建筑與房地產(chǎn)法規(guī)

建筑與房地產(chǎn)法規(guī)第1頁/共54頁第一章建設(shè)法規(guī)概述建設(shè)法規(guī)與建筑法規(guī)建設(shè)法規(guī)調(diào)整對象縱向法律關(guān)系橫向法律關(guān)系主體：參加法律關(guān)系當(dāng)事人。工程建設(shè)法律關(guān)系客體：法律關(guān)系共同指向?qū)ο?。?gòu)成內(nèi)容：權(quán)利和義務(wù)。第2頁/共54頁法律關(guān)系主體：國家機(jī)關(guān)法人、社會組織自然人工程建設(shè)法律關(guān)系主體：建設(shè)單位施工單位勘察設(shè)計(jì)單位監(jiān)理單位建筑材料設(shè)備供應(yīng)單位工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)第3頁/共54頁建設(shè)主體設(shè)立程序：

注冊資本

30日內(nèi)工商登記資質(zhì)等級認(rèn)定專業(yè)技術(shù)人員

技術(shù)裝備

營業(yè)執(zhí)照資質(zhì)等級證書業(yè)務(wù)范圍第4頁/共54頁甲與乙合伙開設(shè)一個(gè)建筑設(shè)備租賃公司。某工程一項(xiàng)目部成員丙來公司欲租賃鋼模板等物品，正值乙當(dāng)班，丙、乙商談后填寫租賃表格，同時(shí)支付租賃費(fèi)3000元。則該業(yè)務(wù)合同中法律關(guān)系的主體是(）第5頁/共54頁案例分析甲乙雙方簽訂工程承包合同乙丙雙方簽訂“內(nèi)部承包協(xié)議”丙丁雙方簽訂材料供應(yīng)合同甲方乙方丙方丁方第6頁/共54頁法律事實(shí)法律關(guān)系的產(chǎn)生

原因法律關(guān)系的變更法律事實(shí)法律關(guān)系的終止

事件

行為第7頁/共54頁代理在代理權(quán)限內(nèi)以被代理人的名義代理行為的后果由被代理人承擔(dān)無權(quán)代理：代理人無代理權(quán)，超越代理權(quán)限范圍，代理權(quán)終止后繼續(xù)行為濫用代理權(quán)：以被代理人的名義同自己實(shí)施行為代理雙方當(dāng)事人實(shí)施同一行為代理人與第三人惡意串通損害被代理人利益第8頁/共54頁訴訟時(shí)效

普通訴訟時(shí)效訴訟時(shí)效短期訴訟時(shí)效特殊訴訟時(shí)效權(quán)利最長保護(hù)期限為知道或應(yīng)當(dāng)知道自己權(quán)利受侵害的20年內(nèi)訴訟時(shí)效中止訴訟時(shí)效中斷第9頁/共54頁一個(gè)完整的項(xiàng)目管理的法定程序立項(xiàng)城市規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)施工竣工驗(yàn)收交付使用權(quán)屬登記第10頁/共54頁項(xiàng)目的實(shí)施與經(jīng)營實(shí)施基本程序和要求立項(xiàng)立項(xiàng)即提出一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（新建、改建、擴(kuò)建等），并研究確定其是否可行，故立項(xiàng)的標(biāo)志為可行性研究報(bào)告獲得通過。

立項(xiàng)基本上分兩個(gè)步驟：項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告第11頁/共54頁城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律規(guī)定2008.1.1城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。城市規(guī)劃區(qū)城市規(guī)劃的編制城市規(guī)劃的修改修改涉及城市總體規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容的，應(yīng)先向原審批機(jī)關(guān)提出專題報(bào)告，經(jīng)同意后，方可編制修改方案。修改控制性詳規(guī)的，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對修改的必要性進(jìn)行論證，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，并向原審批機(jī)關(guān)提出專題報(bào)告，經(jīng)原審批機(jī)關(guān)同意后，方可編制修改方案。第12頁/共54頁規(guī)劃許可選址意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證城市總體規(guī)劃城市分區(qū)規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃：控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)批中的變更處理城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線管理第13頁/共54頁取得土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)用地的性質(zhì)：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、國有土地、國有建設(shè)用地、地上權(quán)。國有土地與集體土地集體土地的征收與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)出讓地塊與劃撥地塊第14頁/共54頁案例分析2001年10月25日規(guī)劃國土局?jǐn)M定的“土地定向議標(biāo)須知”中明確為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后的國有土地；2001年10月27日規(guī)劃國土局發(fā)出“中標(biāo)通知”，甲方成為中標(biāo)者，中標(biāo)價(jià)為每畝人民幣12.20萬元；2001年10月28日國土資源局與甲方簽訂“國有土地使用權(quán)出讓合同”，合同明確出讓的土地使用權(quán)為國有土地，土地用途為住宅用地，使用年限70年；2003年12月10日甲方付清土地出讓金后取得國有土地使用權(quán)證；2004年7月19日，市人民政府提出廢止土地使用權(quán)出讓合同，依法吊銷土地使用證，收回土地使用權(quán)的處理意見；2004年10月12日區(qū)國土資源局通知，甲方受讓的土地系集體土地招標(biāo)出讓，注銷土地使用權(quán)證；2005年3月3日國務(wù)院批準(zhǔn)該地塊的征收和轉(zhuǎn)用手續(xù)。第15頁/共54頁設(shè)計(jì)階段方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)、施工圖審查制度第16頁/共54頁房地產(chǎn)公司與設(shè)計(jì)單位可能發(fā)生糾紛的典型案例建設(shè)單位：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（本訴原告、反訴被告）房地產(chǎn)公司以雙方的傳真件證明設(shè)計(jì)院未按時(shí)交齊圖紙，但未闡明其要求退還設(shè)計(jì)費(fèi)的合同依據(jù)或法律依據(jù)，也未列舉其經(jīng)濟(jì)損失的計(jì)算方法和根據(jù)。設(shè)計(jì)單位：某設(shè)計(jì)研究院（本訴被告、反訴原告）設(shè)計(jì)院則以信函、傳真、會議紀(jì)要、施工現(xiàn)場記錄單、現(xiàn)場照片來證明房地產(chǎn)公司的本訴訴請不能成立。設(shè)計(jì)院認(rèn)為，即使退一步講，由于設(shè)計(jì)院自身的原因延誤了交圖時(shí)間，也沒有法律依據(jù)可以要求設(shè)計(jì)院退還設(shè)計(jì)費(fèi)和賠償損失。第17頁/共54頁本案爭議焦點(diǎn)設(shè)計(jì)院是否已經(jīng)交付了98％的設(shè)計(jì)圖紙？退還設(shè)計(jì)費(fèi)有否依據(jù)？設(shè)計(jì)院交付的圖紙是否符合合同規(guī)定及現(xiàn)場施工要求？賠償誤工損失有否依據(jù)？在合同履行過程中,房地產(chǎn)公司是否提出了增加設(shè)計(jì)的內(nèi)容、增加設(shè)計(jì)面積、重大返工及增曬圖紙等多項(xiàng)要求，是否應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用？房地產(chǎn)公司的變更要求是否增加了設(shè)計(jì)院的工作量？能否相應(yīng)順延交圖時(shí)間及增加設(shè)計(jì)費(fèi)？第18頁/共54頁案例二

甲方與乙設(shè)計(jì)院簽訂設(shè)計(jì)協(xié)議，設(shè)計(jì)分方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三階段，各階段設(shè)計(jì)文件必須滿足設(shè)計(jì)規(guī)范、審批要求及編制深度的要求。設(shè)計(jì)文件必須送甲方委托的審圖公司審核，并在合理時(shí)間內(nèi)通過，工程設(shè)計(jì)費(fèi)總額63萬元，并全額閉口包干。甲方將乙設(shè)計(jì)完成的民防工程施工圖提交民防辦審查，明確民防工程施工圖設(shè)計(jì)基本符合人防設(shè)計(jì)規(guī)范要求；工程竣工后，民防工程取得備案證書。但次日，民防辦發(fā)出責(zé)令改正通知書，要求甲公司補(bǔ)足少建防空地下室面積。甲方未提出行政復(fù)議及行政訴訟。甲方以乙設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，民防面積減少造成甲損失，拒付剩余的設(shè)計(jì)費(fèi)14余萬元。第19頁/共54頁案例三甲發(fā)包人與乙設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同。合同明確約定：設(shè)計(jì)具體要求詳見甲方提供的“方案招標(biāo)設(shè)計(jì)要求和初步設(shè)計(jì)要求”，容積率7－8，最終以政府部門批準(zhǔn)的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。合同生效后，乙方要求解除合同的，雙倍返還定金。甲方變更設(shè)計(jì)作較大修改造成乙方返工的，雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。合同生效后，甲方支付定金31萬元。甲方向乙方轉(zhuǎn)交規(guī)劃局的《設(shè)計(jì)條件通知書》，通知書明確按照容積率不大于3.5指標(biāo)設(shè)計(jì)。乙設(shè)計(jì)單位提交兩套設(shè)計(jì)方案，容積率分別為6.58和6.61。規(guī)劃局召開論證會提出，設(shè)計(jì)方案應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)劃條件，減少建筑面積。甲公司要求乙單位修改，乙單位認(rèn)為，降低建筑面積并修改間距系顛覆性修改，需重新設(shè)計(jì)。協(xié)商確定設(shè)計(jì)費(fèi)后進(jìn)行下一步工作。甲公司未有答復(fù)，“設(shè)計(jì)合同”未再繼續(xù)履行。第20頁/共54頁招標(biāo)投標(biāo)的法律規(guī)定公開招標(biāo)與邀請招標(biāo)聯(lián)合投標(biāo)廢標(biāo)的法定情形第21頁/共54頁案例分析施工單位：某建筑安裝工程公司（以下簡稱原告）建設(shè)單位：某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱被告）被告于某年11月22日經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行招標(biāo)，原告及另三家公司參加投標(biāo)。經(jīng)評議原告中標(biāo)，該中標(biāo)結(jié)果經(jīng)上海市建設(shè)工程招投標(biāo)管理辦公室鑒證，由被告于12月14日向原告發(fā)出中標(biāo)通知書，并要求原告于12月25日簽訂工程承包合同，12月28日開工。中標(biāo)通知書中載明中標(biāo)合同造價(jià)為人民幣8000萬元。發(fā)出中標(biāo)通知書后，被告指令原告先做開工準(zhǔn)備，再簽工程承包合同。原告按被告的要求平整了施工場地，打樁機(jī)等施工機(jī)具進(jìn)入施工現(xiàn)場，并如期于28日打了兩根樁，完成開工儀式。工程開工后，被告借故遲遲不同意簽訂工程承包合同，至第二年3月1日，被告書面函告原告“將另行落實(shí)施工隊(duì)伍”。雙方經(jīng)多次協(xié)商未果，原告遂委托律師起訴至上海市中級人民法院，要求被告履行合同義務(wù)，并承擔(dān)延誤造成的經(jīng)濟(jì)損失。第22頁/共54頁招標(biāo)投標(biāo)程序發(fā)布招標(biāo)通知或公告制作標(biāo)底資質(zhì)預(yù)審發(fā)售招標(biāo)文件組織現(xiàn)場勘探在規(guī)定時(shí)間內(nèi)投標(biāo)開標(biāo)公布標(biāo)底評標(biāo)中標(biāo)簽訂合同第23頁/共54頁案例分析甲乙雙方簽訂了“工程承包合同”；甲乙雙方簽訂原工程“拆除協(xié)議”；甲方就新建工程委托有資質(zhì)的招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)；甲方通知乙方投標(biāo)；乙方在規(guī)定時(shí)間內(nèi)投標(biāo)；甲方開標(biāo)時(shí)以乙方拆除工程質(zhì)量不好為由將乙方的標(biāo)書剔除；乙方要求甲方履行雙方簽訂的“工程承包合同”未果，起訴法院要求繼續(xù)履行合同，并承擔(dān)違約責(zé)任。第24頁/共54頁案例分析：原被告分別簽訂了“建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同”和“委托設(shè)計(jì)補(bǔ)充協(xié)議”，設(shè)計(jì)內(nèi)容涉及規(guī)劃布置圖、設(shè)計(jì)方案、施工圖。合同約定原告支付訂金后生效。合同履行期間原告已向被告交付了設(shè)計(jì)圖紙，被告給付原告設(shè)計(jì)費(fèi)20萬元，原告要求被告支付欠款30萬元，及其每日千分之二的逾期違約金。經(jīng)法院查明，該設(shè)計(jì)項(xiàng)目未進(jìn)行招投標(biāo)，原告未辦理備案手續(xù)。第25頁/共54頁爭議焦點(diǎn)：1、雙方簽訂的建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同及補(bǔ)充協(xié)議未經(jīng)過招投標(biāo)程序是否合同有效？2、雙方合同中約定生效條件，而原告未支付訂金，合同生效條件未成就？3、原被告雙方約定的逾期違約金是否過高？

合同法鏈接：1、當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效。2、約定違約金低于造成損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。3、定金與訂金的區(qū)別。第26頁/共54頁違約責(zé)任：嚴(yán)格責(zé)任原則，無過錯(cuò)原則。侵權(quán)責(zé)任締約過失責(zé)任第27頁/共54頁侵權(quán)責(zé)任，2010年7月1日起施行侵害民事權(quán)益，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。行為人因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。二人以上共同實(shí)施侵權(quán)行為，造成他人損害的，承擔(dān)連帶責(zé)任。法律規(guī)定承擔(dān)連帶責(zé)任的，被侵權(quán)人有權(quán)請求部分或全部連帶責(zé)任人承擔(dān)責(zé)任。侵害他人造成人身損害的，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)等治療和康復(fù)支出的合理費(fèi)用以及因誤工減少的收入。造成殘疾的應(yīng)當(dāng)賠償殘疾生活輔助具費(fèi)和殘疾賠償金。造成死亡的，應(yīng)當(dāng)賠償喪葬費(fèi)和死亡賠償金。第28頁/共54頁因防止、制止他人民事權(quán)益被侵害而使自己受到損害的，由侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任。侵權(quán)人無力承擔(dān)責(zé)任，被侵權(quán)人請求補(bǔ)償?shù)?，受益人?yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。因緊急避險(xiǎn)造成損害的，由引起險(xiǎn)情發(fā)生的人承擔(dān)責(zé)任。如果危險(xiǎn)是由自然原因引起的，避險(xiǎn)人不承擔(dān)責(zé)任或給予適當(dāng)補(bǔ)償。緊急避險(xiǎn)采取措施不當(dāng)或超過必要的限度，造成不應(yīng)有的損害，避險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)適當(dāng)?shù)呢?zé)任。因租賃、借用等情形機(jī)動車所有人與使用人不是同一人時(shí)，發(fā)生交通事故后屬于該機(jī)動車一方責(zé)任的，由保險(xiǎn)公司在機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)責(zé)任限額范圍內(nèi)予以賠償。不足部分，由機(jī)動車使用人承擔(dān)賠償責(zé)任；機(jī)動車所有人對損害的發(fā)生有過錯(cuò)的，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第29頁/共54頁當(dāng)事人之間已經(jīng)以買賣等方式轉(zhuǎn)讓并交付機(jī)動車但未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，發(fā)生交通事故后屬于該機(jī)動車一方責(zé)任的，由保險(xiǎn)公司在機(jī)動車強(qiáng)制保險(xiǎn)責(zé)任限額范圍內(nèi)予以賠償。不足部分，由受讓人承擔(dān)賠償責(zé)任。因污染環(huán)境造成損害的，污染者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因污染環(huán)境發(fā)生糾紛，污染者應(yīng)當(dāng)就法律規(guī)定的不承擔(dān)責(zé)任或者減輕責(zé)任的情形及其行為與損害之間不存在因果關(guān)系承擔(dān)舉證責(zé)任。從事高空、高壓、地下挖掘活動或者使用高速軌道運(yùn)輸工具造成他人損害的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，但能夠證明損害是因受害人故意或者不可抗力造成的，不承擔(dān)責(zé)任。被侵權(quán)人對損害的發(fā)生有過失的，可以減輕經(jīng)營者的責(zé)任。第30頁/共54頁建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌造成他人損害的，由建設(shè)單位與施工單位承擔(dān)連帶責(zé)任。建設(shè)單位、施工單位賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。在公共場所或者道路上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。窨井等地下設(shè)施造成他人損害，管理人不能證明盡到管理職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。第31頁/共54頁締約過失責(zé)任當(dāng)事人在訂立合同過程中，合同尚未成立；締約人一方主觀上有過錯(cuò)；締約人另一方受到實(shí)際損失，賠償基于可信賴而發(fā)生的實(shí)際損失；締約當(dāng)事人一方有過錯(cuò)行為與另一方當(dāng)事人的損失存在因果關(guān)系締約過失的情形：假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。第32頁/共54頁“黑白合同”、“陰陽合同”的處理招投標(biāo)法規(guī)定：招標(biāo)人與中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)。第33頁/共54頁項(xiàng)目建設(shè)（施工〕

獲得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，向建設(shè)行政主管部門報(bào)建，領(lǐng)取《施工許可證》。工程管理人員與施工單位人員間的關(guān)系?？偝邪申P(guān)系甲方指定分包的法律關(guān)系第34頁/共54頁總承包法律關(guān)系

分包單位1業(yè)主總承包單位分包單位2禁止承包單位將全部工程轉(zhuǎn)包，禁止承包單位將全部工程以分包名義分別轉(zhuǎn)包，禁止分包單位再分包部分分包應(yīng)當(dāng)經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可，建筑工程主體結(jié)構(gòu)的施工應(yīng)當(dāng)由總承包單位自行完成總承包單位對建設(shè)單位負(fù)責(zé)，分包單位對總包負(fù)責(zé)。總包單位和分包單位就分包工程對建設(shè)單位負(fù)責(zé)第35頁/共54頁案例分析甲乙雙方簽訂工程承包合同乙丙雙方簽訂“內(nèi)部承包協(xié)議”丙丁雙方簽訂材料供應(yīng)合同甲方乙方丙方丁方第36頁/共54頁工程造價(jià)的過程控制低中標(biāo)、勤簽證、高決算按照市場經(jīng)濟(jì)最基本的游戲規(guī)則，任何房地產(chǎn)開發(fā)商都必然會對項(xiàng)目建設(shè)的工程造價(jià)嚴(yán)加控制，都力圖花最少的投入建造符合自己要求的工程；任何承包商都必然會按照工程造價(jià)“低中標(biāo)、勤簽證、高決算”的慣例，力爭承包的工程獲得盡可能好的效益。第37頁/共54頁案例一：乙施工單位向法院起訴甲建設(shè)單位，要求法院判令被告支付工程欠款601萬元及逾期付款罰金。被告答辯只承認(rèn)尚欠351.02萬元。雙方為何在工程造價(jià)計(jì)算上有250萬元的巨額差距？經(jīng)法院查明，原被告雙方簽訂《總承包合同》時(shí)，被告的設(shè)計(jì)圖紙尚未完成，無法做出工程預(yù)算。于是，合同對工程造價(jià)作了一個(gè)莫名其妙、毫無操作性的朦朧表述：“雙方一致同意按工程的全部設(shè)計(jì)預(yù)算實(shí)行總承包。但材料議價(jià)差額不包括在內(nèi)，由甲、乙雙方與各分包單位在發(fā)包時(shí)協(xié)商解決。”合同對如何計(jì)算、確認(rèn)預(yù)算沒有規(guī)定，對合同造價(jià)的種種費(fèi)用的計(jì)取沒有規(guī)定，對材料差價(jià)的計(jì)取和調(diào)整也沒有規(guī)定。在合同履行過程中，雙方對總造價(jià)進(jìn)行多次協(xié)商，一直無法確定。雙方曾通過定額主管部門協(xié)調(diào)價(jià)格為總造價(jià)1400萬元，但雙方均未履行。第38頁/共54頁法院受理案件后，無法認(rèn)定孰是孰非。便委托某審計(jì)事務(wù)所鑒定工程造價(jià)?！惰b定報(bào)告》確認(rèn)的工程款額為1329.77萬元,比主管部門的協(xié)商價(jià)1400萬元還少70.23萬元。法院認(rèn)為：由于雙方當(dāng)事人在簽訂合同和合同履行過程中，對工程造價(jià)均無明確約定。后雙方當(dāng)事人雖曾達(dá)成一致，但原告反悔，故應(yīng)以有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為案件認(rèn)定的依據(jù)。據(jù)此，法院以被告已付款充抵，判決被告支付原告人民幣280.78萬元，并承擔(dān)自工程交付使用至判決時(shí)的每日萬分之2.1的逾期付款違約金。第39頁/共54頁案例二：乙建筑工程公司向法院起訴甲方。原告的訴訟請求是：判令被告立即支付拖欠工程款502.13萬元；判令被告支付逾期違約金59.65萬元。被告認(rèn)為竣工結(jié)算尚未完成，工程最終造價(jià)尚未簽訂，要求法院遞交審計(jì)。是否要遞交審價(jià)成為本案的焦點(diǎn)？第40頁/共54頁經(jīng)法院查明：原被告雙方簽訂工程合同時(shí)，設(shè)計(jì)圖紙沒有全部出齊，合同約定工程造價(jià)為暫估土建總造價(jià)1216萬元。合同對“施工圖預(yù)算編制及竣工結(jié)算”作了如下的特別約定：乙方根據(jù)甲方提供的會審后施工圖（包括會審后的修改圖）及乙方為完成工程項(xiàng)目的施工所編制的合理選擇施工方法、組織正常施工、保障施工技術(shù)措施和安全技術(shù)措施順利實(shí)施的施工組織設(shè)計(jì)，編制施工圖預(yù)算。交甲方審核認(rèn)可后的施工圖預(yù)算，施工過程中設(shè)計(jì)變更修改通知及修改圖經(jīng)雙方工地代表認(rèn)可簽字蓋章的經(jīng)濟(jì)技術(shù)簽證單作為竣工結(jié)算的依據(jù)。各單位工程竣工后一個(gè)月內(nèi)乙方提交工程竣工結(jié)算書，由甲方委托某審計(jì)事務(wù)所審核，以審核認(rèn)可的工程造價(jià)為工程結(jié)算總造價(jià)第41頁/共54頁履約過程中，雙方又對影響合同造價(jià)的單位工程增加、人工費(fèi)的調(diào)整、施工設(shè)計(jì)變更、簽證確認(rèn)等達(dá)成一致意見，工程總價(jià)調(diào)整為2500萬元。工程竣工交付后，被告按合同約定的程序，在收到原告遞交的工程結(jié)算造價(jià)后送某審計(jì)事務(wù)所審查。審計(jì)事務(wù)所在召開原被告雙方參加的審價(jià)協(xié)調(diào)會、雙方在均表示認(rèn)可的基礎(chǔ)上作出審定結(jié)論。事務(wù)所在審定核減、核增額后，認(rèn)定原告報(bào)送工程總造價(jià)為1935.68萬元，凈減188.19萬元，凈增51.91萬元，核定總造價(jià)為1799.39萬元。在施工過程中,被告先后共支付了1297.26萬元，根據(jù)審價(jià)結(jié)論，被告尚欠502.13萬元。由于原被告雙方在設(shè)定合同條款時(shí)，已經(jīng)特別約定了將簽約時(shí)不確定的工程造價(jià)在結(jié)算時(shí)予以確定的程序和方法，最終法院得以調(diào)解解決。第42頁/共54頁建議：每月5日，承包人向發(fā)包人或監(jiān)理提交上月完工工程量報(bào)告，發(fā)包人或監(jiān)理在接到報(bào)告7天內(nèi)進(jìn)行計(jì)量。本工程的進(jìn)度款按照每月的計(jì)量，發(fā)包人在計(jì)量后的10日內(nèi)付清月進(jìn)度款的80％。工程竣工完成結(jié)算審價(jià)后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)將結(jié)算總額的95％付清，剩余5％作為工程質(zhì)量保修質(zhì)保金，保修期滿后多退少補(bǔ)。保修金不計(jì)利息。第43頁/共54頁工程質(zhì)量房地產(chǎn)商是房屋質(zhì)量的第一責(zé)任人。消費(fèi)者房地產(chǎn)商設(shè)計(jì)單位施工單位監(jiān)理材料設(shè)備供應(yīng)商第44頁/共54頁質(zhì)量保修期與質(zhì)量保證期保修期的計(jì)算房地產(chǎn)商建設(shè)單位施工單位買房人交付使用起算竣工驗(yàn)收合格54333第45頁/共54頁主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題