年成都某住宅和商業(yè)地塊開發(fā)提案報告

成都******提案報告目錄HYPERLINK\l"_Toc185884674"1、07年成都都城西二、三三環(huán)域商品房房住宅市場現(xiàn)現(xiàn)狀及走勢研研究9HYPERLINK\l"_Toc185884675"1．1一級土地地市場研究99HYPERLINK\l"_Toc185884676"、2007年11月—11月城西土土地市場總體體狀況9HYPERLINK\l"_Toc185884677"1.1.2、2007年1月—11月城西2-33環(huán)區(qū)域土地地市場狀況110HYPERLINK\l"_Toc185884678"2、二級商品房房市場研究115HYPERLINK\l"_Toc185884679"2.1、20007年1-11月城城西2、3環(huán)供應(yīng)和銷銷售走勢分析析15HYPERLINK\l"_Toc185884680"2.2、20007年1-11月城城西2、3環(huán)各月供應(yīng)應(yīng)和銷售走勢勢分析16HYPERLINK\l"_Toc185884681"2.3、20007年1-11月城城西2、3環(huán)建筑形態(tài)態(tài)分析16HYPERLINK\l"_Toc185884682"2.4、20007年1-11月城城西2、3環(huán)主力面積積供給區(qū)間分分析：17HYPERLINK\l"_Toc185884683"2.5、20008年城西商商品房市場趨趨勢分析177HYPERLINK\l"_Toc185884684"3、三級二手房房市場研究118HYPERLINK\l"_Toc185884685"3.1、二手房房供應(yīng)特征、價價格、需求、銷銷售、租賃價價格分析188HYPERLINK\l"_Toc185884686"3.2、二手房房與一手房租租售比分析221HYPERLINK\l"_Toc185884687"3.3、****項目區(qū)域版版塊生活機能能及交通機能能研究22HYPERLINK\l"_Toc185884688"、區(qū)域配套分析析22HYPERLINK\l"_Toc185884689"、周邊生活機能能示意圖及點點評24HYPERLINK\l"_Toc185884690"、區(qū)域交通條件件分析24HYPERLINK\l"_Toc185884691"、公交站點及公公交線路明示示25HYPERLINK\l"_Toc185884692"3.4、****項目區(qū)域版版塊區(qū)域發(fā)展展規(guī)劃及綜合合特性研究331HYPERLINK\l"_Toc185884693"、片區(qū)的城市人人文定位311HYPERLINK\l"_Toc185884694"、片區(qū)的綜合人人文特性，城城市居民接受受度、認同度度31HYPERLINK\l"_Toc185884695"、片區(qū)的區(qū)域發(fā)發(fā)展規(guī)劃311HYPERLINK\l"_Toc185884696"、片區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃對本案的開開發(fā)影響311HYPERLINK\l"_Toc185884697"、片區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃對消費者的的心理影響332HYPERLINK\l"_Toc185884698"4、***區(qū)域域商品房市場場狀況32HYPERLINK\l"_Toc185884699"4.1區(qū)域板塊塊及相鄰板塊塊樓盤情況與與分析32HYPERLINK\l"_Toc185884700"一級核心戰(zhàn)場332HYPERLINK\l"_Toc185884701"、二級重心戰(zhàn)場場37HYPERLINK\l"_Toc185884702"三級圈層參照戰(zhàn)戰(zhàn)場46HYPERLINK\l"_Toc185884703"輔助板塊參照性性分析51HYPERLINK\l"_Toc185884704"區(qū)域總結(jié)性論述述55HYPERLINK\l"_Toc185884705"4.2、區(qū)域市市場單點總結(jié)結(jié)性分析566HYPERLINK\l"_Toc185884706"、供給市場的空空白點56HYPERLINK\l"_Toc185884707"、區(qū)域產(chǎn)品的共共性特征與個個性特征577HYPERLINK\l"_Toc185884708"各類產(chǎn)品營銷手手法的市場反反應(yīng)及產(chǎn)品的的市場反應(yīng)強強弱的原由558HYPERLINK\l"_Toc185884709"客源特征分析、市市場接受度、市市場不接受傾傾向及抗性分分析59HYPERLINK\l"_Toc185884710"、供需比值的定定性分析622HYPERLINK\l"_Toc185884711"、區(qū)域價格供給給走勢、產(chǎn)品品供給走勢、需需求走勢分析析：63HYPERLINK\l"_Toc185884712"區(qū)域全年住房供供給的圖表定定量分析（****片區(qū)涵涵蓋預(yù)計077年底開盤的的樓盤供應(yīng)體體量）66HYPERLINK\l"_Toc185884713"政策變數(shù)對明年年的趨勢定性性分析66HYPERLINK\l"_Toc185884714"小結(jié)67HYPERLINK\l"_Toc185884715"4.3、三級二二手房市場研研究68HYPERLINK\l"_Toc185884716"、二手房供應(yīng)特特征、價格、需需求、銷售、租租賃價格分析析：68HYPERLINK\l"_Toc185884717"二手房與一手房房租售比分析析71HYPERLINK\l"_Toc185884718"5、07年成都都***項目板板塊綜合型樓樓盤商業(yè)部分分市場現(xiàn)狀及及走勢研究772HYPERLINK\l"_Toc185884719"5.1、區(qū)域市市場綜合型樓樓盤商業(yè)部分分現(xiàn)狀72HYPERLINK\l"_Toc185884720"臨街商業(yè)樓盤（小小區(qū)商業(yè)生活活配套）722HYPERLINK\l"_Toc185884721"走勢研究73HYPERLINK\l"_Toc185884722"6、***項目目板塊住宅需需求特征分析析74HYPERLINK\l"_Toc185884723"7、***項目目板塊商業(yè)需需求特征分析析76HYPERLINK\l"_Toc185884724"8、***地塊塊綜合條件研研究分析777HYPERLINK\l"_Toc185884725"8.1、項目地地理坐標(biāo)位置置77HYPERLINK\l"_Toc185884726"8.2、項目基基本概況描述述77HYPERLINK\l"_Toc185884727"8.3、項目經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)標(biāo)78HYPERLINK\l"_Toc185884728"8.4、地形地地貌79HYPERLINK\l"_Toc185884729"8.5、項目周周邊基本利多多利空情況779HYPERLINK\l"_Toc185884730"8.6、自然條條件79HYPERLINK\l"_Toc185884731"9、項目整體規(guī)規(guī)劃用地強度度79HYPERLINK\l"_Toc185884732"9.1項目用地地強度79HYPERLINK\l"_Toc185884733"9.2、地塊形形態(tài)表現(xiàn)特征征79HYPERLINK\l"_Toc185884734"9.3、成品項項目設(shè)計方案案簡析：800HYPERLINK\l"_Toc185884735"10、***項項目住宅及商商業(yè)定位分析析81HYPERLINK\l"_Toc185884736"10.1住宅部部分81HYPERLINK\l"_Toc185884737"層次結(jié)構(gòu)定位（依依據(jù)馬斯洛需需求層次理論論）82HYPERLINK\l"_Toc185884738"區(qū)域樓盤數(shù)據(jù)性性羅列：822HYPERLINK\l"_Toc185884739"10.1.3市市場張力定位位分析：877HYPERLINK\l"_Toc185884740"10.2商業(yè)889HYPERLINK\l"_Toc185884741"、市場范圍空間間定位89HYPERLINK\l"_Toc185884742"、市場業(yè)態(tài)定位位89HYPERLINK\l"_Toc185884743"11、***項項目住宅及商商業(yè)目標(biāo)客源源定位分析889HYPERLINK\l"_Toc185884744"11.1住宅889HYPERLINK\l"_Toc185884745"主導(dǎo)目標(biāo)客源889HYPERLINK\l"_Toc185884746"次主流目標(biāo)客源源90HYPERLINK\l"_Toc185884747"．輔助目標(biāo)客源源90HYPERLINK\l"_Toc185884748"11.2商業(yè)990HYPERLINK\l"_Toc185884749"、目標(biāo)群體定位位90HYPERLINK\l"_Toc185884750"、目標(biāo)投資小業(yè)業(yè)主定位900HYPERLINK\l"_Toc185884751"、目標(biāo)經(jīng)營客戶戶定位90HYPERLINK\l"_Toc185884752"12、***項項目商業(yè)經(jīng)營營定位91HYPERLINK\l"_Toc185884753"12.1經(jīng)營功功能定位911HYPERLINK\l"_Toc185884754"12.2經(jīng)營特特色定位911HYPERLINK\l"_Toc185884755"12.3經(jīng)營方方式定位911HYPERLINK\l"_Toc185884756"12.4經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)定位911HYPERLINK\l"_Toc185884757"12.5項目可可選擇的業(yè)態(tài)態(tài)92HYPERLINK\l"_Toc185884758"13、星光大道道項目住宅及及商業(yè)客源具具像化分析描描述92HYPERLINK\l"_Toc185884759"13.1住宅992HYPERLINK\l"_Toc185884760"客戶區(qū)域分析992HYPERLINK\l"_Toc185884761"客戶年齡特征992HYPERLINK\l"_Toc185884762"13.1.3客戶職業(yè)特特征92HYPERLINK\l"_Toc185884763"客戶職務(wù)特征992HYPERLINK\l"_Toc185884764"客戶收入特征993HYPERLINK\l"_Toc185884765"客戶家庭特征993HYPERLINK\l"_Toc185884766"客戶教育特征993HYPERLINK\l"_Toc185884767"客戶習(xí)性特征993HYPERLINK\l"_Toc185884768"13.2商業(yè)993HYPERLINK\l"_Toc185884769"客戶區(qū)域特性993HYPERLINK\l"_Toc185884770"客戶年齡特征993HYPERLINK\l"_Toc185884771"客戶職業(yè)特征994HYPERLINK\l"_Toc185884772"客戶職務(wù)特征994HYPERLINK\l"_Toc185884773"客戶收入特征994HYPERLINK\l"_Toc185884774"客戶家庭特征994HYPERLINK\l"_Toc185884775"客戶教育特征994HYPERLINK\l"_Toc185884776"客戶習(xí)性特征994HYPERLINK\l"_Toc185884777"14、***項項目住宅及商商業(yè)目標(biāo)客源源需求特征分分析94HYPERLINK\l"_Toc185884778"14.1住宅995HYPERLINK\l"_Toc185884779"客戶的生活方式式95HYPERLINK\l"_Toc185884780"客戶的置業(yè)動機機95HYPERLINK\l"_Toc185884781"客戶的戶型及總總價需求落點點95HYPERLINK\l"_Toc185884782"客戶付款方式995HYPERLINK\l"_Toc185884783"客戶的裝修標(biāo)準準需求95HYPERLINK\l"_Toc185884784"客戶的生活配套套96HYPERLINK\l"_Toc185884785"客戶的建筑風(fēng)格格需求96HYPERLINK\l"_Toc185884786"14.2商業(yè)996HYPERLINK\l"_Toc185884787"客戶的置業(yè)動機機96HYPERLINK\l"_Toc185884788"客戶的戶型及總總價需求落點點96HYPERLINK\l"_Toc185884789"客戶經(jīng)營方式特特點96HYPERLINK\l"_Toc185884790"客戶的投資回報報要求97前言——為了在瞬息息萬變的市場場競爭中尋求求到精準市場場定位，我們們樹立一種專業(yè)縝縝密的態(tài)度,,抱著事事走走在前面的心心態(tài)踏實做事事、細心觀察察，通過多方方位立體化的的針對性調(diào)研研，為我們服服務(wù)的甲方適適時提供詳實實準確的市場場動向，使推推進的項目達達到風(fēng)險的最最小化，利潤潤的最大化。為準確市場定位位，我們對****項目進進行了前期市市場調(diào)研。通通過對各類信信息、數(shù)據(jù)的的收集和調(diào)研研結(jié)果的反饋饋得知，本次次調(diào)研的實施施過程和實施施結(jié)果基本符符合前期的構(gòu)構(gòu)思及意圖，能能夠充分保證證研究的有效效性及得出結(jié)結(jié)論的可靠性性。我們得到到了以下成果果：***市場的整整體狀況及變變動趨勢***市場市場場產(chǎn)品設(shè)計的的發(fā)展趨勢***市場市場場分布現(xiàn)狀及及客戶群體構(gòu)構(gòu)成情況各個區(qū)域市場的的分布現(xiàn)狀及及客戶群體構(gòu)構(gòu)成情況掌握到***項項目所處地塊塊的基本特征征掌握到***項項目房產(chǎn)市場場的走勢及主主要競爭樓盤盤的基本特征明確***項目目與主要競爭爭樓盤以及其其余區(qū)塊的優(yōu)優(yōu)勢、劣勢所所在掌握到各類目標(biāo)標(biāo)消費群體及及業(yè)內(nèi)專業(yè)人人士對項目的的初步認知明確***項目目構(gòu)建優(yōu)勢的的市場機會及及企業(yè)機會；；10、提出****項目的的市場定位（包包括項目定位位、目標(biāo)客戶戶定位、戶型型定位等）的的若干思路A市場研究部分分1、07年成都都城西二、三三環(huán)域商品房房住宅市場現(xiàn)現(xiàn)狀及走勢研研究1．1一級土地地市場研究1.1.1、22007年1月—11月城西土地地市場總體狀狀況2007年1月月至今城西區(qū)區(qū)域發(fā)布拍賣賣及掛牌土地地共21宗，成交20宗，成交比比例高達95%。成交土地地中中掛牌出出讓2宗，拍賣出出讓18宗，總成交交面積4934226.1平方米（約約合759.99778畝）。同比比上升21.5%，增加134.33478畝。成交土地空間分分布上，二至三環(huán)范范圍內(nèi)分布10宗，總面積約1206776.6平方米，三環(huán)環(huán)外范圍內(nèi)分分布10宗，總面積積約3922245平方米，一一至二環(huán)區(qū)域域無土地供應(yīng)應(yīng)。1.1.2、2007年1月—11月城西2-3環(huán)區(qū)域土地地市場狀況2007年1--11月成都市城西2-3環(huán)土地市場共共發(fā)布拍賣和和掛牌宗地110宗，總供供應(yīng)面積1881.1488畝。其中拍賣土土地8宗，掛牌2宗，均全部部成交，地塊塊平均規(guī)模18.1畝/宗。成交10宗土地中，3宗為商業(yè)用用地，7宗為城鎮(zhèn)混混合住宅用地地，商業(yè)用地地總計23.88891畝，占比約12.6%。單位：畝成交土地平均起起拍價格約411.445萬元/畝，平均成成交價格1021萬/畝，其中商商業(yè)性質(zhì)土地地平均起拍價價格約303.887萬元/畝，平均成成交價格713萬/畝；住宅平平均起拍價格格約427.8萬元/畝平均成交交價格1135萬元/畝。成交土地中價格格區(qū)間3000-500萬元/畝宗地3宗，價格區(qū)間間500-11000萬元/畝宗地1宗，價格區(qū)間間1000--1500萬元/畝宗地4宗，價格區(qū)間間1500萬元/畝以上宗地2宗。不考慮慮用地性質(zhì)差差異的前提下下1000--1500萬元/畝為區(qū)域市市場主流價格格。2007年城西西2-3環(huán)區(qū)域內(nèi)土土地成交價格格增長迅速，2007年1季度土地平平均成交價格格約為564萬元/畝，至2007年4季度土地成成交價格上漲漲至1258萬元/畝，漲幅高高達220%。點評：2007年四季季度成交土地地樓面地價普普遍超過4000元/平方米，較較一季度上漲漲近一倍，房房地產(chǎn)泡沫因因素有加重趨趨勢。9.27政策發(fā)布后后在市場前景景不甚明確的的前提下10月、11月土地拍賣賣反而出現(xiàn)較較大幅度拉升升，.從今年走勢勢來看,增幅明顯,但從最近的的銷售狀況來來看,明年土地成成交價格應(yīng)該該在政策的高高壓下相對平平穩(wěn)。附表：2007年成都都市市城西2-3環(huán)區(qū)域土地地出讓情況況表表環(huán)數(shù)宗地位置凈用地面積（畝畝）容積率用地性質(zhì)拍賣起叫價（含含出出讓金）成交價競得單位二至三環(huán)武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)龍龍爪爪村三、四四組組16.45133畝畝≤2.6二類住宅用地372萬元/畝畝400萬／畝四川炎華置信實實業(yè)業(yè)有限公司司武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太太平平村九組41.72799畝畝≤3.5

二類住宅用地350萬元/畝畝630萬／畝上海綠地集團武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)龍龍爪爪村四組7.5645畝畝≤2.5商業(yè)用地

農(nóng)貿(mào)市市場場260萬元/畝畝485萬／畝四川淳科實業(yè)有有限限公司武侯區(qū)**街道道辦辦事處**村10組15.30211畝畝≤4.2二類住宅用地380萬元/畝畝1220萬／畝畝**公司武侯區(qū)晉陽街辦辦吉吉福村6組13.16588畝畝依據(jù)方案的合理理性性確定商業(yè)用地

公共服服務(wù)務(wù)設(shè)施用地地330萬元/畝畝355萬／畝成都**投資青羊區(qū)龍嘴村25.42599畝畝住≤2.85二類住宅用地、公公共服務(wù)設(shè)施施用地500萬元/畝畝1400萬/畝畝廈門建方金牛區(qū)高家村66、8、9組15.48099畝畝住≤2.85二類住宅用地500萬元/畝畝1140萬/畝畝置信金牛區(qū)金府路55號號28.37333畝畝住≤3.8二類住宅用地480萬元/畝畝1600萬/畝畝交大房產(chǎn)武侯區(qū)**辦事事處處**村十組3.1588畝畝根據(jù)方案合理性性確確定商業(yè)用地(不兼兼容容住宅)300萬元/畝畝1300萬/畝畝晗語道文化發(fā)展展有有限公司青羊區(qū)東坡村33、6組14.36433畝畝≤4.0二類住宅用地460萬元/畝畝1680萬/畝畝天合房屋2、二級商品房房市場場研究2.1、200077年1-11月城西2、3環(huán)供應(yīng)和銷售售走勢分析析分析：2007年1--111月市場反饋的的供銷比為1.36，同比有所好轉(zhuǎn)，說說說明今年市市場場狀況表現(xiàn)現(xiàn)較較為明朗。但由于宏觀政政策的滲透透影影響力加強強，10月、11月供應(yīng)銷銷售比都上上升升為1.59，直直接拖動了了整整體供銷比比的的上升，銷售售情況較今今年年前三季度度有有所下滑。2.2、200077年1-11月城西2、3環(huán)各月供應(yīng)和和銷售走勢勢分分析分析：從各月的的供供銷比比值值來來看，城西西供供銷比為1.3，較06年同期平均均供銷比1.4有所上升，說明今年供供銷狀況相相對對較好，但由于宏觀政政策的影響響，從10月、11月的供銷比比來看，銷售售狀況下滑滑趨趨勢明顯。2.3、200077年1-11月城西2、3環(huán)建筑形態(tài)分析分析：20077年年1-11月城西2、3環(huán)建筑類別別由于規(guī)劃條條件、樓面地地價和開發(fā)發(fā)商商預(yù)期利潤潤等等多種因素素主主要表現(xiàn)為為中中高層。2.4、200077年1-11月城西2、3環(huán)主力面積積供給區(qū)間間分分析：分析：20077年年1-11月城西2、3環(huán)主力面積積供給區(qū)間間主主要集中在在緊緊湊、精致致、經(jīng)經(jīng)濟適用的70-80㎡的面積區(qū)區(qū)間段上。90㎡以下住宅宅供應(yīng)的增增加加，拉動了了部部分消費者者對對90-1220㎡住房的需需求，但對120㎡以上的住住宅需求基基本本沒有產(chǎn)生生影影響。2.5、200088年城西商品品房市場趨勢勢分析針對政策市場可可能能發(fā)生的變變數(shù)數(shù)拐點，利利用用現(xiàn)有數(shù)據(jù)據(jù)進進行分析，預(yù)判明年的的購房群體體將將回歸理性性、自自住需求將將占占據(jù)主體住房需求進一一步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向經(jīng)濟適適用用的中小戶戶型型。在市場預(yù)預(yù)期值上應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)是較為平平穩(wěn)穩(wěn)的狀態(tài)，開開開年后假如如房房價小幅上上調(diào)調(diào)，現(xiàn)在持持幣幣觀望的群群體體需求將得得到到一定程度度釋釋放。3、三級二手房房市場場研究3.1、二手房房供供應(yīng)特征、價價價格、需求求、銷銷售、租賃賃價價格分析分析：由于城西西22、3環(huán)線區(qū)域建建設(shè)主要集集中中在02年以后，因因此主要房房源源供給的集集中中在02年—07年，這部分分次新房小小區(qū)區(qū)品質(zhì)較高高，戶戶型功能設(shè)設(shè)計計合理，在在加加上其優(yōu)越越的的地理位置置受受到市場的的親親睞。分析：城西2、33環(huán)線區(qū)域二二手房價格格由由于樓盤的的年年代、位置置、戶戶型、區(qū)域域生生活成熟度度等等相關(guān)因素素的的制衡，明明顯顯看出02年后的房源源具有很高高的的核心力，因因因此價格空空間間較大。分析：環(huán)域內(nèi)戶戶型型需求量較大大的依然集集中中在經(jīng)濟適適用用緊湊的中中小小戶型上。說說說明市場的的供供求基礎(chǔ)表表現(xiàn)現(xiàn)上大眾需求求力是市場場的的主力消費費群群體。分析：城西二手手房房源租金在在成成都4個方位中僅僅次于南門門，同同樣由于小小區(qū)區(qū)的品質(zhì)不不同同，承租人人的的經(jīng)濟實力力等等級差異，租租租金層次梯梯度度性較為明明顯顯。3.2、二手房房與與一手房租租售售比分析根據(jù)國際通行租租售售比慣例進進行行分析租售比=區(qū)域二二手手房市場平平均均每月每平平米米租金價格/區(qū)域新房市市場平均每每平平米租金價價格格城西2-3環(huán)區(qū)區(qū)域租售售比=17.6/668800==11:3866分析:按照國際際慣例投資資分析系數(shù)數(shù)租租售比超過1:3000則投資已經(jīng)基基本不具備備市市場的投資資回回報價值，城西2、3環(huán)域超過300的比值說明明該區(qū)域在理理論上已不具具備投資價值值，但由于于成成都市2006--2007年商品房價價格上漲迅迅速速，使部分分投投資者仍然然看看好樓市投投資資。小結(jié)：城西城南南22、3環(huán)域二手房房市場受到到宏宏觀政策影影響響較為明顯顯，投投資性的意意向向客戶下滑滑，在在尋覓目標(biāo)標(biāo)客客戶的精準準定定位上要鎖鎖定定滿足居家家需需求的緊湊湊經(jīng)經(jīng)濟適用的70-800㎡戶型上。3.3、****項項目區(qū)域版版塊塊生活機能能及及交通機能能研研究、區(qū)域配套分析析類型情況點評醫(yī)療機構(gòu)私人診所4社區(qū)服務(wù)中中心2大型醫(yī)院2本區(qū)域既有新建建的的大型醫(yī)院院和和社區(qū)醫(yī)療療中中心(其中大型社社區(qū)醫(yī)療中中心心已具有部部分分優(yōu)勢?？?,也有分布比比較均勻的的門門診或私人人診診所金融機構(gòu)建行2中行4工行3農(nóng)行3招行3民生銀行2申發(fā)展銀行1交通銀行1農(nóng)村信用社2中信1四大銀行和各知知名名商業(yè)銀行行云云集,基本以片區(qū)區(qū)支行和營營業(yè)業(yè)廳的形式式出出現(xiàn),規(guī)模較大.ATM機廣泛分布布于各街道.各銀行投資資理財產(chǎn)品品宣宣傳力度大大學(xué)校幼兒園:4小學(xué):3中學(xué):0大專:1培訓(xùn)?？茖W(xué)學(xué)校：2該區(qū)域重要以幼幼兒兒園,小學(xué)為主,低齡兒童教教育所占比比重重大,可說明該區(qū)區(qū)域居民年年輕輕化人群較較多多。IT型培訓(xùn)學(xué)校(五月花,指南針等).餐飲娛樂娛樂會所9餐飲街4酒樓4高檔餐廳2普遍為綜合性娛娛樂樂會所,規(guī)模大,檔次高,娛樂項目齊齊全.同業(yè)競爭相相對激烈,突出個性和和差異性.消費較昂貴.成線狀集中中分布,種類豐富.同業(yè)競爭激激烈且突出出個個性和差異異化化.消費較昂貴貴社區(qū)生活配套大藥房2汽車美容5菜市4便利店15主要以片區(qū)農(nóng)貿(mào)貿(mào)市市場和社區(qū)區(qū)菜菜市兩種形形式式出現(xiàn),規(guī)模較大.市場內(nèi)菜品品豐富,農(nóng)副加工產(chǎn)產(chǎn)品(半成品,成品)所占比例較較高.肉禽類需求求旺盛.但根據(jù)小片片區(qū)的位置置不不同,及市場品質(zhì)質(zhì)規(guī)格不同,菜價有較大大出入.伊藤洋華堂堂內(nèi)也有菜菜市市,進口產(chǎn)品和和海產(chǎn)品也也比比較豐富.知名連鎖藥藥房,提供社保卡卡消費,藥品種類多多檔次高,規(guī)模大(通?？赏瑫r時應(yīng)付3輛車以上)商業(yè)配套大型商場2伊藤洋華堂和國國美美電器,商品品種齊齊全,檔次高點評：大區(qū)域域范范圍配套設(shè)施施網(wǎng)點密集集類類，規(guī)模檔檔次次較高，配配套套設(shè)施種類齊齊全發(fā)展成成熟熟、周邊生活機能能示示意圖及點點評評點評成熟度——項目目周周邊現(xiàn)有滿滿足足日常生活活需需要的機能能基基礎(chǔ)性條件件，但但整體業(yè)態(tài)態(tài)不不夠豐富，成成成熟度還需需要要培育，但但其其可以與清水水河、**板塊共享成熟熟配套。規(guī)格、等級、檔檔次次——受清水**河板塊的的輻射，整整個個區(qū)域呈現(xiàn)現(xiàn)出出越靠近清清水水**河板塊規(guī)規(guī)格、等級級、檔檔次越高的的特特征。種類——小區(qū)基基本本生活配套套、基基本醫(yī)療、學(xué)學(xué)學(xué)校、娛樂樂、餐餐飲、購物物設(shè)設(shè)施。核心特征——較較為為基礎(chǔ)性的的生生活基礎(chǔ)配配套套。消費圈層——55大大花園的低低消消費圈層和和鷺鷺島國際、瑞瑞瑞泰錦城等等中中高端消費費圈圈層。、區(qū)域交通條件件分分析規(guī)格、等級———武武侯大道（8車道）、青羊羊大道（8車道）、晉陽大道（6車道）、三環(huán)環(huán)路等眾多多交交通干道、主主主道、支路路構(gòu)構(gòu)成四通八八達達、南北縱縱橫橫的交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。路況——該區(qū)域域整整體路況平平整整通暢，路路況況屬于城區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的路況水水平平和標(biāo)準。流量——基于目目前前的道路狀狀況況，現(xiàn)階段段區(qū)區(qū)域交通流流量量為早上42輛/中午86輛/下午73輛，日均車流67輛。成熟度——能滿滿足足大流量通行行要求，便便捷捷度相當(dāng)高高，區(qū)區(qū)域交通條條件發(fā)展相對成熟熟。、公交站點及公公交交線路明示示道路交通路線表表及及公交線路路表表道路名規(guī)格途徑本片區(qū)公交交站站點及線路路點評龍騰路雙向六車道龍爪村站（上行行）：8，21，29，70，龍爪村站（下下行）：8，21，29，70，318清水河站：8，21，29，70，343該道系主干道，連連接市中心至至雙流九江片片區(qū)，周邊有有大量知名樓樓盤和住宅區(qū)區(qū)，道路規(guī)格格高，但因負負荷大，路況況較差青羊大道雙向八車道無該道系主干道，南南北縱貫整個個成都西門片片區(qū)，與武侯侯區(qū)武陽大道道連接，道路路規(guī)格高，路路況好武陽大道雙向六車道紅運花園站（計計劃劃中）：29（下行）407（上行）該道系主干道，南南北縱貫整個個武侯區(qū)高新新科技片區(qū)（至至百家），與與黃忠大道連連接，貨運車車流量大，道道路規(guī)格高，路路況好，且現(xiàn)現(xiàn)在正處于市市政改造擴容容中晉陽街雙向六車道晉陽路東站（上上行行）：8212977008355024400540066五大花園站站（上行）：：：339路83路29路21路8路502路70路343路342路該道系主干道，連連接市中心至至雙流九江片片區(qū)，周邊有有大量知名樓樓盤和住宅區(qū)區(qū)，道路規(guī)格格高，但因負負荷大，路況況較差龍安街四車道龍爪村站：40077該道東西橫向貫貫穿穿***住宅區(qū)區(qū)，以私家家自自駕車為主主，路路況好。但但由由于路邊停停車車比較普遍遍，造造成道路可可行行動線較窄窄龍欣路四車道龍欣路站：40088該道南北縱貫*****住宅區(qū)，以以私家自駕駕車車為主，路路況況好鷺島路四車道逸都路伊騰洋華華堂堂站：408云霞路站：29，318逸都花園站站：42，85鷺島路：151該道東西橫向貫貫穿穿***住宅區(qū)區(qū)，以私家家自自駕車為主主，路路況好。逸逸都都路路段由由于于路邊停車車比比較普遍，造造造成道路可可行行動線較窄窄天樂路四車道無該道南北縱貫*****住宅區(qū)，連連接龍騰路路和和武侯大道道，以以私家自駕駕車車為主，路路況況好。但由由于于路邊停車車比比較普遍，造造造成道路可可行行動線較窄窄二環(huán)路雙向八車道清水河站（上行行）：521111100052區(qū)339菊樂路口站站（下行）：：52513396110011118099伊藤路口口站：5252區(qū)100111在本區(qū)域處于****高架橋和清清水河大橋橋之之間，從****側(cè)往西門門方向上道道比比較困難置信路四車道置信路：3188龍祥路站：343該道東西橫向貫貫穿穿***住宅區(qū)區(qū)，以私家家自自駕車為主主，路路況好。但但由由于路邊停停車車比較普遍遍，造造成道路可可行行動線較窄窄龍華路四車道龍華北路站：33118，42雙豐路：407該道南北縱貫*****住宅區(qū)，連連接龍騰路路和和武侯大道道，以以私家自駕駕車車為主，路路況況好。但由由于于路邊停車車比比較普遍，造造造成道路可可行行動線較窄窄基本情況運行區(qū)間市區(qū)線路十里店公交交站--五大花園6::00-2211:30票價:普通車1元高檔車2元十里店公交站--十里店-崔家店路-成都客車廠-崔家店-跳蹬河-萬年場公交交宿舍-萬年場-二環(huán)路東三三段-麻石橋-新鴻路-新華公園-一環(huán)路東三三段-猛追灣街口-紅星路口-紅星路二段-新南門-新南路-林蔭中街-林蔭街-國學(xué)巷-黌門后街-漿洗街-南郊路-武侯祠-高升橋-七道堰-燃燈寺-**路-**路南-清水河-龍爪村-晉陽路東--五大花園市區(qū)線路五大花園--紅星路廣場場南6::00-2200:00票價:無人售票普通車1元紅星路廣場南--新南門-新南路-林蔭中街-林蔭街-國學(xué)巷-黌門后街-漿洗街-南郊路-武侯祠-高升橋-廣福橋北街-**路-**路南-清水河-龍爪村-晉陽路東--五大花園市區(qū)線路人人民民公園--機投鎮(zhèn)7:000-20::000票價:無人售票普通車1元上行：人民公園園-文廟后街-鴻雁街-南郊路-武侯祠-高升橋-高升橋路東東段-**-二環(huán)路西一一段南-武侯大道口-云霞路-云影路-龍欣路-龍爪村-晉陽路東--五大花園-陽公橋-草金東路-潮音大道北-潮音大道-機投鎮(zhèn)(共21站)

下行：機投投鎮(zhèn)-潮音大道-潮音大道北-草金東路-陽公橋-五大花園-晉陽路東-龍爪村-清水河-武侯大道口-二環(huán)路西一一段南-**-高升橋路東東段-高升橋-武侯祠-南郊路-鴻雁街-文廟后街-小南街北-人民公園42路

市區(qū)線線路(游樂樂園--逸都花園[6:300-22::0006::000-211::30]))

無人售票普通車1元高檔車2元游樂園-馬馬鞍鞍東路東-馬鞍東路-一環(huán)路北四四段-梁家巷-一環(huán)路北三三段-人民北路-白馬寺-西體路-金仙橋路-永陵路口-西安中路-西安南路-中醫(yī)附院-青羊?qū)m-一環(huán)路大石石路口-菊樂路東-菊樂路西-**路東-**路-**路南-云霞路武侯侯大道口-云霞路-云影苑-逸都花園(市區(qū)線路青龍場中心心站--機投鎮(zhèn)6:300--20:00007:1100-20::445票價:無人售票普通車1元空調(diào)車2元青龍場中心站--昭覺寺橫路-西林村-荊竹村-雙水村-八里橋-站北北街-八里橋路-豆腐堰-荷花池-火車北站-火車北站公公交站-二環(huán)路北二二段-二環(huán)路九里里堤南路西西口口-九里堤南路路西口-九里堤南路-沙灣-西門車站-撫琴小區(qū)-青羊小區(qū)-中醫(yī)附院-青羊?qū)m-大石路口-大石西路東-大石西路中-大石西路西-清水河-龍爪村-晉陽路東--五大花園-陽公橋-草金東路-潮音大道北-武青東二路-武青東二路路東-機投鎮(zhèn)市區(qū)線路昭覺寺公交交站--機投鎮(zhèn)6:300--20:0000

無人售票普通車1元昭覺寺公交站--昭覺橫路-洪家坡-駟馬橋-高筍塘-荷花池-二環(huán)路北三三段-火車北站-人民北路二二段-人民北路-西北橋-九里堤南路-沙灣東一路-會展中心-金沙路-營門口立交交橋東-營門口立交交橋南-蜀漢路東-同友路口-蜀漢路同和和路口-黃忠小區(qū)-青羊大道北-青羊大道南-青羊大道新新成溫路口-青羊大道光光華大道口-青羊大道家家園路口-青羊大大道草金路路口口-晉陽路東--五大花園-陽公橋-草金東路-潮音大道北-潮音大道-機投鎮(zhèn)支線公交百花中心站--簇橋77:00--119:0007:500--19:5500

無人售票普通車1元百花中心站--百卉路-浣花濱河路路東-浣花濱河路-清水河-二環(huán)路少陵陵路口-逸都路路東-逸都路-逸都路西-武陽大道--武陽大道南-太平村-小心橋-花園城-聚龍路-聚龍路東-西部家居-龍井村-龍井村西-龍井中街-簇橋市區(qū)線路金沙公交站--雙流機場7:000--19:0000

普通車1-2元公交卡無效效金沙公交站--青羊大道新新成溫路口口南南-青羊大道光光華大道口-青羊大道家家園路口-青羊大道草草金路口-龍華北北路-云影路-云霞路-云霞路武侯侯大道口--雙豐路-小心橋-順江村-武侯大道雙雙星大道口口東東-武侯大道鐵鐵佛段北-武侯大道鐵鐵佛段中-武侯大道鐵鐵佛段南-簇馬路東-簇馬路-涼港路北-涼港路-錦華路三段-錦華路機場場路口-航空港-雙流機場市區(qū)線路三圣鄉(xiāng)花卉卉市場--晉吉北路6::30-2200:00

無人售票普通車1元三圣鄉(xiāng)花卉市場場-和平村-三圣鄉(xiāng)政府-幸福梅林-三環(huán)路嬌子子立交橋東-川師南大門-成龍路-成龍路沙河河大橋-靜居寺路-二環(huán)路靜居居寺路口-蓮桂南路-蓮花一區(qū)-蓮桂西路-九眼橋西-合江亭-新南門-濱江路-南門大橋-錦里中路-大石東路-大石西路東-大石西路中-大石西路西-清水河-龍欣路-置信路-龍祥路-武陽大道東-晉陽路東-五大花園-陽公橋-晉吉北路市區(qū)線路(中中醫(yī)醫(yī)附院--機投半邊街街新居6:000--20:3300

無人售票普通車1元公交卡無效效中醫(yī)附院-青青羊?qū)m-送仙橋-草堂北路南-草堂北路北-成溫立交橋-鐵門坎-金沙車站-青羊大道新新成溫路口-青羊大道光光華大道口-青羊大道家家園路口-青羊大大道草金路路口口-晉陽路東-龍爪村-龍華北路-雙豐路-雙豐中路-太平村-交大花園-小心橋-三環(huán)路武侯侯立交橋北-興元嘉園-果堰農(nóng)貿(mào)市市場-奇石山莊-中華名園-三環(huán)路武侯侯立交橋南-順江村-武興一一路-武科東四路-潮音村-機投鎮(zhèn)-華都星公館-武青西二路-草金路半邊邊村-機投半邊街街新居(市區(qū)線路桐梓林小區(qū)--黃田壩6::000-200::00

無人售票普通車1元公交卡無效效桐梓林小區(qū)--二環(huán)路玉林林路口-二環(huán)路神仙仙樹路口-永豐立交橋-肖家河沿街-肖家河沿街街西-肖家河街-高升橋東路-高升橋-廣福橋北街-**路東-**路-**路南-逸都路-云影路-龍欣路-龍爪村-五大花園-陽公橋-交大花園四四期-交大廣廈小小區(qū)-小心橋-順江村-武科南二路-潮音村-機投鎮(zhèn)-潮音大道-潮音大道北-機投鎮(zhèn)場口-機九路-花龍門小區(qū)-雙星大道北北一段-培風(fēng)村-光華大道立立交橋-雙星大道成成溫路口-中壩村六組-培風(fēng)村十組-青羊工業(yè)園園區(qū)-成飛大道-黃田壩市區(qū)線路成都客車廠--晉吉北路6:300--20:0000

無人售票普通車1元公交卡無效效成都客車廠--崔家店路-十里店-二仙橋東路-二仙橋-建設(shè)北路三三段-雙建路南-雙建路中-雙建路南-桃源路-二環(huán)路東一一段-三友路北-李家沱公交交宿舍-三友路南-梁家巷-一環(huán)路北四四段-一環(huán)路北三三段-人民北路-白馬寺-西北橋-九里堤南路-沙灣東一路-會展中心-二環(huán)路交大大路口-營門口立交交橋北-營門口立交交橋南-二環(huán)路羊西西線路口-蜀漢路東-同友路口-蜀漢路同和和路口-黃忠小區(qū)-青羊大道北-青羊大道南-青羊大道新新成溫路口-青羊大道光光華大道口-青羊大道家家園路口-青羊大大道草金路路口口-晉陽路東--五大花園-陽公橋-晉吉北路總評：區(qū)域交通通配配套完善程程度度很高，生生活活配套在隨隨著著各大樓盤盤的的業(yè)主入主主和和區(qū)域規(guī)劃劃目目標(biāo)的階段段性性實現(xiàn)逐漸漸豐豐滿和多元元特特色化，一一些些中高端生生活活機能將隨隨著著區(qū)域消費費層層次的提升升而而不斷完備備。3.4、****項項目區(qū)域版版塊塊區(qū)域發(fā)展展規(guī)規(guī)劃及綜合合特特性研究、片區(qū)的城市人人文文定位集合娛樂、餐飲飲、休休閑、零售售的的板塊特征征的的集聚居住住特特性的居住住區(qū)區(qū)域。、片區(qū)的綜合人人文文特性，城城市市居民接受受度度、認同度度置信實業(yè)、新希希望望房產(chǎn)、騰騰王王閣、武海海置置業(yè)、中鐵鐵置置業(yè)等知名名開開發(fā)商都集集中中在***區(qū)域，大大大地提升升了了區(qū)域樓市市的的品牌度，也也也將促進了區(qū)域的快速速發(fā)展和成成熟熟。在城市居民民認可度上上相相對于內(nèi)***的城市繁華華，此區(qū)域域更更具有生態(tài)態(tài)特特征，特別別是是未來發(fā)展展空空間概念上上將將能真正實實現(xiàn)現(xiàn)進一步繁繁華華，退一步步生生態(tài)環(huán)境的的居居住舒適性性。、片區(qū)的區(qū)域發(fā)發(fā)展展規(guī)劃***片區(qū)有政政府府專門規(guī)劃劃的的社區(qū)診所所，農(nóng)農(nóng)貿(mào)超市、小小小學(xué)、集中中綠綠地，社區(qū)區(qū)文文化中心、大型獨立高高端商業(yè)配配套套等，是一塊集集時尚、休休閑閑、娛樂、餐餐餐飲、購物物、教教育、文化化于于一體的前前沿沿生活樣板板區(qū)區(qū)，現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)基本實現(xiàn)現(xiàn)規(guī)規(guī)劃格局。隨隨隨著政府未未來來對五大花花園園整體改造規(guī)規(guī)劃的完成成，未未來區(qū)域中中高高端消費層層次次格局將真真正正意義上得得到到實現(xiàn)。、片區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃對對本案的開開發(fā)發(fā)影響區(qū)域整體規(guī)劃的的實實現(xiàn)，有利利于于撥高項目目品品質(zhì)，實現(xiàn)現(xiàn)外外環(huán)境對本本案案的強烈支支撐撐。、片區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃對對消費者的的心心理影響片區(qū)規(guī)劃對消費費群群體有強大大的的支撐導(dǎo)向向力力，是消費費群群體對樓盤盤未未來居住環(huán)環(huán)境境的預(yù)期值值。4、***區(qū)域域商品房房市場狀況4.1區(qū)域板塊塊及及相鄰板塊塊樓樓盤情況與與分分析4.1.1一級級核核心戰(zhàn)場根據(jù)該戰(zhàn)場各樓樓盤盤對本案的影影響威脅競爭爭力，，特特別別結(jié)合各樓樓盤盤本身狀況況和和與本案的的競競爭格局展展開開分析研判判。項目名稱花間·蘭庭項目地址17開發(fā)商炎華置業(yè)物業(yè)管理潔華置業(yè)容積率2.6綠地率30%公攤率20%建筑形態(tài)多層/中高層總占地面積（畝畝）17總戶數(shù)325總建筑面積（㎡㎡）33000開發(fā)期數(shù)2（1期中高層層/2期多多層、商業(yè)業(yè)）當(dāng)前批次信息住宅建面（㎡）預(yù)計120000㎡層高（m）2.9建筑形態(tài)中高層均價(元/㎡))預(yù)計7500元元/㎡樓體層數(shù)6F/14F物管費(元/㎡㎡··月)預(yù)計1.2元戶型面積區(qū)間（㎡㎡）50-100開盤時間預(yù)計下月中旬主力面積區(qū)間（㎡㎡）70-80推廣時間戶數(shù)預(yù)計130戶銷售情況接受咨詢梯戶比2梯4戶/2梯梯6戶智能系統(tǒng)配置紅外、門禁主要目標(biāo)客戶多次置業(yè)具備殷殷實實經(jīng)濟物質(zhì)質(zhì)條條件純居住住性性客戶。套數(shù)配比套一50-600㎡（225.3%）、60-65㎡（8.4%）假套一70-7755㎡（43.4%）、80-85㎡（4.2%）套二80--85㎡㎡（4.2%）假套二90-9955㎡（14.9%）項目本身點評項目本身位于龍龍華華南路與逸逸都都路交匯處處，屬屬于大石西西路路清水河板板塊塊和**板塊的延延伸輻射帶帶，周周邊商圈基基本本進入成長長期期，生活配配套套設(shè)施趨于于完完善。該樓樓盤盤地域特征征優(yōu)優(yōu)勢明顯。項目產(chǎn)品力上對對市市場空白點點把把握較為精精準準，利用可可變變空間增強強使使用效率贏贏得得競爭優(yōu)勢勢凝凝結(jié)點，提升升整體空間間價價值，加重重賣賣點重心。以多層和高層的的建建筑形態(tài)設(shè)設(shè)計計，將產(chǎn)品品居居住需求分分解解，掌握市市場場的主動性性脈脈路，同時時針針對群體的的置置業(yè)動機進進行行戶型配比比。在產(chǎn)品設(shè)計上利利用用6米挑高的戶戶型型設(shè)計實現(xiàn)現(xiàn)居居住空間的的通通透開闊，在在在糅合立面面的的整體線條條處處理效果，VI傳播效果顯顯著。該項目在套一的的權(quán)權(quán)重配比較較大大，是以贈贈送送面積使之之實實際得房率率提提高，單價價測測算低于市市場場價格做為為賣賣點支撐主主要要核。與本案競爭格局局點點評該樓盤與本項目目在在區(qū)域位置、規(guī)模品質(zhì)質(zhì)上都具備備正正面爭鋒的的對對抗特征。其其其入市時間間和和本項目入入市市形成穿插插，使本項目在在推進時市市場場競爭壓力力減減弱，但其市市場反映程程度度將是本項項目目實施戰(zhàn)略略、戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)策略的有有力參照。預(yù)計明年市場客客源源爭奪戰(zhàn)中中，該該樓盤將依依據(jù)據(jù)其在市場場空空白點上尋尋覓覓到的競爭爭核核心組合相相關(guān)關(guān)策略，實現(xiàn)現(xiàn)其市場競競爭爭力度的提提升升。項目名稱鑫盛·白蘭地項目地址武侯區(qū)***龍龍騰騰中路開發(fā)商悅?cè)A置地物業(yè)管理悅?cè)A置地物管容積率3.5綠地率25.20%公攤率20%建筑形態(tài)高層總占地面積（畝畝）17總戶數(shù)377總建筑面積（㎡㎡）48000開發(fā)期數(shù)預(yù)計1期2個批批次當(dāng)前批次信息住宅建面（㎡）35000層高（m）2.9建筑形態(tài)高層均價(元/㎡))預(yù)計7800元元/㎡樓體層數(shù)16/19物管費(元/㎡㎡··月)1.7戶型面積區(qū)間（㎡㎡）60-120開盤時間2008.1主力面積區(qū)間（㎡㎡）69/90/11119推廣時間2007.100戶數(shù)377銷售情況開始咨詢梯戶比兩梯四戶智能系統(tǒng)配置紅外、門禁、周周界界防攀越系系統(tǒng)統(tǒng)主要目標(biāo)客戶從咨詢客戶來看看，多多次置業(yè)且且對對生活品質(zhì)質(zhì)有有較高追求求的的城市中高高端端客戶群。套數(shù)配比套一60-770㎡（18%）、70-80㎡（13.8%）套二80--90㎡㎡（31.8%）、90-1000㎡（12.7%）套三1000-1119㎡（23.7%）項目本身點評該樓盤地段區(qū)位位在在一級核心戰(zhàn)戰(zhàn)場中占據(jù)據(jù)咽咽喉領(lǐng)地位位置置，是核心心戰(zhàn)戰(zhàn)場中處于于成成熟與發(fā)展展交交界面結(jié)合合點點的走中高高端端路線的樓盤盤。在產(chǎn)品組合上以以滿滿足居家生生活活品質(zhì)要求求的的戶型作為為搭搭配，實現(xiàn)現(xiàn)面面積配比的的協(xié)協(xié)調(diào)，針對對內(nèi)內(nèi)***客戶的的需求特征征均均衡達到區(qū)區(qū)域域點狀輻射的的目的。利用安防、通訊訊智智能系統(tǒng)提提升升樓盤品質(zhì)質(zhì)，減減弱小區(qū)規(guī)規(guī)模模對項目本身配套的制約約。與本案競爭格局局點點評：該樓盤雖在地段段優(yōu)優(yōu)勢上，對對本本區(qū)域外圍圍客客戶供給具具有有一定的攔攔截截性，但其其由由于本身特點點模糊化，居居居住差異特特征征不盡明顯，相相對于該樓樓盤盤，本案更更具具備***的表現(xiàn)現(xiàn)張力。本案與該樓盤共共性性特征較多多，基本屬于于同質(zhì)同規(guī)模模樓盤，但其其入市時機和和本項目形成成穿插，預(yù)計計本項目入市市時該樓盤1期已經(jīng)去化化一半以上，很很難對本項目目形成銷售壓壓力。4.1.2、二二級級重心戰(zhàn)場場由于但考慮到本本項項目近鄰競競爭爭樓盤的威威脅脅輻射因素素，將將大眾群體體為為主要目標(biāo)標(biāo)客客群的，或者者產(chǎn)品定位位、開開發(fā)商商預(yù)預(yù)期期戰(zhàn)略與本本項項目不盡相相同同的相關(guān)樓盤盤確定為二二級級重心戰(zhàn)場場：：項目名稱金林·俊景項目地址成都武侯武陽大大道道338號開發(fā)商浩林實業(yè)物業(yè)管理銀林物業(yè)管理景觀設(shè)計貝爾高林國際（香香港）有限公公司容積率3.86綠地率35%公攤率16%建筑形態(tài)高層總占地面積（畝畝）40總戶數(shù)990總建筑面積（㎡㎡）12萬開發(fā)期數(shù)1期2個批次（現(xiàn)1批次次接受排號號）當(dāng)前批次信息推出棟數(shù)1、5棟層高（m）3建筑形態(tài)高層均價(元/㎡))7800樓體層數(shù)15/17物管費(元/㎡㎡··月)1.7戶型面積區(qū)間（㎡㎡）69-220開盤時間預(yù)計12月底主力面積區(qū)間（㎡㎡）75-89推廣時間戶數(shù)458銷售情況排號交錢客戶11660組梯戶比2梯4戶智能系統(tǒng)配置一卡通，紅外，可可視社區(qū)配套400㎡游泳池池、健健身會館、親親親子教育中中心心、電子閱閱覽覽室主要目標(biāo)客戶二、三次置業(yè)有有強強烈提升居居住住品質(zhì)要求求的的中高端客客戶戶，以中年年群群體為主。區(qū)區(qū)區(qū)域集中于于城城西、城南南。套數(shù)配比套一70㎡（22.8%）套二75-800㎡（440.8%）套三88-900㎡（336.900%%）、115㎡（3%）、124-1130㎡（11%）134㎡（2.7%）、148㎡（2.8%）。項目本身點評：：1、該樓盤在前前期定定位上鎖定定第第二、三次次置置業(yè)的、具具備備相當(dāng)經(jīng)濟濟基基礎(chǔ)的、為為提提升居住生生活活品質(zhì)的客客戶戶，因此在在項項目打造上上力力求做到高高品品質(zhì)價值塑塑造造。2、項目蓄水時時期較較短，力求求在在***板塊尋尋覓到市場場突突破點，爭爭搶搶市場份額額。但但為減輕資資金金壓力，回回籠籠小部分資資金金款項，同同時時為了更好好的的斟別篩選選客客戶，以在在其其旗下賓諾諾咖咖啡入會繳繳納納5萬會費的形形式收取排排號號費，現(xiàn)在在已已經(jīng)積累155組客戶。總總體而言不不算算樂觀。3、針對該樓盤盤的前前期跟蹤性性尋尋訪調(diào)查發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn),由于受到宏宏觀政策層層面面的影響,該樓盤現(xiàn)在在日均到訪訪量量已由原來來的的60組減少到15組,面對市場狀況,開盤的價格格優(yōu)惠攻勢勢預(yù)預(yù)計會加大大籌籌碼。與本案競爭格局局點點評1、該樓盤與本本案相相鄰關(guān)系權(quán)權(quán)重重最高，但從體量規(guī)模模，產(chǎn)品定位位、目標(biāo)群群體體需求上來來分分析，整體上上與本項目屬于于戰(zhàn)略形態(tài)態(tài)的的競爭，而而非非戰(zhàn)術(shù)上的的短短兵相接。2、本案與該樓樓盤在在入市時機機上上形成穿插插，因因此當(dāng)本項項目目推出時，該該該項目低總總價價、一般位位置置戶型已經(jīng)經(jīng)銷銷售去化相相當(dāng)當(dāng)部分，整整體體屬于價格格高高位，因此此不不具備和本本案案的核心戰(zhàn)戰(zhàn)爭爭。項目名稱泊景灣項目地址成都龍騰路清水水河河畔開發(fā)商成都黃河房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)有限責(zé)責(zé)任任公司投資商成都瑞合實業(yè)有有限限公司物業(yè)管理燕山物管容積率3.38綠地率25%公攤率16%建筑形態(tài)多層、高層總占地面積（畝畝）43.6總戶數(shù)852總建筑面積（㎡㎡）98000開發(fā)期數(shù)3期（現(xiàn)為2期期，33期為別墅）當(dāng)前批次信息住宅建面（㎡）31500層高（m）3建筑形態(tài)高層電梯價格區(qū)間(元//㎡㎡)7300-966000元/㎡樓體層數(shù)5+1、18物管費(元/㎡㎡··月)1.6戶型面積區(qū)間（㎡㎡）80-140開盤時間主力面積區(qū)間（㎡㎡）86-89推廣時間07.7戶數(shù)352銷售情況80%梯戶比2梯4戶智能系統(tǒng)配置紅外、門禁、一一卡卡通目標(biāo)客戶群體具備二、三次置置業(yè)業(yè)特征對親親水水生態(tài)居住住環(huán)環(huán)境有較高高要要求的客戶戶。主主要以城西西、城城南的中高高端端客戶為主主要要支撐。二二級級城市購買買群群體中以達達州州、攀枝花花為為主。套數(shù)配比套二88.144—899.63㎡（37%）、109.999-11100.56㎡(35%)、129。59-1336.59㎡（28%）項目本身點評：：1、該樓盤以生生態(tài)親親水文化作作為為主訴求點點推推廣，以具具有有中高端生生態(tài)態(tài)居住需求求的的客戶作為為圈圈定對象，強強強調(diào)小區(qū)域域的的生態(tài)河居居文文化，大區(qū)區(qū)域域的公園生生態(tài)態(tài)主題。2、借助特有的的自然然優(yōu)勢，在在臨臨河區(qū)域以以聯(lián)聯(lián)排疊拼、多多多層的布局局設(shè)設(shè)計，充分分實實現(xiàn)了地塊塊的的特性價值值，充充分發(fā)掘了了高高端住宅的的利利潤點。3、糅合城市與與生態(tài)態(tài)兩大賣點點組組合突擊，在在在區(qū)域板塊塊的的輻射力的的基基礎(chǔ)上，再再向向城西、城城南南、二級城城市市中高端群群體體輻射，后后進進助推力較較強強。4、由于其在入入市時時有力避開開了了宏觀政策策層層面對市場場的的沖擊，因因此此在銷售去去化化方面表現(xiàn)現(xiàn)較較為勁道。但但但是剩余房房源源的銷售上上受受到政策市市場場層面的刺刺激激，月均銷銷售售量下滑明明顯顯。5、在產(chǎn)品組合合上，該該樓盤權(quán)重重分分攤較為均均衡衡，市場細細分分度著力點點不不夠突出，市市市場圈層抗抗性性預(yù)計會由由于于利空信息息的的滲透，出出現(xiàn)現(xiàn)增強效應(yīng)應(yīng)。與本案競爭格局局點點評1、該樓盤與本本案在在競爭格局局上上客戶分流流爭爭奪將更多多體體現(xiàn)在區(qū)位位、地地段、樓盤盤綜綜合產(chǎn)品力力、打打造品質(zhì)上上的的競爭格局局，類比因素素是本案的地地段區(qū)位未來來影響力，發(fā)發(fā)展成熟潛力力價值與該樓樓盤的生態(tài)河河居價值。2、在空間競爭爭格局局上本案與與該該樓盤的目目標(biāo)標(biāo)客源地域域供供給具有同同質(zhì)質(zhì)性，在置置業(yè)業(yè)目的上，綜綜綜合市場現(xiàn)現(xiàn)狀狀況分析，由由由于投資成成本本的增高，滿滿滿足純居住住目目的的客戶戶將將成為爭奪奪點點，但支解解需需求特征，該該該樓盤與本本案案在客戶需需求求特征上應(yīng)應(yīng)該該分化瑣定定。項目名稱互盛佳苑項目地址成都晉陽路16699號開發(fā)商四川峨眉互盛實實業(yè)業(yè)有限公司司物業(yè)管理新東容積率4.2綠地率25%公攤率17-22%建筑形態(tài)高層總占地面積（畝畝）13.28總戶數(shù)391總建筑面積（㎡㎡）4.1萬開發(fā)期數(shù)1期當(dāng)前批次信息住宅建面（㎡）33000層高（m）2.9建筑形態(tài)高層均價(元/㎡))63000元//㎡㎡樓體層數(shù)17物管費(元/㎡㎡··月)1.2戶型面積區(qū)間（㎡㎡）58-117開盤時間預(yù)計主力面積區(qū)間（㎡㎡）80-90推廣時間戶數(shù)391銷售情況蓄水120組左左右梯戶比2梯4戶智能系統(tǒng)配置智能，紅外，可可視視主要目標(biāo)客戶以滿足基本居家家需需求的中老老年年群體。特特別別是會所花花園園內(nèi)為改善善居居住品質(zhì)老老年年群體以置置換換形式購房房。套數(shù)配比套一58㎡（4.33%）、66㎡（4.4%）套二80-900㎡（334.8%）、94㎡（34.8%）套三116㎡㎡（211.7%）項目名稱雙錦秀庭項目地址***晉平街3377號開發(fā)商四川江海（集團團）置置業(yè)有限公公司司容積率4.78綠化率27%公攤率19%建筑形態(tài)高層總占地面積（畝畝）8.4總戶數(shù)286總建筑面積（㎡㎡）31000開發(fā)期數(shù)1期2批次（現(xiàn)現(xiàn)為2批次次）當(dāng)前批次信息住宅建面（㎡）13400層高（m）2.95建筑形態(tài)高層均價(元/㎡))5500元/㎡㎡··月樓體層數(shù)18F物管費(元/㎡㎡··月)1.0戶型面積區(qū)間（㎡㎡）56-129開盤時間主力面積區(qū)間（㎡㎡）87-93推廣時間戶數(shù)140銷售情況余45%梯戶比2梯8戶智能系統(tǒng)配置套數(shù)配比套一.58㎡（10%%）套二87-933㎡（669%）套三103-1128㎡㎡（21%）總結(jié)：該戰(zhàn)場樓盤雖與與本本項目處于于區(qū)區(qū)域同性樓樓盤盤，但其產(chǎn)產(chǎn)品品線、開發(fā)發(fā)商商的戰(zhàn)略思思維維導(dǎo)向、目目標(biāo)標(biāo)客源需求求與與本項目不不盡盡相同，且市場推廣廣周期存在在穿穿插，將此此戰(zhàn)戰(zhàn)場樓盤作作為為參照是理理想想的。從周邊聯(lián)動發(fā)展展因因素來看，本本本案周邊集集聚聚了鷺島國國際際社區(qū)、麗景景華庭以及及正正在修建、待待待建的小區(qū)區(qū)，聯(lián)聯(lián)動發(fā)展?jié)摑摿α薮?，市場場有可能出出現(xiàn)現(xiàn)聯(lián)合競爭爭的的態(tài)勢。4.1.3三級級圈圈層參照戰(zhàn)場場三級圈層戰(zhàn)場由由于于其樓盤的的高高端市場定定位位精確細分分目目標(biāo)群與本本案案規(guī)模特性性不不相符合，或或或者本身建建筑筑類型也完完全全異于本案案，因因此本案在在市市場定位、目目目標(biāo)群體劃劃分分、策略戰(zhàn)戰(zhàn)略略制定上也也只只將這個圈圈層層作為參照照。項目名稱中海·龍灣半島島項目地址青羊區(qū)龍騰中路路（外外浣花清水水河河畔）開發(fā)商中海（興業(yè)）發(fā)發(fā)展展有限公司司物業(yè)管理中海物業(yè)容積率3.2綠地率30%公攤率12%、13%%（電電梯）建筑形態(tài)雙拼別墅、獨戶戶疊疊拼別墅、半半半島景觀高高層層總占地面積（畝畝）200總戶數(shù)1900總建筑面積（㎡㎡）320000開發(fā)期數(shù)3當(dāng)前批次信息住宅建面（㎡）44000層高（m）3建筑形態(tài)高層/疊拼均價(元/㎡))9200（高層層）12521-2255375（疊拼）樓體層數(shù)18物管費(元/㎡㎡··月)高層2.5/別別墅4戶型面積區(qū)間（㎡㎡）89-204開盤時間07.10主力面積區(qū)間（㎡㎡）141-1655（高高層）210-3900（疊疊拼）推廣時間07.6戶數(shù)576銷售情況余20%梯戶比兩梯四戶智能系統(tǒng)配置可視對講/紅外外//電子巡更主要目標(biāo)客戶城西、城南滿足足自自我實現(xiàn)需需要要的高端客客戶戶群體。套數(shù)配比套二89㎡㎡(6%%)套三1411㎡（443.7%）套四1600㎡（66%）、165㎡（30%）、204㎡（12.5%）項目名稱**融域項目地址***伊藤洋華華堂堂臨時停車車場場對面開發(fā)商成都中源實業(yè)有有限限公司物業(yè)管理戴得梁行容積率2.56綠化率30%公攤率7-10%總建筑面積32000M22當(dāng)前批次信息住宅建面（㎡）20000層高（m）3建筑形態(tài)多層均價(元/㎡))7800樓體層數(shù)6物管費(元/㎡㎡··月)1.2戶型面積區(qū)間（㎡㎡）97-180開盤時間2007.122主力面積區(qū)間（㎡㎡）120推廣時間2007.4戶數(shù)229銷售情況余60%梯戶比2梯2戶，2梯梯4戶智能系統(tǒng)配置彩色可視，一卡卡通通，紅外主要目標(biāo)客戶多次置業(yè)對多層層居居住物業(yè)類類型型有偏好的的中中高端客戶戶群群體。套數(shù)配比套3977.883-10022.39㎡（50%）、101.114-12255.63（50%）項目名稱龍灣生活廣場項目地址***/龍騰路路與與龍華路交交匯匯處開發(fā)商四川淳科實業(yè)有有限限公司物業(yè)管理吉利物業(yè)代理商嘉聯(lián)地產(chǎn)容積率2.49綠地率25%總建筑面積15000M22總占地面積8畝當(dāng)前批次信息住宅建面（㎡）6000層高（m）2.9建筑形態(tài)多層均價(元/㎡))6000樓體層數(shù)7物管費(元/㎡㎡··月)1.2戶型面積區(qū)間（㎡㎡）33、45開盤時間2008.1--22主力面積區(qū)間（㎡㎡）33、45推廣時間2007.111戶數(shù)226銷售情況接受咨詢梯戶比2梯37戶智能系統(tǒng)配置紅外、門禁、電電子子巡更套數(shù)配比33㎡（80%%）、45㎡㎡（20%）三級圈層戰(zhàn)場與與本本項目參照照分分析：龍灣半島作為*****區(qū)域唯一一的最頂端端定定位的樓盤盤，具有梯度層層次的操盤盤策策略、細節(jié)節(jié)化化的服務(wù)、品品品質(zhì)化的產(chǎn)產(chǎn)品品是值得本本項項目參照的的。**融域借助市市政政綠化的優(yōu)優(yōu)勢勢大打環(huán)境境牌牌，充分利利用用各種資源源，實實現(xiàn)最終賣賣點點整合是值值得得參照的。龍灣生活廣場商商業(yè)業(yè)定位與住住宅宅定位融合合定定位，在考考慮慮因素上具具備備輔助支撐撐性性，是值得得參參照的。4.1.4輔助助板板塊參照性性分分析A、基礎(chǔ)參數(shù)分分析板塊名稱樓盤名稱開發(fā)商名稱總占地面積(畝畝))開發(fā)體量(M22))近期銷售均價(元/M22)輔助板塊武侯大道板塊金楠國際四川瑞信房產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有限公司司407萬6450武侯國際花園成都合力達房產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)有限公公司司5012萬5850亞德里亞成都武海置業(yè)有有限限公司10522.37萬6800輔助板塊光華清水河板塊塊上城成都花園開發(fā)建建設(shè)設(shè)公司7818.5萬8800優(yōu)品道成都博瑞房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)有限公公司司41364.7萬預(yù)計2期B區(qū)110000天合凱旋城青羊光華村8047萬8300境界青羊區(qū)光華大道道貝貝森路323號5821.2萬6850西子香荷中鐵八局房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)有限公公司司5022.1萬7300橙花風(fēng)景成都雙新科技創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)投資有限限責(zé)責(zé)任公司2810.8萬6000綜合性分析：兩大板塊的特性性規(guī)規(guī)模和支撐撐因因素上來觀觀察察，武侯大道道板塊主要要借借助周邊未未來來發(fā)展規(guī)劃劃優(yōu)優(yōu)勢及各樓樓盤盤自身產(chǎn)品品力力，而光華華清清水河板塊塊不不