商業(yè)物業(yè)租賃實(shí)務(wù)3

本文格式為Word版，下載可任意編輯——商業(yè)物業(yè)租賃實(shí)務(wù)3商業(yè)物業(yè)租賃實(shí)務(wù)（第三講）2023年6月14日

一、商業(yè)物業(yè)租賃中計(jì)租面積的計(jì)算：

在商業(yè)物業(yè)計(jì)租面積的計(jì)量上，一般采取《房屋測(cè)量規(guī)范》中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，譬如建筑面積、套內(nèi)建筑面積和使用面積等等。我們先來看看這些概念的定義和區(qū)別：

（一）建筑面積是指房屋外墻墻腳以上各層的外圍水平投影面積，包括

陽臺(tái)、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋、結(jié)構(gòu)穩(wěn)固、層高2.2米以上的永久性建筑。

建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積兩個(gè)部分：1、

套內(nèi)建筑面積：(1)套內(nèi)房屋使用面積；(2)套內(nèi)墻體面積；(3)套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積。(1)套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積；

(2)套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周邊的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。其中：①共有墻體按50%計(jì)入套內(nèi)墻體面積；共有墻體含套與套之間和套與公共建筑之間的共有墻體。②套內(nèi)自有墻體按100%計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

(3)套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算，其中：①封閉的陽臺(tái)按100%計(jì)算；②未封閉的陽臺(tái)按50%計(jì)算。2、

共有建筑面積：

共有建筑面積一般包括：電梯井、管道井、樓梯間、設(shè)備間、公共門

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廳、過道、地下室、物業(yè)管理用房等共有部分的建筑面積。

共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻面積。

在商業(yè)租賃的實(shí)際操作中，把建筑面積、套內(nèi)建筑面積和使用面積作為計(jì)租面積的情形均普遍存在，在實(shí)際上，無論采取何種面積作為計(jì)租面積，對(duì)于出租人而言，只需根據(jù)計(jì)租面積適用的面積單位相應(yīng)調(diào)整其租金標(biāo)準(zhǔn)即可，其所獲得的租金總額是不會(huì)改變的，它只需根據(jù)計(jì)租面積適用的面積單位相應(yīng)調(diào)整其租金標(biāo)準(zhǔn)即可。

但是，采取何種計(jì)算單位，對(duì)于承租人而言可能會(huì)有不同的意義，對(duì)于承租人的經(jīng)營而言，使用面積才是其真正可以用于經(jīng)營的面積，而以建筑面積作為計(jì)租面積，可能會(huì)使承租人額外分?jǐn)偭斯裁娣e的費(fèi)用或成本，而公攤面積過大，也會(huì)影響承租人對(duì)于商鋪整體的設(shè)計(jì)、使用安排等。因此，建議承租人以套內(nèi)建筑面積或使用面積為計(jì)租面積。

一般狀況都是：出租人與承租人達(dá)成妥協(xié)，依照建筑面積計(jì)租，同時(shí)，約定公攤面積不超過一定的比例（也就是約定一個(gè)使用率）。二、商業(yè)物業(yè)租賃中租金收取的主要方式（一）主要方式有三種：

1、固定租金方式：無論商戶經(jīng)營狀況如何，每個(gè)租期商戶向出租人固定交納一定金額的租金，這種方式比較簡(jiǎn)單，出租人只需收取固定租金即可。但是在這種固定租金方式下，對(duì)租期內(nèi)的經(jīng)營不確定性難以控制，租金水平不宜定得過高，否則很難吸收租戶。

2、提成租金和固定租金兩者取其高的方式。這種方式即確定一個(gè)比例，每

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個(gè)租期內(nèi)商戶的經(jīng)營額乘以該比例所得的金額為提成租金，同時(shí)，另行確定一個(gè)固定租金。假使每個(gè)租期內(nèi)提成租金高于固定租金的，則該租期應(yīng)繳租金按提成租金計(jì)算；假使提成租金低于固定租金，則該租期應(yīng)繳租金按固定租金計(jì)算。

另外，在此等方式下，一般采取的是先預(yù)交固定租金，待每個(gè)租期終止后再補(bǔ)上提成租金與固定租金之間的差額（如有）。這種租金收取方式，使得出租人在獲得固定收益的同時(shí)，也共享了商戶的經(jīng)營成果，保證了出租人和商戶利潤的共同增長(zhǎng)。

3、提成租金方式：這種租金與其次種的區(qū)別在于，業(yè)主沒有固定收益的保證，其租金收入完全取決于商戶的經(jīng)營好壞。因此，此等方式一般用于商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營初期，出于引入商戶以及培育人氣的需求，業(yè)主愿意和商戶共同承受一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)并讓利商戶。

（二）如何確定提成租金的提成基數(shù)（即營業(yè)額的確定）

無論是其次種方式還是第三種方式，均涉及提成租金的計(jì)算和確定的問題。在學(xué)習(xí)提成租金的問題時(shí)，最關(guān)鍵的是兩個(gè)問題：一是提成租金計(jì)算的基數(shù)是什么？二是如何確認(rèn)這個(gè)基數(shù)？

1、尋常提成租金計(jì)算的基數(shù)是租期內(nèi)的營業(yè)額，提成租金就是商戶一定租期內(nèi)的營業(yè)額乘以提成比例后的金額。

對(duì)于營業(yè)額這個(gè)問題，從租戶的角度，租戶自然希望計(jì)入營業(yè)額的金額越少越好，而從業(yè)主的角度，則希望盡可能避免商戶偷逃營業(yè)額，這就是如何確定租戶營業(yè)額的問題。

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2、營業(yè)額的確定

核實(shí)營業(yè)額的方法主要有以下幾種：

（1）出租人可要求承租人定期提供財(cái)務(wù)報(bào)表，并有權(quán)保存對(duì)承租人查賬及審計(jì)的權(quán)利。

該等方式實(shí)際上是業(yè)主對(duì)于提成租金租戶采取的基本措施，即商戶自行上報(bào)和業(yè)主審查核對(duì)相結(jié)合。（2）百貨公司提成租金模式：

出租人負(fù)責(zé)租戶的統(tǒng)一收銀，出租人與承租人應(yīng)定期對(duì)營業(yè)額進(jìn)行核對(duì)和確認(rèn)。

該等方式對(duì)于出租人而言，可以統(tǒng)一控制租戶的營業(yè)款項(xiàng)的收取，有利于把握營業(yè)額的真實(shí)狀況。實(shí)際上，此等方式一般用于聯(lián)營的模式，即租戶同業(yè)主之間的租賃關(guān)系，整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目實(shí)際上以業(yè)主的名義對(duì)外經(jīng)營，開具業(yè)主的發(fā)票，租戶同業(yè)主按營業(yè)額分成。這種方式只按營業(yè)額確定提成租金，戰(zhàn)勝了整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目不同的位置固定租金難以確定及公共面積難以分?jǐn)偟膯栴}，同時(shí)也簡(jiǎn)單吸引租戶進(jìn)駐經(jīng)營，這種方式適合于大型商業(yè)項(xiàng)目吸引不同租戶共同經(jīng)營。（3）確保營業(yè)額真實(shí)上報(bào)的措施：

合同中可以對(duì)于商戶的營業(yè)額上報(bào)義務(wù)約定嚴(yán)肅的違約責(zé)任，從而降低商戶違約的可能性。

譬如約定：“若租戶向業(yè)主提供了虛假的或不確鑿的營業(yè)額記錄或采取場(chǎng)外交易等方式規(guī)避營業(yè)額申報(bào)，導(dǎo)致租戶向業(yè)主申報(bào)的營業(yè)

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額與實(shí)際營業(yè)額有差異，租戶應(yīng)向業(yè)主補(bǔ)交其因此而欠繳之租金及其利息，并向業(yè)主繳納相當(dāng)于營業(yè)額差額5倍的違約金。假使租期內(nèi)營業(yè)額差額超過商戶實(shí)際營業(yè)額50%的，業(yè)主有權(quán)馬上解除租賃合同。〞三、房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)

房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指房屋租賃關(guān)系中，承租人依照法律規(guī)定享有的，在出租人出賣租賃房屋給第三人時(shí)，得以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權(quán)利。

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律依據(jù)：

1、《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利〞。

2、《商品房屋租賃管理方法》第13條規(guī)定：“房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)〞。

3、《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋，未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承受賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。〞

在理解房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)時(shí)應(yīng)注意如下幾個(gè)問題：1、出租人在合理時(shí)間內(nèi)通知承租人；2、承租人只有在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

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四、商業(yè)物業(yè)租賃中的保險(xiǎn)及相關(guān)稅費(fèi)

（一）在商業(yè)物業(yè)租賃合同中，我們應(yīng)當(dāng)約定一些保險(xiǎn)條款。保險(xiǎn)條款是對(duì)雙方風(fēng)險(xiǎn)的一種控制，也是合同的重要組成部分。1、出租人應(yīng)購買的保險(xiǎn)：

一般狀況，出租人只對(duì)出租房屋購買財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)。2、承租人應(yīng)購買的保險(xiǎn)：

（1）出租房屋內(nèi)承租人完成的裝修保險(xiǎn)；（2）出租房屋內(nèi)經(jīng)營性財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)；（3）經(jīng)營過程中的公共責(zé)任險(xiǎn)。

（二）商業(yè)物業(yè)租賃中的相關(guān)稅費(fèi)（主要的稅種）：1、營業(yè)稅：以租金收入的5%計(jì)算繳納；2、房產(chǎn)稅：以租金收入的12%計(jì)算繳納；

3、城建稅：以實(shí)際繳納的營業(yè)稅按7%計(jì)算繳納；4、教育費(fèi)附加：以實(shí)際繳納的營業(yè)稅按3%計(jì)算繳納；5、地方教育費(fèi)附加：以實(shí)際繳納的營業(yè)稅按2%計(jì)算繳納。五、商業(yè)物業(yè)租賃合同到期的處理（一）不定期租賃：

當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確的，視為不定期租賃。不定期租賃中當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)給承租人合理的寬限期，寬限期屆滿時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)返還房屋。(二）商業(yè)物業(yè)租賃合同到期的處理:

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租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。（三）逾期返還房屋的違約責(zé)任：

由于《合同法》中沒有規(guī)定逾期返還房屋的法定違約金，為了保護(hù)出租人的合法權(quán)益，在商業(yè)物業(yè)租賃合同中應(yīng)當(dāng)約定違約責(zé)任。租賃合同中有約定逾期返還出租房屋應(yīng)當(dāng)承受違約責(zé)任的，應(yīng)從約定；無約定的，法院一般判決承租人返還房屋并賠償出租人租金和實(shí)際使用費(fèi)用等損失。

一般可以這樣約定：“無論任何原因，返還期滿后承租方仍未能將符合要求的租賃房屋交還出租方的，則自交還期屆滿之日的次日起，每逾期一天，承租方應(yīng)當(dāng)按本合同約定的日租金標(biāo)準(zhǔn)的2倍向出租方支付房屋使用費(fèi)，直至承租方按要求交還租賃房屋為止。〞六、不可抗力

（一）不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能戰(zhàn)勝的客觀狀況。1、不可抗力首先不能預(yù)見。

不同的當(dāng)事人、同一當(dāng)事人不同的時(shí)點(diǎn)上對(duì)同一不可預(yù)見的事實(shí)的認(rèn)識(shí)都是不同的。所以不能預(yù)見的事實(shí)應(yīng)當(dāng)理解成為一般人或者說普遍的群眾所不能預(yù)見的事實(shí)。2、不可抗力是不能避免。

是指事實(shí)本身具有一定的客觀必然性，也就是說不可避免指當(dāng)事人面對(duì)這種事實(shí)之后，盡最大的努力也不可能避免這種客觀狀況的發(fā)生。

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3、不可抗力是不能戰(zhàn)勝。

則是重點(diǎn)在于這種客觀狀況所造成的結(jié)果；當(dāng)事人無論怎么努力該種客觀狀況造成的結(jié)果也是無法戰(zhàn)勝的。

“不能預(yù)見、不能避免、不能戰(zhàn)勝〞三種要件共同構(gòu)成了不可抗力。（二）不可抗力一般包括以下四種狀況：1、自然災(zāi)難：

例如：山洪、地震等。

自然災(zāi)難的發(fā)生使得合同事實(shí)上無法履行。2、戰(zhàn)爭(zhēng)：

戰(zhàn)爭(zhēng)狀態(tài)下，國家利益可能超越民事主體的利益。這種狀況下當(dāng)事人訂立的合同可能事實(shí)上已經(jīng)無法履行或者履行也沒有意義了。3、社會(huì)突發(fā)性事件：例如罷工、騷亂等。

這種狀況下，合同履行已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)。4、政府行為，分兩種狀況：

（1）合同訂立后，政府公布新的法律、法規(guī)使合同無法履行。（2）合同履行過程中，政府征收行為。（三）不可抗力的法律后果：1、構(gòu)成合同不能履行的免責(zé)事由；2、不可抗力可能構(gòu)成法定合同解除權(quán)。（四）合同法上的不可抗力的相關(guān)規(guī)定：

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1、《合同法》第94條規(guī)定：“有以下情形之一