房地產(chǎn)策劃模式及流程

房地產(chǎn)策劃模式及其流程房地產(chǎn)策劃是是按一定的模模式進(jìn)行的。所所謂“策劃模式”，就是使策策劃人可以照照著去做的具具體策劃樣式式。在房地產(chǎn)產(chǎn)策劃發(fā)展過過程中，經(jīng)過過策劃人不斷斷的實踐和總總結(jié)，策劃模模式開始逐漸漸形成，體現(xiàn)現(xiàn)了房地產(chǎn)策策劃的一些基基本規(guī)律。根根據(jù)房地產(chǎn)項項目的具體情情況靈活運(yùn)用用這些策劃模模式，可以創(chuàng)創(chuàng)造出項目典典范和營銷經(jīng)經(jīng)典，提高房房地產(chǎn)策劃的的科學(xué)性和規(guī)規(guī)范性。目前在市場場上主要有以以下幾種策劃劃模式：房地地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃劃模式、房地地產(chǎn)全程策劃劃模式、房地地產(chǎn)品牌策劃劃模式、房地地產(chǎn)產(chǎn)品策劃劃模式、房地地產(chǎn)發(fā)展商策策劃模式。下下面分別說明明各種策劃模模式的內(nèi)容和和流程：一、房地產(chǎn)戰(zhàn)略略策劃模式房地產(chǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)略策劃模式式從宏觀戰(zhàn)略略的高度來策策劃項目，因因而成功率較較高，它具有有明顯的特長長：第一，對對宏觀大勢的的把握能使項項目定位準(zhǔn)確確，找到項目目最合適的發(fā)發(fā)展思路；第第二，能有效效地協(xié)調(diào)各專專業(yè)公司圍繞繞項目的總目目標(biāo)進(jìn)行操作作，并從全局局出發(fā)實現(xiàn)項項目的具體目目標(biāo)；第三，由由于是從宏觀觀戰(zhàn)略的高度度來把握和分分析項目的，因因而最適宜操操作大盤項目目。房地產(chǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)略策劃模式式是王志綱先先生及其工作作室倡導(dǎo)、并并在房地產(chǎn)策策劃實踐中證證明可行的策策劃模式。經(jīng)經(jīng)過多年的研研究和探索，王志綱工作室戰(zhàn)略策劃理論逐漸形成，具有獨(dú)特的策劃風(fēng)格。戰(zhàn)略策劃模式最大特征是強(qiáng)調(diào)宏觀大勢的把握與分析。房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃是為企業(yè)發(fā)展或項目開發(fā)設(shè)計總譜，并幫助企業(yè)從全局的需要出發(fā)，有效整合這些專業(yè)性操作公司，使其在統(tǒng)一的平臺上，協(xié)調(diào)一致地實現(xiàn)總體目標(biāo)。房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃劃模式流程和和內(nèi)容如下：：1、大勢把握———出思路。在在宏觀大勢把把握的前提下下，根據(jù)每個個企業(yè)的不同同特點(diǎn)，找到到適合其的發(fā)發(fā)展思路。大大勢把握包括括中國經(jīng)濟(jì)大大勢，區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)大勢，區(qū)區(qū)域市場需求求大勢，區(qū)域域行業(yè)競爭大大勢和區(qū)域板板塊文化底蘊(yùn)蘊(yùn)。2、理念創(chuàng)新——出定位。思思路確定后，選選擇擺脫同質(zhì)質(zhì)化競爭的迷迷局，確定差差異化發(fā)展的的突破點(diǎn)，總總結(jié)、提取出出一個能體現(xiàn)現(xiàn)并統(tǒng)帥企業(yè)業(yè)或產(chǎn)品發(fā)展展的靈魂和主主旋律。理念念創(chuàng)新包括概概念創(chuàng)新、預(yù)預(yù)見創(chuàng)新和整整合創(chuàng)新。3、策略設(shè)計——出方案。量量身定造，針針對企業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)設(shè)計一套科科學(xué)、獨(dú)創(chuàng)、有有前瞻性的，且且具可操作性性的對策方案案。策略設(shè)計計包括項目總總體定位，項項目理念設(shè)計計，項目功能能規(guī)劃，項目目運(yùn)作模式，項項目經(jīng)營思路路和項目推廣廣策略。4、資源整合——出平臺。幫幫助企業(yè)整合合內(nèi)外資源，包包括整合各種種專業(yè)化公司司的力量，創(chuàng)創(chuàng)造一個統(tǒng)一一的操作平臺臺，讓各種力力量發(fā)揮應(yīng)有有的作用。資資源整合包括括企業(yè)內(nèi)部資資源整合，企企業(yè)外部資源源整合，行業(yè)業(yè)內(nèi)部資源整整合，行業(yè)外外部資源整合合。5、動態(tài)顧問——出監(jiān)理。操操作過程主要要由企業(yè)家完完成，策劃人人作為顧問起起參謀作用。顧顧問監(jiān)理包括括項目重大事事件，項目重重要環(huán)節(jié)，項項目節(jié)奏把握握，項目時常常引爆和項目目品牌提升。戰(zhàn)略策劃模式對策劃人的綜合素質(zhì)要求很高，具有哲理型、思想型、創(chuàng)新型素質(zhì)的策劃人才能容易勝任。二、房地產(chǎn)全程程策劃模式全程策策劃的策劃理理念和內(nèi)涵既既實用又豐富富，而且創(chuàng)造造了不少經(jīng)典典項目，深受受眾多房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及及策劃咨詢公公司的推崇，流流行全國。房地產(chǎn)全程程策劃，簡單單地說就是對對房地產(chǎn)項目目進(jìn)行“全過程”的策劃，即即從項目前期期的市場調(diào)研研開始到項目目后期的物業(yè)業(yè)服務(wù)等各個個方面都進(jìn)行行全方位策劃劃。全程策劃劃強(qiáng)調(diào)為投資資者提供標(biāo)本本兼治的全過過程策劃服務(wù)務(wù)，每個環(huán)節(jié)節(jié)都以提升項項目的價值為為重點(diǎn)，圍繞繞提升項目的的價值來運(yùn)用用各種手段，使使項目以最佳佳的狀態(tài)走向向市場。房地產(chǎn)全程程策劃模式的的特點(diǎn)是“全過程策劃劃服務(wù)”，因而策劃劃的思路、理理念可以貫穿穿于整個項目目。全程策劃劃在運(yùn)用中逐逐漸形成三種種不同的策劃劃方向：第一種是在在項目接手后后，從市場調(diào)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)設(shè)計、建筑方方案、概念設(shè)設(shè)計、形象設(shè)設(shè)計、營銷策策劃、廣告推推廣、銷售代代理以及售后后服務(wù)等一系系列環(huán)節(jié)都參參與進(jìn)去，并并在各個專業(yè)業(yè)上具體操作作，直到項目目成功推出市市場。這種策策劃方向要求求策劃人員素素質(zhì)好、水平平高、技術(shù)全全面，從策劃劃總監(jiān)、策劃劃主管、策劃劃操作的各層層面人員都要要相互協(xié)調(diào)、相相互合作。而而且，要求最最低層面的技技術(shù)人員如建建筑設(shè)計、廣廣告平面、銷銷售代理等人人員都對策劃劃規(guī)律全面熟熟悉。這種全全程策劃方向向難度相當(dāng)大大，人員結(jié)構(gòu)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)構(gòu)的要求相當(dāng)當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)，只有有極少數(shù)有實實力的策劃咨咨詢公司能承承擔(dān)這樣的全全程策劃。第二種是是項目的一系系列環(huán)節(jié)都參參與進(jìn)去，但但不涉及到具具體專業(yè)操作作層面。市場場調(diào)查、建筑筑設(shè)計、形象象設(shè)計、廣告告發(fā)布、銷售售代理等由各各專業(yè)公司去去操作。全程程策劃公司只只是做總策劃劃及統(tǒng)籌，把把各種不同的的專業(yè)公司整整合一起，按按照總策劃的的方向行事。此此策劃方向人人員不多，但但都是策劃精精英，能主持持各方面的專專業(yè)工作，把把專業(yè)公司協(xié)協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌好好。該策劃方方向被運(yùn)用到到眾多的策劃劃咨詢公司。第三種由由于策劃咨詢詢公司的專業(yè)業(yè)特長不同，在在全過程策劃劃服務(wù)的前提提下，有的在在規(guī)劃設(shè)計、建建筑設(shè)計及環(huán)環(huán)境設(shè)計方面面參與比較多多；有的在市市場調(diào)研、投投資分析方面面有擅長；有有的在廣告策策劃方面有突突出的表現(xiàn)；；還有的在策策劃銷售方面面最有能力。他他們運(yùn)用自己己的專業(yè)特長長有所側(cè)重，但但不丟掉全程程策劃的宗旨旨，也取得了了較好的策劃劃效果。這種種策劃方向在在策劃咨詢公公司中也不少少。全程程策劃模式比比較適用于中中小型項目操操作運(yùn)行，這這樣各個環(huán)節(jié)節(jié)較容易策劃劃到位，大的的項目如幾千千畝的大盤就就會感到力不不從心。這時時，就應(yīng)該采采用其他策劃劃模式與之交交*進(jìn)行，取長長補(bǔ)短。全程程策劃模式的的流程和內(nèi)容容如下：全程策劃模模式內(nèi)容如下下：1、市場調(diào)研研分析——對項目所處處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境境、項目當(dāng)前前房地產(chǎn)市場場狀況、項目目所在區(qū)域同同類樓盤進(jìn)行行調(diào)研分析。2、土地價值值研判——挖掘土地的的潛在價值，對對土地的優(yōu)勢勢、劣勢、機(jī)機(jī)會和威脅進(jìn)進(jìn)行分析研究究。3、項目定位———通過對項目目自身條件及及土地價值、市市場競爭情況況分析，確定定項目定位策策略，決定目目標(biāo)客戶及樓樓盤形象，決決定項目市場場定位、功能能定位及形象象定位。4、項目概念念規(guī)劃——提出建議性性項目經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)、市場要要求、規(guī)劃設(shè)設(shè)計、建筑風(fēng)風(fēng)格、戶型設(shè)設(shè)計及綜合設(shè)設(shè)施配套等。5、項目規(guī)劃劃設(shè)計——根據(jù)項目概概念規(guī)劃交由由專業(yè)的設(shè)計計機(jī)構(gòu)做項目目詳細(xì)的規(guī)劃劃設(shè)計。如建建筑設(shè)計、環(huán)環(huán)境設(shè)計、配配套設(shè)計等。6、項目形象象策劃——開發(fā)商與項項目的形象整整合，項目形形象、概念及及品牌前期推推廣。7、項目營銷銷策劃——分析項目環(huán)環(huán)境狀況，突突現(xiàn)其價值。找找準(zhǔn)項目市場場營銷機(jī)會點(diǎn)點(diǎn)及障礙點(diǎn)，整整合項目外在在資源，挖掘掘并向公眾告告知樓盤自身身所具有的特特色賣點(diǎn)。8、項目服務(wù)務(wù)策劃——與項目定位位相適應(yīng)的物物業(yè)管理概念念提示，將服服務(wù)意識傳播播給員工，構(gòu)構(gòu)建以服務(wù)為為圓心的組織織架構(gòu)。9、項目品牌策策劃——抓住企業(yè)和和項目培養(yǎng)品品牌，延伸品品牌的價值，創(chuàng)創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略。三、品牌策劃模模式房地產(chǎn)品牌牌策劃模式的的最大特點(diǎn)是是除了抓住品品牌內(nèi)在品質(zhì)質(zhì)和外在品質(zhì)質(zhì)外，著重強(qiáng)強(qiáng)調(diào)項目品牌牌的推廣。通通過工地包裝裝、現(xiàn)場銷售售包裝、電視視報紙廣告造造勢、樣板房房推動、軟性性新聞宣傳、公公關(guān)活動介入入等，把不知知名的樓盤短短時內(nèi)變得家家喻戶曉，吸吸引客戶購買買，從而達(dá)到到品牌策劃的的目的。品牌策劃模模式對一些內(nèi)內(nèi)外品質(zhì)稍差差的項目來說說，效果是很很好的，通過過“快速推廣”，使項目贏贏得人們的認(rèn)認(rèn)同。但是，如如果在推廣時時片面追求“造勢”、“炒作”，忽視產(chǎn)品品品質(zhì)，雖取取得首次開盤盤成功，后幾幾期就不一定定賣得動了。因因此，在“快速推廣”的同時，也也不能忘了品品牌的品質(zhì)，因因為最終得到到客戶信賴的的還是項目真真正的內(nèi)在品品質(zhì)。品牌就是差差異，就是個個性。品牌標(biāo)標(biāo)志著商品的的特殊身份，將將自身與其他他類商品區(qū)別別開來。房地地產(chǎn)品牌就是是房地產(chǎn)項目目具有區(qū)別于于其他項目的的個性，有獨(dú)獨(dú)特的目標(biāo)市市場和共同認(rèn)認(rèn)知的目標(biāo)客客戶群，有較較高的知名度度、美譽(yù)度和和忠誠度。房房地產(chǎn)品牌策策劃是對房地地產(chǎn)品牌的內(nèi)內(nèi)涵進(jìn)行挖掘掘、發(fā)現(xiàn)和推推廣，使房地地產(chǎn)項目贏得得人們的信賴賴。品牌策劃模式流流程和內(nèi)容如如下：1、品牌策劃以以建立項目品品牌為中心。首首先要提出品品牌的獨(dú)特的的核心內(nèi)涵。2、依據(jù)核心心品牌內(nèi)涵在在產(chǎn)品上尋找找產(chǎn)品支撐。在在規(guī)劃、設(shè)計計、景觀、配配套、物業(yè)服服務(wù)等各個方方面尋求和表表現(xiàn)品牌的內(nèi)內(nèi)涵。品牌策策劃就是建立立一流的品質(zhì)質(zhì)和一流的推推廣。品質(zhì)是是品牌的基礎(chǔ)礎(chǔ)，品牌策劃劃要從品質(zhì)入入手，創(chuàng)建一一流的品質(zhì)。品品牌的推廣要要推廣一流的的附加值，要要有一流的戰(zhàn)戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，要要建立一流的的物業(yè)管理隊隊伍。3、品牌的塑塑造要尋求公公眾的認(rèn)可，具具有社會價值值。品牌策劃劃中的附加值值推廣要有側(cè)側(cè)重點(diǎn)。一是是要融入自然然的和諧環(huán)境境，二是要社社區(qū)服務(wù)的社社會化，三是是要家居生活活的信息化。4、品牌策劃劃推廣有四個個階段。一是是“人工造雨”階段；二是“筑池蓄水”階段；三是“開閘泄流”階段；四是“持續(xù)蓄水”階段。品牌牌策劃推廣的的五種方法。（1）、“筑巢引鳳”法；（2）、“盆景示范”法；（3）、“借花獻(xiàn)佛”法；（4）、“馬良神筆”法；（5）、“巨量廣告”法。5、品牌的提升，品牌要根據(jù)社會的不斷進(jìn)步，在不同的階段，品牌需要一些細(xì)小的創(chuàng)新。要不斷的維護(hù)品牌的形象，建立可持續(xù)發(fā)展的品牌思想。品牌提升要注意六個工程。（1）、軟性推廣工程；（2）、公關(guān)活動工程；（3）、賣場包裝工程；（4）、口碑工程；（5）、公關(guān)危機(jī)工程。四、房地產(chǎn)產(chǎn)品品策劃模式房地產(chǎn)產(chǎn)品品策劃流程和和內(nèi)容如下：：1、產(chǎn)品調(diào)研產(chǎn)品的前期期策劃中最重重要的是調(diào)研研，對區(qū)域競競爭產(chǎn)品的調(diào)調(diào)研，對購房房者消費(fèi)傾向向的調(diào)查，目目的是了解需需求和供應(yīng)狀狀況，為產(chǎn)品品定位作好準(zhǔn)準(zhǔn)備。2、項目定位在產(chǎn)品調(diào)研研的前提下，對對產(chǎn)品進(jìn)行恰恰如其分的確確定具體位置置。包括目標(biāo)標(biāo)客戶定位，這這最重要，因因為產(chǎn)品竣工工后是賣給他他們的。還有有產(chǎn)品品質(zhì)定定位、產(chǎn)品功功能定位、產(chǎn)產(chǎn)品地段定位位、產(chǎn)品規(guī)模模定位、產(chǎn)品品形象定位等等。3、產(chǎn)品規(guī)劃劃設(shè)計這是策劃的的重心，根據(jù)據(jù)目標(biāo)客戶的的特性分析，產(chǎn)產(chǎn)品就為它量量身而做。包包括規(guī)劃設(shè)計計、建筑設(shè)計計、環(huán)境設(shè)計計、戶型設(shè)計計、配套設(shè)計計、物業(yè)服務(wù)務(wù)等。4、產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)設(shè)計采用新技術(shù)術(shù)、新材料、新新設(shè)備。先進(jìn)進(jìn)的生產(chǎn)工藝藝，保證產(chǎn)品品質(zhì)量。5、產(chǎn)品營銷針對量身定定做的目標(biāo)客客戶推出產(chǎn)品品的半成品或或成品，包括括產(chǎn)品的包裝裝、產(chǎn)品的推推廣等。6、產(chǎn)品服務(wù)這里主要是是售后服務(wù)，目目的是把產(chǎn)品品的價值提升升和延長。五、發(fā)展商策劃劃模式發(fā)展商策策劃作為一種種另類策劃模模式，策劃的的效果是相當(dāng)當(dāng)明顯的。這這里最重要的的因素是發(fā)展展商本人的開開發(fā)運(yùn)作水平平。從目前情情況看，發(fā)展展商策劃模式式的運(yùn)用有越越來越廣泛的的趨向，這是是因為現(xiàn)在發(fā)發(fā)展商的知識識水平、操作作水平比以前前更高、更嫻嫻熟了。另一一方面，此模模式可使發(fā)展展商統(tǒng)率項目目全局，避免免出現(xiàn)難以與與策劃人或策策劃機(jī)構(gòu)溝通通、協(xié)調(diào)之苦苦。另外，運(yùn)運(yùn)用發(fā)展商策策劃模式也不不是不需要策策劃人的介入入，發(fā)展商下下屬各部門還還是有專業(yè)策策劃人協(xié)助的的，只不過這這些策劃人所所起的作用沒沒有發(fā)展商本本人那么大而而已。運(yùn)運(yùn)用發(fā)展商策策劃模式可以以看出發(fā)展商商本人真正高高超的策劃開開發(fā)水平，如如果達(dá)不到那那么高的水平平，借用“外腦”，聘請策劃劃人或策劃公公司來協(xié)助也也未嘗不可。因因為，每個人人不管水平多多高、能力多多強(qiáng)，處理事事情都有一定定的局限性，何何況是高智力力的策劃思維維活動。發(fā)展商策策劃模式可以以說是房地產(chǎn)產(chǎn)另類策劃模模式，有人稱稱它為“非策劃”模式。倡導(dǎo)導(dǎo)這種策劃模模式首推萬科科企業(yè)的王石石先生。他在在不同的場合合都說過：我我不相信策劃劃，我的企業(yè)業(yè)沒有策劃人人。但是，他他屬下的房地地產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)沒有一個不不成功的。另另一個推崇此此模式的是北北京“現(xiàn)代城”的發(fā)展商潘潘石屹先生。他他開發(fā)的項目目也不需要策策劃人幫忙，自自己親自操作作，從項目的的市場分析、策策劃主題確定定、設(shè)計思想想挖掘、目標(biāo)標(biāo)客戶尋找等等，無不一手手包攬。發(fā)展商策劃劃模式之所以以存在和產(chǎn)生生，有以下幾幾個原因：第一、發(fā)發(fā)展商本人有有著很高的房房地產(chǎn)開發(fā)水水平，思想理理念超前，對對房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的各個環(huán)節(jié)節(jié)了如指掌，能能從容地駕馭馭房地產(chǎn)市場場的風(fēng)云變幻幻。具備這樣樣的高超水平平發(fā)展商，實實際就是高水水平的策劃人人。第二、發(fā)展展商企業(yè)經(jīng)過過多年的房地地產(chǎn)開發(fā)實踐踐，運(yùn)作機(jī)制制完善，開發(fā)發(fā)經(jīng)驗豐富。第三、發(fā)發(fā)展商企業(yè)內(nèi)內(nèi)各部門人才才濟(jì)濟(jì)，經(jīng)驗驗豐富，技術(shù)術(shù)嫻熟，觀念念超前，每個個人都是實際際的策劃能手手，自然會對對發(fā)展商的開開發(fā)思想和宗宗旨理解深刻刻，貫徹到位位。發(fā)展商策策劃模式內(nèi)容容如下