常州市某商業(yè)地產(chǎn)項目策劃定位報告

＊＊＊＊策劃定位報告1策劃定位報告簡要本報告主要目的為確定本案“＊＊＊＊”的商業(yè)業(yè)態(tài)以及產(chǎn)品規(guī)劃建議2目錄第一章

商業(yè)用地示意圖第二章

娛樂城定位方案第三章

家居賣場定位方案第四章

南面板狀商業(yè)定位方案3一、商業(yè)用地示意圖4商業(yè)用地示意圖東北角地塊示意圖

銀河灣懷德南路木梳路本案板狀（3萬方）線性銀河灣大酒店中億寶第時代購物中心線性步行街5商業(yè)用地示意圖西北角地塊示意圖

懷德南路西環(huán)路河陽花苑秋水云廬家家愛家具市場板狀（6000方）線性本案馬公橋花園路線性步行街6二、娛樂城定位方案7行業(yè)描述一、行業(yè)描述（1）業(yè)態(tài)細(xì)分娛樂：迪廳、KTV量販、洗浴中心、酒吧、游藝廳、運動館、影院；休閑：咖啡吧、茶坊、音樂廳；餐飲：飯店、酒樓、美食街、品牌快餐、火鍋。

（2）目前發(fā)展?fàn)顩r

常州的娛樂場所相當(dāng)多，在整個市區(qū)中心分布較散。其中以酒吧和KTV最紅火，晚上酒吧爆滿的場面屢見不鮮。在項目區(qū)域也具備相當(dāng)?shù)膴蕵贩諊喝缃鸨梯x煌、自由動力KTV等，其中金碧輝煌幾乎天天晚上出現(xiàn)滿包廂。8行業(yè)描述常州較有名的茶吧、咖啡吧大多都集中在延陵西路上：名典咖啡，迪歐咖啡、星巴克咖啡等品牌連鎖咖啡吧，南大街3層也集中了不少的品牌茶餐廳。對項目區(qū)域來說，目前只有銀河灣沿街底鋪中存在2－3家咖啡吧。顯然由于目前此地塊住居氛圍還未能體現(xiàn)，較為冷清。常州的餐飲服務(wù)業(yè)正是近幾年迅速崛起擴(kuò)張的行業(yè)。尤其是一些品牌餐飲連鎖店，數(shù)量日益增多，如麗華快餐、大娘水餃、菜根香、肯德基、永和大王等，能夠很快德在常州的餐飲業(yè)中站穩(wěn)腳跟，實惠、便利、美味來迎合消費者的口味。項目區(qū)域的餐飲檔次相對降低，品牌餐飲少，許多居民都抱怨區(qū)域內(nèi)提供早餐的餐飲點都沒有。

9行業(yè)描述（3）消費支撐調(diào)查顯示知，47%的受訪者表示愿意，49%的受訪者表示會考慮?？梢?，絕大多數(shù)受訪者對本項目具有濃厚的興趣。由于常州市經(jīng)濟(jì)水平的整體提高，市民對消費的認(rèn)識已不局限于基本的衣食住行，在娛樂方面的消費意識正在逐步提高。10行業(yè)描述調(diào)查顯示，在考慮慮同類娛樂場所時時，34%的消費費者關(guān)注與考慮最最多的因素是服務(wù)務(wù)質(zhì)量，31%的的消費者偏向消費費環(huán)境。偏向價格格占19%，交通通因素占15%。。隨著常州市民經(jīng)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提提高，在娛樂消費費上已漸漸忽略價價格和交通等敏感感因素，更多傾向向于服務(wù)質(zhì)量及消消費環(huán)境，注重娛娛樂氛圍，以放松松和享受為目的。。在調(diào)查中，常州比比較受消費者歡迎迎的幾家娛樂場所所為：第九頻道、天語雅雅閣、新飛躍KTV、東方明珠KTV等。11行業(yè)描述圖表顯示：環(huán)境氛氛圍和服務(wù)質(zhì)量，，該兩項指標(biāo)已成成為了常州市民認(rèn)認(rèn)可同類場所的衡衡量依據(jù)，也是同同類場所擁有良好好口碑和穩(wěn)定消費費群體的原因。20%的消費者選選擇離家較近，而而這些消費者通常常選擇消費的場所所為茶吧或浴場。。上述這些娛樂場場所均不處于鬧市市區(qū)，但內(nèi)部獨特特的裝修、良好的的服務(wù)形象、擁有有自己獨特的風(fēng)格格來吸引消費者，，和圖二所反映的的答案相穩(wěn)合。12行業(yè)描述在本次受訪者中，，上班族和個體戶戶占到了41%和和29%，結(jié)合常常州當(dāng)?shù)貙嶋H情況況，也印證了常州州同類場所的消費費群體集中在該兩兩類人群中，上述述場所的經(jīng)營切實實迎合他們的口味味和消費心理，在在實地調(diào)查中，還還發(fā)現(xiàn)該兩類客戶戶由于交際圈的局局限，有非常強烈烈的從眾心理，他他們也更相信朋友友的推薦。除此以以外，企業(yè)經(jīng)營者者和機(jī)關(guān)/事業(yè)單單位所占比重為6%和10%。而而這些消費者選擇擇娛樂場所消費更更多的是應(yīng)酬及生生意往來。13行業(yè)描述本次受訪者居住區(qū)區(qū)域主要集中在鐘鐘樓區(qū)和天寧區(qū)，，分別占到35%和44%，由此此看出本次調(diào)查的的數(shù)據(jù)反應(yīng)在鐘樓樓、天寧兩大成熟熟居住板塊為主，，而且鐘樓，天寧寧兩區(qū)是緊鄰市中中心區(qū)域。14行業(yè)描述受訪者中，個人月月收入主要集中在在1200元以下下和1200元~1800元的區(qū)區(qū)段，占到了受訪訪人數(shù)的36%和和30%，是反映映常州市民普遍收收入的真實寫實，，月收入1800元是常州市居民民中等收入水平的的分水嶺，常州市市的中等偏上收入入體現(xiàn)在月收入1800元~2500元和2500~4000元元的區(qū)段，占本次次受訪者的20%和9%，而月收收入5000元以以上的高收入人群群只占本次受訪者者的5%。15行業(yè)描述在調(diào)查中，33%和32%的受訪訪者每月平均在餐餐飲、休閑、娛樂樂的消費支出在250元以下和250元～500元之間，是是常州市民消費水水平的真實情況的的體現(xiàn)，有22%的受訪者月平均均支出在500元～～800元之間，，可見常州中高水水平的消費者也占占了較大比例，總總體統(tǒng)計，每月在休閑娛樂總支支出在500元以以上的消費者占了了35%，常州市市民除生活必需品品外追求生活質(zhì)量與情趣的消費費意識正在不斷提提高。16行業(yè)描述消費者問卷總結(jié)結(jié)：（1）消費者對娛樂、、休閑、餐飲的的消費意識非常常強烈；（2）消費者對選擇場場所休閑娛樂，，更多關(guān)注的是是環(huán)境氛圍及服服務(wù)質(zhì)量，價格及交通抗性性較小；（3）隨著常州經(jīng)濟(jì)水水平的不斷發(fā)展展，市民的人均均可支配收入也也逐年增高，城鎮(zhèn)居民恩恩格爾系數(shù)達(dá)37.2%，城城鎮(zhèn)居民的生活活水平已達(dá)中等等發(fā)達(dá)程度，用于于娛樂、休閑、、餐飲等為提高高生活質(zhì)量方面面的消費也逐年增加。17SWOT分析二、SWOT分分析（1）優(yōu)勢離市中心僅10分鐘的車程，，交通便利；本案在常州知名名度較高，開發(fā)發(fā)商口碑較好；；項目體量較大，，具備規(guī)模優(yōu)勢勢，帶來大批的的居住群體。（2）劣勢目前存在的商業(yè)業(yè)體量較少，商商業(yè)氛圍較淡；；周邊新建住宅體體量較大，目前前整體環(huán)境較差差；打造娛樂城銷售售難度較大，不不易回籠資金。。18SWOT分析（3）機(jī)會點區(qū)域隨著居住人人口的不斷增加加，人氣逐漸旺旺盛促使商業(yè)氣氣氛逐漸成熟；；常州人娛樂、休休閑、餐飲的消消費意識較高，，對本案的娛樂樂城方案表示支支持態(tài)度；項目周邊的娛樂樂場所較為火熱熱，具備一定的的娛樂氛圍，能能帶動本案的人人氣。（4）威脅點常州娛樂場所較多多，項目周邊的的金碧輝煌、自自由動力等可能能會分流一部分分消費群體；中億寶第的推出將將對本案產(chǎn)生競競爭。19定位依據(jù)三、定位依據(jù)位于地塊對面的的是銀河灣大酒酒店（3星級），知名度度較高，本案能能借勢打造娛樂樂休閑項目；地塊右邊有金碧碧輝煌KTV、自由動力量販?zhǔn)绞降却笮蛫蕵穲鰣鏊?，具備相?dāng)當(dāng)?shù)娜藲猓豁椖矿w量較大，，且未來聚集大大量的居住人口口，為本案帶來來相當(dāng)數(shù)量的消消費群體；懷德南路是交通通主干道，是常常州連接丹陽等等周邊城鎮(zhèn)所經(jīng)經(jīng)過道路，車流流量較多；常州市民餐飲、、娛樂的消費意意識高，且消費費水平正在不斷斷提升，消費金金額也在逐年上升；消費費者對本案的娛娛樂城方案表支支持態(tài)度；項目東面的中億億寶第項目正打打造休閑、餐飲飲；整個區(qū)域娛娛樂休閑的氛圍圍、環(huán)境正在不斷改善；；娛樂城＋休閑餐餐飲能提升整個個項目的居住品品質(zhì)，帶動地塊塊未來的人氣。。20定位依據(jù)商業(yè)主題定位為為高檔酒店、娛樂樂城＋休閑、餐餐飲一條街。21可行性建議由于區(qū)域商業(yè)氛氛圍較淡，如高高檔酒店＋娛樂樂城項目硬性對對外銷售會有很很大的銷售難度度，故建議：（1）向市政單位報批批東北角的地塊塊，建造高檔酒酒店＋娛樂城，，制定規(guī)劃方案案；（2）推遲高檔檔酒店項目的動動工時間，分期期開發(fā)并對外進(jìn)進(jìn)行宣傳；（3）招商先行，在宣宣傳的過程中，，把東北角及內(nèi)內(nèi)街的線性商業(yè)業(yè)先行進(jìn)行銷售售，以休閑吧、餐飲、、酒吧等為主，，去化難度較低低；（4）在線性成功銷售售的基礎(chǔ)上，已已經(jīng)形成較好的的商業(yè)氛圍，降降低娛樂城、高高檔酒店的的銷售難度度；（5）在銷售線性商業(yè)業(yè)的同時，高檔檔酒店及娛樂城城也可以以項目目整體出讓的方方式進(jìn)行去化。如出讓讓成功，更能促促進(jìn)線性及其他他板狀商業(yè)的去去化速度。22產(chǎn)品規(guī)劃娛樂城1-2F:3-4F:高檔KTV水療、桑拿浴場場娛樂城單層面積積建議在2000－2500平方米左右較為為，層高3.9-4.2米，并保留800－1000平方米作為停車車用地。西北角板狀商業(yè)業(yè)由于占地面積積較小，建議做做大酒樓、休閑閑餐飲等餐飲配配套，或者做產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店，引引進(jìn)莫泰168、如家酒店等。。單層面積在1200－1500平方米之間，余余下為停車及行行走用地。23產(chǎn)品規(guī)劃東北角的線性商商業(yè)以酒吧、休休閑、餐飲為主主，為板式娛樂樂城作業(yè)態(tài)補充充，也滿足周邊邊消費者的休閑閑、餐飲需求。。西北角線性商業(yè)業(yè)位于西環(huán)路上上，建議做快餐餐、日用百貨等等生活配套；在在西環(huán)路上有一一個藝術(shù)學(xué)校，，故建議做一些些樂器等文藝類類用品店。24產(chǎn)品規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃圖25綜述星級酒店、娛樂樂城的定位大大大提升了區(qū)域的的整體形象以及及項目的住居品品質(zhì)。周邊的金金碧輝煌、自由由動力(KTV)都是有名的的娛樂場所、新新建項目中億寶寶第的餐飲、休休閑正在啟動，，如本案推出娛娛樂城，不僅擴(kuò)擴(kuò)大了區(qū)域內(nèi)娛娛樂業(yè)體量，使使整條懷德路沿沿線娛樂檔次提提升，更能吸引引市中心及周邊邊次級區(qū)域的大大量消費者。常州是一個市中中心聚集城市，，發(fā)展以南北方方向為主，東西西方向發(fā)展較慢慢。目前大量的的住宅正在此區(qū)區(qū)域開發(fā)：中億億寶第32萬方方、都市桃源38萬方、勤德德家園23萬方方及本案38萬萬方。許多地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商都在注注視項目區(qū)域，，不久將會進(jìn)入入大量且具備一一定經(jīng)濟(jì)實力的的居住人口，形形成人氣旺盛、、品質(zhì)優(yōu)良的居居住區(qū)。而本案案的娛樂城方案案推出，無疑是是添磚加瓦，整整個懷德路沿線線的商業(yè)氣氛突突起，與市中心心相媲美。26綜述以發(fā)展商角度來來分析，本案一一期住宅銷售相相當(dāng)成功，留給給常州市民的影影響深刻。以開開發(fā)商雄厚實力力及良好口碑為為基礎(chǔ)，推出娛娛樂城、星級酒酒店＋休閑餐飲飲一條街的方案案促使本案居住住品質(zhì)提升，對對于本案二期的的住宅推出相當(dāng)當(dāng)有利，帶動銷銷售價格上漲，，整個住居區(qū)域域物業(yè)迅速升值值，社會效益與與經(jīng)濟(jì)效益并重重。27三、家居賣場定定位方案28行業(yè)描述一、行業(yè)描述（1）業(yè)態(tài)細(xì)分分建材家裝：陶瓷瓷衛(wèi)浴、窗簾布布藝、墻地磚板板、廚房用具等等；家具賣場：時尚尚家具、品牌家家具、軟體家具具、精品家具等等。（2）發(fā)展?fàn)顩r況常州的家居業(yè)在在整個華東地區(qū)區(qū)享譽盛名，是是家居巨頭“紅紅星集團(tuán)”及““月星集團(tuán)”的的基地。常州最最有名的兩大家家居賣場：紅星星美凱龍和月星星家居廣場的輻輻射范圍已經(jīng)達(dá)達(dá)到整個江蘇地地區(qū)5萬平方公公里的消費群體體。由于常州州是一個個市中心心聚集地地，目前前市區(qū)已已無空地地建造住住宅樓盤盤，而大大量的新新開發(fā)住住宅項目目均分布布在市中中心西側(cè)側(cè)，即本本案地塊塊區(qū)域附附近，將將來在此此會形成成一個成成熟的居居住區(qū)。。因此對對家具、、建材家家裝的需需求將會會日益29行業(yè)描述述項目周邊邊目前存存在的唯唯一的家家具市場場－家家家愛家具具賣場，，具備一一定的規(guī)規(guī)模，但但整體檔檔次中等等偏低。。購買人人群較多多為地塊塊周邊的的消費者者及西邊邊至凌家家塘區(qū)域域的企業(yè)業(yè)及居民民。(3)消消費支支撐針對本案案打造建建材家裝裝＋家具具賣場的的主題進(jìn)進(jìn)行了消消費者調(diào)調(diào)查問卷卷調(diào)查，，調(diào)查對對象主要要為馬公公橋附近近、＊＊＊新村、、時代購購物中心心等項目目周邊的的居住區(qū)區(qū)域，了了解當(dāng)?shù)氐鼐用駥揖拥牡男枨螅海?0行業(yè)描述述調(diào)查顯示示，29%的受受訪者明明確表示示其意愿愿，有意意向選擇擇在此購購買消費費，63%的的受訪者者選擇會會考慮來來此消費費，8%的受訪訪者表示示不感興興趣?？煽梢妳^(qū)域域的消費費者對此此地打造造家居賣賣場的想想法較為為支持，，抗性較較小。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，，在8%表示不不感興趣趣的受訪訪者中，，大多為為已經(jīng)購購買或已已經(jīng)裝飾飾，目前前對家居居類產(chǎn)品品毫無需需求的消消費客戶戶。31行業(yè)描述述調(diào)查顯示示，35%的受受訪者優(yōu)優(yōu)先考慮慮產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量，24%的的受訪者者優(yōu)先考考慮產(chǎn)品品價格，，考慮賣賣場提供供服務(wù)與與交通便便利分別別占總量量的19%與16%，，而優(yōu)先先考慮賣賣場的消消費環(huán)境境的受訪訪者僅占占6%。。由此可可見，此此區(qū)域的的消費者者更多還還是關(guān)注注采購產(chǎn)產(chǎn)品本身身，以及及產(chǎn)品價價格，對對質(zhì)量好好、價格格實惠、、性價比比高的產(chǎn)產(chǎn)品較為為認(rèn)可。。32行業(yè)描述述調(diào)查顯示示，紅星星美凱龍龍與月星星家居廣廣場兩大大“家居居航母””依舊是是大部分分受訪者者的首選選，盡管管兩者并并不處于于項目所所在區(qū)域域范圍內(nèi)內(nèi)。其中中紅星美美凱龍占占48%，月星星占29%，緊緊居其次次。紅星星和月星星以優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)、、良好消消費環(huán)境境及產(chǎn)品品質(zhì)量，，在常州州獲得了了極好的的口碑，，也是常常州家居居業(yè)的象象征；而而家家愛愛家具市市場由于于價格低低廉、購購置便利利、質(zhì)量量保障等等特點，，在周邊邊區(qū)域內(nèi)內(nèi)被消費費者認(rèn)可可，占了了19%，中低低檔次的的家具市市場大受受認(rèn)可，，體現(xiàn)了了區(qū)域消消費者的的重品質(zhì)質(zhì)、重價價格的消消費習(xí)性性。而長長江自由由貿(mào)易中中心相比比之下較較為臟亂亂、且路路程較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，僅占占4%。。33行業(yè)描述述調(diào)查顯示示，項目目區(qū)域的的消費者者沒有對對低檔產(chǎn)產(chǎn)品的需需求，而而中低檔檔產(chǎn)品和和高檔產(chǎn)產(chǎn)品占了了9%和和5%。。而中檔檔產(chǎn)品的的需求及及中高檔檔產(chǎn)品的的需求占占了52%和34%之之多。常常州的經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速速發(fā)展，，促進(jìn)市市民生活活品質(zhì)提提高，更更反映出出目區(qū)域域未來將將會形成成一個成成熟、向向中高檔檔生活質(zhì)質(zhì)量發(fā)展展的居住住社區(qū)。。而家家家愛作為為一個中中低檔的的家具賣賣場顯然然在日后后不能滿滿足區(qū)域域消費者者的需求求。34行業(yè)描述述調(diào)查顯示示，區(qū)域域?qū)⒔?0%的的消費者者認(rèn)為賣賣場太遠(yuǎn)遠(yuǎn)，產(chǎn)生生消費抗抗性；29%的的消費者者認(rèn)為規(guī)規(guī)模小，，產(chǎn)生消消費抗性性；而20%的的消費者者認(rèn)為產(chǎn)產(chǎn)品過多多難以選選擇，產(chǎn)產(chǎn)生消費費抗性。。其他不不同意見見只占3%。區(qū)區(qū)域的消消費者較較多為就就近原則則，便利利購物。。希望周周邊有一一個具備備一定規(guī)規(guī)模、較較為統(tǒng)一一的家居居賣場。。35行業(yè)描述調(diào)查顯示，選擇專專業(yè)化賣場的消費費者占63%，30%選擇連鎖商商場，而選擇攤位位制及沿街門面的的消費者僅占5%和2%。由于常常州家居的專業(yè)市市場較多，消費者者對專業(yè)化賣場及及類似百安居等連連鎖商場的接受度度較高，相反對攤攤位制及沿街門面面的抗性較大。36行業(yè)描述調(diào)查顯示，在項目目區(qū)域的受訪者中中，基本上以兩口口之家（58%））以及三代同堂（40%）為主主，相當(dāng)少的消費費者目前是一個人人居住（單身）。。常州居民獨立生生活的較少，群體居居住的意識較為強強烈。37行業(yè)描述調(diào)查顯示，在“2-3萬元”層次次的消費者占總受受訪人數(shù)的40%，在“3-5萬萬元”層次的消費費者占總受訪人數(shù)數(shù)的37%。在““2萬元以下”、、“5-8萬元””“8萬元以上””等分別占總比例例的9%、8%、、6%。項目區(qū)域域的消費者家庭年年收入主要集中在在2－5萬元之間間，區(qū)域的生活水水平目前處于中等等階段，而且人們們的生活水平正在在穩(wěn)步上升。38行業(yè)描述消費者問卷總結(jié)：：（1）項目區(qū)域的居居民對附近本案家家居賣場的定位較較為支持；（2）此區(qū)域的消消費者目前對家家家愛家具市場較為為認(rèn)可，主要原因因是其位置離家較近且價格格便宜。區(qū)域消費費者對家居的購置置存在就近原則的現(xiàn)象；（3）區(qū)域的居住住氛圍正在不斷提提升，人們對居住住的要求在提高。。39SWOT分析（1）優(yōu)勢離市中心僅10分鐘的車程，交通通便利；常州知名度較高，，開發(fā)商口碑較好好；項目打造家居賣場場、給周邊區(qū)域的的住居人群帶來便便利；作為商業(yè)項目，收收回成本較快，便便于快速回籠資金金。（2）劣勢目前存在的商業(yè)體體量較少，商業(yè)氛氛圍較淡；周邊新建住宅體量量較大，目前整體體環(huán)境較差。40SWOT分析（3）機(jī)會點周邊住宅體量不斷斷增加，對家具、、建材的需求也日日益增大；常州知名度較高，開發(fā)商口口碑較好；項目周邊還未存在在一個建材家裝賣賣場。（4）威脅點長江自由貿(mào)易中心心及紅星美凱龍在在常州知名度高，，造成許多經(jīng)營戶戶對一個新開的市場場抱有疑慮，加大大招商難度。41案例分析三、案例分析（紅星集團(tuán)的定位策策略）－常州家居業(yè)的龍龍頭－紅星集團(tuán)的的發(fā)展42案例分析分析對比：紅星集團(tuán)從一個自自產(chǎn)自銷的家具生生產(chǎn)基地，轉(zhuǎn)變到到品牌集團(tuán)化生產(chǎn)產(chǎn)，推出“家居””的概念，從一個個家具專營店轉(zhuǎn)變變到一個綜合性大大賣場，以家具業(yè)業(yè)態(tài)為主。2001年，常州的建建材裝飾主要來源源于長江自由貿(mào)易易中心，而長江貿(mào)貿(mào)易中心整體上呈呈現(xiàn)“臟亂差”。。紅星集團(tuán)自身在在建材上發(fā)展相對對沒有家具迅速，，故打造紅星美凱龍，為整個常州的中高高檔品牌建材做產(chǎn)業(yè)補位。隨著常州經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，人們對生生活物質(zhì)的要求逐逐步提升，紅星集集團(tuán)推出“綠色家居”，打造“無塵、、環(huán)?！钡牡谌齻€個大型家居賣場－－紅星家世界，增加了娛樂設(shè)施施來吸引消費者，，使3個總體量將將近20萬方的大大型家居賣場的整整體檔次急劇上升升。發(fā)展至今，紅紅星集團(tuán)已經(jīng)成為為常州家居業(yè)的““龍頭老大”。作為本案的定位來來說，與紅星集團(tuán)團(tuán)的成功有許多相相似之處，本案目目前的周邊情況有有許多借鑒之處：：43案例分析（1）家家愛家具具市場以家具生產(chǎn)產(chǎn)廠家的產(chǎn)品直接接設(shè)點批零結(jié)合銷銷售為主；（2）項目區(qū)域缺缺乏建材家裝類產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)；（3）家家愛家具具市場整體檔次中中等偏低；區(qū)域整整體品質(zhì)還未得到到良好提升。如本案打造造建材家裝＋＋家具賣場場：（1）區(qū)域的建材材業(yè)態(tài)得到到補充；（2）推出“家家家愛產(chǎn)品品品牌的升級級版”打造造家具城，，使項目區(qū)區(qū)域整體形形象上升；；（3）家家家愛家居市市場的客戶戶群體主要要來自項目目南面＊＊＊新村及周周邊地區(qū)、、馬公橋至至凌家塘等地地之間的一一些中小型型私人企業(yè)業(yè)，雖然常常州紅星集集團(tuán)與月星星是“高檔檔家居”的招牌，，但是由于于價格因素素，此類客客戶群體對對去紅星或或月星家居居賣場的抗抗性較大。44案例分析而本案打造造中檔或中中高檔的家家居賣場，，以紅星、、月星賣場場的物業(yè)形形態(tài)，家家家愛家具市市場的產(chǎn)品品特征，能能吸引上述述類型及其其他區(qū)域的的消費者，，又能提升升項目形象象，可謂一一舉兩得。45定位依據(jù)項目區(qū)域還還未存在一一個專業(yè)的的建材、家家裝賣場，，本案可借借此為整個個區(qū)域進(jìn)行行業(yè)態(tài)補位位；區(qū)域建筑開開發(fā)體量較較大勢必造造成整個區(qū)區(qū)域?qū)ú牟募已b的需需求量加大大；家家愛家具具市場檔次次較低、且且建材類產(chǎn)產(chǎn)品較少，，但比較受受區(qū)域消費費者認(rèn)可。。本案恰好好能為家家家愛家具市市場做區(qū)域域產(chǎn)業(yè)補充充，同時提提升檔次，，打造區(qū)域域家具賣場場的品質(zhì)；；經(jīng)營戶對本本案推行家家居賣場的的方案較為為感興趣，，而且區(qū)域域消費者也也較為支持持。46定位依據(jù)商業(yè)主題定定位為中檔家居賣賣場＋精品品建材家飾飾一條街47可行性建議議大多經(jīng)營戶戶雖對本案案較感興趣趣，但是常常州的經(jīng)營營戶大多為為保守觀望望型，對一一個新市場場缺乏一定定的信心，，可能在招招商上會造造成一定的的難度，故故建議：（1）打造家居賣賣場需要以以品牌家居居加盟店冠冠名推行的的前提下進(jìn)進(jìn)行，如有有“金海馬、百安居居”等品牌牌引進(jìn)會直直接降低去去化難度。。否則直接接招商難度度較大，去化慢，且且市場形成成周期長；；（2)常州經(jīng)營戶戶的經(jīng)營方方式以租賃賃為主，本本案的銷售售對象主要要面向投資資戶；(3)常州兩大家家居賣場紅紅星集團(tuán)與與月星集團(tuán)團(tuán)都是以租租賃為主，，可以實行行租售并舉、以租促促銷的策略略。(4)南大街的前前車之鑒體體現(xiàn)了經(jīng)營營管理重要要性，業(yè)主主出讓自己己經(jīng)營權(quán)，，委托專業(yè)商業(yè)經(jīng)營營管理公司司、商場統(tǒng)統(tǒng)一管理的的方式，確確立賣場秩秩序及形象象。(5)在招商上，，以長江自自由貿(mào)易中中心、湖塘塘裝飾城等等經(jīng)營戶為為主力商戶戶。采用政策傾斜方方式，引進(jìn)進(jìn)家居業(yè)大大商家。48產(chǎn)品規(guī)劃東北角的板板狀商業(yè)東北角的線線性商業(yè)作作為板狀商商業(yè)的補充充，定位為為精品建材裝裝飾一條街街，如家用小飾飾品、窗簾簾布藝等。。西北角的板板狀商業(yè)西北角的板板狀商業(yè)打打造特色家具城城，形態(tài)類似似廣東家具具城，主要要以產(chǎn)品特特色吸引消消費群體。。西北角線性性商業(yè)以生生活配套商商業(yè)為主。。49產(chǎn)品規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃圖圖50產(chǎn)品規(guī)劃為了對本案案進(jìn)行產(chǎn)品品規(guī)劃，針針對長江自自由貿(mào)易中中心，紅星星美凱龍、、時代家具具城、家家家愛家具市市場等家具具、建材賣賣場的經(jīng)營營戶做了問問卷調(diào)查，，尋求他們們對鋪面的的要求。建材家裝類類經(jīng)營戶對對店鋪的需需求：51產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)查圖表顯顯示，建材材家裝類的的經(jīng)營戶36%選擇擇100平平方米以上上的經(jīng)營面面積，32%的經(jīng)營營戶選擇71－100之間的的經(jīng)營面積積，所需面面積較大。。一些窗簾簾、布藝飾飾品的經(jīng)營營戶由于所所需面積較較小，紛紛紛選擇50平方米左左右的經(jīng)營營面積。在在門面寬度度的要求上上，49%的經(jīng)營戶戶選擇4－－5米最為為合適，而而3－4米米及5米以以上的經(jīng)營營戶也占了了29%及及20%，，不同經(jīng)營營業(yè)種的經(jīng)經(jīng)營戶所需需求的店鋪鋪面積也不不同。故建議東北北角板狀商商業(yè)的內(nèi)部部鋪位的面面積分割在在80－100平方方米之間。。52產(chǎn)品規(guī)劃家具類經(jīng)營營戶對店鋪鋪的需求：：調(diào)查圖表顯顯示，家具具類的經(jīng)營營戶57%選擇100平方米米以上的經(jīng)經(jīng)營面積，，19%的的經(jīng)營戶選選擇71－－100之之間的經(jīng)營營面積，經(jīng)經(jīng)營家具所所需的面積積較大。一一些套房家家具店鋪面面積大道200平方方米，而在在選擇20－70平平方米的將將近25%的經(jīng)營戶戶中，其經(jīng)經(jīng)營業(yè)種大大多為一些些桌椅類產(chǎn)產(chǎn)品，整體體上家具所所需求的面面積較大。。在門面寬寬度的要求求上，62%的經(jīng)營營戶選擇5米以上最最為合適，，而3－4米及4－－5米以上上的經(jīng)營戶戶也占了19%及19%。項項目對面家家家愛家具具市場的店店鋪面積大大多在100平方米米作于，門門面寬度在在4－7米米之間。53產(chǎn)品規(guī)劃故建議西北北角板狀商商業(yè)的內(nèi)部部鋪位的面面積分割在在100－－150平平方米左右右。54綜述常州是家具具生產(chǎn)基地地，目前最最大且最具具知名度的的家居賣場場為總體量量20萬方方的紅星家家居賣場以以及8萬方方的月星家家居廣場。。而本案的的推出即將將成為全常常州總體量量達(dá)到第三三的家居大大賣場，相相信其規(guī)模模優(yōu)勢必定定打動全市市，吸引大大量經(jīng)營戶戶及消費者者的目光，，本案不僅僅能輻射到到常州以西西、以北金金壇等縣級級市，而且且能輻射到到區(qū)域之外外的丹陽市市等區(qū)域。。區(qū)域的消費費者對家居居用品的購購買通常以以就近原則則為主，同同時又對產(chǎn)產(chǎn)品的價格格及質(zhì)量較較為看重是是家家愛家家具市場的的人氣較為為旺盛的主主要原因。。本案的西西