南京土地競標(biāo)方案與土地開發(fā)詳解

土地競標(biāo)方案與土地開發(fā)(2004年7月8日星期四)有關(guān)土地的幾個概念我國國有土地有償使用及國土資源部第11號令南京市國有土地有償使用及實踐國有土地使用權(quán)市場價格的形成原因分析正確認(rèn)識土地市場上土地成交價格正確認(rèn)識地價與房價的關(guān)系對土地市場及房地產(chǎn)市場的認(rèn)識土地市場的建立規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)過程中土地的取得能否以合理的價位取得合適的開發(fā)用地是房地產(chǎn)開發(fā)過程的關(guān)鍵所在對南京市房地產(chǎn)市場的認(rèn)識對南京市商品房價格上漲的認(rèn)識商品房主要是滿足中高收入階層需求的土地競買注意事項—————————————————————————————————一、有關(guān)土地的幾個概念1、土地市場市場：我國對市場的傳統(tǒng)理解為“商品交換的領(lǐng)域或場所”。喜土地市場：土寇地權(quán)利交換的蹄領(lǐng)域或場所。幣土地市場分土厘地有形市場與仿土地?zé)o形市場識。悲土地有形市場幸是指在固定交殺易場所，按照趨一定規(guī)則所進(jìn)稅行的土地交易缸行為。秒2000辣年廊1捧月國土資源部稻下發(fā)《關(guān)于建嫂立土地有形市救場促進(jìn)土地使優(yōu)用權(quán)規(guī)范交易間的通知》，通陪知指出：建立婚有形市場，是幅要通過設(shè)立固怠定場所，健全適交易規(guī)則，提屑供相關(guān)服務(wù)，懶形成土地使用守權(quán)公平、公開右、公正交易的蟻市場環(huán)境。賊無形市場是相碑對于有形市場峰而言的，即游辯離在固定場所壟之外發(fā)生的交棒易行為，俗繞稱漁“索隱形市援場轉(zhuǎn)”友。瓣2漿、土地市場分免類愚撓葵土地所有權(quán)市攀場、一級市場扒、二級市場收所有權(quán)市場：恥土地所有權(quán)是蟲土地所有制的腿核心，也是土居地各項權(quán)利的指基礎(chǔ)；土地所骨有權(quán)買賣或交距易應(yīng)該講是土括地交易的最直診接、最充分的預(yù)形式?！吨腥A渴人民共和國土業(yè)地管理法》第稍二條規(guī)定：中史華人民共和國筍實行土地的社殃會主義公有制列，即全民所有骨制和勞動群眾帥集體所有制。抄市場交易的主蠢體是政府和集替體土地所有者溪。棚土地一級市場截：指土地所有幼者將從土地所滋有權(quán)中分離出款來的土地使用積權(quán)讓渡給土地冒使用者的行為勺，它體現(xiàn)的是拆土地所有者與幅土地使用者之江間因土地交易謎而產(chǎn)生的責(zé)、激權(quán)、利的關(guān)系刃。政府供地的析市場，土地所胞有者鳴—險土地所有權(quán)與槍土地使用權(quán)分?jǐn)离x裁——雁讓渡給土地使量用者。土地一塑級市場是政府館壟斷的市場，武政府根據(jù)市場居的需要有計劃體地將土地投入脈市場供應(yīng)。勇市場交易的主輪體是政府和土徹地使用者（單套位或個人）。予進(jìn)入土地一級良市場的國有土濾地使用權(quán)主要摩有兩種，即政辜府征用農(nóng)村集雀體所有土地為叛國有土地的土丸地使用權(quán)及依去法收回的國有廉土地使用權(quán)。炊土地二級市場掉：交易行為主寶要有轉(zhuǎn)讓、出恐租、抵押。露市場交易的主污體是膨土地使用者（回單位或個人）令之間。不完全比競爭市場，土央地使用權(quán)流動摟是多向的。3、土地權(quán)屬柏土地所有權(quán)是詢指土地所有者帆在法律規(guī)定的興范圍內(nèi)對土地房享有占有、使訴用、收益和處寧分的權(quán)利；愧土地使用權(quán)目——迎部分處分的權(quán)耕利；他項權(quán)利。求4誘、土地使用權(quán)且出讓與劃撥刃土地使用權(quán)出帆讓是指市、縣洪人民政府代表扶國家以土地所柏有者的身份將妙土地使用權(quán)在狡一定年限內(nèi)讓霸與土地使用者下，并由土地使稠用者向國家支葡付土地出讓金煎的行為。土地費(fèi)使用權(quán)出讓的程方式：協(xié)議、棚招標(biāo)、拍賣、儉掛牌等。蟻土地使用權(quán)出榜讓的法律特征誦：出讓土地使瞞用權(quán)必須服從郵國家主權(quán)，國菠家保留對出讓狹土地的司法管斬轄權(quán)、行政管宴理權(quán)和為公共定利益征用出讓筆土地的權(quán)力等承主權(quán)范圍內(nèi)的尺全部權(quán)力；是犁一種較為完整折的物權(quán)，僅次放于土地所有權(quán)很；主體是政府或，客體是國有沫土地使用權(quán)。情劃撥土地使用文權(quán)：《中華人啟民共和國土地嘉管理法》第五虜十四條規(guī)定：皂建設(shè)單位使用勁國有土地，應(yīng)重當(dāng)以出讓等有洋償使用方式取母得；但是，下雖列建設(shè)用地，歉經(jīng)縣級以上人腫民政府依法批脫準(zhǔn)，可以以劃惑撥方式取得女：因①逝國家機(jī)關(guān)用地保和軍事用地難；秀②憐城市基礎(chǔ)設(shè)施魄用地和公益事運(yùn)業(yè)用地菊；辭③障國家重點扶持診的能源、交通市、水利等基礎(chǔ)疤設(shè)施用地福；疤④廳法律、行政法宅規(guī)規(guī)定的其他卷用地。晌5循、土地使用權(quán)征招標(biāo)、拍賣、糞掛牌菠1源）招標(biāo)出讓國育有土地使用權(quán)爬是指市、縣人懼民政府土地行衛(wèi)政主管部門（針出讓人）發(fā)布旗招標(biāo)公告，邀痕請?zhí)囟ɑ蛘卟粔厶囟ǖ墓?、賺法人和其他組宮織參加國有土則地使用權(quán)投標(biāo)房，根據(jù)投標(biāo)結(jié)對果確定土地使罩用者的行為。譯妹袍招投標(biāo)是一種照商品交易行為榴，在國際上廣森泛采用。是指灑采購人事先提競出貨物、工程臂或服務(wù)采購的鐵條件和要求，鞠邀請眾多投標(biāo)廈人參加投標(biāo)并仁按照規(guī)定程序白從中選擇交易賠對象的一種市娘場交易行為。條條件：要有三么個以上的競投粥者；招標(biāo)者必挽須將標(biāo)的物情刮況如實公布；灘投標(biāo)者必須將鄰要約的文件以贈法律形式加以驗固定。蹄特征：程序規(guī)彎范；過程開放快，透明度高，堅公平客觀；交蚊易雙方一次成念交。狹2姑）胖拍賣出讓國有數(shù)土地使用權(quán)是筒指出讓人發(fā)布葵拍賣公告，由汽競買人在指定支時間、地點進(jìn)石行公開競價，呼根據(jù)出價結(jié)果府確定土地使用狡者的行為。趁拍賣是起源于且西方的一種公墨開競價的買賣冬方式，又勢稱躁“再競沫買丙”您，是指以公開就競價的方式將含特定的物品或幕財產(chǎn)權(quán)利出售宋給最高應(yīng)價者此的一種買賣方久式。龜條件：要有兩柔個以上的購買亞者；買賣中要盛含有價格競爭知因素；價格競受爭在買主中開炒展。側(cè)特征：拍賣是任以公開競價的滿形式買賣物品及或財產(chǎn)權(quán)利；鄭是特定物品或逐財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓彎給最高應(yīng)價者疤的買賣方式。默拍賣的分類：水1育）依提起人的舍不同：強(qiáng)制拍振賣與任意拍賣括；捎2憐）動產(chǎn)拍賣與直不動產(chǎn)拍賣：送物品的實際占繳有與財產(chǎn)的登睡記轉(zhuǎn)移；渡3正）有低價拍賣翠與無有低價拍變賣等。波國際通行的幾門種拍賣方式：麥增價拍賣與減扔價拍賣互增價拍賣：亦斧稱啊“隨蘇格蘭式拍呆賣名”累或降“桑低估價拍奔賣援”鑒，是指在拍賣蕩中，拍賣物的采競價由低至高象、依次遞增，師直到以最高價貿(mào)格成交為止。蛾單一物品多件棉物品限時式拍進(jìn)賣與非限時式圾拍賣懼限時式拍賣如籌：鑄“直燭光拍賣傾法蟻”寺——騰點燃一英寸長糠的蠟燭開始進(jìn)教行記時拍賣，機(jī)燭盡火滅，瞬霉間的出價者便丹為買受人。授現(xiàn)代國際通用走的增價拍賣方吼式多為非限時想的。榆增價拍賣分有贏聲拍賣（買方燙叫價拍賣）與充無聲拍賣（賣技方叫價拍賣，干舉牌或舉手方爸式）。熊減價拍賣：減流價拍賣皆為賣喊方叫價拍賣即徐無聲拍賣，分垃人工式樣與電鄰子式。數(shù)3復(fù)）掛牌出讓國快有土地使用權(quán)群是指出讓人發(fā)乎布掛牌公告，巴按公告規(guī)定的碎期限將擬出讓酒宗地的交易條糖件在指定的土砍地交易場所掛爽牌公布，接受曬競買人的報價守申請并更新掛研牌價格，根據(jù)派掛牌期限截止勞時的出價結(jié)果霸確定競得人的撒行為。捆二、我國國有麥土地有償使用獸及國土資源部輪第會11虎號令鏈改革開放以前肥，我國的土地能使用制度保持魯為一種無償、勢無限期、無流希動的狀態(tài)，基讀本上是由政府寶無償劃撥給用余地單位使用，熟國家的土地所享有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上梯得不到實現(xiàn)。愉十一屆三中全涌會以后，我國賞開始了土地有買償使用制度的轎改革。深圳市鋼于指1987豬年道11辨月墨25意日、緊12現(xiàn)月繪1井日在全國率先酸兩次公開招標(biāo)瞧、公開拍賣出債讓國有土地使幻用權(quán)，開創(chuàng)了閘我國國有土地貢使用權(quán)招標(biāo)拍流賣的先河。納1988式年堂4悶月，第七屆全割國人大根據(jù)我范國改革開放的欣形勢及深圳特籍區(qū)的實踐，修么改了憲法有關(guān)燈條款，規(guī)叮定松“罩土地使用權(quán)可恰以依照法律的灣規(guī)定轉(zhuǎn)珍讓純”本；同年喊12舍月依照憲法修丸正案修改了《汗中華人民共和腔國土地管理法幟》，規(guī)除定懷“竿國家依法實行療國有土地有償席使用制務(wù)度啦”乳，仇“披國有土地和集銀體所有的土地蛛的使用權(quán)可以悶依法轉(zhuǎn)范讓塊”功。啦1990某年名5摩月，國務(wù)院發(fā)嫂布第云55先號令《中華人免民共和國城鎮(zhèn)柏國有土地使用瓶權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓鉆暫行條例》，所明確規(guī)定土地桿使用權(quán)出讓可熄以采用協(xié)議、喬招標(biāo)、拍賣三楊種方式，并由孩土地部門代表廁政府組織實施幕，從而確立了守招標(biāo)拍賣出讓址國有土地使用條權(quán)的法律地位極。培1995予年裳1尚月泄1鏈日起實施的《肆中華人民共和券國房地產(chǎn)管理盒法》規(guī)定阻：閑“斥土地使用權(quán)出巷讓，可以采取鍵拍賣、招標(biāo)或檔者協(xié)議的方式禮。商業(yè)、旅游落、娛樂和豪華遣住宅用地，有懸條件的，必須賓采取拍賣、招妥標(biāo)方式；沒有帶條件，不能采仰取拍賣、招標(biāo)濱方式的，可以疾采取協(xié)議的方生式音。忌”猛1999難年趕1調(diào)月，國土資源啦部下發(fā)了《關(guān)可于進(jìn)一步推進(jìn)浙招標(biāo)拍賣出讓啦國有土地使用煮權(quán)的通知》，冤明確要求，商境業(yè)、旅游、娛栽樂和豪華住宅惠等經(jīng)營性用地頁，有條件的，朱都必須招標(biāo)拍搖賣出讓國有土伸地使用權(quán)。欲2000齡年堆1謎月國土部下發(fā)逝《關(guān)于建立土狂地有形市場促著進(jìn)土地使用權(quán)肯規(guī)范交易的通碎知》。理2002扯年國土資源部展發(fā)布第恨11攀號部長令：《添招標(biāo)拍賣掛牌孩出讓國有土地鍋使用權(quán)規(guī)定》乞，自搭2002市年澡7燦月掉1第日起施行。其茶主要相關(guān)條款附：鋼1難、第四條：商權(quán)業(yè)、旅游、娛辛樂和商品住宅廊等各類經(jīng)營性飛用地，必須以極招標(biāo)、拍賣或皺者掛牌方式出股讓。咸前款規(guī)定以外身用途的土地的允供地計劃公布佛后，同一宗地嘗有兩個以上意饑向用地者的，培也應(yīng)當(dāng)采用招怕標(biāo)、拍賣或者版掛牌方式出讓起。煎2丑、第八條：出飛讓人應(yīng)當(dāng)至少稅在投標(biāo)、拍賣鄙或者掛牌開始贏日前擴(kuò)20琴日發(fā)布招標(biāo)、寬拍賣或者掛牌察公告，公布招燕標(biāo)拍賣掛牌出誼讓宗地的基本肅情況和招標(biāo)拍付賣掛牌的時間醉、地點。口掛牌時間不得索少于傘10捎個工作日。掛距牌期間可根據(jù)癥競買人競價情欠況調(diào)整增價幅垂度。辣3蝦、第十條：市甲、縣人民政府晚土地行政主管拘部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)虜土地估價結(jié)果豬和政府產(chǎn)業(yè)政沸策綜合確定標(biāo)踐底或者底價。伴確定招標(biāo)標(biāo)底僻，拍賣和掛牌糊的起叫價、起唇始價、底價，低投標(biāo)、競買保扶證金，應(yīng)當(dāng)實系行集體決策。笑招標(biāo)標(biāo)底和拍職賣掛牌的底價萬，在招標(biāo)拍賣庭掛牌出讓活動龍結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)舊保密。肅4痕、第十九條：暫掛牌期限屆滿味，按照下列規(guī)果定確定是否成頸交：徐（一）在掛牌田期限內(nèi)只有一購個競買人報價完，且報價高于菠底價，并符合旺其他條件的，頌掛牌成交；景（二）在掛牌智期限內(nèi)有兩個濟(jì)或者兩個以上慢的競買人報價獅的，出價最高斤者為競得人；心報價相同的，板先提交報價單逗者為競得人，盯但報價低于底但價者除外；真（三）在掛牌浩期限內(nèi)無應(yīng)價順者或者競買人胳的報價均低于側(cè)底價或均不符嘆合其他條件的鄭，掛牌不成交妨。荷在掛牌期限截魂止時仍有兩個家或者兩個以上嘴的競買人要求活報價的，出讓嚷人應(yīng)當(dāng)對掛牌憑宗地進(jìn)行現(xiàn)場涉競價，出價最問高者為競得人坦。誤5塊、成交確認(rèn)書?！獞c簽訂《國有土篇地使用權(quán)出讓威合同》望—矩付清全部國有夫土地使用權(quán)出瞇讓金礦—勝依法申請辦理慈土地登記，領(lǐng)弊取國有土地使株用權(quán)證書。碗6鈴、第二十四條赴：應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)斑拍賣掛牌方式棍出讓國有土地疼使用權(quán)而擅自異采用協(xié)議方式欲出讓的，對直針接負(fù)責(zé)的主管林人員和其他直范接責(zé)任人員依炭法給予行政處壘分。念三、央南京市國有土賠地有償使用及礎(chǔ)實踐微（一）南京市醉國有土地有償咐使用經(jīng)歷了三家個階段臺起步階段：以榨市政府糊1992考年蔬5游月飄2肝8檢日出臺側(cè)的知“嶺寧政辦發(fā)森（爺199喬2宅）徒4仇5箏號猾：步“陣關(guān)于開展國有汽土地有償使用傳有關(guān)事項的通斗知確”鉆為標(biāo)志，市政泰府成立了南京很市土地使用制幻度改革領(lǐng)導(dǎo)小巴組及南京市國拴有土地出讓辦謊公室，啟動了剛以國有土地有升償使用為核心衣的土地使用制歉度改革。同躬年偽9挖月玻1核8粱日，我市首次醋以拍賣方式出島讓了白下區(qū)大接行宮及正洪里悄兩幅地塊，悔經(jīng)狂4抹2庭輪恥及迫1精9濫輪的角逐，遷以句1250粱0漸元奴/棄平方米肥、搖980慮0攔元涼/勿平方米成交，垮比底闊價姐700逃0貞元俯/許平方米高頸出邪178虎%受、引140跑%溜。適調(diào)整發(fā)展階段葉：季自字199瘦4割年裁8稱月起，土地出更讓工作歸口管牧理，市國土局掠將土地有償使占用作為一項日兔常工作開展，和土地多以協(xié)議輸方式出讓，結(jié)扎合年租金、企淡業(yè)改制土地資蠢產(chǎn)處置、土地考租賃等開展了留大量有益的工積作，將土地有歐償使用制度化野、規(guī)范化。這襪一期間，基本幼上停止了國有狼土地招標(biāo)拍賣齡出讓，但進(jìn)行烏了農(nóng)略村筑“標(biāo)四瘋荒辣”充土地的拍賣嘗惜試。澆發(fā)展穩(wěn)定階段委：焰自嚼200您0論年槍3仿月糾1瘡日起，以市政椅府寧政發(fā)臺（辟200連0廣）絕5胞6艙號壺文誓“護(hù)南京市國有土起地使用權(quán)招標(biāo)慘和拍賣管理辦墻法領(lǐng)”糾為標(biāo)志。市政斷府成輝立集“稻南京市國有土微地使用權(quán)招標(biāo)鄉(xiāng)和拍賣領(lǐng)導(dǎo)小嶄組懲”谷（現(xiàn)為：南京崖市國有土地出墓讓與儲備工作區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組）；在本市市區(qū)范圍嗽內(nèi)的土地招標(biāo)貸拍賣掛牌工作現(xiàn)由南京市土地摸市場管理辦公究室（蘆1999茫年和11術(shù)月市政府批準(zhǔn)購成立）具體實怪施拖；止200鑼2寒年年初，成立具南京市土地儲蛙備中心。文件葉規(guī)定：黃自藝200填0加年渴3蟻月慰1程日起，本市行夕政區(qū)域內(nèi)，商振業(yè)、旅游、娛迎樂、金融、房縱地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)欣營性用地必須籃以招標(biāo)拍賣方善式出讓國有土悔地使用權(quán)；土柏地招標(biāo)拍賣出慘讓以凈地為主熱；文件還明確稈規(guī)定：清理納焰入拍賣范圍的曬原慘“劈以地補(bǔ)擺路般”補(bǔ)項目用地膊、聾“屯退二進(jìn)應(yīng)三叢”恥、失“灣污染搬蒜遷悲”爬及特困企業(yè)遷郵址后原企業(yè)用解地、破產(chǎn)企業(yè)抗原生產(chǎn)經(jīng)營性執(zhí)用地、舊城改童造地塊、單位買自有劃撥土地枕、其他依法應(yīng)舞當(dāng)以招標(biāo)、拍翼賣方式出讓的唱土地等六類國串有土地依法出毫讓用于商業(yè)、境旅游、娛樂、式金融、房地產(chǎn)某開發(fā)等經(jīng)營性迫用途的，由政合府先行收回土差地使用權(quán)，統(tǒng)錦一以招標(biāo)、拍旅賣方式供地。都根監(jiān)據(jù)呢5蟲6獻(xiàn)號文，我市先機(jī)后采取了以下染措施：脫對現(xiàn)有經(jīng)營性崗項目用地進(jìn)行若清理海撇項對膛200吊0螞年第3椒月掘1毛日前市國土局舍已經(jīng)接收的經(jīng)帥營性用地案子豬，規(guī)定辦結(jié)期廢限，逾期將納既入招標(biāo)拍賣范藥圍；浮3褲月季1勵日以后新申報轎的經(jīng)營性用地暮項目，其用地區(qū)納入招標(biāo)拍賣票范圍；需要繼訴續(xù)辦理協(xié)議出姿讓的，須經(jīng)市胖政府同意。期奇間，共計清理校來案乎194冶件，總面積約宮600拐公頃。厘加強(qiáng)二級市場昏的管理倦待陶規(guī)范和加強(qiáng)土洽地二級市場的貴管理，對土地技轉(zhuǎn)讓、出租、登抵押等嚴(yán)格辦寄理條件，依法世辦事，使之程游序化、規(guī)范化膨。灌制定政策解搖決棋“式退二進(jìn)縮三瘋”聯(lián)企業(yè)原址開發(fā)徒用地的遺留問濟(jì)題范制定政策加快侄存量土地消化尤，規(guī)范操作我脆市賭“沾以地補(bǔ)里路傷”呈項目用地欺200級3傭年開始實行住絲宅供地計劃管體理格今年年初收回巾新三區(qū)土地管飽理權(quán)限等。江（二）南京市雀土地市場管理匙制度的建立瞇南京市土地市瓜場著重于市場困制度的健全、正操作程序的規(guī)染范、市場機(jī)制略的完善、供地語程序的公開。別主要表現(xiàn)在：王建立了完善的脆資質(zhì)審查制度拋橫請包括對土地市原場的主體與客堡體的審查，即坑：進(jìn)入市場的忽土地使用者與跑土地所有權(quán)、樸使用權(quán)的審核拐；汁規(guī)范了土地市問場交易的程序攔染怒用法律形式來畫規(guī)范土地市場唱交易程序是抑榮制投機(jī)、維護(hù)票市場秩序的有婆效措施。沒有諒制度，就沒有目真正意義上的宜市場；制度的忠不健全、程序貿(mào)的不規(guī)范、市采場機(jī)制的不完緞善、土地供應(yīng)茂總量和方向的咐失控等，必將膚給已經(jīng)發(fā)展的怪地方經(jīng)濟(jì)帶來觀巨大損失。紙建立了產(chǎn)權(quán)登液記制度嗎下響土地產(chǎn)權(quán)管理密是土地市場管蜻理的一項重要宗內(nèi)容，只有通恐過產(chǎn)權(quán)登記來姻制止土地隱形筒市場交易，才砌能維護(hù)土地市翼場的健康運(yùn)行演。良實施了產(chǎn)權(quán)監(jiān)雨督趴腿典目的是保護(hù)一勤切合法的土地掠利益，使之不店受侵犯；對土拘地開發(fā)利用置辭于一定限制與幟約束下；并對差侵權(quán)與違例行瓶為加以制止和權(quán)處罰，以防止月對他人權(quán)利造福成損害。在土宰地出中，特別臺要以出讓合同者來聲明土地使曠用者所得的權(quán)遭限，依照合同躍監(jiān)督土地使用歲者的行為。啟（三）南京市度國有土地使用塑權(quán)公開出讓要夜做的主要工作地塊選址結(jié)延國黨市國土局會同扇市規(guī)劃局進(jìn)行黨地塊選址，經(jīng)朗領(lǐng)導(dǎo)小組開會型后最終確定擬句公開出讓的具鋤體地塊。疾確定規(guī)劃控制餓要求稅謎焦市規(guī)劃局根據(jù)草城市總體規(guī)劃輩和分區(qū)規(guī)劃，同對擬公開出讓景地塊提出規(guī)劃典設(shè)計要點和外曬部條件。規(guī)劃測設(shè)計要點和外扯部條件是制訂巨土地招標(biāo)拍賣企掛牌出讓底價茅及方案的重要嫩依據(jù)，競買人日據(jù)此應(yīng)能定位煙出出讓地塊的胸開發(fā)規(guī)模、條下件、投資、收快益等。將市國土局開展橡的各項前期準(zhǔn)閘備工作耍根據(jù)備選地塊草的規(guī)劃紅線及堅規(guī)劃要求，主把要開展以下各馬項工作：店現(xiàn)場踏勘，根蛋據(jù)地籍圖及現(xiàn)蘿場實際狀況，抱視情提出地塊買紅線修改意見會，反饋規(guī)劃局兇；絕出具勘測定界故圖（出讓宗地趙界址圖），準(zhǔn)呈確界定出讓地獵塊實際出讓面鼓積及范圍；割落實地塊拆遷艷安置補(bǔ)償事宜逐，確定土地交身付方式及交付斬時間；跡市場調(diào)研，提喘出地塊出讓底妙價意見；賣擬定土地公開辟出讓方案，報銳市政府批準(zhǔn)；喪擬定土地公開勵出讓文件，發(fā)禽布土地出讓公鋪告；暑接受競買報名孟、資格審查、特接收競買保證缸金；久組織土地出讓樓現(xiàn)場會，實施老土地招標(biāo)拍賣輸掛牌出讓，確牲定競得人；炒簽發(fā)土地成交蚊確認(rèn)書，簽定碧土地出讓合同戒；改履行出讓合同貨，實施出讓地遠(yuǎn)塊后期管理，予直止地塊交付證使用。蜘（四）南京市掘國有土地有償鳳使用取得的成員績莖自社200也0意年蠶6香月斜2嗚5杜日枯“包土地臥日沃”蠻我市盈以枕8188夠.狗0嫩萬元成功招標(biāo)鮮出讓了一幅妻30731.號3仁平方米土地使著用權(quán)以來，截嶼止暈2003稠年年底，已相蠟繼推出了裕41墓批氣115丟幅（包括蠶8涉幅二次推出）污地塊，成交捐99俊幅，成交率達(dá)遵93%桶以上，未成交婆地塊僅聲8放幅。瞇南京市土地市裹場建設(shè)國4桂年來出現(xiàn)重大鬧突破，以市場劫公開供地收益營論：躺2000煩年，焦3.7扛億元；販2001計年，疫6.9霧億元；姿2002禁年，住32.4殲億元，撤2003遞年，熄97肢.3枯億元。鋼今年上半年，哪推出土地八惠批抓2演2秩幅，成贊交再2凳2慚幅，成交土地漁總面屑積亂199中.忽8奸公頃，實際出礎(chǔ)讓面愛積桐145為.卻3販公頃，土地成呼交價衛(wèi)款自36殲.附7鎖億元。盡管補(bǔ)有勾6射幅土地以底價騰成交，土地成課交價款仍超過駐土地出讓底蜓價礦7煮.扣5暫億元（大蔥于顏25遺%爐）。浪南京市區(qū)低2000據(jù)年姓—防200犧4班年上半年土地駐公開出讓基本纏情況庫單位：公頃、鼓億元婦年份砌批次霞推出忍幅數(shù)起成交幅數(shù)報成交地塊規(guī)劃陵總面積累成交地塊出讓妥總面積笛總成交價款早2000己3勝9斑6王16.1躍12.2綿3.7紫2001公5省13睛9旅30.6嚼27.1補(bǔ)6.9獨2002觀12社38救31斑208.0抓165.4敲32.4蘭2003霞21俯55面53診749.0膚612.6令97.3吳2004劑8鄰22塑22籠199鐵.鴿8態(tài)145泳.歇3祥36活.債7稠合計待49維137圍121勇1203.5殃962.6菌177.0境四、國有土地?fù)p使用權(quán)市場價升格的形成原因蹄分析永國有土地使用盟權(quán)市場價格的曲形成與土地市壤場的建立、城亦市建設(shè)、地方搭社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展醋、國家政策的捉調(diào)整、開發(fā)商洪對房地產(chǎn)市場仿的預(yù)期等有著導(dǎo)密切關(guān)系。菊1道、土地市場因血素衛(wèi)從協(xié)議出讓確飛定國有土地的健出讓價，發(fā)展揀到由市場決定蜂出讓價，出讓跟方式的變化，材直接導(dǎo)致土地撞價格的巨大差遲異。找協(xié)議出讓時期據(jù)，由于取得土聯(lián)地的渠道和取襯得土地的類型刊不一，房地產(chǎn)怠開發(fā)企業(yè)在房塞地產(chǎn)開發(fā)的第欺一環(huán)節(jié)就產(chǎn)生殘了不平等的競儲爭晃。攪“瞇毛地煮價備”圍經(jīng)營性用地的買市場化運(yùn)作是絮規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)膽有序運(yùn)作的一陸個重要措施，冷對深化房地產(chǎn)曉業(yè)市場運(yùn)行機(jī)并制有著十分深栗遠(yuǎn)的意義。土喬地市場的建立奇，招標(biāo)拍賣掛習(xí)牌方式的選擇伸，改變了傳送統(tǒng)島“趁一對鐵一壽”外的協(xié)議出讓供域地方式，土地慶市場的建設(shè)，耽實現(xiàn)鐮了困“喉以市場確定開軌發(fā)商，以市場團(tuán)確定土地價莊格宋”利，份變冊“分要地找市疊長果”起為勤“身要地找市付場族”誕。型“貓市場盤價濁”2、城市建設(shè)胳城市建設(shè)對土堅地價值的提升攪作用是顯而易張見的。政府對清某一地區(qū)城市繼建設(shè)的投入必誕然提高該地區(qū)誓土地的價值。判3潑、社會對房地退產(chǎn)的需求碰房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)恥展源于人類生讓產(chǎn)、生活對房課屋的大量需求上。人類對房屋窯需求的持續(xù)增犬長必然激發(fā)房烤地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)糞對土地的渴望社，房地產(chǎn)開發(fā)們企業(yè)對土地的燙需求來自社會辭對房地產(chǎn)的需效求，并非開發(fā)著企業(yè)對土地的伸渴望導(dǎo)致了人則類對房屋的大猛量需要。辭城市建設(shè)步伐糾的加快，大量梨的拆遷帶動了綠大量的房屋需案求。在購房群袍體中，拆遷戶衰購房的比例逐章年增加，這些籮客戶進(jìn)入市場忽后將使低價位皂住宅市場的客宜戶比例上升很縫大程度，由此彈導(dǎo)致二手房市肆場的活躍。為詳改善居住條件站，追求生活品獻(xiàn)位而將已購公舞房?！瓣円耘f換允新鐵”崇，慈IT止行業(yè)的白領(lǐng)、攀要求結(jié)婚的年妨輕人、私營業(yè)耐主、二次置業(yè)該者、走上工作傭崗位的大學(xué)生余、研究生等紛直紛進(jìn)入房地產(chǎn)裂一、二級市場券置業(yè)，南京樓評市的升溫不會滋到此結(jié)束。4、區(qū)劃調(diào)整萍區(qū)劃調(diào)整對城建市土地區(qū)位和熔地價的影響更瘦為直接、迅速你。匆區(qū)劃調(diào)整導(dǎo)致齒土地價值的提視升是必然的。均主城區(qū)在擴(kuò)大界，新城區(qū)在崛警起，房地產(chǎn)的懲價格也隨之上嫩揚(yáng)。居城市各轄區(qū)的乳經(jīng)濟(jì)條件、城敲市建設(shè)發(fā)展速傾度有很大差異峽，特別是近郊慶區(qū)域與主城區(qū)矩之間，差異更籍大，不僅有經(jīng)百濟(jì)實力的差異侍，更有政府對撥城市建設(shè)發(fā)展劇方向、城市居豬住條件等的政復(fù)策差異。區(qū)劃鑒調(diào)整通常是將工經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對榨落后的地區(qū)劃錦入經(jīng)濟(jì)發(fā)展較拳為發(fā)達(dá)的地區(qū)拴，這種調(diào)整直寶接改變了變動報地塊的城市建做設(shè)發(fā)展態(tài)勢，闖為其迅速發(fā)展蘇并改變面貌帶晉來新機(jī)。5、土地政策蜓土地使用制度腿的改革使得房揭地產(chǎn)開發(fā)用地堵由無償劃撥轉(zhuǎn)萌變?yōu)橛袃斒褂孟?，地價的概念鉆在市場上得以覆確定，國家的塞土地所有權(quán)在辦經(jīng)濟(jì)上得以實否現(xiàn)，地價在房陪價中占有一席君之地，房價發(fā)恢生較大的上揚(yáng)趟；供地計劃的咳制定，嚴(yán)格控爐制建設(shè)用地供遷地總量，新《極土地管理法》薪對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用擇的規(guī)定，加強(qiáng)咳耕地保護(hù)，限拳制新增建設(shè)用寬地總量等，均信對抬升房價有工較大的影響。駐近期，國家新兩的土地政策的瞧出臺特別是半縮年內(nèi)暫停審批性建設(shè)用地，將賠對依靠新增建莖設(shè)用地承載的別項目產(chǎn)生重大秩影響，對今年樂土地市場沒有餅多大影響裹。演傭6溪、土地的供地娛方式及程序腹以前：房地產(chǎn)艇開發(fā)企業(yè)先立紐項、后選址，戚再到土地部門葬辦理協(xié)議出讓寨用地手續(xù)，取笨得土地使用權(quán)孟后，還可以與寨規(guī)劃部門討價集還價，通過改雪變規(guī)劃用地條斃件，提高覆蓋陜率及容積率等強(qiáng)方式獲取土地希上巨額增值收都益。響現(xiàn)在：在供地印方式上，引入執(zhí)了市場公開、饑公平、公正的寧招標(biāo)拍賣掛牌怠出讓競爭機(jī)制驢；在程序上，濾由規(guī)劃、國土屑部門先制定有撿關(guān)供地用地條皮件，如：用地否性質(zhì)、用地面級積、容積率、殘覆蓋率、綠地鍛率、建筑高度怖、交付土地時對間、付款時間砌等要求，房地距產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競攏得土地后必須省嚴(yán)格執(zhí)行且不魯能突破這些已崗規(guī)定的用地條餡件及指標(biāo)。價簡格成為取得土盜地的唯一可變積因素，形成了杠目前市場上競紫買土地孔的偷“仁價高者魚得掀”禍的局面。穿7蒙、開發(fā)商對房灶地產(chǎn)市場的預(yù)懼期醬取得土地地價股的高低取決于當(dāng)開發(fā)企業(yè)對商僚品房市場的預(yù)則期。開發(fā)商對螞政府推出的土沉地經(jīng)過市場調(diào)毅查和測算，對泊房地產(chǎn)市場商陣品房的最終成更交價進(jìn)行預(yù)期古，只要達(dá)到一躬定回報率，都園將自由競價買蚊進(jìn)；開發(fā)商為掘了保持利潤，叨必然希望以提傲高房價的方式蒸消化付出的地筒價，將地價成秘本全部轉(zhuǎn)移給趴最終的商品房餅消費(fèi)者。膠五、正確認(rèn)識憶土地市場上土磁地成交價格巷土地使用權(quán)市吸場價格的形成太多數(shù)是開發(fā)企醬業(yè)理性競價的錫結(jié)果。房地產(chǎn)續(xù)開發(fā)企業(yè)投資栽競買土地的目芳的就是為了通否過房地產(chǎn)開發(fā)攏運(yùn)作收回投資禿成本、最終獲濫得開發(fā)利潤。猜開發(fā)利潤的高頁低與土地成本脊、資金回籠周漲期及商品房銷嘗售價格等密切斃相關(guān)。購買土環(huán)地時，競買人殼所能支付的地翅價主要取決于養(yǎng)商品房市場上伸所能接受的房潔價。房價與地螞價的密切關(guān)系巨使得房地產(chǎn)開克發(fā)企業(yè)在土地婚市場上競買土梳地并不是隨意株叫價的，房地芒產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以放招標(biāo)拍賣掛牌辣方式競買的土在地是在保證企腸業(yè)所能獲得的設(shè)預(yù)期開發(fā)利潤權(quán)的基礎(chǔ)上，根籠據(jù)市場需求及福同類商品房的齡綜合售價來最鋼終確定土地的蘿競買價；超過流土地市場上所本能接受的土地躲價格獲取土地太最終犧牲的必刷然是開發(fā)商的奇利潤消?？v“漂人有多大膽，哨地有多大顆產(chǎn)嫂”瓦的時代已經(jīng)過偏去；在市場經(jīng)棗濟(jì)條件下，地乒價有多高房價鐵就能達(dá)到多高棚是不可能的。農(nóng)南京市自緒2000疫年蔬3演月莫1役日起實行土地催市場公開供地或制度以來，每否一批推出的土陳地依園據(jù)掀“扔價高者圣得答”駐的原則公開出耳讓競價成功的宇消息都給房地替產(chǎn)界帶來了震踏動，都引起了怖大小媒體的呼認(rèn)吁。南京某報雪2003搬年篇7呈月刊文瓶：睜“吸1992千年至扇1998彼年南京地價一罩直比較平穩(wěn)，貸基本維持在每環(huán)畝套14.94姨萬元；燒1999捏年每畝地平均級出讓價格為阿15.41芝萬元；訓(xùn)2000食年漲到源17.31齒萬元；到了板2001豐年，地價開淹始片“幼三級寺跳敞”納，飛漲至每畝著200布萬元至民300盾萬元，即使按索最低回平均價格豎200安萬元計算，比鴉起歐1998稍年地價已漲了尖14日倍多。去年和爐今年上半年，奪南京地價仍在勇高位運(yùn)啞行里”納。賀佛地價真主的再“稀三級易跳墾”飾了嗎邊?韻讓我們首先分笑析一下尚2000星年南京市土地聞市場建立前后慕土地價格的構(gòu)溜成。痰土地的價格通司常由土地拆遷柄安置補(bǔ)償成本性和政府土地收艱益組成。決2000障年以前南京市元實行協(xié)議出讓案土地時期，政爬府集以鵝“插毛呢地匠”異方式供地，土始地拆遷安置補(bǔ)防償成本通常是敬由用地者直接扣支付給被安置閥拆遷補(bǔ)償對象采，這一成本通城常不為外人所斬知道，用地者籠上繳政府的土勻地出讓金就是銹政府土地收益爪，也就是上文昏中所指的每畝令地不到依20升萬元的價格。惱2000艙年以后南京市池開始實行土地順市場公開供地她制度，政府要啟求以拆成自然器平整的凈地方粗式向社會供地期，政府負(fù)責(zé)土覺地的拆遷工作已，此時在土地癢市場上取得土齒地的成交價格類已包含了土地墳拆遷安置補(bǔ)償診成本。定六、正確認(rèn)識陣地價與房價的饞關(guān)系誘近幾年，人們竟普遍感到商品敏房的價格在步權(quán)步高升，明顯駐超過了收入增睡長速度，于是雙人們都把房價膊漲得快歸咎于突地價因素，歸淋咎于土地供應(yīng)院總量的不足。棟其實，房地產(chǎn)難開發(fā)企業(yè)根據(jù)疼自己對市場房右價走勢的預(yù)測究、對商品房價棟格的預(yù)期最終章決定了取得土挎地的最高競買舊價格，競買土鈴地時，市場房殘價的高低及可姨能達(dá)到的水平床是競買人在決米策階段最為關(guān)檔心的問題，房賴價的高低是由旗市場對商品房粱的需求決定的藥。地價是房價欄的重要組成，寸但地價的高低真并不最終決定盆房價水平。開遞發(fā)商以高價競付得的土地當(dāng)然禽會降低其合理竿的利潤空間，謊開發(fā)商必然會拿努力提高商品軌房的附加價值釣來提高商品房駛價格；土地價嚼格作為成本轉(zhuǎn)護(hù)移到商品房價只格中，商品房臥價格只有被業(yè)用主接受，才能床最終得以實現(xiàn)楊。商品房的價斑格能否為老百絡(luò)姓所接受，權(quán)剪利掌握在老百闊姓手中。范因此，正確認(rèn)納識地價與房價閃的辯證關(guān)系，望對于我們購買足土地是有意義墻的。允首先、土地交婚易價格的上升毅，宏觀上促進(jìn)括了商品房價格撕的上漲，地價濫是房價的重要隆組成，房價越桿高，地價所占奔比重越大；蹄其次、在公開摔的市場經(jīng)濟(jì)條敏件下，商品房繭價格的水平反揚(yáng)映了社會經(jīng)濟(jì)焰發(fā)展和市場需夕求，決定了當(dāng)子地地價的高低潔，地價并不是毛決定商品房價刃格水平的唯一污因素；港第三、地價隨聾房價的上漲而磁上漲，商品房儲價格與地價的駱穩(wěn)步上升有利憶于房地產(chǎn)業(yè)的歲可持續(xù)發(fā)展和翻當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的持愚續(xù)穩(wěn)定增長；怠第四、經(jīng)濟(jì)的釀發(fā)展、人民收油入水平的提高獵又會帶動房地稿產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吃從而促進(jìn)房價槳和地價的上升堂。黑分析自松2000誠年起從土地市謝場上取得的目栽前已有樓盤上聚市的商品房用罷地，我們可以泛初步認(rèn)為：當(dāng)鹽時認(rèn)為騰是膚“炭天勞價隊”乏取得的地塊所航建商品房，現(xiàn)采在無一不屬是鈴“否搶盼手固”底的樓盤。以肺招標(biāo)拍賣掛牌汽方式出讓的土考地，其地價一帥般占當(dāng)時市場洋平均房價的您40%江左右，經(jīng)開發(fā)儀，所建樓盤銷學(xué)售時的價格一培般均高于原預(yù)虧期房價，地價傘占平均銷售房熱價的比例不到層30%鉛；盜七、對土地市雞場及房地產(chǎn)市睛場的認(rèn)識崖倍1乳、土地市場的處建立規(guī)范了房僑地產(chǎn)開發(fā)過程膝中土地的取得縱房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在土地市場兵上通過公開競蚊價方式取得土寇地用于房地產(chǎn)吵開發(fā)已成為必定然的選擇。匹媽2裁、能否以合理尼的價位取得合炸適的開發(fā)用地娛是房地產(chǎn)開發(fā)卻過程的關(guān)鍵所甜在額房地產(chǎn)開發(fā)離拾不開土地，對姥土地的獲得及向土地儲備已關(guān)豪系到開發(fā)企業(yè)終的可持續(xù)發(fā)展借及可持續(xù)發(fā)展好能力。裹3暈、對南京市房架地產(chǎn)市場的認(rèn)隊識慰市場現(xiàn)狀：總劃體上房地產(chǎn)投達(dá)資保持增長，去市場商品房需疤求比較旺盛，垮商品房讀空置率持續(xù)下首降，人們的購山房熱情依舊高錯漲暖。淹市場反映：現(xiàn)倚有房價不僅已搖被市場所接受喚，而且購銷兩奏旺，竣銷基本匹平衡。替同類相比：南野京現(xiàn)有商品房寫價與北京、深鳥圳、上海、杭菠州等相比還有短差距?？臼袌鲱A(yù)測：房允地產(chǎn)價格的穩(wěn)廉定和逐步上升在不僅增強(qiáng)了開崗發(fā)商的投資信屑心，也向消費(fèi)感者發(fā)出了入市吊信號，這無疑搶會從投資和消溫費(fèi)兩方面推動掛南京房地產(chǎn)市殲場的發(fā)展。近涌幾年來，南京從市商品房價格菊上漲速度較快冷，目前房價還融有進(jìn)一步上升傳的空間，標(biāo)南京市商品房荒價格在未來幾被年內(nèi)還將持續(xù)嬸走高。就4爽、對絞南京市商品房倆價格上漲的認(rèn)炒識對商品房價格通會常由土地成本猾、建安成本、鬼專業(yè)費(fèi)用、相樓關(guān)稅費(fèi)、開發(fā)別商利潤等構(gòu)成卻?？探ò渤杀炯案鏖_項規(guī)費(fèi)、稅等似對同一個地區(qū)孫而言相對比較侄固定；利潤與鍬最終的商品房揮形成價格有關(guān)勤，利潤取決于匆開發(fā)商對項目幟市場分析和財鞠務(wù)分析的科學(xué)擾性，取決于房禁地產(chǎn)營銷市場員的最終結(jié)果。城商品房最終價為格的形成和開嚇發(fā)商取得利潤柳的高低取決于廉國家相關(guān)政策踩、地方社會經(jīng)身濟(jì)態(tài)勢、市場出需求、房地產(chǎn)晨開發(fā)企業(yè)對項筑目的運(yùn)作等因器素，從以下因絮素的分析，對井認(rèn)識南京市商縮品房價格的上柴漲很有意義。袋1腸）人們對房屋學(xué)品質(zhì)的不斷追遷求，商品房附闖加值的增加禿房地產(chǎn)開發(fā)企監(jiān)業(yè)在取得土地死后，為提高產(chǎn)性品的知名度和昆市場的吸引力瑞，必將在房屋潤及套型的設(shè)計裕、新型建材的紗使用、智能化胳設(shè)備的擁有、姐綠化與環(huán)境的桑建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)郊施的投入、教尿育配套的跟進(jìn)友、公交線路的鴿開通、品牌的稱追求等環(huán)節(jié)上內(nèi)下功夫。提高內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品的遙附加值，必將掘增加海投入，導(dǎo)致房汽價上浮成為必慰然。山2賭）城市基礎(chǔ)設(shè)醋施的建設(shè)及南辟京都市圈的形們成與對外輻射孤南京城市環(huán)境悠的改善、基礎(chǔ)植設(shè)施的健全、倆生活設(shè)施的便燙利和完善等必求將給本地商品肥房價格的上漲代提供空間和條惹件。南京都市演圈的形成及對墨周邊城鎮(zhèn)的輻茅射，對外交通完的建設(shè)，駁不僅會帶動本線市居民購房，附還會形成城市糧住房消費(fèi)的區(qū)森域市場，吸引扮周邊居民購買斷本地房地產(chǎn)。榴3泰）國家相關(guān)政皇策的變化直接刺影響商品房價壓格的升降拘房屋拆遷政策蓮的出臺，減少摘了房屋價格下救降的空間；勝如飛:抽鐵管巷地塊，嚷拆遷補(bǔ)償基價使老法為追：庭409筐6戴元，新法為賄：李580兄0鞠元，增桌加劑41勒.6港%阻.育房屋分配制度跪的改革，欣實現(xiàn)了房地產(chǎn)楊消費(fèi)主體由集圾團(tuán)向個人的平頓穩(wěn)過渡，鴨個人購房已逐羅步取代集團(tuán)購惕房消費(fèi)；滑政府將拉動內(nèi)皮需作為經(jīng)濟(jì)工穴作的重點，房停地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展泳可以帶動建材蹲、冶金、化工夾、輕工等數(shù)十刷個行業(yè)發(fā)展，沫成為帶動國民炭經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一穿個新的經(jīng)濟(jì)增擺長點，其他行贈業(yè)的發(fā)展，工望業(yè)品價格的回韻升，建材價格倦的上漲及新型眠建材的使用，三提高了房地產(chǎn)糖開發(fā)成本，推抓動了房地產(chǎn)價袋格上漲；橋金融政策與房猛市、房地產(chǎn)市塘場的激烈競爭魂與房地產(chǎn)產(chǎn)品獻(xiàn)質(zhì)量的不斷提士高、發(fā)展商營景銷費(fèi)用的增加幸及其它開支的電過大，股市低激迷、銀行降息板、投資樓市等浩又使得房價居鑄高不下；犁在激烈的市場晌競爭下，在市歪場所能接受的賽房價水平線上歐，房地產(chǎn)開發(fā)寒企業(yè)對商品房水開發(fā)深層次的丑思考、策劃及船實踐，對區(qū)位揪、環(huán)境、規(guī)劃擴(kuò)、景觀、質(zhì)量襲、套型、設(shè)施放、風(fēng)格、概念供、賣點等的追閥求及付出，更遲加減少了房價叢下降的空間。慕蠶5綿、商品房主要猶是滿足中高收蝕入階層需求的產(chǎn)建立健全多層飛次城鎮(zhèn)住房供懂應(yīng)體系，滿株足槍“同居者有其券屋柜”脹的基本要求；商根塵據(jù)尿“轎居者有其叮屋刊”臂，不同收入階河層都能各得其頂所的住房供應(yīng)手原則，國家制是定愉了其“舒最低收入家庭謊租賃由政府或據(jù)單位提供的廉才租房，中低收皮入家庭購買經(jīng)章濟(jì)適用住房，匆其他高收入家評庭購買、租賃亮市場價商品習(xí)房畜”珠的政策。非我認(rèn)為符合中訂低收入家庭購氧買能力的中低中檔住宅項目不不宜大量建設(shè)，淺隨著人們生活鍵水平的提高，賢中高檔住宅的罩需求必將成為竟主流。叛八、土地競買叫注意事項徐了解當(dāng)?shù)赝恋爻耸袌龅男星橘€逼汁如：經(jīng)營性用被地是否都已歸遵到土地一級市林場上供維應(yīng)纏?棒全年的供地計遣劃及規(guī)模、當(dāng)奔地人口數(shù)量及薪人均收入水平渣、現(xiàn)有住房水追平及質(zhì)量、經(jīng)摟濟(jì)發(fā)展水平、碎人口的機(jī)械增農(nóng)長速度、房價預(yù)提高的空間及權(quán)可能性等。逐了解土地市場立管理的基本政嗎策惱了解國家有關(guān)眨土地及土地市尤場管理政策，躺了解當(dāng)?shù)貙ν撂澋厥袌龉芾碛锌婺男┮?guī)定和政培策等。搭如：國有工業(yè)斬企獎業(yè)導(dǎo)—袋—嚇協(xié)議出讓、退削二進(jìn)三猶、鏟“散三聯(lián)技動認(rèn)”槽等。章一般來講，目安前房地產(chǎn)開發(fā)玩企業(yè)主要通過拜土地一級市場蛋或土地二級市睜場取得經(jīng)營性嶼用地土地使用道權(quán)。房地產(chǎn)開抬發(fā)企業(yè)要想拿救到一手地，就須必須在土地一枕級市場上，在違土地有形市場心內(nèi)通過公開的松土地使用權(quán)招喂標(biāo)、拍賣、掛沃牌方式取得土夏地往往手續(xù)簡肢單、周期短、音見效快，但由貸于土地一級市雙場多采取勿“厭價高者得載”循的原則，因此京價位往往比較織高。房地產(chǎn)開鳴發(fā)企業(yè)也可在啞土地二級市場稍上，遵循土地感交易規(guī)則，以宿轉(zhuǎn)讓等土地交鞭易方式取得經(jīng)濃營性用地土地施使用權(quán)，但由磚于受土地一級盤市場價格的影尿響，這種方式足取得土地的成昏本往往也不