淺談房地產企業(yè)工程造價的成本控制

淺談房地產企業(yè)工程造價的成本控制目錄內容摘要 1Abstract 2一、緒論 3（一）選題背景 3（二）選題意義 3（三）主要研究內容 3二、房地產項目成本管理的理論框架及內容 3（一）項目成本管理的含義 3（二）房地產項目成本管理的基本內容 41、房地產開發(fā)項目成本計價的特點 42、房地產開發(fā)項目的成本管理 4三、房地產項目工程造價中成本管理的現(xiàn)狀及問題 5（一）房地產項目工程造價中成本管理的現(xiàn)狀 5（二）現(xiàn)階段工程造價管理存在的問題 51、法律框架體系尚未建立 52、咨詢服務行業(yè)范圍狹窄、發(fā)展不平衡、規(guī)模小 53、從業(yè)人員欠缺、綜合素質低 64、計價依據(jù)仍為政府指導價 65、取費和利潤仍由政府制定 6四、房地產項目工程造價中成本管理的采取的對策 6（一）建立工程造價管理的法律法規(guī)體系 6（二）轉變工程造價咨詢服務思想觀念，拓展業(yè)務范圍 7（三）培育、扶持工程造價咨詢企業(yè)資質上臺階，做強做大 7（四）創(chuàng)建多元化的工程造價管理模式 7（五）規(guī)范工程咨詢執(zhí)業(yè)行業(yè)，提高執(zhí)業(yè)道德素質 7結束語 8參考文獻 9致謝 10-PAGE1-內容摘要隨著各個城市房價的持續(xù)攀升，國家對此行業(yè)發(fā)展開始高度關注，尤其是近年來，國家頒布了一系列的法規(guī)文件開始對房地產業(yè)進行調控，房地產企業(yè)面臨著前所未有壓力，利潤空間一再被壓縮。房地產企業(yè)面臨著行業(yè)的重新洗牌和優(yōu)勝劣汰的局面，將有一批不適應市場的企業(yè)被淘汰出局。因此房地產企業(yè)必須要改變過去粗放型的管理模式向集約型方向轉變，向管理要效益，其中成本控制工作作為管理工作中關鍵環(huán)節(jié)必須引起企業(yè)的高度重視，它是企業(yè)能站穩(wěn)于市場和持續(xù)發(fā)展的基礎。本文以房地產項目開發(fā)過程為線索，對目前房地產開發(fā)項目成本管理的現(xiàn)狀進行分析，經過收集大量的項目成本管理資料，對房地產開發(fā)項目成本構成要素進行分析、研究，對成本管理的關鍵環(huán)節(jié)進行剖析。房地產項目的成本管理包括了從土地競買、決策、設計、招投標、建設施工等過程成本管理。【關鍵詞】：房地產；成本管理；關鍵環(huán)節(jié)AbstractAseachcityhousingpricescontinuedtorise,theindustrybegantopaycloseattentionto,especiallyinrecentyears,thestatehaspromulgatedaseriesoflawsandregulationsdocumentbegantocontroltherealestate,realestateenterprisesareconfrontedwithhithertounknownpressure,profitspaceisrepeatedlycompressed.Realestateenterprisefacestheindustryreshuffleandsurvivalofthefittestsituation,therewillbeanumberofincommensuratemarketenterprisesbeingeliminated.Sotherealestateenterprisesmustchangethepastextensivemanagementtointensivechangeofdirection,tothemanagementtoeffectiveness,costcontrolworkasthekeylinkinthemanagementworkmustcausetheheightoftheenterprisetakesseriously,itistheenterprisecanstandfirminthemarketandthefoundationofsustainabledevelopment.Basedontherealestateprojectdevelopmentprocessforclues,tothecurrentrealestatedevelopmentprojectcostmanagementanalysisofthecurrentsituation,throughthecollectionofalargenumberofprojectcostmanagement,thecostofrealestatedevelopmentprojects,analysisoftheelementsofthecostmanagement,analyzethekeylink.Costmanagementofrealestateprojectsincludingfromthelandbidding,decisionmaking,design,bidding,constructionandconstructionprocesscostmanagement.Keywords:Realestate;CostManagement;KeyPoint淺析房地產企業(yè)開發(fā)項目的成本管理一、緒論（一）選題背景我國的房地產業(yè)的發(fā)展是從20世界90年代開始的，起步較晚。1992年我國政府宣布實行市場經濟體制之后才真正形成我國的房地產業(yè)及我國的房地產市場。我國1998年4月12日，七屆人大一次會議通過的憲法修改案，規(guī)定允許土地使用權依照法律的規(guī)定轉讓，為房地產業(yè)的發(fā)展奠定了法律基礎。至今我國房地產業(yè)只經過短短20余年的發(fā)展歷程，但已經成為拉動我國經濟增長的重要力量。經過十多年的發(fā)展，我國房地產市場已經度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程。在未來幾年里，房地產將仍然起到不可替代的重要作用。從2007年和今年以來我國房市的運行狀況和過去的走向來判斷，我國的房市目前進入了調整期，進入了房地產周期的下行階段，也就是像某些業(yè)界人士所說的處于“拐點”。當然這個“拐點”只是短周期內的“拐點”，而不是長周期內的“拐點”。從房地產的運行層面來看，我國房市泡沫開始收縮，市場價格在高位運行的同時面臨較大的下降壓力；房市的成交量萎縮，成品的空置率上升；在總體的緊縮政策背景下，房地產商面臨較大的資金壓力，房地產金融風險加大；房地產開始進入分化市場，一些實力較低的房企正在被洗出市場；房地產中介經營困難?，F(xiàn)存的這些問題表明房地產企業(yè)的擴張空間在減小，要實現(xiàn)盈利增長，關鍵是成本。（二）選題意義隨著各個城市房價的持續(xù)攀升，國家對此行業(yè)發(fā)展開始高度關注，尤其是近年來，國家頒布了一系列的法規(guī)文件開始對房地產業(yè)進行調控，房地產企業(yè)面臨著前所未有壓力，利潤空間一再被壓縮。房地產企業(yè)面臨著行業(yè)的重新洗牌和優(yōu)勝劣汰的局面，將有一批不適應市場的企業(yè)被淘汰出局。因此房地產企業(yè)必須要改變過去粗放型的管理模式向集約型方向轉變，向管理要效益，其中成本控制工作作為管理工作中關鍵環(huán)節(jié)必須引起企業(yè)的高度重視，它是企業(yè)能站穩(wěn)于市場和持續(xù)發(fā)展的基礎。（三）主要研究內容本文以房地產項目開發(fā)過程為線索，對目前房地產開發(fā)項目成本管理的現(xiàn)狀進行分析，經過收集大量的項目成本管理資料，對房地產開發(fā)項目成本構成要素進行分析、研究，對成本管理的關鍵環(huán)節(jié)進行剖析。房地產項目的成本管理包括了從土地競買、決策、設計、招投標、建設施工和銷售成本等過程成本管理。二、房地產項目成本管理的理論框架及內容（一）項目成本管理的含義項目是指在一定的約束條件下（主要是限定時間、限定資源），具有明確目標的一次性任務，是一系列具有特定目標,有明確開始和終止日期,資金有限,消耗資源的活動和任務。項目成本是指在項目從初始到完成全過程中所耗用的所有費用，包括實施過程中生產資料轉移的價值和由活勞動所創(chuàng)造的價值中以工資和附加費的形式分配給勞動者的個人消費金，具體包括人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費等。承包人為使項目成本控制在計劃目標之內所作的預測、計劃、控制、調整、核算、分析和考核等管理工作。（二）房地產項目成本管理的基本內容1、房地產開發(fā)項目成本計價的特點工程造價成本計價除具備一切商品價格運行的共同特點外，同時又有其自身的特點，即工程造價是單件性計價、多次性計價和按構成的分部計價。第一、單件性計價房地產開發(fā)項目的結構、造型和裝飾都是不同的，采用的材料和設備和不一樣，設計的建筑面積和建筑標準也不同，這使工程的實物形態(tài)也是各不相同。因此，不肯能對房地產項目進行統(tǒng)一訂價，只能針對單件計價，即就各個項目通過編制估算、概算、預算、合同價、結算價及最后確定竣工決算價等來計算單個工程的成本。第二、多次性計價房地產項目的開發(fā)過程周期長，內容復雜，為了達到項目成本管理及工程造價管理的要求，需要按照項目設計和建設階段對房地產項目進行多次計價。第三、按工程構成的分部組合計價工程建設項目一般可逐步分解成單項工程，單位工程，分部工程及分項工程，在對房地產開發(fā)項目按構成的分部計價。要合理確定房地產開發(fā)項目的工程造價成本，首先要將定價與工程建設階段性工作的深度相適應，針對開發(fā)建設過程中的每個階段，采用科學的計算方法和切合實際的計價依據(jù)，合理確定投資估算。2、房地產開發(fā)項目的成本管理房地產開發(fā)項目成本管理，就是在項目投資決策階段、設計階段、建設項目發(fā)包階段和建設實施階段以及項目銷售階段，對開發(fā)建設項目的成本進行管理，以保證項目管理目標的實現(xiàn)，以求在各個開發(fā)項目中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的經濟效益。第一、成本管理應貫穿于以投資決策和設計階段為重點的全過程成本控制應貫穿于投資決策階段、設計階段、招投標階段及施工階段。由于是施工前的投資決策和設計階段對項目成本影響最大，所以要想有效控制項目成本，就要高度重視項目建設的前期工作，抓住這兩個關鍵階段的成本控制工作；第二、應將技術和經濟有機結合，積極主動的對項目成本進行管理房地產開發(fā)項目的每一名工作人員都應強化成本意識，正確處理技術和經濟對立統(tǒng)一的關系，積極主動地去管理好項目的成本費用。三、房地產項目工程造價中成本管理的現(xiàn)狀及問題（一）房地產項目工程造價中成本管理的現(xiàn)狀我國的工程造價管理歷經二十余年發(fā)展，工程造價咨詢市場的培育發(fā)展也有十幾年時間，管理制度框架體系已基本建立。1996年原建設部先后頒布了《工程造價咨詢單位資質管理辦法》和《造價工程師執(zhí)業(yè)資格暫行制度》，審批了一批工程造價咨詢單位，建立了造價工程師執(zhí)業(yè)資格制度。2006年原建設部發(fā)布了《工程造價咨詢企業(yè)管理辦法》和《注冊造價工程師管理辦法》以及部分省、直轄市根據(jù)省情頒布了建設工程造價計價管理辦法的省長令等部門規(guī)章、地方規(guī)章和部門規(guī)范性文件。但是，隨著經濟社會改革不斷深入，市場呈現(xiàn)出投資主體多元化、責任主體多元化、利益多元化趨勢，層次更高的有關工程造價方面的法律、條例至今未制定出臺，工程造價管理工作面臨許多問題。因此，市場監(jiān)管的法律、行政、經濟手段亟需進一步制定完善，工程造價咨詢機構也處于初期發(fā)展階段，其執(zhí)業(yè)理念需要進一步轉變、執(zhí)業(yè)行為需要進一步規(guī)范、執(zhí)業(yè)領域需要進一步拓展。（二）現(xiàn)階段工程造價管理存在的問題1、法律框架體系尚未建立《建筑法》、《招投標法》、《價格法》和《合同法》等法律都有工程造價方面的內容，均是附帶性、說明性的條款，原則性強，但可以操作性不強，在監(jiān)管工作中難以直接使用。如《建筑法》第六十一條規(guī)定“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質量，有完整的工程技術經濟資料”，可是至今沒有對“完整的工程技術經濟資料”進行細化，缺少可操作性的管理條例。目前真正可執(zhí)行的建設工程造價管理的依據(jù)是原建設部第149號令、第150令以及地方政府頒發(fā)的工程造價計價管理辦法等部門規(guī)章、地方規(guī)章以及部門規(guī)范性文件，但是工程造價管理機構法律地位不明確，在實踐中處境尷尬，難有作為。這反映了工程造價管理工作法律法規(guī)制度建設滯后、技術標準支撐體系缺失、實施監(jiān)督機制不健全等問題。2、咨詢服務行業(yè)范圍狹窄、發(fā)展不平衡、規(guī)模小多年來，建設單位、工程造價咨詢行業(yè)側重在項目建設的后期階段控制造價，忽視了項目建設前期階段工程造價控制的重要性。經常出現(xiàn)結算超預算的現(xiàn)象，造成竣工結算辦理困難，引發(fā)經濟糾紛，影響社會和諧。我國的工程造價咨詢甲級企業(yè)有1351家，乙級企業(yè)有近萬家，但是各地區(qū)分部不平衡，工程造價咨詢企業(yè)在大中型城市數(shù)量多、技術力量強、資金雄厚、業(yè)務量大、具備技術創(chuàng)新能力，而在中小型城市不但工程造價咨詢企業(yè)數(shù)量少，而且規(guī)模小、力量薄弱、技術條件差、發(fā)展缺乏持續(xù)性。綜觀我國的工程造價咨詢企業(yè)，綜合實力普遍薄弱，經營規(guī)模偏小，技術力量不強，應對市場的變化能力不足。主要表現(xiàn)在：一是企業(yè)基礎薄弱，從事業(yè)務單一，不適應經濟社會發(fā)展的需要；二是企業(yè)綜合實力不強，缺乏競爭力及向外發(fā)展的能力；三是行業(yè)管理體制尚未理順，存在行業(yè)、地區(qū)、部門壟斷封鎖的現(xiàn)象，嚴重地阻礙了公平競爭。3、從業(yè)人員欠缺、綜合素質低我國從1996年開始執(zhí)行造價工程師執(zhí)業(yè)資格制度以來，取得工程造價師注冊資格的專業(yè)人才不足10萬人，分別在施工承包、造價咨詢、建設監(jiān)理以及設計等各單位執(zhí)業(yè)，不能滿足社會需求。同時具備高級職稱的工程造價咨詢人才就更少，有的雖已經取得工程造價師執(zhí)業(yè)資格，但缺少豐富的工作實踐經驗或實際工作能力，“掛靠”、“在崗無證，有證無崗”的現(xiàn)象普遍。此外，工程造價從業(yè)人員工作單一，接觸面少，工作服務領域小，缺乏相關的基本知識，目前迫切需要一大批為項目投資提供科學決策的高素質的復合型工程造價專業(yè)人才。4、計價依據(jù)仍為政府指導價目前，在社會主義市場經濟體制下，工程造價管理部門已經在逐步放開價格，一些省市編制了工程綜合單價，但是仍然擺脫不了“量價合一”的束縛，我們稱之為過渡時期的計價依據(jù)。這種價格機制雖然沒有政府指導性的法定基礎，但通過政府的一系列工程造價管理規(guī)范性文件使它披上了“政府指導價”的外衣。目前工程造價管理部門批準發(fā)布的工程定額是按社會平均水平的原則編制的，因此定額規(guī)定的成本價與企業(yè)成本價二者間有一定的差異。我國的工程造價主要是根據(jù)估價表計算來的，這種估價表就是“量價合一”的具體表現(xiàn)，這種計價模式顯然帶有濃厚的計劃經濟色彩。其實，真正市場化的價格機制是通過價值規(guī)律來起作用的，從而通過這只市場看不見的手自發(fā)地調節(jié)建筑市場中的供給與需求。因為價格機制是市場機制中組織經濟活動的靈魂。市場機制能夠通過供求的相互作用，把與之相關的必要的信息集中反映到價格之中，所以，市場價格應該包含全部必要的信息，市場主體可以根據(jù)價格變動而做出相應的調節(jié)。5、取費和利潤仍由政府制定我國工程造價是由直接費、間接費、利潤和稅金構成的，按照國際慣例，間接費、利潤和稅金是要分攤于分項工程單價中。但在我國，間接費、利潤和稅金是依據(jù)管理部門規(guī)定的取費標準、利潤率和稅率來計算的，而直接費則是依據(jù)單位估價表進行計算的。顯然，這樣得來的工程造價帶有濃厚的計劃經濟色彩。市場開放應該給微觀主體提供更廣闊的競爭空間，但按現(xiàn)行的工程計價模式，企業(yè)作為市場的競爭主體，卻不是定價主體，真正的定價主體還是隸屬于政府的工程造價管理部門。四、房地產項目工程造價中成本管理的采取的對策（一）建立工程造價管理的法律法規(guī)體系工程造價管理是建設工程管理的重要組成部分，監(jiān)管的責任在政府，制定法律法規(guī)的責任同樣在政府。經過多年實踐，工程造價管理工作已經積累了許多有益的經驗，制定具體的、可操作性的法律法規(guī)正當其時，刻不容緩。在現(xiàn)有的各種規(guī)章和管理辦法的基礎上，盡快制定法律或行政法規(guī)既有現(xiàn)實基礎，也具備條件?？梢栽诜蓪用嫔嫌扇珖舜笾贫ā督ㄔO工程造價法》；在行政法規(guī)層面上由國務院制定《建設工程造價管理條例》；在行政規(guī)章上由住房和城鄉(xiāng)建設部制定規(guī)范性文件在地方法規(guī)上制定制定相關條例或政府令。并最終形成工程造價管理的法律法規(guī)體系，從法律上明確工程造價管理機構的法律地位、權力和義務。（二）轉變工程造價咨詢服務思想觀念，拓展業(yè)務范圍解放思想，開動腦筋，與時俱進，探索工程造價咨詢企業(yè)發(fā)展新路。工程造價咨詢活動要從傳統(tǒng)工程竣工結算拓展到項目建設的全過程中去，把工程造價控制重點切實轉移到項目建設的前期和實施階段，即轉移到項目決策、設計階段和施工現(xiàn)場動態(tài)監(jiān)控上來，真正達到企業(yè)經濟效益好，社會效果顯著的目的。（三）培育、扶持工程造價咨詢企業(yè)資質上臺階，做強做大目前全國乙級工程造價咨詢企業(yè)占絕大多數(shù)，承接業(yè)務受區(qū)域限制，制約了企業(yè)發(fā)展壯大。因此，我們要積極主動創(chuàng)造條件，培育、扶持一批有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)在資質等級上臺階；對一些規(guī)模小、技術力量薄弱、缺乏發(fā)展后勁的企業(yè)，引導它們聯(lián)合、兼并，取長補短，凝聚力量，做強做大。（四）創(chuàng)建多元化的工程造價管理模式鑒于目前仍以國有經濟為主，政府對工程造價管理應在放開對非政府投資控制的同時，著重控制政府投資。這樣，把絕大部分精力用在政府固定資產投資管理上，放開對非國有投資的控制，既能防止國有資產流失，同時又利于搞活民間投資。為此，筆者傾向于對政府投資工程與民間等其他形式投資工程進行分類管理。即政府投資工程造價不僅要搞好總量的宏觀控制，還要繼續(xù)保持政府的直接干預或是適度放開原則下的政府直接干預，而不是完全放開；對其他非政府投資工程造價要實行完全市場化管理，除了違法的造價行為外，政府不再進行任何干預。當然，對非政府投資項目直接管理“少”，不等于不重視，相反，即使是實現(xiàn)了工程建設投資的完全非政府化，政府對造價的直接管理也不應被忽視。對非政府投資工程的造價主要依靠市場調節(jié)，政府只進行報建審批的總量宏觀控制，參加質量檢查，對不違反國家法律的造價行為不再進行任何形式的干預，包括招投標等一切造價控制過程全部由業(yè)主操作，完全實現(xiàn)與國際市場接軌。對政府投資工程的造價管理采取建材價格由政府指導價進程造價控制的策略，規(guī)定工程造價的上限于下限，加強對工程造價的直接監(jiān)督與管理。（五）規(guī)范工程咨詢執(zhí)業(yè)行業(yè)，提高執(zhí)業(yè)道德素質2002年中國建設工程造價管理協(xié)會印發(fā)了《工程造價咨詢單位執(zhí)業(yè)行為準則》和《造價工程師職業(yè)道德行為準則》，目的是加強對造價咨詢市場秩序、執(zhí)業(yè)行為、誠信服務等方面的自律監(jiān)督，共同維護好賴以生存的發(fā)展環(huán)境。一個失序的市場，難以健康發(fā)展。規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，可以凈化市場不良習氣，創(chuàng)造一個公平競爭的環(huán)境。因此，樹立良好的執(zhí)業(yè)道德、操守和品行，有利于行業(yè)的良性健康發(fā)展。為了眼前的利益，采取不正當手段競爭，如偽造執(zhí)業(yè)資格印章、免收基本費或少收基本費等等，可以滿足一時之需，但難保長久實效，最終害人害己。所以，加強自律建設是大家共同的責任，立足規(guī)范經營是企業(yè)發(fā)展做大做強的基石。結束語隨著我國與國際交流的不斷拓展及市場機制的不斷完善，傳統(tǒng)的定額計價的僵化模式逐步會被打破，采用工程量清單確定工程造價的招標計價方式作為國際通行慣例，必將推廣和實施。工程造價計價方式的改革，其目的是為了規(guī)范招標人和投標人在招投標活動中的計價行為，創(chuàng)造公平有序的市場競爭環(huán)境，保障工程質量，合理確定工程造價，推進工程造價管理改革的進程。在我國，工程造價管理體制的改革是隨著經濟體制的改革而開始的，可以肯定地說，隨著經濟體制改革的不斷深入，工程造價的改革也會逐漸地深入和具體。另外，隨著我國加入WTO后對外開放的進一步加強，我們也應多借鑒國外的工程造價管理模式，以改革現(xiàn)有工程造價管理模式中不適應市場經濟體制的方面，逐步形成政府間接控制，計價依據(jù)有章可依，多渠道的工程造價信息準確、及時地發(fā)布，注冊造價師進行全過程的、動態(tài)的工程造價控制的管理模式，真正實現(xiàn)工程造價的合理確定和有效控制，建立起符合社會主義市場經濟體制的新的工程造