我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀

....一、概念養(yǎng)老地產(chǎn)概念的提出，始于上世紀七八十年代率先進入老齡化精品文檔放心下載社會的經(jīng)濟發(fā)達國家。其狹義的含義就是將養(yǎng)老主題融合于地產(chǎn)開謝謝閱讀發(fā)項目之中，以滿足日益增長的特定市場需求。廣義的概念則包括精品文檔放心下載了養(yǎng)老地產(chǎn)獨有的居住功能、服務(wù)功能、養(yǎng)老保險的保障功能以及感謝閱讀逆向融資功能等。養(yǎng)老地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機結(jié)合體，可謝謝閱讀以稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)謝謝閱讀準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐感謝閱讀飲、護理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。、與普通住宅的差異性消費群的專一性：它是“針對老年人提供的住宅產(chǎn)品”.word資料可編輯.....產(chǎn)品設(shè)計的特殊性：住宅樓、醫(yī)療看護、交通線路、配套設(shè)施精品文檔放心下載等方面符合老人的生理特點。社區(qū)活動的廣泛性：在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老精品文檔放心下載人約心理需要。、養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢）減輕子女養(yǎng)老壓力，提高社會效率；）有利于老年人身心健康；）服務(wù)專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高；）老人仍擁有自己的居所、配置自己喜歡的家具，讓老人既有謝謝閱讀“家”可歸，又能享受一般住家無法享受到的配套服務(wù)。、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展過程目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)正處于由老年公寓向老年社區(qū)發(fā)展過程中。精品文檔放心下載普通型養(yǎng)老院：有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又謝謝閱讀無親人，較多的愿意或者被社會工作者動員住進養(yǎng)老院。感謝閱讀醫(yī)護型養(yǎng)老院：有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，感謝閱讀例如癱瘓在床等，就可以申請住醫(yī)護型養(yǎng)老院。老年公寓：多數(shù)是在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩棟樓，按照精品文檔放心下載食欲老年人居住的要求來設(shè)計和建造。（老年公寓即專供老人集中謝謝閱讀居住的、采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅）。與敬老院感謝閱讀.word資料可編輯.....福利院不同，它不屬于社會福利設(shè)施，而是由社會投資按照市場化精品文檔放心下載運作的商品住宅。老年社區(qū)：老年社區(qū)與一般住宅小區(qū)相同之處是，都是一個大感謝閱讀小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人，精品文檔放心下載并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。二、我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展概述、發(fā)展背景進入世紀，隨著我國人口老齡化時代的來臨，我國政府加大謝謝閱讀了對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入力度。僅年一年，國家就建立并逐步推感謝閱讀廣了“新農(nóng)?！钡娜耩B(yǎng)老保險制度。目前已經(jīng)在10%以上的縣展開感謝閱讀了對歲以上的農(nóng)民發(fā)放國家基本養(yǎng)老金；在部分省市逐步開展感謝閱讀了向80歲以上老人發(fā)放月度生活津貼；在全國新建了1000多家養(yǎng)謝謝閱讀老院和其他養(yǎng)老機構(gòu)，使多萬五保老人開始進入養(yǎng)老機構(gòu)受到感謝閱讀養(yǎng)老護理；加強了全國養(yǎng)老行業(yè)的組織建設(shè)，成立了全國性的養(yǎng)老謝謝閱讀產(chǎn)業(yè)協(xié)會和三個行業(yè)性聯(lián)盟，即長期照料行業(yè)聯(lián)盟、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展感謝閱讀聯(lián)盟以及研究界推進的研究、護理、實踐一條龍聯(lián)盟。同時，政府感謝閱讀正在就養(yǎng)老地產(chǎn)的逆向融資產(chǎn)品委托保監(jiān)會積極進行研究，以解決精品文檔放心下載有房無錢老人晚年生活費用支出問題；對涉及養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)所關(guān)聯(lián)謝謝閱讀的土地供應(yīng)、稅收政策、合作基金的設(shè)立以及服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)征求意精品文檔放心下載見；在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃上則提出了以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，以社區(qū)謝謝閱讀養(yǎng)老為依托，以機構(gòu)養(yǎng)老為補充，構(gòu)建符合中國國情的“9073”養(yǎng)老謝謝閱讀.word資料可編輯.....格局（即：90%通過家庭照顧實現(xiàn)養(yǎng)老，通過社區(qū)照顧養(yǎng)老，精品文檔放心下載入住養(yǎng)老機構(gòu)集中養(yǎng)老）的指導(dǎo)思想。雖然說政府所做的以上感謝閱讀工作還沒有真正解決目前困擾我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心問題，許多工作還處在研究、探索階段。但感謝閱讀傳達出的政策信息是：政府正致力于我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)妥發(fā)展，相感謝閱讀關(guān)扶持政策將隨著工作進度的加快逐步推出，房地產(chǎn)行業(yè)進軍養(yǎng)老謝謝閱讀地產(chǎn)項目的開發(fā)，其政策時機已經(jīng)逐步成熟。從另一個角度分析，經(jīng)過了連續(xù)幾年的房價暴漲，在抑制住房謝謝閱讀投機政策的高壓下，房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著一次大的調(diào)整。雖然沒有人感謝閱讀能夠預(yù)料此次調(diào)整的周期和調(diào)整的深度，但多元化的住房供給政策謝謝閱讀（保障房、廉租房、商品房并舉），必將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠的謝謝閱讀影響。同時我們應(yīng)該看到，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)大概還有～年的感謝閱讀時間可以開發(fā)，這個階段買房的主力是70后和后，當(dāng)后成精品文檔放心下載長起來時，他們雙方父母家里都有房子，他們并不需要買房，需求感謝閱讀量也就減少了很多。而那時中國已經(jīng)進入老齡化的高峰期，養(yǎng)老地謝謝閱讀產(chǎn)或許將成為今后相當(dāng)長一段時期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的主力板塊。因精品文檔放心下載此，養(yǎng)老住宅的開發(fā)與建設(shè)不僅是將來，也是現(xiàn)在迫在眉睫的事謝謝閱讀情。只是由于現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的金融政策、土地政策、配套政感謝閱讀策的支持還沒有完全到位，商業(yè)模式也不夠成熟，一旦條件具備，謝謝閱讀養(yǎng)老地產(chǎn)將會是爆發(fā)式增長，每一個房地產(chǎn)商現(xiàn)在就應(yīng)該未雨綢感謝閱讀繆，早作考慮和準(zhǔn)備。.word資料可編輯.....、市場分析）市場基數(shù)龐大：社會老齡化程度高，趨勢明顯。目前我國是感謝閱讀世界上老年人口最多的國家，歲以上的老齡人口約為1.73億，占感謝閱讀總?cè)丝诘?3%。）較強的購買力：老人是個相對富有的群體（財富構(gòu)成：存款謝謝閱讀+退休金子女贍養(yǎng)+社會福利+其它）。3）潛在購買欲：養(yǎng)老觀念逐漸轉(zhuǎn)變。二個客觀條件（4-2-1型感謝閱讀家庭結(jié)構(gòu)、優(yōu)越條件、精神追求）驅(qū)動老人的養(yǎng)老觀念在逐漸的轉(zhuǎn)謝謝閱讀變。）供求關(guān)系：市場缺口較大。目前全國歲以上老人約1.73謝謝閱讀億，現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)提供的床位約為342.3萬張，而入住養(yǎng)老機構(gòu)的感謝閱讀大約有256.8萬人。預(yù)計到年，我國歲以上老人約為2億，精品文檔放心下載養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃格局為90%居家+7%社區(qū)+3%機構(gòu)，按這一格局估謝謝閱讀算，整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大約存有1700萬人的市場缺口。精品文檔放心下載5）政策扶持：從全國看，養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策主要體現(xiàn)在“優(yōu)精品文檔放心下載先供地、稅費減免、優(yōu)惠利率與貸款貼息、財政補貼四個方面。謝謝閱讀三、養(yǎng)老地產(chǎn)在中國的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)三種模式分類第一類第二類第三類.word資料可編輯.....名稱單體的養(yǎng)老機養(yǎng)老服務(wù)嵌入綜合性養(yǎng)老社精品文檔放心下載構(gòu)式住宅小區(qū)區(qū)概念專門的養(yǎng)老院無專業(yè)養(yǎng)老運屬于房地產(chǎn)開精品文檔放心下載或者老年公營機構(gòu)提供服發(fā)項目，項目謝謝閱讀寓，不屬于房務(wù)。項目中養(yǎng)中的養(yǎng)老地產(chǎn)感謝閱讀地產(chǎn)開發(fā)項老服務(wù)主要是由開發(fā)商自行精品文檔放心下載目，由專業(yè)的為老年人提供運營或由專業(yè)精品文檔放心下載養(yǎng)老機構(gòu)負責(zé)一個活動的場的運營機構(gòu)負精品文檔放心下載運營所責(zé)運營經(jīng)營模式大部分為公辦養(yǎng)老不以盈利養(yǎng)老地產(chǎn)部分感謝閱讀民營，采取出為目的，通過持有、部分銷感謝閱讀租或會員制形住宅銷售來平售式衡養(yǎng)老服務(wù)支出舉例北京匯晨老年北京怡海北京太陽城精品文檔放心下載公寓花園上海親和源目前我國處于老年住宅多為商業(yè)盈利性，現(xiàn)有老年公寓具有“盈感謝閱讀利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點，基本屬于商業(yè)范圍；老年住宅受眾精品文檔放心下載群體有限，現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟實力的老年客戶提供個性居謝謝閱讀住條件和人性化服務(wù)；僅有部分發(fā)達城市的個別開發(fā)商開發(fā)了老年謝謝閱讀住宅，但都是資金實力非常雄厚的開發(fā)商；我國社會保障體系不完感謝閱讀.word資料可編輯.....善、不足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會化、感謝閱讀規(guī)范化”；無真正針對老年生化、消費習(xí)慣、心理特點等方面研究、感謝閱讀服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善；；另外，國內(nèi)養(yǎng)老精品文檔放心下載地產(chǎn)開發(fā)面臨著土地資源昂貴、相關(guān)法律制度不夠完善、養(yǎng)老地產(chǎn)精品文檔放心下載與社會資金未能掛鉤等一系列問題。中國的養(yǎng)老地產(chǎn)基本上都學(xué)習(xí)美國的（持續(xù)照顧退休社感謝閱讀區(qū)）社區(qū)經(jīng)驗而來?，F(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)市場，盡管表面上風(fēng)平浪靜，謝謝閱讀但水面下已是暗流涌動。房地產(chǎn)行業(yè)中，萬科、遠洋、保利、首創(chuàng)謝謝閱讀等開發(fā)商均在醞釀著養(yǎng)老地產(chǎn)項目；保險行業(yè)，除了泰康之外，中精品文檔放心下載國人壽、新華保險等多家企業(yè)也紛紛染指，一批養(yǎng)老地產(chǎn)項目將陸精品文檔放心下載續(xù)浮出水面。從2013年開始，養(yǎng)老設(shè)施用地將納入北京市年度國有感謝閱讀建設(shè)用地供應(yīng)計劃，這就意味著，多年來桎梏著養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的“土謝謝閱讀地”瓶頸將被打開。但是目前國內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目較少，且開發(fā)謝謝閱讀比較成功的更是鳳毛麟角，以北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展最為成感謝閱讀熟。.word資料可編輯.....、市場開發(fā)情況）發(fā)展階段：養(yǎng)老機構(gòu)—老年公寓養(yǎng)老社區(qū)我國目前處于“以老年公寓為主，并開始向老年社區(qū)過渡”的階感謝閱讀段。養(yǎng)老模式傳統(tǒng)新型家庭養(yǎng)老以子女照顧為主以社會養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)上門服務(wù)為主機構(gòu)養(yǎng)老敬老院會員制養(yǎng)老俱樂部社區(qū)養(yǎng)老很少倒按揭或分時度假式的大型養(yǎng)老社區(qū)）開發(fā)理念：專業(yè)式養(yǎng)老、主題式養(yǎng)老目前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商在試水養(yǎng)老地產(chǎn)時，多以主題式養(yǎng)老精品文檔放心下載為主。專業(yè)式養(yǎng)老養(yǎng)老機構(gòu)或綜合型的專業(yè)養(yǎng)老項目主題式養(yǎng)老指在社區(qū)中配建養(yǎng)老住宅的房地產(chǎn)項目）開發(fā)要素：政策扶持、盈利模式、產(chǎn)品設(shè)計、社區(qū)配套、服感謝閱讀務(wù)體系）產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式產(chǎn)品賣點綜合型養(yǎng)老社區(qū)賣房子單元式養(yǎng)老公寓賣房間安養(yǎng)養(yǎng)護機構(gòu)賣床位社區(qū)嵌入式養(yǎng)老服務(wù)賣人工健康管理型商業(yè)服務(wù)賣療程.word資料可編輯.....）開發(fā)瓶頸：政策支持不完善、資金投入大、對開發(fā)商專業(yè)度精品文檔放心下載及綜合實力要求較高、客戶接受度低。）解決對策：政策上，要有針對性的尋求支特，且要形成有效精品文檔放心下載文件；資金上，要尋求盈利模式與融資模式的創(chuàng)新，降低資金沉謝謝閱讀淀，拓展融資渠道；項目運營上，可利用相關(guān)的專業(yè)機構(gòu)進行合作精品文檔放心下載開發(fā)；營銷上，強化宣傳力度，配套與體驗現(xiàn)行。四、發(fā)展前景1、中國正漸入老齡化社會，一個龐大的養(yǎng)老社區(qū)市場正悄然感謝閱讀浮現(xiàn)。我國從1999年進入老齡化社會，老年人口的絕對量大，高齡謝謝閱讀化趨勢明顯，未富先老，空巢老人數(shù)量增加。據(jù)專家測算，目前全感謝閱讀國養(yǎng)老機構(gòu)的床位至少缺萬張年每年新增60歲以上謝謝閱讀老人600萬人，其中有到需要養(yǎng)老機構(gòu)，每年需要新增床位感謝閱讀萬張，加上目前缺的300萬張，未來五年需要建425萬張床位，謝謝閱讀如果每套房按一個半老人算，需要建老年公寓283萬套。精品文檔放心下載2、中國醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的市場前景巨大。據(jù)專家研究，當(dāng)人均精品文檔放心下載GDP達到3000美元以上時，對醫(yī)療保健等服務(wù)性需求將會大幅上謝謝閱讀升，因此在醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)方面會出需要的服務(wù)范圍增加、服務(wù)品質(zhì)感謝閱讀提升等，醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的支出也會相應(yīng)地提高。、我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)尚處于起步階段。面臨市場化嚴重不足、市感謝閱讀場規(guī)范不夠完善、資源挖掘度淺等現(xiàn)實問題，投資開發(fā)企業(yè)大都處精品文檔放心下載于同一起跑線上，市場競爭程度低，便于培育企業(yè)核心競爭力。感謝閱讀.word資料可編輯.....4、解決好老年人的居住問題是有效應(yīng)對人口老齡化趨勢的關(guān)謝謝閱讀鍵。我國當(dāng)前的老年住宅在數(shù)量上供求不平衡，質(zhì)量上無法滿足老精品文檔放心下載年人的需求。部分老人沒有自己獨立居住的空間；大部分老年人住精品文檔放心下載在老房子里，住宅設(shè)計缺乏對老年人生理及心理需求的考慮；一部謝謝閱讀分老年人雖已遷入新居，居住條件有所改善，但住宅周圍的社區(qū)服精品文檔放心下載務(wù)設(shè)施缺乏或是服務(wù)質(zhì)量不高，再或者住宅地點遠離社會、遠離親感謝閱讀友，交通不便。因此研究和推廣適宜老年人這個龐大社會群體需求謝謝閱讀的居住模式日見迫切。五、開發(fā)商最新動向萬科、綠地、首創(chuàng)、綠城、保利都試水養(yǎng)老地產(chǎn)，以“社區(qū)中配感謝閱讀建養(yǎng)老住宅”模式為主。）萬科萬科集團目前共有4個養(yǎng)老地產(chǎn)項目和一個開發(fā)協(xié)議項目。謝謝閱讀2010年，萬科集團就在北京房山竇店試點了養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬感謝閱讀科幸福匯”，采用以銷售為主的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，為萬科集團的養(yǎng)感謝閱讀老地產(chǎn)開發(fā)鋪路。此外，萬科集團還在北京的歡慶城、青島的萬科感謝閱讀城以及杭州的良渚文化村試水養(yǎng)老地產(chǎn)項目，配建了養(yǎng)老地產(chǎn)項謝謝閱讀目，但規(guī)模都較小。2012年8月日，萬科與長春市政府簽署健康養(yǎng)老住宅及文化感謝閱讀創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃投資120億元在長春市多個區(qū)域謝謝閱讀.word資料可編輯.....打造總占地面積100萬平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)精品文檔放心下載項目。）綠地綠地針對上海老齡化趨勢，打造了綠地·城孝賢坊，擁有完善謝謝閱讀的配套服務(wù)，為長三角規(guī)模最大的智能化、多功能、綜合性尊老社感謝閱讀區(qū)。）首創(chuàng)2012年4月，首創(chuàng)置業(yè)宣布與中國社會福利教育基金會旗下的謝謝閱讀長青基金共同探索中國特色養(yǎng)老地產(chǎn)模式。首創(chuàng)置業(yè)公司總裁唐軍感謝閱讀表示，通過“住宅+養(yǎng)老”綜合開發(fā)模式，將為老年生活社區(qū)的產(chǎn)業(yè)化精品文檔放心下載和社會化發(fā)展開辟新的途徑。北京首創(chuàng)置業(yè)與河北建設(shè)集團將聯(lián)手投資億元，開發(fā)一個位感謝閱讀于河北香河的養(yǎng)老項目，總建筑面積近200萬平方米。雙方的合作精品文檔放心下載模式主要是河北建設(shè)集團負責(zé)項目的建設(shè)開發(fā)，首創(chuàng)集團負責(zé)項目謝謝閱