滬東南交易管家《跬步成交計(jì)劃》811附有答案

滬東南交易管家《跬步成交計(jì)劃》8.11[復(fù)制]您的姓名：[填空題]*_________________________________（曹吉祥）1、現(xiàn)有上海戶籍吳月夫婦欲在滬購買一套使用權(quán)房，經(jīng)經(jīng)紀(jì)人張露帶看后，吳月對該房屋非常滿意，欲直接購買該房屋，針對購買該房屋以下說法錯(cuò)誤的是（）*A、吳月夫婦必須都是上海戶籍才可以購買(正確答案)B、吳月夫婦此次購房可以純公積金貸款(正確答案)C、吳月夫婦此次購房必須要走資金監(jiān)管才可以交易(正確答案)D、經(jīng)紀(jì)人小張告知該房屋內(nèi)還有一個(gè)戶口未遷出，必須要在交易前遷出才可以進(jìn)行交易答案解析：解析：使用權(quán)房交易條件及注意事項(xiàng)：交易雙方必須都是上海戶籍，業(yè)主方戶口必須全部遷出后該房屋才可交易，客戶方只能一次性付款，不能通過貸款方式購買，使用權(quán)房現(xiàn)在交易可不需要資金監(jiān)管，使用權(quán)房可以落戶口。2、A吳月夫婦為上海家庭，由上海戶籍一方上產(chǎn)證即可；B購買使用權(quán)房只能一次性付款，不能通過貸款方式購買；C使用權(quán)房現(xiàn)在交易可不需要資金監(jiān)管；D業(yè)主方戶口必須全部遷出后該房屋才可交易。（曹吉祥）2、張亮出生于1995年，2012年與父母共有1套住房，2021年3月與前妻辦理了離婚手續(xù)，離婚時(shí)未生育且雙方名下除張亮2012年與父母共有1套住房外無其他任何房產(chǎn)，前妻至今未婚且未購買過住房，2022年1月張亮將該套動(dòng)遷房的份額贈(zèng)予給了父親，2022年2月張亮就購房資質(zhì)咨詢了經(jīng)紀(jì)人，請問經(jīng)紀(jì)人以下的說法正確的有（）。*A、張亮目前是單身，處于限購狀態(tài)B、張亮與未婚單身名下一直無住房的李晴結(jié)婚后，可購買2套住房(正確答案)C、張亮復(fù)婚后，可購買1套住房D、張亮目前是單身，可購買1套住房(正確答案)答案解析：解析：1、未成年時(shí)與父母共有的住房最多可以剔除2套；同一本產(chǎn)證上直系之間份額贈(zèng)予，不算套數(shù)。2、張亮單身，最多可購買1套；張亮已婚，可購買2套住房。（曹吉祥）3、2014年3月，上海家庭王虹和配偶柳燁，均為滬籍，有一未成年孩子，一起上產(chǎn)證購買了一套120平的產(chǎn)權(quán)房，2017年12月網(wǎng)簽購買了一套80平的產(chǎn)權(quán)房，男方單獨(dú)上產(chǎn)證，2019年9月，王虹夫婦預(yù)備把120平的產(chǎn)權(quán)房出售并網(wǎng)簽完成，2019年10月王虹和配偶柳燁離婚，約定孩子及120平的產(chǎn)權(quán)房歸王虹所有并于2019年12月出售完畢，80平的產(chǎn)權(quán)房歸柳燁單獨(dú)所有，以下說法正確的是（）。[單選題]*A、王虹和柳燁復(fù)婚可買1套B、王虹單身可買1套(正確答案)C、柳燁如果2020年賣出名下80平的房產(chǎn)，現(xiàn)在和王虹復(fù)婚可買1套D、王虹和柳燁復(fù)婚可買2套答案解析：解析：1、客戶目前離婚尚未滿3年，按照2021年1月21日（含當(dāng)日）離異限購新政執(zhí)行。2、客戶兩人均為上海戶籍，離婚前家庭住房有2套，一套歸女方已網(wǎng)簽出售且于2021年1月21日（含當(dāng)日）前交易完畢，一套歸男方目前持有中。3、上海戶籍夫妻復(fù)婚，結(jié)合原家庭住房套數(shù)2套判斷，上海家庭最多2套。王虹和柳燁均為滬籍，離婚前家庭住房套數(shù)2套，兩人于離婚前網(wǎng)簽出售一套，持有一套，2022年復(fù)婚，按照原家庭住房套數(shù)執(zhí)行，故可購住房套數(shù)0套。本題正確答案為B選項(xiàng)。（曹吉祥）4、張亮和劉娟婚內(nèi)育有一子張小亮，于2010年以三個(gè)人的名義購入一套住房，在2016年因夫妻感情破裂離婚，孩子經(jīng)法院判決由劉娟撫養(yǎng)，房產(chǎn)以夫妻變更的名義變更產(chǎn)權(quán)人為劉娟及其子張小亮?，F(xiàn)劉娟準(zhǔn)備出售這套住房，網(wǎng)簽及過戶現(xiàn)場分別需要誰到場（）。[單選題]*A、劉娟到場；劉娟到場B、劉娟及張亮到場；劉娟到場C、劉娟到場；劉娟及張亮到場D、劉娟及張亮到場；劉娟及張亮到場(正確答案)答案解析：解析：出售未成年人為其中一個(gè)產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)，應(yīng)有監(jiān)護(hù)人。父母是未成年子女的法定監(jiān)護(hù)人。根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》第三十六條，父母與子女間的關(guān)系不因父母離婚而消除。即使父親不在產(chǎn)證上且撫養(yǎng)權(quán)歸母親所有，從保護(hù)未成年權(quán)益的角度出發(fā)，仍需要父母雙方的簽字。題目中的張小亮是未成年人，監(jiān)護(hù)人是張亮和劉娟。因此，本題正確答案為D。（曹吉祥）5、客戶王剛上海人，未婚單身，與父母共有兩套房子。現(xiàn)在王剛想購買業(yè)主李莉名下位于閔行華僑城的房子，王剛告訴經(jīng)紀(jì)人張亮自己名下的兩套房子產(chǎn)證日期是2016年5月份的，但是都是動(dòng)遷房，動(dòng)遷協(xié)議及預(yù)售合同在2003年簽署，只是一直沒有去辦產(chǎn)證。2016年是憑著動(dòng)遷協(xié)議到交易中心辦的產(chǎn)證。那么張亮判斷客戶王剛是限購的。（）[判斷題]*對錯(cuò)(正確答案)答案解析：解析：限購前簽的預(yù)售合同，限購后辦的產(chǎn)證，是可以追認(rèn)動(dòng)遷協(xié)議的。而且限購前和父母共有的房子也可以剔除掉，故客戶王剛不限購，該題答案錯(cuò)誤。（沈徐楓）6、以下關(guān)于法拍房成交風(fēng)險(xiǎn)說法正確的是？（）*A、貸款的風(fēng)險(xiǎn)未提前做貸款資格審查，成交后客戶被列為失信人名單等(正確答案)B、租賃風(fēng)險(xiǎn)存在法院認(rèn)可或不認(rèn)可租賃，有長租約20年且租戶一次性付清租金(正確答案)C、交付風(fēng)險(xiǎn)業(yè)主、債權(quán)人、案外人占用，空置房屋后續(xù)被人占用、開發(fā)商占用等；(正確答案)D、客戶不具備購房資質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)，購買法拍房須具備購房資質(zhì)，納入上海市購房資質(zhì)審核范圍(正確答案)答案解析：解析：（1）貸款風(fēng)險(xiǎn)：未提前做貸款資格審查，成交后，客戶被列為失信人名單等；（2）違約風(fēng)險(xiǎn)：競拍成功后毀約或不按時(shí)繳納尾款；（3）租賃風(fēng)險(xiǎn)：存在法院認(rèn)可或不認(rèn)可租賃，有長租約20年且租戶一次性付清租金；（4）交付風(fēng)險(xiǎn)：業(yè)主、債權(quán)人、案外人占用，空置房屋后續(xù)被人占用、開發(fā)商占用等；（5）過戶時(shí)間長風(fēng)險(xiǎn)：成交人后案外人提起訴訟、房屋有網(wǎng)簽被占用、涉及辦理央產(chǎn)上市或繳納超標(biāo)款等、多個(gè)查封債權(quán)人案款分配需協(xié)調(diào)等。（6）客戶不具備購房資質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)：購買法拍房須具備購房資質(zhì)，納入上海市購房資質(zhì)審核范圍。（沈徐楓）7、購新房時(shí)，房屋實(shí)際交付的面積和合同上的面積時(shí)常會(huì)出現(xiàn)誤差，出現(xiàn)誤差的原因有施工誤差、測量誤差、工程變更等等，面對誤差處理的方法有（）*A、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)計(jì)算，買受人請求解除合同的，人民法院不予支持(正確答案)B、面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同的、返還已付購房款及利息的，人民法院應(yīng)予支持(正確答案)C、面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）×100%÷合同約定面積(正確答案)D、買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比絕對在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足(正確答案)答案解析：解析：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)計(jì)算，買受人請求解除合同的，人民法院不予支持。面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同的、返還已付購房款及利息的，人民法院應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比絕對在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)測面積小于合同約定面積，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利息由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人，面積誤差比絕對值超出3%的部分房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）×100%÷合同約定面積（沈徐楓）8、合同違約的形式包括實(shí)際違約和預(yù)期違約，以下關(guān)于兩者說法正確的是（）*A、實(shí)際違約指當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。(正確答案)B、已經(jīng)發(fā)生的事情約定10月20日付定金，10月23日仍未支付，屬于實(shí)際違約(正確答案)C、預(yù)期違約指當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。(正確答案)D.未發(fā)生但即將要發(fā)生的事情約定10月20日付定金，10月18日業(yè)主告知客戶房子不賣了，屬于預(yù)期違約。(正確答案)答案解析：解析：實(shí)際違約是指當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。預(yù)期違約是指當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。（沈徐楓）9、商圈經(jīng)理張東向新入職的經(jīng)紀(jì)人朱琳講解合同訂立的有效性，在下列情形下，簽署的合同為無效合同的是？（）*A、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益(正確答案)B、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益(正確答案)C、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的D、以合法形式掩蓋非法目的(正確答案)答案解析：解析：有下列情形之一的，合同無效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會(huì)公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，與合同有效性無關(guān)系。（沈徐楓）10、客戶蔡方購買了位于奉賢區(qū)的一套住宅，據(jù)了解房東的房子是全款購買的目前滿五年唯一，當(dāng)時(shí)買進(jìn)時(shí)合同價(jià)為200萬，買進(jìn)的合同和契稅發(fā)票原件都已提供，本次交易的網(wǎng)簽合同價(jià)為500萬，管家在過戶前通知房東只需帶著自己的身份證、產(chǎn)證和買進(jìn)材料原件即可。[判斷題]*對錯(cuò)(正確答案)答案解析：解析：奉賢區(qū)的房屋交易涉及到差額增值稅和個(gè)稅做平時(shí)過戶提供房東買進(jìn)材料，必須提交易中心供調(diào)檔件，窗口不收房東提供的原件（且調(diào)檔時(shí)間只能在周一至周五，周末不提供調(diào)檔服務(wù)）（賀渝）11、以下哪項(xiàng)是辦理增加同住人不需要的材料[單選題]*A、產(chǎn)權(quán)人身份證B、產(chǎn)證C、買進(jìn)的合同和發(fā)票D、同住人名下其他房產(chǎn)產(chǎn)證(正確答案)答案解析：解析：需要產(chǎn)權(quán)人身份證、產(chǎn)證、買進(jìn)合同和發(fā)票，同住人的家庭材料，同住人和產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系證明。（賀渝）12、小李，滬籍，配偶小王外地人，無小孩，小李今年24歲，2013年和父母共有一套位于嘉定的房產(chǎn)，小王在201年和外地父母共有一套位于金山的房產(chǎn)，小李在2018年有一段婚史，和前妻共同購買一套房產(chǎn)，2021年2月和前妻離婚，房子歸前妻所有，自己已經(jīng)完成去名手續(xù)，現(xiàn)和小王于2021年6月結(jié)婚，為方便上班，想購置新的房產(chǎn)，現(xiàn)家庭可以購買幾套？[單選題]*A、0(正確答案)B、1C、2D、不限制答案解析：解析：未成年和父母共有房產(chǎn)剔除，小王和父母共有的不能剔除，離異不滿三年審核新家庭資質(zhì)，新家庭上海家庭可夠一套，配偶小王名下已有一套，不能再買（賀渝）13、業(yè)主是外地戶口，現(xiàn)在居住證滿3年了，需要去申請退房產(chǎn)稅，以下哪些材料是需要的*A、居住證(正確答案)B、戶口簿(正確答案)C、購房合同(正確答案)D、產(chǎn)證(正確答案)答案解析：解析：退稅材料包括購房者家庭材料以及滿足條件的居住證、房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書、完稅證明銀行卡，買賣合同（賀渝）14、辦理戶口強(qiáng)遷，需要的材料有*A、新產(chǎn)證(正確答案)B、買賣合同(正確答案)C、戶口簿D、結(jié)婚證答案解析：解析：新業(yè)主帶上產(chǎn)證、買賣合同、身份證件即可辦理（賀渝）15、公司產(chǎn)權(quán)出售時(shí)，50%稅率對應(yīng)的速算扣除系數(shù)是15%？[判斷題]*對(正確答案)錯(cuò)答案解析：解析：30%、40%、50%、60%分別對應(yīng)0、5%、15%、35%（孫昉潔）16、業(yè)主高輝，未婚單身，名下僅有一套位于源深板塊的住房（內(nèi)環(huán)內(nèi)），房屋性質(zhì)是售后公房，該房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為2018年4月，產(chǎn)權(quán)建筑面積115㎡?？蛻艄连F(xiàn)通過經(jīng)紀(jì)人胡玲購買業(yè)主高輝名下的房產(chǎn)，成交價(jià)600萬元。若本次交易采用商業(yè)貸款，貸款面簽時(shí)，高輝不需要攜帶的材料為（）。[單選題]*A、身份證B、購房發(fā)票(正確答案)C、收款卡D、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書答案解析：解析：1、教材原文。辦理商業(yè)貸款，業(yè)主需要提供哪些備件？（1）業(yè)主方及配偶的身份證復(fù)印件；（2）房產(chǎn)證復(fù)印件；（3）收款銀行卡復(fù)印件；（4）戶口簿復(fù)印件；（5）婚姻關(guān)系證明復(fù)印件：已婚需提供結(jié)婚證、離婚需提供離婚證和離婚協(xié)議或離婚判決書和生效書或民事調(diào)解書（若有過往婚史的，需提供歷次婚姻材料）；（6）未成年子女出生證復(fù)印件（產(chǎn)證上若有未成年子女的名字）；2、試題解析：購房發(fā)票為涉稅需要，貸款不需要；ACD均是貸款必備件。（孫昉潔）17、客戶王鋒上海戶籍，配偶孫語江蘇戶籍，二人均無貸款記錄。王鋒于2005年與父母共有2套售后公房，孫語于2010年與父母在江蘇共有3套動(dòng)遷安置房；現(xiàn)王鋒與孫語以商業(yè)貸款購買一套住宅，網(wǎng)簽合同價(jià)1000萬元，涉稅評估價(jià)900萬元，銀行評估價(jià)800萬元，則其可申請的最高貸款金額為（

）萬元。[單選題]*A、0B、520(正確答案)C、585D、650答案解析：解析：試題解析：客戶王鋒與父母共有兩套住房，屬于限購前共有，配偶孫語與父母共有房屋是外地住宅不用考慮，且均無貸款記錄，商業(yè)貸款時(shí)可認(rèn)定為首套，首付比較最低35%，即申請貸款金額最高65%；銀行審批貸款時(shí)，三價(jià)取低，可申請最高銀行貸款金額為：800萬*65%=520萬元。（孫昉潔）18、客戶小張張通過商業(yè)貸款的方式購買業(yè)主吳美麗名下的住房，若二人為（）關(guān)系時(shí)，可能會(huì)被銀行認(rèn)定為虛假房地產(chǎn)交易而拒貸。*A、親屬(正確答案)B、鄰居C、親密朋友(正確答案)D、債權(quán)債務(wù)(正確答案)答案解析：解析：1、教材原文：銀行針對哪些情形會(huì)拒貸？（1）虛假貸款申請資料。包括但不限于虛假身份證明、虛假收入證明、虛假工資流水、虛假征信記錄、虛假婚姻證明、虛假購房合同等。（2）征信記錄非常差。征信記錄非常差，是指逾期次數(shù)過多、信用卡止付或呆賬、進(jìn)入征信黑名單。原則上，近兩年內(nèi)連續(xù)三次累計(jì)六次的逾期記錄，銀行就可以拒貸。逾期記錄包括信用卡、房貸、車貸等還款逾期情況。（3）虛假房地產(chǎn)交易。例如，買賣雙方為親屬關(guān)系，買賣雙方為親密朋友關(guān)系，買賣雙方為債權(quán)債務(wù)關(guān)系，均有可能被銀行視為騙貸行為。（4）收入證明不符合要求。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)要求，借款人住房貸款的月房地產(chǎn)支出與收入比應(yīng)控制在50%以下（含），也就是收入應(yīng)至少達(dá)到家庭名下所有負(fù)債的2倍。（5）法院判定為“失信被執(zhí)行人”。失信被執(zhí)行人，是指被執(zhí)行人具有履行能力而不履行生效法律文書確定的義務(wù)，俗稱老賴。（6）首付款來源非自有資金。包括但不限于向銀行申請信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等作為首付款。2、試題解析：買賣雙方為親屬關(guān)系，買賣雙方為親密朋友關(guān)系，買賣雙方為債權(quán)債務(wù)關(guān)系，均有可能被銀行視為騙貸行為而被銀行拒貸，雙屬于普通鄰居關(guān)系則不會(huì)，實(shí)際交易案例中也存在許多鄰居之間相互交易情況。（孫昉潔）19、客戶吳強(qiáng)，26周歲，上海戶籍，2020年與配偶周瑜結(jié)婚，婚前與父母共有2套住房，產(chǎn)證登記日期分別為2000年、2005年，個(gè)人名下除此之外無其它住房；配偶周瑜，江蘇戶籍，上海無房，19年在江蘇以商業(yè)貸款方式購入一套住房，現(xiàn)已經(jīng)結(jié)清；2人打算在上海購入一套住房，若此次購房使用商業(yè)貸款，則以下說法正確的有（

）。*A、吳強(qiáng)與父母共有房屋可剔除且配偶貸款已經(jīng)結(jié)清，本次購房商業(yè)貸款是首套B、吳強(qiáng)與父母共有2套房屋，本次限貸C、吳強(qiáng)與父母共有的房屋本次商業(yè)貸款可以不計(jì)入名下房屋套數(shù)(正確答案)D、吳強(qiáng)夫妻可以貸款，本次商業(yè)貸款為二套(正確答案)答案解析：解析：1、教材原文：①商業(yè)貸款：家庭名下在滬無住房且名下全國范圍內(nèi)無住房貸款記錄，在限購前借款人及其配偶與各自父母登記在產(chǎn)證上的最多各有2套可剔除②商業(yè)貸款：家庭名下在滬有一套住房或名下全國范圍內(nèi)有一次住房貸款記錄，無論貸款是否結(jié)清（在限購前借款人及其配偶與各自父母登記在產(chǎn)證上的最多各有2套可剔除，但作為主貸人且正在還款的不可剔除）。試題分析：客戶吳強(qiáng)與父母共有2套房均為限購政策前的可做剔除，但配偶有過貸款記錄，此次貸款為二套。（孫昉潔）20、客戶趙海去年通過商業(yè)貸款購買了一套住宅，2021年3月、4月、5月都是在還款日后5天內(nèi)還款，則趙海征信報(bào)告上會(huì)出現(xiàn)“連三”的逾期記錄。（

）[判斷題]*對錯(cuò)(正確答案)答案解析：解析：1、教材原文：在征信報(bào)告中，連續(xù)三月逾期，累計(jì)逾期6次。借款人未按時(shí)歸還該月應(yīng)還款金額稱為逾期，一筆應(yīng)還款超過61天，且在90天內(nèi)歸還的，即為連續(xù)三次逾期，稱為連三。在下一還款日（30天）內(nèi)歸還的，記做一次逾期，總共有6次，稱為累六。2、試題分析：趙海3月、4月、5月都是在還款日后5天內(nèi)還款，這是累計(jì)三次逾期；如果1-3月均未還款，連續(xù)90天以上未還款才是連三逾期。（湯寧寧）21、網(wǎng)簽前交易管家李東在查看案源信息時(shí)，得知業(yè)主存在中信銀行最高額抵押，且該筆抵押需要用客戶的首付款來償還，下家著急出新產(chǎn)證辦理小孩入學(xué)手續(xù)。李東在匹配銀行時(shí)，以下哪個(gè)銀行不是最優(yōu)選擇？[單選題]*A、交通銀行B、郵儲(chǔ)銀行C、農(nóng)業(yè)銀行(正確答案)D、工商銀行答案解析：解析：房子存在最高額抵押，農(nóng)行要求在送審前注銷完畢，并且銀行后臺(tái)信息需要更新（湯寧寧）22、以下哪個(gè)是中國人民銀行征信中心官網(wǎng)網(wǎng)址？[單選題]*A、/B、/(正確答案)C、/D、/答案解析：解析：記憶題（湯寧寧）23、以下哪些銀行可以雙倍減公積金月繳？*A、郵儲(chǔ)銀行(正確答案)B、中信銀行C、興業(yè)銀行(正確答案)D、光大銀行(正確答案)答案解析：解析：銀行政策問題，記憶題（湯寧寧）24、以下哪些銀行支持一年以內(nèi)還商貸無違約金?*A、北京銀行B、工商銀行(正確答案)C、建設(shè)銀行(正確答案)D、上海銀行(正確答案)答案解析：解析：銀行政策問題，記憶題（湯寧寧）25、公司買房會(huì)產(chǎn)生房產(chǎn)稅，碰到此類客戶需要提前告知，每季度需要繳納一次，逾期會(huì)產(chǎn)生滯納金。[判斷題]*對錯(cuò)(正確答案)答案解析：解析：以公司名義出售或者買進(jìn)，房產(chǎn)稅每半年繳納一次，未繳存會(huì)產(chǎn)生滯納金1、（趙鳳仙）李明于2018年7月3日以公司名義網(wǎng)簽購買了一套上海閔行區(qū)的一套別墅，2019年8月10日辦理過戶手續(xù)，最終產(chǎn)證辦理日期為2019年8月20日?，F(xiàn)公司要出售該套房屋，以下說法準(zhǔn)確的是[單選題]*A、該房屋需要滿3年才可以出售B、該房屋需要滿5年才可以出售(正確答案)C、該房屋隨時(shí)都可以出售D、該公司在辦理產(chǎn)證時(shí)可以設(shè)置產(chǎn)證密碼答案解析：解析：購房日期（以網(wǎng)簽日期為準(zhǔn)）在2016年3月25日（含）到2018年7月2日（含）之間的公司產(chǎn)權(quán)房，需產(chǎn)證登記日期滿3年以后才能上市交易。購房日期（以網(wǎng)簽為準(zhǔn)）在2018年7月3日（含）以后的公司產(chǎn)權(quán)房，需要產(chǎn)證登記日期滿5年以后才可以上市交易。公司產(chǎn)權(quán)不可以設(shè)置產(chǎn)證密碼。2、（趙鳳仙）客戶張華，其父母2022年1月份賣出一同售后公房，現(xiàn)在張華在我司成交一套住房，后續(xù)準(zhǔn)備抵扣契稅。售后公房抵扣契稅所需要的材料是（）？*A、上海市公有住房出售合同（白皮合同）(正確答案)B、上海市公有住房出售收入專用票據(jù)原件或交易中心調(diào)檔建行繳款憑證(正確答案)C、賣出該公房的買賣合同（普通白紙打印的）D、已售公房的出售發(fā)票（發(fā)票聯(lián)）答案解析：解析：售后公房抵扣契稅材料如下：上海市公有住房出售合同（白皮合同）上海市公有住房出售收入專用票據(jù)原件或交易中心調(diào)檔建行繳款憑證賣出該公房的買賣合同【必須是合同紙的，有水印:寫了網(wǎng)上合同備案專用紙】賣出該公房的發(fā)票記賬聯(lián)新產(chǎn)調(diào)（體現(xiàn)現(xiàn)在新的產(chǎn)權(quán)人為他的買家）或新產(chǎn)證復(fù)印件如為子女父母抵扣，需要提供關(guān)系證明且售后公房原產(chǎn)權(quán)人要到場【關(guān)系證明可以是戶口本或獨(dú)生子女證、出生證、派出所關(guān)系證明任選一】如果原公房產(chǎn)證有過變更的，需要提供調(diào)檔的變更材料3、（趙鳳仙）客戶薛森，滬籍，名下無房無貸，現(xiàn)欲通過公積金貸款的方式在滬購入一套住房。但發(fā)現(xiàn)因財(cái)務(wù)疏忽導(dǎo)致某個(gè)月的公積金漏繳，后財(cái)務(wù)幫其進(jìn)行補(bǔ)繳，公積金需復(fù)議。經(jīng)紀(jì)人王恒告知薛森公積金復(fù)議材料中包含公積金補(bǔ)繳清冊，王恒的說法是否正確？[判斷題]*對錯(cuò)(正確答案)答案解析：解析：公積金復(fù)議備件清單：1、斷繳人公積金1年繳納明細(xì)（公積金管理中心拉或者網(wǎng)上打?。┰?、斷繳人社保1年繳納明細(xì)（只能去社保中心拉）原件3、斷繳人公司出具的情況說明（如勞務(wù)派遣，需兩家公司加蓋公司章或人事章）原件4、斷繳人勞動(dòng)合同（如勞務(wù)派遣，需提供兩份合同）原件4、（趙鳳仙）經(jīng)紀(jì)人小耿，在學(xué)習(xí)18大安心承諾。以下關(guān)于“過戶枉跑，補(bǔ)償一千”適用條件和范圍說法正確的是？*A、經(jīng)上海鏈家居間成交，且預(yù)約繳稅、過戶日期在2018年11月15日后的二手房(正確答案)B、若因其他不可抗拒因素（如政策變更、繳稅或過戶窗口業(yè)務(wù)暫停等）造成枉跑，鏈家無須向雙方做出補(bǔ)償C、若因買方或賣方導(dǎo)致枉跑，鏈家向無責(zé)枉跑方補(bǔ)償1000元人民幣(正確答案)D、若因鏈家責(zé)任導(dǎo)致枉跑，買方和賣方均為無責(zé)枉跑方，鏈家向雙方各補(bǔ)償1000元人民幣(正確答案)答案解析：解析：若因其他不可抗拒因素（如政策變更、繳稅或過戶窗口業(yè)務(wù)暫停等）造成枉跑，買方和賣方均為無責(zé)枉跑方，鏈家向雙方各補(bǔ)償1000元人民幣5、（趙鳳仙）上海籍客戶錢先生，24歲，已婚，限購前因動(dòng)遷與父母分得一套住房，并于2011年前辦理了產(chǎn)證。2014年錢先生與父母共同購入兩套住房，配偶名下無房。現(xiàn)婚后準(zhǔn)備再購置房產(chǎn)，錢先生所在家庭還可以購入幾套住房？[單選題]*A、0B、1(正確答案)C、2D、限購答案解析：解析：限購前與父母共有以及未成年時(shí)與父母共有一起最多只可剔除兩套住房，本題已經(jīng)共有3套，剔除后只能買1套6、（凌展晴）客戶李麗通過經(jīng)紀(jì)人梁巧于2020年6月1日購入了一套上海市的住宅，在交房時(shí)客戶發(fā)現(xiàn)房屋墻面有漏水現(xiàn)象，于是咨詢梁巧是否可以得到賠償，則以下狀況符合補(bǔ)償條件的是（）。[單選題]*A、建成年代為1994年B、因室內(nèi)自來水管道破裂導(dǎo)致漏水(正確答案)C、因樓上住戶衛(wèi)生間防水效果差導(dǎo)致漏水D、因屋頂年久失修而導(dǎo)致漏水答案解析：解析：自2019年9月1日起經(jīng)上海鏈家成交的二手房；申請補(bǔ)償時(shí)間在交易房屋過戶之日起12個(gè)月內(nèi)；房屋的產(chǎn)證竣工日期或建成年代在2000年（不含）之后的房屋；維修范圍：房屋主體結(jié)構(gòu)內(nèi)屋面、衛(wèi)生間、廚房、室內(nèi)管道漏水，其余類型漏水不在維修補(bǔ)償范圍內(nèi)；對于適用本服務(wù)承諾的維修工程，上海鏈家指定的第三方維修公司將針對漏水點(diǎn)出具評估報(bào)告，并進(jìn)行維修或補(bǔ)償：由上海鏈家負(fù)責(zé)維修的，需維修商現(xiàn)場填寫維修確認(rèn)單并由客戶簽字確認(rèn)；客戶自行維修的，需要實(shí)際維修方開具給上海鏈家的增值稅專用發(fā)票；不適用情形：（1）因公共設(shè)施部分（如公共管道、建筑物外墻、屋頂?shù)龋┗虻谌咚l(fā)生之滲漏水（如上層、隔壁住戶等）；（2）該房屋保固范圍設(shè)施損壞處是因買方自行增改建（如頂樓、平臺(tái)加蓋等）或裝修工程所引起的；（3）該房屋保固范圍設(shè)施損壞處是因火災(zāi)、水災(zāi)、雷擊、地震等不可抗力之天災(zāi)地變所引起的。7、（凌展晴）胡曉婚前全款購買了一套商品住房，登記在其個(gè)人名下。2020年7月1日胡曉留下遺囑，明確其名下的商品住房由其配偶胡姝、女兒胡秀共同繼承。2020年11月10日，胡曉病逝。胡姝與胡秀于2021年3月11日辦理繼承手續(xù)，2021年4月20日辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。那么，該住房的所有權(quán)轉(zhuǎn)歸胡姝與胡秀所有的時(shí)間是（）[單選題]*A、2021年4月20日B、2020年3月11日C、2020年11月10日(正確答案)D、2020年7月1日答案解析：解析：依據(jù)《民法典》，因繼承取得的房屋物權(quán)的，自繼承開始時(shí)發(fā)生效力。但繼承人處分該房屋物權(quán)時(shí)，應(yīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)8、（凌展晴）以下關(guān)于房地產(chǎn)市場的要素中屬于市場主體的是（）？*A、房地產(chǎn)出售人或出租人(正確答案)B、禹洲商業(yè)廣場的辦公樓C、房地產(chǎn)購買人或承租人(正確答案)D、東城花苑一村的住宅答案解析：解析：房地產(chǎn)市場的要素是指構(gòu)成房地產(chǎn)市場的必要因素，主要有3個(gè)：①市場主體，即房地產(chǎn)供給者（房地產(chǎn)出售人或出租人）和需求者（房地產(chǎn)購買人或承租人）；②市場客體，即供交易的房地產(chǎn)商品和服務(wù)；③交易條件，即符合交易雙方利益要求的交易價(jià)格、付款方式、資金交割時(shí)點(diǎn)、房屋交割時(shí)點(diǎn)等。只有同時(shí)具備上述三個(gè)要素，實(shí)際的房地產(chǎn)交易才可能發(fā)生，房地產(chǎn)市場才能形成。9、（凌展晴）客戶張偉偉于2021年3月5日經(jīng)鏈家經(jīng)紀(jì)人王軍介紹購入了業(yè)主趙芹名下的住房，在交房時(shí)發(fā)現(xiàn)業(yè)主趙芹物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)2000元，但燃?xì)饪A(yù)付費(fèi)還剩余2100元，則該筆欠費(fèi)是不適用于鏈家的賠付的。（）[判斷題]*對(正確答案)錯(cuò)答案解析：解析：業(yè)主如有預(yù)交費(fèi)用可涵蓋欠費(fèi)的，則預(yù)交費(fèi)用可沖抵欠費(fèi)的部分不適用該項(xiàng)墊付條件；10、（凌展晴）客戶李洪通過經(jīng)紀(jì)人劉奇購買了一套新建商品房，并且簽訂了商品房預(yù)售合同。則該新建商品房應(yīng)計(jì)算為客戶李洪家庭名下住房套數(shù)（）[判斷題]*對(正確答案)錯(cuò)答案解析：解析：家庭名下住宅套數(shù)：已產(chǎn)證登記、分配動(dòng)遷房尚未辦理產(chǎn)證登記、已網(wǎng)簽、已取得新房認(rèn)購資格；11、（李瑩）在上海購房準(zhǔn)備申請異地公積金貸款，主貸人帶上包括公積金繳納地開具異地貸款職工住房公積金繳存使用證明、加蓋公章的公積金近六個(gè)月繳存明細(xì)在內(nèi)的申請資料至上海市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司柜臺(tái)辦理審核，審核時(shí)效為？（）[單選題]*A、5個(gè)工作日B、7個(gè)工作日(正確答案)C、10個(gè)工作日D、15個(gè)工作日答案解析：解析：上海購房申請異地公積金貸款，所提供的的申請資料需在上海市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司柜臺(tái)辦理審核，一般需要7個(gè)工作日。故選B，另外現(xiàn)在提交審核需要支付首付12、（李瑩）李雨欣，滬籍單身，名下僅有一車貸，月供1500元?，F(xiàn)通過商業(yè)貸款購買了一套位于上海市青浦區(qū)春江三月98㎡住宅，月供3000元，物業(yè)管理費(fèi)每月為2.5元/㎡，信用卡本月待還200元。李雨欣的月收入為9500元，則李雨欣的負(fù)債收入比是（）。（四舍五入保留兩位小數(shù)）[單選題]*A、47.37%B、49.95%(正確答案)C、52.05%D、78.32%答案解析：解析：負(fù)債收入比=（本次貸款月還款額+物業(yè)管理費(fèi)+其他可查的月均債務(wù)）/月均收入＝（1500+3000+2.5*98）/9500=49.95%，故選B13、（李瑩）2021年7月23日起在存量住宅買賣交易時(shí)，相關(guān)部門針對房屋專項(xiàng)維修資金補(bǔ)足情況實(shí)行“三提醒，一告知”，以下對于“三提醒，一告知”表述正確的有（）。*A、當(dāng)事人在查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)可以獲取相關(guān)提示(正確答案)B、網(wǎng)簽合同時(shí)可以根據(jù)專項(xiàng)維修資金賬號(hào)查詢、提示該房屋專項(xiàng)維修資金余額情況(正確答案)C、在辦理存量房地產(chǎn)買賣的轉(zhuǎn)移登記時(shí)，各交易登記中心受理人員讀取系統(tǒng)提示房屋專項(xiàng)維修資金余額的情況(正確答案)D、對未補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金、未查詢到維修資金信息的，向登記申請人出具《告知單》，明確過戶完成后由受讓人承擔(dān)維修資金的補(bǔ)足(正確答案)答案解析：解析：7月23日起在存量住宅買賣交易時(shí)，針對房屋專項(xiàng)維修資金補(bǔ)足情況實(shí)行”三提醒，一告知“：一是當(dāng)事人在查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)可以獲取相關(guān)提示；二是網(wǎng)簽合同時(shí)可以根據(jù)專項(xiàng)維修資金賬號(hào)查詢、提示該房屋專項(xiàng)維修資金余額情況；三是在辦理存量房地產(chǎn)買賣的轉(zhuǎn)移登記時(shí)，各交易登記中心受理人員讀取系統(tǒng)提示房屋專項(xiàng)維修資金余額的情況。對未補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金、未查詢到維修資金信息的，向登記申請人出具《告知單》，明確過戶完成后由受讓人承擔(dān)維修資金的補(bǔ)足。故選ABCD14、（李瑩）工作日當(dāng)天，交易管家張強(qiáng)上班途中暴雨黃色預(yù)警堵車，于9:20到達(dá)簽約中心，于是張強(qiáng)第一時(shí)間在系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行考勤申訴，申訴事由為“暴雨“，張強(qiáng)的做法符合要求。[判斷題]*對錯(cuò)(正確答案)答案解析：解析：考勤申訴：（一）交通故障1.上班途中因地鐵故障導(dǎo)致當(dāng)日遲到（30分鐘以內(nèi)），可至地鐵服務(wù)臺(tái)領(lǐng)取“致歉信”或“故障單”并簽署本人姓名、工號(hào)、日期后在申請考勤申訴時(shí)作為附件上傳。2.因地鐵故障導(dǎo)致遲到，應(yīng)在到崗后第一時(shí)間打卡，以系統(tǒng)內(nèi)打卡記錄作為出勤依據(jù)。3.考勤申訴的時(shí)間段為上班時(shí)間30分鐘內(nèi)（含）。遲到超過30分鐘，超出時(shí)長計(jì)入遲到時(shí)間。（二）網(wǎng)絡(luò)故障1.如因門店斷網(wǎng)、斷電在上下班時(shí)無法打卡，應(yīng)即刻向IT部或反饋部報(bào)修，并將“報(bào)修記錄”或“反饋記錄”在申請考勤申訴時(shí)作為附件上傳（注：“報(bào)修記錄”或“反饋記錄”可向IT部或反饋部申請?zhí)峁?.在上班時(shí)遇網(wǎng)絡(luò)故障無法打卡，須在網(wǎng)絡(luò)恢復(fù)正常后打卡，以系統(tǒng)內(nèi)打卡記錄作為出勤依據(jù)。（三）不可抗力因素因暴雨（中央氣象網(wǎng)達(dá)到紅色級(jí)別）、狂風(fēng)（中央氣象網(wǎng)達(dá)到橙色級(jí)別）等不可抗力造成無法在正常工作時(shí)間到崗的，需在內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)（/attendance/calendar或手機(jī)端企業(yè)微信-工作臺(tái)-貝殼考勤-申訴）申請考勤申訴。15、（李瑩）仲裁在性質(zhì)上是兼具契約性、自治性、民間性和準(zhǔn)司法性的一種爭議解決方式，仲裁費(fèi)用比訴訟低。[判斷題]*對錯(cuò)(正確答案)答案解析：解析：仲裁費(fèi)用比訴訟高16、（劉茜）張先生和王女士通過鏈家的居間服務(wù)購買一套外環(huán)外的住宅房，夫妻二人按份共有，張先生占比70%，王女士占比30%，由于工作原因，張先生不能親自辦理房屋后續(xù)過戶、繳稅等交易手續(xù)，可手寫委托書委托其妻子王女士進(jìn)行辦理。[判斷題]*對錯(cuò)(正確答案)答案解析：解析：在辦理房屋過戶、繳稅交易手續(xù)中，若劃分份額，辦理過戶手續(xù)時(shí)需要夫妻兩個(gè)人到場。17、（劉茜）業(yè)主張鵬欲出售于2017年11月登記在其個(gè)人名下的一套住房，該住房原為張鵬、其母親李小紅、舅舅李飛三人共同共有購入，原登記時(shí)間2012年7月，2017年李小紅去世后張鵬繼承了李小紅的份額，同時(shí)李飛將其名下份額一并贈(zèng)與給了張鵬，下列關(guān)于該住房年限認(rèn)定不正確的是（）[單選題]*A、該住房全部份額以2012年7月起算，已滿五年(正確答案)B、張鵬原有的1/3份額以2012年7月起算，已滿五年C、張鵬繼承所得的1/3份額以2012年7月起算，已滿五年D、張鵬受贈(zèng)所得的1/3份額以2017年11月起算，不滿五年答案解析：解析：直系繼承/贈(zèng)與的產(chǎn)權(quán)，能夠追溯老產(chǎn)證登記日期，非直接繼承/贈(zèng)與能夠追溯老產(chǎn)證登記日期，所以張鵬繼承母親的份額可以追溯，受贈(zèng)舅舅的份額不能追溯。18、（劉茜）買家張超為美國籍單身，準(zhǔn)備購買一套住房用于自住，經(jīng)紀(jì)人在為客戶算稅費(fèi)時(shí)告知客戶有房產(chǎn)稅，張超提供一下哪些材料可以免征房產(chǎn)稅（）*A.在滬滿三年的“居留簽注”并在有效期內(nèi)B.在滬滿三年的“居留許可”并在有效期內(nèi)(正確答案)C.持有B類證件（海外人才引進(jìn)類居住證）(正確答案)D.在滬滿三年的社?；蛘叨悊未鸢附馕觯航馕觯壕惩鈧€(gè)人在滬的“居留許可”連續(xù)滿3年并在有效期內(nèi)的，可以在報(bào)稅當(dāng)天直接申請免征，若未滿3年可先繳納房產(chǎn)稅，待滿3年后再申請退稅，或持有B類證件（海外人才引進(jìn)類居住證）、中國綠卡可以直接申請免征。19、（劉茜）客戶A及其父母為上海戶籍，配偶B外地戶籍，他們有一女兒C已成年，上海戶口，A在2010年跟父母共有一套寶山區(qū)的房產(chǎn)，面積138平，家庭名下有一套位于閔行區(qū)的82平房產(chǎn)，本次預(yù)購買位于徐匯區(qū)一套60平的房產(chǎn)，問本次需要繳納多少平方的房產(chǎn)稅，若添加女兒C為同住人，他們還要繳納多少平方房產(chǎn)稅？*A、68平B、60平(正確答案)C、0平D、8平(正確答案)答案解析：解析：原有住房面積+新購家庭名下住房面積>家庭人數(shù)×60平方米，若原有住房人均面積≥60平方米，應(yīng)稅面積=新購住房面積；若原有住房人均面積<60平方米，應(yīng)稅面積=（新購入住房面積+原有住房面積）-家庭人數(shù)×6