物業(yè)公司中央空調(diào)系統(tǒng)操作流程和管理制度

物業(yè)公司中央空調(diào)系統(tǒng)操作流程和管理制度中心空調(diào)系統(tǒng)操作標(biāo)準(zhǔn)

一、運(yùn)行前的預(yù)備工作：

1、首先查看主機(jī)電源是否接通，電壓是否正常。系統(tǒng)電壓波動不超過設(shè)計值的正負(fù)10％（正常值為365－415）

2、查看兩個水系統(tǒng)是否布滿水，冷凍水是否在正常壓力位，末布滿水的排解故障后補(bǔ)水至滿液狀態(tài)。水壓、壓差，以在規(guī)定范圍內(nèi)為準(zhǔn)（注：空調(diào)水低區(qū)水泵進(jìn)水1100KPa，出水1450KPa，冷卻水進(jìn)水300KPa，出水700KPa，高區(qū)冷凍水泵進(jìn)水1400KPa，出水1650KPa）；

3、檢查油溫、油位是否在正常范圍內(nèi)

4、查看管道上的閥門，檢查各種閥門是否均已翻開處于工作狀態(tài)，如有誤動，須恢復(fù)到正常狀態(tài)。

5、檢查中心掌握屏及掌握柜各種信號指示燈是否正常。檢查需供冷區(qū)域末端風(fēng)柜機(jī)AHU、PAU和風(fēng)機(jī)盤管運(yùn)行狀態(tài)，依據(jù)當(dāng)天室外溫度估量運(yùn)行負(fù)荷，以便確定主機(jī)負(fù)荷、投入臺數(shù)，每開一臺主機(jī)，應(yīng)開一組水泵、冷卻水塔協(xié)作（注：夏天白天不停機(jī)，晚上冷凍回水溫度超過15℃時主機(jī)運(yùn)行）。

6、停用一周以上的重新開機(jī)啟用的，必需先預(yù)熱24小時。

7、查看上班的運(yùn)行記錄，了解主機(jī)的運(yùn)行狀況，如主機(jī)為故障停機(jī)，先查看電腦的警報信息，排解故障后才能開機(jī)（一小時內(nèi)啟動不得超過四次）

8、測量室內(nèi)外的溫度，依據(jù)氣象條件和用戶狀況確定運(yùn)行方案。

二、開機(jī)及運(yùn)行操作

7、先啟動一臺冷凍水泵，待運(yùn)行平穩(wěn)后再啟動一臺（一臺備用），

8、先啟動一臺冷卻水泵，平穩(wěn)后再啟動一臺（一臺備用）（注：主機(jī)運(yùn)行中，冷卻水出水溫度上升至38℃時，需加開冷卻水塔風(fēng)扇）；

9、啟動冷卻泵的風(fēng)機(jī)：如室外溫度很低，也可啟動一臺，或不啟動。但要保證冷卻效果，冷卻水出水溫度不高于30度。

10、水系統(tǒng)啟動后，留意觀看電流、電壓、水量、水壓是否正常運(yùn)行，泵和電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)有無特別響動，如有特別，馬上停機(jī)檢查。

11、確認(rèn)冷卻水進(jìn)、回水壓力、壓差，冷凍水進(jìn)、回水壓力、壓差正常，5分鐘后啟動壓縮機(jī)（注：若系統(tǒng)壓力過低，檢查膨脹水箱供水是否正常）；

12、壓縮機(jī)啟動后，觀看掌握液晶顯示屏顯示，檢查有無特別振動、噪音或特別氣味，確認(rèn)一切正常后機(jī)組才算啟動勝利。

13、調(diào)整平衡閥，使水的供回平衡，確保主機(jī)的供水量穩(wěn)定、充分。

14、確認(rèn)主機(jī)無特別狀況后啟動主機(jī)。啟動后觀看壓差、回油狀況、出水溫度及運(yùn)轉(zhuǎn)聲音。如有特別，馬上停機(jī)檢查。

15、整個系統(tǒng)啟動要全面巡察一遍，觀看參數(shù)及運(yùn)轉(zhuǎn)狀況有無特別。

15、系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)以后，每小時做一次記錄。

16、系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)是否符合標(biāo)準(zhǔn)。

三運(yùn)行檢查

17、電源：

（1）三相電壓380V10%

（2）三相電流＜1360A

18、油路：

（1）油溫60℃

（2）油位：不能低于下視鏡1/2

（3）油壓：30KPa~45KPa

19、導(dǎo)葉開度100%

20、排氣溫度：30℃~60℃

21、止推軸承間隙60MIL

22、冷凍水：進(jìn)水7~24℃，出水5.5℃

23、冷卻水進(jìn)水34℃，出水40℃

24、制冷系統(tǒng)

（1）冷凝壓力350~1100Kpa

（2）冷凝溫度15℃~50℃

（3）蒸發(fā)壓力200~550Kpa

（4）蒸發(fā)溫度5℃~20℃

25、主機(jī)運(yùn)行負(fù)荷、導(dǎo)葉開度觀察，檢查有無異響、振動、泄漏現(xiàn)象，留意：機(jī)組發(fā)生跳停時，檢查并記錄顯示屏顯示的故障內(nèi)容，消退故障后才能開機(jī)，發(fā)生喘振檢查水流壓力、溫度設(shè)定值、電氣元件及導(dǎo)葉執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

四、停機(jī)操作

（一）正常停機(jī)

26、先關(guān)壓縮機(jī)電源，保存總電源使主機(jī)處于預(yù)熱狀態(tài)。

27、主機(jī)停機(jī)10分后，可逐臺關(guān)閉冷卻水泵，以免引起管道的猛烈震驚。

28、逐臺關(guān)閉冷凍水泵。

29、完成上述操作以后，對整個系統(tǒng)巡察一遍，確認(rèn)系統(tǒng)停頓運(yùn)行。

（二）事故停機(jī)、

30、主機(jī)故障：這種狀況應(yīng)先關(guān)壓縮機(jī)開關(guān)，保存主機(jī)的總開關(guān)，然后檢查并排解主機(jī)故障，短時間不能排解的需按正常停機(jī)操作程序停機(jī)。

31、管路故障：檢修或其它緣由導(dǎo)致冷卻水或冷凍水大量外泄時，就馬上按正常停機(jī)程序停頓系統(tǒng)運(yùn)行。排解故障后，再補(bǔ)水投入運(yùn)行。

32、停電：這種狀況應(yīng)按正常停機(jī)操作程序關(guān)閉主機(jī)開關(guān)，保存電源指示。待恢復(fù)供電后重新啟動運(yùn)行，同時做好記錄。

33、火警：遇到這咱狀況應(yīng)馬上關(guān)閉主機(jī)總開關(guān)。

（三）停機(jī)留意事項

34、節(jié)能考慮，冷凍水回水溫度夠低時，降低運(yùn)行電流，使主機(jī)卸載，停冷凍水機(jī)組；

35、主機(jī)停頓3分鐘后，停冷卻塔水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)。留意：確保大廈內(nèi)24小時冷氣供給，冷凍水泵24小時運(yùn)行，間隔6小時交替轉(zhuǎn)換運(yùn)行。冷卻水回水溫度超過15℃，按開機(jī)程序啟動機(jī)組。依據(jù)季節(jié)、室外溫度變化開啟主機(jī)，視節(jié)能考慮，夏天時間段7：00~19：00中途不準(zhǔn)停機(jī)，確保冷凍出水溫度7℃，回水12℃，冬天時段敏捷開啟主機(jī)，晚上冷凍回水溫度超過15℃，按開機(jī)程序啟動機(jī)組。

五、空調(diào)主機(jī)房治理規(guī)定

36、空調(diào)主機(jī)房平常應(yīng)上鎖，鑰匙由空調(diào)運(yùn)行工保管，末經(jīng)許可，非工作人員制止入內(nèi)。

37、保持機(jī)房內(nèi)良好的通風(fēng)和照明

38、空調(diào)機(jī)運(yùn)行時，值班人員應(yīng)按時巡查，檢查各項運(yùn)行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，如有特別應(yīng)準(zhǔn)時調(diào)整處理，并做好記錄。

39、定期清洗系統(tǒng)的過濾網(wǎng)和過濾器，保證送風(fēng)管道和水管道的通暢。

40、每周對主機(jī)和機(jī)房進(jìn)展清潔，并做好設(shè)備房的消殺來鼠工作

41、每半年對主副機(jī)進(jìn)展一次全面檢查保養(yǎng)，確保機(jī)組良好運(yùn)行狀態(tài)。

篇2：購物中心空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能降耗探究實例

“開源節(jié)流，降本增效，經(jīng)濟(jì)效益與社會效益同步增長”永久是金鷹經(jīng)營的重要原則之一。本錢是利潤最直接的來源，更是競爭的根底，而物業(yè)治理是能耗掌握的主力軍，能耗標(biāo)準(zhǔn)治理要以科學(xué)合理化管控為目的，因此我們在為購物中心供應(yīng)效勞保障的同時不斷探究新的節(jié)能減排方法和措施。

鹽城金鷹購物中心位于建軍路169號，建筑面積達(dá)96000平方米，共有8層營業(yè)樓面，業(yè)態(tài)組合豐富，商品品類齊全，組合了購物、共性快餐、主題餐飲、影視影院等多元化的體量，最大程度上滿意客戶的消費(fèi)需求。隨著建軍路店經(jīng)營環(huán)境的不斷提升，很多商戶專柜都慕名而來，間續(xù)要求參加，隨之經(jīng)營面積密度持續(xù)增高，這與能耗是成正比的,能源費(fèi)用要占到經(jīng)營收入的10%或更高。工程平常每天營業(yè)12個小時以上，設(shè)備運(yùn)行則超過13小時、各種節(jié)假日營業(yè)長達(dá)15-16個小時，且?guī)缀趺刻於继幱跐M負(fù)荷運(yùn)行狀態(tài)。2023年全年總耗電量18253800度，總支出電費(fèi)是1552萬余元。中心空調(diào)系統(tǒng)電費(fèi)272.57萬元，電能耗占比18%左右.

鹽城中心治理處經(jīng)過長期對能耗的使用數(shù)據(jù)比照值的積存，特殊是對中心空調(diào)整能的核心問題進(jìn)展細(xì)化分析，科學(xué)合理運(yùn)行冷水機(jī)組，著重從以下幾個方面有效掌握能耗：

一、制冷主機(jī)的能耗掌握

通過優(yōu)化主機(jī)的運(yùn)行模式，設(shè)定合理的運(yùn)行參數(shù)，依據(jù)營業(yè)現(xiàn)場實際溫度狀況設(shè)定合理的冷凍水出水溫度（出水溫度設(shè)定低了鋪張能耗，設(shè)定高了影響賣場購物舒適度）來到達(dá)節(jié)能目的。中心商場有3臺冷水機(jī)組，制冷量大小各異，依據(jù)季節(jié)轉(zhuǎn)換、氣溫變化來確定開啟主機(jī)的類別及數(shù)量。不參加運(yùn)行的機(jī)組要關(guān)閉冷凍、冷卻水閥門，以削減消耗。

由于冷卻水是開放式循環(huán)系統(tǒng)，空氣中的灰塵，泥沙還有冷卻塔填料里的藻類都有可能會進(jìn)入冷凝器，造成冷凝器管路的堵塞，從而引起偏流。所以每年都要對中心空調(diào)啟用前后都要進(jìn)展維保，對冷凝器管路進(jìn)展清洗，去除管路內(nèi)壁污垢，以提高冷凝器的熱交換效率。風(fēng)柜機(jī)組要定時清洗冷凝器翅片，保持翅片的干凈度。

二、空調(diào)水泵的能耗掌握

對冷凍泵、冷卻泵要分別加裝變頻器，溫度傳感器，壓差傳感器等掌握元件。當(dāng)水溫到達(dá)額定要求時變頻器降低水泵運(yùn)行頻率，以降低電機(jī)負(fù)荷到達(dá)節(jié)能。每年冬季設(shè)備停用時，要檢查水泵的葉輪有無破損，隱裂，有否異物卡在渦輪內(nèi)部等。對各管路保溫準(zhǔn)時檢查，發(fā)覺破損要準(zhǔn)時修復(fù)，削減不必要的損耗。

三、風(fēng)機(jī)系統(tǒng)的能耗掌握

風(fēng)機(jī)系統(tǒng)由送風(fēng)系統(tǒng)和排風(fēng)系統(tǒng)組成，同樣要給風(fēng)機(jī)管路加裝溫控、壓力傳感器等來實現(xiàn)節(jié)能。要常常清洗風(fēng)機(jī)濾網(wǎng)，確保濾網(wǎng)清潔，保持風(fēng)量通暢，削減風(fēng)阻，同時也要清洗表冷器翅片，提高熱交換效率。

商場內(nèi)每年春秋調(diào)時候，遇到有些專柜只顧為提升品牌形象和整體效果，裝修時卻把回風(fēng)口局部堵塞，嚴(yán)峻削減回風(fēng)量，這樣既增加風(fēng)機(jī)負(fù)荷,又影響制冷（供暖）效果。新風(fēng)系統(tǒng)依據(jù)實際狀況合理調(diào)整，降低室內(nèi)二氧化碳濃度，提升空氣品質(zhì)，提高顧客購物舒適度。對風(fēng)管各風(fēng)閥要準(zhǔn)時監(jiān)測調(diào)整，保證各區(qū)域送風(fēng)平衡。盡量避開各區(qū)域冷熱不均的現(xiàn)象。另外對風(fēng)機(jī)、電機(jī)軸承傳動系統(tǒng)要準(zhǔn)時檢查保養(yǎng)，確保設(shè)備安全有效運(yùn)行。

四、冷卻塔能耗掌握

冷卻水溫每超過額定范圍1℃，制冷機(jī)組效率就會下降3％。所以冷卻塔要與制冷機(jī)組實現(xiàn)聯(lián)動，要依據(jù)冷卻水溫的實際變化狀況來自動調(diào)整冷卻塔電機(jī)風(fēng)扇的開啟或關(guān)閉，這樣可以削減操作人員掌握的不精確性和滯后性，既可以節(jié)能又能保證機(jī)組良好運(yùn)行狀態(tài)。定時檢測冷卻水質(zhì)，定時給冷卻水加除藻、除垢藥劑，主要是中和冷卻水中的鈣、鎂離子，防止制冷機(jī)組冷凝器管路結(jié)垢，影響熱交換效率；削減酸性水質(zhì)對管路的腐蝕，影響機(jī)組使用壽命。要調(diào)整好各冷卻塔布水器撒水量的平衡，把整個冷卻塔作為總散熱面積，提高冷卻水蒸發(fā)散熱效果。避開局部撒水量過小引起不勻稱，或撒水量過大引起冷卻水外溢現(xiàn)象。要常常檢查撒水器洞口或者積水盤有無雜物、青苔等堵塞撒水口的狀況，確保撒水勻稱。過濾器需要定期清洗，假如消失沉淀物堵塞，空調(diào)循環(huán)水流經(jīng)過濾器的阻力會增加數(shù)倍，造成能耗鋪張。

五、日常運(yùn)行的能耗掌握

1、首先依據(jù)季節(jié)變化和賣場實際溫度狀況來確定制冷機(jī)組的開啟、關(guān)閉以及冷凍出水溫度的設(shè)定，既要保證賣場內(nèi)良好的購物環(huán)境又要留意節(jié)能。夏季空調(diào)溫度一般設(shè)定在26℃左右，保證人體感舒適的同時也能到達(dá)最正確節(jié)電效果。春秋季操作人員要加強(qiáng)現(xiàn)場巡察。留意調(diào)整好新風(fēng)量與回風(fēng)量，調(diào)整好新風(fēng)機(jī)組的運(yùn)行，在保證賣場溫度的狀況下盡量不開啟冷水機(jī)組主機(jī)。

2、當(dāng)中心空調(diào)運(yùn)行時要加強(qiáng)巡檢和通知各樓層準(zhǔn)時關(guān)閉通道防火門。一樓主要通道客流量較大，夏天可加風(fēng)幕機(jī)、透亮皮簾，冬天要安裝加厚棉布簾，防止暖氣流失，增加能耗。冬季供暖商場一樓效果差，在正大門外加裝玻璃棚房，棚房門上多加一道棉簾，削減冷風(fēng)直接吹入商場。

3、每晚打烊前適當(dāng)提前關(guān)閉主機(jī)、冷卻塔和冷卻泵，僅保存冷凍泵和風(fēng)機(jī)循環(huán)，充分利用系統(tǒng)內(nèi)冷熱水的余溫保障運(yùn)行，不會導(dǎo)致鋪張。機(jī)組每天可削減30分鐘的運(yùn)行時間。

能耗有效掌握是必需熟識并把握本建筑設(shè)施設(shè)備的詳細(xì)狀況才得以開展的，今后在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)下我們將進(jìn)一步升華節(jié)能意識，從降低能耗、廢舊利用、技術(shù)革新、節(jié)省回收等方面深入查找突破口，對設(shè)備運(yùn)行進(jìn)展科學(xué)地治理、有效的運(yùn)行，將能耗得到合理的掌握。讓我們通過實際行動來把金鷹物業(yè)治理這個無形的產(chǎn)品真正表達(dá)出有形的價值。

篇3：瀾湖物業(yè)中心空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行治理方案

觀瀾湖物業(yè)中心空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行治理方案

目錄

中心空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行治理方案

前言

空調(diào)運(yùn)行人員治理

空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)

空調(diào)系統(tǒng)檢查

空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)

特別狀況的應(yīng)急處理

常見故障的分析與解決方法

支持性表格

專業(yè)維保公司維保方案

前言

麥克維爾中心空調(diào)系統(tǒng)作為“湘水郡”物業(yè)工程的大型重要設(shè)備，安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、保證供冷（暖）質(zhì)量是治理的根本要求，所以制定科學(xué)、合理、安全的運(yùn)行治理制度是保證空調(diào)系統(tǒng)高質(zhì)量、高效率地運(yùn)行，降低能耗、延長檢修周期和使用壽命的根本保證。

依據(jù)“湘水郡”物業(yè)實際狀況，我司特編制了麥克維爾中心空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行治理方案，呈與湖南湘水投房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)展溝通和溝通。本方案主要內(nèi)容包括空調(diào)運(yùn)行人員治理、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行、空調(diào)系統(tǒng)檢查和空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)四大局部。治理、操作和修理人員是空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行治理的主體，因此運(yùn)行人員治理是空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行的重要保證，由于中心空調(diào)系統(tǒng)的專業(yè)綜合型、簡單性，要求運(yùn)行治理人員、操作和修理人員必需具有相應(yīng)的資格認(rèn)證才能上崗；并且在上崗之前，全部運(yùn)行治理、操作、修理人員必需進(jìn)展培訓(xùn)；空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行治理、操作和修理人員除了要滿意各自崗位的根本職責(zé)外，還要到達(dá)運(yùn)行治理的職責(zé)要求；在加強(qiáng)對技術(shù)人員治理的根底上，我司作為空調(diào)運(yùn)行治理單位還將通過制定一些鼓勵制度促進(jìn)工作人員節(jié)能，獲得較好的節(jié)能效果。

空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行治理包括空調(diào)系統(tǒng)的操作規(guī)程、系統(tǒng)運(yùn)行調(diào)整和運(yùn)行參數(shù)的節(jié)能監(jiān)控，空調(diào)系統(tǒng)在實際運(yùn)行過程中只有根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)行操作規(guī)程進(jìn)展操作，實行合理、可行的節(jié)能技術(shù)措施，才能保證空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行安全，運(yùn)行節(jié)能，只有嚴(yán)格監(jiān)控空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行參數(shù)、空調(diào)房間的溫度，統(tǒng)計電、熱、燃料的消耗，才能準(zhǔn)時發(fā)覺能源鋪張問題、準(zhǔn)時查找問題，進(jìn)展修整，最低限度地降低能源的鋪張。

空調(diào)系統(tǒng)能進(jìn)展運(yùn)行，首要條件是要滿意空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)行，這就要依靠于工作人員能準(zhǔn)時發(fā)覺設(shè)備的運(yùn)行問題，準(zhǔn)時解決故障問題，因此，制定科學(xué)合理的節(jié)能運(yùn)行檢查制度是運(yùn)行治理的關(guān)鍵問題，依據(jù)麥克維爾空調(diào)設(shè)