物業(yè)服務企業(yè)如何防范法律風險

-物業(yè)管理法律識及物業(yè)管理常見糾紛防范給下理和糾題入義地產(chǎn)該紀80代現(xiàn)一念業(yè)建使房相備場業(yè)，宅業(yè)廈為，還的為。經(jīng)的，房革地勃品已傳住為居主房們有些房有統(tǒng)城區(qū)務業(yè)常，，業(yè)居管物業(yè)了糾可紛業(yè)物業(yè)常要種就紛:指向物費紛為拖用而司紛就失主主承設維務產(chǎn)一，權(quán)。就害是求物盡而身。律述糾公下的1、高損其人致-頁腳--

-失糾4、到任紛應因引為公造量但主業(yè)管同雙必，下過通例些類醒公的當方規(guī)律。在前業(yè)現(xiàn)規(guī)簡讓些有解第一部分國城市業(yè)管理的立經(jīng)過國管專期白關《相文院住理我理范件2002院物例》征，界議4000條會建分群，為利弱，意增法度試事的功的619日華布第379管日式《效8院〈條》物》法。業(yè)的發(fā)管通大的的分物案原-頁腳--

-題原。法施國會建時定律1、年月全委九通修地》授就土個拆行法了拆例法定面的免屋可法；2據(jù)有部律門規(guī)進理致行研物例權(quán)不并條見已管進財18布項管修收問城屬進部視前銜強劃督了一鎮(zhèn)管知要格拆切劃規(guī)另物的記取配開記，房的第二部分物權(quán)法與物業(yè)服務企業(yè)聯(lián)系最緊密的幾個內(nèi)容一、物權(quán)的設立變更讓。這一章明確了依法登的所有權(quán)人效力動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消，經(jīng)登記發(fā)生效力，不登記不發(fā)生效-頁腳--

-力。有一個焦點問題什么是業(yè)主？實際上物業(yè)管理條例上面講的房屋所有權(quán)人業(yè)主，這是比較明確的。相當一部分人認為，同住的所有也是業(yè)主，他爸給他孩子買的房，要把同住的所有人作為主。大注意看，第二章的相關部分，經(jīng)依法登記發(fā)生力，不依法登記不發(fā)生效力，這里面講的是產(chǎn)權(quán)登記問題這一塊兒大家要注意一下，和過去相當一部分人的觀念認是不一樣的。這一章里面主要講的是在把《物權(quán)法》產(chǎn)權(quán)理中心登記簿上有你的產(chǎn)權(quán)，那你才是所有權(quán)人，產(chǎn)權(quán)證證明你是產(chǎn)權(quán)人的證明，一般人家不看登記簿不看登記案實上這一《物權(quán)法明確了，以登記檔案記簿主是產(chǎn)權(quán)證明與登記簿不一致的，以登記簿為主，除非證明產(chǎn)權(quán)登記簿是不正確的。二、物權(quán)保護。保管系《物方的要下方第三十三【請權(quán)內(nèi)議關求。告被父有室戶套并領第房權(quán)。被媳地房，房到產(chǎn)房戶名后提訟局，管被所法查管告審導偽議屋。政判房產(chǎn)頒的房字房。和的-頁腳--

-，屋仍故法認求房有為室屋有原領產(chǎn)被屋為行銷上有對訴院判面一原，本產(chǎn)理登第三十四【物】動的可原案例辦小請這生臺都人自就己上。發(fā)歲牛過在群向歸被頭自主黃三此小紛村無向，小權(quán)法，機小齡定：牛歲左據(jù)意將所告被牛。第三十五【、求物能的以妨除案情：被關井建防高樓二鄰告的了棚鏤相以天建原患至求，。查動利照便結(jié)合處系-頁腳--

-告原了，為律承事判倪井鏤及第三十六【重或請成者，以、換原第三十七害他求造損人損也承事第三十八權(quán)的以的章?？捎酶植?quán)民違理擔；，刑法務提示物定除責法責物度這業(yè)很業(yè)護中業(yè)對進以章于承任府的、都規(guī),誰何按司一判承法所提理定?？床焕砜戳松淼罁晒?，個你主、么決起楚類怎，放雙。三、建筑區(qū)分所有權(quán)是的例法現(xiàn)有分服本層物權(quán)分要分搞你務-頁腳--

-犯物，能服謂權(quán)有所種以筑是區(qū)國下有住式為個共業(yè)分主三建所了的：專所“私建于住性無建住所主分面空業(yè)主對可有現(xiàn)經(jīng)也出，和人以貸給建的有在所特形有的梯電、電共對路用業(yè)以共有有收的建，放位優(yōu)權(quán)共有權(quán)對設使維通組會。物權(quán)的個的三權(quán)有有地對享以部同礎主物、房部有理也。理維全分，業(yè)有在理在部不筑有主，部業(yè)分-頁腳--

-主分你了務能。物把部邊在主忙還討建有有意的，賣空想進以除分專外刷墻剩有理制裝時能的意主，房把分侵了制墻縮室你止他。門面原門護和欄平業(yè)后20名保拿字門圍掉磚。行柵過值元新置的拆砸被員推接,本口護價隔價,元計理管在主行時約規(guī)責被圍非，法式權(quán)適導紛應的法:洛管司寧欄墻元二陽管司衣元。砸機有-頁腳--

-示業(yè)法能家物要任案例二：變隔侵民】系相三元401室房有吳商鋪面有二告有面公該樓無告部及等單商下內(nèi)開門了即之原提要妨在設原審本物權(quán)規(guī)對住性有所專的享共權(quán)作區(qū)人有及可或但于整不房外。筑共用得人人本開告的上朝的及層的圍樓部共個，主告享權(quán)透效穿開門其的被門原共，他同改體告的分判被本后陽房上盜墻狀物權(quán)，界-頁腳--

-粉（分當部部而各有的而分包壁屋形最層買關在所第部言專有部分應該包括由境界壁、地板、屋頂所包圍形成的空，并一直達分隔物的中心壁心）。持。人的一其筑途用專須他人提其，所專在物安之下有使修改四、相鄰系。都系關，處系、等做于、維的進和物例糾分楚間條雙需管業(yè)居，接誰你家的業(yè)工能能把滿響行就法侵的要、所系對服兒鄰重物權(quán)法第十六條【相不當利水的流，產(chǎn)利。水當流第八十七相通產(chǎn)相人必地提便-頁腳--

-案例：劉鄰風，,原被同1樓告系強經(jīng)準走一鐵(上了，堵了戶樓通，生告訴拆公光為的應于的確系建部共有管，務鐵未用建堵的，的風他。強判后自墻第八十八利地利、筑設、氣線用、該筑人必。第八十九【光定筑反工，建風日第九十條【產(chǎn)排污權(quán)違棄物氣水噪磁有縣被.管面,快,油吻停第九十一護產(chǎn)產(chǎn)、物以備危動。案例：、付奎因免一-頁腳--

-原審法院查明原被均系同一單元的住戶在原被告所共同居住的樓下有一有地下室，被告在該地下室門口裝上防盜網(wǎng)并將其出租。法院認為，四原告均鄭州市管城回族區(qū)青年路6號院2號3元的業(yè)主，該單元樓下的下室屬于共有部分，享有共有和共同管理權(quán)利，現(xiàn)被告將共有部分加裝防盜網(wǎng)，妨害了其他共有的權(quán)利，故被告應對該樓地下室恢復原狀。判決：被告劉亮將其加裝于3單元地下室的防盜門拆除并將地下室恢復狀。第九十二【使用相鄰不動產(chǎn)時免造成損害動產(chǎn)權(quán)利人因用水排水通行鋪設管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應當盡量避免對相鄰不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。五、共有說分服相法區(qū)它人在權(quán)的何物講同權(quán)權(quán)第九十六

【共有物管理】共有按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)；有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義。第九十七【共有物處分或者重修繕】處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有之間另有約定的除外。第九十八-頁腳--

【共有物管理費用負】對共有物的管理

-費用以及其他負擔，約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。六、占有定的有責秩人。講理沒主直上是任業(yè)個，什掛牌廣么屬分主和權(quán)隨后相任第三部分業(yè)管理服務紛拖務紛1、公疵納典型案例務物院因費理推在馮有證司業(yè)存，的做、設位根務，司管一扣減實確馮費析規(guī)按務務權(quán)十業(yè)物以分利務放履此然業(yè)的就物的使提有也為業(yè)可業(yè)瑕減物-頁腳--

-2、服理納例滿交訴業(yè)公某費紀有稱主于2000購城起物業(yè)供位令欠女被業(yè)是質(zhì)長解服人及計。審有曹業(yè)簽業(yè)《公物及均定也何責簽《公方實，法規(guī)規(guī)合方有曹物收費并電收如雙物的其如世公的是題民依。收異相機訴機審故公請析理條有服義和則零,法合履當事，依物，按管務費主原理中約要局自被約方業(yè)否擔約3、入業(yè)例住某8-頁腳--

-口亞半,最自員物,我都該理物生為物業(yè)生。：交析所房分有,著建置.雖有有置區(qū)的仍,而理的持所的的,管乏就區(qū)物分行,,維和維業(yè)筑,意少公理作不減,證筑部運養(yǎng)低備,共泵,消等,要運要養(yǎng);保勤檢量減;清綠業(yè)理一因物空減成業(yè)置業(yè)非公不入的于司免費物的公筑,的著理而業(yè)值的.物費第：，管物同對套備進養(yǎng)，區(qū)境，收。-頁腳--

-理整宇因使有付用浙服實試條定務交購主匙。規(guī)付點樓費發(fā)交應交義，已交，備達付履續(xù)購，擔用4、以房屋存在質(zhì)量問題拒繳物業(yè)服務。例一入，內(nèi)不問該到，家入上己并鑰，國關量解管發(fā)催的女，時不半沒要多費析應費賣，上是和最準據(jù)，證人有利法但操開的多房在到理往長這的和的完因接屋中要賣此驗否和條要品同第，程定發(fā)房人驗明筑驗-頁腳--

-不文證齊有收的責商該然的了但意定、的如未合同下，女交認以在題發(fā)補據(jù)屋付，的及5、物物納例黃購內(nèi)套某企服約務物業(yè)按黃套租家士服由人，業(yè)直人。理收務拒某服業(yè)自付務物的析焦業(yè)業(yè)服理四定物同物用物約使業(yè)的定連任當非付費管納用根應。務務物同同一的應定，行的案按服然業(yè)沒同合則，權(quán)存，女時服-頁腳--

-務屋于的租是賃生人的人義是服物業(yè)務。當租定業(yè)行服定這非個生能種物例條主以業(yè)物用應責物能約業(yè)時理求物，納費法用權(quán)體出與某定支務，女業(yè)。法務提示主出用,由人理,物人議,險業(yè)合主,以人務使權(quán)6、訂同交的典型案例經(jīng)人省內(nèi)年7月日府區(qū)會物訂務業(yè)合理受物業(yè)使后按物但未管2003月興法艾欠年下年元，承。其司簽同給商供多絕。理主主行業(yè)管物同艾-頁腳--

-業(yè)該有其物的判付費析物》，業(yè)了同應，物務委物訂合主了的應發(fā)價司費一公費合物。法規(guī)合法規(guī)為。公得許行面應理處此合只司了務應合其費風險防范物司的要服行的果盡是主當繳了的了業(yè)，律決7、個別樓盤主交務某長管5年訴但了的費該超。訴般可重要張繳要執(zhí)正郵單起兩物業(yè)管理催交程序：釋物以向業(yè)直的知業(yè)交物持不務業(yè)通當郵留式送以-頁腳--

-費門張方條形業(yè)理在理交務業(yè)以管人請知簽費寄詳則超（二）業(yè)財物被盜等失賠償糾紛指物擔備養(yǎng)主在聯(lián)的糾1、業(yè)主家中被盜，監(jiān)控設施損壞未及時維修，法院判賠2000元典型案例主，元偵收入盜罪產(chǎn)業(yè)司，物償。查與簽中封，監(jiān)在設壞，子時行判賠失2000元。析該交所為的務,家保案,公承.果區(qū)患,履又些家必關,則據(jù)民通百定法合行的,民如公種,沒,安,業(yè)不司物不責.安業(yè)內(nèi)保預,物司人巡,范.公買-頁腳--

-,將所承責轉(zhuǎn)公.示免被物區(qū)管實業(yè)保，照業(yè)提障格司視定到安務無類。公行對進記減罪力防一，相任損三，承補任擔人的責院管千一管好責,將應償轉(zhuǎn)公.2理區(qū)或內(nèi)車被盜管公司未格履行管理任，判賠20000。案例：某主輛小車車的交車公了智于進徐停位不向報小像天時07左在右徐開公某立至果徐訟物司認與間管由輛結(jié)業(yè)格職的物當?shù)?，令業(yè)公司向徐某償經(jīng)濟損失20000。3、管理或內(nèi)車輛被，物管公司已行管理責任法院駁回原訴訟請求案例一某回停的定上出不。-頁腳--

-車，業(yè)賠險部經(jīng)，元為務沒保示李輛服理出受業(yè)因間管，企或有外內(nèi)給使停的屬?；卦娴脑V請求。案例二某住車時，劫子邊車后有向人值物報關后被某業(yè)懈法物償?shù)膶徫锬臣耙?，責不失回請法務解析中司責，與在合是關物輛否。1小的種，理定括服發(fā)丟主業(yè)依承的；2有證業(yè)疏盡范備全，的錯業(yè)應過應任果公正全，，公擔任業(yè)是人車，罪犯成分接為物司在管業(yè)有。-頁腳--

-3業(yè)有車停取費其額價，管擔任查是是內(nèi)應人《》然標待證確情果事證該具然民以以定結(jié)管過費定公承責法務提示：對，我公物程進障，量安安備記值，提員質(zhì)低失對理事么訂理對服或人輛，之律量法避管法業(yè)人司未而身1業(yè)區(qū)，業(yè)賠：主為。單而施理道道晚區(qū)人。關發(fā)聽呼也被實較及該偵將至求賠失經(jīng)。審楊司合管小理雖害路道區(qū)之小-頁腳--

-公閉該是司，理性，業(yè)在發(fā)為物同理某業(yè)約管違但位司，理制區(qū)公夠并，負對、的，司遭擔責一2女偷的強法公某小被的害子無女起司法罪時圍監(jiān)保法業(yè)20小外，。物安，理人補加共理邏3、間骨判：在行井業(yè)賠2明蓋業(yè)理時示業(yè)王誤元。小井業(yè)管現(xiàn)物安，理加共理梯災急個前三管人第道被公-頁腳--

-理時，物償判然院業(yè)盡區(qū)的來定是賠。物護秩究，司物都要業(yè)來自，地發(fā)以責出張損賠業(yè)使，公可身否司關身物關合求要本行商管準業(yè)區(qū)內(nèi)門共擔護看如：主夜守身明防通括輛車向臨置，行共括、器表箅、木；對內(nèi)、不的巡不，劃；生、、的：立施報公行業(yè)履主財害業(yè)主是與的合合規(guī)成在間力一就條，合。務物業(yè)小序容防行。訂公格事保身全業(yè)據(jù)物否職-頁腳--

-主要受產(chǎn)就任是在已管約責，業(yè)賠以支物履小序不機管。面業(yè)存。在過更人樓區(qū)理承實公發(fā)設施也的所完同作、。況切承業(yè)向違險業(yè)、損下還擔責。業(yè)使內(nèi)全業(yè)盡公職方主加意自不賴。加全育只小業(yè)人安到護（四）房裝修中引發(fā)糾紛案1、住宅商業(yè)用房糾案某業(yè)，面體在道綠了自改物求復止未訴司稱與所合業(yè)主務得房不住位施業(yè)公住修約當部筑管。-頁腳--

-自用屋自公故經(jīng)狀辯理戶，該，營理令營將復這是何物型先拆的墻建共應業(yè)有個權(quán)其將商行物：違及，為房住經(jīng)的律及外有的最于服紛解定反合律管施服的業(yè)請恢停排民，支主取且記該理成的產(chǎn)記商能屬營門的屋場記管不的2、業(yè)主規(guī)裝修，物公司強行拆除,仲裁判600元時安而司員管業(yè)成除裝款主裝，看了老程拆能員為主》，太不對均力司企法行主際元民-頁腳--

-宣的端、，一規(guī)極，；拆公發(fā)改法令。3違反有關定裝飾裝修發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例：章某與于為樓上樓下鄰居18樓的于先行入住19樓的章某正在裝修時樓下的于發(fā)現(xiàn)自己的樓下漏水。沒過幾天于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏。于某于是到章某家交涉，發(fā)現(xiàn)章某正在將主臥室改造成個裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛(wèi)生間，將原設計的衛(wèi)生間改作它用。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但某只答應解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設施、恢復原狀要求物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任。審理結(jié)果：法院判決持了于某訴章某的訴訟請求，駁回了于某要求物業(yè)理企業(yè)賠償?shù)脑V訟請求。案例解析業(yè)管條例業(yè)理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)修裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)當制止，并及時向有關行政管理部門報告管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修的止行為和注意事項告知業(yè)主是為業(yè)管理企業(yè)設定的一項義務。本案中，如果物業(yè)管理企沒有盡到這方面的義務，就應當承擔相應的責任。問題關是如何界定物業(yè)管理企業(yè)是否履行合同的問題。通常來說如果物業(yè)管理企業(yè)已按照合同約定盡到了自己的責任，不在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就-頁腳--

-不應當承擔責任；相，如果物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，存在明顯過錯，則應當承擔未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠責任。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個民事體而非行政管理機關，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不有行政權(quán)利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強制措施，所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問題時向業(yè)主及施工單位提出改進意，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當然，如果物業(yè)理企業(yè)根本沒有履行監(jiān)督管理義務，沒有能夠及時發(fā)現(xiàn)問并提出建議，也沒有及時向有關部門報告，物業(yè)管理企業(yè)應當承擔責任。風險防范：規(guī)避裝修紛的關鍵是，物業(yè)管理人員應嚴格按《物業(yè)管理例《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定將房屋裝飾裝中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，對發(fā)現(xiàn)的業(yè)主違規(guī)裝的行為及時的予以制止并向有關部門報告，但無權(quán)采取制措施，在此過程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務可以了。（五）物維修問題而發(fā)的物業(yè)糾紛1、因物業(yè)司維修不及時所造成的損害應由物業(yè)公承擔責任典型案例：某住宅小第25棟樓公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時予以修繕，但物管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業(yè)主王回家經(jīng)過樓前通道時，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導致腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求-頁腳--

-物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥、營養(yǎng)費及誤工補貼等相關費用未果，把物業(yè)管理公司上法院。法院判決：物業(yè)公司當承擔責任。案例解析：根據(jù)《物管理條理》及相關規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應對其所有的物承擔維修養(yǎng)護責任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)部分和設備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺由業(yè)主負責維修。房屋的共用部門和共設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房主體公用設施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和維修。根據(jù)物業(yè)管理條例第十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身財產(chǎn)安全受到害的當依法承擔相應的法律責任。本案中，小區(qū)物業(yè)管公司對公用水箱的滲漏，應及時予以維修而未維修致王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應由物業(yè)管理公司對王的損失給予賠償。物業(yè)公司要避免因維不及時導致的賠償責任，就必須對職責范圍內(nèi)應及時修的問題及時的維修，并建立維修責任人制度，對沒有盡職責的相關責任人予以處罰。2、物業(yè)對業(yè)主自有部位的維修費用應由業(yè)主承擔典型案例：某大廈樓一住戶洗菜下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏。維修人員及時趕到現(xiàn)場。由于下水-頁腳--

-管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下管檢查孔反向往上清疏個多小時的力道底疏通了。疏通中從下水管里掏不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未用任何材料為由，拒不交維修費。案例解析：根據(jù)《物管理條理》及相關規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應對其所有的物承擔維修養(yǎng)護責任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)部分和設備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管理和自用陽臺由業(yè)主負責維修。房屋的共用部門和共設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房主體公用設施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和維修。根據(jù)《物業(yè)管理條例第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托對其擁有的自用部位行維修，維修費用應由業(yè)主承擔。3共用設施需要出入頂層業(yè)主專部,主不配合引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例：物小區(qū)的甲樓的共用水箱建在樓頂，清洗水箱需要出入頂層業(yè)主家，但這樣會破壞該業(yè)主家的清潔衛(wèi)生，因此，物業(yè)理公司清洗水箱時，該業(yè)主總是加以阻礙，并要求給予經(jīng)補償。案例解析：按照《物法》第－條規(guī)定，各區(qū)分-頁腳--

-所有權(quán)人對自己專有分享有完整的所有權(quán)，具有獨立支配的權(quán)利，但并不意味對專有部分享有絕對支配權(quán)利，不允許其他任何人利用。區(qū)分所有權(quán)人均有為他人使用專有部分及其共有部分提供利的義務。這種義務屬于各區(qū)分所有權(quán)人應盡的義務，而非相鄰關系的義務，對各區(qū)分所有權(quán)人在履行義務時,果造成專有所人損害的,應給予相應的補償，則是應當?shù)?。（六）保致人損害的業(yè)糾紛典型案例：某物業(yè)公在某小區(qū)門口設有保安員執(zhí)勤，負責對進入小區(qū)的人車輛進行安全管理2004年8月5日，居住在該小區(qū)的某駕駛私家車帶其丈夫焦某和兒子，準備進入小區(qū)回住所值勤的保安員要求楊某辦理車輛進入小區(qū)的相關手續(xù)后，可進入小區(qū)。為此，雙方產(chǎn)生爭執(zhí)。楊某的丈夫焦某下車保安員發(fā)生互毆。爾后，其子又用電話聯(lián)系他人進入小區(qū)與保安員互毆，造成雙方人員均有傷情某的傷情鑒定閉合性顱腦損傷外傷后神經(jīng)反應，損傷程度為輕微傷。此，楊某起訴某物業(yè)公司要求賠償醫(yī)藥費、誤工費、護理、住院伙食補助費、營養(yǎng)費、鑒定費、精神損失費等共計5.3萬元。經(jīng)審理法院認為，公的身體健康權(quán)受法律保護。原告駕車進入被告管理的民小區(qū)時與被告的值勤保安因車輛出入證問題產(chǎn)生爭執(zhí)雙方本應克制自己的情緒，從維護小區(qū)管理秩序出發(fā)，妥處理問題。由于雙方均不夠冷靜，進而情緒激動相互毆打成原告受傷方均負有一定過錯，應各自承擔相應責任被告與實施侵害的保安員系雇傭關-頁腳--

-系，保安人員在從事傭活動中致人損害，理應由被告賠償給原告因此造成的合經(jīng)濟損失。最后，法院判決某物業(yè)公司賠償原告經(jīng)濟損失民幣6100元。案例解析：本案是一因物業(yè)管理糾紛引起的人身損害賠償案件。原告是一小區(qū)居民，被告則是管理小區(qū)的物業(yè)公司。值得注意的是這起案件的直接當事人是一名被告雇傭的值勤保安。法院為，值勤保安在從事雇傭活動中致使原告人身損害告承擔經(jīng)濟損失據(jù)最高人民法關于審理人身損害賠償件適用法律若干問題的解釋》第九條，雇員在從事雇傭動中致人損害的，雇主應當承擔賠償責任。雇主在這里所承擔的雇主替代責任。雇主替代責任是指雇主對雇員在從事傭活動中侵犯他人權(quán)利時所應當承擔的民事責任。本案，值勤保安對進出小區(qū)的車輛和人員進行管理是在履行其主——某物業(yè)公司安排的工作。盡管斗毆本身是值勤保安原告之間的個人行為，但值勤保安是在履行其工作職責時與原告發(fā)生爭執(zhí)從而導致斗毆。依照最高人民法院《關于理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋第九條第款前款所稱“從事雇傭活動指事雇主授權(quán)或者指示圍內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營活動或者其他勞務活動。雇員的行為超授權(quán)范圍，但其表現(xiàn)形式是履行職務或者與履行職務有內(nèi)聯(lián)系的，應當認定為從事雇傭活動所以，應認定值勤保與原告斗毆是保安人員在從事雇傭活動中致人損害，其雇——某物業(yè)公司仍應承擔賠償責任。但同時，小區(qū)某物業(yè)司是受小區(qū)業(yè)主的委托對小區(qū)進-頁腳--

-行管理，原告作為小一名居民有服從小區(qū)管理的義務。但原告沒有履行其義務而與值勤保安爭執(zhí)斗毆。因此，原告同樣是有過錯的，依《中華人民共和國民法通則》第131條受害人對于損害的發(fā)也有過錯的以輕侵害人的民事責任法院在上述判決中支了原告部分訴訟請求。（七）小共用設施傷賠償糾紛1型案例下午歲的小化名）與媽媽一起在小休閑廣場上玩耍。小鵬在跑動中撞倒一張石桌。石桌砸斷小鵬的左手食指和中指。事發(fā)后，小鵬的父母多次與小區(qū)發(fā)商和物業(yè)公司交涉。但對方認為小鵬受傷是由于父母看不力，他們不應承擔責任。隨后，小鵬的父母將物業(yè)公司開發(fā)商告到法院，索賠醫(yī)藥費、精神撫慰金計14萬余元。審中，被告物業(yè)公司和開發(fā)商都表示不愿賠償。法院判決：物業(yè)公司償小鵬7200余元。案例解析物業(yè)管條例》規(guī)定，本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動時建設《城市新建小區(qū)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)公司對小的管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、市政公設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)保容貌等管理項目進維護、修繕和整治。因此，物業(yè)公司對物業(yè)小區(qū)內(nèi)的共用施負有管理、維護義務，對于因共用設施存在安全隱患致他人受傷的，物業(yè)公司應當承擔損害-頁腳--

-賠償責任。而物業(yè)小休閑廣場上的石桌作為共用設施，可見物業(yè)公司對休閑廣上的石桌負有管理、維護義務。另根據(jù)《民法通則》規(guī)定建筑物或其他設施發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的它的所有人或管理人應承擔民事責任，但能夠證明自己有過錯的除外。本案中，物業(yè)管理公司未能提供足夠證據(jù)明其已盡到了管理、維修義務對損害的發(fā)生并沒有過錯故應對小鵬的受傷承擔賠償責任時，小鵬的母親未盡好足的監(jiān)護義務，對兒子受傷亦有一定過錯，可相應減輕物業(yè)司的部分賠償責任。因此，法院判決物業(yè)公司賠償小鵬7200余元。2004年5月1日生效最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法若干問題的解釋，比較集中地體現(xiàn)了侵權(quán)責任法的主要則。其中與物業(yè)管理行業(yè)關系最密切的是第六:“從事住宿、餐、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務致使他遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔相應賠償責任的，民法院應予支持通俗地說就是，經(jīng)營者或者社會活動組者，對他的顧客或者活動參加者負有合理限度的安全保障務，未履行這個義務，致使他人受到人身損害的，要承擔償?shù)呢熑?。法條中雖未明確列舉物業(yè)管理但從法理上看從物業(yè)管理活動應包括在“等經(jīng)營活動之中業(yè)管理公司要對它的客一一業(yè)主和使用人承擔安全保障義務，應當毫無疑義的。物業(yè)管理人的安全保義務主要體現(xiàn)在三個方面：設施設備的安全保障責、管理服務的安全保障責任、預防和-頁腳--

-制止第三人侵權(quán)的安保障責任。每個住宅小區(qū)中都會許多設施設備，如交通設施、供水供電供氣設施、安設施、排污設施、娛樂設施等，物業(yè)公司作為管理人，有務保障這些設施的完好，不使其對業(yè)主和使用人造成人身害。如果設施設備未達到安全要求，導致使用人受損的，損人有權(quán)向物業(yè)管理人索賠。物業(yè)管理中，來自設設備的風險相當多，僅小區(qū)游泳池，就存在水質(zhì)是達標、是否按標準配備了救生設備和救生員、更衣室地面否防滑、是否設置了安全告示等，其中一項欠缺，就可能成未盡設施設備的安全保障義務2北方莊小區(qū)一名11歲女孩攀爬綠地的鋼筋護欄時失足欄桿尖端成右胸銳器貫通傷去醫(yī)療費用近三萬元，后女孩向物公司索賠26萬余元。物業(yè)司認為，安裝護欄足為了保護地免遭踐踏，作為歲女孩，不應該去攀爬護欄，家也未盡到監(jiān)護責任，物業(yè)公司對此傷害后果沒有責任。法最終認定：該小區(qū)物業(yè)公司設置鋼筋護欄時應當考慮到兒的安全，護欄留有十余厘米長的尖頭，存在安全隱患，對此人身傷害事故承擔部分責任，判決物業(yè)公司賠償醫(yī)療用元。這個案例啟示我們，小區(qū)內(nèi)的一切設施設備，都要考慮是否存在不安全因素，特別是兒童能及的范圍內(nèi)，不僅要考慮正常使用狀下會不會發(fā)生傷害，還要考慮到非正常使用狀態(tài)下，甚至萬”情況下的傷害。國外有一種小塑料釘，專門用于堵塞源插孔的，其用意就是為了防止幼兒用鐵絲等物捅電源插時觸電。這種心思，就是物業(yè)管理人-頁腳--

-應有的安全意識。物業(yè)公司的服務管理包括對業(yè)主的服務及對房屋、設施及小區(qū)秩序的管理服務管理不到位，沒有盡到職責，造成業(yè)主或者使用人的身受到損害屬“未盡管理上的安全保障義務當承擔民事賠償任。東?；▓@業(yè)主在家中被殺案，兇犯持作廢入證混入小區(qū)，物業(yè)管理人員未能覺察，顯然在履行職責有重大瑕疵，這是法院判決它承擔賠償責任的主要原因。一男全家被害案5名犯1天多次進出小區(qū)時間達10多個小時名受害人先后被殺，直至兇手安然離去小區(qū)保安都未有絲毫警覺這種情況下，物業(yè)公司要說自己完履行了管理上的安全保障義務，恐怕說不過去。管理上的安全保障責范圍很廣：對可疑人員進行詢問盤查、在施工檢修點設置標志、投放消殺藥劑前的預告警示、對業(yè)主求助時迅速處理等，都是物業(yè)公司最常見的安全保障工作內(nèi)容。年3，上海復興新苑小區(qū)業(yè)徐某的女兒在家中被竄犯罪分子奸殺，破案后查明罪犯從運送垃圾的小門進入?yún)^(qū)，而該門在晚上是應當上鎖的，那晚卻沒有關。這成為業(yè)公司未履行職責的主要依據(jù)。因此法院判物業(yè)公司賠償萬元。這個案例警示我，物業(yè)管理工作不允許百密一疏何時間何行為都要經(jīng)得起檢驗，這是一個很高的要求類似業(yè)主被殺害這樣惡性事故出現(xiàn)的概率固然很低，但小的傷害事故隨時有可能發(fā)生。例如道路濕滑障礙造成行人摔倒致傷、消殺劑管理不當造成兒童中毒、井穴溝池-頁腳--

-致人墜入、運動游樂施殘損致人傷害等等，都是物業(yè)管理中每天都需要警惕的險。最高法院的司法解釋指出“()道路、橋梁、隧道等工建造的構(gòu)筑物因維護、管理瑕疵致人損害的(二堆物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致?lián)p害的()樹木傾倒、折或者果實墜落致人損害的所有人或者管理人承擔償責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外這些列舉的以及類似的事都有可能在小區(qū)里發(fā)生，物業(yè)公司作為管理人無旁貸。特別要注意的是，由業(yè)管理人組織的大型社區(qū)活動越來越多，體育比賽商業(yè)促銷、文藝匯演等，雖然能營造熱烈的小區(qū)氣氛，但成人身意外傷害的風險也大大增加。作為社區(qū)活動的組織，物業(yè)公司必須要充分考慮安全保障能力，如沒有安全把，寧可不組織這類活動。對于來自第三人的人傷害行為，物業(yè)公司有防范和制止的義務業(yè)管條例》第47條規(guī)定業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，助做好救助工作這里把物業(yè)公司制止第三人侵權(quán)的安全障義務，概括歸納為兩協(xié)助兩及時“兩協(xié)助足協(xié)助防范、協(xié)助助及”是及時制止、及時報告?zhèn)冎?，物業(yè)公司作一個企業(yè)，本身并不具備執(zhí)法的權(quán)力，它只能合理限度范圍內(nèi)承擔安全保障義務?！邦A防、制(應急、報告、救助這四個方面，就物業(yè)公司合理限度范圍內(nèi)的責如業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)接到有人行兇”的報警該立即派保人員趕赴現(xiàn)場保護自身安-頁腳--

-全的前提下，采取制措施，同時向公安機關報告。如已發(fā)生人員傷亡，應立即系急救站，協(xié)助救治傷員。在警方到達后，協(xié)助工作，配調(diào)查。做到這些，就履行了制止侵權(quán)的安全保障義務物業(yè)公司沒有做到“兩協(xié)助兩及時會構(gòu)成不作為，受害有權(quán)要求物業(yè)公司承擔賠償責任。（八）樓墜落物致人害的物業(yè)糾紛相關法律法規(guī)人民共和國民法通則》第一百二十六:建筑物或其他設施及筑物上的懸掛物,擱置發(fā)生倒塌脫落,墜落造成他損害的的所有人或管理人應承擔民事責任能證明自己沒有過錯的除.《物業(yè)管理條例》第十六條：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身財產(chǎn)安全受到害的當依法承擔相應的法律責任。典型案例：某大廈是告某實業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實業(yè)公司，該主要通過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實業(yè)公司托給某物業(yè)管理企業(yè)管理廈共16層，由于該樓窗戶玻安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租普遍提出意見，但實業(yè)公司未及時進行修繕處理。20015月21日午3時許，層廣告公司的員工肖某在關窗時用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當時樓下搬運貨物的孫某的頭部，致死孫某當場昏迷。孫某的事當即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費，護理，誤工損失費等共計人民幣8萬元。事后，孫某將實業(yè)公、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要-頁腳--

-求三被告承擔賠償責。被告肖某辯稱：玻璃落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責任，實業(yè)司作為某大廈的所有人和管理人應承擔賠償責任。被告實業(yè)公司辯稱：璃調(diào)落傷人系租戶肖某關窗不當所致，本公司對此不承擔責任。被告物業(yè)管理企業(yè)辯：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕實業(yè)公司始終予答復業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責，故不應承擔賠償責任〔判決〕人民法院經(jīng)理認為：實業(yè)公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝量不佳，本身存在事故發(fā)生的隱患，且在數(shù)次發(fā)生墜落后能及時采取措施，在物業(yè)管理企業(yè)提出改正要求后仍不作，對孫某被致傷負有主要責任。肖某系房屋使用人，關窗本應該正常方式關閉，但其卻用力過猛，致玻璃下落，對某的損害亦負有一定的責任。物業(yè)管理企業(yè)作為某大廈的理人，曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進的要求，已盡管理義務，某的傷害同物業(yè)管理并無直接的、必然的因果關系，因此物業(yè)公司不應承擔法律責任。案例解析：本案的核是誰應當承擔民事責任，法院的判決是正確的。本案產(chǎn)生的原因，一由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次生玻璃墜落，但沒有及時得到維修；二是13廣告公司的員工肖某在關窗戶用力過猛，致玻璃墜落。因此，要確誰應承擔本案的法律責任，首先就應-頁腳--

-當搞清楚對于窗戶玻安裝存在質(zhì)量問題卻沒有及時得到維修的責任。根據(jù)物產(chǎn)權(quán)行使的法律責任和相鄰權(quán)的有關理論，產(chǎn)權(quán)的行使不妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業(yè)存在安全患，危及公共利益及他人合法權(quán)益，存在足以造成致以人群眾財產(chǎn)或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在不確定的人或者確定的一定范圍內(nèi)的人或者財產(chǎn)因之負可能遭受損害的風險，如果這種風險不及時排除，就可能成財產(chǎn)損失或者人身傷害。根據(jù)民法原理，業(yè)主有及時維的義務，如果這種傷害或者人身損害發(fā)生，則責任人負有償?shù)牧x務《業(yè)管理條例》第五十六條規(guī)定，物業(yè)存在全隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時，責任人應當及維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。本案實業(yè)公司作為某廈的所有人，應當承擔主要責任。其次，關于肖某的責。肖某關窗時用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原，與孫某的傷害存在必然的直接關系，因此肖某應當承法律責任。但由于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使得玻璃在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間的因果關系，因此肖某應當與實業(yè)公司共同承擔法律責任關于物業(yè)管理企業(yè)的任，主要是看其是否有過錯。從本案的案情來看，物管理企業(yè)對某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題曾向?qū)崢I(yè)公提出改進的請求，但實業(yè)公司并未答復，說明物業(yè)管理企對窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。如果物業(yè)服務合沒有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應當承擔賠償責任。-頁腳--

-風險防范：對樓房墜物致人損害的侵權(quán)行為，物業(yè)公司是否承擔責任，關是看物業(yè)公司對侵權(quán)行為的發(fā)生有沒有管理上的過錯，只物業(yè)管理人員對樓房業(yè)主自有部位的擱置物存在的安全隱盡到了必要的注意告知義務和對樓房共有部位擱置物存的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物公司是免責的，所以為了避免此類糾紛的發(fā)生，關鍵是要時的發(fā)現(xiàn)樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要注意告知義務和采取必要的措施消除隱患。（九）物服務中的消管理法律責任某高層樓盤因業(yè)主不起火，消防隊來后發(fā)現(xiàn)消火栓沒水，耽誤滅火，導致內(nèi)財產(chǎn)全損，該業(yè)主起訴物業(yè)公司，法院判物業(yè)公賠償10萬。原因：物業(yè)公司消防施維護失職。分析：保障消防設施常是物業(yè)公司合同義務和法律責任。對策：按規(guī)范維護，測。（十）在業(yè)管理中未到注意告知警義務而引發(fā)物業(yè)糾紛案例一、高某去年租上海市青浦區(qū)佳樂苑小區(qū)的一套公寓房居住去年12月20上午高某和妻子一起將洗的衣服晾曬到了頂樓天臺上，當時上樓的通道暢通無阻，沒有發(fā)現(xiàn)有什么阻擋下午點多昏時分，高某上樓收取衣服，心急的他沒有想直接上了天臺，沒想到一頭撞在了-頁腳--

-什么東西上，接著玻渣子紛紛落下，臉部鮮血也隨著涌了出來。高某被妻子連送到了醫(yī)院，經(jīng)過認真清理，他臉上大傷口3個被縫了近30針，其他小傷醫(yī)生實在法下針只好作了消毒處理。經(jīng)檢查，原來通往天臺的頂樓上有一道玻璃門較大上面無任何標志上時不知被誰關上了，高某沒發(fā)現(xiàn)就