標桿房企商業(yè)管理模式

XX商管運作模式XX集團將所有業(yè)務領域統(tǒng)一劃分為項目前期、中期、后期三個階段，分別由相應專業(yè)部門進行管理。本文從組織結構、經(jīng)營管理、管理職責等方面詳細闡述XX商管運作模式，有助于了解其商業(yè)地產(chǎn)流程核心。一、XX集團總體架構XX采用高度集權化的管控模式，除部分工程管理和銷售實施放在區(qū)域公司，其他大部分職能由集團總部牢牢把控。XX集團的組織架構按照業(yè)務的發(fā)展流程，將所有部門劃分入項目前、中、后期三個部分。一個總裁負責前期的拿地、規(guī)劃設計、招商;一個總裁只管施工，達到快速統(tǒng)一的工廠化速度;一個總裁負責商業(yè)管理、院線、百貨的管理。二、XX商管組織架構三、XX招商運營中心架構四、XX商管——項目經(jīng)營管理XX商管之項目經(jīng)營管理，包括項目經(jīng)營分析(現(xiàn)金流分析)、項目經(jīng)營決策文件、項目經(jīng)營管理責任書、項目獎金考核、項目年度考核、獎金分配方案6大方面，其中細化內(nèi)容包括每一事項的時間要求、責任部門、上報內(nèi)容、流程要求與執(zhí)行提示等。1、時間要求新項目：項目摘牌后30天內(nèi)老項目：每季度首月10日前進行修訂，每半年會審一次責任部門股份公司計劃部牽頭組織、營銷部、財務部、成本控制部配合;項目公司財務部負責部門、其他部門配合。上報內(nèi)容：項目現(xiàn)金流分析表、開發(fā)計劃表(包括關鍵節(jié)點、面積指標、成本收益)、銷售計劃及回款分解表、工程成本明細表。流程要求計劃部(發(fā)出指令)——項目公司(編制計劃表—根據(jù)計劃表形成銷售計劃表、工程成本明細表、現(xiàn)金流表)——項目公司財務部匯總——計劃部——計劃部組織營銷部、財務部、成本控制部聯(lián)合會審——反饋意見并項目公司對口部門修改——修改并匯總至項目公司財務部——最終定稿——OA上報股份公司——計劃部組織財務部、營銷部、成本控制部匯總——形成<各項目開盤前及經(jīng)營期內(nèi)資金平衡分析表》——匯報2、項目經(jīng)營決策文件禮薦尖2.犬1急項目經(jīng)營期供價訪2.1.洋1惱時間要求：簽榜訂決策文或件才2興0繞天前機呈嗓2.1.練2皺審核部門：項央目簪理中心計中劃部弦震北2.1.搭3游上報內(nèi)容：項谷目總體經(jīng)營制期醉(妖用于財務稅費就測耐算蛾)匪和項目分期經(jīng)帝營赴期淋(吳用于項目獎金都測姓算糕)氣計劃開始摟時間：原則上響為開工婆前集6礙個月，如摘牌跪或股權轉讓完笨成至開工的時公間不到半年，貪則以摘牌或股恨權轉讓完成時獎間為準，如摘話牌或股權轉讓控完成至開工的劉時間超浮過巷6喘個月，則以開辛工物前跪6巷個月為經(jīng)營期蛋開始時間。碌計劃結束蹦時間：本期最翠后一個單體竣篇工驗收后六個巡月之內(nèi)院。潔(供如項目公司經(jīng)傍研究銷售或結籮算等事宜可能旺影響計劃結束雷時點，經(jīng)計劃聽部核準并請示趨股份公司領導萬后，則結束時違點可進行調(diào)躲整患)龍。誼華跡2.1.么4得流程要求：項唇目公司財務部未牽頭編街制鮮—像—挑項目公司領導原班子會飼簽悅—喉—潑計劃部審霜核熊—馳—伸項目管理中心溜總經(jīng)黎理姥—擔—栽主管項目副總趁裁紙—今—軍計劃部轉發(fā)財脅務部登貪筆2.謎2跳項目基本獎金塞測算售令遵2.2.憂1批時間要求：簽掘訂決策文件站前考1盲0區(qū)天說慣刑2.2.脹2跪前置條件：樹①糕項目經(jīng)營期已誦確叔認振;喂②架項目目標成本介已確認并已形假成投資計劃懶表例;隔③鑒項目公司成本薯控制部按經(jīng)營摸性物業(yè)和銷售離性物娛業(yè)蛋(櫻分狂期伯)攪分拆投資計劃耗表暈(披項目最終結算草時分攤原則應念與分拆計劃表嚷的分攤依據(jù)一快致狗);老④波責任部門：項放目管理中心計拿劃部。燃卷疑2.2.奸4肆流程要求：目及標成本確認并親形成投資計劃艇表努(輩成本控制育部詞)泛—磨—架項目公司成本惑部分拆投資計墾劃鄰表崖—燕—露股份公司成本禽控制部確傻認另—北—驗計劃部編制基分本獎金方畏案舞—高—麥送轉股份公司成林本控制部菠里蓬2.請3殺決策文件離填鑒2.3.感1盡時間要求：項檔目首期開盤脖前禾1絹個月抬房場2.3.午2游前置條件：項駐目經(jīng)營期確認謙、項目面積指窩標確認、項目譯目標成本確認蚊、項目銷售收伯入確認、項目鍵基本獎金方案賤偉蛾2.3.就3內(nèi)責任部門：股影份公司成本控匯制部木攝勁2.3.渣4裕執(zhí)行提示：聽①慣由項目管理中疲心計劃部負責決確認本期經(jīng)營胡期及相關內(nèi)容裳并抄送股份公濟司財務部、成閃本控制部，便眼于復核費用與別稅金及起草決鴉策文訊件搞;屠②蘿項目管理中心百營銷部負責把損批準的銷售價凱格抄送股份公痛司財務部和成痕本控制部，成途本控制部負責直將復核完成的說目標成本抄送綁股份公司財務仗部粱;熱③注股份公司財務撿部負責將復核鋒完畢的費用及久稅金抄送股份膚公司成本控制唱部揀;評④魄項目公司分別正與規(guī)劃院、營籃銷部、成本控挨制部和財務部燦溝通確認經(jīng)濟規(guī)技術指標、銷蜘售價格、目標跨成本、費用及倆稅金后，將所礎有經(jīng)營決策文歉件的相關附件再及風險提示上充報股份公司成迫本控制減部擋;妄⑤典在欄“陪項目經(jīng)營決策雨文示件偵”拾批準洋后蠻2棉個工作日內(nèi)，鞋股份公司成本駱控制部需將相莖關資料抄送計洋劃部并進行交適底，計劃部將防依據(jù)批準的決幼策文件負責審排核項目經(jīng)營管俘理責任書。茂尖蘿2.3.羽5制流程要求組項目公司箱總經(jīng)款理剛—問—候股份公司成本僅控制部組織規(guī)異劃院、計劃部橡、營銷部、財欣務部、審計部宏會審一項目管廉理中心總經(jīng)雞理第—柳分管項目、財部務、成本副雨總齊—泄總焦裁浙—拜董事長亮福騾3帳、項目獎金考屋核業(yè)并擋3.插1偉前置條件：工亭程結算復核報毀告、稅費復核工報告、《經(jīng)營零期暨銷售收入鏡經(jīng)營決算文件覆》和《經(jīng)濟技譯術指標經(jīng)營決膜算文件》、各液部門評價及打累分。識丹創(chuàng)4正、項目年度考夠核恨馬婆4.夾1華時間要求：年胖底前個雁銀4.端2饞前置條件：年飯度銷售統(tǒng)計已厘確認、年度計泰劃完成情況統(tǒng)市計已確認、年巴度安全質(zhì)量考和核已完成、成征本動態(tài)已確認砍前縱4.蕉3狹責任部門：項規(guī)目管理中心計灘劃部偷巷減4.鉗4穴考核流程：計肥劃部擬焦定課(起依據(jù)已簽訂經(jīng)哈營目標管理責倘任書，結合各國部門考核打骨分踐)尊—鉆—間營銷部、成本秤控制部、質(zhì)量填監(jiān)管部、財務驕部、規(guī)劃院、廚設計部、投資庸部、辦公含室認—察—購安全監(jiān)督部、吩審計值部復—械—醉項目管理中心棚總經(jīng)慧理侮—監(jiān)—茫人力資源床部充—鐵—祝分管項目、成乞本、財務、人鉛力資源副總醬裁號—咬—匙總稠裁惡—患—怖董事長揪撿迷5丈、獎金分配方及案伍筒限5.綠1瘡時間要求：項蘋目獎金或年終斥獎金發(fā)放方案釀批復后逗么蜓5.躬2屑審核部門：股源份公司領導、壤項目管理中心梢、財務部，計某劃部、人力資釋源部等蛛闊圾5.覽3行內(nèi)容要求：怒①聯(lián)依據(jù)股份公司弓批準的項目獎街金方案或年終攔獎金發(fā)放方案莖進行編伸制想;益②穴具體獎金分配鳴原則：總經(jīng)誠理灌20需%闊，其他高管以級蛇(永含夢)稈以上人疏員治30%-40談%農(nóng)，其他員殊工潮40%-50輕%旋，最終以股份勒公司批復確認饒為見準拌;市③參獎金分配方案何應考慮出勤時覽間、職務系數(shù)良和綜合評定系仙數(shù)等因素。儀偽唱5.嚷4拾流程要求：項眠目公司編碗制豪—顏—夾財務部審葬核樂—鞭—徹計劃部審航核歲—殺—練項目管理中心避總經(jīng)圈理喂—器—瓣財務部總經(jīng)反理莖—簡—避人力資源部總肺經(jīng)靠理乖—廉—今分管項目、財尖務、人力資源瓣副總。胃五、蛛XX岔商管各部管理娘職責妙腫居1瞎、樣XX凳商管公舊司抵—豈—拌管理職能肝分下(1憤)鑄負責向集團提訊供投資興建改XX樓廣場的支持信必息精;爹荷符(2臘)獅參與倉XX湯廣場主力店、際非主力店、公蠢共區(qū)域房產(chǎn)技裙術條件中與后暴期經(jīng)營、管理闖有關的部分的擋設計，并負責耳向規(guī)劃研究院辭提供焰XX析廣場中步行街板部分、物業(yè)管政理用房部分、貪配套的停車場瘡、廣告位的設太計邊界條炒件謎;得剃殼(3展)亂負責系統(tǒng)內(nèi)所鳴屬公司的的工晃商登記管理和梯檔案的建立于惡日常管理工牲作膏;踏燭鬼(4永)柿負責璃XX算廣場的前期開種辦費用、招商齊推廣費用、日盾常運營成原本倘(吩含物業(yè)管理侵費梢)鋪的測算和報鞏審賺;蒸廉哥(5券)脾負責步行街商氣鋪租金市場調(diào)按研濃;路愿杏(6涂)拋負責組建各在枯建脆XX嘗廣場的商管公竟司資;弱素持(7揮)北負責在建掃XX纖廣場的非主力伯店招商的組織誤管秋理促;剖喘抓(8盤)饑負責入駐商家堆的物業(yè)管理合田同的談判和簽接訂籠(錢主力店和非主幕力矩店辰);舉桑狂(9卵)斜負責組織跨XX吉廣場的運營接矮管特;披吸題(10深)蔑負責指導和督助促各地凍XX注廣場設備設施喬移寸交楊;街陡鹽(11活)斷負責夫XX積廣場開業(yè)的策呀劃和組織實炕施宇;啟向欲(12羽)下負責指導、考頂核各地商管公澇司日常招商、殿營運、物業(yè)管萍理工辛作先;博具堤(13竄)瀉負責各地努XX帶廣場各項收入搞收繳工作監(jiān)督秀考票核壤;虛粒避(14塌)胖負責監(jiān)管和考脊核各地壽XX榮廣場的安全工冒作甘;摧蜻拿(15很)砍負責集團商業(yè)船管理品牌的的葉建設和維假護場;埋蛋燥(16啦)設負責商業(yè)管理瓦系統(tǒng)的財務核擦算、資金管蘆理扁;茶搶擾(17肺)耐負責商業(yè)管理椒系統(tǒng)的企業(yè)文館化建掃設貫;衡齡烈(18孤)添負責商業(yè)管理軟系統(tǒng)的團隊建便設和制度建掠設指;稍鵲酸(19棵)帽配合接待集團穗安排的的投資有人的參觀接待沖工作。筍墾辛2慣、烘XX皇商管公伯司撓—叫—舉招商中心職責抵城綁(1鐘)導負責制定集團寶商管公司招商麗、市場調(diào)查、妄商業(yè)規(guī)劃等相文關管理制度及圍規(guī)范，指導各獨地商管公司建檢立招商管理規(guī)秀范并監(jiān)督執(zhí)碼行薯;慧許葡(2芒)疏負責草擬和提潤報新建算XX策廣場步行街的刺定位、商業(yè)業(yè)皺態(tài)規(guī)劃、招商校政策及租金收艙益報篩告獵;三首六(3透)挺根據(jù)集團批準排的的商業(yè)業(yè)態(tài)哨規(guī)劃及租金指懼標，組織制定獸新項目招商方躬案、招商計劃咱及時間進度計停劃，對整個招首商籌備工作過息程進行監(jiān)督管剩理，并保障整那體招商工作按扔時、按質(zhì)完漁成牛;勵禁背(4貪)緣根據(jù)各相關部蚊門提供的步行衫街商戶經(jīng)營數(shù)休據(jù)及意見，對島商戶經(jīng)營情況榴進行分析，為桶XX芒廣場的商戶調(diào)灣整提供依裁據(jù)漫;釘董鴨(5賞)片負責指導各地咬商管公司協(xié)XX粗廣場步行街商辭鋪調(diào)整計謙劃士;英審核招商指標川并考核完成情遇況傍;慚審核商鋪租賃窮合同并檢查執(zhí)芝行情懇況奸;殲逢刑(6訊)耍負責各洋XX療廣場廣告位的供招商及招投標傾管理工買作危;貞問敬(7續(xù))鈔責對各地商管擱公司招商人員咬進行專業(yè)培訓敗和績效考微核卵;鐵蘿棉(8心)給負責協(xié)助人力精資源部對各地不商管公司主管染以上招商人員互的招聘、轉正塌、晉升、降級揚等提出意追見綠;雪腥據(jù)(9賢)批負責建立商戶門信息數(shù)據(jù)庫，屠并進行日常補六充、完善、更壤新打;輛瀉奴(10斃)番負責次主力店互和連鎖品牌商姻戶的戰(zhàn)略合作崇商務洽談并簽燒訂聯(lián)盟協(xié)議，貨為項目招商提瓣供商戶資源保趕障綠;鐘靈辛(11橋)標跟進相關行業(yè)撿發(fā)展變化，定綁期提交行業(yè)發(fā)各展報告，為集封團及集團商管干公司決策提供足信息和建瘋議香;南組織和推尊動集團商管公班司與招商相關婆的合同、協(xié)議餡的標準化工作偷。扎口聲3爬、伐XX牛商管公間司帖—賭—盟營運中心職責苗急蔑(1拒)趨負責制定和完辰善給XX初廣場營運管理漲的相關管理制竿度和標甩準僻;搭禿汪(2魯)蹦確保各地商管價公司建立營運占管理規(guī)范并對犁執(zhí)行情況進行蹈監(jiān)驅督地;論旁廚(3缸)香營運決策信息費系統(tǒng)的建立與除管理，負責匯槽總、分析營運隊數(shù)據(jù)，根據(jù)經(jīng)褲營狀況提出招違商調(diào)整、營銷豆策劃活動、經(jīng)臣營環(huán)境改善和源提升計渾劃悔;勢詞斗(4驗)憲開展市場調(diào)查翠與研究，分析榴和了解市場的賢發(fā)展和廣場的糕競爭環(huán)秋境伏;耕搞佳(5壘)虧根據(jù)內(nèi)部運營組數(shù)據(jù)的分析和劑外部環(huán)境的調(diào)扛研，明確慌XX若廣場的定位，距制定業(yè)態(tài)規(guī)劃粘與品牌組合方羊案，并實施商村鋪和租金調(diào)抓整號;瓣敏瑞(6塞)妨營銷策劃管理若，參與制定年溫度營銷策劃方燕案和計劃，組貫織和實施營銷貌策劃活動，進修行營銷企劃活傅動的跟蹤與評撿估辜;伏惑稅(7乖)袋經(jīng)營規(guī)范的管褲理，統(tǒng)一廣場績的經(jīng)營規(guī)范，毀提升廣場的經(jīng)漏營形軋象抗;半維往(8辦)避經(jīng)營環(huán)境管理居，確保廣場內(nèi)秒外環(huán)境的舒適夠度，提升廣場噴的凝聚閥力橫;寺品黑(9紹)塌客戶關系管理育，包括商戶關男系和業(yè)主關系煩，建立良好和底諧的經(jīng)營氛喝圍來;斑潑疏(10亡)敵顧客服務管理陵，建立顧客服幻務體系并監(jiān)督昆執(zhí)壯行揚;極杰雅(11嗽)愁公共關系管理慨，包括政府、穴媒體、社區(qū)和爭周圍社團的關境系，構建良好磨的外部經(jīng)營環(huán)枕境匹;俱廢普(12理)避人員管理，負欣責營運人員和獎營業(yè)員的日常揀管理，負責營頓運人員相關專遼業(yè)知識、技能缸和能力的培訓軌和發(fā)憤展幼;啟左竟(13話)歪多種經(jīng)營的管違理，負責多種喪經(jīng)營的規(guī)劃、叔預算、招商、洗日常運營稽核兇與多種經(jīng)營商侍戶信息的維護惕和管參理例;總話俗(14羊)舞廣告位的經(jīng)營疫與管理，負責丑廣告位的規(guī)劃解、預算與日常椒經(jīng)營，確保廣蘿告經(jīng)營的整體矮形象和安晝?nèi)?漸晝存(15瀉)癢負責集團相關勇政策的落實，餅確保各地商管嗎公司返租租金宵、扶場金政策公正確合理使腫用塑;闊泉專(16閣)貨負責新場開業(yè)本前期營運相關繡準備，確保新愛開發(fā)廣場正常蔥、順利開稠業(yè)銷;瞞胡萬(17脆)鄙協(xié)同物管、工頑程、行政等部敘門進行資產(chǎn)管鼓理，確保廣場給的安全、穩(wěn)定劍，實現(xiàn)廣場的兇保值與增糟值務;聰綁店(18律)煎負責圾XX加廣場房屋租金郵、停車場收入醬、廣告位租金應、物業(yè)代理費川、代收代繳能磨源費播、茄(19宜)賊多種經(jīng)營收入駱等收費管理制獎度、工作流程抖、業(yè)務標準的肝制喉定份;喘路耍(20裝)參負責各地蛛XX圣廣場房屋租金繼、各項費用標匪準的核查、執(zhí)福行標準的核查罩，以及統(tǒng)計匯壤總工作，定期川提供數(shù)據(jù)報蘭表屑;隊鬼麻(21惜)故負責各地體XX箭廣場房屋租金辛、各項費用繳順收計劃的制定甘，及時向集團仇財務部編報租趨金到賬計劃，潑向集團投資部煎編報未來年度厘租金收入預巾測丟;胡荷劉(22焰)浪協(xié)助已轉讓項編目的租金收繳雀工作，負責與掉業(yè)主及其代理疤人的溝通協(xié)調(diào)找，督導、協(xié)調(diào)會各地商管公司臣配合受租工址作店;受疑召(23料)酸負責各地籠XX貿(mào)廣場房屋租金止、停車場收入胳、物業(yè)管理費決指標的制定與同考核工儉作化;微組織有關收費劈減免政策的審紡核工侍作姑;技遼統(tǒng)(24那)葵負責督導、核鑰查各地商管公嫩司多種經(jīng)營、戀廣告位經(jīng)營的深收費管理、合吧同履行、指標組考核工和作君;銷虛存(25皇)瓦負責各地困XX繪廣場房屋租金要、各項收費的屬信息收集、整落理和綜合分析貞，評定商家履傻約情況，定期派進行信譽評估童，形成分析報酷告騰;扶錫挪(26領)章負責評定各地訂商管公司收租替收費工作。衫世桃4妙、傭XX鄭商管公區(qū)司理—般—沖品質(zhì)管理部職無責步俘圍(1扮)闖協(xié)助各地商管剩公司逐步完善慨目前現(xiàn)行三標惱一體化制度的回可行性，監(jiān)督融、檢查各地商嬸管公司對集團念公司制度的落像實情較況劣;膝諸利(2防)拴負責對各地商慘管公司開業(yè)后厚的整體管理工住作進行定期監(jiān)易督檢查，對各鏈地商管公司提躍出的和檢查中久發(fā)現(xiàn)的管理過琴程中影響品質(zhì)腫的問題記錄并痛遞交相關部門軌跟子進推;在潤推(3蛋)行負責以保障安曠全和項目品質(zhì)償為出發(fā)點，定殖期對歷次發(fā)現(xiàn)交的問題跟蹤解徑?jīng)Q結果，核實靠落實情況，提窩交公司領導后鬧抄送相關部門仇進行整改并定墻期復查。對檢撿查的問題重點斑跟進，配合各訴地商管公司研徑討整改方案，釀對重點問題進寫行復鞭查田;攜稅刊(4裙)脊負責審批，指搭導各地商管公百司品質(zhì)管理工脈作報告、計劃仰，監(jiān)督各地商針管公司品質(zhì)管疫理工作落實。姻督促各地項目唐公司的自查和印不合格問題的閘改進，協(xié)助各脈地公司提高資貸深檢查力度和廳水田平傻;幕姓棄(5嫁)付負責總結各地題商管公司品質(zhì)領管理工作經(jīng)驗躺，有利于提高判各地商管公司矮的經(jīng)驗通過集放團商管公司進膛行推勁廣懂;絲獲自(6喘)睬負責品質(zhì)管理夢主要培訓工作抱的實施，收集缺提供相關品質(zhì)瞞管理提升的培潤訓案例或培訓懇資料提供給各抓地商管公野司拍;隙整理檢查工作炒中發(fā)現(xiàn)的共性筒問題和好的經(jīng)爭驗做法，編制我培訓資料督促喝各地商管公司賢學游習拋;畜威蠶(7什)座負責依據(jù)每月毯檢查問題匯總仇，列出下階段判工作重點和重裹點跟進的項目暮，協(xié)調(diào)集團商浙管公司相關部鹿門進行集中檢融查秧;耍協(xié)助各地商管控公司進行定期委評估影響品質(zhì)型管理因素，指把導編制整改方透案脆;梢頌泥(8拒)搭負責對提升各奮地商管公司管摟理品質(zhì)有利的驅方案或計劃協(xié)秘調(diào)集團商管公袖司各部門配合夢工作。痕蛇命5第、拴XX望商管公匹司污—彩—敏物業(yè)管理部職離責棗黨過(1敵)蕉監(jiān)督、指導、端檢查各地商管昨公司保潔、消動殺防疫和綠化曬等工作開展，續(xù)建立規(guī)范有效束的環(huán)境管理模毀式，努力營造冶清潔、尾聲、拉美觀、舒適的無居住、辦公及剪購物娛樂環(huán)鄉(xiāng)境哈;排僑疏(2鉛)話監(jiān)督、指導、辰檢查各地商管悲公司建立和實盯施有效的消防疤管理制度，確印保消防管理組碗