司（類似空殼殼公司），可可全購(gòu)，也可可收購(gòu)部分股股權(quán)以達(dá)到絕絕對(duì)控股或相相對(duì)控股。區(qū)域管理平臺(tái)臺(tái)收購(gòu)，資產(chǎn)一次性性打包。主要要目的也是拿拿地，不過由由于平臺(tái)公司司一般有一定定的經(jīng)營(yíng)管理理基礎(chǔ)，為避避免復(fù)雜的人人事糾葛，一一般傾向于全全購(gòu)。合資組建平臺(tái)臺(tái)公司，借助當(dāng)?shù)貎?yōu)優(yōu)勢(shì)。這種方方式除了拿地地外，還有合合作的意味，，主要用于進(jìn)進(jìn)入新市場(chǎng)，，一般要求合合作方在當(dāng)?shù)氐鼐哂幸欢ǖ牡氖袌?chǎng)基礎(chǔ)和和市場(chǎng)影響力力。在股權(quán)比例分分配上，目前前不少企業(yè)從從此前的絕對(duì)對(duì)控股轉(zhuǎn)為相相對(duì)控股、小小盤操作，這這將有助于理理清雙方權(quán)責(zé)責(zé)、避免管理理糾紛。59并購(gòu)的挑戰(zhàn)60并購(gòu)的挑戰(zhàn)并購(gòu)是企業(yè)的的重大經(jīng)營(yíng)行行為，過程復(fù)復(fù)雜、周期冗冗長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)極極高。并購(gòu)前聚焦核核心區(qū)域城市市，精選變現(xiàn)現(xiàn)快、性價(jià)比比高的項(xiàng)目并購(gòu)過程中有有效識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，并設(shè)計(jì)好好交易結(jié)構(gòu)。。并購(gòu)之后，優(yōu)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)構(gòu)，并且對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品、營(yíng)銷等等創(chuàng)新升級(jí)61財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)123標(biāo)的價(jià)值評(píng)估估風(fēng)險(xiǎn)信息不對(duì)稱；；盡職調(diào)查不詳詳盡；價(jià)值難以評(píng)估估。融資和支付風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)并購(gòu)資金來(lái)源源；并購(gòu)支付方式式。財(cái)務(wù)整合風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略略風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)組織機(jī)制制風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)行為人風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。房企并購(gòu)中的的三大財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)62標(biāo)的價(jià)值評(píng)估估方式常用的是：清清算價(jià)值法、、市盈率法和和凈現(xiàn)金流折折現(xiàn)法。其清算價(jià)值法更多用在破產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)或者是是等待清理處處置的企業(yè)。。簡(jiǎn)單說(shuō)，就就是為企業(yè)的的所有資產(chǎn)評(píng)評(píng)估一個(gè)價(jià)格格，實(shí)際評(píng)估估時(shí)，其實(shí)又又會(huì)應(yīng)用重置置成本法、收收益現(xiàn)值法、、現(xiàn)行市價(jià)法法等評(píng)估方法法。市盈率法則是用市盈率率來(lái)估計(jì)企業(yè)業(yè)價(jià)值，通常常會(huì)參考同行行業(yè)上市公司司的市盈率。。凈現(xiàn)金流折折現(xiàn)法計(jì)算最最復(fù)雜，理論論上來(lái)說(shuō)，這這是最能真實(shí)實(shí)反映企業(yè)價(jià)價(jià)值的估值方方式，也是最最保守的方式式。凈現(xiàn)金流折現(xiàn)現(xiàn)法通?；趯?duì)未未來(lái)現(xiàn)金流的的預(yù)測(cè)或者收收益的預(yù)測(cè)。。常常是先先有假設(shè)條件件，然后基于于條件得到數(shù)數(shù)字，通常，，會(huì)區(qū)分最保保守的狀況、、最樂觀的狀狀況以及平均均值。。63標(biāo)的價(jià)值評(píng)估估方式估值在并購(gòu)重重組中是戰(zhàn)術(shù)術(shù)層面的方法法，起決定作作用的不是戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)層面的操操作和方法而而是戰(zhàn)略層面面雙方的決定定和選擇。最終的價(jià)格肯肯定是雙方談?wù)勁心芰Φ姆捶磻?yīng)。雙方待待價(jià)而沽，最最后得到雙方方都滿意的一一個(gè)價(jià)位。64房企并購(gòu)中財(cái)財(cái)務(wù)總監(jiān)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制清單單作為財(cái)務(wù)總監(jiān)監(jiān)，要參與股股權(quán)收購(gòu)的全全過程，包括括盡職調(diào)查、、談判、合同同簽署、款項(xiàng)項(xiàng)支付和重要要節(jié)點(diǎn)控制。。收購(gòu)方和被收收購(gòu)方在此兼兼并重組過程程中的關(guān)注要要點(diǎn)是完全不不同的，成功功的收購(gòu)必須須在堅(jiān)持己方方底線基礎(chǔ)上上兼顧對(duì)方底底線。65房企并購(gòu)中財(cái)財(cái)務(wù)總監(jiān)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制清單單收購(gòu)方財(cái)務(wù)總總監(jiān)應(yīng)關(guān)注的的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：財(cái)稅盡職調(diào)查查應(yīng)作為談判判的第一步，，充分發(fā)現(xiàn)和和暴露問題；；項(xiàng)目收購(gòu)總價(jià)價(jià)款中股權(quán)收收購(gòu)款和債權(quán)權(quán)收購(gòu)款的組組成與計(jì)算；；收購(gòu)價(jià)款的支支付對(duì)象應(yīng)準(zhǔn)準(zhǔn)確界定，避避免資金流混混亂；收購(gòu)中原股東東有無(wú)股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)，是是否需要收購(gòu)購(gòu)方代扣代繳繳個(gè)人所得稅稅或企業(yè)所得得稅（境外股股東）；66房企并購(gòu)中財(cái)財(cái)務(wù)總監(jiān)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制清單單收購(gòu)方財(cái)務(wù)總總監(jiān)應(yīng)關(guān)注的的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：土地賬面成本本與收購(gòu)總價(jià)價(jià)款之間的溢溢價(jià)是無(wú)法重重新計(jì)入土地地成本的，談?wù)勁械年P(guān)鍵不不是設(shè)計(jì)假發(fā)發(fā)票來(lái)沖賬，，而是這部分分溢價(jià)引發(fā)的的未來(lái)潛在稅稅款雙方在談?wù)勁兄腥绾慰纯创?，如何承承?dān)；潛在或有負(fù)債債的風(fēng)險(xiǎn)是否否有應(yīng)對(duì)策略略，協(xié)議中有有無(wú)解決方案案；收購(gòu)款項(xiàng)支付付的節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)計(jì)與事后把控控與監(jiān)督；目標(biāo)公司現(xiàn)有有業(yè)務(wù)與合同同未來(lái)的銜接接與風(fēng)險(xiǎn)。67房企并購(gòu)中財(cái)財(cái)務(wù)總監(jiān)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制清單單被收購(gòu)方財(cái)務(wù)務(wù)總監(jiān)應(yīng)關(guān)注注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：：盡職調(diào)查中的的財(cái)稅問題與與風(fēng)險(xiǎn)有無(wú)解解決方案和彌彌補(bǔ)辦法，盡盡可能減少因因財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)導(dǎo)致談判被動(dòng)動(dòng)；己方取得的收收購(gòu)總價(jià)款中中股權(quán)收購(gòu)價(jià)價(jià)款和債券收收購(gòu)價(jià)款的計(jì)計(jì)算與認(rèn)定；；己方股東和投投資人收購(gòu)中中的支付對(duì)價(jià)價(jià)如何設(shè)計(jì)路路徑，尤其是是債權(quán)債務(wù)的的清理工作；；己方股東是否否存在股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)，如如何繳稅，是是否需要對(duì)方方代扣代繳；；收購(gòu)款款項(xiàng)支支付的的節(jié)點(diǎn)點(diǎn)設(shè)計(jì)計(jì)與事事后把把控與與監(jiān)督督。68房企并并購(gòu)中中財(cái)務(wù)務(wù)總監(jiān)監(jiān)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控控制清清單特殊舊舊城改改造收收購(gòu)項(xiàng)項(xiàng)目關(guān)關(guān)注的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)點(diǎn)：：項(xiàng)目改改造主主體、、投資資主體體和開開發(fā)主主體分分別是是誰(shuí)，，是否否存在在三者者一體體或者者兩者者一體體情況況；在新設(shè)設(shè)項(xiàng)目目公司司拍地地模式式中，，新設(shè)設(shè)公司司土地地成本本的確確認(rèn)至至關(guān)重重要；；新設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目公公司拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償協(xié)協(xié)議應(yīng)應(yīng)由哪哪幾方方簽署署；新設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目公公司支支付拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償款款給投投資主主體是是否需需要通通過城城改辦辦；新設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目公公司拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償協(xié)協(xié)議入入賬需需要取取得哪哪些關(guān)關(guān)鍵證證據(jù)鏈鏈條；；舊城改改造收收購(gòu)項(xiàng)項(xiàng)目中中的溢溢價(jià)在在哪個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)體現(xiàn)現(xiàn)，新新設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目公公司股股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)環(huán)節(jié)還還是拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償環(huán)環(huán)節(jié)；；69房企并并購(gòu)中中財(cái)務(wù)務(wù)總監(jiān)監(jiān)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控控制清清單房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)股權(quán)權(quán)收購(gòu)購(gòu)中，，身為為財(cái)務(wù)務(wù)總監(jiān)監(jiān)，要要幫助助企業(yè)業(yè)測(cè)算算和設(shè)設(shè)定底底線，，至少少包括括以下下五條條：收購(gòu)總總價(jià)款款落在在什么么范圍圍內(nèi)，，超過過什么么標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)無(wú)法法再談?wù)?？?xiàng)目土土地成成本必必須確確保的的入賬賬數(shù)字字標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是多多少？？項(xiàng)目土土地溢溢價(jià)對(duì)對(duì)應(yīng)的的稅款款影響響是多多少？？收購(gòu)中中涉及及的股股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓溢溢價(jià)和和稅款款是多多少？？項(xiàng)目整整體的的稅負(fù)負(fù)測(cè)算算是什什么狀狀況？？70房企并并購(gòu)中中財(cái)務(wù)務(wù)總監(jiān)監(jiān)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控控制清清單序號(hào)指標(biāo)一線城市二線城市1總成本利潤(rùn)率（%）（所得稅前）≧12%≧15%2內(nèi)部收益率（%）（全投資IRR）≧15%≧12%3股東實(shí)際投入凈利率（%）≧6%/年≧6%/年4銷售利潤(rùn)率（%）（所得稅前）≧10%≧12%5凈現(xiàn)值（NPV-12%）參考指標(biāo)參考指標(biāo)銷售類類型項(xiàng)項(xiàng)目71房企并并購(gòu)中中財(cái)務(wù)務(wù)總監(jiān)監(jiān)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控控制清清單序號(hào)指標(biāo)范圍要求備注1靜態(tài)投資回收要求10年運(yùn)行凈收益不低于總成本的50%預(yù)測(cè)10年2內(nèi)部收益率（%）（全投資IRR）≧8%預(yù)測(cè)10年持有類類型項(xiàng)項(xiàng)目72房企并并購(gòu)財(cái)財(cái)務(wù)盡盡職調(diào)調(diào)查73房企并并購(gòu)財(cái)財(cái)務(wù)盡盡職調(diào)調(diào)查74房企并并購(gòu)財(cái)財(cái)務(wù)盡盡職調(diào)調(diào)查75項(xiàng)目資資產(chǎn)并并購(gòu)財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控控制項(xiàng)目資資產(chǎn)并并購(gòu)中中，由由于項(xiàng)項(xiàng)目的的特性性不同同，有有些是是剛拿拿地、、有些些是已已經(jīng)開開發(fā)或或銷售售了一一段時(shí)時(shí)間、、有些些甚至至是已已經(jīng)爛爛尾歸歸入不不良資資產(chǎn)的的：資產(chǎn)并并購(gòu)關(guān)關(guān)注的的核心心就是是資產(chǎn)產(chǎn)上的的權(quán)屬屬；資產(chǎn)的的負(fù)擔(dān)擔(dān)，有有沒有有抵押押、有有沒有有租賃賃，所所以要要顧及及擔(dān)保保人、、租賃賃人、、抵押押權(quán)人人，這這些房房地產(chǎn)產(chǎn)的權(quán)權(quán)宜都都要處處理掉掉。另外很很關(guān)注注的就就是稅稅費(fèi)的的問題題：契契稅、、土地地增值值稅加加計(jì)扣扣除、、增值值稅進(jìn)進(jìn)項(xiàng)抵抵扣問問題，，尤其其應(yīng)關(guān)關(guān)注司司法拍拍賣項(xiàng)項(xiàng)目的的發(fā)票票取得得問題題76股權(quán)并并購(gòu)財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控控制收購(gòu)時(shí)間收購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)入城市所屬區(qū)域收購(gòu)方式2014年5月綠城24.313%的股權(quán)并購(gòu)失敗2015年2月佳兆業(yè)上海4個(gè)項(xiàng)目，佳兆業(yè)大股東郭氏兄弟49.25%的股權(quán)并購(gòu)失敗2015年9月雨潤(rùn)集團(tuán)，超過6000萬(wàn)平方米的建筑面積儲(chǔ)備并購(gòu)失敗2015年7月中渝置地旗下中渝國(guó)嘉7個(gè)項(xiàng)目100%股權(quán)成都（首入）中西部省會(huì)股權(quán)收購(gòu)2015年8月入股成為美聯(lián)地產(chǎn)旗下的武漢塔子湖置業(yè)控股股東武漢中西部省會(huì)股權(quán)收購(gòu)2015年9月天朗8個(gè)項(xiàng)目，并與天朗共同出資組建西安合營(yíng)公司西安、濟(jì)南、南京、中西部省會(huì)/長(zhǎng)三角股權(quán)收購(gòu)2015年12月煙臺(tái)?；煜碌暮Ｄ先f(wàn)寧弘基置業(yè)有限公司50%的股權(quán)海南萬(wàn)寧海南股權(quán)收購(gòu)2015年1月上海楓丹37.855%股權(quán)及相關(guān)的未償還股東貸款上海浦東東郊

（分五次“蠶食”收購(gòu)）長(zhǎng)三角股權(quán)收購(gòu)2015年8月上海楓丹24.29%股權(quán)，持股比例增至62.145%長(zhǎng)三角股權(quán)收購(gòu)2015年10月上海領(lǐng)悟全部股權(quán)及債務(wù)長(zhǎng)三角股權(quán)收購(gòu)2016年1月上海華楓17.5%權(quán)益中的9.4%間接權(quán)益長(zhǎng)三角股權(quán)收購(gòu)2016年1月進(jìn)一步收購(gòu)上海楓丹37.855%股權(quán)及債權(quán)，持股比例增至76.9%長(zhǎng)三角股權(quán)收購(gòu)77股權(quán)并并購(gòu)財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控控制收購(gòu)時(shí)間收購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)入城市所屬區(qū)域收購(gòu)方式2016年1月江蘇友誼旗下蘇州新友置地有限公司95%股權(quán)蘇州長(zhǎng)三角股權(quán)收購(gòu)2016年1月昌平區(qū)東方普羅旺斯及懷柔區(qū)長(zhǎng)青雁棲湖兩個(gè)別墅項(xiàng)目北京京津冀股權(quán)收購(gòu)2016年2月蘇州德爾太湖灣以及蘇州德爾太湖城100%股權(quán)及債權(quán)蘇州長(zhǎng)三角股權(quán)收購(gòu)2016年2月鄭州美盛旗下中牟美盛70%股權(quán)和債權(quán)鄭州（首入）中西部省會(huì)股權(quán)收購(gòu)2016年3月與上海摩克成立合營(yíng)公司，收購(gòu)上海摩克兩個(gè)目標(biāo)項(xiàng)目上海浦東南郊長(zhǎng)三角股權(quán)收購(gòu)2016年5月萊蒙國(guó)際7個(gè)項(xiàng)目公司的100%股權(quán)三河燕郊、上海、南長(zhǎng)三角/珠三角/股權(quán)收購(gòu)2016年5月陜西科為西安航天城項(xiàng)目95%股權(quán)西安中西部省會(huì)股權(quán)收購(gòu)2016年6月成都天合房產(chǎn)3個(gè)項(xiàng)目所有股權(quán)成都中西部省會(huì)股權(quán)收購(gòu)2016年8月杭州金翰海南博鰲金灣項(xiàng)目50%的權(quán)益海南瓊海海南股權(quán)收購(gòu)2016年9月聯(lián)想控股旗下41個(gè)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)北京、天津、重慶、長(zhǎng)三角/珠三角/股權(quán)收購(gòu)2016年9月金科23.15%的股份，通過定增成為金科第二大股東重慶、成都等中西部省會(huì)戰(zhàn)略收購(gòu)2016年9月杭州金成余杭西溪海項(xiàng)目40%股權(quán)杭州余杭區(qū)長(zhǎng)三角股權(quán)收購(gòu)2016年11月青島嘉凱城100%股權(quán)青島京津冀股權(quán)收購(gòu)2016年12月杭州金翰及金成房地產(chǎn)旗下三個(gè)項(xiàng)目公司的34%股權(quán)杭州余杭區(qū)長(zhǎng)三角股權(quán)收購(gòu)2017年1月北京鏈家6.25%的股權(quán)北京京津冀戰(zhàn)略合作2017年1月成都順宇置業(yè)公司新川項(xiàng)目100%股權(quán)成都中西部省會(huì)股權(quán)收購(gòu)2017年1月入股樂視57.11%股權(quán)，成為樂視第二大股東跨界跨界戰(zhàn)略合作2017年3月北京融智瑞豐和成都聯(lián)創(chuàng)融錦股權(quán)和債權(quán)，獲武漢、合肥項(xiàng)目合肥、武漢中西部省會(huì)股權(quán)收購(gòu)2017年5月再度舉牌金科股份，至此累計(jì)斥資約63.2億元，持股增至25%重慶、成都等中西部省會(huì)戰(zhàn)略收購(gòu)2017年5月天津星耀80%股權(quán)及債權(quán)，獲星耀五洲項(xiàng)目天津京津冀股權(quán)收購(gòu)2017年5月重慶江北嘴國(guó)際金融中心項(xiàng)目60%的股權(quán)及相關(guān)債權(quán)重慶中西部省會(huì)股權(quán)收購(gòu)2017年6月大連潤(rùn)德乾城全部股權(quán)及債權(quán)大連環(huán)渤海股權(quán)收購(gòu)78股權(quán)并并購(gòu)財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控控制要調(diào)查查目標(biāo)標(biāo)公司司的一一些狀狀況，，包括括目標(biāo)標(biāo)公司司的主主體存存蓄、、目標(biāo)標(biāo)公司司的債債權(quán)債債務(wù)、、目標(biāo)標(biāo)公司司的專專業(yè)資資質(zhì)、、目標(biāo)標(biāo)公司司的資資信情情況以以及重重大訴訴訟等等等一一系列列。項(xiàng)目層層面，，包括括這個(gè)個(gè)項(xiàng)目目公司司的權(quán)權(quán)屬有有沒有有證、、這個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的土土地使使用權(quán)權(quán)有沒沒有在在公司司里，，前面面有沒沒有違違約，，有的的時(shí)候候會(huì)碰碰到很很復(fù)雜雜的情情況，，什么么規(guī)劃劃超紅紅線等等等各各種各各樣情情況。。案例：：萬(wàn)達(dá)達(dá)跟融融創(chuàng)的的交易易，雙雙方是是先宣宣布了了一個(gè)個(gè)戰(zhàn)略略框架架，但但是后后面的的公告告里面面講到到，接接下來(lái)來(lái)一段段時(shí)間間是團(tuán)團(tuán)隊(duì)的的盡調(diào)調(diào)。也也就是是說(shuō)房房地產(chǎn)產(chǎn)的并并購(gòu)因因?yàn)榍榍闆r復(fù)復(fù)雜、、交易易額大大，而而且包包括交交易結(jié)結(jié)構(gòu)、、稅務(wù)務(wù)安排排都很很復(fù)雜雜，特特別是是一些些有歷歷史沿沿革的的項(xiàng)目目。79并購(gòu)后后優(yōu)化化債務(wù)務(wù)結(jié)構(gòu)構(gòu)一是要要被并并購(gòu)項(xiàng)項(xiàng)目本本身的的債務(wù)務(wù)進(jìn)行行重組組。張海民民能三三句話話搞定定一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目，是是因?yàn)闉槟莻€(gè)個(gè)項(xiàng)目目有很很多債債權(quán)，，陽(yáng)光光城直直接進(jìn)進(jìn)行了了債務(wù)務(wù)重組組，依依靠陽(yáng)陽(yáng)光城城背書書解決決了業(yè)業(yè)主的的債務(wù)務(wù)問題題。二是要要融資資創(chuàng)新新，優(yōu)優(yōu)化自自身的的債務(wù)務(wù)結(jié)構(gòu)構(gòu)。并購(gòu)固固然很很美，，可是是資金金從哪哪兒來(lái)來(lái)？資資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率率如何何控制制？經(jīng)經(jīng)營(yíng)節(jié)節(jié)奏如如何把把控？？否則則把自自己拖拖垮可可就不不劃算算了。。具體怎怎么玩玩，我我們以以融創(chuàng)創(chuàng)為例例，從從其年年報(bào)數(shù)數(shù)據(jù)中中去探探究：：80并購(gòu)后后優(yōu)化化債務(wù)務(wù)結(jié)構(gòu)構(gòu)第一，，并購(gòu)購(gòu)資金金來(lái)源源上，，支撐撐融創(chuàng)創(chuàng)業(yè)務(wù)務(wù)快速速擴(kuò)張張有三三大法法寶：：一是快快周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)模式式下占占用上上下游游伙伴伴的資資金，，二是是快速速銷售售獲取取客戶戶預(yù)收收賬款款，三三是以以中長(zhǎng)長(zhǎng)期為為主的的借貸貸，2016年其借借貸加加權(quán)平平均實(shí)實(shí)際利利率由由7.6%下降到到5.98%。81并購(gòu)后后優(yōu)化化債務(wù)務(wù)結(jié)構(gòu)構(gòu)第二，，資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債債率的的控制制。1，采用用永續(xù)續(xù)資本本證券券進(jìn)行行調(diào)整整，永永續(xù)資資本證證券是是香港港發(fā)行行的一一種特特殊債債券，，可以以視之之為股股權(quán)、、權(quán)益益，在在采用用此模模式后后，融融創(chuàng)的的資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債債率下下降了了3.4%。2，通過過信托托模式式籌集集發(fā)展展資金金，具具體運(yùn)運(yùn)作方方式是是信托托公司司設(shè)計(jì)計(jì)信托托產(chǎn)品品，完完成募募資后后，以以股東東身份份與融融創(chuàng)進(jìn)進(jìn)行合合作，，共同同持有有項(xiàng)目目股份份，待待時(shí)機(jī)機(jī)成熟熟時(shí)，，再由由融創(chuàng)創(chuàng)以收收購(gòu)股股權(quán)方方式變變現(xiàn)退退出。。第三，，經(jīng)營(yíng)營(yíng)節(jié)奏奏的把把控。。82企業(yè)并并購(gòu)后后財(cái)務(wù)務(wù)整合合風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的防防范1、財(cái)財(cái)務(wù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)戰(zhàn)略的的整合合。并購(gòu)企企業(yè)的的財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戰(zhàn)略略是對(duì)對(duì)整個(gè)個(gè)公司司財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)方針針的指指引，，并購(gòu)購(gòu)后要要對(duì)被被并購(gòu)購(gòu)企業(yè)業(yè)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)戰(zhàn)略進(jìn)進(jìn)行整整合，，才能能保證證并購(gòu)購(gòu)企業(yè)業(yè)和被被并購(gòu)購(gòu)方在在統(tǒng)一一的經(jīng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)戰(zhàn)略指指引下下，開開展企企業(yè)的的日常常經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)。提提高企企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)營(yíng)效效益，，使使并購(gòu)購(gòu)雙方方企業(yè)業(yè)持續(xù)續(xù)健康康快速速的發(fā)發(fā)展。。2、財(cái)財(cái)務(wù)制制度體體系的的整合合。財(cái)務(wù)制制度體體系整整合是是保證證并購(gòu)購(gòu)后企企業(yè)有有效運(yùn)運(yùn)行的的關(guān)鍵鍵，，企業(yè)業(yè)并購(gòu)購(gòu)后，，應(yīng)按按并購(gòu)購(gòu)企業(yè)業(yè)的財(cái)財(cái)務(wù)管管理模模式對(duì)對(duì)被并并購(gòu)企企業(yè)進(jìn)進(jìn)行整整合。。及時(shí)時(shí)統(tǒng)一一財(cái)務(wù)務(wù)管理理制度度和財(cái)財(cái)務(wù)核核算制制度體體系，，保證證會(huì)計(jì)計(jì)核算算的口口徑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)一一致。。保保證并并購(gòu)企企業(yè)能能夠及及時(shí)、、準(zhǔn)確確的獲獲取被被并購(gòu)購(gòu)企業(yè)業(yè)的財(cái)財(cái)務(wù)信信息，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)營(yíng)營(yíng)狀況況。。為為企業(yè)業(yè)的各各項(xiàng)決決策提提供合合理可可靠的的依據(jù)據(jù)。83企業(yè)并并購(gòu)后后財(cái)務(wù)務(wù)整合合風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的防防范3、財(cái)財(cái)務(wù)管管理人人員整整合。。并購(gòu)后后要對(duì)對(duì)被并并購(gòu)企企業(yè)的的財(cái)務(wù)務(wù)管理理人員員進(jìn)行行全面面的篩篩選和和考核核，，建立立有效效的人人才選選拔制制度和和獎(jiǎng)懲懲制度度。對(duì)對(duì)被并并購(gòu)企企業(yè)的的財(cái)務(wù)務(wù)負(fù)責(zé)責(zé)由并并購(gòu)企企業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)委委派，，便于于企業(yè)業(yè)的管管理，，保障障企業(yè)業(yè)的正正常經(jīng)經(jīng)營(yíng)，，另一一方面面委派派人員員，，也接接受目目標(biāo)企企業(yè)的的考評(píng)評(píng)，參參與目目標(biāo)企企業(yè)的的財(cái)務(wù)務(wù)決策策。4、業(yè)績(jī)績(jī)考核標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的整整合。業(yè)績(jī)考核核標(biāo)準(zhǔn)的的整合，，并購(gòu)企企業(yè)必須須針對(duì)被被并購(gòu)方方的實(shí)際際情況，，以及并并購(gòu)企業(yè)業(yè)內(nèi)部現(xiàn)現(xiàn)有的業(yè)業(yè)績(jī)考核核標(biāo)準(zhǔn)，，重新建建立一套套適合被被并購(gòu)企企業(yè)的的考核制制度，以以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)被并并購(gòu)企業(yè)業(yè)業(yè)績(jī)考考核指標(biāo)標(biāo)的重新新優(yōu)化組組合，，激勵(lì)勵(lì)被并購(gòu)購(gòu)企業(yè)朝朝著統(tǒng)一一的戰(zhàn)略略目標(biāo)前前行。84房企并購(gòu)購(gòu)中稅務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的的防范（1）對(duì)稅務(wù)務(wù)事項(xiàng)的的會(huì)計(jì)處處理是否否符合相相關(guān)會(huì)計(jì)計(jì)制度或或準(zhǔn)則以以及相關(guān)關(guān)法律法法規(guī)；（2）是否存存在長(zhǎng)期期的、固固化的、、重大的的稅務(wù)處處理錯(cuò)誤誤；（3）重大交交易事項(xiàng)項(xiàng)是否存存在應(yīng)繳繳未繳但但稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)尚不不知情的的稅款；；（4）是否存存在不應(yīng)應(yīng)繳納但但已繳納納的稅款款；（5）是否存存在貨物物流、發(fā)發(fā)票流、、資金流流不一致致的增值值稅發(fā)票票使用情情況，是是否存在在虛開增增值稅專專用發(fā)票票的行為為。852018房地產(chǎn)融資的戰(zhàn)戰(zhàn)略思考考03862018房企融資資監(jiān)管態(tài)態(tài)勢(shì)3.187萬(wàn)科也缺缺錢嗎？？3.288895月23日，萬(wàn)科科公告欲欲出資50.31億元與招招銀資本本、長(zhǎng)江江招銀，，一起設(shè)設(shè)立商業(yè)業(yè)地產(chǎn)投投資基金金，投資資萬(wàn)科及及其控股股子公司司所持有有的42項(xiàng)商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目（含在在建和已已完工項(xiàng)項(xiàng)目）。。萬(wàn)科也缺缺錢了嗎嗎？90萬(wàn)科也缺缺錢了嗎嗎？91萬(wàn)科也缺缺錢了嗎嗎？交易實(shí)質(zhì)質(zhì)：萬(wàn)科將42處商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目賣給““商業(yè)地地產(chǎn)基金金”（由由萬(wàn)科和和招銀組組建），，出讓價(jià)價(jià)款為129億元，按按照交易易結(jié)構(gòu)，，該出讓讓應(yīng)當(dāng)是是萬(wàn)科賣賣斷出表表形式。。129億元的基基金規(guī)模模萬(wàn)科出出資了50.31億元，實(shí)實(shí)際萬(wàn)科科通過此此項(xiàng)交易易后凈獲獲得的貨貨幣資金金為78.69億元。萬(wàn)科的資資產(chǎn)負(fù)債債表影響響：投資性房房地產(chǎn)/存貨（商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)）減少少129億元，貨貨幣資金金增加78.69億元，長(zhǎng)長(zhǎng)期股權(quán)權(quán)投資（（基金投投資）增增加50.31億元借：貨幣幣資金78.69億元長(zhǎng)期股權(quán)權(quán)投資50.31億元貸：投資資性房地地產(chǎn)/存貨129億元92萬(wàn)科也缺缺錢了嗎嗎？萬(wàn)科是真真實(shí)出售售還是假假賣真融融資？萬(wàn)科LP參股基金金，是平平層還是是劣后？？萬(wàn)科作為為劣后級(jí)級(jí)LP，為優(yōu)先先級(jí)LP本金及收收益兜不不兜底？？78.69億的資金金用途是是什么？？93萬(wàn)科也缺缺錢了嗎嗎？萬(wàn)科在公公告里自自己提到到“綜合考慮慮目前的的融資環(huán)環(huán)境”，可見見在當(dāng)前前金融去去杠桿，，強(qiáng)監(jiān)管管，嚴(yán)控控房地產(chǎn)產(chǎn)融資的的環(huán)境中中，萬(wàn)科科也不能能幸免，，也需要要考慮怎怎樣過冬冬。1.萬(wàn)科剛公公布的2017年第1季度報(bào)，，經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)現(xiàn)金金凈流量量首次為為負(fù)，為為－95.2億元，而而2016年度的經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)現(xiàn)金凈凈流量為為395.7億元。2.萬(wàn)科的自自由現(xiàn)金金流也首首次轉(zhuǎn)為為負(fù)，經(jīng)經(jīng)測(cè)算2017年1季末自由由現(xiàn)金流流為－99億元。942018房地產(chǎn)企企業(yè)融資資成本上上揚(yáng)不可可避免今年5月前三周周房企融融資數(shù)據(jù)據(jù)繼續(xù)低低迷，合合計(jì)包括括私募債債、公司司債、中中期票據(jù)據(jù)等的融融資僅119.3億，同比比減少73.3%。此外所所有房企企的融資資成本相相比去年年4%均有所上上行，目目前很多多融資的的年化收收益率已已在5.5%以上。房房地產(chǎn)企企業(yè)的融融資環(huán)境境已發(fā)生生明顯變變化，融融資渠道道收縮，，資金成成本明顯顯上升，，這對(duì)房房企，尤尤其是中中小房企企帶來(lái)較較大挑戰(zhàn)戰(zhàn)。創(chuàng)新融資資方式概概覽3.39596一個(gè)民企企如何通通過21種融資手手段融資資3000億？從2012年~2016年4月份這4年多間，，不依靠靠銀行貸貸款，華華夏幸福福一共從從外部融融得資金金2974億元，涉涉及融資資方式多多達(dá)21種。民營(yíng)企業(yè)業(yè)的身份份，產(chǎn)業(yè)業(yè)新城的的不確定定性，收收益的未未知性，，抵押物物的缺乏乏，再加加上歷年年來(lái)負(fù)債債率過度度高企和和不斷增增加的短短期償債債壓力，，注定了了華夏幸幸福不可可能過多多指望銀銀行貸款款。華夏夏幸福2015年財(cái)報(bào)顯顯示，即即便這時(shí)時(shí)候的華華夏幸福福已經(jīng)市市值近800億，總資資產(chǎn)近1700億，品牌牌知名度度如日中中天的超超大型企企業(yè)，但但是其全全年銀行行貸款金金額卻只只占整體體融資金金額的26.94%，不到三三分之一一。97創(chuàng)新融資資方式概概覽國(guó)外銀行行貸款一是由一一兩家國(guó)國(guó)外金融融機(jī)構(gòu)提提供的貸貸款；二是由一一家金融融機(jī)構(gòu)牽牽頭、多多家國(guó)外外金融機(jī)機(jī)構(gòu)組成成銀團(tuán)，，聯(lián)合某某借款人人提供較較大金額額的長(zhǎng)期期貸款，，通常稱稱為國(guó)際際銀團(tuán)貸貸款（也也成為辛辛迪加貸貸款）。。外資銀行行5大關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：對(duì)外外貸款態(tài)態(tài)度謹(jǐn)慎慎、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制非非常嚴(yán)格格、透明明度是最最大障礙礙、更相相信市場(chǎng)場(chǎng)的保障障、爭(zhēng)奪奪個(gè)人房房貸業(yè)務(wù)務(wù)。除此此之外，，以下3點(diǎn)也是外外資銀行行關(guān)注重重點(diǎn)：1、看重商商用物業(yè)業(yè)未來(lái)是是否有穩(wěn)穩(wěn)定的租租金回報(bào)報(bào)，而對(duì)對(duì)分割出出售的商商用物業(yè)業(yè)興趣不不大。2、關(guān)注高高端物業(yè)業(yè)，即（（重點(diǎn)城城市，重重點(diǎn)物業(yè)業(yè)和重點(diǎn)點(diǎn)客戶））。3、透明度度是第一一位的。。98創(chuàng)新融資資方式概概覽境外上市市融資除了在國(guó)國(guó)內(nèi)上市市，一些些房企選選擇了境境外上市市募資。。境外上上市的優(yōu)優(yōu)勢(shì)主要要有：從申請(qǐng)到到實(shí)際上上市的時(shí)時(shí)間周期期更短并并且上市市效率更更高；國(guó)外資本本市場(chǎng)上上市的準(zhǔn)準(zhǔn)入條件件更低，，在資本本結(jié)構(gòu)，，股本總總額，盈盈利年限限，公司司所有權(quán)權(quán)方面的的準(zhǔn)入條條件更靈靈活；在海外資資本市場(chǎng)場(chǎng)上更容容易實(shí)現(xiàn)現(xiàn)股票全全流通；；相比國(guó)內(nèi)內(nèi)，境外外首次公公開發(fā)行行可以獲獲得較高高股價(jià)。。99創(chuàng)新融資資方式概概覽股票質(zhì)押押上市公司司的股份份質(zhì)押，，目前主主要有兩兩種形式式，分別別是股票票質(zhì)押和和股票質(zhì)質(zhì)押式回回購(gòu)。傳傳統(tǒng)的股股票質(zhì)押押是場(chǎng)外外業(yè)務(wù)，，一般是是大股東東向信托托或銀行行借錢，，然后去去中登公公司做登登記，手手續(xù)繁瑣瑣，且違違約處置置比較復(fù)復(fù)雜，需需要經(jīng)過過法院判判決或仲仲裁；而股票質(zhì)質(zhì)押式回回購(gòu)是場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)交易易，屬于于交易所所推出的的標(biāo)準(zhǔn)化化產(chǎn)品，，其最大大的特點(diǎn)點(diǎn)是一切切在場(chǎng)內(nèi)內(nèi)完成，，融資快快速，并并且可以以快速平平倉(cāng)，而而不用經(jīng)經(jīng)過司法法程序。。100創(chuàng)新融資資方式概概覽融資租賃賃融資租賃賃，是由由出租人人根據(jù)承承租人的的請(qǐng)求，，按雙方方的事先先合同約約定，想想承租人人制定的的出賣人人購(gòu)買承承租人制制定的固固定資產(chǎn)產(chǎn)，在出出租人擁?yè)碛性摴坦潭ㄙY產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)的前提提下，以以承租人人支付所所有租金金為條件件，講一一個(gè)時(shí)期期的該固固定資產(chǎn)產(chǎn)的占有有、使用用和收益益權(quán)讓渡渡給承租租人。房地產(chǎn)融融資租賃賃與銀行行貸款相相比，具具有更簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，快快捷的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。盡盡管租賃賃的租金金相對(duì)較較高，但但與銀行行借款相相比，申申請(qǐng)過程程更簡(jiǎn)單單快捷，，可以獲獲得全額額融資，，可以節(jié)節(jié)省資本本性投入入，無(wú)需需額外的的抵押和和擔(dān)保品品，可以以降低企企業(yè)現(xiàn)金金流量的的壓力；；可以起起到一定定的避稅稅作用；；從某種種意義上上來(lái)說(shuō)，，可以用用作長(zhǎng)期期貸款的的一個(gè)替替代品。。101創(chuàng)新融資資方式概概覽售后回租租售后回租租指開發(fā)發(fā)商將自自己開發(fā)發(fā)的物業(yè)業(yè)出售以以后，再再租回來(lái)來(lái)自營(yíng)或或委托他他人經(jīng)營(yíng)營(yíng)。在售售后回租租過程中中，擁有有某項(xiàng)物物業(yè)的開開發(fā)商可可獲利二二次，他他先出讓讓了該物物業(yè)的所所有權(quán)，，使開發(fā)發(fā)資金即即時(shí)變現(xiàn)現(xiàn)回籠，，以達(dá)到到減少資資金占用用和獲得得銷售利利潤(rùn)的目目的；同同時(shí)，又又保留了了對(duì)該物物業(yè)的使使用權(quán)，，以在今今后的租租賃中長(zhǎng)長(zhǎng)期獲得得經(jīng)營(yíng)收收益。整個(gè)操作作的關(guān)鍵鍵在于后后期的經(jīng)經(jīng)營(yíng)能否否兌現(xiàn)售售時(shí)承諾諾的投資資回報(bào)，，也就是是經(jīng)營(yíng)能能否達(dá)到到預(yù)先計(jì)計(jì)劃的盈盈利水平平，為此此在銷售售之前必必須有客客觀細(xì)致致、切實(shí)實(shí)可行的的經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃，有有值得信信賴的委委托經(jīng)營(yíng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，，否則就就有銷售售欺詐之之嫌。這這種方式式特別適適合開發(fā)發(fā)產(chǎn)品為為商用建建筑的房房地產(chǎn)企企業(yè)融資資，如酒酒店、商商場(chǎng)等。。102創(chuàng)新融資資方式概概覽售后回買買售后回買買指開發(fā)發(fā)商將自自己所開開發(fā)的物物業(yè)，出出售或典典當(dāng)給貸貸款機(jī)構(gòu)構(gòu)，以獲獲得大量量現(xiàn)金，，用于再再投資；；同時(shí)，，在今后后較長(zhǎng)一一段時(shí)間間內(nèi)以類類似分期期還貸形形式，再再將該項(xiàng)項(xiàng)物業(yè)贖贖回。這這里所稱稱的貸款款機(jī)構(gòu)可可以是銀銀行、投投資公司司、財(cái)務(wù)務(wù)公司、、信托公公司等金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)，也可可以是資資金雄厚厚的實(shí)業(yè)業(yè)公司。。售后回買不不僅使開發(fā)發(fā)商可以獲獲得高比例例的融資，，用于連續(xù)續(xù)開發(fā)其他他項(xiàng)目，還還繞過了國(guó)國(guó)家不允許許一般性公公司之間相相互拆借資資金的政策策禁令，在在贖回物業(yè)業(yè)后還能得得到產(chǎn)權(quán)，，再次銷售售。這種融融資方式特特別適合那那些因?yàn)槭质种写罅砍殖钟虚L(zhǎng)時(shí)間間內(nèi)難以銷銷售出去的的存量房產(chǎn)產(chǎn)而使資金金周轉(zhuǎn)不暢暢的開發(fā)商商，對(duì)于盤盤活資產(chǎn)、、啟動(dòng)再投投資有著極極其重要的的作用。但但在售后回回買過程中中會(huì)發(fā)生兩兩次交易稅稅費(fèi)，還要要付給貸款款機(jī)構(gòu)一筆筆不小的銷銷售價(jià)差，，以作貸款款利息，因因而資金成成本相對(duì)較較高，在操操作前要縝縝密分析經(jīng)經(jīng)濟(jì)可行性性。103創(chuàng)新融資方方式概覽房地產(chǎn)典當(dāng)當(dāng)融資房產(chǎn)典當(dāng)融融資也可以以稱做房產(chǎn)產(chǎn)典當(dāng)，是是指當(dāng)戶將將其房地產(chǎn)產(chǎn)作為當(dāng)物物抵押給典典當(dāng)行，支支付一定比比例的費(fèi)用用，取得當(dāng)當(dāng)金，并在在約定期限限內(nèi)支付當(dāng)當(dāng)金利息、、償還當(dāng)金金、贖回當(dāng)當(dāng)物的行為為。實(shí)質(zhì)是是以“抵押押”形式辦辦理典當(dāng)借借款。但房房地產(chǎn)典當(dāng)當(dāng)和抵押借借款的根本本區(qū)別在于于：典當(dāng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)產(chǎn)的占有權(quán)權(quán)，而抵押押不轉(zhuǎn)移抵抵押標(biāo)的的的房地產(chǎn)的的占有權(quán)。。典當(dāng)是一種種以實(shí)物為為抵押，取取得臨時(shí)性性貸款的融融資方式。。具有融資資性、單一一性、商業(yè)業(yè)性、小額額性、短期期性、高利利性、安全全性、便捷捷性的特點(diǎn)點(diǎn)。104創(chuàng)新融資方方式概覽銀行承兌銀行承兌匯匯票就是銀銀行為企業(yè)業(yè)開出的一一種支付貨貨款的承諾諾憑證，企企業(yè)持有銀銀行開出的的這種叫““銀行承兌兌匯票”的的東西，就就能當(dāng)現(xiàn)金金使用去買買到原材料料。對(duì)于企企業(yè)（買家家）來(lái)說(shuō)，，在沒有先先付款的情情況下，利利用銀行的的信用得到到了原材料料，延后付付款，相當(dāng)當(dāng)于融資了了。銀行承兌匯匯票貼現(xiàn)利利率高度市市場(chǎng)化，在在銀行間資資金充裕的的時(shí)候，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期期貸款利率率。而開立立銀行承兌兌匯票貼現(xiàn)現(xiàn)融資一般般不需抵押押，簽發(fā)銀銀行只萬(wàn)分分之五的手手續(xù)費(fèi)?？偪傮w來(lái)說(shuō)，，通過銀行行承兌匯票票貼現(xiàn)獲得得的資金與與取得等額額貸款相比比，可減少少利息支出出30％以上。105創(chuàng)新融資方方式概覽短期融資券券短期融資券券是指具有有法人資格格的企業(yè)，，依照規(guī)定定的條件和和程序在銀銀行間債券券市場(chǎng)發(fā)行行并約定在在一定期限限內(nèi)還本付付息的有價(jià)價(jià)證券。短短期融資券券是由企業(yè)業(yè)發(fā)行的無(wú)無(wú)擔(dān)保短期期本票。106創(chuàng)新融資方方式概覽財(cái)產(chǎn)受益型型信托融資資模式開發(fā)商將其其持有的房房產(chǎn)，信托托給信托公公司，形成成優(yōu)先受益益權(quán)和劣后后受益權(quán)，，并委托信信托投資公公司，代為為轉(zhuǎn)讓其持持有的優(yōu)先先受益權(quán)。。信托公司通通過發(fā)行信信托計(jì)劃，，募集資金金來(lái)購(gòu)買優(yōu)優(yōu)先受益權(quán)權(quán)，并且在在信托到期期后，如投投資者的優(yōu)優(yōu)先受益權(quán)權(quán)未得到足足額清償，，信托公司司則有權(quán)處處置該房產(chǎn)產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先先受益權(quán)的的利益，而而開發(fā)商所所持有的劣劣后受益權(quán)權(quán)則滯后受受償。107創(chuàng)新融資方方式概覽應(yīng)收賬款收收益權(quán)轉(zhuǎn)讓讓應(yīng)收賬款收收益權(quán)屬于于特定基礎(chǔ)礎(chǔ)資產(chǎn)中常常見的一類類項(xiàng)目。除除了應(yīng)收賬賬款收益權(quán)權(quán)，特定基基礎(chǔ)資產(chǎn)還還包括有股股權(quán)收益權(quán)權(quán)、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施收益權(quán)權(quán)、經(jīng)營(yíng)性性物業(yè)收益益權(quán)等。應(yīng)應(yīng)收賬款款收益權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是指企企業(yè)在正常常的經(jīng)營(yíng)過過程中，提提供一定的的貸物、服服務(wù)或設(shè)施施而獲得的的要求義務(wù)務(wù)人付款的的權(quán)利，包包括現(xiàn)有的的或未來(lái)的的金錢債權(quán)權(quán)及產(chǎn)生的的收益，但但不包括因因票據(jù)或其其他有價(jià)證證券而產(chǎn)生生的付款請(qǐng)請(qǐng)求權(quán)。企企業(yè)通常會(huì)會(huì)將應(yīng)收賬賬款出讓給給銀行等金金融機(jī)構(gòu)或或其他企業(yè)業(yè)進(jìn)行融資資。108創(chuàng)新融資方方式概覽混合型信托托融資模式式（夾層融融資型）即即夾層融資資。優(yōu)勢(shì)：（1）信托能夠夠在項(xiàng)目初初期進(jìn)入，，增加項(xiàng)目目公司資本本金，改善善資產(chǎn)負(fù)債債結(jié)構(gòu)；（（2）債權(quán)部分分成本固定定，不侵占占開發(fā)商利利潤(rùn)，且較較易資本化化；股權(quán)部部分一般都都設(shè)有回購(gòu)購(gòu)條款，即即使有浮動(dòng)動(dòng)收益占比比也較小。。劣勢(shì)：交易易結(jié)構(gòu)比較較復(fù)雜，信信托公司一一般會(huì)要求求