贖樓業(yè)務(wù)詳解

----------------------------贖樓業(yè)務(wù)詳解一、贖樓簡(jiǎn)述贖樓，是指在二手房交易過(guò)程中，由第三方出資替賣方（房產(chǎn)出讓方）歸還銀行貸款，解除房產(chǎn)抵押，精品文檔放心下載贖回房產(chǎn)權(quán)利證明的墊資或信用服務(wù)業(yè)務(wù)。贖樓業(yè)務(wù)的方式很多，常見(jiàn)的包括現(xiàn)金贖樓、轉(zhuǎn)按揭貸款謝謝閱讀擔(dān)保、同名轉(zhuǎn)按揭貸款擔(dān)保、憑證押回執(zhí)放款擔(dān)保等四種。除現(xiàn)金贖樓外，其他三種贖樓業(yè)務(wù)都要以精品文檔放心下載取得銀行擔(dān)保授信為前提。目前市場(chǎng)上的以現(xiàn)金贖樓居多，現(xiàn)金贖樓是指賣方將其房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給買方時(shí)，根據(jù)買方的申請(qǐng)，由放款感謝閱讀機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金出資替賣方償清原銀行按揭貸款，以便順利辦理房產(chǎn)過(guò)戶的業(yè)務(wù)。精品文檔放心下載現(xiàn)金贖樓分為交易類贖樓和非交易類贖樓。1、交易類贖樓，即用于轉(zhuǎn)按揭：目前，不少處于銀行按揭貸款償還期內(nèi)的商品房大量涌入二手樓市。深圳現(xiàn)在尚無(wú)法辦理住房抵押轉(zhuǎn)精品文檔放心下載讓登記，市民要想出售尚處于按揭期的住房，就必須到銀行把余款付清，把房產(chǎn)證贖出，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)感謝閱讀讓和買賣。這就是交易類的贖樓，這種同一套房產(chǎn)變更借款人，變更抵押，就叫做轉(zhuǎn)按揭。謝謝閱讀2、非交易類贖樓處于銀行按揭貸款償還期內(nèi)的商品房，由于升值或者已經(jīng)償還了相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的按揭供樓款，業(yè)主謝謝閱讀希望用該房產(chǎn)從銀行獲得更多的貸款，可以先將房產(chǎn)從銀行贖出，然后重新抵押給銀行辦理紅本房抵精品文檔放心下載押貸款，這就是常說(shuō)的“加按揭”，也需要贖樓。以上兩種情況都需要先墊付一部分資金，付清銀行按揭余款，即贖樓款。感謝閱讀二、贖樓業(yè)務(wù)特點(diǎn)1、期限短，費(fèi)率按照單筆收取精選資料----------------------------謝謝閱讀根據(jù)深圳房產(chǎn)交易情況，現(xiàn)金贖樓關(guān)內(nèi)一般可在10-20天內(nèi)完成；關(guān)外時(shí)間稍長(zhǎng)，一般在20-30天精品文檔放心下載之間。市場(chǎng)上目前以非交易性贖樓居多，所以一般借款人拿到銀行的授信批復(fù)，放款機(jī)構(gòu)才進(jìn)行放款，精品文檔放心下載并且重新辦理抵押登記手續(xù)約為5個(gè)工作日，時(shí)間長(zhǎng)短上比較固定。謝謝閱讀目前現(xiàn)金贖樓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：●使用現(xiàn)金20天以內(nèi)，費(fèi)率為1.5％；●使用現(xiàn)金超過(guò)20天，但在1個(gè)月內(nèi)的，費(fèi)率為2％；精品文檔放心下載●使用現(xiàn)金超過(guò)1個(gè)月，以后每增加15天增加1.0％謝謝閱讀2、風(fēng)險(xiǎn)較低現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)由于有真實(shí)交易背景，金額較小，期限較短，只要能夠保證房產(chǎn)抵押解除瞬間不被第三謝謝閱讀人查封，幾乎沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，只要做好過(guò)程控制風(fēng)險(xiǎn)就完全可控。因此，對(duì)于一家放款機(jī)構(gòu)而言，現(xiàn)金贖精品文檔放心下載樓業(yè)務(wù)可作為資金過(guò)橋業(yè)務(wù)的補(bǔ)充業(yè)務(wù)，以彌補(bǔ)資金過(guò)橋業(yè)務(wù)空擋期的資金閑置成本。精品文檔放心下載3、強(qiáng)調(diào)過(guò)程控制為了有效控制風(fēng)險(xiǎn)，放款機(jī)構(gòu)需專門跟進(jìn)業(yè)務(wù)辦理，在借款流程中嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)。借款人全權(quán)委托放款機(jī)感謝閱讀構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)的公證轉(zhuǎn)讓、抵押、出租，放款機(jī)構(gòu)獲得業(yè)務(wù)的全權(quán)操作權(quán)限。并且要求一定要拿到銀行精品文檔放心下載批復(fù)才可進(jìn)行放款。并要求借款資金?？顚Ｓ?，專門派人去銀行確定房貸的還款賬戶和借款資金的贖謝謝閱讀樓用途，監(jiān)督業(yè)務(wù)辦理的整個(gè)過(guò)程。4、業(yè)務(wù)來(lái)源較多依賴房產(chǎn)中介贖樓一般為短期，且業(yè)務(wù)很容易受市場(chǎng)房?jī)r(jià)決定。因此，對(duì)于放款機(jī)構(gòu)來(lái)講，利息收入有限。必須通精品文檔放心下載過(guò)一定的業(yè)務(wù)量賺取一定收入。市場(chǎng)上的P2P網(wǎng)貸公司等放款機(jī)構(gòu)一般采取與房產(chǎn)中介、擔(dān)保公司感謝閱讀等合作，因?yàn)榇祟悪C(jī)構(gòu)有較大的客戶群體和資金需求。如果建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系，也有利于降低謝謝閱讀風(fēng)險(xiǎn)。三、贖樓業(yè)務(wù)流程及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（一）業(yè)務(wù)流程流程參與人員合作機(jī)構(gòu)發(fā)出業(yè)風(fēng)控部負(fù)通過(guò)微信群、QQ群進(jìn)精選資料----------------------------謝謝閱讀流程參與人員務(wù)申請(qǐng)責(zé)人風(fēng)險(xiǎn)管理部接單，去銀行核查查驗(yàn)《業(yè)務(wù)遞交標(biāo)準(zhǔn)》是否存在此單，調(diào)查員資料齊全，確定貸款期進(jìn)行借款人資信限調(diào)查審核資料（原貸款合借款人全權(quán)委托同、抵押合同、原貸款調(diào)查員辦理贖樓調(diào)查員銀行欠款清單原件、新業(yè)務(wù)銀行的貸款審批意見(jiàn)復(fù)印件）法務(wù)人員審核資料的通過(guò)核查，上標(biāo)；法務(wù)人員、完整性，發(fā)標(biāo)募集全資資金募集齊全，上標(biāo)員金然后放款至贖樓賬放款戶。提交還款憑證給平臺(tái)保機(jī)構(gòu)、借公證書、房產(chǎn)證與原銀行解除抵押登記手續(xù)員新銀行辦理抵押調(diào)查員或平臺(tái)業(yè)務(wù)員控制銀行登記業(yè)務(wù)員賬戶，關(guān)注資金進(jìn)賬情精選資料----------------------------精品文檔放心下載流程參與人員銀行放款于指定況賬戶公司提取資平臺(tái)收取銀行放款，扣財(cái)務(wù)人員、金并回款于投資除售樓費(fèi)用等，回款給銀行人投資人。（二）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)贖樓貸款周期較短，一般在1個(gè)月內(nèi)，資金用途明確，且容易監(jiān)控，風(fēng)險(xiǎn)比較小，業(yè)務(wù)相對(duì)保守，因謝謝閱讀此收益也相對(duì)較低，必須有一定的業(yè)務(wù)量做支撐。這種業(yè)務(wù)均為短期，非常適合P2P網(wǎng)貸的短期投感謝閱讀資者。贖樓操作中也面臨的一定的風(fēng)險(xiǎn)，例如房子被查封，新銀行放款要求有明確資金去向等。謝謝閱讀二手房引發(fā)的爭(zhēng)執(zhí)主要有以下幾種情況：1、買方交了贖樓款，賣方不履行售樓及交房義務(wù)；2、賣方當(dāng)時(shí)購(gòu)買房屋，只簽訂了商品房買賣合同，卻未辦理房產(chǎn)證，買房支付了贖樓款后，房產(chǎn)證精品文檔放心下載卻一直辦不下來(lái)，買方的權(quán)利就得不到保障，時(shí)間一長(zhǎng)，一旦樓價(jià)上漲，由于沒(méi)有辦理過(guò)戶，賣方在精品文檔放心下載利益的驅(qū)使下可能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣他人，讓買房處于不利境地。謝謝閱讀3、賣方惡意欺詐，把賣方交付的贖樓款挪為他用，而不交付給銀行用于贖樓，導(dǎo)致買房利益受損。感謝閱讀4、房子被查封的風(fēng)險(xiǎn)是贖樓業(yè)務(wù)中最為關(guān)鍵的。在業(yè)務(wù)辦理的過(guò)程中，當(dāng)房產(chǎn)從原銀行解除抵押登感謝閱讀記，房產(chǎn)證被贖回時(shí)，因借款人有其他糾紛或者存在其他債主，房產(chǎn)被查封，借款人無(wú)法再通過(guò)新銀謝謝閱讀行辦理抵押登記借款。市場(chǎng)上對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)的控制措施非常成熟，可充分控制用于贖樓的賬戶密碼，由平臺(tái)派專人跟進(jìn)業(yè)務(wù)操感謝閱讀作，且業(yè)務(wù)調(diào)查人員在前期對(duì)客戶的資信進(jìn)行詳細(xì)核查，包括個(gè)人征信，法院的執(zhí)行人情況等。謝謝閱讀關(guān)于銀行要求受托支付受托支付是貸款資金的一種支付方式，指貸款人（依法設(shè)立的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)）根據(jù)借款人的提款申謝謝閱讀請(qǐng)和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)象，目的是為了減小貸款被挪用謝謝閱讀的風(fēng)險(xiǎn)。借款人贖樓之后向新銀行以經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)等名義進(jìn)行房產(chǎn)抵押借款，這時(shí)銀行要求借款人進(jìn)行受精品文檔放心下載托支付。精選資料----------------------------精品文檔放心下載這種操作模式P2P網(wǎng)貸公司可設(shè)立貿(mào)易類的公司，銀行將錢轉(zhuǎn)入該貿(mào)易公司的賬戶，P2P網(wǎng)貸公司感謝閱讀扣除所借的錢后將剩余轉(zhuǎn)給借款人，操作方式較為靈活。四、贖樓業(yè)務(wù)的市場(chǎng)與瓶頸（一）業(yè)務(wù)市場(chǎng)目前市場(chǎng)的很多人都是通過(guò)按揭方式購(gòu)房，因此，幾乎一半的二手房賣家需要贖樓業(yè)務(wù)。據(jù)21世紀(jì)精品文檔放心下載不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2013年二手房總成交套數(shù)同比漲幅高達(dá)7年全市二手謝謝閱讀房成交量的最高值。但是2014年二手房成交量同比2013年整體下滑。在搜房網(wǎng)二手房市場(chǎng)報(bào)告監(jiān)精品文檔放心下載控的202014年1-9月成交比2013年同期上漲的只有西安和重慶兩個(gè)城市。相反，南京、精品文檔放心下載北京、深圳和上海年內(nèi)二手房成交量同比大幅下滑。201301-201409二手房成交趨勢(shì)（單位：套）謝謝閱讀資料來(lái)源：搜房網(wǎng)如果僅以深圳為例，今年1-9月深圳的二手房總成交量為45320萬(wàn)套，約以4萬(wàn)套計(jì)，每套需要的感謝閱讀贖樓款按照200萬(wàn)計(jì)算，綜合計(jì)算，在深圳地區(qū)，一年贖樓款需要的資金量預(yù)計(jì)在1000億元左右。精品文檔放心下載當(dāng)然這只是交易性贖樓的一部分，非交易性贖樓部分未計(jì)算在內(nèi)。謝謝閱讀（二）發(fā)展瓶頸贖樓業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)低，期限短。一般銀行、擔(dān)保公司按照放款金額的2-3個(gè)點(diǎn)進(jìn)行收費(fèi)，但對(duì)P2P網(wǎng)貸精品文檔放心下載精選資料----------------------------感謝閱讀平臺(tái)來(lái)講，放出同樣的款項(xiàng)，期限越長(zhǎng)，利息收入越高。如果收益只來(lái)自于單筆，平臺(tái)需每月通過(guò)一謝謝閱讀定規(guī)模業(yè)務(wù)量才可產(chǎn)生一定收益。因此業(yè)務(wù)來(lái)源是核心問(wèn)題。感謝閱讀以深圳網(wǎng)貸平臺(tái)“眾金在線”為例，它采用與房產(chǎn)中介、擔(dān)保公司合作的模式，由這些機(jī)構(gòu)為公司提感謝閱讀供項(xiàng)目并為所提供的項(xiàng)目進(jìn)行擔(dān)保，業(yè)務(wù)期限均在20天左右，平臺(tái)投資人的收益率約為感謝閱讀款端收取的費(fèi)用為2%-2.5%，扣除公司的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和中介