房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃營銷

項(xiàng)目投資策劃營銷大成策劃項(xiàng)目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過程，這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。項(xiàng)目投資策劃營銷可對項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。

大成策劃1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置

.地質(zhì)地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規(guī)劃使用性質(zhì)

.七通一平現(xiàn)狀大成策劃一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查

.地塊周邊的建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環(huán)境污染狀況大成策劃3、地塊交通條件調(diào)查

.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃

.項(xiàng)目的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀大成策劃4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.購物場所

.文化教育

.醫(yī)療衛(wèi)生

.金融服務(wù)

.郵政服務(wù)

.娛樂、餐飲、運(yùn)動

.生活服務(wù)

.娛樂休息設(shè)施

.周邊可能存在的對項(xiàng)目不利的干擾因素

.歷史人文區(qū)位影響大成策劃1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

.國內(nèi)生產(chǎn)總值：第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量、第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量、第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量、房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量

.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

.國家宏觀金融政策：貨幣政策、利率、房地產(chǎn)按揭政策

.固定資產(chǎn)投資總額：

全國及項(xiàng)目所在地其中房地產(chǎn)開發(fā)比重

.社會消費(fèi)品零售總額：

居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

商品住宅價(jià)格指數(shù)

.中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用大成策劃二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

.項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重

.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

.短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃大成策劃3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢及市場價(jià)值發(fā)現(xiàn)6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析

.各種檔次商品住宅客戶分析

.商品住宅客戶購買行為分析大成策劃1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢

2、項(xiàng)目地塊的劣勢

3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會點(diǎn)

4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)大成策劃三、土地SWOT（深層次）分析1、類比競爭爭樓盤調(diào)研.類比比競爭樓盤基基本資料.項(xiàng)目戶戶型結(jié)構(gòu)詳析析

.項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)及銷售資料料

.綜綜合評判大成策劃四、項(xiàng)目市場場定位2、項(xiàng)目定位位

.市市場定位：區(qū)區(qū)域定定位主主力客戶群定定位.功能定位.建筑筑風(fēng)格定位大成策劃1、商品住宅宅項(xiàng)目價(jià)值分分析的基本方方法和概念.商品品住宅價(jià)值分分析法（類比比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值值分析法）：：

選擇擇可類比項(xiàng)目目

確定定該類樓盤價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各各要素及其價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的的權(quán)重分分析可類比比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)的各要素素之特征對對比并量量化本項(xiàng)目同同各類比項(xiàng)目目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)要素的對比比值根根據(jù)價(jià)值要素素對比值判斷斷本項(xiàng)目可實(shí)實(shí)現(xiàn)的均價(jià).類比比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值值決定因素：：類比土地價(jià)價(jià)值A(chǔ)市政交通通及直入交通通的便利性的的差異B項(xiàng)目周周邊環(huán)境的差差異：自然和和綠化景觀的的差異教教育和人文文景觀的差異異

各種種污染程度的的差異社社區(qū)素質(zhì)的的差異C周邊市市政配套便利利性的差異大成策劃五、項(xiàng)目價(jià)值值分析項(xiàng)目可提升價(jià)價(jià)值判斷A建筑筑風(fēng)格和立面面的設(shè)計(jì)、材材質(zhì)B單體戶型型設(shè)計(jì)C建筑空空間布局和環(huán)環(huán)藝設(shè)計(jì)D小區(qū)區(qū)配套和物業(yè)業(yè)管理E形象包包裝和營銷策策劃F發(fā)展商品品牌和實(shí)力價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因因素A經(jīng)濟(jì)因素素

B政政策因素大成策劃2、項(xiàng)目可實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析析

.類類比樓盤分析析與評價(jià).項(xiàng)目價(jià)價(jià)值類比分析析：價(jià)價(jià)值提升和實(shí)實(shí)現(xiàn)要素對比比分析項(xiàng)項(xiàng)目類比價(jià)價(jià)值計(jì)算大成策劃1、均價(jià)的確確定.住宅項(xiàng)目均均價(jià)確定的主主要方法：類類比價(jià)值算術(shù)術(shù)平均法有有效需求求成本加價(jià)法法

A分分析有效市市場價(jià)格范圍圍

B確確保合理利利潤率，追加加有效需求價(jià)價(jià)格運(yùn)運(yùn)用以上兩種種方法綜合分分析確定均價(jià)價(jià)大成策劃六、項(xiàng)目定價(jià)價(jià)模擬2、項(xiàng)目中具具體單位的定定價(jià)模擬.商品住住宅定價(jià)法：：

差異異性價(jià)格系數(shù)數(shù)定價(jià)法（日日照采光系數(shù)數(shù)、景觀朝向向系數(shù)、戶型型系數(shù)、樓層層系數(shù)、隨機(jī)機(jī)系數(shù)）.各種差差異性價(jià)格系系數(shù)的確定：：

確定定基礎(chǔ)均價(jià)確確定系系數(shù)確確定幅度.具體單單位定價(jià)模擬擬大成策劃1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模模擬.項(xiàng)目總體經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)

.首首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)2、項(xiàng)目首期期成本模擬.成本本模擬表及其其說明大成策劃七、項(xiàng)目投入入產(chǎn)出分析3、項(xiàng)目收益益部分模擬.銷售售收入模擬：：

銷售售均價(jià)假設(shè)銷銷售收收入模擬表.利潤潤模擬及說明明：模模擬說明利利潤模擬擬表.敏感性分析析：可可變成本變動動時(shí)對利潤的的影響銷銷售價(jià)格變變動時(shí)對利潤潤的影響大成策劃1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性評價(jià).價(jià)值提提升及其實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：：

項(xiàng)目目的規(guī)劃和設(shè)設(shè)計(jì)是否足以以提升項(xiàng)目同同周邊邊項(xiàng)目的類比比價(jià)值項(xiàng)項(xiàng)目形象包包裝和營銷推推廣是否成功功大成策劃八、投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析及其規(guī)規(guī)避方式提示示2、資金運(yùn)作作風(fēng)險(xiǎn)性.減少資資金占用比例例，加速資金金周轉(zhuǎn)速度，，降低財(cái)務(wù)成成本.對銷售節(jié)奏奏和開發(fā)節(jié)奏奏進(jìn)行良好的的把握，以盡盡量少的資金金占用啟動項(xiàng)項(xiàng)目，并在最最短的時(shí)間內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回回籠大成策劃3、經(jīng)濟(jì)政策策風(fēng)險(xiǎn).國際國內(nèi)內(nèi)宏觀經(jīng)過形形勢的變化.國家家地方相關(guān)地地產(chǎn)政策的出出臺及相關(guān)市市政配套設(shè)施施的建設(shè)大成策劃1、影響項(xiàng)目開開發(fā)節(jié)奏的基本本因素.政策法規(guī)因素素

.地塊