舊城改造及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)含圖

舊城改造及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)

前言隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，土地交易市場(chǎng)價(jià)格也逐步攀升，拿地成本越來(lái)越高，土地爭(zhēng)奪日逐白熱化，市區(qū)內(nèi)土地已變得日益稀缺。而舊城改造將會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供大量土地資源。2舊城改造1土地基礎(chǔ)知識(shí)3一級(jí)土地開(kāi)發(fā)contents房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问?。一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。又稱土地市場(chǎng)：土地一級(jí)市場(chǎng)：土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。土地二級(jí)市場(chǎng)：即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问健Ｒ话阒干唐贩渴状芜M(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。又稱土地一級(jí)市場(chǎng)：是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類土地分類土地用地性質(zhì)分類農(nóng)用地建設(shè)用地未利用地居住用地道路廣場(chǎng)用地工業(yè)用地公共設(shè)施用地綠化用地土地所有權(quán)國(guó)家所有農(nóng)村集體組織所有注：憲法規(guī)定城市土地歸國(guó)家所有、農(nóng)村土地（主要是指耕地和宅基地歸）歸農(nóng)村集體組織所有土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地所有權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)和租賃權(quán)。

國(guó)有土地使用權(quán)取得方式劃撥出讓出租

入股國(guó)有土地使用權(quán)取得方式注：有償取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

劃撥與出讓的區(qū)別：1、國(guó)有劃撥土地是指國(guó)家無(wú)償或成本價(jià)向用地單位供應(yīng)的土地、主要是公益事業(yè)，學(xué)校，醫(yī)院，軍事用地、國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用地，公路、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)工程，國(guó)有企業(yè)等。一般不可抵押、不能轉(zhuǎn)讓、出租。2、通過(guò)出讓取得國(guó)有土地使用權(quán)的。是交納土地出讓金以貨幣等形式有償使用土地的。主要是經(jīng)營(yíng)性用地，房地產(chǎn)、住宅、商業(yè)、工業(yè)等?？梢砸婪ǔ鲎?、出租，享受收益，可以抵押貸款等。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十四條和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。土地劃撥的特點(diǎn)：１．劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用（如城市的存量土地和征用集體土地）和無(wú)償取得（如國(guó)有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。不論是何種形式，土地使用者均無(wú)需繳納土地使用權(quán)出讓金。

２．除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒(méi)有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

３．取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的工作程序辦理手續(xù)。

４．在國(guó)家沒(méi)有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國(guó)有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理。

土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。”土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣掛牌不同點(diǎn)在于：一是掛牌時(shí)間長(zhǎng)，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)；二是操作簡(jiǎn)便，便于開(kāi)展；三是有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，規(guī)定：“在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，由出價(jià)最高者取得土地使用權(quán)?！?/p>

概念：是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。注：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,土地使用權(quán)才能出讓。拍賣公告競(jìng)買人報(bào)名交納保證金公開(kāi)拍賣土地使用權(quán)出讓——拍賣土地管理部門于公開(kāi)拍賣前30日發(fā)出拍賣公告競(jìng)買人報(bào)名參加競(jìng)買并索取有關(guān)文件競(jìng)買人向拍賣人報(bào)送參加競(jìng)買的有關(guān)資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)成為競(jìng)買人，交納保證金，領(lǐng)取競(jìng)買號(hào)牌在約定的時(shí)間、地點(diǎn)并按程序公開(kāi)拍賣：主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項(xiàng)；公布拍賣起叫價(jià)；競(jìng)買人按規(guī)定的方式競(jìng)相應(yīng)價(jià)或加價(jià)，其最后應(yīng)出最高價(jià)（或加價(jià)）者即為競(jìng)得人；簽訂《拍賣成交確認(rèn)書(shū)》；競(jìng)得人在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價(jià)總額的10%的定金；競(jìng)得人按規(guī)定期限付清地價(jià)款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書(shū)。土地使用權(quán)拍賣

在指定的時(shí)間、公共場(chǎng)合，在主持人的主持下，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)而定價(jià)的方式買賣土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)投標(biāo)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)標(biāo)簽約領(lǐng)證土地使用權(quán)出讓——招標(biāo)由出讓人（市、縣縣人民政府土地行行政主管部門）在在投標(biāo)截止日前20日向社會(huì)發(fā)出招標(biāo)標(biāo)公告或邀請(qǐng)招標(biāo)標(biāo)通知，由要求使使用土地者向其提提出申領(lǐng)招標(biāo)文件件，投標(biāo)人按招標(biāo)標(biāo)文件的規(guī)定報(bào)名名并提供有關(guān)資料料；然后由評(píng)標(biāo)小小組按照招標(biāo)文件件的要求對(duì)投標(biāo)人人的投標(biāo)資格進(jìn)行行審查，經(jīng)審核合合格的，確認(rèn)其投投標(biāo)資格，并由其其繳納投標(biāo)保證金金。投標(biāo)者在規(guī)定的投投標(biāo)截止日期前，，到出讓方指定的的地點(diǎn)，將密封后后的投標(biāo)書(shū)投入指指定的專用標(biāo)箱。。投標(biāo)書(shū)一經(jīng)投入入標(biāo)箱，即不得從從標(biāo)箱中取出。投投標(biāo)者在招標(biāo)截止止日期前如需修改改標(biāo)書(shū)，可以另投投修改標(biāo)，原標(biāo)書(shū)書(shū)無(wú)效。招標(biāo)方邀請(qǐng)建設(shè)、、規(guī)劃、法律等方方面的專家或?qū)I(yè)業(yè)人員組成評(píng)標(biāo)委委員會(huì)。開(kāi)標(biāo)、評(píng)評(píng)標(biāo)和決標(biāo)工作由由評(píng)標(biāo)委員會(huì)主持持。評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)對(duì)投標(biāo)書(shū)實(shí)行公開(kāi)開(kāi)評(píng)標(biāo)，決定中標(biāo)標(biāo)者。中標(biāo)者持中標(biāo)通知知書(shū)在規(guī)定的日期期內(nèi)與土地行政主主管部門簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出出讓合同書(shū)》，實(shí)行凈地出讓的的，中標(biāo)人還應(yīng)與與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)簽簽訂《土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議議書(shū)》；簽訂協(xié)議時(shí)中標(biāo)標(biāo)人應(yīng)向土地行政政主管部門支付不不低于成交價(jià)總額額20%的定金，其繳納的的保證金可以抵作作定金。中標(biāo)人《國(guó)有土地使用權(quán)出出讓合同書(shū)》和《土地開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》的約定全部繳付土土地使用權(quán)出讓金金和土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償償費(fèi)后，依法辦理理土地登記手續(xù)，，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。發(fā)布掛牌公告出售掛牌文件受理競(jìng)買申請(qǐng)審查掛牌資格掛牌揭牌土地使用權(quán)出讓——掛牌簽訂出讓合同公布成交結(jié)果出讓人至少在掛牌牌開(kāi)始日前20天發(fā)布掛牌公告，，公布掛牌出讓宗宗地的基本情況和和掛牌時(shí)間、地點(diǎn)點(diǎn)。在掛牌公告規(guī)定時(shí)時(shí)間內(nèi)出售掛牌文文件，并組織現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)踏勘。在掛牌公告規(guī)定的的時(shí)間內(nèi)，競(jìng)買人人持競(jìng)買申請(qǐng)書(shū)、、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)質(zhì)證明（另有規(guī)定定除外）、法定代代表人身份證復(fù)印印件（或授權(quán)委托托書(shū)、委托代理人人身份證復(fù)印件））辦理競(jìng)買申請(qǐng)，，并繳納競(jìng)買保證證金。根據(jù)掛牌文件要求求，對(duì)競(jìng)買人的開(kāi)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、誠(chéng)信紀(jì)紀(jì)錄等進(jìn)行審查，，對(duì)符合條件的通通知其參加掛牌活活動(dòng)。在掛牌公告規(guī)定的的時(shí)間和交易場(chǎng)所所，出讓人將宗地地的地塊情況、最最新報(bào)價(jià)情況等信信息掛牌公告，并并不斷接受新的報(bào)報(bào)價(jià)、更新顯示掛掛牌報(bào)價(jià)。在掛牌公告規(guī)定的的截止時(shí)間確定競(jìng)競(jìng)買人，競(jìng)得人與與出讓人簽訂成交交確認(rèn)書(shū)，同時(shí)繳繳納定金。掛牌活動(dòng)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，出讓讓人將掛牌出讓結(jié)結(jié)果在土地有形市市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)場(chǎng)所、媒介公布，，并退還競(jìng)買保證證金。按照成交確認(rèn)書(shū)約約定的時(shí)間，簽訂訂《國(guó)有土地使用權(quán)出出讓合同》。（一）主體不同出讓主體：國(guó)有土土地所有者，即國(guó)國(guó)家，由法律授權(quán)權(quán)的縣以上人民政政府予以具體實(shí)施施；

轉(zhuǎn)讓主體：：取得國(guó)有土地使使用權(quán)的土地使用用者。（二）行為性質(zhì)不不同根據(jù)物權(quán)理論，出出讓，他物權(quán)設(shè)定定；轉(zhuǎn)讓：他物權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移。（三）轉(zhuǎn)移條件與與程序不同出讓條件無(wú)限制，，簽訂出讓合同，，繳出讓金，即可可辦證；轉(zhuǎn)讓條件件有限制，轉(zhuǎn)讓須須經(jīng)申請(qǐng)、審批或或補(bǔ)辦出讓手續(xù)，，繳納稅費(fèi)，方可可登記過(guò)戶。（四）交易市場(chǎng)不不同出讓，一級(jí)市場(chǎng)，，即國(guó)家作為國(guó)有有土地所有者壟斷斷；轉(zhuǎn)讓：二級(jí)市市場(chǎng)，即符合法定定條件的自由轉(zhuǎn)讓讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出讓、、轉(zhuǎn)讓的差異土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓讓：指土地使用者將將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的行為，包括括出售、交換和贈(zèng)贈(zèng)與。簽訂國(guó)有土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同向縣以上國(guó)土部門門提交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)國(guó)土部門依法審查批準(zhǔn)受讓方辦理國(guó)有土地使用權(quán)出出讓手續(xù)、繳納土地出出讓金繳納有關(guān)稅費(fèi)登記發(fā)證劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓程序(注：有建筑物的，，要約定建筑物轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容)(注：審查內(nèi)容必須須符合轉(zhuǎn)讓條件、、符合城市規(guī)劃要要求)(注：出讓金繳納詳詳見(jiàn)：)(注：土地增值稅、、契稅、營(yíng)業(yè)稅等等)印花稅：合同記載載金額的萬(wàn)分之五五的稅率對(duì)買賣雙雙方征收；契稅：適用稅率3％；營(yíng)業(yè)稅：征收成交交價(jià)格的５％；市場(chǎng)服務(wù)受理交易初審地籍調(diào)查辦理交易報(bào)批手續(xù)續(xù)地籍審核審批批交納交易服務(wù)費(fèi)、、收益及稅金交更土地登記出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓流程需要提交的資料：：1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓合同書(shū)；2、國(guó)有土地使用證證；3、房屋產(chǎn)權(quán)證；4、按出讓合同約定定，達(dá)到開(kāi)發(fā)投資資總額25%以上證明；5、雙方法人資格證證明或居民身份證證；6、分割轉(zhuǎn)讓提供測(cè)測(cè)量成果圖；7、填寫《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)請(qǐng)表》一式兩份。(注：出讓金繳納詳詳見(jiàn)：)準(zhǔn)備資料和儀器變更權(quán)屬調(diào)查變更地籍號(hào)地籍勘丈有關(guān)地籍資料變更更舊城改造中變更宗宗地地籍調(diào)查的程程序注：對(duì)改造的區(qū)域域，按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程程》初始地籍調(diào)查的要要求進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查查，填寫地籍調(diào)查查表等工作注：舊城改造后新新宗地號(hào)的編號(hào)按按宗地合并分割的的編號(hào)原則，用原原來(lái)的宗地號(hào)加支支號(hào)作為新宗地號(hào)號(hào)。界址點(diǎn)號(hào)按本本街坊編號(hào)原則編編號(hào)。（注：用解析法進(jìn)進(jìn)行地籍勘丈。））注：原宗地檔案加加蓋“變更”字樣樣印章。注明變更更原因，在新宗地地地籍調(diào)查表的說(shuō)說(shuō)明欄中注明來(lái)源源。地籍管理:是指國(guó)家為取得有有關(guān)地籍資料和為為全面研究土地的的權(quán)屬、自然和經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況而采取的的以地籍調(diào)查（測(cè)測(cè)量）、土地登記記、土地統(tǒng)計(jì)和土土地分等定級(jí)等為為主要內(nèi)容的國(guó)家家措施。最新土地市場(chǎng)政策策國(guó)土資源部：土地地出讓不得對(duì)競(jìng)買買者設(shè)限根據(jù)11月1日起開(kāi)始實(shí)施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓讓國(guó)有建設(shè)用地使使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部第39號(hào)令），通過(guò)招拍拍掛方式公開(kāi)出讓讓的建設(shè)用地，將將不得設(shè)置限制性性條件?！岸ㄏ虺龀鲎尅?、“量身定定制”等情況或許許將不會(huì)再發(fā)生在在公開(kāi)土地出讓過(guò)過(guò)程中。“39號(hào)令第十一條規(guī)定定，中華人民共和和國(guó)境內(nèi)外的自然然人、法人和其他他組織，除法律、、法規(guī)另有規(guī)定外外，均可申請(qǐng)參加加國(guó)有建設(shè)用地使使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛掛牌出讓活動(dòng)”。

實(shí)際上，在土土地出讓的過(guò)程中中在土地出讓過(guò)程程中，即使沒(méi)有上上述“特殊”條件件，大部分地塊還還是會(huì)設(shè)定比如企企業(yè)資質(zhì)（如二級(jí)級(jí)以上）、資金實(shí)實(shí)力（提供銀行存存款證明）等等要要求。在這種情況況下，中小開(kāi)發(fā)商商很難獲得拿地機(jī)機(jī)會(huì)。改變資質(zhì)環(huán)節(jié)的限限制有可能使得中中小開(kāi)發(fā)商獲得比比以往多一些的拿拿地機(jī)會(huì)。2舊城改造1土地基礎(chǔ)知識(shí)3一級(jí)土地開(kāi)發(fā)contents舊城改造所謂舊城改造就是是指隨著城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展，為適應(yīng)應(yīng)城市詳細(xì)規(guī)劃的的需求而實(shí)施的對(duì)對(duì)與規(guī)劃發(fā)展不相相符的舊有城市基基礎(chǔ)設(shè)施的拓展、、改線，工礦、企企業(yè)、商貿(mào)、房宅宅的拆遷與重建，，綠地與公共文教教娛樂(lè)場(chǎng)所的改擴(kuò)擴(kuò)增建設(shè)等。舊城改造是新一輪輪城市發(fā)展詳細(xì)規(guī)規(guī)劃的重要內(nèi)容，，又是集約利用城城市土地，不斷提提高土地利用效益益的重要途徑，也也是使城市結(jié)構(gòu)布布局不斷合理，并并完善城市不同功功能所必須采取的的措施。城市詳細(xì)規(guī)劃土地利用效益關(guān)鍵詞：繞城內(nèi)劃為市區(qū)：：成都市年底將繞城城高速內(nèi)都劃為城城區(qū)，且在繞城高高速周邊提供大面面積土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)發(fā)，如此便使市中中心范圍更加快速速的向外擴(kuò)張，且且在三環(huán)通道上形形成許多居住圈；；整個(gè)城區(qū)的向外外擴(kuò)張及外圍居住住圈的形成使項(xiàng)目目所在區(qū)域更加接接近市中心。繞城內(nèi)高速改成免免費(fèi)通道：根據(jù)《成都市中心城與外外圍組團(tuán)多通道路路網(wǎng)規(guī)劃》，除機(jī)場(chǎng)高速外，，所有高速公路的的起點(diǎn)都將外遷到到繞城高速。而這這些高速公路目前前在三環(huán)至繞城間間的路段將實(shí)施改改造，變成免費(fèi)的的快速路。成都規(guī)劃——繞城內(nèi)將成為成都都市區(qū)范圍隨著繞城以內(nèi)區(qū)域域被劃為市區(qū)范圍圍，但在市區(qū)內(nèi)還還存在著大面積的的城市建設(shè)老舊區(qū)區(qū)域。成都人的東窮、、北匪、南富、西西貴情節(jié)成都素有“東窮西西貴南富北亂”的的城市格局，曾以以約定俗成的“東東窮西貴南富北亂亂”來(lái)劃分著這個(gè)個(gè)城市。城市東部部，是傳統(tǒng)的老工工業(yè)區(qū)，大型工礦礦企業(yè)云集于此。。城北，是成都乃乃至四川及西部省省市的交通要道，，歷來(lái)商賈云集，，流動(dòng)人口多，給給老百姓留下臟、、亂、差的印象。。城市建設(shè)設(shè)的陳舊舊，配套套的落后后，使城城東、城城北逐漸漸淪為““窮人社社區(qū)”。。城區(qū)內(nèi)部部分舊城城及城中中村改造造勢(shì)在必必行。萬(wàn)年場(chǎng)雙林路建設(shè)路府青立交橋片區(qū)華西集團(tuán)中鐵二局成都鐵路局片區(qū)府青路西南交大成都舊城城改造地地區(qū)東郊以及及北部片片區(qū)舊城城改造：：改造東郊郊萬(wàn)年場(chǎng)場(chǎng)、府青青路、雙雙林路、、建設(shè)路路、府青青立交橋橋片區(qū)以以及城北北華西集集團(tuán)、中中鐵二局局、西南南交大、、成都鐵鐵路局片片區(qū)。預(yù)預(yù)計(jì)將在在2012年完成。。1、中鐵二二局片區(qū)區(qū)占地地730畝，主要要涉及撫撫琴、人人北、荷荷花池街街道，改改造區(qū)域域主要是是馬家花花園片區(qū)區(qū)、沙灣灣片區(qū)、、鐵路新新村等區(qū)區(qū)域。2、華西集集團(tuán)片區(qū)區(qū)占地地118畝，主要要涉及駟駟馬橋街街道的曹曹家巷一一街坊、、曹家巷巷二街坊坊的華西西集團(tuán)宿宿舍。3、成都鐵鐵路局片片區(qū)占占地1200余畝，主主要位于于荷花池池街道。。4、西南交交大片區(qū)區(qū)占地地115.74畝，主要要涉及九九里堤街街道、營(yíng)營(yíng)門口街街道，改改造的兩兩個(gè)拆遷遷安置小小區(qū)分別別是銀桂桂橋、諸諸葛廟。。1、西南交交大片區(qū)區(qū)地塊：：主題———科技產(chǎn)業(yè)業(yè)；兼顧顧居住功功能。該該片區(qū)將將以科技技產(chǎn)業(yè)帶帶動(dòng)區(qū)域域發(fā)展（（重點(diǎn)發(fā)發(fā)展電子子信息業(yè)業(yè)、現(xiàn)代代制造加加工業(yè)））。2、中鐵二二局片區(qū)區(qū)地塊：：主題———復(fù)合功能能區(qū)（商商務(wù)、居居注商業(yè)業(yè)）。加加快發(fā)展展現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)、、培育服服務(wù)業(yè)新新優(yōu)勢(shì)；；以沙灣灣國(guó)際會(huì)會(huì)展中心心所在區(qū)區(qū)域?yàn)楹撕诵?，將將沙灣———九里堤片片區(qū)打造造為商貿(mào)貿(mào)商務(wù)中中心區(qū)；；將中鐵鐵二局沙沙灣帶打打造為CLD（中央生生活區(qū)））。3、成都鐵鐵路局片片區(qū)地塊塊：主題———商貿(mào)居住住，兼顧顧商務(wù)。。優(yōu)化以以專業(yè)市市場(chǎng)為主主的商貿(mào)貿(mào)業(yè)，加加快發(fā)展展現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)、、培育服服務(wù)業(yè)新新優(yōu)勢(shì)；；結(jié)合地地塊條件件，將該該區(qū)域分分別定位位為“商商貿(mào)居住住區(qū)”、、CLD。4、華西集集團(tuán)片區(qū)區(qū)地塊：：主題———商貿(mào)居注注城市風(fēng)風(fēng)情綜合合體。加加快發(fā)展展現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)、、培育服服務(wù)業(yè)新新優(yōu)勢(shì)，，為該片片區(qū)注入入前瞻的的商業(yè)規(guī)規(guī)劃理念念，打造造都市首首席風(fēng)情情綜合體體。城北四大大舊城改改造片區(qū)區(qū)規(guī)劃舊城改造造，是改改變舊城城現(xiàn)狀、、實(shí)現(xiàn)城城市規(guī)劃劃的重要要舉措。。琉璃場(chǎng)龍?zhí)端虑帻垐?chǎng)金花賴家店百仁機(jī)投簇橋黃田壩天回洞子口成都城中中村改造造地區(qū)中心城區(qū)區(qū)城中村村改造：：實(shí)施青龍龍場(chǎng)、龍龍?zhí)端?、、賴家店店、洞子子口、天天回、、、百仁、、機(jī)投、、金花、、簇橋、、琉璃場(chǎng)場(chǎng)等12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)城城中村改改造，力力爭(zhēng)2012年完成改改造。目目前五城城區(qū)內(nèi)這這12個(gè)城中村村的待改改造范圍圍12.95平方公里里，待改改造建筑筑面積約約546萬(wàn)平方米米。可以看出出三環(huán)路路至繞城城之間將將會(huì)是城城中村改改造的主主要區(qū)域域。上海新天天地--舊城改造造的成功功案例新與舊的的完美融融合，傳傳統(tǒng)文化化包裝現(xiàn)現(xiàn)代生活活，傳統(tǒng)統(tǒng)建筑的的保護(hù)與與更新，，藝術(shù)、、人文文元素的的注入。。改造方法法

利用用傳統(tǒng)建建筑的保保護(hù)與更更新進(jìn)行行商業(yè)改改造上海新天天地新天地距距淮海中中路高檔檔消費(fèi)商商業(yè)區(qū)600米左右占地面積積52萬(wàn)平米，，緊鄰淮淮海中路路商務(wù)圈圈北至太倉(cāng)倉(cāng)路；西西至馬當(dāng)當(dāng)路；南南至自忠忠路；東東至西藏藏南路原自然街街坊23個(gè)；原居居住人口口7萬(wàn)人新天地是是太平橋橋改造規(guī)規(guī)劃的一一部分A太平橋人人工湖綠綠地，占占地4.4萬(wàn)，水面面面積1.2萬(wàn)，已成成為市中中心景觀觀B新天地，，占地3萬(wàn)，建面面6萬(wàn)，分南南、北里里。C翠湖天地地高級(jí)住住宅小區(qū)區(qū)，總建建68萬(wàn)D企業(yè)天地地甲級(jí)寫寫字樓區(qū)區(qū)，總建建面50萬(wàn)E瑞安集團(tuán)團(tuán)總部大大樓，區(qū)區(qū)域的標(biāo)標(biāo)志性建建筑新天地的的功能內(nèi)內(nèi)容新天地分分北里、、南里。。北里主要為主主題餐飲飲、特色色商業(yè)、、酒吧和和藝術(shù)休休閑娛樂(lè)樂(lè)，3.5萬(wàn)平米。。南里以一座總總建面為為2.5萬(wàn)平米的的購(gòu)物、、娛樂(lè)、、休閑中中心為主主。該中中心功能能主要包包括國(guó)際際影城、、劇院餐餐廳、家家居用品品、健身身及水療療俱樂(lè)部部、酒店店式服務(wù)務(wù)公寓（（53套單元））等。城市故事事的表述述新與舊的的完美融融合以“整舊舊似舊””原則，，對(duì)2.5萬(wàn)平方米米保護(hù)建建筑進(jìn)行行全面整整修，保保留含有有歷史文文化底蘊(yùn)蘊(yùn)的痕跡跡，將新新舊建筑筑元素有有機(jī)融合合城市故事事的表述述傳統(tǒng)與現(xiàn)現(xiàn)代共享享一個(gè)空空間北里的石庫(kù)門建建筑烘托老上上海市民民社區(qū)氛氛圍，與與南里的的現(xiàn)代建筑筑營(yíng)建高檔檔次商務(wù)務(wù)會(huì)展中中心和娛娛樂(lè)文化化區(qū)，形形成視覺(jué)覺(jué)對(duì)立，，而又和和諧統(tǒng)一一。2舊城改造造1土地基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)3一級(jí)土地地開(kāi)發(fā)contents一級(jí)土地地開(kāi)發(fā)所謂一級(jí)級(jí)土地開(kāi)開(kāi)發(fā)，是是指在土土地出讓讓前，由由一級(jí)土土地開(kāi)發(fā)發(fā)商按照照城市運(yùn)運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)戰(zhàn)略構(gòu)想想指導(dǎo)，，組合知知名設(shè)計(jì)計(jì)、規(guī)劃劃公司和和營(yíng)銷顧顧問(wèn)公司司等專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)待開(kāi)發(fā)發(fā)土地片片區(qū)進(jìn)行行細(xì)致的的定位、、規(guī)劃、、包裝、、宣傳，，使片區(qū)區(qū)規(guī)劃更更加合理理，片區(qū)區(qū)土地得得到最佳佳利用，，從而使使土地價(jià)價(jià)值最大大的發(fā)揮揮。一級(jí)土地地開(kāi)發(fā)商商通過(guò)整整個(gè)一級(jí)級(jí)土地開(kāi)開(kāi)發(fā)整理理過(guò)程，，使“生生地”成成為““熟地””，達(dá)到到出讓的的標(biāo)準(zhǔn)，，然后將將推向二二級(jí)土地地招拍掛掛市場(chǎng)上上以取得得最佳的的土地出出讓收益益。一級(jí)土地地開(kāi)發(fā)模模式1）無(wú)序開(kāi)開(kāi)發(fā)式開(kāi)發(fā)商完完全根據(jù)據(jù)自己意意愿拿地地，自行行做一級(jí)級(jí)和二級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)。。這種方式式的好處處是政府府無(wú)需投投入，缺缺點(diǎn)是政政府收益益低，城城市整體體規(guī)劃也也難以實(shí)實(shí)施，缺乏指導(dǎo)導(dǎo)性，并并且開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)度無(wú)無(wú)法掌控控、保障障。2）政府主主導(dǎo)式成立土地地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT成立立由政府府主導(dǎo)的的國(guó)有公公司承擔(dān)擔(dān)一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)，好好處是政政府收益相相對(duì)豐厚厚，城市市規(guī)劃易易于實(shí)施施，缺點(diǎn)點(diǎn)是政府府需大量量鋪墊資資金，開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)度度慢。政府公開(kāi)開(kāi)招標(biāo)方方案優(yōu)、、成本廉廉的企業(yè)業(yè)承擔(dān)一一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)，根據(jù)據(jù)土地使使用權(quán)的的轉(zhuǎn)移與與否及分利辦辦法不同同，在實(shí)實(shí)際操作作中又衍衍生為多多種形式式：一種是一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)不發(fā)生生土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的委委托式，實(shí)際上上相當(dāng)于于工程承承包，也也可以發(fā)生兩兩次土地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移，，即政府將生生地出讓讓給一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)商商，開(kāi)發(fā)發(fā)成熟后后再由一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)商轉(zhuǎn)讓讓給二級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)商商；在政府與與一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的分利辦辦法上有有固定收收益、溢價(jià)分成成、固定定收益+溢價(jià)分成成及完全全市場(chǎng)操操作等幾幾種。另一種叫叫“生地出出讓-熟地回購(gòu)購(gòu)”，即一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)成成熟后再再由政府府收儲(chǔ)統(tǒng)統(tǒng)一上市市。4）借殼上上市式目前國(guó)內(nèi)內(nèi)土地證證券仍為為空白，，可與境境外有信信譽(yù)、有有資質(zhì)機(jī)機(jī)構(gòu)合作作土地一一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)，借殼上市市融資，，其缺點(diǎn)點(diǎn)是政府府容易陷陷入被動(dòng)動(dòng)。如香港華華潤(rùn)曾經(jīng)經(jīng)操作的的10平方公里里海南石石梅灣項(xiàng)項(xiàng)目采用用的就是是這一形形式。3）政企結(jié)結(jié)合式（（最常見(jiàn)見(jiàn)式）一級(jí)土地地開(kāi)發(fā)內(nèi)內(nèi)容（1）區(qū)域整體體定位、、控制性性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃制定定、塑造造城市景景觀的重重要地塊塊的修建建性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃、、設(shè)計(jì)、、土地征征用、土土地整理理、房屋屋拆遷、、補(bǔ)償安安置等。。（2）項(xiàng)目范范圍（區(qū)區(qū)域）內(nèi)內(nèi)的道路路工程及及其附屬屬工程。。該附屬屬工程包包括:必要的橋橋梁、涵涵洞等工工程；道道路雨污污排水工工程；道道路綠化化工程、、照明及及消防栓栓、安置置房建設(shè)設(shè)等。（3）項(xiàng)項(xiàng)目范圍圍（區(qū)域域）內(nèi)的的公共景景觀、開(kāi)開(kāi)放空間間(包括括開(kāi)發(fā)水水域)工工程;（4）項(xiàng)目范范圍（區(qū)區(qū)域）內(nèi)內(nèi)供電、、供水、、供氣、、通訊等等市政公公用設(shè)施施工程；（5）項(xiàng)項(xiàng)目范圍圍內(nèi)的行行政辦公公、社會(huì)會(huì)事業(yè)、、公共公益益（學(xué)校、、醫(yī)院等等）設(shè)施施工程。項(xiàng)目可行行性研究究成立項(xiàng)目目公司或或項(xiàng)目部部項(xiàng)目定位位規(guī)劃方案案制定征地、拆拆遷及基基礎(chǔ)工程程建設(shè)區(qū)域推廣廣啟動(dòng)盤打打造土地出讓讓城市發(fā)展展?fàn)顩r及及規(guī)劃城市概況況投資環(huán)境境調(diào)查…………………成立運(yùn)作作團(tuán)隊(duì)確定合作作伙伴（（法律/顧問(wèn)）與政府簽簽訂相關(guān)關(guān)合同案例研究究功能定位位形象定位位區(qū)域總體規(guī)劃劃控制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃城市空間設(shè)計(jì)計(jì)景觀設(shè)計(jì)…………一級(jí)土地開(kāi)發(fā)發(fā)運(yùn)作流程一級(jí)土地開(kāi)發(fā)發(fā)要點(diǎn)根據(jù)嘉聯(lián)公司司多年房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)應(yīng)注意以下下幾點(diǎn)：1、明確項(xiàng)目整整體規(guī)模及可可出讓土地比比例；2、明確土地整整理成本構(gòu)成成，測(cè)算項(xiàng)目目總投資：（1）項(xiàng)目前期的的規(guī)劃設(shè)計(jì)、、評(píng)審費(fèi)用等等；（2）征地、拆遷遷、補(bǔ)償、安安置費(fèi)用；（3）土地加工整整理費(fèi)用；（4）市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用用（包括與市市政基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)工程有有關(guān)的勘察、、設(shè)計(jì)、施工工、監(jiān)理費(fèi)用用等）；（5）行政辦公、、社會(huì)事業(yè)、、公共公益設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用用；（6）管理費(fèi)用；；（7）相關(guān)稅費(fèi)及及財(cái)務(wù)費(fèi)用；；（8）投資方每完完成開(kāi)發(fā)一畝畝地的基本收收益；3、合理分配建建設(shè)資金，分分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)，減輕開(kāi)發(fā)發(fā)資金壓力；；4、多種融資途途徑解決開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)資金；；5、投資公司應(yīng)應(yīng)充分整合知知名設(shè)計(jì)、規(guī)規(guī)劃公司和營(yíng)營(yíng)銷顧問(wèn)公司司等專業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的專專業(yè)意見(jiàn)和建建議，減小開(kāi)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，取取得最大的收收益。6、確定合理的的收益分成。。投資公司收益益=土地收益款－－政府收收益－政府府上繳費(fèi)用－－征地、拆遷遷、安置、補(bǔ)補(bǔ)償以及相應(yīng)應(yīng)管理費(fèi)用和和市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、行政辦辦公、社會(huì)事事業(yè)、公共公公益設(shè)施工程程建設(shè)費(fèi)用。。7、成本和收入入的核算應(yīng)具具備一定的市市場(chǎng)前瞻性，，以盡量降低低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；；8、啟動(dòng)區(qū)選址址與打造至關(guān)關(guān)重要，建議議自行打造，，也可引進(jìn)品品牌實(shí)力開(kāi)發(fā)發(fā)商進(jìn)行打造造，；郫縣中信蜀都都項(xiàng)目成華區(qū)北湖招招商地產(chǎn)項(xiàng)目目成華區(qū)猛追灣灣世茂集團(tuán)商商務(wù)區(qū)項(xiàng)目成都部分一級(jí)土地開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念念：該項(xiàng)目提出““區(qū)域性開(kāi)發(fā)發(fā)的理念”，，核心內(nèi)容就就是在一個(gè)成成熟的城市里里面，圈定一一個(gè)暫時(shí)不成成熟的地區(qū)做做綜合性開(kāi)發(fā)發(fā)將之打造成成成熟片區(qū)；；在不成熟的的城市，成熟熟的區(qū)域做綜綜合性開(kāi)發(fā)，，再造一座新新城。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容容：在五年內(nèi)滾動(dòng)動(dòng)投入約30億元人民幣對(duì)對(duì)項(xiàng)目土地的的整理、拆遷遷、安置、區(qū)區(qū)域的整體概概念規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、道路交通通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)設(shè)，以及新城城區(qū)的城市配配套設(shè)施建設(shè)設(shè)，包括三個(gè)個(gè)開(kāi)放式的公公園、醫(yī)院、、學(xué)校、文化化中心、體育育中心、公交交首末站等城城市公共配套套設(shè)施建設(shè)。。項(xiàng)目收益模式式：片區(qū)土地整理理后，形成的的可供經(jīng)營(yíng)性性用地公開(kāi)處處置，土地處處置收入扣除除整理成本、、政策性收費(fèi)費(fèi)以及其它相相關(guān)費(fèi)用后的的土地收益，，按照約定比比例分成。中信深圳集團(tuán)團(tuán)郫縣7343畝綜合城市運(yùn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目深圳招商地產(chǎn)產(chǎn)成華區(qū)北湖5000畝土地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容容：對(duì)成都市成華華區(qū)北湖片區(qū)區(qū)約5000畝土地，包括括成華區(qū)北湖湖片區(qū)新規(guī)劃劃城市建設(shè)用用地約3000畝，屬市級(jí)政政府儲(chǔ)備土地地；以及成華華區(qū)北湖片區(qū)區(qū)北湖公園及及周邊土地約約2000畝，屬成華區(qū)區(qū)“198”范圍的土地的的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，由招商商地產(chǎn)負(fù)責(zé)按按照土地整理理實(shí)施進(jìn)度籌籌措和撥付整整理所需資金金，并配合成成都市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備中心對(duì)整整理后經(jīng)營(yíng)性性用地進(jìn)行宣宣傳、推廣和和處置。項(xiàng)目收益模式式：片區(qū)土地整理理后，形成的的可供經(jīng)營(yíng)性性用地公開(kāi)處處置，土地處處置收入扣除除整理成本、、政策性收費(fèi)費(fèi)以及其它相相關(guān)費(fèi)用后的的土地收益，，由成都市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備中心、成成都市成華區(qū)區(qū)人民政府和和招商地產(chǎn)三方按照約定定比例分成。。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容容：計(jì)劃五年內(nèi)，，概算總投資資上百億元。。其中一期啟啟動(dòng)650畝土地拆遷改改造所需投資資多達(dá)40億元人民幣。。對(duì)以猛追灣灣濱河地區(qū)為為中心、總面面積約1.1平方公里（折折合1650畝）土地，打打造為繼CBD騾馬市商務(wù)區(qū)區(qū)、春熙路—鹽市口商貿(mào)區(qū)區(qū)之后成為““成都第三核核”的休閑商務(wù)旅游游區(qū)。項(xiàng)目收益模式式：約定利潤(rùn)分成成。上海世茂集團(tuán)團(tuán)成華區(qū)猛追灣灣1300畝城市核心商商務(wù)區(qū)一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)