《房屋登記辦法》專題講座

《房屋登記辦法》專題講座

（總則、一般規(guī)定、地役權(quán)、其他登記)編輯ppt主要內(nèi)容一、《物權(quán)法》對房地產(chǎn)登記制度的影響二、《房屋登記辦法》總則三、《房屋登記辦法》一般規(guī)定四、地役權(quán)規(guī)定五、更正登記與異議登記編輯ppt一、《物權(quán)法》對房地產(chǎn)登記制度的影響編輯ppt

2007年3月16日，《物權(quán)法》出臺

2007年10月1日，《物權(quán)法》實施

物權(quán)法對房地產(chǎn)登記制度的影響，主要體現(xiàn)在五個方面：編輯ppt物權(quán)法對房地產(chǎn)登記的影響之一：

明確了不動產(chǎn)登記的性質(zhì)和效力

首先，登記是一種物權(quán)公示手段（性質(zhì)）。《物權(quán)法》第18條：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料”。明確了登記的主要意義是將不動產(chǎn)物權(quán)的狀態(tài)通過一定的方式向社會公示，從而起到提高交易效率、保障交易安全的作用。登記作為不動產(chǎn)物權(quán)公示的手段，要求登記機關(guān)將登記信息向社會公開，允許權(quán)利人和利害關(guān)系人查詢、復(fù)制登記資料。但因涉及個人隱私問題，應(yīng)該是有限制、有選擇的公開。編輯ppt其次，不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記生效（效力）動產(chǎn)交易與不動產(chǎn)交易的區(qū)別（交付與登記）。不動產(chǎn)交易的合同（債權(quán)）生效與物權(quán)生效。登記具有公信力、權(quán)利推定效力：登記的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)推定為法律上的權(quán)利人、保護善意第三人。（以夫妻共有產(chǎn)及登記錯誤為例）登記風(fēng)險的承擔(dān)：以四川地震為例。編輯ppt登記生效與登記對抗：登記生效——不動產(chǎn)物權(quán)的原則。《物權(quán)法》第9條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！辈粍赢a(chǎn)權(quán)利不管是設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，都要經(jīng)依法登記才發(fā)生物權(quán)的效力。登記對抗——不動產(chǎn)物權(quán)的例外?！段餀?quán)法》第28、29、30、31條規(guī)定自建、繼承、判決、征收等特殊方式取得的房屋，以及簽訂地役權(quán)合同（第158條），不登記也承認(rèn)其物權(quán)，但不登記不能處分。編輯ppt國際上三種登記模式：⑴契據(jù)登記制⑵權(quán)利登記制⑶托倫斯登記制各自特點見下頁表我國采用的登記制度兼具權(quán)利登記制和托倫斯登記制的特點。編輯ppt表2三種不動產(chǎn)登記制度對比表名稱特點主要實行的國家契據(jù)登記制1.訂立契約即可生效2.登記只是形式審查3.登記不具公信力4.動態(tài)登記法國比利時蘇格蘭意大利日本西班牙葡萄牙南美以及美國的多數(shù)州等權(quán)利登記制1.登記具有強制性2.登記是生效的必要條件3.進行實質(zhì)性審查4.登記具有公信力德國奧地利瑞士荷蘭捷克匈牙利南斯拉夫埃及等托倫斯登記制1.土地權(quán)利的變更，不經(jīng)登記不生效2.進行實質(zhì)審查3.登記具有絕對公信力4.發(fā)給權(quán)利證書5.登記機關(guān)的賠償責(zé)任澳大利亞新西蘭加拿大菲律賓英國美國的若干州等編輯ppt《物權(quán)法》第10條：“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！苯y(tǒng)一：法律依據(jù)、登記機構(gòu)、主管部門和登記程序、登記客體（各類不動產(chǎn)、房地、城鄉(xiāng)）物權(quán)法對房地產(chǎn)登記的影響之二：

確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體制

編輯ppt目前，我國大多數(shù)地方房屋登記和土地登記由房產(chǎn)管理部門和土地主管部門分別進行，容易造成登記遺漏、登記錯誤、登記重復(fù)、登記矛盾、資料分散、資源浪費等問題。統(tǒng)一登記可以較好避免這些問題。（目前九個城市實現(xiàn)了統(tǒng)一）雖然不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的具體實施還有待《不動產(chǎn)登記法》和配套法規(guī)的支持，但原則和方向已經(jīng)明確。隨著不動產(chǎn)登記立法工作的深入，機構(gòu)統(tǒng)一、覆蓋城鄉(xiāng)、涵蓋房地、包括所有權(quán)和各種他項權(quán)的統(tǒng)一登記體制將進一步確立。

編輯ppt物權(quán)法第12條規(guī)定了登記機構(gòu)的審查義務(wù)。第十二條：“登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關(guān)事項；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進一步證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。”物權(quán)法對房地產(chǎn)登記的影響之三：

明確了登記機關(guān)基本的審查要件、審查職責(zé)和賠償責(zé)任編輯ppt同時，物權(quán)法第21條規(guī)定了登記機構(gòu)的責(zé)任：“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！保幾h：是完全責(zé)任還是過錯責(zé)任）第21條確定了兩種責(zé)任：一是如果登記申請人弄虛作假，提供虛假材料申請登記給他人造成了損害，首先應(yīng)由登記申請人進行賠償；二是登記機構(gòu)沒有盡到適當(dāng)?shù)膶彶榱x務(wù)，造成登記錯誤，應(yīng)對第三人的損害承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。編輯ppt登記簿：物權(quán)法第14條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”；第16條：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理?！痹冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定了房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，對房地產(chǎn)權(quán)利證書賦予了較高的地位。物權(quán)法在此方面進行了一些調(diào)整，規(guī)定物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自記載于登記簿時發(fā)生效力。也即是說，不動產(chǎn)登記是自登記機構(gòu)將物權(quán)事項記載于登記簿時，始告完成。因此，不動產(chǎn)登記簿是確認(rèn)物權(quán)歸屬的依據(jù)。物權(quán)法對房地產(chǎn)登記的影響之四：

明確了登記簿的法律地位，及其與房地產(chǎn)權(quán)利證書的關(guān)系編輯ppt房地產(chǎn)權(quán)利證書：物權(quán)法強化登記簿法律效力的同時，對權(quán)屬證書的效力作了重大修正，規(guī)定不動產(chǎn)權(quán)屬證書僅能起到一個證明的作用，如果產(chǎn)權(quán)證和登記簿記載不一致，要以登記簿為準(zhǔn)。過去普遍將權(quán)屬證書視為權(quán)利的唯一合法憑證，包括法院、抵押銀行、權(quán)利人，現(xiàn)在需要轉(zhuǎn)變。編輯ppt物權(quán)法對房地產(chǎn)登記的影響之五：

登記內(nèi)容更加豐富編輯ppt《物權(quán)法》增設(shè)了預(yù)告登記、更正登記、異議登記、地役權(quán)登記等新的登記類型；《房屋登記辦法》分別詳細規(guī)定了登記程序。引入了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度

編輯ppt建筑物區(qū)分所有權(quán)（三元論）區(qū)分所有權(quán)專有部分專有權(quán)共用部分共有權(quán)成員權(quán)（管理權(quán)）編輯ppt專有權(quán)比較容易界定，而“專有部分以外的共有部分”則外延比較廣泛。目前，《物權(quán)法》只是對車位(車庫)、物業(yè)管理用房等爭議較大的建筑物歸屬進行了原則性規(guī)定，對于會所等權(quán)屬如何劃分并未涉及。這些共有部位如何界定、面積如何測量、權(quán)屬如何登記等問題都需要制定更具可操作性的實施細則和登記辦法。編輯ppt二、《房屋登記辦法》總則

編輯ppt第一章總則包括第1-6條，共六條。主要規(guī)定：1、立法目的、依據(jù)2、登記概念、適用范圍3、登記簿的建立和管理部門4、登記機構(gòu)和管轄權(quán)限5、登記人員上崗要求編輯ppt第一條，立法目的和依據(jù)為了規(guī)范房屋登記行為，維護房地產(chǎn)交易安全，保護權(quán)利人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，制定本辦法。

編輯ppt1、立法目的：物權(quán)法解決登記是什么，登記辦法解決如何登記問題2、立法依據(jù)：《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、行政法規(guī)。3、辦法的性質(zhì)：屬于部門規(guī)章（部令）。憲法－法律－國務(wù)院法規(guī)－部門規(guī)章－地方性法規(guī)－地方政府規(guī)章－規(guī)范性文件編輯ppt第二條，登記的概念和適用范圍本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。編輯ppt1、房屋登記的概念，是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動情況以及其他相關(guān)事項記載在房屋登記簿上予以公示的行為，是一種不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式，區(qū)別于99號令規(guī)定房屋登記是一種行政確權(quán)行為。2、適用范圍：原99號令僅適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記；新辦法囊括了所有的房屋登記（國有土地上的房屋和集體土地上的房屋，城市的房屋和城市以外的房屋）。3、房屋的概念，應(yīng)理解為廣義：除房屋以外，還包括特定空間以及碼頭、油庫等建筑物、構(gòu)筑物的登記。房地產(chǎn)業(yè)司正在開展特殊形態(tài)建筑登記辦法的研究。編輯ppt第三條，房屋登記的指導(dǎo)、監(jiān)督機關(guān)國務(wù)院建設(shè)主管部門負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國的房屋登記工作。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)的房屋登記工作。編輯ppt1、國家一級的房屋登記主管機構(gòu)是住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部，其職責(zé)是負責(zé)全國房屋登記工作的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。職責(zé)主要包括：制定關(guān)于向從事房屋登記審核工作的人員頒發(fā)房屋登記上崗證書（第六條），房屋登記簿的內(nèi)容和規(guī)范的具體辦法（第九十四條）、統(tǒng)一制定房屋權(quán)屬證書及登記證明式樣并統(tǒng)一監(jiān)制（第九十五條）等宏觀方面內(nèi)容。

編輯ppt2、地方一級的房屋登記工作的指導(dǎo)、監(jiān)督機構(gòu)是指省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門。職責(zé)包括：指導(dǎo)登記機構(gòu)正確執(zhí)行本辦法和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本地實際情況制定房屋登記實施細則，監(jiān)督登記機構(gòu)及其工作人員的登記工作，按照分工完成人員的培訓(xùn)工作。

編輯ppt第四條，房屋登記機構(gòu)房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構(gòu)辦理。本辦法所稱房屋登記機構(gòu)，是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負責(zé)房屋登記工作的機構(gòu)。編輯ppt1、房屋登記實行屬地管轄原則。《物權(quán)法》第十條規(guī)定，不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。2、登記機構(gòu)。目前各地差異較大，主要有：房管局；房管局下設(shè)登記機構(gòu)；（多數(shù)城市采用，如株洲市產(chǎn)權(quán)交易中心）政府指定的其他機構(gòu)；（如建設(shè)局、保稅區(qū)、開發(fā)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)）政府直接設(shè)置的獨立的登記機構(gòu)（如黑龍江省佳木斯市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心）。編輯ppt3、農(nóng)村集體土地上的房屋登記主管部門及其登記機構(gòu)。不夠明確，存在爭議。4、登記辦法的觀點。房屋登記工作應(yīng)當(dāng)由該地方政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門行使，這是《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》確立的基本原則，本辦法也繼續(xù)遵循這一精神。設(shè)區(qū)城市的區(qū)、開發(fā)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)可以接受所在城市人民政府的委托，承擔(dān)一些登記發(fā)證的具體事務(wù)，但并不影響登記發(fā)證職權(quán)由所在城市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門行使的原則，房屋登記簿和登記信息還必須由統(tǒng)一的登記機構(gòu)進行管理或?qū)崿F(xiàn)共享。

編輯ppt第五條，房屋登記簿建立、效力以及管理機構(gòu)房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立本行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的房屋登記簿。房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由房屋登記機構(gòu)管理。編輯ppt1、房屋登記簿的概念。房屋登記簿是指房屋登記機構(gòu)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马椀膶Ｓ貌緝浴?、登記簿的特征：一是法定性。房屋登記簿記載內(nèi)容、樣式、管理等由國家統(tǒng)一規(guī)定。二是權(quán)威性。房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，登記機構(gòu)非經(jīng)法定程序不得擅自更改已記載的內(nèi)容。三是統(tǒng)一性，指一個登記區(qū)域內(nèi)只能有一個房屋登記簿。四是永久性。房屋登記簿應(yīng)該永久保存。編輯ppt3、登記簿的統(tǒng)一。區(qū)域統(tǒng)一（各區(qū)）、登記事項統(tǒng)一（房屋所有權(quán)、抵押權(quán)、權(quán)利限制等其他事項）。4、登記簿的管理。《物權(quán)法》第十六條第二款規(guī)定不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。因此，房屋登記簿的管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)只能是房屋登記機構(gòu)；城市檔案館等其他機構(gòu)管理房屋登記簿不符合《物權(quán)法》的規(guī)定。5、建設(shè)部2008年5月出臺《房屋登記簿管理試行辦法》（建住房[2008]84號)編輯ppt第六條，對房屋登記人員的要求房屋登記人員應(yīng)當(dāng)具備與其崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識。從事房屋登記審核工作的人員，應(yīng)當(dāng)取得國務(wù)院建設(shè)主管部門頒發(fā)的房屋登記上崗證書，持證上崗。編輯ppt1、此條規(guī)定的意義：體現(xiàn)房屋登記工作的專業(yè)性、技術(shù)性、法律性。2、登記人員應(yīng)當(dāng)具備的專業(yè)知識：

①法律知識。民事（特別是物權(quán)、合同、房地產(chǎn)、婚姻、繼承）、公證、行政、執(zhí)行等方面的法律、法規(guī)等。②房地產(chǎn)知識。了解土地、規(guī)劃、建筑施工、測繪等，熟悉房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)開發(fā)流程以及房地產(chǎn)管理的各個環(huán)節(jié)。③其他知識。計算機知識適應(yīng)信息化；外語知識適應(yīng)國際化。編輯ppt3、對房屋登記審核人員，應(yīng)當(dāng)比一般登記人員在資質(zhì)上具備更高的要求，必須經(jīng)過培訓(xùn)考核后持證上崗。審核人員主要包括窗口受理和后臺審核的人員。4、建設(shè)部將出臺具體考試管理辦法。編輯ppt三、《房屋登記辦法》之

一般規(guī)定

編輯ppt第二章一般規(guī)定，第7-29共23條。主要規(guī)定:1、登記的一般程序和條件2、登記的基本單元3、單方申請和共同申請4、未成年人的房屋登記5、登記詢問和實地查看6、登記簿的內(nèi)容和形式7、登記信息系統(tǒng)編輯ppt第七條，房屋登記的一般程序1、申請；（啟動機制，囑托、依職權(quán)）2、受理；（回執(zhí)或受理憑證）3、審核；（審查申請材料與登記簿）4、記載于登記簿；（物權(quán)發(fā)生法律效力）5、發(fā)證。（權(quán)利證書、登記證明）房屋登記機構(gòu)認(rèn)為必要時，可以就登記事項進行公告。（初始登記、遺留問題等）編輯ppt第八條，房地產(chǎn)權(quán)利一體原則

辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。

編輯ppt1、為什么兩個權(quán)利要一致？我國不動產(chǎn)特殊所有制形式2、物權(quán)法是如何規(guī)定的？物權(quán)法第142條，建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、附著物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。3、租地上建屋是否能夠登記？編輯ppt第九條，登記申請材料的確定及公示房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定，確定申請房屋登記需要提交的材料，并將申請登記材料目錄公示。編輯ppt登記機構(gòu)有義務(wù)明確不同登記事項的申請人所需要提供的具體申請材料，并注明提供材料要求為原件或復(fù)印件，通過網(wǎng)絡(luò)、媒體、受理窗口向社會公示。這也是政府信息公開的要求，目前各地開展的較好。編輯ppt第十條，房屋登記基本單元房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。國有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進行登記，非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。集體土地范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。編輯ppt能夠進行登記的房屋（或特定空間）必須具備以下條件：1、有固定界限；2、可以獨立使用；3、有明確、唯一的編號（幢號、室號等）。固定界限應(yīng)當(dāng)是經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計時批準(zhǔn)的，或者是經(jīng)過施工圖審查后的圖紙規(guī)定的界限，并不是指房主自行分割的；基本單元應(yīng)當(dāng)和登記薄相對應(yīng)，一個基本單元建立一個登記薄。以前出現(xiàn)過的出售“一平方米”單位商鋪產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)象，即是因沒有固定界限，不能確定權(quán)屬范圍而被建設(shè)部明令禁止采用的銷售方式。

編輯ppt第十一條，關(guān)于房屋登記申請材料的提供及其真實性保證。申請房屋登記，申請人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房屋登記機構(gòu)提出申請，并提交申請登記材料。申請登記材料應(yīng)當(dāng)提供原件。不能提供原件的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)有關(guān)機關(guān)確認(rèn)與原件一致的復(fù)印件。申請人應(yīng)當(dāng)對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責(zé)，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。編輯ppt1、向有管轄權(quán)的登記機構(gòu)申請：屬地管轄。2、登記資料：一般包括申請書、身份證明、登記原因證明文件、權(quán)利證書、其他資料。3、申請人：自然人、法人、其他組織（包括依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的獨資企業(yè)、合伙企業(yè)，依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的聯(lián)營企業(yè)，依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的中外合作經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)民政部門核準(zhǔn)登記的社會團體，經(jīng)核準(zhǔn)登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)，法人依法設(shè)立并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的分支機構(gòu)，中國人民銀行、各專業(yè)銀行設(shè)在各地的分支機構(gòu)，中國人民保險公司設(shè)在各地的分支機構(gòu)等。）編輯ppt4、申請材料的真實性、合法性保證?！段餀?quán)法》第二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！鄙暾埲藢ι暾埖怯洸牧洗嬖诘蔫Υ眉捌渌鎸嵡闆r應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)說明，不得隱瞞，更不能提交偽造、涂改等虛假的資料申請房屋登記。編輯ppt案例：王某等人貸款詐騙、偽造國家機關(guān)證件案

案情：被告人王某讓鞍山市房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證中心工作的王秀某幫助被告人李某制作一個虛假的房屋產(chǎn)權(quán)證。被告人王秀某按李某提供的房屋產(chǎn)權(quán)內(nèi)容，私自從本單位取得虛假的房屋產(chǎn)權(quán)證，并將該證復(fù)印件交給李某。李某利用其騙取中國農(nóng)業(yè)銀行鞍山市鐵東區(qū)分行（以下簡稱鐵東農(nóng)行）貸款95萬元。編輯ppt判決結(jié)果：李某的行為已構(gòu)成貸款詐騙罪，判處有期徒刑十四年；王某和王秀某的行為均已構(gòu)成偽造國家機關(guān)證件罪，王某判處有期徒刑十個月；王秀某判處有期徒刑二年，緩刑二年編輯ppt第十二條，關(guān)于共同申請和單獨申請。申請房屋登記，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請，但本辦法另有規(guī)定的除外。有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當(dāng)事人單方申請：：（一）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利；（三）因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利；（四）有本辦法所列變更登記情形之一；（五）房屋滅失；（六）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。編輯ppt共同申請是申請的一般方式，主要適用于因法律行為而產(chǎn)生物權(quán)變動的情形，如房屋買賣、交換、贈與、抵押、設(shè)定地役權(quán)等。這些行為都屬于民事法律行為中的雙方行為，合同是物權(quán)變動的原因行為，僅具備債權(quán)效力，合同簽訂后，還須辦理相應(yīng)的房屋登記，才能發(fā)生物權(quán)變動的效力。如果當(dāng)事人一方拒絕協(xié)助登記，另一方應(yīng)當(dāng)如何實現(xiàn)其權(quán)利？登記請求權(quán)與登記申請編輯ppt案例一：違反共同申請原則辦理登記的后果2000年1月27日周某持某房屋所有權(quán)證及買賣雙方的私章、身份證復(fù)印件、房屋買賣協(xié)議及胡某賣房證明等材料到該市房產(chǎn)管理局辦理了過戶手續(xù),將胡某的房屋登記在了自己的名下,市房管局經(jīng)審核后向周某頒發(fā)了所有權(quán)證書,不久,胡某向法院提起了訴訟。胡某訴稱，市房產(chǎn)管理局在本人未到現(xiàn)場的情況下將房屋過戶給周某，侵犯了自身的合法權(quán)益，要求撤銷對周某頒發(fā)的所有權(quán)證。被告房產(chǎn)管理局辯稱，頒發(fā)給周某的所有權(quán)證手續(xù)齊全，程序到位，符合建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定。法院認(rèn)為,由于被告沒有充足的證據(jù)能證明胡某親自到場辦理了交易手續(xù),因此,被告在頒發(fā)給周某所有權(quán)證時違反了法定程序,并判決撤銷被告房管局頒發(fā)給周某的所有權(quán)證書。在這起案件中，被告該市房產(chǎn)管理局由于沒有充分的證據(jù)證明自己是在胡某親自到場的情況下辦理的轉(zhuǎn)移登記，所以辦理登記的程序不符合規(guī)定，影響了其登記結(jié)果的合法性，從而導(dǎo)致敗訴。（注，本案未涉及善意第三人）編輯ppt案例二：共有人擅自處分房產(chǎn)趙某、孫某夫妻于2002年共同購買住房一套，產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人記載為妻孫某。2004年，兩人委托房屋中介出售該房。幾天后，購房人王某以8萬元價格與孫某談妥購買該房。并簽訂了購房合同。三天后，孫某帶上本人和丈夫趙某的身份證明、房屋產(chǎn)權(quán)證等資料和王某到房產(chǎn)管理部門辦理了過戶手續(xù)。辦完手續(xù)后，王某將8萬元購房款交給了孫某，孫某也如約將房屋交付給了王某。半月后，趙某從外地出差回來，得知其妻僅以8萬元就將房屋出售，認(rèn)為房價賣得太低，遂找王某，要求再增加2萬元，王某不同意，趙某以未經(jīng)共有人同意其妻擅自處分夫妻共有財產(chǎn)為由向法院提起訴訟。（涉及善意第三人）編輯ppt審理中，法院有兩種不同觀點：A、出售房屋時趙某在外地出差，在簽訂合同，辦理相關(guān)手續(xù)時也無趙某的委托和簽字，屬孫某擅自處分房屋。因此，該房屋買賣合同無效。B、孫某和王某是在自愿、平等的基礎(chǔ)上協(xié)商，達成購房協(xié)議，且按規(guī)定辦理了過戶手續(xù)，并無違反相關(guān)法律的情形，王某屬有償，善意取得該房。因此，該房屋買賣應(yīng)當(dāng)有效。評析：王某在購買房屋時盡到了買方的義務(wù)，因此，王某在取得該房產(chǎn)時是善意有償?shù)摹Ｒ勒丈埔獗Ｗo和善意取得制度，應(yīng)認(rèn)定該買賣合同有效，房屋應(yīng)歸王某所有，法院應(yīng)駁回趙某的訴訟請求。編輯ppt第十三條，關(guān)于共有房屋登記的申請

共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請登記。共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請，但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請。編輯ppt1、關(guān)于共有。共有分為按份共有、共同共有。按份共有，指數(shù)人按應(yīng)有份額（部分）對共有物共同享有權(quán)利和分擔(dān)義務(wù)的共有。例如，甲、乙共同出資購買一棟房屋，甲出資20萬元，乙出資10萬元，甲、乙各按出資的份額對該房屋享有權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)?！段餀?quán)法》第94條規(guī)定“按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)”。共同共有，是指兩個或兩個以上的民事主體，根據(jù)某種共同關(guān)系而對某項財產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。如夫妻共有、家庭共有。編輯ppt2、共有房屋登記的原則是全體共有共同申請。3、可以部分共有人申請登記的情形，僅限于共有房屋所有權(quán)變更登記。變更情形是房屋的物理屬性變更或權(quán)利人名稱的變更，不涉及共有房屋權(quán)利狀況的變動。4、共有性質(zhì)或者共有人份額變更的情況。涉及到了共有房屋的權(quán)利狀況變動，應(yīng)當(dāng)由全體共有人共同申請。在實踐中，共有房屋的共有性質(zhì)變更主要是共同共有轉(zhuǎn)為按份共有。而按份共有的共有人變更共有份額的行為，實質(zhì)是共有人之間應(yīng)有部分的權(quán)利轉(zhuǎn)移。編輯ppt5、幾個實踐問題分析：在辦理房屋登記時，登記機關(guān)是否需要審核有無潛在的（隱性的）共有人？（詢問）婚姻存續(xù)期間，已登記為夫妻共有的房屋，又申請改為單方所有，應(yīng)該如何辦理登記？（轉(zhuǎn)移）婚姻存續(xù)期間，實際為夫妻共有的房屋，而僅以一方名義辦理了登記，后又申請登記簿上登記為雙方所有，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)如何辦理？（物權(quán)法實施前申請更正；實施后申請轉(zhuǎn)移登記）婚前登記在夫妻一方名下的房屋，因婚后夫妻約定歸雙方共同所有而申請房屋權(quán)屬登記的，應(yīng)當(dāng)按照房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記辦理，由夫妻雙方共同申請。申請登記要件中應(yīng)當(dāng)包括房屋歸雙方共同所有的約定。編輯ppt第十四條，未成年人如何申請房屋登記

未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護人代為申請登記。監(jiān)護人代為申請未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證。

編輯ppt1、特殊權(quán)利人：未成年人、精神病人等。2、未成年人：《民法通則》第十一條規(guī)定：“十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人?！钡谑l規(guī)定：“十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。”

編輯ppt3、未成年人的監(jiān)護人?！睹穹ㄍ▌t》第十六條規(guī)定：“未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護人。未成年人的父母已經(jīng)死亡或者沒有監(jiān)護能力的，由下列人員中有監(jiān)護能力的人擔(dān)任監(jiān)護人：(一)祖父母、外祖父母；(二)兄、姐；(三)關(guān)系密切的其他親屬、朋友愿意承擔(dān)監(jiān)護責(zé)任，經(jīng)未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會同意的。對擔(dān)任監(jiān)護人有爭議的，由未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。對指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決?！?/p>

編輯ppt4、未成年人的房屋登記。房屋登記是一種民事法律行為，需要申請人具有相應(yīng)的民事行為能力。本條規(guī)定未成年人的房屋應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護人代為申請登記。在辦理未成年人的房屋登記時，可將監(jiān)護人的相關(guān)信息在登記簿和權(quán)利證書上進行附記。為了證明監(jiān)護人的監(jiān)護身份，要求監(jiān)護人提供能夠證明其監(jiān)護人身份的證明，如公證文書、法院的法律文書等。編輯ppt5、未成年房屋權(quán)利人的利益保護問題法律規(guī)定了監(jiān)護人處分未成年人財產(chǎn)的限制條件，即必須為未成年人利益?！睹穹ㄍ▌t》第十八條規(guī)定：“監(jiān)護人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護職責(zé)，保護被監(jiān)護人的人身、財產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。《未成年人保護法》第五條規(guī)定：“國家保障未成年人的人身、財產(chǎn)和其他合法權(quán)益不受侵犯。”這里的“不得處理”應(yīng)當(dāng)是指廣義的處分行為，具體針對房屋而言，應(yīng)當(dāng)包括轉(zhuǎn)讓、抵押等在房屋上設(shè)定負擔(dān)的行為。如何判斷監(jiān)護人是否為了未成年人利益，一直存在較大爭議的問題。監(jiān)護人是否為了未成年人的利益而處理未成年人房屋，是民事法律關(guān)系問題，登記機構(gòu)無須、也無法判斷。所以，在辦理監(jiān)護人處分未成年人房屋而申請的登記時，應(yīng)當(dāng)要求監(jiān)護人提供其處分房屋行為是為未成年人利益的書面保證，由監(jiān)護人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。編輯ppt第十五條，房屋登記申請人的名稱及委托登記。

申請房屋登記的，申請人應(yīng)當(dāng)使用中文名稱或者姓名。申請人提交的證明文件原件是外文的，應(yīng)當(dāng)提供中文譯本。委托代理人申請房屋登記的，代理人應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和身份證明。境外申請人委托代理人申請房屋登記的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理公證或者認(rèn)證。編輯ppt1、房屋登記申請人應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一使用中文名稱。境外申請人國籍千差萬別，語言文字種類繁多，如果使用本國文字的名稱和證明文件申請登記，除了登記機關(guān)難以記載和錄入外，計算機系統(tǒng)在檢索、識別時也會有困難。因此，為了規(guī)范登記行為，統(tǒng)一登記簿的記載方式，，以及方便查詢，規(guī)定申請人為外籍個人、單位或者組織時，應(yīng)當(dāng)使用中文姓名和名稱（或中文譯名）。在登記實務(wù)中，可在登記中文名稱、姓名的同時，將申請人的母語或者英文名稱、姓名如實記錄在登記簿中，并在權(quán)屬證書備注欄內(nèi)予以附記。編輯ppt2、提出房屋登記申請，應(yīng)當(dāng)提供中文資料房屋登記申請應(yīng)當(dāng)提供中文資料，如果相關(guān)證明文件原件為外文的，申請人應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的中文譯本。為保證中文譯本的準(zhǔn)確性，最好是要求提供經(jīng)公證部門認(rèn)可的翻譯機構(gòu)翻譯的中文譯本。編輯ppt3、關(guān)于房屋登記申請的代理代理人受委托人委托申請房屋登記時，需要提供相應(yīng)的授權(quán)委托書和身份證明。代理人應(yīng)當(dāng)在授權(quán)委托書授權(quán)的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)申請代理活動。登記機關(guān)審查委托書時，應(yīng)對受托人身份、委托事項、代理權(quán)限、委托期間等內(nèi)容進行核驗。委托書是否需要公證？建議在辦理處分房地產(chǎn)登記的，進行委托書公證。編輯ppt4、境外申請人委托代理人申請房屋登記的規(guī)定。我國外交部規(guī)定：1、與中國有外交關(guān)系的國家出具的、送往中國（內(nèi)地）使用的公證文書或有關(guān)文書，需先經(jīng)該國外交部或其授權(quán)機構(gòu)認(rèn)證后，再送中國駐該國使、領(lǐng)館認(rèn)證；2、與中國無外交關(guān)系的國家出具的、送往中國（內(nèi)地）使用的公證文書或有關(guān)文書，需先經(jīng)該國外交部或其授權(quán)機構(gòu)和與中國有外交關(guān)系國家駐該國使領(lǐng)館認(rèn)證后，再辦理中國駐該第三國使領(lǐng)館的認(rèn)證。編輯ppt第十六條，房屋登記費。

申請房屋登記的，申請人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納登記費。編輯ppt1、收費依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。2008年4月15日，國家發(fā)展改革委和財政部根據(jù)《物權(quán)法》的要求，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房屋登記費計費方式和收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》（發(fā)改價格[2008]924號），這是房屋登記收費方式和標(biāo)準(zhǔn)的最新規(guī)定，于2008年5月1日開始執(zhí)行,原國家計委、財政部《關(guān)于規(guī)范房屋所有權(quán)登記費計費方式和收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》（計價格[2002]595號）同時廢止。編輯ppt2、新文件的要點：（1）房屋登記費按件收取，不得按照房屋的面積、體積或者價款的比例收取。（2）住房登記收費標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記收費標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。住房登記一套為一件；非住房登記的房屋權(quán)利人按規(guī)定申請并完成一次登記的為一件。（3）房屋登記收費標(biāo)準(zhǔn)中包含房屋權(quán)屬證書費。房地產(chǎn)主管部門按規(guī)定核發(fā)一本房屋權(quán)屬證書免收證書費。向一個以上房屋權(quán)利人核發(fā)房屋權(quán)屬證書時，每增加一本證書加收證書工本費10元。編輯ppt（4）房屋登記費向申請人收取。但按規(guī)定需由當(dāng)事人雙方共同申請的，只能向登記為房屋權(quán)利人的一方收取。（5）房屋查封登記、注銷登記和因登記機關(guān)錯誤造成的更正登記，不收取房屋登記費。房屋權(quán)利人因丟失、損壞等原因申請補領(lǐng)證書，只收取房屋權(quán)屬證書費。農(nóng)民利用宅基地建設(shè)的住房登記，不收取房屋登記費，只收取房屋權(quán)屬證書工本費。

經(jīng)濟適用住房登記，以及因房屋坐落的街道或門牌號碼變更、權(quán)利人名稱變更而申請的房屋變更登記，按本通知第三條規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)減半收取。編輯ppt第十七條，登記的受理。

申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)予以受理，并出具書面憑證。申請人提交的申請登記材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)不予受理，并告知申請人需要補正的內(nèi)容。編輯ppt1、符合形式一般包括：（一）申請人提交了本辦法規(guī)定的各種登記申請應(yīng)當(dāng)提供的文件，保證申請材料形式上完整；（二）申請書填寫的內(nèi)容與申請人提交的其他申請登記文件一致；（三）申請人姓名與提交的身份證明以及登記簿記載的權(quán)利人姓名一致；（四）房屋權(quán)屬證書真實且與登記簿的記載一致；（五）委托他人代理的，委托書中的受托人代理權(quán)限與辦理事項是否相符。編輯ppt2、材料齊全、符合形式即應(yīng)當(dāng)受理。不得隨意要求申請人提供公示材料目錄以外的材料，且不需對材料作實質(zhì)審查。3、受理申請應(yīng)當(dāng)即時出具收件的書面憑證。一方面它是房屋登記申請受理日確定的證明，對于確定申請人的登記順位等均具有重要意義;另一方面它也是收到申請人提交的各種登記材料的收據(jù)，有著重要的證據(jù)作用，表明登記機構(gòu)對申請人提交的相關(guān)材料負有妥善保管的義務(wù)。不予受理。有些地方采用不予受理告知書，告知書上載明不予受理的原因、申請人需要補正的內(nèi)容、起訴或申請復(fù)議的機關(guān)及期限等。編輯ppt第十八條，查驗材料、登記詢問和補充證明程序。

房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗申請登記材料，并根據(jù)不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關(guān)事項詢問申請人。詢問結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。房屋登記機構(gòu)認(rèn)為申請登記房屋的有關(guān)情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料。編輯ppt1、查驗材料、詢問程序和補充證明的依據(jù)：《物權(quán)法》2、查驗材料，暗示形式審查。3、詢問的內(nèi)容。內(nèi)容由各地根據(jù)各自情況自行制訂，本條列舉的申請的真實性、有無隱形共有人、更正登記只是最常見問題。4、詢問的方式。在登記申請表中明確詢問事項，同時告知當(dāng)事人隱瞞事實的法律后果；詢問記錄必須由申請人簽署，并隨檔案歸檔。5、補充證明材料。登記情形復(fù)雜，物權(quán)法給登記機關(guān)賦予了此項權(quán)利；實踐中應(yīng)當(dāng)盡可能細化登記材料目錄，少用此項權(quán)利。編輯ppt6、為何詢問登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正？《物權(quán)法》第十九條第一款規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機關(guān)應(yīng)該予以更正。因此，對申請人申請更正登記的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)詢問登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正。如果權(quán)利人不同意更正的，依據(jù)《物權(quán)法》第十九條第二款的規(guī)定，利害關(guān)系人可以申請異議登記。

編輯ppt第十九條，實地查看情形辦理下列房屋登記，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)實地查看（一）房屋所有權(quán)初始登記；（二）在建工程抵押權(quán)登記；（三）因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實地查看的其他房屋登記。房屋登記機構(gòu)實地查看時，申請人應(yīng)當(dāng)予以配合。

編輯ppt1、實地查看依據(jù)?！段餀?quán)法》第十二條第二款規(guī)定：“申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進一步證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。”2、房屋登記辦法明確了實地查看的情形：（一）房屋所有權(quán)初始登記；（二）在建工程抵押權(quán)登記；（三）因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實地查看的其他房屋登記。3、現(xiàn)場查看內(nèi)容，各地應(yīng)當(dāng)根據(jù)情況制訂操作細則。編輯ppt第二十條，予以登記的情形登記申請符合下列條件的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記，將申請登記事項記載于房屋登記簿：（一）申請人與依法提交的材料記載的主體一致；（二）申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料記載一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致；（三）申請登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實一致；（四）申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突；（五）不存在本辦法規(guī)定的不予登記的情形。登記申請不符合前款所列條件的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請人不予登記的原因。編輯ppt審查思路：既不是形式審查，也不是實質(zhì)審查，現(xiàn)實中采用近似于形式審查的盡責(zé)審查。①對申請材料實行形式審查：第1、2、3項②對房屋登記的權(quán)利狀況實施實質(zhì)審查：第4項③對其他事項盡其所能的審查，如身份證的真?zhèn)谓ㄖ戏ㄐ缘取＞庉媝pt第二十一條，登記申請能否撤回房屋登記機構(gòu)將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，申請人可以撤回登記申請。

1、時間條件2、申請人共同申請3、退還材料4、與撤銷登記的區(qū)別（是否已記載于登記簿）編輯ppt第二十二條，不予登記的情形。有下列情形之一的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記：（一）違法建筑申請登記的；（二）申請人不能提供合法、有效的權(quán)利來源證明文件或者申請登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來源證明文件不一致的；（三）申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的；（四）申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的；（五）房屋已被依法征收、沒收，原權(quán)利人申請登記的；（六）房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請登記的；（七）法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。編輯ppt1、違法建筑：全部違法和部分違法，超建，改功能。2、權(quán)利來源證明文件：建造批文、材料，買賣契約、司法文書等。3、申請登記事項與房屋登記簿記載沖突：不予轉(zhuǎn)讓和抵押的房地產(chǎn)。4、申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值：如一套住宅中的一間房、單身宿舍、酒店客房。編輯ppt第二十三條，房屋登記時限自受理登記申請之日起，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)于下列時限內(nèi)，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定：（一）所有權(quán)登記，30個工作日； （二）抵押權(quán)、地役權(quán)登記，10個工作日；（三）預(yù)告登記、更正登記，10個工作日；（四）異議登記，1個工作日。公告時間不計入前款規(guī)定時限。因特殊原因需要延長登記時限的，經(jīng)房屋登記機構(gòu)負責(zé)人批準(zhǔn)可以延長，但最長不得超過原時限的一倍。法律、法規(guī)對登記時限另有規(guī)定的，從其規(guī)定。編輯ppt1、《物權(quán)法》在第十二條規(guī)定登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)“如實、及時登記有關(guān)登記事項”。此處所謂“及時”，其實是要求登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在力所能及的最短時間內(nèi)，審查登記申請材料，并將登記申請事項記載于登記簿；對不具備登記條件的申請，也應(yīng)當(dāng)及時作出決定告知當(dāng)事人。2、該時限是指從登記機構(gòu)給申請人出具受理回執(zhí)，到登記機構(gòu)將有關(guān)事項記載于登記簿或者做出不予登記決定的天數(shù)。在實踐中，登記機構(gòu)在將一個登記申請事項記載于登記簿的同時，應(yīng)當(dāng)繕寫房屋權(quán)屬證書或權(quán)利證明，頒發(fā)給當(dāng)事人。編輯ppt3、公告時間應(yīng)當(dāng)從總辦理時限中扣除。4、特殊情況下的時限延長規(guī)定。房屋登記過程中難免會出現(xiàn)一些突發(fā)事件或者特殊原因，客觀上導(dǎo)致登記機構(gòu)無法在規(guī)定的時限內(nèi)完成登記任務(wù)，比如電腦機器出現(xiàn)故障，一次性大批量集中受理登記，等等。出現(xiàn)這些情況，應(yīng)當(dāng)允許登記機構(gòu)適當(dāng)?shù)难娱L辦理時限，但必須經(jīng)該登記機構(gòu)的負責(zé)人批準(zhǔn)，且最長不得超過原辦理時限的一倍。編輯ppt第二十四條，房屋登記簿的內(nèi)容及形式。房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?。房屋登記簿可以采用紙介質(zhì)，也可以采用電子介質(zhì)。采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)有唯一、確定的紙介質(zhì)轉(zhuǎn)化形式，并應(yīng)當(dāng)定期異地備份。編輯ppt1、登記簿的編成：物的編成。2、登記簿的形式：紙質(zhì)和電子。3、明確了電子登記簿的法律地位。4、登記簿的異地備份。

詳細參見《房屋登記簿管理試行辦法》、《房屋登記簿記載內(nèi)容說明》、《房屋登記簿參考式樣》編輯ppt第二十五條，權(quán)屬證書與登記證明。房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》等。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證上注明“共有”字樣。預(yù)告登記、在建工程抵押權(quán)登記以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機構(gòu)發(fā)放登記證明。編輯ppt1、發(fā)證制度的法律依據(jù)：《物權(quán)法》直接規(guī)定“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明”，2007年修正的《城市房地產(chǎn)管理法》仍保留了“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”的規(guī)定。2、證書的性質(zhì)轉(zhuǎn)變：已經(jīng)不是原《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》所規(guī)定的“權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。”編輯ppt3、權(quán)利證書：房地合一登記的房地產(chǎn)證取消了房屋共有權(quán)證4、登記證明：預(yù)告登記在建工程抵押登記（非完整物權(quán)）5、登記證書和登記證明由建設(shè)部統(tǒng)一式樣、統(tǒng)一監(jiān)制，統(tǒng)一編號規(guī)則。（第95條）6、建議將權(quán)利證書、證明的副本或復(fù)印件歸檔。編輯ppt第二十六條，登記簿與房屋權(quán)屬證書、登記證明的關(guān)系。

房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。編輯ppt1、權(quán)屬證書與登記簿的關(guān)系。2、如果登記簿錯誤，應(yīng)當(dāng)啟動更正程序解決。編輯ppt第二十七條，登記簿與房屋權(quán)屬證書、登記證明的關(guān)系。

房屋權(quán)屬證書、登記證明破損的，權(quán)利人可以向房屋登記機構(gòu)申請換發(fā)。房屋登記機構(gòu)換發(fā)前，應(yīng)當(dāng)收回原房屋權(quán)屬證書、登記證明，并將有關(guān)事項記載于房屋登記簿。房屋權(quán)屬證書、登記證明遺失、滅失的，權(quán)利人在當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報刊上刊登遺失申明后，可以申請補發(fā)。房屋登記機構(gòu)予以補發(fā)的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項在房屋登記簿予以記載。補發(fā)的房屋權(quán)屬證書、登記證明上應(yīng)當(dāng)注明“補發(fā)”字樣。在補發(fā)集體土地范圍內(nèi)房屋權(quán)屬證書、登記證明前，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)就補發(fā)事項在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)公告。編輯ppt1、補發(fā)公告：原《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定的補證程序，先由權(quán)利人登報聲明遺失作廢，再向登記機構(gòu)申請補發(fā)，登記機構(gòu)還要作出補發(fā)公告，公告滿六個月無異議的，才能補發(fā)，程序較為繁瑣，尤其是公告期長達六個月，這是從保護權(quán)利的靜態(tài)安全來考慮的。由于處分物權(quán)的登記需要房屋權(quán)屬證書，因此在領(lǐng)取補發(fā)的證書之前，權(quán)利人處分物權(quán)其實受到了限制，反而不利于權(quán)利人。而當(dāng)今的趨勢是保護動態(tài)安全，保護交易安全。因此公示時間不宜過長，但也不宜太短。鑒于各地的實際情況不一，《辦法》沒有規(guī)定統(tǒng)一的時限，由各地登記機構(gòu)自己掌握，一般來說，不宜短于一個月，也不宜長于三個月。編輯ppt2、補發(fā)證書的編號：補發(fā)的證號應(yīng)當(dāng)不同于原證，但在實務(wù)操作中有登記機構(gòu)對補發(fā)的證書給予原證相同的證號，其理由是，許多重要的具有法律效力的文件（如抵押合同）中已經(jīng)記載了原來的權(quán)屬證書號，證號的變化對當(dāng)事人不利。此時，在登記簿上注明“補發(fā)”有利于登記機構(gòu)識別持已失效的權(quán)屬證書申請登記的不法行為；在權(quán)屬證書上注明“補發(fā)”有利于提示交易相對人該證經(jīng)過補發(fā)，有利于相對人辨別是否為現(xiàn)時有效的證書。編輯ppt第二十八條，登記資料的管理及查詢。房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將房屋登記資料及時歸檔并妥善管理。申請查詢、復(fù)制房屋登記資料的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的權(quán)限和程序辦理。編輯ppt1、登記資料包括哪些。登記資料理應(yīng)包括登記結(jié)果以及產(chǎn)生結(jié)果的所有資料，也即是登記資料不僅包括房屋原始憑證以及登記過程所產(chǎn)生的派生資料，還包括登記簿。房屋原始憑證包括申請書、房屋權(quán)利設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅或限制的具體依據(jù)以及申請人提交的其他資料；派生資料包括登記機構(gòu)進行房屋登記、調(diào)查、權(quán)利的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更、消滅等工作中直接形成的文字、圖表、聲像等不同形式的資料，如詢問筆錄。編輯ppt2、登記資料管理機構(gòu)：應(yīng)當(dāng)是登記機構(gòu)，但現(xiàn)實中限于各地機構(gòu)設(shè)置，如廣州是檔案館，深圳是規(guī)劃局。3、查詢、復(fù)制程序：登記簿和登記檔案。查詢?nèi)?、查詢范圍和查詢程序，按《房屋?quán)屬登記信息查詢暫行辦法》執(zhí)行。深圳已向房地產(chǎn)企業(yè)、銀行開放互聯(lián)網(wǎng)查詢。編輯ppt第二十九條，房屋登記信息系統(tǒng)建設(shè)房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強房屋登記信息系統(tǒng)建設(shè)，逐步實現(xiàn)全國房屋登記簿信息共享和異地查詢。1、已列為建設(shè)部的計劃。2、要解決的問題：各地登記系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，沒有全部實行電子化，統(tǒng)一登記簿的內(nèi)容，進一步推進交易登記規(guī)范化。編輯ppt四、地役權(quán)登記

（《房屋登記辦法》第三章、第三節(jié)）編輯ppt1、地役權(quán)的概念：不動產(chǎn)所有人或使用人為了提高自己不動產(chǎn)利用的效益，而利用他人不動產(chǎn)的用益物權(quán)。為他人不動產(chǎn)利用提供便利的不動產(chǎn)稱為供役地，而附有地役權(quán)的不動產(chǎn)稱為需役地。（1）地役權(quán)的客體為他人之不動產(chǎn)（2）地役權(quán)的主體為不動產(chǎn)所有人或使用人（3）地役權(quán)設(shè)定的目的，在于提高權(quán)利人不動產(chǎn)的效益。如通風(fēng)、采光、眺望、引水、排水、取水、通行、管道鋪設(shè)等等地役權(quán)基本概念編輯ppt（4）地役權(quán)的內(nèi)容具有較大的任意性，但不得以其它用益物權(quán)的內(nèi)容為內(nèi)容。例如，不得以供役地供自己建造并保有建筑物作為地役權(quán)的內(nèi)容；也不能以供役地用作自己從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)之用。換言之，地役權(quán)只能在其它用益物權(quán)形態(tài)之外確定其內(nèi)容。否則，勢必打亂物權(quán)體系，有悖物權(quán)法定之本意。例如《奧地利民法典》規(guī)定了十二種主要房屋地役權(quán)：（１）緊接屬于他人房屋興建房屋之權(quán)，（２）于他人墻上建梁椽，（３）為采光或觀景在他人墻上開窗，（４）在鄰地上空建屋頂或露臺，（５）經(jīng)由鄰居煙囪散發(fā)煙氣，（６）將屋檐伸至他人土地上空，（７）將水排入、導(dǎo)入或通過鄰地，（８）不加高房屋，（９）不降低房屋，（１０）不影響鄰居采光與通氣，（１１）不影響視野，（１２）不移去延伸鄰地而有灌溉鄰地花園、灌充水槽等功能之屋檐。地役權(quán)基本概念編輯ppt2、地役權(quán)的特點（1）從屬性：地役權(quán)設(shè)定以供、需役存在為前提；設(shè)定期限不得超過土地剩余適用年限；不得單獨轉(zhuǎn)讓和抵押，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押，地役權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。（《物權(quán)法》第161、164、165條）（2）不可分性：設(shè)定地役權(quán)需所有共有人同意，在需役地和供役地被分割或者發(fā)生其他變化的情況下，地役權(quán)原則上不應(yīng)受其影響，仍然存在于原先的需役地和供役地之上，不能分割為各個部分或僅僅以一部分而單獨存在（《物權(quán)法》第166、167條）。例如，甲地的使用人為了取水灌溉而就乙地設(shè)定了地役權(quán)，后因繼承，甲地被分割為丙地和丁地，則丙地和丁地的使用人原則上均就乙地享有地役權(quán)。地役權(quán)基本概念編輯ppt第六十三條，地役權(quán)登記的自愿申請原則。在房屋上設(shè)立地役權(quán)的，當(dāng)事人可以申請地役權(quán)設(shè)立登記。地役權(quán)采用登記對抗主義和自愿申請原則?！段餀?quán)法》158條：地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；未登記，不得對抗善意第三人。例如，甲乙之間訂立了地役權(quán)合同但并未辦理登記，其后，甲將其房屋轉(zhuǎn)讓給丙，丙并不知悉地役權(quán)的存在，則乙不能向丙主張其地役權(quán)。編輯ppt第六十四條，地役權(quán)設(shè)立登記的申請文件。申請地役權(quán)設(shè)立登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）地役權(quán)合同；（四）申請登記房屋的房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；（五）其他必要材料。編輯ppt1、地役權(quán)合同，一般包括以下內(nèi)容：當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；供役地和需役地的位置；利用目的和方法（《物權(quán)法》第160條規(guī)定：地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的利用目的和方法利用供役地）；利用期限；費用及其支付方式；解決爭議的方法。2、權(quán)利證書：供役地和需役地均需提供。編輯ppt第六十五條，地役權(quán)設(shè)立登記的完成。對符合規(guī)定條件的地役權(quán)設(shè)立登記，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項記載于需役地和供役地房屋登記簿，并可將地役權(quán)合同附于供役地和需役地房屋登記簿。編輯ppt1、予以地役權(quán)設(shè)立登記的情形。（1）申請人是設(shè)定地役權(quán)的當(dāng)事人（2）供役地所有權(quán)人和地役權(quán)人是房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人（3）申請登記的地役權(quán)內(nèi)容與地役權(quán)合同記載的內(nèi)容一致（4）申請登記的地役權(quán)內(nèi)容合法（審查明顯違背法律的強制性規(guī)定，例如，地役權(quán)期限超過土地使有剩余年限，為了規(guī)避相關(guān)稅收或者保障性住房的流轉(zhuǎn)要求，在供役地上設(shè)置以地役權(quán)人占有、使用、收益為內(nèi)容的地役權(quán)，當(dāng)然這種情況實際上也是不具有利用目的的。）（5）申請登記的內(nèi)容與供役地登記簿的記載不沖突（6）不存在本辦法規(guī)定的不予登記的情形。編輯ppt2、完成地役權(quán)登記的具體操作。（1）同時在需役地房屋和供役地房屋登記簿上加以記載。（2）登記內(nèi)容：一種觀點認(rèn)為，地役權(quán)的內(nèi)容完全由當(dāng)事人約定，因此可以參考我國臺灣地區(qū)的經(jīng)驗，直接將地役權(quán)合同粘附于登記簿上即可；或者將地役權(quán)合同附于登記簿，而在地役權(quán)內(nèi)容上登記為“詳如契約”。另一種觀點認(rèn)為，地役權(quán)合同中固然主要是對地役權(quán)內(nèi)容的約定，如利用方式、利用目的、利用范圍、權(quán)利期限等，但是其中對費用及其支付方式、糾紛解決方法等的約定顯然屬于合同權(quán)利的內(nèi)容，而不屬于物權(quán)內(nèi)容，自然不應(yīng)納入登記簿加以登記?！掇k法》最終采納了一種折中的方法，既要求將有關(guān)事項記載于需役地和供役地房屋登記簿，也允許將地役權(quán)合同附于供役地和需役地房屋登記簿。這里所言的有關(guān)事項，實際上就是指地役權(quán)合同中對地役權(quán)內(nèi)容的約定，即關(guān)于利用方式、利用目的、利用范圍、權(quán)利期限的約定。

編輯ppt3、需要注意如下三個方面的問題：（1）地役權(quán)性質(zhì)上屬于物權(quán)，故而地役權(quán)設(shè)立登記記載的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人在地役權(quán)合同中約定的“利用目的、利用方法和利用期限”條款。而費用及其支付方法、糾紛解決等條款性質(zhì)上屬于債權(quán)關(guān)系，不具有物權(quán)效力，故而不宜載入登記簿。為了避免登記機構(gòu)記載于登記簿時發(fā)生遺漏，故而《辦法》允許登記機構(gòu)將地役權(quán)合同附于供役地和需役地房屋登記簿。（2）實踐中，供役地、需役地可能分別處于不同的行政區(qū)域，從而分屬兩個不同的登記機構(gòu)主管。在此情況下，為了避免供役地權(quán)利人在需役地上先行辦理地役權(quán)登記后另行轉(zhuǎn)讓，從而損害受讓人的利益，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)先向供役地所在地的登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記。供役地所在地登記機構(gòu)完成登記后，應(yīng)將相關(guān)事項通知需役地所在地登記機構(gòu)，并由其記載于需役地登記簿。編輯ppt第六十六條，已經(jīng)登記的地役權(quán)的變更、轉(zhuǎn)讓和注銷登記。已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列文件，申請變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）登記證明；（四）證明地役權(quán)發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移或者終止的材料；（五）其他必要材料。編輯ppt1、地役權(quán)的變更登記（1）地役權(quán)人單方申請：地役權(quán)人的姓名、名稱發(fā)生變更，需役地和供役地的編號、位置等自然狀況發(fā)生變化。（2）雙方申請：地役權(quán)內(nèi)容的變更，包括當(dāng)事人協(xié)商變更地役權(quán)中的利用目的和方法、利用期限、利用范圍的變化。

編輯ppt2、地役權(quán)的轉(zhuǎn)移登記地役權(quán)的轉(zhuǎn)移必須以需役地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移為前提（從屬性）。申請人需要提供證明需役地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的文件。由相關(guān)的當(dāng)事人共同申請登記。

編輯ppt3、地役權(quán)登記的注銷。地役權(quán)消滅的事由：（1）役權(quán)合同已被依法解除的（2）地役權(quán)期限屆滿（3）混同（地役權(quán)人取得了供役房屋的所有權(quán)）（4）地役權(quán)無存續(xù)的必要，如供役地或需役地滅失等（5）定或地役權(quán)合同約定的解除條件成就原則上共同申請。編輯ppt五、更正登記與異議登記（《房屋登記辦法》第三章第五節(jié)）編輯ppt1、更正登記的概念：登記簿的效力與更正登記的意義?！段餀?quán)法》第十九條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。2、更正登記的分類：依申請的更正登記依職權(quán)的更正登記更正登記概述編輯ppt3、關(guān)于登記錯誤：起草過程中存在三種觀點，觀點1：登記錯誤限于因登記機構(gòu)的過錯導(dǎo)致的登記錯誤的情形。觀點2：登記錯誤是指因登記過程中的瑕疵導(dǎo)致的錯誤，不僅包括登記機構(gòu)的過錯導(dǎo)致登記錯誤，還包括申請人提交虛假材料或者中介機構(gòu)的過錯導(dǎo)致登記錯誤的情形。這實際上是采用了最狹義說。觀點3：登記錯誤應(yīng)當(dāng)包括所有登記簿記載與真實狀況不一致的情形，這實際上采納了德國法的認(rèn)識?！掇k法》的思路：登記錯誤是指登記過程中的瑕疵導(dǎo)致登記錯誤的情形，包括登記機構(gòu)未盡審核義務(wù)存在過錯導(dǎo)致登記錯誤，申請人提交虛假材料以及中介機構(gòu)（公證、律師、測繪等）過錯導(dǎo)致登記錯誤（第74、75條），登記原因行為無效以及新的法律事實導(dǎo)致權(quán)利消滅（第80、81條）更正登記概述編輯ppt4、更正的內(nèi)容（1）權(quán)利人：可以就自然狀況、權(quán)利內(nèi)容以及其他事項真實狀況不一致的情形申請更正登記。例如：登記機構(gòu)對協(xié)助執(zhí)行通知書上指明的房屋門牌號登記筆誤，誤將其他房屋辦理了查封登記；或者登記機構(gòu)筆誤，將對他人的房屋的異議登記記載在自己房屋上。（2）利害關(guān)系人：可以就權(quán)利歸屬、權(quán)利內(nèi)容以及其他事項真實狀況不一致的情形申請更正登記，不涉及自然狀況。例如：如某甲認(rèn)為登記簿上記載為某乙的房屋應(yīng)當(dāng)歸屬于自己，從而申請更正；房屋買受人認(rèn)為房屋上的查封登記系登記機構(gòu)筆誤，該房屋并未被法院查封，從而請求更正以便辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。更正登記概述編輯ppt第七十四條，依申請辦理的更正登記。權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以提交下列材料，申請更正登記：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）證明房屋登記簿記載錯誤的材料。利害關(guān)系人申請更正登記的，還應(yīng)當(dāng)提供權(quán)利人同意更正的證明材料。房屋登記簿記載確有錯誤的，應(yīng)當(dāng)予以更正；需要更正房屋權(quán)屬證書內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人換領(lǐng)房屋權(quán)屬證書；房屋登記簿記載無誤的，應(yīng)當(dāng)不予更正，并書面通知申請人。編輯ppt1、該條規(guī)定針對依申請的更正登記。2、關(guān)于申請人（1）權(quán)利人：登記簿登記記載的權(quán)利人，不僅包括所有權(quán)人和他項權(quán)利人，還應(yīng)當(dāng)包括預(yù)告登記、查封登記的權(quán)利人，如預(yù)購商品房的買受人、查封申請人。（2）利害關(guān)系人：對登記簿記載的上述權(quán)利的歸屬存有異議，認(rèn)為自己才是真正權(quán)利人的人，或者對權(quán)利內(nèi)容存有異議，認(rèn)為權(quán)利內(nèi)容與實際狀況不符，從而損害自己利益的人。

編輯ppt3、更正登記的申請材料（1）登記申請書：必須指明需更正的房屋。利害關(guān)系人作為申請人時，其必須在登記申請書中就其請求更正的事項對其的影響予以說明。（2）證明房屋登記簿記載錯誤的材料：原則上限于登記檔案以及司法機關(guān)、行政機關(guān)、仲裁機構(gòu)發(fā)生法律效力的文件；登記簿、權(quán)屬證書上的相關(guān)記載。（第80、81條）。（3）權(quán)利人同意更正的證明材料：本來，證據(jù)確鑿的情況下可以不要權(quán)利人書面同意，但為避免人為因素，全部要求權(quán)利人同意。編輯ppt4、予以更正登記的情形（1）申請人與更正登記申請書材料記載的申請人一致，申請人系登記簿記載的權(quán)利人或者與登記簿的記載存在利害關(guān)系（2）申請人或者被申請人的權(quán)利人系登記簿記載的權(quán)利人（3）申請人提交的材料包括權(quán)利人的書面同意，能夠證明登記簿的記載確有錯誤（4）更正登記不影響房屋登記簿上記載的其他房屋權(quán)利人的利益。在錯誤登記之后，如果在該房屋上又發(fā)生了轉(zhuǎn)移登記、他項權(quán)利設(shè)定登記、查封登記、異議登記，即便申請人能夠證明登記錯誤，登記機構(gòu)也不能直接予以更正。（5）不存在《辦法》規(guī)定的不予登記的情形編輯ppt第七十五條，依職權(quán)的更正登記。房屋登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)房屋登記簿的記載錯誤，不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；當(dāng)事人無正當(dāng)理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機構(gòu)可以依據(jù)申請登記材料或者有效的法律文件對房屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當(dāng)事人。對于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿記載的錯誤，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。編輯ppt1、本條規(guī)定了依職權(quán)的更正登記：登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)錯誤。2、依職權(quán)更正登記的情形（1）不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的情形情形：房屋自然狀況出現(xiàn)筆誤或者遺漏；單純的姓名、名稱的筆誤。判斷依據(jù)：申請登記材料；有效的法律文件。前置程序：登記機構(gòu)首先應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記。（2）涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的情形書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；暫緩辦理房屋處分登記。編輯ppt1、概念所謂異議登記，就是登記機關(guān)將事實上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿的行為。《物權(quán)法》第19條第2款：不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。異議登記概述編輯ppt2、異議登記的目的阻斷不動產(chǎn)登記公信力和推定效力，是對不動產(chǎn)登記公信力制度的補充。通過異議登記限制不動產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人的權(quán)利，避免存在產(chǎn)權(quán)爭議的不動產(chǎn)為第三人善意取得，以保障提出異議登記的利害關(guān)系人的權(quán)利。其實質(zhì)是一種暫時的保全登記，是更正登記的前置輔助手段，并不對物權(quán)變動狀態(tài)本身進行登記。例如，甲認(rèn)為登記記載在乙名下的不動產(chǎn)實為自己所有，在要求將不動產(chǎn)權(quán)利更正到自己名下時，遭到乙的拒絕，而且甲暫時也無法拿出充分的證據(jù)，從而導(dǎo)致登記機構(gòu)拒絕了甲辦理更正登記的請求。為了防止在收集證據(jù)期間，乙擅自將該不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押，甲就可以先申請異議登記，以防止乙將不動產(chǎn)處分并為第三人善意取得。異議登記概述編輯ppt3、異議登記的效力。國外異議登記僅起警示作用，不限制權(quán)利人處分不動產(chǎn)；我國《物權(quán)法》未予明確。登記機構(gòu)必須考慮三個問題：①異議登記期間，登記機關(guān)能否辦理針對該不動產(chǎn)權(quán)利的處分登記？②受理異議登記后，是否需要書面告知登記簿記載的權(quán)利人？③受理處分登記至登記事項記載于登記簿前這一特殊期間，若利害關(guān)系人提出異議，能否受理？4、異議登記的有效期間?！段餀?quán)法》規(guī)定，異議登記申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。

異議登記概述編輯ppt5、異議登記的消滅。異議登記涂銷主要基于三種情形：①申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)沒有起訴的。②異議登記申請人中途撤回異議登記的情形。③法院或仲裁機構(gòu)已認(rèn)定異議不成立，或異議登記期間異議人提出的請求被人民法院、仲裁機構(gòu)駁回，如異議人不主動撤銷異議登記，應(yīng)允許登記簿記載的權(quán)利人憑相應(yīng)的證明請求涂銷異議登記。異議登記概述編輯ppt6、異議人的損害賠償責(zé)任由于不動產(chǎn)價值量巨大，在異議登記期間內(nèi)可能發(fā)生大的價格波動，而異議登記可以使登記簿上所記載的權(quán)利失去正確性推定的效力，權(quán)利人可能因此失去轉(zhuǎn)讓、抵押不動產(chǎn)的最佳交易機會，從而給權(quán)利人帶來巨大損失。且異議登記的申請人在提出異議登記的申請時又無須充分證明其權(quán)利受到了損害，所以，為了避免申請人濫用異議登記制度，《物權(quán)法》19條第二款規(guī)定：異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。異議登記概述編輯ppt7、異議登記幾個問題（1）能否反復(fù)申請異議登記？（2）能否重復(fù)異議登記？（3）已存在查封登記，是否還能夠辦理異議登記？異議登記概述編輯ppt第七十六條，異議登記的申請。利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項錯誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記。編輯ppt1、申請人：利害關(guān)系人凡是認(rèn)為自己的權(quán)利未登記或者未充分登記，或者因登記了不存在的負擔(dān)或者限制而受損害的人，均屬于這里所說的利害關(guān)系人。既包括對權(quán)利歸屬和內(nèi)容提出異議的登記簿記載的權(quán)利人之外的利害關(guān)系人，也包括認(rèn)為登記簿記載的權(quán)利內(nèi)容較之于真實權(quán)利內(nèi)容不足的登記簿記載的權(quán)利人。后一情形下，登記簿記載的權(quán)利人實際上是就未記載在自己名下的權(quán)利提出異議，也不妨認(rèn)為是利害關(guān)系人，但其不能對錯誤記載在自己房屋上的查封登記、異議登記等其他事項申請異議登記。

編輯ppt2、前置條件：權(quán)利人不同意更正。3、申請材料：只要申請人提供了一定的證據(jù)，能夠初步證明登記簿存在錯誤，登記機構(gòu)就應(yīng)當(dāng)予以受理并載入登記簿。編輯ppt第七十七條，異議登記的審查和記載。房屋登記機構(gòu)受理異議登記的，應(yīng)當(dāng)將異議事項記載于房屋登記簿。1、受理與登記：受理之后直接記載入登記簿；無需審核。只要材料齊全、形式合格，登記申請書中指明被提出權(quán)利異議的房屋且明確了異議事項，登記機構(gòu)即可辦理異議登記。而無需再行審核申請與登記簿記載的權(quán)利狀況是否一致等問題。2、辦理時限：一個工作日內(nèi)做出異議登記。編輯ppt3、幾個問題的處理意見。（1）能否反復(fù)申請異議登記？未予禁止。（2）能否重復(fù)異議登記？可以，但承擔(dān)法律責(zé)任。（3）已存在查封登記，是否還能夠辦理異議登記？可以。編輯ppt第七十八條，異議登記的效力。異議登記期間，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請登記的，房屋