地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理

地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理第1頁(yè)/共101頁(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系與管控(主講馬德斌)1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理與實(shí)施(主講劉廣濟(jì))2討論3主要內(nèi)容第2頁(yè)/共101頁(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系與管控(主講馬德斌)1第3頁(yè)/共101頁(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系三令六會(huì)三級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃(三級(jí))各專業(yè)網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃（一級(jí)）項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)(12個(gè))(二級(jí))項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃策劃和設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃工程網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)工前主項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)工后主項(xiàng)計(jì)劃六會(huì)：?jiǎn)?dòng)會(huì)、實(shí)施會(huì)、開(kāi)工會(huì)、開(kāi)盤(pán)會(huì)、入伙會(huì)、后評(píng)估會(huì)三令：籌備令、開(kāi)發(fā)令、開(kāi)工令第4頁(yè)/共101頁(yè)計(jì)劃與六會(huì)的關(guān)系層級(jí)計(jì)劃名稱確定時(shí)點(diǎn)(與六會(huì)的關(guān)系)一級(jí)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃(12個(gè))工程開(kāi)工前的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，與項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)上正式確定。工程開(kāi)工后的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，在項(xiàng)目開(kāi)工會(huì)上正式確定。二級(jí)項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)工前主項(xiàng)計(jì)劃在項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)上正式確定項(xiàng)目開(kāi)工后主項(xiàng)計(jì)劃在項(xiàng)目開(kāi)工會(huì)上正式確定三級(jí)各專業(yè)三級(jí)網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃策劃與設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃在主項(xiàng)計(jì)劃確定后一周內(nèi)完成首次編制，之后月度動(dòng)態(tài)滾動(dòng)工程網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃第5頁(yè)/共101頁(yè)六會(huì)與三令的關(guān)系項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段六會(huì)會(huì)議召開(kāi)時(shí)機(jī)三令三令簽發(fā)時(shí)機(jī)投資決策項(xiàng)目策劃————————籌備令策劃之前項(xiàng)目策劃-概/方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)在項(xiàng)目策劃報(bào)告通過(guò)審批之后，在概方案設(shè)計(jì)招標(biāo)之前開(kāi)發(fā)令啟動(dòng)會(huì)之后概/方案設(shè)計(jì)擴(kuò)/施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目實(shí)施會(huì)在方案設(shè)計(jì)完成(內(nèi)部報(bào)審?fù)ㄟ^(guò))之后，在擴(kuò)初/施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)之前擴(kuò)/施工圖設(shè)計(jì)基礎(chǔ)開(kāi)工項(xiàng)目開(kāi)工會(huì)在主體施工圖和工程量清單編制基本完成之后，在總包招標(biāo)之前開(kāi)工令開(kāi)工會(huì)之后基礎(chǔ)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)會(huì)在首批開(kāi)盤(pán)前1個(gè)月開(kāi)盤(pán)交樓入伙項(xiàng)目入伙會(huì)在項(xiàng)目交樓入伙前45天交樓入伙后項(xiàng)目后評(píng)估會(huì)在完成首批集中交房3-6個(gè)月內(nèi)第6頁(yè)/共101頁(yè)六會(huì)與三令的關(guān)系圖開(kāi)發(fā)令下達(dá)第7頁(yè)/共101頁(yè)項(xiàng)目開(kāi)工會(huì)議(指引)第8頁(yè)/共101頁(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議(指引)第9頁(yè)/共101頁(yè)“三級(jí)計(jì)劃”體系序號(hào)分類節(jié)點(diǎn)角色管理責(zé)任人(組織牽頭)配合/參與主要用戶一級(jí)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃12各大節(jié)點(diǎn)總部項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)端口總裁辦二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)工前主項(xiàng)計(jì)劃30左右總部設(shè)計(jì)端口總部投資端口/工程端口/成本端口/營(yíng)銷端口；地區(qū)總經(jīng)理地區(qū)總經(jīng)理總部專業(yè)總監(jiān)項(xiàng)目開(kāi)工后主項(xiàng)計(jì)劃30左右地區(qū)工程部地區(qū)各業(yè)務(wù)部門(mén)三級(jí)設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃概/方總部設(shè)計(jì)端口地區(qū)設(shè)計(jì)部總部設(shè)計(jì)端口擴(kuò)/施地區(qū)設(shè)計(jì)部工程網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃模版地區(qū)工程部地區(qū)工程部總部工程端口營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃模版地區(qū)營(yíng)銷部地區(qū)營(yíng)銷部總部營(yíng)銷端口第10頁(yè)/共101頁(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理：事前溝通/提醒(項(xiàng)目開(kāi)發(fā)事項(xiàng)、計(jì)劃編制、會(huì)稿等上報(bào)開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)(項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、二個(gè)主項(xiàng)計(jì)劃)會(huì)議審批月度追蹤、統(tǒng)計(jì)、支援

考核。2、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理：會(huì)前準(zhǔn)備充分會(huì)中檢視徹底、會(huì)議決議清晰會(huì)后落實(shí)到位。3、用技術(shù)管理人：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理IT平臺(tái)(待建)。項(xiàng)目策劃評(píng)審階段附：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)(12個(gè))規(guī)劃及建筑方案內(nèi)審主體結(jié)構(gòu)封頂開(kāi)盤(pán)“示范區(qū)”完工開(kāi)放方案外部報(bào)審批復(fù)施工圖內(nèi)部審圖工程量清單編制工程開(kāi)工(含總包簽約)竣工備案內(nèi)部驗(yàn)收與內(nèi)部交接交樓入住第11頁(yè)/共101頁(yè)項(xiàng)目計(jì)劃管理的框架策劃階段投資收益計(jì)劃會(huì)議組織管控維護(hù)階段營(yíng)銷階段施工階段設(shè)計(jì)階段經(jīng)營(yíng)計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)主項(xiàng)節(jié)點(diǎn)專項(xiàng)計(jì)劃部門(mén)月度計(jì)劃里程碑會(huì)議(含成果管理)啟動(dòng)會(huì)實(shí)施會(huì)開(kāi)工會(huì)開(kāi)盤(pán)會(huì)入伙會(huì)總結(jié)會(huì)運(yùn)營(yíng)管理會(huì)議公司運(yùn)營(yíng)管理月會(huì)項(xiàng)目管理月會(huì)部門(mén)月會(huì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組織、組織績(jī)效考核第12頁(yè)/共101頁(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的集團(tuán)管控以前兩種模式為主模式適用范圍/所處的階段總部的功能定位對(duì)子公司的管理目標(biāo)子公司的角色典型案例關(guān)鍵點(diǎn)操作型

單一產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)管控的起步階段，進(jìn)入較少的區(qū)域。

多項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)；跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)管理的開(kāi)展。

銷售額、現(xiàn)金流、成本控制；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力的提升。

項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)中心；業(yè)務(wù)工程、營(yíng)銷、客服管理環(huán)節(jié)的操作者。

大多數(shù)異地?cái)U(kuò)張的總部-項(xiàng)目公司。運(yùn)營(yíng)管控型

單一產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)管控的高速發(fā)展階段，進(jìn)入較多區(qū)域。集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理(戰(zhàn)略布局-資源配置-業(yè)務(wù)監(jiān)控服務(wù)、決策)

利潤(rùn)、現(xiàn)金流；(多)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)能力的提升。

項(xiàng)目利潤(rùn)規(guī)劃和實(shí)現(xiàn)中心；業(yè)務(wù)全程操作者。

龍湖集團(tuán)戰(zhàn)略管控型

相關(guān)型產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域；單一產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)管控成熟階段，進(jìn)入多個(gè)區(qū)域。

新業(yè)務(wù)模式培育或主導(dǎo)/戰(zhàn)略協(xié)同。

利潤(rùn)；城市公司的經(jīng)營(yíng)管理能力(戰(zhàn)略布局-資源配置-業(yè)務(wù)管理)。

投資中心、區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展平臺(tái)。正在向“戰(zhàn)略總部-管理區(qū)域-操作一線”轉(zhuǎn)型的萬(wàn)科集團(tuán)；總部-區(qū)域的管理關(guān)系。財(cái)務(wù)管控型多種不相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資運(yùn)作。投資、監(jiān)控和買(mǎi)賣各種獨(dú)立的業(yè)務(wù)資產(chǎn)。投資回報(bào)：投資凈收益和資產(chǎn)收益率。利潤(rùn)中心型事業(yè)部。GIC等房地產(chǎn)投資基金對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的管理；華潤(rùn)集團(tuán)-華潤(rùn)置地。第13頁(yè)/共101頁(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)操作型(總部與區(qū)域的分工)第14頁(yè)/共101頁(yè)運(yùn)營(yíng)管控型(總部與區(qū)域的分工)第15頁(yè)/共101頁(yè)標(biāo)桿客戶的主要管控“決策點(diǎn)”矩陣1.1立項(xiàng)評(píng)審(萬(wàn)科)1.3產(chǎn)品定位決策、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)評(píng)審(中海)1.5概念/方案設(shè)計(jì)評(píng)審(萬(wàn)科/中海/龍湖)1.6營(yíng)銷策劃方案含價(jià)格1.2項(xiàng)目決策論證(萬(wàn)科/z中海/龍湖)1.4項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)成功評(píng)審(龍湖)2.1項(xiàng)目關(guān)鍵里程碑節(jié)點(diǎn)審批2.2目標(biāo)成本審批(四個(gè)環(huán)節(jié))2.3權(quán)限外戰(zhàn)略采購(gòu)3.1新公司設(shè)計(jì)工作3.2戰(zhàn)略采購(gòu)3.3工程例行檢查3.4銷售風(fēng)險(xiǎn)檢查4.1產(chǎn)品品類及標(biāo)準(zhǔn)化研究4.3標(biāo)準(zhǔn)化合同管理4.4工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)研究4.5客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)4.6物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)4.2成本數(shù)據(jù)庫(kù)，成本科目統(tǒng)一5.1成本考核5.2供方滿意度考核5.3工程檢查排名5.4客戶端滿意度排名5.5信息考核排名5.6資金計(jì)劃考核排名3+X評(píng)審點(diǎn)關(guān)鍵評(píng)審點(diǎn)關(guān)鍵審批點(diǎn)直接操作點(diǎn)支持服務(wù)點(diǎn)關(guān)鍵考核點(diǎn)項(xiàng)目論證項(xiàng)目策劃建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)管理工程管理銷售管理客戶服務(wù)物業(yè)管理第16頁(yè)/共101頁(yè)運(yùn)營(yíng)管理中心挑起整個(gè)集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的重?fù)?dān)第17頁(yè)/共101頁(yè)運(yùn)營(yíng)監(jiān)控型的主要特點(diǎn)目標(biāo)牽引過(guò)程管理重心激勵(lì)機(jī)制1、“集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)——城市公司戰(zhàn)略目標(biāo)”清晰2、城市公司有明確的投資布局意識(shí)、方向和策略1、集團(tuán)總部：投資收益的確定——項(xiàng)目利潤(rùn)決策

運(yùn)營(yíng)過(guò)程監(jiān)控——對(duì)運(yùn)營(yíng)價(jià)值的監(jiān)控2、城市公司：項(xiàng)目全程運(yùn)作和管理對(duì)城市公司的激勵(lì)兼顧長(zhǎng)期發(fā)展需要第18頁(yè)/共101頁(yè)項(xiàng)目管理常見(jiàn)的三種模式職能型矩陣型項(xiàng)目公司型類型職責(zé)分工項(xiàng)目由部門(mén)按照職能展開(kāi)完成，工程部門(mén)負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)施工。項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門(mén)成為資源提供、建議與監(jiān)督主體。項(xiàng)目公司成為開(kāi)發(fā)工作的全權(quán)或部分負(fù)責(zé)主體。優(yōu)

點(diǎn)發(fā)揮專業(yè)化優(yōu)勢(shì)；利于知識(shí)積累。對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，平衡效率與效果。1、提升開(kāi)發(fā)效率；2、清晰的責(zé)任。缺

點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢，需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積。員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn)。項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大。實(shí)施條件1、項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng)；2、公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作。1、項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享；2、良好的內(nèi)部溝通與文化，清晰的考核激勵(lì)機(jī)制。1、跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶需求變化；2、多項(xiàng)目管理；3、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的綜合能力要求高/公司管理體系成熟。第19頁(yè)/共101頁(yè)量化運(yùn)營(yíng)考核確保執(zhí)行效率公司年度的項(xiàng)目進(jìn)度考核指標(biāo)量化業(yè)務(wù)流程效率的量化考核集團(tuán)對(duì)城市公司的項(xiàng)目進(jìn)度年度考核的指標(biāo)主要為“關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)調(diào)整率”，占公司年度平衡計(jì)分卡9%的權(quán)重。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成的考核中，“交房”節(jié)點(diǎn)控制最嚴(yán)，每延誤1天，扣權(quán)重的5%，且不保底；“取得施工許可證、示范區(qū)展示”節(jié)點(diǎn)控制次之，并給予一定激勵(lì)，每提前或延后一天，增減權(quán)重的5%；其它關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)如延誤10天以上，每延遲1天，扣權(quán)重的5%。集團(tuán)在城市的各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程中，制定了較細(xì)致的時(shí)間效率衡量標(biāo)準(zhǔn)。例如金科集團(tuán)在“地產(chǎn)ERP項(xiàng)目”實(shí)施中，對(duì)一般的審批工作流程設(shè)置了通用的、嚴(yán)格的，細(xì)化至每個(gè)審批步驟的時(shí)間限制，審核、會(huì)簽的審批時(shí)限為16個(gè)工作小時(shí)，最終審批步驟的時(shí)限為24各工作小時(shí)。第20頁(yè)/共101頁(yè)運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)的職能定位部門(mén)職責(zé)職責(zé)說(shuō)明戰(zhàn)略管理1.1收集內(nèi)外部信息，開(kāi)展企業(yè)戰(zhàn)略分析，研究公司發(fā)展戰(zhàn)略；1.2在公司發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)架內(nèi)，擬制公司戰(zhàn)略規(guī)劃(企業(yè)總體戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)單元戰(zhàn)略、職能戰(zhàn)略)、戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃并就公司戰(zhàn)略調(diào)整提出建議，必要時(shí)組織對(duì)戰(zhàn)略的修訂；1.3指導(dǎo)各部門(mén)制定職能戰(zhàn)略，如人才戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略等，并監(jiān)督公司和各部門(mén)戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施情況。計(jì)劃管理2.1負(fù)責(zé)根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略編制3-5年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；2.2負(fù)責(zé)編制公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；2.3組織項(xiàng)目計(jì)劃的編制、修訂；對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行審核；2.4負(fù)責(zé)按月度或季度對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查評(píng)價(jià)；2.5監(jiān)督檢查部門(mén)月度計(jì)劃以及項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的完成情況，及時(shí)對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調(diào)并提出處理意見(jiàn)；2.6編制公司月度運(yùn)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)。運(yùn)營(yíng)體系管理3.1負(fù)責(zé)組織建立健全公司運(yùn)營(yíng)管理體系(多個(gè)子體系)；3.2組織執(zhí)行運(yùn)營(yíng)流程及規(guī)范；3.3負(fù)責(zé)提出流程管理系統(tǒng)文件、質(zhì)量管理體系文件的修改要求；3.4負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)流程管理體系的執(zhí)行情況的日常檢查和監(jiān)督、提出改進(jìn)意見(jiàn)；3.5組織定期審核業(yè)務(wù)流程管理體系，確保體系得以有效運(yùn)行；3.6負(fù)責(zé)系統(tǒng)規(guī)劃公司信息系統(tǒng)和各系統(tǒng)之間的平衡；3.7向管理層提供管流程改善建議。信息管理4.1負(fù)責(zé)向集團(tuán)提出公司信息化建設(shè)的建議，特別時(shí)與運(yùn)營(yíng)相關(guān)的業(yè)務(wù)系統(tǒng)；4.2負(fù)責(zé)向集團(tuán)提出專業(yè)軟件系統(tǒng)的改善要求；4.3負(fù)責(zé)向集團(tuán)提供軟件供方。其它各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)部門(mén)人員的能力現(xiàn)狀，逐步承擔(dān)更多的運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)。第21頁(yè)/共101頁(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)-指標(biāo)結(jié)構(gòu)開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)類財(cái)務(wù)類銷售類現(xiàn)金類銷售面積銷售金額回款金額結(jié)算面積結(jié)算金額主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本毛利率凈利潤(rùn)凈利率存貨周轉(zhuǎn)率資產(chǎn)負(fù)債率凈資產(chǎn)利潤(rùn)率施工面積新開(kāi)工面積竣工面積拆遷面積經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈流量籌資活動(dòng)凈流量投資活動(dòng)凈流量總凈現(xiàn)金流其中：開(kāi)發(fā)成本合計(jì)其中：新增貸款合計(jì)現(xiàn)金及銀行存款年初余額現(xiàn)金及銀行存款期末金額第22頁(yè)/共101頁(yè)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的編制基本步驟(參考)發(fā)展戰(zhàn)略集團(tuán)下達(dá)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)對(duì)比目標(biāo)差距市場(chǎng)分析新項(xiàng)目拓展計(jì)劃①目標(biāo)下達(dá)②項(xiàng)目盤(pán)點(diǎn)③對(duì)比差距④分析調(diào)整⑤經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、計(jì)劃定稿現(xiàn)有項(xiàng)目盤(pán)點(diǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算分析現(xiàn)有項(xiàng)目調(diào)整經(jīng)營(yíng)計(jì)劃審批第23頁(yè)/共101頁(yè)項(xiàng)目計(jì)劃管理對(duì)績(jī)效管理的支撐第24頁(yè)/共101頁(yè)績(jī)效管理的三個(gè)新觀念1、管控工具共同目標(biāo)

誤區(qū)：績(jī)效管理機(jī)制是領(lǐng)導(dǎo)者管理和控制員工的手段和工具。

正確：績(jī)效管理關(guān)系到每個(gè)員工的利益，是組織員工全員的責(zé)任和需求。2、量化、絕對(duì)精確導(dǎo)向明確，可衡量

誤區(qū)：用絕對(duì)科學(xué)、客觀、量化的方式衡量個(gè)人績(jī)效。

正確：績(jī)效管理是基于組織目標(biāo)方向牽引的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程，過(guò)程中的溝通和改進(jìn)比結(jié)果的精確性更有價(jià)值。3、個(gè)人績(jī)效組織績(jī)效誤區(qū)：工作量、產(chǎn)值是衡量個(gè)人績(jī)效的標(biāo)準(zhǔn)。

正確：衡量個(gè)人績(jī)效關(guān)鍵看其產(chǎn)出對(duì)組織的價(jià)值大小，看個(gè)人對(duì)整個(gè)組織短期業(yè)績(jī)和長(zhǎng)期成長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。

第25頁(yè)/共101頁(yè)計(jì)劃管理三大難題編制難調(diào)整難考核難現(xiàn)狀：

·集團(tuán)計(jì)劃實(shí)際管控與計(jì)劃系統(tǒng)的應(yīng)用逐步形成了“兩張皮”

·績(jī)效管理與計(jì)劃管理對(duì)于分公司的管控形成了“兩個(gè)山頭”

·對(duì)于計(jì)劃管控的職能明顯弱化，與集團(tuán)戰(zhàn)略定位有較大差距第26頁(yè)/共101頁(yè)解決思路：計(jì)劃與績(jī)效聯(lián)動(dòng)總控計(jì)劃績(jī)效評(píng)分項(xiàng)目考核部門(mén)考核員工考核第27頁(yè)/共101頁(yè)城市公司作為“利潤(rùn)中心”分享收益的年終獎(jiǎng)金城市公司年終獎(jiǎng)金總額=本公司調(diào)整后的本年度凈利潤(rùn)*計(jì)提系數(shù)(10%)*(1-風(fēng)險(xiǎn)系數(shù))1、調(diào)整后的凈利潤(rùn)2、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)：由風(fēng)險(xiǎn)管控中心制定風(fēng)險(xiǎn)事件評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和系數(shù)確定的規(guī)則3、發(fā)放規(guī)則：①城市公司必須要在實(shí)現(xiàn)總部要求的現(xiàn)金凈流量和賬目利潤(rùn)指標(biāo)的情

況下，才能分享收益；②每年度只發(fā)放應(yīng)發(fā)年度獎(jiǎng)金總額的80%，其余20%在結(jié)算后發(fā)放。4、新公司：新成立的公司，成立未滿一年內(nèi)，當(dāng)年如無(wú)項(xiàng)目結(jié)算，可在新公司全體

12月份崗位薪金總額X倍以內(nèi)計(jì)提年終獎(jiǎng)金。

如成立慢一年是，仍位實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，此后不得按照以上計(jì)提任何獎(jiǎng)金。內(nèi)部利息第28頁(yè)/共101頁(yè)考核激勵(lì)非承諾性收入可預(yù)見(jiàn)收入①基于項(xiàng)目提成的激勵(lì)；適用于少項(xiàng)目，暫不以利潤(rùn)和投資回報(bào)的城市型和關(guān)鍵點(diǎn)操作型的母子公司②基于公司利潤(rùn)提成的激勵(lì)：適用于運(yùn)營(yíng)監(jiān)控型集團(tuán)，或?qū)?jīng)營(yíng)層有項(xiàng)目利潤(rùn)回報(bào)要求的公司③基于公司利潤(rùn)和投資回報(bào)率提成的激勵(lì)：適用于戰(zhàn)略管控型集團(tuán)，或?qū)?jīng)營(yíng)層有投資回報(bào)要求的公司年終獎(jiǎng)金績(jī)效工作固定工資常規(guī)的績(jī)效考核(略)第29頁(yè)/共101頁(yè)“年終獎(jiǎng)金”與開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)關(guān)聯(lián)基于項(xiàng)目提出的案例：“以銷售收入和內(nèi)部收益率為核心指標(biāo)，通過(guò)過(guò)程獎(jiǎng)勵(lì)提高激勵(lì)和引導(dǎo)效果”項(xiàng)目進(jìn)度獎(jiǎng)金項(xiàng)目結(jié)利獎(jiǎng)金獎(jiǎng)金總量發(fā)放方式獎(jiǎng)金總量方法方式預(yù)期項(xiàng)目銷售額的5-8‰超過(guò)8%項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率以上的項(xiàng)目利潤(rùn)的5-8%取得項(xiàng)目開(kāi)工證+0平面主體封頂80%銷售完成項(xiàng)目全面結(jié)算1.僅從“投資收益”考核2.內(nèi)部收益率指標(biāo)計(jì)算困難15%20%25%40%取得項(xiàng)目開(kāi)工證+0平面主體封頂80%銷售完成項(xiàng)目全面結(jié)算第30頁(yè)/共101頁(yè)項(xiàng)目獎(jiǎng)金發(fā)放思路(某關(guān)鍵點(diǎn)操作型案例)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)提取作為年終獎(jiǎng)的來(lái)源項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)基數(shù)=項(xiàng)目獎(jiǎng)金預(yù)提總額*階段提取比例(X)*50%*節(jié)點(diǎn)完成系數(shù)(Y)階段提取比例(X)方案報(bào)批10%總體規(guī)劃方案報(bào)批，并取得政府部門(mén)的方案批復(fù)開(kāi)工15%取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證(滿足融資要求)、工程正式開(kāi)工開(kāi)盤(pán)25%售樓處、示范區(qū)、樣板房通過(guò)總部營(yíng)銷策劃部、設(shè)計(jì)管理部的聯(lián)合驗(yàn)收并按計(jì)劃開(kāi)放；按計(jì)劃獲得預(yù)售許可證，且在計(jì)劃時(shí)間正式開(kāi)盤(pán)銷售主體結(jié)構(gòu)封頂30%按規(guī)劃報(bào)建時(shí)劃分的開(kāi)發(fā)范圍，每期開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)最后一棟單體主體按計(jì)劃時(shí)間封頂(限高層)交付20%交房率達(dá)到95%注：開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)，如遇跨年，可根據(jù)在第一個(gè)開(kāi)工/開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)發(fā)放30%該階段節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)，在最后一個(gè)開(kāi)工/開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)發(fā)放70%該階段節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)節(jié)點(diǎn)完成系數(shù)(Y)設(shè)Y=延遲天數(shù)，則Y=1/(1+Y/30)；延遲天數(shù)達(dá)30天以上，節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)取消。第31頁(yè)/共101頁(yè)成本與計(jì)劃的聯(lián)動(dòng)->動(dòng)態(tài)資金計(jì)劃項(xiàng)目目標(biāo)成本項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本項(xiàng)目計(jì)劃編制項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整合約規(guī)劃工作項(xiàng)付款計(jì)劃已簽合同1工作項(xiàng)1時(shí)間變化付款計(jì)劃付款計(jì)劃合約規(guī)劃2工作項(xiàng)2時(shí)間變化關(guān)聯(lián)工作項(xiàng)觸發(fā)調(diào)整通知觸發(fā)調(diào)整通知項(xiàng)目動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流項(xiàng)目銷售回款預(yù)算第32頁(yè)/共101頁(yè)項(xiàng)目收益的PDCA閉環(huán)管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)動(dòng)作決策改進(jìn)(影響收益部分基準(zhǔn)版收益指標(biāo)月度(季度)項(xiàng)目收益回顧項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)動(dòng)作(影響收益部分)APDC第33頁(yè)/共101頁(yè)第34頁(yè)/共101頁(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的分工集團(tuán)地區(qū)公司項(xiàng)目公司管理部門(mén)(機(jī)構(gòu))職能●制定制度●知識(shí)管理和資源共享●投資決策●集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控●階段性成果管控●項(xiàng)目預(yù)案的審核與控制●項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的審核與控制●項(xiàng)目目標(biāo)成本的審核與控制●項(xiàng)目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制●項(xiàng)目投資收益監(jiān)控與應(yīng)付●以計(jì)劃和成果為導(dǎo)向，完成各自的工作●項(xiàng)目職責(zé)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目專員在項(xiàng)目接受項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)職能定位策略：■將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中心放在地區(qū)公司■項(xiàng)目層面決策權(quán)通過(guò)PMO體系下放到地區(qū)公司■新成立公司管控層級(jí)適當(dāng)上升■對(duì)所有項(xiàng)目的管控要點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)及方法不變。運(yùn)營(yíng)中心PMO項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)第35頁(yè)/共101頁(yè)職能型運(yùn)營(yíng)管理順暢的原因■良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)同文化■產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度高■開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)足，管理體系和運(yùn)作流程成熟度高■新公司的業(yè)務(wù)骨干有成熟的城市公司派出——文化認(rèn)同、熟悉產(chǎn)品和項(xiàng)目運(yùn)作模式大多數(shù)職能型運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)難以具備以上四個(gè)條件，尤其是高速擴(kuò)張下人力資源被稀釋，難以保證“文化上的協(xié)同，對(duì)產(chǎn)品和運(yùn)作模式的熟悉”第36頁(yè)/共101頁(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理與實(shí)施(主講劉廣濟(jì))2第37頁(yè)/共101頁(yè)引子：從一份項(xiàng)目全景計(jì)劃開(kāi)始第38頁(yè)/共101頁(yè)引子：從一份項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃開(kāi)始第39頁(yè)/共101頁(yè)全景計(jì)劃的主要特點(diǎn)：精細(xì)化1、涵蓋全生命周期2、基于WBS(主項(xiàng)計(jì)劃)工具編制3、精細(xì)化思維、完整羅列4、工程部分計(jì)劃按標(biāo)段分別重復(fù)構(gòu)建5、工程部分細(xì)化到子分部項(xiàng)目第40頁(yè)/共101頁(yè)計(jì)劃的使用場(chǎng)景決定了計(jì)劃的構(gòu)成及細(xì)化程度①項(xiàng)目啟動(dòng)②工作推進(jìn)③開(kāi)會(huì)回顧④完成總結(jié)這個(gè)項(xiàng)目究竟什么時(shí)候該干完，能給我項(xiàng)目創(chuàng)造多少價(jià)值？我這個(gè)工作究竟在什么時(shí)候完成？會(huì)不會(huì)影響其他部門(mén)的工作這個(gè)項(xiàng)目的工作干的究竟怎么樣？有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？快點(diǎn)、慢點(diǎn)會(huì)怎么樣？這個(gè)項(xiàng)目干完了，我們的目標(biāo)達(dá)到?jīng)]有？如何考核？目標(biāo)下達(dá)①經(jīng)營(yíng)計(jì)劃②現(xiàn)金流③管控內(nèi)容執(zhí)行承諾①承諾什么②哪個(gè)層面協(xié)同③業(yè)務(wù)的靈活性過(guò)程監(jiān)控①回顧什么②關(guān)注哪些風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)考核①考核誰(shuí)？②什么時(shí)候考核③考核依據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理涉及項(xiàng)目計(jì)劃的規(guī)劃、組織、實(shí)施、檢查&監(jiān)控、考核等幾大環(huán)節(jié)第41頁(yè)/共101頁(yè)全景計(jì)劃應(yīng)該作為新華字典使用優(yōu)點(diǎn)：①細(xì)分至崗位或工作小組，可滿足一線的協(xié)同需要；②任務(wù)關(guān)聯(lián)關(guān)系緊密，項(xiàng)目經(jīng)理最理想的計(jì)劃排程模擬工具；③是企業(yè)日常業(yè)務(wù)工作的新華字典和工作指引工具書(shū)缺點(diǎn)：①不匹配管控要求(目標(biāo)設(shè)定、上級(jí)監(jiān)控、考核)②細(xì)化程度無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，難以得到所有項(xiàng)目經(jīng)理的認(rèn)可。//項(xiàng)目經(jīng)理的專業(yè)能力、項(xiàng)目管理能力。③實(shí)際使用中逐步明確。④觸一發(fā)而動(dòng)全身，與項(xiàng)目管理實(shí)操不符。項(xiàng)目全景計(jì)劃用法：

全景計(jì)劃是新華字典，用于查缺補(bǔ)漏防止漏項(xiàng)，但是不能直接用于計(jì)劃過(guò)程的PDCA循環(huán)，不具有可執(zhí)行性。第42頁(yè)/共101頁(yè)以分級(jí)計(jì)劃管理作為工具實(shí)現(xiàn)全景計(jì)劃集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目職能經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)工程師生存關(guān)聯(lián)關(guān)聯(lián)集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃模版項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃專項(xiàng)計(jì)劃模版專項(xiàng)計(jì)劃樓棟施工計(jì)劃模版樓棟施工計(jì)劃部門(mén)月度工作計(jì)劃個(gè)人月度工作計(jì)劃第43頁(yè)/共101頁(yè)四個(gè)級(jí)別計(jì)劃的目標(biāo)★集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注★集團(tuán)統(tǒng)一定義★監(jiān)控項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃的里程碑事件★項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)★項(xiàng)目全生命周期、覆蓋各專業(yè)的工作計(jì)劃★各職能部門(mén)的協(xié)同工作★項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人關(guān)注★主項(xiàng)計(jì)劃的按專業(yè)口進(jìn)一步細(xì)化★工程、配套、報(bào)建、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等專項(xiàng)崗位間、流程圖的協(xié)同★現(xiàn)場(chǎng)工程師負(fù)責(zé)★工程類各項(xiàng)計(jì)劃細(xì)化到單體樓棟形象進(jìn)度展示：“涂灰法”集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃專項(xiàng)計(jì)劃樓棟施工計(jì)劃1、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管“經(jīng)營(yíng)”實(shí)現(xiàn)2、主項(xiàng)計(jì)劃管“任務(wù)”目標(biāo)3、專項(xiàng)計(jì)劃管“過(guò)程”操作第44頁(yè)/共101頁(yè)傳統(tǒng)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃關(guān)注項(xiàng)目的“進(jìn)度”立項(xiàng)科研取得項(xiàng)目項(xiàng)目定位規(guī)劃方案初步設(shè)計(jì)單體立項(xiàng)總包/開(kāi)工監(jiān)理預(yù)售條件封頂集中入住開(kāi)盤(pán)結(jié)案項(xiàng)目獲取項(xiàng)目策劃方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)擴(kuò)初開(kāi)工項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)產(chǎn)品交付項(xiàng)目銷售第45頁(yè)/共101頁(yè)部分企業(yè)在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)中加入了對(duì)“促進(jìn)銷售”的管理點(diǎn)第46頁(yè)/共101頁(yè)企業(yè)在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)中按照“管理”需求加入關(guān)注點(diǎn)◎

1、取得土地《中標(biāo)通知書(shū)》◎2、簽訂《土地出讓合同》◎

3、辦理《國(guó)有土地使用證》◎

4、節(jié)能專篇審批◎

5、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)◎

6、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》◎7、規(guī)劃方案審批◎8、土地出讓合同變更◎9、辦理建設(shè)計(jì)劃◎10、辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》◎11、施工、監(jiān)理單位招標(biāo)◎12、辦理《建筑工程施工許可證》◎13、目標(biāo)成本確定◎14、產(chǎn)品定位、概念設(shè)計(jì)◎15、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)◎16、施工報(bào)建圖完成◎17、部品研究◎18、全套施工圖外審◎19、土方工程◎20、主體結(jié)構(gòu)施工◎21、外立面裝修◎22、景觀園林工程◎23、銷售示范工程驗(yàn)收◎24、辦理《預(yù)售許可證》◎25、開(kāi)盤(pán)◎26、辦理《竣工備案表》◎27、內(nèi)部專項(xiàng)模擬驗(yàn)收◎28、集中交付第47頁(yè)/共101頁(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)中加入了“收益控制點(diǎn)”第48頁(yè)/共101頁(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析1——項(xiàng)目策劃（一）項(xiàng)目策劃評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)(籌備——策劃報(bào)告評(píng)審?fù)ㄟ^(guò))1、目前存在的主要問(wèn)題1）專業(yè)工具開(kāi)發(fā)尚未全部完成，造成項(xiàng)目策劃基本等于產(chǎn)品策劃，而不是商業(yè)計(jì)劃的現(xiàn)象與問(wèn)題2）溝通不充分，未充分進(jìn)行信息、資源的整合(集團(tuán)市場(chǎng)策劃/成本資源、投資戰(zhàn)略銜接、地區(qū)對(duì)市場(chǎng)的看法等)，導(dǎo)致評(píng)審?fù)霈F(xiàn)重大修改意見(jiàn)或地區(qū)認(rèn)可程度不高3）前置性不夠，形成基礎(chǔ)意見(jiàn)之后，由于牽涉面廣、跨度大，組織會(huì)議相對(duì)困難。2、實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)或指導(dǎo)思想/原則1）目標(biāo)：百分之百實(shí)現(xiàn)有價(jià)值策劃，并按絕對(duì)工期完成。2）指導(dǎo)思想/原則：銜接投資戰(zhàn)略，通過(guò)項(xiàng)目策劃力挖掘并創(chuàng)造更大的項(xiàng)目?jī)r(jià)值，形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完整的商業(yè)計(jì)劃，并指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。第49頁(yè)/共101頁(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析1——項(xiàng)目策劃(續(xù))3、提高項(xiàng)目策劃能力的具體實(shí)施方法/措施1）項(xiàng)目策劃工作盡量合理前置(兩證獲取之后再做微調(diào))，并要求各相關(guān)單位按最新項(xiàng)目策劃模塊，各部門(mén)按時(shí)間要求各司其職地完成各附件中的準(zhǔn)備。2）高度開(kāi)放，聽(tīng)取市場(chǎng)及外部專家的意見(jiàn)，必須做3各以上的開(kāi)發(fā)策劃的利弊分析供相關(guān)部門(mén)談?wù)摗?）保證策劃過(guò)程在充分的調(diào)研、溝通基礎(chǔ)上集思廣益。4）完善決策基礎(chǔ)資料，優(yōu)化決策體系(方法<目標(biāo)與策略的一致性、協(xié)調(diào)性>、時(shí)間<15天>、決策人員<項(xiàng)目總、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)、項(xiàng)目策劃評(píng)審小組最后決策>)。4、管理使用的相關(guān)工具工具名稱使用目的操作簡(jiǎn)述籌備令模版項(xiàng)目啟動(dòng)按指引進(jìn)行策劃報(bào)告模版規(guī)范化按策劃要項(xiàng)完成分析并形成策劃結(jié)論標(biāo)準(zhǔn)工期(標(biāo)尺)計(jì)劃進(jìn)取、合理參照本標(biāo)尺進(jìn)行開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制第50頁(yè)/共101頁(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析2——工程量清單（五）工程量清單編制(施工圖內(nèi)部審圖通過(guò)——工程量清單編制完成)1、目前存在的主要問(wèn)題1）工程量清單編制未成為法定工作節(jié)點(diǎn)，沒(méi)有預(yù)留工作時(shí)間，上下重視不夠，基本沒(méi)有專業(yè)能力進(jìn)行編制。2）工程量編制后，缺乏上下共識(shí)，因此很難使施工單位真正認(rèn)可，導(dǎo)致雙方差距較大，有形同虛設(shè)的現(xiàn)象。3）招投標(biāo)存在心中無(wú)數(shù)、未知成本控制的關(guān)鍵和重點(diǎn)，并未能實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)。2、實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)或指導(dǎo)思想/原則1）目標(biāo)：估價(jià)偏差率在3%以下，并在絕對(duì)工期內(nèi)完成工作。2）指導(dǎo)思想/原則：工程量清單編制成為法定節(jié)點(diǎn)，組織專業(yè)部門(mén)給予落實(shí)到位，做到成本、工程量上下心中有數(shù)，統(tǒng)一認(rèn)知，并落實(shí)到行動(dòng)中。第51頁(yè)/共101頁(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析2——工程量清單(續(xù))3、提高項(xiàng)目策劃能力的具體實(shí)施方法/措施1）列入集團(tuán)管控的工作重點(diǎn)。2）在設(shè)計(jì)管理中由地區(qū)和策略估價(jià)公司介入進(jìn)行控制(設(shè)計(jì)合同事先約定)。3）重新梳理成本合約垂直管理的定義及方法，真正使地區(qū)成本合約部成為集團(tuán)成本合約的前店，總部成本合約管理部成為管理與支援服務(wù)中心。4）實(shí)施分類管理的方法：即超大型項(xiàng)目三位一體由外部、地區(qū)、總部聯(lián)合編制，總部牽頭；大中型項(xiàng)目總部為主、地區(qū)配合；小型項(xiàng)目地區(qū)編制、集團(tuán)審查。4、管理使用的相關(guān)工具工具名稱使用目的操作簡(jiǎn)述工程量計(jì)價(jià)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化/規(guī)范化按規(guī)范原則施工圖會(huì)審表模版規(guī)范化按模版說(shuō)明使用第52頁(yè)/共101頁(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析3——開(kāi)盤(pán)（八）開(kāi)盤(pán)(“示范區(qū)”完工——開(kāi)盤(pán))1、目前存在的主要問(wèn)題1）開(kāi)盤(pán)前的部分條件不充分或支撐提升價(jià)值的賣點(diǎn)效果不突出，影響價(jià)值提升或去化。2）目前各部門(mén)對(duì)營(yíng)銷更多的是被動(dòng)支持，未達(dá)到眾星捧月的層次。3）定價(jià)技巧不夠。2、實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)或指導(dǎo)思想/原則1）目標(biāo)：達(dá)到預(yù)售開(kāi)盤(pán)銷售目標(biāo)，并在絕對(duì)工期內(nèi)實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)。2）指導(dǎo)思想/原則：圍繞銷售，聚焦開(kāi)盤(pán)，共同配合高質(zhì)量完成工作，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。第53頁(yè)/共101頁(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析3——開(kāi)盤(pán)(續(xù))3、提高項(xiàng)目策劃能力的具體實(shí)施方法/措施1）實(shí)施開(kāi)盤(pán)百日前動(dòng)態(tài)管理原則，由地區(qū)營(yíng)銷部列出開(kāi)盤(pán)前上游或相關(guān)部門(mén)需完成或支持的事項(xiàng)清單及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并由明確進(jìn)入倒計(jì)時(shí)的百日管理，每周檢查一次進(jìn)度，如落后由地區(qū)總負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決(集團(tuán)產(chǎn)研部需接受總部的協(xié)調(diào))。2）按開(kāi)盤(pán)會(huì)指引，組織開(kāi)好開(kāi)盤(pán)會(huì)，開(kāi)盤(pán)前全面檢視并形成會(huì)議要求，落實(shí)會(huì)議成果文件。4、管理使用的相關(guān)工具工具名稱使用目的操作簡(jiǎn)述開(kāi)盤(pán)會(huì)會(huì)議指引檢視按指引進(jìn)行工作檢視及決議相關(guān)事項(xiàng)百日工作計(jì)劃清單檢視開(kāi)盤(pán)前100天工作內(nèi)容，每周檢視第54頁(yè)/共101頁(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)——怎么做(怎么管)？關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)目標(biāo)下達(dá)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃監(jiān)督與控制關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃調(diào)整時(shí)間△項(xiàng)目拓展(拿地前)△項(xiàng)目啟動(dòng)(拿地后)每年初△項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)(拿地后)△項(xiàng)目方案后(開(kāi)工前)制定定期(按月)的執(zhí)行情況回顧與未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警△年度/半年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃修訂；△項(xiàng)目延誤時(shí)由主項(xiàng)工作推進(jìn)情況觸發(fā)職責(zé)運(yùn)營(yíng)部總編制，需要高層批準(zhǔn)項(xiàng)目總經(jīng)理高層批準(zhǔn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人反饋通過(guò)會(huì)議/報(bào)告等手段控制高層決策或者審批依據(jù)△年度或2-3你啊經(jīng)營(yíng)目標(biāo)△項(xiàng)目當(dāng)前進(jìn)度△資金供需△項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況△資金供需△公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)△項(xiàng)目當(dāng)前進(jìn)度△項(xiàng)目既定進(jìn)度目標(biāo)△項(xiàng)目當(dāng)前進(jìn)度△公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)△市場(chǎng)形勢(shì)△資金供需問(wèn)題/難點(diǎn)集團(tuán)下達(dá)的目標(biāo)，公司級(jí)、項(xiàng)目級(jí)達(dá)成難度極大△職責(zé)不清，制度不明，沒(méi)有強(qiáng)制約束△上下博弈(集團(tuán)VS公司；公司VS項(xiàng)目)只報(bào)當(dāng)前進(jìn)度，不預(yù)斷風(fēng)險(xiǎn)與趨勢(shì)。只有自上而下的調(diào)整機(jī)制，很少?zèng)]有依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行調(diào)整的機(jī)制。PDCA第55頁(yè)/共101頁(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)總結(jié)：管什么如何管怎么操作管核心競(jìng)爭(zhēng)力管收益管進(jìn)度難點(diǎn)分析用工具找措施定目標(biāo)PDCA第56頁(yè)/共101頁(yè)龍湖主項(xiàng)計(jì)劃案例第57頁(yè)/共101頁(yè)主項(xiàng)計(jì)劃是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理的主要對(duì)象，是進(jìn)度基準(zhǔn)定義：

是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所有工作任務(wù)的“目標(biāo)”計(jì)劃，它是項(xiàng)目

關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的進(jìn)一步深化和細(xì)化。涵蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全生命周

期，由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)參與各方的工作任務(wù)構(gòu)成，是公司進(jìn)行項(xiàng)目

開(kāi)發(fā)進(jìn)度“規(guī)劃、組織、實(shí)施、監(jiān)督、控制、考核”的進(jìn)度基準(zhǔn)。構(gòu)成：

集團(tuán)關(guān)注和控制的重點(diǎn)事項(xiàng)工作城市公司或項(xiàng)目總經(jīng)理關(guān)注的項(xiàng)目工作需要多單位協(xié)同完成的工作項(xiàng)需要進(jìn)行工作質(zhì)量控制的工作項(xiàng)(成果)意義：目標(biāo)明確、責(zé)任明確，符合SMART原則協(xié)同、工作界面、效率提升經(jīng)營(yíng)支撐、知識(shí)沉淀、管理工具標(biāo)準(zhǔn)化第58頁(yè)/共101頁(yè)主項(xiàng)計(jì)劃反饋/檢查的主要做法督辦/檢查記錄：

計(jì)劃的督辦、檢查，有督辦組織部門(mén)按照上表中的檢查時(shí)間組織進(jìn)行工作檢查，并形成《督辦/檢查記錄》，列明計(jì)劃的執(zhí)行情況，應(yīng)包括但不局限于一下內(nèi)容：

——計(jì)劃執(zhí)行效果綜合評(píng)估；

——為達(dá)到計(jì)劃情況的原因分析；

——計(jì)劃延遲或變更的糾正措施；

——計(jì)劃執(zhí)行和關(guān)聯(lián)部門(mén)、責(zé)任人。反饋/檢查的目標(biāo)：

為了收集信息，了解項(xiàng)目進(jìn)展更重要的是：橫向協(xié)調(diào)，預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，

協(xié)調(diào)資源，為項(xiàng)目解決問(wèn)題第59頁(yè)/共101頁(yè)管好主項(xiàng)計(jì)劃的“前置”要求是模版的合理性模版確定計(jì)劃編制計(jì)劃考核計(jì)劃變更計(jì)劃執(zhí)行檢查評(píng)價(jià)計(jì)劃模版沒(méi)有共識(shí)重監(jiān)控輕反饋計(jì)劃定義導(dǎo)向不清不準(zhǔn)變更只準(zhǔn)自上而下第60頁(yè)/共101頁(yè)主項(xiàng)計(jì)劃工作內(nèi)容確定需遵循行業(yè)特點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目獲取項(xiàng)目策劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)工程管理營(yíng)銷管理產(chǎn)品交付規(guī)劃要點(diǎn)輸入概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)要點(diǎn)輸入設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)方案設(shè)計(jì)招標(biāo)方案設(shè)計(jì)深化方案評(píng)審方案成本測(cè)算工程成本營(yíng)銷采購(gòu)?fù)卣乖O(shè)計(jì)項(xiàng)目全價(jià)值鏈：縱向到崗橫向到邊公司職能縱深:第61頁(yè)/共101頁(yè)基于WBS分解“精細(xì)化”，先構(gòu)建全景節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)概念方案設(shè)計(jì)方案溝通方案比選發(fā)出招標(biāo)意向資格審查概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)概念方案招標(biāo)概念中標(biāo)方案評(píng)審會(huì)方案設(shè)計(jì)深化方案成本測(cè)算方案評(píng)審上會(huì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)識(shí)別任務(wù)細(xì)化精細(xì)化第62頁(yè)/共101頁(yè)挑選的基本原則應(yīng)該體現(xiàn)企業(yè)管理基本訴求企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理重點(diǎn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管理精細(xì)化業(yè)務(wù)難點(diǎn)進(jìn)度瓶頸多部門(mén)協(xié)同重大費(fèi)用構(gòu)建主項(xiàng)計(jì)劃最好的方法：歷史項(xiàng)目法建議：

1、5-10個(gè)項(xiàng)目：“50-80”個(gè)主項(xiàng)計(jì)劃；

2、1-3個(gè)項(xiàng)目：“<150”個(gè)主項(xiàng)計(jì)劃。第63頁(yè)/共101頁(yè)將工作項(xiàng)完成標(biāo)志物作為“知識(shí)財(cái)務(wù)”進(jìn)行沉淀，進(jìn)行“強(qiáng)”管理A類：以政府部門(mén)、外部單位所簽發(fā)的文件作為“階段性成果”，并以此文件的簽發(fā)時(shí)間作為“確認(rèn)完成時(shí)間依據(jù)”的。B類：需要集團(tuán)/城市公司內(nèi)部審批的階段性成果文件，且不以現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度作為節(jié)點(diǎn)完成標(biāo)志的。上述階段性成果文件包括但不限于：各類的報(bào)告、方案、會(huì)議紀(jì)要、審批表、計(jì)劃、策劃書(shū)等。C類：以現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度作為節(jié)點(diǎn)完成標(biāo)志，并采用《節(jié)點(diǎn)完成情況確認(rèn)單》或《開(kāi)工令》作為階段性成果的。第64頁(yè)/共101頁(yè)主項(xiàng)計(jì)劃總結(jié)是什么？如何管？怎么建？是項(xiàng)目目標(biāo)任務(wù)，是進(jìn)度基準(zhǔn)，是管理主線，關(guān)注協(xié)同做好檢查、反饋、協(xié)同、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。選好工作項(xiàng)；界定完成標(biāo)志。第65頁(yè)/共101頁(yè)地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)的專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金計(jì)劃人力資源配置公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃3~5年戰(zhàn)略營(yíng)銷推廣計(jì)劃施工進(jìn)度控制計(jì)劃報(bào)建計(jì)劃配套工程計(jì)劃承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣場(chǎng)計(jì)劃各專業(yè)部門(mén)計(jì)劃需要的其它計(jì)劃(如：精裝修)一級(jí)計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃各企業(yè)普通表示專項(xiàng)計(jì)劃沒(méi)有意義第66頁(yè)/共101頁(yè)專項(xiàng)計(jì)劃辨析“專項(xiàng)計(jì)劃”是為完成某一方面、某一工作項(xiàng)、某一組工作項(xiàng)的工作內(nèi)容而設(shè)定的細(xì)化工作推進(jìn)計(jì)劃，它主要由項(xiàng)目的職能負(fù)責(zé)人推進(jìn)。根據(jù)目前的了解來(lái)看項(xiàng)目的專項(xiàng)計(jì)劃一般有三大類：一類是按項(xiàng)目職能劃分的，便于項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人更好地完成本職能工作，而將主項(xiàng)計(jì)劃當(dāng)中工作項(xiàng)分解到職能下各小組或各崗位的計(jì)劃，稱為項(xiàng)目職能專項(xiàng)計(jì)劃，如“設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃、營(yíng)銷專項(xiàng)計(jì)劃、報(bào)建專項(xiàng)計(jì)劃、招投標(biāo)專項(xiàng)計(jì)劃、工程施工計(jì)劃”等一類是為“需要項(xiàng)目各職能、公司縱向、橫向密切協(xié)作才能成功完成的、失敗成本很高、對(duì)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)達(dá)成直接影響的工作項(xiàng)”制定的更明細(xì)的專項(xiàng)計(jì)劃，如“開(kāi)盤(pán)計(jì)劃、交房計(jì)劃”，主要目標(biāo)是站在公司層面為實(shí)現(xiàn)特別重要的工作任務(wù)需要短時(shí)間內(nèi)重點(diǎn)突破的工作任務(wù)。一類是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)大、難度大(受政府部門(mén)控制的、組織內(nèi)部不易主控的)、或責(zé)任人能力不足的某一工作項(xiàng)制定的更明細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，如“施工許可證辦理專項(xiàng)計(jì)劃；預(yù)售許可辦理專項(xiàng)計(jì)劃、方案設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃”。按項(xiàng)目職能劃分的影響經(jīng)營(yíng)目標(biāo)達(dá)成風(fēng)險(xiǎn)大難度大工作第67頁(yè)/共101頁(yè)類型1：職能級(jí)的專項(xiàng)計(jì)劃定位困惑1、專項(xiàng)計(jì)劃是主項(xiàng)計(jì)劃的再次分解；2、是用于形成各專業(yè)部門(mén)工作的指導(dǎo)性模版；3、專項(xiàng)計(jì)劃是職能線關(guān)注內(nèi)容；1、專項(xiàng)計(jì)劃細(xì)致到什么程度？與主項(xiàng)計(jì)劃如何區(qū)分？2、專項(xiàng)計(jì)劃細(xì)致之后難于明確長(zhǎng)期工作時(shí)間規(guī)劃？3、專項(xiàng)計(jì)劃的編制以部門(mén)為視角還是以協(xié)同為視角？4、專項(xiàng)計(jì)劃的執(zhí)行主體在職能部門(mén)，公司的計(jì)劃經(jīng)理(專員)是否關(guān)注了？第68頁(yè)/共101頁(yè)類型2：營(yíng)銷專項(xiàng)計(jì)劃第69頁(yè)/共101頁(yè)舉例：工程專項(xiàng)計(jì)劃第70頁(yè)/共101頁(yè)“喇叭狀”的專項(xiàng)計(jì)劃完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)審核詳規(guī)批復(fù)初步審查專家評(píng)審會(huì)人防設(shè)計(jì)條件人防設(shè)計(jì)文件及圖紙擴(kuò)初方案初審及修改工程地址勘查報(bào)告初步設(shè)計(jì)文件及圖紙項(xiàng)目概算(2份)以關(guān)鍵事項(xiàng)為視角編制的專項(xiàng)計(jì)劃特定工作完成標(biāo)志主項(xiàng)任務(wù)完成心得：

1、以任務(wù)完成為目標(biāo)

2、以職能經(jīng)理工作經(jīng)驗(yàn)的寶貴沉淀

3、實(shí)現(xiàn)“滾動(dòng)”編制

4、對(duì)有現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義第71頁(yè)/共101頁(yè)哪些任務(wù)做專項(xiàng)計(jì)劃更合適①影響經(jīng)營(yíng)指標(biāo)達(dá)成的專項(xiàng)：◆開(kāi)盤(pán)計(jì)劃（強(qiáng)調(diào)多部門(mén)協(xié)同）◆交房計(jì)劃（強(qiáng)調(diào)多部門(mén)協(xié)同）②跨層級(jí)、跨部門(mén)密切協(xié)同：◆報(bào)批報(bào)建◆示范區(qū)設(shè)計(jì)及施工計(jì)劃第72頁(yè)/共101頁(yè)部門(mén)月度計(jì)劃分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接部門(mén)月度工作計(jì)劃包含于以下幾個(gè)部分：

1）、有本部門(mén)負(fù)責(zé)的項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃工作項(xiàng)(本月內(nèi))；

2）、由本部門(mén)負(fù)責(zé)的專項(xiàng)計(jì)劃工作項(xiàng)；

3）、公司會(huì)議決議應(yīng)該由本部門(mén)完成的工作；

4）、本部門(mén)日常其他工作項(xiàng)。第73頁(yè)/共101頁(yè)部門(mén)計(jì)劃“承接”開(kāi)發(fā)計(jì)劃的原理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃部門(mén)月度計(jì)劃前提口徑關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃主項(xiàng)計(jì)劃專項(xiàng)計(jì)劃1、工作項(xiàng)都要責(zé)任人、責(zé)任部門(mén)2、工作項(xiàng)都要有計(jì)劃開(kāi)始時(shí)間3、每個(gè)工作項(xiàng)都要有計(jì)劃完成時(shí)間1、所有未完成工作2、所有計(jì)劃完成的工作3、所有計(jì)劃開(kāi)始的工作第74頁(yè)/共101頁(yè)計(jì)劃經(jīng)理的樞紐定位時(shí)間軸(月度單位)第75頁(yè)/共101頁(yè)落實(shí)部門(mén)計(jì)劃的作用將項(xiàng)目計(jì)劃分解到各部門(mén)月度計(jì)劃，確保部門(mén)目標(biāo)與項(xiàng)目目標(biāo)一致，有效支撐項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃落實(shí)計(jì)劃經(jīng)理有權(quán)無(wú)法用，或者責(zé)權(quán)不對(duì)等的境況，緩解工作難開(kāi)展的問(wèn)題能夠及時(shí)、真實(shí)的反饋工作情況，避免報(bào)喜不報(bào)憂。副產(chǎn)品：解決了部門(mén)計(jì)劃難于及時(shí)收上來(lái)的問(wèn)題對(duì)于各業(yè)務(wù)部門(mén)績(jī)效的考評(píng)，也有了相對(duì)量化的數(shù)據(jù)承諾責(zé)權(quán)真實(shí)績(jī)效第76頁(yè)/共101頁(yè)四要素促進(jìn)項(xiàng)目計(jì)劃落地責(zé)權(quán)：公司對(duì)計(jì)劃經(jīng)理授權(quán)；能力：對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的全程把握，是業(yè)務(wù)性的人才審視：計(jì)劃經(jīng)理對(duì)專業(yè)部門(mén)月度計(jì)劃編制進(jìn)行檢查，確保各部門(mén)計(jì)劃吻合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的要求；核實(shí)：計(jì)劃經(jīng)理在各部門(mén)完成自我評(píng)

估后，對(duì)各部門(mén)計(jì)劃反饋

進(jìn)行核實(shí)，確保真實(shí)反

饋?lái)?xiàng)目推進(jìn)的情況。制度：明確專業(yè)部門(mén)績(jī)效考評(píng)以系統(tǒng)數(shù)據(jù)作為重要參考；部門(mén)自評(píng)：月末對(duì)計(jì)劃達(dá)成情況進(jìn)行自我評(píng)分；計(jì)劃經(jīng)理評(píng)分：對(duì)各業(yè)務(wù)部門(mén)涉及項(xiàng)目計(jì)劃部分進(jìn)行評(píng)分；會(huì)議總評(píng)分：在“計(jì)劃型”運(yùn)營(yíng)管理會(huì)議上由經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)評(píng)分為準(zhǔn)。

自動(dòng)化：通過(guò)系統(tǒng)輔助將

應(yīng)該完成工作列入各部門(mén)，

作為部門(mén)月度計(jì)劃編制主要依據(jù)；協(xié)助檢查：系統(tǒng)輔助計(jì)劃經(jīng)理快速檢查，防止遺漏；協(xié)助核實(shí)：系統(tǒng)輔助計(jì)劃經(jīng)理快速核實(shí)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行反饋真實(shí)性；流程合規(guī)：系統(tǒng)強(qiáng)制流程確保月度計(jì)劃合規(guī)，并用權(quán)限保證私密性。計(jì)劃經(jīng)理信息系統(tǒng)績(jī)效考核計(jì)劃?rùn)C(jī)制第77頁(yè)/共101頁(yè)數(shù)據(jù)模型總控計(jì)劃個(gè)人月度績(jī)效項(xiàng)目月度績(jī)效部門(mén)月度績(jī)效績(jī)效評(píng)分第78頁(yè)/共101頁(yè)部門(mén)評(píng)分方法進(jìn)度分（50%）:--項(xiàng)目計(jì)劃部分：項(xiàng)目總+運(yùn)營(yíng)專員--其它工作：成果使用部門(mén)負(fù)責(zé)人+運(yùn)營(yíng)專員質(zhì)量分（50%）：--項(xiàng)目計(jì)劃部分：項(xiàng)目總；--其它工作：成果使用部門(mén)負(fù)責(zé)人；--工程施工質(zhì)量：集團(tuán)工程部打分第79頁(yè)/共101頁(yè)部門(mén)月度計(jì)劃總結(jié)

專職計(jì)劃經(jīng)理跟蹤項(xiàng)目計(jì)劃，并負(fù)責(zé)計(jì)劃的協(xié)同能有效促進(jìn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)的有效落地。

在過(guò)程中由計(jì)劃經(jīng)理進(jìn)行“審視”部門(mén)計(jì)劃的編制情況，并核實(shí)“部門(mén)計(jì)劃執(zhí)行情況，能確保部門(mén)”承諾“項(xiàng)目計(jì)劃”。

構(gòu)建聯(lián)動(dòng)的“項(xiàng)目月度績(jī)效”+“部門(mén)月度績(jī)效”能夠有效推動(dòng)計(jì)劃的推進(jìn)。但要注意其對(duì)管理能力的要求。人機(jī)制績(jī)效第80頁(yè)/共101頁(yè)基于運(yùn)營(yíng)決策的需要規(guī)劃會(huì)議PMO預(yù)案決策會(huì)(拿地前)PMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)(取得土地15日內(nèi))階段成果審查會(huì)(各項(xiàng)目階段：含項(xiàng)目總結(jié)會(huì))PMO關(guān)鍵決策會(huì)(根據(jù)需要)半年總結(jié)會(huì)(6月15日/12月15日)PMO月度運(yùn)營(yíng)會(huì)（每月頭３個(gè)工作日）項(xiàng)目周例會(huì)(每周五)1234567第81頁(yè)/共101頁(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)“鎖定”項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)顯化價(jià)值挖掘體驗(yàn)區(qū)選址定位成本測(cè)算一二級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目成功標(biāo)尺(產(chǎn)品成功、管理成功)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)指引1、啟動(dòng)會(huì)是通過(guò)多次會(huì)議、短時(shí)間、高強(qiáng)度、高效率、群策群力完成度對(duì)項(xiàng)目第一次也是最重要的一次決策，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)。2、項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)的“邏輯圖”投資測(cè)算第82頁(yè)/共101頁(yè)按照項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的里程碑節(jié)點(diǎn)規(guī)劃會(huì)議項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)①方案設(shè)計(jì)招標(biāo)前②開(kāi)發(fā)令③二級(jí)計(jì)劃(前段)④集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)⑤集團(tuán)總裁項(xiàng)目開(kāi)工會(huì)①總包招標(biāo)之前②開(kāi)工令③總包及主要分包④地區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)⑤集團(tuán)工程副總項(xiàng)目入伙會(huì)①首批入伙前45天②質(zhì)量評(píng)價(jià)和整改③危機(jī)預(yù)案④地區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)⑤集團(tuán)營(yíng)銷副總項(xiàng)目實(shí)施會(huì)①方案報(bào)審?fù)ㄟ^(guò)后②向地區(qū)公司交底③二級(jí)計(jì)劃(后段)④集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)⑤集團(tuán)總裁項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)會(huì)①首批開(kāi)盤(pán)前1個(gè)月②產(chǎn)品及示范區(qū)檢視③價(jià)格策略④地區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)⑤集團(tuán)營(yíng)銷副總項(xiàng)目后評(píng)估①首批交房6個(gè)月內(nèi)②項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告③集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)④集團(tuán)總裁123456第83頁(yè)/共101頁(yè)6會(huì)具體內(nèi)容剖析會(huì)前準(zhǔn)備會(huì)議議程會(huì)后跟蹤會(huì)議牽頭人對(duì)上會(huì)資料的完備性和質(zhì)量把關(guān)，橫向?qū)Y料進(jìn)行意見(jiàn)會(huì)稿：·集團(tuán)主責(zé)部門(mén)準(zhǔn)備的資料；·集團(tuán)關(guān)聯(lián)部門(mén)準(zhǔn)備的資料；·地區(qū)公司主責(zé)部門(mén)準(zhǔn)備的資料強(qiáng)調(diào)合規(guī)性：·會(huì)議決議的單個(gè)事項(xiàng)使用固化流程審批固化會(huì)議議程：·階段成果回顧與檢視(反饋)·投資收益檢視·下階段工作安排及計(jì)劃布置·需花錢(qián)的事項(xiàng)決策及費(fèi)用計(jì)劃·經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與知識(shí)沉淀交流——管理工具標(biāo)準(zhǔn)化第84頁(yè)/共101頁(yè)6會(huì)管理的主要目標(biāo)成果質(zhì)量收益監(jiān)