年上海某高檔樓盤策劃提案

****國際企劃提案市場篇壹、上海市總體體市場現(xiàn)狀分分析一、上海房地產(chǎn)產(chǎn)市場最新經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策藍(lán)印戶口、住房房信貸政策取取消從2002年44月1日開始上海海市出臺的藍(lán)藍(lán)印戶口政策策正式停止實(shí)實(shí)施。從2002年5月1日起，建行行上海分行宣宣布，將執(zhí)行行新的住房信信貸政策。上海調(diào)整購房契契稅標(biāo)準(zhǔn)，取取消政府補(bǔ)貼貼2002年9月月1日起，本市市個(gè)人購買普普通商品房按按成交價(jià)格的的1.5%征收契稅，購購買花園住宅宅按成交價(jià)格格的3%征收契稅。上海高層建筑限限“身高”，嚴(yán)控高度度和容積率上海市政府強(qiáng)調(diào)調(diào)要嚴(yán)格控制制高度和容積積率，特別是是超高層。做做好日照環(huán)境境可行性分析析和環(huán)境容量量、城市景觀觀評價(jià)，并適適當(dāng)提高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。投資50億元，上上海浦東將興興建首條百公公里鐵路上海將與鐵道部部共同投資50億元，在浦浦東建造全程程為113公里的鐵路路預(yù)計(jì)在2005年與洋山深深水港一期工工程同步建成成，年運(yùn)輸量量可達(dá)100萬標(biāo)準(zhǔn)集裝裝箱。上?！协h(huán)線線規(guī)劃工程為了緩解上海中中心城區(qū)的道道路擁堵，在在內(nèi)環(huán)線與外外環(huán)線之間將將建設(shè)一條中中環(huán)線，其中中，中環(huán)線北北段汶水路高高架（共和新新路—大柏樹）工工程將在今年年年底實(shí)施建建設(shè)。整個(gè)中中環(huán)線（浦西西段）可望2005年完成。“三環(huán)+三縱三三橫+十三射”上海中心城區(qū)的的主體路網(wǎng)絡(luò)絡(luò)將形成“三環(huán)+三縱三橫+十三射”的格局，其其要點(diǎn)是，內(nèi)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地地區(qū)，實(shí)現(xiàn)高高架道路交通通快速疏解，逐逐步實(shí)現(xiàn)中心心城“三縱三橫”主干道機(jī)動動車專用道，將將非機(jī)動車道道改建為公交交專用道，在在內(nèi)環(huán)線之間間，加快中環(huán)環(huán)線路網(wǎng)的建建設(shè)，建成內(nèi)內(nèi)環(huán)線之間十十三條放射狀狀道路，與逐逐步建設(shè)的市市域高速公路路相銜接。整整個(gè)方案計(jì)劃劃在2005年完成。預(yù)售商品住房交交易執(zhí)行新規(guī)規(guī)定從2002年77月1日起，本市市預(yù)售商品住住房交易將執(zhí)執(zhí)行新的規(guī)定定。其中包括括預(yù)售商品房房交付使用時(shí)時(shí)，對共用部部位分?jǐn)偟慕ńㄖ娣e和套套內(nèi)建筑面積積的實(shí)測結(jié)果果與合同面積積的差異處理理辦法。市房地產(chǎn)頒布《關(guān)關(guān)于推行上海海市商品房預(yù)預(yù)訂協(xié)議示范范文本的通知知》2002年100月23日，市房地地局頒布：房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)取得商品品房預(yù)售許可可證后進(jìn)行商商品房預(yù)訂的的，均應(yīng)采用用預(yù)訂協(xié)議示示范文本，，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)自制協(xié)議議文本的，應(yīng)應(yīng)報(bào)工商部門門備案后方可可使用。上海市配套商品品房建設(shè)啟動動2002年，上上海市“100萬平方米重重大工程配套套商品房建設(shè)設(shè)工程”正式啟動。首首批項(xiàng)目有5塊基地共72萬平方米。此此工程建設(shè)擬擬每年新開工工100萬平方米，以以多層住宅兩兩室一廳建筑筑面積70平方米左右右為主導(dǎo)房型型，價(jià)格控制制在每平方米米3000至3500元左右。第一個(gè)房地產(chǎn)資資金信托產(chǎn)品品在滬推出上海國際信托產(chǎn)產(chǎn)品在滬推出出《新上海國國際大廈項(xiàng)目目資金信托計(jì)計(jì)劃》。市民民可投資位于于陸家嘴的新新上海國際大大廈，此產(chǎn)品品規(guī)模為2.3億元人民幣幣，計(jì)劃期限限為三年，每每份合金額不不低于人民幣幣5萬元，預(yù)計(jì)計(jì)可獲得的年年收益率達(dá)4%。上海明確20003年底創(chuàng)建國國家園林城市市上海將啟動新一一輪綠化建設(shè)設(shè)計(jì)劃，首期期目標(biāo)為到2003年底創(chuàng)建國國家園林城市市，中期目標(biāo)標(biāo)實(shí)現(xiàn)市民出出門500米可見3000MM2大型綠地，出出門3公里有一座300畝以上的區(qū)區(qū)級公園，5公里范圍內(nèi)內(nèi)有一座1000畝以上相當(dāng)當(dāng)于動物園、植植物園大小的的市級大公園園。綠化建設(shè)重頭戲戲，“一縱兩橫”“一縱”就是是黃浦江兩岸岸大面積建綠綠，“兩橫”是蘇州河岸岸沿線綠化和和延安路沿線線景觀綠化。在在未來幾年上上海將在蘇州州河沿岸建設(shè)設(shè)8塊大型集中中綠地，新增增綠化面積78萬平方米，從從而使蘇州河河沿岸綠化面面積達(dá)到102萬平方米。在在沿岸路主干干道沿線，除除完成5萬平方米的的延中綠地三三期工程外，還還將新建數(shù)塊塊大型公共綠綠地，同時(shí)，上上海近年還將將在中心城區(qū)區(qū)新建20塊4萬平方米以以上的大型綠綠地。二、上海房地產(chǎn)產(chǎn)市場其它相相關(guān)信息：2002年一季季度，上海完完成國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值達(dá)1159..53億元，比去去年同期增長長了9.6%，增幅高于于全國水平2個(gè)百分點(diǎn)。2002年一季季度，全市完完成固定資產(chǎn)產(chǎn)投資總額289.7億元，比去去年同期增長長21.2%。2002年一季季度，上海城城市建設(shè)計(jì)劃劃投資額542億元，其中中城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施計(jì)劃投資資額為219.223億元，占總總投資額41.8%。截止2002年年9月底，全市市商品房空置置面積為779萬平方米，其其中住宅452萬平方米，比比去年同期減減少28%，而空置一一年以上的住住宅為222萬平方米，比比去年同期減減少28%。三、上海房地產(chǎn)產(chǎn)（2002年1—9月）市場數(shù)數(shù)據(jù)分析1、市場信息數(shù)數(shù)據(jù)匯總對比內(nèi)容2002年1——9月2001年同期期比例%房地產(chǎn)開發(fā)投資資額56498688萬元43005500萬元31.4完成土地開發(fā)面面積17240655M216874155M22.2商品房新開工面面積175936110M2140841773M224.9商品房竣工面積積119413994M280513711M248.3商品房批準(zhǔn)預(yù)售售面積1851138849M22102601661M280.4商品房住宅批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售面積154713770M2903353M271.3已登記商品房預(yù)預(yù)售面積186813336M2128772440M245.1商品房預(yù)售成交交金額88841422M254371388M263.4商品房批準(zhǔn)銷售售面積183781664M2166607000M210.3商品房住宅批準(zhǔn)準(zhǔn)銷售面積142915227M2131430556M28.7已登記商品房買買賣面積128100446M2101269770M226.5存量房交易成交交金額36743255M223972277M253.32.市場數(shù)據(jù)分分析2002年1——9月和去年同同期相比，房房地產(chǎn)開發(fā)投投資額增加31.4%，商品房新新開工面積和和商品房竣工工面積分別增增加24.9%和48.3%，完成土地地開發(fā)面積增增加2.2%2002年1——9月商品房批批準(zhǔn)預(yù)售面積積比去年同期期增加80.4%，但商品房房批準(zhǔn)預(yù)售面面積和實(shí)際預(yù)預(yù)售面積之比比仍達(dá)到1：1.009，實(shí)際預(yù)售售面積大于批批準(zhǔn)預(yù)售面積積，商品房批批準(zhǔn)銷售面積積比去年增加加10.3%。2002年1——9月商品房預(yù)預(yù)售與去年同同期比較，增增加45.1%，登記預(yù)售售面積達(dá)1868萬平方米。2002年1——9月登記預(yù)售售的商品房中中，以成交面面積統(tǒng)計(jì)，住住宅占96.7%，辦公占1.3%，商業(yè)占1.9%。2002年1——9月登記預(yù)售售的商品房中中，以成交套套數(shù)統(tǒng)計(jì)，小小于3000元/平方米的低低價(jià)位商品房房占16.0%，而中價(jià)位位商品房占55.2%，中高價(jià)位位商品房占20.1%，大于7000元/平方米的高高價(jià)位商品房房僅占8.6%。2002年1——9月預(yù)售的商商品房中，以以成交面積統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，本市居居民購買占75.3%，外地人士士購買比為19.0%，境外人士士購買比為5.7%。2002年1——9月登記預(yù)售售的商品房中中，主力房型型仍為面積從從70—150平方米的二二房或三房，占占總套數(shù)的79.5%。2002年1——9月商品房登登記預(yù)售排名名為浦東、閔閔行、普陀、寶寶山、分別占占全市預(yù)售總總量的20.0%、14.0%、9.4%、6.8%。2002年1——9月存量房交交易繼續(xù)穩(wěn)步步上升，達(dá)1281萬平方米，比比去年同期增增加26.5%，其中住宅宅占75.2%。2002年1——9月已售全市市房地產(chǎn)期房房抵押建筑面面積為2528萬平方米，約約11萬件，比去去年同期增加加54.8%，其中個(gè)人人抵押10.8萬件，1374萬平方米，抵抵押貸款金額額為375億元，而房房地產(chǎn)現(xiàn)房抵抵押建筑面積積為3702萬平方米，比比去年同期增增加14.2%，抵押貸款款金額為857億元。綜上所述：2002年1——9月上海房地地產(chǎn)市場開發(fā)發(fā)投資繼續(xù)保保持高速增長長，一級市場場上土地出讓讓速度不減，商商品房新開工工面積和竣工工面積大幅增增長，批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售量仍保持持著高位。值得關(guān)注的是，第第三季度已登登記商品房預(yù)預(yù)售面積開始始呈現(xiàn)出下降降的態(tài)勢，也也是今年以來來首度出現(xiàn)已已登記商品房房登記面積小小于批準(zhǔn)預(yù)售售面積的情況況。商品房價(jià)格經(jīng)過過了長時(shí)間的的上漲之后，其其房價(jià)重心已已移至每平方方米5000元左右，價(jià)價(jià)格范圍在每每平米3000—7000元的商品房房占據(jù)了市場場總成交量的的七成，上海海樓市呈現(xiàn)出出“價(jià)格重心上上移，高端迅迅速增長，低低端萎縮”的狀況。房型面積的交易易增長速度是是“兩頭快于中中間”，即單套在70平米以下的的小房型和150平米以上的的大房型增速速加快，占總總體比例明顯顯上升，今年年上海房地產(chǎn)產(chǎn)市場掀起的的“小戶型熱”和“別墅熱”，這一狀況況在交易數(shù)據(jù)據(jù)上得到充分分體現(xiàn)。貳、上海市高檔檔住宅市場分分析市場概論以及區(qū)區(qū)域概述市場概論高檔住宅在900年代初期的的房地產(chǎn)市場場中由外銷房房和僑匯房一一統(tǒng)天下，內(nèi)內(nèi)外銷房并軌軌后，（所指指的高檔住宅宅從價(jià)格上劃劃分即指單價(jià)價(jià)為每平方米米8000元以上的住住宅）。從2000年開始，上上海高檔物業(yè)業(yè)的推盤速度度明顯加快，其其中最為人所所熟知的要數(shù)數(shù)“世茂濱江花花園”，其占據(jù)地地段、區(qū)位、環(huán)環(huán)境、規(guī)劃等等多處優(yōu)勢，挾挾風(fēng)雷之勢，推推動了滬市高高檔住宅的進(jìn)進(jìn)程，拉開了了浦江沿線高高檔樓盤開發(fā)發(fā)的序幕。自自去年下半年年以來，城區(qū)區(qū)舊改力度不不斷加大、浦浦江兩岸綜合合開發(fā)實(shí)質(zhì)性性啟動、世紀(jì)紀(jì)公園周邊樓樓市趨向火爆爆、交通干線線與綠地等市市政配套設(shè)施施日益完善，使使上海樓市中中高檔住宅的的開發(fā)環(huán)境日日益趨向成熟熟。進(jìn)入2002年，高檔住住宅概念不斷斷被炒作，頻頻頻露臉于各各家媒體，“尊園”、“國際麗都城”等高檔樓盤盤迅速地廣為為人知，針對對高檔住宅的的愈演愈烈之之勢，我們作作了此次調(diào)查查，其目的就就是讓讀者能能進(jìn)一步對上上海目前的高高檔住宅市場場有比較深入入的了解。單價(jià)分布情況示示意圖：從上圖可以看出出，2002年前三季度度，上海新盤盤的推案量為為239個(gè)，其中開開盤價(jià)為每平平方米8000元及其以上上的新盤共計(jì)計(jì)22個(gè)，每平方方米8000元以下的中中低檔樓盤有有217個(gè)。從今年年一季度數(shù)據(jù)據(jù)看，與去年年相比，均價(jià)價(jià)在每平方米米15000元左右的高高檔住宅供應(yīng)應(yīng)更是出現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)勢增長，從從而推動一季季度新盤均價(jià)價(jià)上攻至每平平方米114470元的高位，由由此可見高檔檔樓盤發(fā)展勢勢頭之強(qiáng)勁。同同時(shí)數(shù)據(jù)也表表明，高價(jià)位位的樓盤占樓樓盤總量的比比例仍比較小小，后市還有有一定的發(fā)展展空間。目前前，市場比較較集中的仍是是中檔以及中中高檔樓盤，并并且此類樓盤盤的開發(fā)力度度遠(yuǎn)大于高檔檔樓盤。區(qū)域概述在今年新開的高高檔樓盤中，浦浦東共有6個(gè)，徐匯為3個(gè)，靜安、長長寧各2個(gè)，盧灣和和虹口各1個(gè)。下圖顯顯示的是今年年高檔樓盤的的區(qū)域分布情情況以及市場場占有率情況況，從中可以以看出在徐匯匯、靜安、長長寧等市中心心和次中心城城區(qū)的高檔樓樓盤占據(jù)了上上海高檔住宅宅市場60%的份額，這這主要因?yàn)椋海阂环矫嫔鲜鍪龅貐^(qū)是上海海傳統(tǒng)的高檔檔住宅集中地地區(qū)，無論是是環(huán)境還是設(shè)設(shè)施配套都比比較完善；另另一個(gè)原因則則是上述地區(qū)區(qū)舊改力度的的不斷加大以以及市政的日日益完善。而而浦東新區(qū)，則則是高檔樓盤盤發(fā)展最快的的區(qū)域，在列列入統(tǒng)計(jì)的10個(gè)區(qū)中獨(dú)占占鰲頭，占據(jù)據(jù)了市場份額額的30%。隨著大量量外資企業(yè)及及駐華機(jī)構(gòu)不不斷地涌入，浦浦東已成為眾眾多大集團(tuán)、大大公司入駐的的首選之地。數(shù)數(shù)據(jù)表明，每每年有超過3萬的凈人口口遷入浦東，在在浦東工作和和居住的外籍籍人士更是超超過了2萬人，每天天進(jìn)出浦東的的各類外籍商商務(wù)人員估計(jì)計(jì)有2-3萬人次。這這些外籍商務(wù)務(wù)人員的大幅幅度增加，在在一定程度上上推動了浦東東高檔住宅的的發(fā)展，從而而使得上海高高檔住宅的市市場份額逐步步東移，而傳傳統(tǒng)高檔住宅宅區(qū)的靜安、長長寧、徐匯等等區(qū)的客戶也也漸漸將目光光瞄向了浦東東。據(jù)不完全全統(tǒng)計(jì)，在每每平方米7000元以上的中中高檔樓盤中中，浦東新區(qū)區(qū)已占到近7成，專家也也預(yù)計(jì)，今年年浦東在商品品住宅需求方方面將是個(gè)“火紅之年”。二、熱點(diǎn)區(qū)域分分析此次統(tǒng)計(jì)我們列列入了6個(gè)區(qū)，其中中高檔住宅主主要分布于浦浦東以及徐匯匯、靜安、長長寧等市中心心城區(qū)。今年年頭五個(gè)月，長長寧、徐匯、浦浦東等地區(qū)高高檔住宅上市市量已達(dá)百萬萬平方米左右右，與去年年年中時(shí)的水平平基本相近。據(jù)據(jù)了解，上海海部分中心地地區(qū)每平方米米商品房中分分?jǐn)偟耐恋爻沙杀疽堰_(dá)3000元以上，而而從合理的成成本與收益關(guān)關(guān)系考慮，房房價(jià)約為土地地成本的3倍比較合理理。目前，我我們統(tǒng)計(jì)的樓樓盤價(jià)位大多多在每平方米米8000—12000元之間，基基本符合“價(jià)有所值”的審視標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。浦東新區(qū)作為上海樓市投投資的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域，浦東的的房地產(chǎn)發(fā)展展一直走在全全市的前列，無無論是房價(jià)走走勢、銷售排排名、廣告投投放、新盤推推量都呈現(xiàn)較較強(qiáng)勁的發(fā)展展態(tài)勢。此次次統(tǒng)計(jì)中，今今年新開盤的的高檔住宅有有4個(gè)：分別是“國際金融家”均價(jià)12000元/平方米；“金色維也納”售價(jià)8500—17600元/平方米（含含別墅部分價(jià)價(jià)格）；“水清木華公公寓”均價(jià)8500元/平方米；“仁恒濱江園”均價(jià)12000元/平方米左右右，而浦東今今年全年新盤盤總量為37個(gè)，高檔樓樓盤占總量的的10%。目前浦東房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了了五大熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域，即陸家家嘴金融貿(mào)易易區(qū)、張楊路路沿線、浦東東南路上南路路板塊、世紀(jì)紀(jì)公園板塊、黃黃浦江東岸沿沿江板塊。目目前，除上南南板塊外，其其他四大板塊塊已成為浦東東中高檔樓盤盤開發(fā)比較集集中的區(qū)域，尤尤其是世紀(jì)公公園附近，隨隨著“香梅花園”、“金色維也納”的開盤，更更使這一地區(qū)區(qū)成為了浦東東高價(jià)位住宅宅開發(fā)的一個(gè)個(gè)極具代表性性的區(qū)域。作作為上海樓市市最為活躍的的一個(gè)地區(qū)，無無論是新開盤盤的品質(zhì)，或或是后續(xù)盤的的內(nèi)涵，都彰彰顯出浦東高高檔樓市多元元化的發(fā)展方方向以及多層層次的發(fā)展思思路，隨著浦浦東政策面利利好消息的不不斷出臺，在在促進(jìn)房產(chǎn)開開發(fā)的力度上上，浦東地區(qū)區(qū)將會進(jìn)一步步有所表現(xiàn)。在在此機(jī)遇下，浦浦東高檔樓盤盤的開發(fā)潛力力較大。靜安區(qū)靜安區(qū)是傳統(tǒng)的的市中心高檔檔住宅集中區(qū)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)內(nèi)洋房林立，更更有時(shí)尚的南南京西路和靜靜安寺等多處處商業(yè)、貿(mào)易易中心，其得得天獨(dú)厚的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢以及及與之密切相相關(guān)的完善的的配套生活設(shè)設(shè)施都為高檔檔物業(yè)的開發(fā)發(fā)提供了地段段、區(qū)位、配配套、人文、景景觀等多方面面的綜合優(yōu)勢勢。但同時(shí)靜靜安也是因?yàn)闉閰^(qū)位、地段段的原因，在在舊城改造和和大規(guī)模的社社區(qū)建設(shè)方面面表現(xiàn)一般。2002年以來，靜靜安高檔樓盤盤較為集中開開盤，其中有有“上海壹街區(qū)”，每平方米米均價(jià)為9500元；“國際麗都城”二期每平方方米均價(jià)為16000元左右（全全裝修），“靜安楓景”，每平方米米均價(jià)為11000元左右，在在同一時(shí)期內(nèi)內(nèi)是全市高檔檔樓盤推量比比例最高的區(qū)區(qū)域，高價(jià)盤盤占到市場份份額的50%。同時(shí)時(shí)這一數(shù)據(jù)也也說明，靜安安依然是上海海高檔樓盤的的熱點(diǎn)區(qū)域，在在高檔住宅市市場上占有舉舉足輕重的地地位。雖然在在樓市持續(xù)升升溫的條件下下，靜安樓市市不溫不火，但但隨著靜安今今年不少爛尾尾樓項(xiàng)目的改改造以及靜安安寺地區(qū)的綜綜合改造，都都表明靜安樓樓市漸旺。時(shí)至第四季度，靜靜安樓市有大大量的新盤推推出，且均價(jià)價(jià)都在萬元左左右，在滬上上八大聚居區(qū)區(qū)名列前茅，與與其市中心區(qū)區(qū)域的地位相相配。從其高高價(jià)位樓盤特特點(diǎn)看，靜安安的樓盤大多多位于南京路路南北兩冀的的市中心地帶帶，并且大多多建立在舊改改地塊上，具具有相當(dāng)?shù)囊?guī)規(guī)模和成熟的的周邊環(huán)境，近近期隨著拆遷遷力度的加大大以及傳統(tǒng)市市中心房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的興旺旺，靜安區(qū)今今后將會有一一批成規(guī)模、高高品位的高檔檔物業(yè)推出，值值得關(guān)注。長寧區(qū)今年長寧地區(qū)的的兩個(gè)高價(jià)位位樓盤都出現(xiàn)現(xiàn)在第一季度度，分別是位位于虹橋的“古北中央花花園”，每平方米米售價(jià)在15000—17000元；另一個(gè)個(gè)是愚園路上上的“暢園”，每平方米米售價(jià)在10000—15000元，而新盤盤總數(shù)為17個(gè)，高檔樓樓盤占據(jù)市場場份額的12%。從兩個(gè)高價(jià)位樓樓盤地段看，一一個(gè)是位于人人文沉淀較深深的愚園路和和新華路附近近，周邊洋房房別墅較多；；還有一個(gè)就就是中高檔住住宅、別墅密密集的虹橋地地區(qū)，為新興興中高檔住宅宅群落。由此此可見，長寧寧的高檔住宅宅雖然在地段段區(qū)域上存在在一定的差異異，但在投資資思路和開發(fā)發(fā)方向上存在在一定的共性性。長寧的高高檔住宅發(fā)展展的空間較大大，特別是虹虹橋地區(qū)可供供開發(fā)的條件件相當(dāng)成熟，周周邊有古北國國際社區(qū)以及及大量的別墅墅區(qū)和賓館群群，其環(huán)境條條件相當(dāng)優(yōu)越越。盧灣區(qū)今年盧灣區(qū)只有有1個(gè)高檔樓盤盤開盤，即“思南路88號”，每平方米米均價(jià)為8200元。因其新新盤總量有限限，所以高檔檔盤占市場份份額高達(dá)33%。隨著明珠線和盧盧浦大橋的建建設(shè)，盧灣區(qū)區(qū)加快了舊城城改造的步伐伐，環(huán)境得以以進(jìn)一步改善善。目前，其其樓盤集中開開發(fā)的區(qū)域在在斜土路兩側(cè)側(cè)，打浦路以以東，制造局局路以西，徐徐家匯路以南南，中山南路路以北，已經(jīng)經(jīng)有十七八個(gè)個(gè)項(xiàng)目聚集在在這片熱土上上，也是今后后一段時(shí)間內(nèi)內(nèi)中高檔住宅宅開發(fā)的主要要陣地，作為為上海的傳統(tǒng)統(tǒng)區(qū)域，盧灣灣區(qū)淮海路周周邊有許多人人文遺跡以及及歷史沉淀，但但可供開發(fā)的的價(jià)值雖大，空空間卻有限，向向南發(fā)展已成成為必然，同同時(shí)，徐家匯匯路沿線等主主要干道的舊舊改面積較大大，因此可供供高檔住宅發(fā)發(fā)展的空間也也就比較大。徐匯區(qū)徐匯區(qū)推出的高高檔樓盤較多多，共有3個(gè)，分別是“巴黎時(shí)韻”，每平方米米售價(jià)11000—13000元；“景福苑”，每平方米米售價(jià)8200—10500元；“尊園”，每平方米米售價(jià)10000—15000元。從新盤盤總量為24個(gè)的市場總總量看，高檔檔物業(yè)占據(jù)了了市場的13%。今年，徐匯區(qū)加加快了建設(shè)“靜、凈、潔潔、景”等四大環(huán)境境功能區(qū)的步步伐，從其高高價(jià)位盤的地地段看，主要要集中于徐家家匯商圈、肇肇嘉浜路沿線線，即內(nèi)環(huán)線線以內(nèi)部分區(qū)區(qū)域，但由于于徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)環(huán)線以內(nèi)已無無大幅土地可可供開發(fā)，而而見縫插針的的樓盤根本就就不具備高檔檔住宅所應(yīng)具具有的各項(xiàng)條條件。為了進(jìn)進(jìn)一步加快改改造步伐，兩兩年內(nèi)，徐匯匯將啟動地塊塊17個(gè)，動遷居居民達(dá)1萬戶，但這這些地塊大部部分集中在上上海南站、植植物園等內(nèi)環(huán)環(huán)線以外區(qū)域域，今年開盤盤的“天然居”便是目前環(huán)環(huán)線外緊鄰植植物園的商品品住宅，開出出了該區(qū)域的的天價(jià)，每平平方米在6300—9800元之間。毫毫無疑問，景景觀、空氣的的確可以賣錢錢，而且開發(fā)發(fā)得好，價(jià)格格自然不菲，但但僅有景觀還還是不夠的，“天然居”無論是樓盤盤品質(zhì)還是其其價(jià)位，離高高檔住宅的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)還有相當(dāng)當(dāng)大的距離。由由此可以看出出，雖然徐匯匯也是傳統(tǒng)高高檔樓盤集中中的市中心區(qū)區(qū)，但其高檔檔住宅的發(fā)展展空間隨著地地塊的漸漸稀稀缺以及向環(huán)環(huán)線外發(fā)展的的必然，為數(shù)數(shù)不多的環(huán)線線內(nèi)地塊將會會成為開發(fā)商商的爭奪熱點(diǎn)點(diǎn)。虹口區(qū)今年虹口開盤的的高檔住宅只只有“臨潼苑”1個(gè)，每平方方米售價(jià)在10000—15000元，同比其其他區(qū)域高檔檔住宅，其價(jià)價(jià)位較高。目目前，虹口高高檔物業(yè)的開開發(fā)還處于啟啟動期。從規(guī)劃等角度分分析，虹口的的發(fā)展應(yīng)與北北外灘的開發(fā)發(fā)緊緊聯(lián)系在在一起。目前前虹口區(qū)內(nèi)可可分為四個(gè)板板塊，即北外外灘和周家嘴嘴路沿線、四四平路沿線、魯魯迅公園附近近以及外虹口口地區(qū)。在這這四個(gè)板塊中中，以北外灘灘周家嘴路沿沿線樓市最為為活躍，供應(yīng)應(yīng)量占到虹口口全區(qū)的六成成左右，內(nèi)虹虹口北部地區(qū)區(qū)則將在今后后一段時(shí)期內(nèi)內(nèi)出現(xiàn)持續(xù)放放量。雖然虹虹口不是傳統(tǒng)統(tǒng)的高檔住宅宅區(qū)，但隨著著人文歷史的的發(fā)掘，譬如如多倫路的改改造、四川北北路的改造等等等，將會有有一批成規(guī)模模的高檔住宅宅上市，發(fā)展展?jié)摿^大。三、高檔樓盤綜綜合分析對于起價(jià)每平方方米8000元以上的樓樓盤，其客戶戶已不再是改改善型或舒適適型客戶，而而是以享受型型客戶為主，他他們對高價(jià)樓樓盤的要求主主要體現(xiàn)在環(huán)環(huán)境配套、小小區(qū)物業(yè)以及及房型設(shè)計(jì)、景景觀設(shè)計(jì)等多多個(gè)方面。他他們主要有這這兩方面共同同點(diǎn)：一是有有較高的收入入水平及生活活水平，所以以這類消費(fèi)群群對居住的需需求已從居住住到講究環(huán)境境上升為一種種居住的生活活享受；二是是此類消費(fèi)者者一般事業(yè)有有成，心理上上存在著巨大大的優(yōu)越感，因因此他們購置置物業(yè)時(shí)也存存在著強(qiáng)烈的的品牌意識。地段自然景觀區(qū)域人文歷史區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域33%27%40%對于高檔住宅的的地段選擇，大大多數(shù)選擇具具有濃厚人文文歷史沉淀的的地區(qū)和地段段，按其地段段性質(zhì)可以將將其分為三種種：一是文化化歷史濃厚區(qū)區(qū)域；二是商商業(yè)中心或主主要干道附近近；三是自然然景觀豐富的的區(qū)域。依上可以發(fā)現(xiàn)，今今年開盤的高高檔物業(yè)中選選擇人文歷史史濃厚區(qū)域的的占到總量的的27％，如“思南路88號”，便是選擇擇了老洋房聚聚集區(qū)，其中中有著名的歷歷史保護(hù)建筑筑物，像孫中中山故居、周周公館、復(fù)興興公園、第二二醫(yī)科大學(xué)等等等，其他如如“暢園”等也選擇在在愚園路等同同質(zhì)地段。位位于徐匯黃金金商業(yè)圈地段段的“尊園”，離地鐵一一號線僅數(shù)十十步之距，附附近還有高架架，明珠輕軌軌等便利的交交通。與“尊園”相似，“巴黎時(shí)韻”等樓盤也同同屬于第二類類別，即商業(yè)業(yè)中心或交通通干道附近，此此類樓盤占到到了今年新開開樓盤總量的的40％，比選擇擇人文歷史濃濃厚區(qū)域的樓樓盤高出13個(gè)百分點(diǎn)。三三是以“水木清華”、“仁恒濱江園”、“香梅花園”等樓盤為代代表的自然景景觀豐富的區(qū)區(qū)域，以“仁恒濱江苑”為例，面向向黃浦江，可可以望見浦江江兩岸風(fēng)景，還還有部分則面面向金茂大廈廈，東方明珠珠等，景觀優(yōu)優(yōu)勢相當(dāng)明顯顯。規(guī)劃良好的規(guī)劃是高高檔住宅成功功的先決條件件之一，高檔檔住宅規(guī)劃的的要求不僅是是滿足經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)，更重要要的是沖破傳傳統(tǒng)要求的約約束，具有前前瞻性，充分分展示居住者者的地位，合合乎居住者的的要求，在今今年開盤的高高檔樓盤中，大大多選擇有實(shí)實(shí)力的國外規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)和景景觀設(shè)計(jì)、居居室設(shè)計(jì)公司司為其服務(wù)。值值的關(guān)注的是是此次調(diào)查的的樓盤在建筑筑設(shè)計(jì)方面全全部由國內(nèi)企企業(yè)操刀（見見下圖），只只有“暢園”和“思南路88號”兩個(gè)樓盤邀邀請了國外建建筑設(shè)計(jì)公司司做顧問。但但在景觀設(shè)計(jì)計(jì)方面，國內(nèi)內(nèi)企業(yè)則存在在著明顯的差差距，調(diào)查的的高檔樓盤全全部由國外景景觀設(shè)計(jì)單位位接盤。由此此可見，國內(nèi)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)企企業(yè)離高檔樓樓盤所需要的的條件還有相相當(dāng)大的差距距。規(guī)劃特征：整體景觀規(guī)劃引引用水、綠、小小品等構(gòu)成一一個(gè)完整的社社區(qū)系統(tǒng)，用用藝術(shù)和生活活的方法表達(dá)達(dá)以小高層、高層層為主，其中中高層占到總總量的60%，小高層占30%；設(shè)置會所，以教教育、休閑、娛娛樂為主；開發(fā)趨向規(guī)?；?；設(shè)置智能化物業(yè)業(yè)管理服務(wù)系系統(tǒng)；會所以運(yùn)動為主以休閑為住以教育為主未定或無會所27%47%13%13%此次調(diào)查的高檔檔樓盤中，除除巴黎時(shí)韻外外，均配置有有高檔會所。以以上海壹街區(qū)區(qū)會所為例，設(shè)設(shè)置有棋牌室室、壁球室、健健身房、桌球球室、屋頂露露天燈光網(wǎng)球球場、乒乓室室等活動場所所，其設(shè)置體體現(xiàn)出運(yùn)動型型會所的特點(diǎn)點(diǎn)，此類會所所約占總數(shù)的的27%。而以教育育為主題的則則占到約13%，如水清木木華公寓會所所，就設(shè)置有有社區(qū)圖書館館、親子教育育中心、永久久性藝術(shù)中心心等場所。以以休閑為主題題的會所占47%左右，15個(gè)樓盤大部部分會所屬此此類。以位于于徐家匯商圈圈的尊園為例例，雖位處于于繁華商圈，但但會所仍設(shè)置置有男女健身身房、超級網(wǎng)網(wǎng)吧、咖啡廳廳、餐廳、乒乒乓球室、麻麻將室、VIP會議室、親親子樂園、老老人天地、紅紅酒雪茄俱樂樂部等活動娛娛樂場所。在在調(diào)查的15個(gè)樓盤中，只只有巴黎時(shí)韻韻未設(shè)正式會會所，但仍設(shè)設(shè)有休閑酒吧吧、商務(wù)餐廳廳、健身房等等場所，以滿滿足入住業(yè)主主的需求。可可見，高檔住住宅對會所的的要求相當(dāng)高高，同時(shí)也反反映出客戶對對享受型生活活的追求。環(huán)境綠化率30以上上綠化率40%以以上綠化率50%以以上29%29%42%上海的高檔物業(yè)業(yè)大多集中在在具有濃厚的的文化歷史的的區(qū)域，如衡衡山路、華山山路沿線，這這表明了對人人文環(huán)境和自自然環(huán)境的追追求，是高檔檔物業(yè)所必須須具備的條件件。人對內(nèi)外外自然環(huán)境以以及人文環(huán)境境的追求是無無止境的，高高檔物業(yè)的開開發(fā)卻并不都都具備這些條條件。因此，對對環(huán)境的營造造又成為塑造造高檔物業(yè)的的首要條件，或或借景造勢、或或人為堆砌、或或借江引河、或或磊山筑橋，高高檔住宅在環(huán)環(huán)境的營造上上往往達(dá)到了了登峰造極的的效果。上圖是此次調(diào)查查的15個(gè)樓盤的綠綠化率情況，從從中也可以看看出，大部分分高檔物業(yè)的的綠化率都比比較高，最高高的“香梅花園”更是達(dá)到了70％，而綠化化率在50％以上的也6個(gè)，占市場場分額的42％（見下圖圖）。綠化率率在40％以上和在30％以上的樓樓盤各占總量量的29％。從中，可可以看出綠化化率對于高檔檔物業(yè)的重要要性，更是高高檔物業(yè)的一一個(gè)顯著標(biāo)志志。房型100平方米以以下100—2000平方米200平方米以以上13%56%31%高檔住宅房型的的設(shè)計(jì)要求相相對比較規(guī)范范，首先體現(xiàn)現(xiàn)在空間大小小的劃分上，其其次是空間功功能的布局。在空間大小方面面，高檔樓盤盤的面積一般般比較大，這這樣才能使內(nèi)內(nèi)部的格局有有足夠的空間間劃分。其內(nèi)內(nèi)部的功能較較為齊全，有有臥室、活動動室、書房、洗洗衣房、工作作間、保姆房房等等，主要要強(qiáng)調(diào)功能的的細(xì)化。由下下圖可以看出出，在調(diào)查的的十五家樓盤盤中，主力房房型面積大多多集中在100—200平方米以及200平方米以上上兩個(gè)階層，其其中仁恒濱江江園的最大房房型面積在450平方米，而而古北中央花花園四房三廳廳四衛(wèi)最大面面積也在313.655平方米，在100—200平方米這一一階層中，面面積也大多集集中在150平方米以上上，約占這一一階層的67%?？梢?，高高檔住宅對面面積的追求要要比中低檔物物業(yè)高出許多多。在空間質(zhì)量方面面，高檔樓盤盤在布局方面面都較為合理理，大廳大多多方便通風(fēng)、采采光，且動靜靜分明；在主主、次臥室的的設(shè)計(jì)上除了了考慮具體的的布局和朝向向外，更考慮慮到了該層次次業(yè)主的生活活習(xí)慣和需求求。此次調(diào)查查樓盤中，房房型大多集中中在二房二廳廳、三房二廳廳和四房二廳廳三個(gè)房型，從從下圖可以看看出，三房兩兩廳所占比例例最高，其次次為二房二廳廳和四房兩廳廳。其中有兩兩個(gè)樓盤由于于定位于小戶戶型公寓，因因而戶型較小小，分別是“國際金融家”，面積在50平方米；另另一個(gè)是徐匯匯的“巴黎時(shí)韻”，面積從24—57平方米不等.建筑多層小高層高層10%30%60%毛坯全裝修毛坯與全裝修27%67%6%從上圖可以看出出，在建筑規(guī)規(guī)劃上，今年年開盤的物業(yè)業(yè)大多以高層層為主，占到到了60％。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過采用多層層的樓盤，即即使小高層也也只占到30％的份額。分分析原因，主主要是由于大大部分高檔樓樓盤地處市中中心，受到土土地、環(huán)境、建建筑面積等多多方面的制約約，因而只能能以高層建筑筑來提高建筑筑面積和房型型套數(shù)。在上上海目前高檔檔物業(yè)市場中中，高層占據(jù)據(jù)絕對地位。在此次調(diào)查的樓樓盤中，裝修修房的推量也也占到絕大多多數(shù)（見下圖圖），共10個(gè)，占樓盤盤總數(shù)的67%，毛坯房占27%。由此可見見，隨著上海海在2005年全部推行行全裝修房，高高檔住宅的裝裝修房推出率率也必將會領(lǐng)領(lǐng)先于其他中中低檔物業(yè)?？蛻敉饧耸扛郯呐_人士本地人士外地人士10%15%46.5%28.5%投資客戶其他客戶35%65%從上圖不難發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，在購買滬滬上高檔物業(yè)業(yè)的客戶群體體中，本地人人士占據(jù)了46.5%的比例，其其中本區(qū)域人人士占18.555%。其次是外外地人士，占占28.5%。在客戶群群體中，還有有一定數(shù)量的的外籍人士，約約占10%的比例。在在不少樓盤在在統(tǒng)計(jì)中，也也把外地人士士和外籍人士士歸為一類，即即外域群體，他他們成為了此此類物業(yè)客戶戶群的中堅(jiān)力力量，占到了了購買總量53.5%，超過一半半。可見，每每平方米8000元以上住宅宅的消費(fèi)主體體顯然以外來來人士為主，上上海本地消費(fèi)費(fèi)者的購買力力相對不足已已經(jīng)影響到高高檔住宅市場場的正常消費(fèi)費(fèi)。同時(shí)，調(diào)調(diào)查也表明此此類樓盤由于于價(jià)格不菲，所所以購買人群群絕大多數(shù)還還是以自用為為主，將購買買目換定位于于投資的僅占占到總客戶群群的35%左右。價(jià)格8000—100000元/M210000—115000元/M215000元//M233%60%7%上表顯示的是115個(gè)調(diào)查樓盤盤的售價(jià)情況況，從表中可可以發(fā)現(xiàn)，每每平方米售價(jià)價(jià)在100000-150000元之間是此此類物業(yè)的主主流價(jià)位。其其中，每平方方米超過15000元價(jià)位的只只有位于虹橋橋的“古北中央花花園”，每平方米米售價(jià)在150000-170000元之間。15個(gè)樓盤中“巴黎時(shí)韻”、“仁恒濱江園”、“國際金融家”、“臨潼苑”、“香梅花園”、“上海壹街區(qū)”等售價(jià)均在在每平方米12000元和每平方方米13000元左右，由由此可見，每每平方米100000-150000元是上海目目前高檔樓盤盤價(jià)格的主流流區(qū)間。物業(yè)開發(fā)商管理國內(nèi)物業(yè)管理公公司境外物業(yè)管理公公司25%15%60%物管費(fèi)3元/MM2以下物管費(fèi)3—5元元/M2物管費(fèi)5元/MM2以上40%40%20%高檔住宅均強(qiáng)調(diào)調(diào)提供舒適的的、具有星級級標(biāo)準(zhǔn)的管理理服務(wù)，很多多發(fā)展商邀請請國內(nèi)外的名名家做物業(yè)管管理，在為業(yè)業(yè)主解決日常常生活后顧之之憂的同時(shí)，也也在“面子上”和“附加功能”等方面做足足文章。此次次調(diào)查的樓盤盤中，毫無例例外地都采用用了智能化建建設(shè)，推出了了一系列的服服務(wù)項(xiàng)目：如如水、電、煤煤、物業(yè)管理理等費(fèi)用的自自動計(jì)量及電電子支付系統(tǒng)統(tǒng)，防火災(zāi)、防防煤氣泄漏的的自動報(bào)警系系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)服服務(wù)的應(yīng)用，監(jiān)監(jiān)視報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)等。不少樓樓盤還推出了了保姆服務(wù)，如如尊園就有代代訂報(bào)刊雜志志、預(yù)定叫車車接送服務(wù)、空空置公寓管理理、洗燙衣物物服務(wù)等等。從上表可以看出出，此次調(diào)查查的十五個(gè)樓樓盤中，物業(yè)業(yè)由開發(fā)商自自管的約占總總數(shù)的23%，如“證大水木清清華公寓”、“仁恒濱江園”等樓盤。委委托管理的樓樓盤則占到了了總數(shù)的77%，其中，選選擇境外知名名物業(yè)公司管管理的樓盤約約占總量的62%，如“國際金融家”邀請香港戴戴德梁行物業(yè)業(yè)公司管理、“尊園”邀請第一太太平戴維斯進(jìn)進(jìn)行管理等；；選擇國內(nèi)物物業(yè)管理公司司管理的樓盤盤僅占總量的的15%，如“臨潼苑”邀請新外灘灘物業(yè)管理公司、“景景福苑”邀請萬頃物物業(yè)管理公司司進(jìn)行管理等等，值得一提提的是，在由由國內(nèi)物管公公司管理的樓樓盤中，新外外灘管理過“新外灘豪庭”，有高檔盤盤的管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，而“景福苑”則是增邀了了第一太平戴戴維斯進(jìn)行物物業(yè)顧問。由由此可以看出出，國內(nèi)物業(yè)業(yè)管理公司無無論在內(nèi)功還還是外功上都都還未達(dá)到高高檔樓盤所需需要的條件和和要求，在管管理理念、管管理方法上，國國內(nèi)物業(yè)公司司還有存在著著明顯的差距距。從此次調(diào)查樓盤盤的物業(yè)管理理費(fèi)看，每平平方米從1.6—8元/月不等。由由上圖可看出出，物業(yè)管理理費(fèi)用的主流流在每平方米米3元/月以下和每每平方米3-5元/月兩個(gè)層次次，而高于每每平方米5元/月的樓盤只只占總量的20％左右。此此次調(diào)查中，以“巴黎時(shí)韻”收費(fèi)最高，為每平方米8元/月（其為酒店式公寓），其他大多集中在每平方米3元/月左右。如“景福苑”2.76元/月、“金色維也納”2.9-4.9元/月、“思南路88號”2.5-3.0元/月、“尊園”2.8-3.0元/月。四、結(jié)語從上海今年樓盤盤發(fā)展情況看看，每平方米米價(jià)格在3000—7000元的住房是是主體，長期期以來占上海海市場成交金金額和成交面面積的80%左右。高檔檔住宅雖然增增幅較大，但但由于物業(yè)的的特殊性決定定了其不可能能占有較大的的市場比重，盡盡管如此，高高檔樓盤對市市場價(jià)格的影影響卻進(jìn)一步步加大，特別別是自二季度度以來，其價(jià)價(jià)格指數(shù)異軍軍突起，成為為領(lǐng)漲價(jià)格段段，升幅高達(dá)達(dá)5.18%。而今年頭頭五個(gè)月，上上海樓市增量量供應(yīng)也幾乎乎成為每平方方米8000元/平方米以上上豪宅的舞臺臺。但自5月火爆銷售售以后，市場場高檔住宅熱熱有所降溫。從從總體看，上上海房地產(chǎn)市市場新建商品品房供應(yīng)基本本平衡，但將將開發(fā)定位瞄瞄準(zhǔn)于高端市市場的高檔住住宅而言，供供應(yīng)量的增加加將會擴(kuò)大市市場銷售的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，二季度度后的高檔樓樓盤銷售“降溫”可以看成是是一個(gè)信號。對對有增無減的的上市量，高高檔樓盤的預(yù)預(yù)售情況不容容樂觀。預(yù)計(jì)計(jì)，下半年上上海市場上市市量會高于上上半年，而價(jià)價(jià)位定于8000元/平方米以上上的樓盤比例例也將有所提提高，如靜安安第四季度就就有大量的樓樓盤集中上市市，其中高檔檔盤的比例較較大，在如此此眾多的高檔檔樓盤涌現(xiàn)的的同時(shí)，需求求卻相對增長長乏力，前景景堪憂，也值值得業(yè)內(nèi)人士士關(guān)注。叁、靜安區(qū)域住住宅市場分析析一、靜安區(qū)（22002年第三季度度）市場數(shù)據(jù)據(jù)分析2002年年第三季度靜靜安樓市的價(jià)價(jià)格指數(shù)為1198..29點(diǎn)，與上季季相比，上漲漲了18.35，增幅為1.55，其中多層層價(jià)格指數(shù)為為1153..85點(diǎn)，與上季季持平，高層層價(jià)格指數(shù)為為1179..79點(diǎn)，與上季季相比，上漲漲了17.93點(diǎn)，增幅為1.54%，由于這一一季多層住宅宅基本無交易易量，所以多多層住宅價(jià)格格指數(shù)仍保留留了上季度數(shù)數(shù)據(jù)，而以“國際麗都城”、“上海一街區(qū)”為代表的高高層住宅以其其地段優(yōu)勢和和品質(zhì)價(jià)值而而熱銷，致使使本季靜安區(qū)區(qū)高層住宅價(jià)價(jià)格指數(shù)走高高。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)顯示，4第三季度靜靜安批準(zhǔn)預(yù)售售面積為10.98萬平方米，與與上季度相比比，增加2.26萬平方米，增增幅達(dá)50%，其中住宅宅面積約6.71萬平方米。本本季以登記預(yù)預(yù)售面積為6.08萬平方米，與與上季度相比比，則增加了了0.37萬平方米，增增幅為8%，其中以登登記預(yù)售住宅宅成交面積為為4.68萬平方米。批批準(zhǔn)預(yù)售與已已登記預(yù)售面面積之比為1：0.55，住宅批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售與已登登記預(yù)售之比比為1：0.69。從以上統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以以看出，靜安安本季已從供供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為為供大于求，而而從住宅角度度看，靜安區(qū)區(qū)符合有效需需求的供應(yīng)仍仍比較緊張。國國際麗都城開開盤不到一個(gè)個(gè)月，一期便便全部售空。由由此可見，在在供大于求的的現(xiàn)象背后，實(shí)實(shí)則已包括了了區(qū)內(nèi)部分辦辦公樓及其一一定數(shù)量的市市場難以接受受的無效供應(yīng)應(yīng)，且此種狀狀況難望在短短期內(nèi)有所好好轉(zhuǎn)。本季已登記記銷售面積為為9.98萬平方米，比比上季度減少少了3.5萬平方米。本本季度靜安區(qū)區(qū)預(yù)售平均成成交單價(jià)為每每平方米7436米。二、靜安區(qū)發(fā)展展規(guī)劃分析隨著靜安區(qū)舊改改力度的加強(qiáng)強(qiáng)，“南留北改”政策的進(jìn)一一步實(shí)施，區(qū)區(qū)內(nèi)有多個(gè)地地塊正在拆遷遷之中，且與與少數(shù)地塊已已開始建造，同同時(shí)，靜安區(qū)區(qū)還在江寧路路等地段的舊舊改地塊內(nèi)規(guī)規(guī)劃了大型綠綠地，大大提提升了靜安北北部地區(qū)的環(huán)環(huán)境品質(zhì)，這這無疑大大增增加了這些板板塊的附加值值，吸引眾多多的開發(fā)商和和客戶的追捧捧。靜安區(qū)舊舊改的加強(qiáng)為為靜安年底明明初的靜安樓樓市注入了活活力。此外，鑒于于靜安區(qū)走中中高檔路線發(fā)發(fā)展的特色，同同時(shí)受市中心心土地稀缺等等方面的制約約，靜安的住住宅仍將以高高層為主，多多層住宅發(fā)展展的空間將越越發(fā)有限。從從靜安區(qū)內(nèi)南南北兩翼發(fā)展展的情況看，南南部靜安寺區(qū)區(qū)域的改造工工程以過半，其其周邊的發(fā)展展將以高檔辦辦公樓和高檔檔住宅樓發(fā)展展為主，建筑筑形態(tài)也將以以高層為主，而而區(qū)內(nèi)北部的的發(fā)展，隨著著環(huán)境品質(zhì)的的提升和蘇州州河沿線改造造的啟動，該該區(qū)建設(shè)雙高高區(qū)域的目標(biāo)標(biāo)也將得以順順利實(shí)施，在在住宅發(fā)展中中，高層也將將占據(jù)主導(dǎo)地地位。三、2002年年第三季度靜靜安區(qū)成交面面積排行榜排名預(yù)售登記面積排排行套數(shù)面積（M2））1達(dá)安花園189套209462靜安華庭141套137243靜安河濱花園38套55344國際麗都城23套43265靜安康寓26套40006滬中新苑26套28387順德苑23套27788鴻力公寓16套22519新都城公寓12套135610怡景苑6套932銷售登記面積排排行排名銷售登記面積排排行套數(shù)面積（M2））1鑫康苑124套146362宏安家園121套134493振陽靜安綠都59套72054嘉發(fā)大廈B58套72005鴻鵠公寓60套67246天鼎花園45套53167銀華苑28套46758達(dá)安花園48套45269靜安河濱花園30套427610智慧廣場2套3760四、區(qū)域市場產(chǎn)產(chǎn)品分析1、在售個(gè)案建建筑面積比較較表：說明；由上圖可以看出出，目前靜安安區(qū)內(nèi)在售個(gè)個(gè)案總建面積積有明顯的兩兩極分化趨勢勢。20萬平方米以以上的物業(yè)總總計(jì)三個(gè)，占占總量的37.5%。10萬平方米——20萬平方米的的物業(yè)僅一個(gè)個(gè)，占12.5%。5萬平方米以下下的占50.0%，共有4個(gè)。今年靜安區(qū)最大大的改造項(xiàng)目目“靜安楓景”，規(guī)劃總建建筑面積40萬平方米，是是區(qū)域內(nèi)規(guī)模模最大的個(gè)案案，也是項(xiàng)目目今后最有力力的競爭者。同濟(jì)佳苑、康寧寧雅庭、自由由自宅三例小小型個(gè)案中，康康寧雅苑是獨(dú)獨(dú)棟住宅，其其余均是爛尾尾樓改造的單單身公寓項(xiàng)目目，建筑面積積低與5萬平方米在在情理之中。2、在售個(gè)案基基地面積比較較表：說明：最大的個(gè)案靜安安楓景占地面面積10萬平方米。是是區(qū)域中基地地面積最大的的。5—10萬平方方米個(gè)案2個(gè)。5萬平方米以下下的5個(gè)，占據(jù)總總量的62.5%。擁有明顯顯的主導(dǎo)地位位。盡管建筑面積220萬平方米的的以上的個(gè)案案占總量的37.5%，但基地面面積目前均未未超過10萬平方米，由由此可見全區(qū)區(qū)域土地的稀稀缺性明顯。3、在售個(gè)案個(gè)個(gè)案容積比較較表說明：同濟(jì)佳苑屬獨(dú)棟棟爛尾樓盤，是是區(qū)域的特例例。本報(bào)告認(rèn)認(rèn)為其不具有有代表意義。普遍的高容積是是上海幾個(gè)中中心城區(qū)所共共有的特性，靜靜安區(qū)作為中中心城區(qū)之一一也不能例外外容積率主要分布布在3.5—4之間，也從從另一個(gè)側(cè)面面說明，從區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)看，高高層已成為區(qū)區(qū)域市場的主主打。多層、小小高層已淡出出人們的視線線。4、在售個(gè)案綠綠化率對比表表：說明：單身公寓和獨(dú)棟棟的住宅項(xiàng)目目幾乎沒有綠綠化，與本項(xiàng)項(xiàng)目沒有可比比性，所以忽忽略不計(jì)。而在其余的競爭爭個(gè)案中，雖雖基地面積小小，容積高，但但開發(fā)商都能能利用有限的的空間，聘請請專業(yè)景觀設(shè)設(shè)計(jì)公司，盡盡可能地提高高綠化率，總總體水平尚可可。綠化率均均在40%以上。最高高的上海一街街區(qū)，綠化率率高達(dá)51%，其次為靜靜安楓景，綠綠化率50%，在同類產(chǎn)產(chǎn)品中較為少少見。5、在售個(gè)案價(jià)價(jià)格比較表：：說明：2002年三季季度靜安區(qū)主主力單價(jià)和主主力總價(jià)雙雙雙上揚(yáng)，但主主力單套面積積合理回縮，顯顯示出區(qū)域客客戶在樓市價(jià)價(jià)位走高的背背景下，對戶戶型選擇歸與與理性。8000元/平平方米以下的的樓盤在區(qū)域域中已無蹤影影。區(qū)域最低低價(jià)8650元/平方米，為為康寧雅苑（毛毛坯），國際際麗都城16000元/平方米，但但其裝修費(fèi)用用達(dá)3000元/平方米。價(jià)位主力峰值集集中在9000—11000元/平方米。整整體市場高價(jià)價(jià)位的區(qū)域特特性表露無疑疑。單套主力總價(jià)為為100萬—150萬/套。6、在售個(gè)案去去化情況分析析案名去化情況靜安楓景現(xiàn)推出其一期55棟中新閘路路、常德路路路口的兩棟，去去化情況良好好，只剩余5層以下的少少量房源。國際麗都城一期開發(fā)1棟高高層，3棟小高層。一一號樓已全部部售完，2號樓開始預(yù)預(yù)定。本案屬屬于高價(jià)未樓樓盤，受總價(jià)價(jià)影響，客源源面相對狹窄窄，去化速率率不是很高，每每月能保持穩(wěn)穩(wěn)定的銷售量量。中凱城市之光在開發(fā)商強(qiáng)有力力的廣告促進(jìn)進(jìn)下，經(jīng)過了了較長的一段段時(shí)間后，一一期已完成銷銷售。即將推推出的二期在在近期開始接接受預(yù)定。上海壹街區(qū)銷售周期較長。目目前一期只有有少量余房，年年底二期面市市。暢園房型面積較大，總總價(jià)高，周邊邊小環(huán)境嘈雜雜，制約銷售售，去化率60%。同濟(jì)佳苑規(guī)劃及價(jià)格沒有有最終確定，預(yù)預(yù)計(jì)2003年1月開始預(yù)定定。康寧雅庭雖整體品質(zhì)不高高，但其價(jià)格格在區(qū)域中屬屬于最低，又又有有利地理理位置的支撐撐，銷售形勢勢喜人，108平方米的兩兩房已基本去去化完畢?？偪偭?成左右已去去化完畢。自由自宅運(yùn)用了空間的自自由分割，一一經(jīng)面市，受受到了區(qū)域消消費(fèi)者的關(guān)注注，預(yù)定情況況較為理想。說明：經(jīng)以上分析明顯顯的可以看出出，區(qū)域內(nèi)的的產(chǎn)品依托得得天獨(dú)厚的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢、生生活設(shè)施的優(yōu)優(yōu)勢等先天條條件，加上自自身的優(yōu)勢（如如產(chǎn)品規(guī)劃、營營銷企劃等）各各自都創(chuàng)造了了較為優(yōu)秀的的銷售成績。銷銷售形勢喜人人。7、區(qū)域客源客客層分析圖：：說明：在上海購買70000元/平方米以上上的高價(jià)位樓樓盤中，區(qū)域域客源分布如如下：18.55%的的本區(qū)域人士士，熟悉生活活環(huán)境，已在在區(qū)域內(nèi)居住住了很多年，不不愿離開，