2023年宅基地小產(chǎn)權(quán)房研究報(bào)告

2023年宅基地小產(chǎn)權(quán)房研究報(bào)告目錄一、緣起-閑置與稀缺的矛盾 PAGEREFToc354224628\h3二、宅基地之困-土地制度演進(jìn)的產(chǎn)物 PAGEREFToc354224629\h41、產(chǎn)權(quán)有限性 PAGEREFToc354224630\h62、宅基地規(guī)模 PAGEREFToc354224631\h7三、流轉(zhuǎn)形式探索 PAGEREFToc354224632\h91、地票交易模式 PAGEREFToc354224633\h92、置換模式 PAGEREFToc354224634\h11（1）上海宅基地置換 PAGEREFToc354224635\h12（2）天津巿宅基地?fù)Q房 PAGEREFToc354224636\h12（3）浙江嘉興“兩分兩換” PAGEREFToc354224637\h133、轉(zhuǎn)權(quán)退出模式 PAGEREFToc354224638\h14（1）江蘇蘇州農(nóng)村宅基地退出方案 PAGEREFToc354224639\h14（2）深圳退出方案 PAGEREFToc354224640\h15（3）浙江溫州、義烏農(nóng)村宅基地退出方案 PAGEREFToc354224641\h164、合作開(kāi)發(fā)模式 PAGEREFToc354224642\h17（1）都江堰“味江模式” PAGEREFToc354224643\h17（2）龍華模式 PAGEREFToc354224644\h185、直接流轉(zhuǎn)模式 PAGEREFToc354224645\h18（1）廣東模式 PAGEREFToc354224646\h18（2）成都模式 PAGEREFToc354224647\h196、模式的選擇 PAGEREFToc354224648\h19四、宅基地變革未來(lái)式探討 PAGEREFToc354224649\h201、區(qū)域差異分析 PAGEREFToc354224650\h202、改革路徑與意義 PAGEREFToc354224651\h22一、緣起-閑置與稀缺的矛盾中國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致城鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度表現(xiàn)參差。一方面，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷制度改革已經(jīng)進(jìn)入成熟發(fā)展階段，城市建設(shè)用地隨城市發(fā)展更新不斷增值且日益稀缺，而另一方面，農(nóng)村房地產(chǎn)受制于土地制度仍然處于非市場(chǎng)化階段。隨著城市化進(jìn)程的逐步深入，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移，依附于土地的農(nóng)村人口比例逐漸減少，空心村現(xiàn)象普遍，形成了城鎮(zhèn)建設(shè)用地稀缺與農(nóng)村土地閑置的矛盾，癥結(jié)在于人口的流動(dòng)與土地難以流轉(zhuǎn)的矛盾，這也直接導(dǎo)致城鄉(xiāng)之間，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及宅基地使用權(quán)私自流轉(zhuǎn)相當(dāng)普遍。正因如此，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)也成為近期備受關(guān)注的政策議題。從2023年5月深圳土地改革方案出臺(tái)，至今年1月國(guó)土部明確表示穩(wěn)步推進(jìn)集體產(chǎn)權(quán)制度改革，均旨在達(dá)成農(nóng)村土地集約利用。而實(shí)際上針對(duì)于經(jīng)營(yíng)權(quán)，成熟的流轉(zhuǎn)方式已經(jīng)在南海、東莞、浙江等地形成范本，主要將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)獲打包轉(zhuǎn)讓給更有效率的其他運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)，或者以物業(yè)投資租賃方式出租集體土地，農(nóng)民以股東身份獲得收益。對(duì)于土地使用權(quán)的實(shí)質(zhì)性流轉(zhuǎn)則仍在探索中。我們認(rèn)為，從宅基地流轉(zhuǎn)角度出發(fā)研究對(duì)于土地矛盾問(wèn)題更有意義，由于在十八億畝的耕地紅線下，從農(nóng)用地流轉(zhuǎn)探討對(duì)于建設(shè)用地稀缺問(wèn)題的解決路徑顯得綿薄，而宅基地本身即建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)的意義更為深遠(yuǎn)。同時(shí)，從利用效率角度，宅基地與城市建筑用地在人均面積以及容積率角度相差懸殊，流轉(zhuǎn)將更易于土地優(yōu)化配置。在城市邊界持續(xù)擴(kuò)張的今天，宅基地業(yè)已或即將進(jìn)入城市設(shè)計(jì)空間，是為本文緣起。二、宅基地之困-土地制度演進(jìn)的產(chǎn)物宅基地指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為保障農(nóng)戶生活需要而撥給農(nóng)戶建造房屋及小庭院使用的土地，用于建造住房、輔助用房(廚房、倉(cāng)庫(kù)、廁所)、庭院、沼氣池、禽畜舍、柴草堆放等?；谀壳跋嚓P(guān)法規(guī)，宅基地的所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)戶只有使用權(quán)，不得買賣、出租和非法轉(zhuǎn)讓。然而宅基地產(chǎn)權(quán)屬性在歷史上曾經(jīng)有過(guò)較大的變化。從農(nóng)村土地制度歷史沿革來(lái)看，由建國(guó)初期土地私有制演變?yōu)榧w所有制，轉(zhuǎn)折點(diǎn)始于社會(huì)主義改造，在這一階段，農(nóng)民所有的土地及其他生產(chǎn)資料均以入社的形式逐步演變成集體所有，然宅基地因“可不入社”的規(guī)定仍然保留私有屬性，直至1962年才進(jìn)入所有權(quán)與使用權(quán)分離階段。從土地制度的演進(jìn)來(lái)看，對(duì)于宅基地的定位由最初的私有制至最終以憲法形式確認(rèn)為集體所有制，跨越三十載——在1954年社會(huì)主義改造時(shí)期，宅基地并未隨大多數(shù)土地收編為集體所有，政策曖昧期宅基地規(guī)模明顯增長(zhǎng)。兩權(quán)分離政策明確后，針對(duì)性法規(guī)主要集中于使用權(quán)規(guī)范方面，用以區(qū)分和管理非市場(chǎng)化的宅基地，與市場(chǎng)化建筑用地。由此，也使得宅基地呈現(xiàn)其最突出的特點(diǎn)，即產(chǎn)權(quán)有限性。1、產(chǎn)權(quán)有限性農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)是包括宅基地的所有、占有、使用、收益和處置的一組權(quán)利束，其內(nèi)容包括農(nóng)民集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地歸農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)歸依法取得的農(nóng)民所有，是所有與使用權(quán)相分離的、一戶一宅的農(nóng)村宅基地使用制度，產(chǎn)權(quán)分屬不同主體是其最大的特征，同時(shí)，宅基地產(chǎn)權(quán)的這兩種形式也都存在明顯局限性。所有權(quán)方面，農(nóng)民集體土地所有權(quán)并沒(méi)有得到很好的界定和保護(hù)，這種集體所有更多地體現(xiàn)為名義上的所有，具體表現(xiàn)在：一是在實(shí)際所有（控制）上權(quán)屬不清，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織形式多樣，有組、有村、有鄉(xiāng)、有鎮(zhèn)，組、村屬于村民自治的集體經(jīng)濟(jì)組織，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)則是一級(jí)政府，這給所有權(quán)的界定和保護(hù)帶來(lái)了相當(dāng)大的法律難度；二是所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)得不到很好的保護(hù)，雖然土地管理法第十二條規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)，但事實(shí)上，遷村并點(diǎn)以及發(fā)生其它行政區(qū)劃調(diào)整時(shí)，這種宅基地的集體所有權(quán)往往得不到很好的保護(hù)；三是土地所有權(quán)認(rèn)定上缺乏標(biāo)準(zhǔn)，土地管理法規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)，這實(shí)際上是把確權(quán)的權(quán)力交給了縣級(jí)政府，這使得土地所有權(quán)的認(rèn)定往往是一種博弈后權(quán)衡的結(jié)果；四是農(nóng)村宅基地一旦確定為農(nóng)民所有，就成為一種終生契約，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地的處置權(quán)就無(wú)法有效行使。在使用權(quán)方面，宅基地使用權(quán)被定義為用益物權(quán)，即非所有人對(duì)他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權(quán)利。然而實(shí)際上，農(nóng)民在占有、使用、收益等方面，同樣有面臨各種限制。產(chǎn)權(quán)有限性意味著土地價(jià)值難以體現(xiàn)，在土地資源日益稀缺的當(dāng)下是一大障礙。2、宅基地規(guī)模正因?yàn)檎呓?jīng)歷變遷，同時(shí)產(chǎn)權(quán)具有限性，目前全國(guó)范圍內(nèi)的宅基地規(guī)模較大，同時(shí)利用率較低。由于缺乏對(duì)農(nóng)村宅基地總量的直接統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們通過(guò)農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量和農(nóng)村居民點(diǎn)中農(nóng)村宅基地用地比例大體推算農(nóng)村宅基地?cái)?shù)量。全國(guó)農(nóng)村居民點(diǎn)用地面積從1996年的1645.73萬(wàn)公頃增加到2023車1657.47萬(wàn)公頃。根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，以宅基地面積占居民點(diǎn)用地面積55%計(jì)算，得到全國(guó)宅基地面積和農(nóng)村人均宅基地面積分別從1996年的905.15萬(wàn)公頃增長(zhǎng)到2023年的911.61萬(wàn)公頃。由于近期缺乏公開(kāi)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們?cè)?023年數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)近年城市征用土地面積測(cè)算，預(yù)計(jì)2023年底全國(guó)宅基地面積在850萬(wàn)公頃左右，全國(guó)戶均面積約400平米。分區(qū)來(lái)看，規(guī)模最大的省份在河南、山東、四川、安徽等地，中部地區(qū)整體規(guī)模都較大。而以利用率角度來(lái)看，新疆、內(nèi)蒙古及黑龍江戶均面積最大，同時(shí)容積率最低，宅基地利用率最低。而利用率較低的區(qū)域，分布于北方的密度更高。三、流轉(zhuǎn)形式探索由于現(xiàn)行制度，宅基地的流轉(zhuǎn)較為困難，而隨城市化的持續(xù)深化，農(nóng)村人口相對(duì)減少，對(duì)于宅基地的吸納能力也逐步削弱，宅基地閑置與城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊缺成為越來(lái)越顯著的矛盾，這也是各地紛紛探索宅基地流轉(zhuǎn)的動(dòng)力。1、地票交易模式2023年12月，在中央有關(guān)部委支持下，重慶開(kāi)始試行農(nóng)村宅基地使用權(quán)地票交易，即通過(guò)宅基地置換建設(shè)用地指標(biāo)方式，在農(nóng)村空置等低效率使用的宅基地與城鎮(zhèn)建設(shè)用地之間搭建供需平臺(tái)。重慶市農(nóng)村宅基地使用權(quán)地票交易的基本過(guò)程為：農(nóng)民讓渡宅基地使用權(quán)，將宅基地復(fù)墾為耕地并經(jīng)驗(yàn)收合格后，產(chǎn)生等面積的建設(shè)用地指標(biāo)；不同復(fù)墾項(xiàng)目產(chǎn)生的指標(biāo)，在交易所被打包組合成地票，政府制定地票基準(zhǔn)交易價(jià)格，進(jìn)行公開(kāi)交易；開(kāi)發(fā)者通過(guò)競(jìng)標(biāo)購(gòu)入地票，選擇符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地規(guī)劃的相應(yīng)耕地，擬做自身建設(shè)項(xiàng)目；政府運(yùn)用其征地權(quán)，將開(kāi)發(fā)者所選耕地征轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地；對(duì)該建設(shè)用地實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌，實(shí)現(xiàn)指標(biāo)落地；該開(kāi)發(fā)者如果在指標(biāo)落地時(shí)競(jìng)標(biāo)失敗，則地票按原價(jià)轉(zhuǎn)給竟標(biāo)成功者；地票沖抵新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開(kāi)墾費(fèi)?！毙枰赋龅氖?，為了實(shí)現(xiàn)宅基地的生存保障功能，根據(jù)2023年12月1日實(shí)施的《重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》規(guī)定，地票交易應(yīng)適用于“擁有其他穩(wěn)定住所、穩(wěn)定生活來(lái)源”的農(nóng)民家庭?！暗仄苯灰住币詮?fù)墾形成建設(shè)指標(biāo)的方式，將宅基地轉(zhuǎn)化為一種權(quán)證進(jìn)入市場(chǎng)，達(dá)到了擴(kuò)充建設(shè)土地的目的。由于地票競(jìng)得者有權(quán)選擇征用土地，這一方式將實(shí)現(xiàn)指標(biāo)在發(fā)達(dá)城市地區(qū)與落后農(nóng)村地區(qū)的流轉(zhuǎn)，因此地票模式將實(shí)現(xiàn)三個(gè)目的：保護(hù)耕地資源、土地資源集約化以及城市反哺農(nóng)村。自2023年地票制度形成，近年交易規(guī)模逐年提升，2023年交易規(guī)模逾3500萬(wàn)平，交易額達(dá)128億，均價(jià)同樣持續(xù)上升，2023年均價(jià)達(dá)366元/平米。但是地票制度的不足在于地票使用階段程序繁復(fù)，開(kāi)發(fā)商雖具有一定選擇權(quán)，同時(shí)需要當(dāng)?shù)卣闹С?，地票落地較有難度。2、置換模式所謂“宅基地置換”就是指通過(guò)對(duì)郊區(qū)農(nóng)村宅基地置換及科學(xué)合理的規(guī)劃，將區(qū)域內(nèi)原有散落的農(nóng)宅全部拆除，集中建設(shè)新型住宅小區(qū)，農(nóng)民通過(guò)貨幣置換、異地住房置換、異地宅基地置換等方式購(gòu)置，從而達(dá)到變傳統(tǒng)的自由分散村落為現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃小區(qū)、改善農(nóng)民的居住環(huán)境及實(shí)現(xiàn)二地集中、節(jié)約土地資源的目的。（1）上海宅基地置換2023年，上海巿政府在郊區(qū)劃定15個(gè)村進(jìn)行宅基地置換試點(diǎn)，并出臺(tái)“兩個(gè)意見(jiàn)”（即《關(guān)于加強(qiáng)本巿郊區(qū)宅基地置換試點(diǎn)土地管理工作的若干意見(jiàn)》和《關(guān)于加強(qiáng)土地管理，促進(jìn)本巿郊區(qū)宅基地置換試點(diǎn)的操作意見(jiàn)》）指導(dǎo)和加強(qiáng)農(nóng)村宅基地置換工作。上海巿宅基地置換試點(diǎn)的特點(diǎn)為“零基價(jià)置換、零土地批租”。即對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的農(nóng)村，農(nóng)民以其宅基地及房屋置換新建住房的，以建筑面積1：1入住新建住房。對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)較弱的農(nóng)村，根據(jù)農(nóng)民原宅基地上房屋的評(píng)估價(jià)格，實(shí)行貨幣補(bǔ)差（凡愿意放棄宅基地的，可按地上建筑物評(píng)估價(jià)加上宅基地地基價(jià)給予補(bǔ)償，宅基地不足180平方米的，以180平方米來(lái)補(bǔ)償）。這種模式是目前政府所提倡的、上海郊區(qū)未來(lái)農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)的主流模式。（2）天津巿宅基地?fù)Q房天津巿從2023年下半年開(kāi)始積極探索“以宅基地?fù)Q房”建設(shè)新型小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村的路子，并展開(kāi)了試點(diǎn)工作。其大致流程可以簡(jiǎn)述如下：區(qū)（縣）政府編制總體規(guī)劃，報(bào)巿政府審批；組建小城鎮(zhèn)投融資機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)小城鎮(zhèn)建設(shè)；巿國(guó)土管理部門(mén)下達(dá)土地掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)；農(nóng)民提出宅基地?fù)Q房申請(qǐng)，與村委會(huì)簽訂換房協(xié)議；村委會(huì)與鎮(zhèn)政府簽訂換房協(xié)議；鎮(zhèn)政府與小城鎮(zhèn)投融資機(jī)構(gòu)簽訂總體換房協(xié)議；投融資機(jī)構(gòu)投資建設(shè)小城鎮(zhèn)；小城鎮(zhèn)農(nóng)民住宅建成后，由村委會(huì)按照由全體村民同意并通過(guò)的分房辦法統(tǒng)一分配；農(nóng)民按照分配住宅進(jìn)行搬遷；搬遷后按照土地掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)數(shù)量對(duì)原宅基地進(jìn)行土地復(fù)墾和土地整理，多余的村莊土地面積即為實(shí)施“宅基地?fù)Q房”節(jié)約出的建設(shè)用地，一部分整理后進(jìn)入土地巿場(chǎng)拍賣，用土地收益彌補(bǔ)小城鎮(zhèn)建設(shè)資金缺口，另一部分作為儲(chǔ)備用地以供今后發(fā)展之用。（3）浙江嘉興“兩分兩換”浙江嘉興在宅基地流轉(zhuǎn)方面也進(jìn)行了大膽探索，實(shí)行“兩分兩換”方案，其中“兩分”即“宅基地和承包地分開(kāi)，搬迀和二地流轉(zhuǎn)分開(kāi)”，兩換即“宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)”，“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)置換社會(huì)保障”。2023年，嘉興成為浙江省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試點(diǎn)，率先改革戶口制度，取消農(nóng)業(yè)戶口、非農(nóng)業(yè)戶口分類管理模式，城鄉(xiāng)居民戶口統(tǒng)一登記為“居民戶口”；同時(shí)在南湖區(qū)、平湖市等地實(shí)施“兩分兩換”工程試點(diǎn)，推動(dòng)農(nóng)戶向城鎮(zhèn)集聚和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)成片流轉(zhuǎn)。嘉興巿?jiān)谡刂脫Q城鎮(zhèn)房產(chǎn)上的具體做法各鎮(zhèn)因?qū)嶋H情況不同而各有差異，置換方式大致可分為置換城鎮(zhèn)住房、置換產(chǎn)業(yè)用房和貨幣補(bǔ)償?shù)热N方式，農(nóng)戶可自主選擇單一或不同組合的安置模式。從實(shí)際效果來(lái)看，浙江嘉興“兩分兩換”試點(diǎn)使農(nóng)民離開(kāi)宅基地和承包田而成為城鎮(zhèn)居民，極大地促進(jìn)了農(nóng)村土地的整理和流轉(zhuǎn)。因此，浙江省決定將全省推行農(nóng)村集體土地入市，推廣“嘉興模式”。3、轉(zhuǎn)權(quán)退出模式現(xiàn)行宅基地管理制度一方面限制了農(nóng)村宅基地向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員流轉(zhuǎn)，另一方面宅基地的退出機(jī)制嚴(yán)重缺失，無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前快速城巿化、農(nóng)村人口大規(guī)模向城鎮(zhèn)遷移及要求土地高效集約利用的新形勢(shì)。（1）江蘇蘇州農(nóng)村宅基地退出方案2023年4月30日蘇州市政府頒布《蘇州市宅基地管理暫行辦法》，其中對(duì)農(nóng)村宅基地退出方面做了明確規(guī)定：進(jìn)城農(nóng)民的住宅符合規(guī)劃的也可以將宅基地征為國(guó)有，由宅基地使用權(quán)人補(bǔ)辦出讓手續(xù)并按土地評(píng)估價(jià)的40%向政府補(bǔ)繳土地出讓金后入市交易。”換言之，在城市規(guī)劃已確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)村宅基地經(jīng)政府征為國(guó)有土地后，其上農(nóng)村住宅便可納入城市房產(chǎn)管理，同時(shí)農(nóng)民只需補(bǔ)交相應(yīng)土地出讓金，就可以將住宅在房產(chǎn)巿場(chǎng)中直接交易。（2）深圳退出方案深圳作為國(guó)內(nèi)首個(gè)土地全部國(guó)有化的城市，2023年展開(kāi)新一輪土改。此次方案在集體土地確權(quán)及流轉(zhuǎn)方面均嘗試重大突破。改革重點(diǎn)為完善國(guó)有土地制度，彌補(bǔ)土地征收過(guò)程中存在的問(wèn)題，包括指“土地確權(quán)及違建處理問(wèn)題”、土地轉(zhuǎn)性、市場(chǎng)建設(shè)等。改革突出三點(diǎn)，一是以明晰土地產(chǎn)權(quán)為核心，健全土地權(quán)利體系；二是以市場(chǎng)化為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)土地要素的自由流轉(zhuǎn)；三是以城市發(fā)展為目標(biāo)，創(chuàng)新土地利益的共享機(jī)制。確權(quán)作為改革工作的第一步最具挑戰(zhàn)。由于在國(guó)有化過(guò)程中，原本因收歸國(guó)有的390平方公里建設(shè)用地仍被原村民所占用，隨著深圳城市更新的不斷深化，土地資源溢價(jià)提升，確權(quán)難度逐步加大。2023年深圳發(fā)布的《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》中規(guī)定，原村民在100平方米宅基地上建的建筑面積為480平方米的房子，以及利用100平方米工商用地建的房子，有望在補(bǔ)交部分地價(jià)后，獲發(fā)房地產(chǎn)證。除此之外，則可能被拆除或沒(méi)收?！疤幚頉Q定”指出，對(duì)于非法占用已完成征、轉(zhuǎn)地補(bǔ)償手續(xù)的國(guó)有土地，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃，又存在嚴(yán)重安全隱患的，予以拆除；不違反城市規(guī)劃，或者違反城市規(guī)劃但可以采取改正措施加以利用的，予以沒(méi)收。2023年土改方案中提出將出臺(tái)上述處理決定配套文件，推進(jìn)確權(quán)執(zhí)行。（3）浙江溫州、義烏農(nóng)村宅基地退出方案浙江溫州對(duì)農(nóng)村宅基地退出方面的規(guī)定是：城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，其宅基地先由市、縣政府統(tǒng)一征為國(guó)有，然后參照國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法辦理出讓手續(xù)；城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，如轉(zhuǎn)讓雙方均為農(nóng)業(yè)戶口且戶籍同屬一個(gè)縣（市、區(qū)），且受讓方在該縣（巿、區(qū)）無(wú)宅基地，允許轉(zhuǎn)讓，如轉(zhuǎn)讓雙方不符合上述條件的，依照城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民房屋轉(zhuǎn)讓程序辦理。轉(zhuǎn)讓方出讓宅基地使用權(quán)后不得再申請(qǐng)宅基地建房。浙江金華義烏則將農(nóng)村宅基地分為城區(qū)型農(nóng)村宅基地和城郊型農(nóng)村宅基地兩類。對(duì)城區(qū)型農(nóng)村宅基地，只要取得產(chǎn)權(quán)證就可以流轉(zhuǎn)，無(wú)流轉(zhuǎn)對(duì)象、流轉(zhuǎn)條件、流轉(zhuǎn)方式等的限制：對(duì)城郊型農(nóng)村宅基地，其上未建房屋的，只要權(quán)屬合法并取得產(chǎn)權(quán)證即可流轉(zhuǎn)，其上建有房屋的，只有經(jīng)過(guò)登記的宅基地才可流轉(zhuǎn)。對(duì)于具體的流轉(zhuǎn)管理，采取將流轉(zhuǎn)的集體土地先依法征為國(guó)有，按國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租的程序和方法辦理。4、合作開(kāi)發(fā)模式（1）都江堰“味江模式”2023年汶川地震災(zāi)后，災(zāi)區(qū)政府積極探索以“宅基地聯(lián)合建房”的方式，鼓勵(lì)和吸引社會(huì)資金參與災(zāi)后重建，推動(dòng)災(zāi)區(qū)和諧發(fā)展。其中比較典型的是都江堰巿的“味江模式”。都江堰巿引資北京昊海立德公司參與青城山鎮(zhèn)味江村12組的災(zāi)后恢復(fù)重建。在全組16戶農(nóng)戶同意的前提下，該公司整體開(kāi)發(fā)2319畝宅基地，除為每位村民提供40平方米住房和相應(yīng)的公共服務(wù)配套設(shè)施外，節(jié)余出20畝宅基地用于開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目；另外租賃300畝的耕地和林地作為項(xiàng)目實(shí)施地，按每年每畝400公斤大米和200元租金，直接交付給流轉(zhuǎn)農(nóng)戶；項(xiàng)目合作期限為70年。在宅基地產(chǎn)權(quán)方面，根據(jù)成都巿《關(guān)于重災(zāi)區(qū)災(zāi)毀住房聯(lián)建等有關(guān)事項(xiàng)的通知》和《都江堰巿人民政府關(guān)于加快災(zāi)后農(nóng)村住房重建的實(shí)施意見(jiàn)》的規(guī)定，受災(zāi)農(nóng)戶與聯(lián)建方共同向市（縣）國(guó)土資源局提出土地登記申請(qǐng)，由市（縣）國(guó)土資源局對(duì)受災(zāi)農(nóng)戶的原宅基地使用證進(jìn)行變更，為受災(zāi)農(nóng)戶自住用地發(fā)放集體建設(shè)用地使用證，取得方式為“劃撥”，土地用途為“住宅”；為聯(lián)建方使用的剩余集體建設(shè)用地發(fā)放集體建設(shè)用地使用證，取得方式為“出讓”，土地用途為“非住宅”，土地使用年限參照國(guó)有建設(shè)用地出讓年限或自行協(xié)商確定，聯(lián)建方可以取得相應(yīng)房屋及其宅基地的產(chǎn)權(quán)，并可流通、買賣，但是宅基地所有權(quán)仍然歸屬于農(nóng)村集體所有。實(shí)踐中，已有聯(lián)建戶領(lǐng)到了《房屋所有權(quán)》和《集體土地使用權(quán)》，并可流通、買賣。（2）龍華模式2023年，龍華村開(kāi)始推進(jìn)農(nóng)村宅基地置換，具體做法是：政府先對(duì)農(nóng)村宅基地的集體土地所有權(quán)、使用權(quán)和房屋所有權(quán)進(jìn)行確權(quán)頒證，然后統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)農(nóng)民新居——龍華社區(qū)，農(nóng)民以整理出的部分宅基地置換新建公寓和商鋪，其土地性質(zhì)為集體所有，在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間可以交易。此外，成立龍華農(nóng)民股份合作社，農(nóng)民以其剩余宅基地、自留地、集體非耕地的使用權(quán)入股。合作社下設(shè)成都龍華股份，對(duì)龍華社區(qū)集體資產(chǎn)進(jìn)行置業(yè)、投資、建筑、物管、園林景觀和廣告經(jīng)營(yíng)，年底進(jìn)行股份分紅。此外，龍華村還打破行政區(qū)劃，結(jié)對(duì)整合地處龍泉山深處的大蘭村，兩村共同組建龍華股份公司。大蘭村民在自愿流轉(zhuǎn)宅基地權(quán)益的前提下，申請(qǐng)加入股份公司，搬遷入住龍華社區(qū)，與龍華村民享有同等權(quán)益。大蘭村舊房由公司統(tǒng)一拆除、統(tǒng)一復(fù)墾，并進(jìn)行生態(tài)休閑旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。5、直接流轉(zhuǎn)模式（1）廣東模式早在2023年，廣州市就曾提出通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)，使宅基地使用權(quán)和房屋進(jìn)入巿場(chǎng)進(jìn)行交易的方案，但因具體操作問(wèn)題，未能正式實(shí)施。2023年10月廣東省政府頒布《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定，農(nóng)村集體土地將與國(guó)有土地一樣，按“同地、同價(jià)、同權(quán)”的原則納入土地交易巿場(chǎng)。2023年2月廣東省囯土資源廳草擬了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》，并上報(bào)省政府審批。根據(jù)《通知》內(nèi)容，在堅(jiān)持“一戶一宅”原則的前提下，農(nóng)民合法的農(nóng)村宅基地將被允許上市流轉(zhuǎn)，以使農(nóng)民分享宅基地使用權(quán)出租、出賣、出讓獲得的利益。（2）成都模式成都巿?jiān)谵r(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易方面積極探索，率先成立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所為林權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)業(yè)類知識(shí)產(chǎn)權(quán)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織股權(quán)等農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目投融資提供服務(wù)。根據(jù)“地隨房走”原則，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)交易，宅基地使用權(quán)勢(shì)必隨之流轉(zhuǎn)。2023年8月成都市出臺(tái)《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定：農(nóng)村宅基地在嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一宅”的法律規(guī)定下，宅基地使用權(quán)由區(qū)（市）縣人民政府登記造冊(cè)，并在核發(fā)集體建設(shè)用地使用證或宅基地使用證的前提下進(jìn)行流轉(zhuǎn)。并規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房后，不得再申請(qǐng)新的宅基地。6、模式的選擇縱觀以上五種主要流轉(zhuǎn)方式，盡管廣東省在宅基地直接流轉(zhuǎn)方面積極探索，但目前仍然未成規(guī)模——因其需沖破的政策樊籬仍較