棗陽某商業(yè)街區(qū)項目商業(yè)設(shè)計思路

棗陽某商業(yè)街區(qū)項目商業(yè)設(shè)計思路第1頁/共63頁棗陽·新天地

商業(yè)開發(fā)策略報告————打造極具地中海歐陸風(fēng)情的商業(yè)街區(qū)第2頁/共63頁報告結(jié)構(gòu)棗陽市商業(yè)房地產(chǎn)市場研究項目商業(yè)發(fā)展方向典型商業(yè)案例研究分析項目商業(yè)開發(fā)設(shè)計建議項目營銷策略第3頁/共63頁報告結(jié)構(gòu)棗陽市商業(yè)市場特征重點街區(qū)商業(yè)市場研究二手商鋪市場分析各類商業(yè)項目研究棗陽市商業(yè)房地產(chǎn)市場研究項目商業(yè)發(fā)展方向典型商業(yè)案例研究分析項目商業(yè)開發(fā)設(shè)計建議項目營銷策略第4頁/共63頁棗陽市商業(yè)市場特征特征1：租賃需求旺盛，私營生意人較多；特征2：現(xiàn)存在經(jīng)營商鋪建筑年代久遠(yuǎn)、鋪面陳舊；特征3：租金水平低，商鋪投資價值得不到較好凸顯；特征4：經(jīng)營業(yè)態(tài)單一，以基本生活配套經(jīng)營為主；特征5：二手房商鋪交易不夠活躍，私人持有物業(yè)時間較長；特征6：私房自行建鋪現(xiàn)象嚴(yán)重；特征7：現(xiàn)階段人民路、書院街人流量、車流量不足，難以支撐區(qū)域商業(yè)市場；特征8：環(huán)城區(qū)缺乏吸引人氣的大型賣場；第5頁/共63頁重點商業(yè)街區(qū)研究——人民路人民路經(jīng)營業(yè)態(tài)梳理（人民路與書院街交匯處——人民路與興隆路交匯處）行業(yè)業(yè)態(tài)金融中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行，人壽保險；行政、醫(yī)療房產(chǎn)交易市場，市婦幼，城市規(guī)劃管理局，市環(huán)境保護(hù)局，司法局，市公安局保安公司，市中隊（第一看守所）；教育市春蕾學(xué)校，市直機(jī)關(guān)幼兒園，青少年活動中心（新東方棗陽教學(xué)院），棗陽職教中心，市技工學(xué)院；社區(qū)服務(wù)餐飲，國家電網(wǎng)，推拿，超市，彩票銷售，書店，電訊營業(yè)廳，藥店，床上用品，門診，耗材，西餐廳，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，發(fā)廊，電腦維修，復(fù)印打字，郵政局，燃?xì)馀渌停黄渌F藝，五金，摩托修配，車裝汽修，家電銷售；第6頁/共63頁簡析：1、人民路沿線駐扎著眾多學(xué)校及企事業(yè)單位，但相應(yīng)的商務(wù)、金融配套設(shè)施非常匱乏；

2、區(qū)域內(nèi)以中小型小本經(jīng)營本店為主，經(jīng)營面積在500㎡以下，缺乏大型商業(yè)項目。

3、商鋪修建年代久遠(yuǎn)、檔次低、無統(tǒng)一規(guī)劃、鋪面陳舊、業(yè)態(tài)分布混雜；

4、沿街商業(yè)配套設(shè)施僅能滿足基本的生活需求，提升型及特色型商業(yè)相對匱乏。人民路街鋪現(xiàn)狀第7頁/共63頁重點商業(yè)街區(qū)研究——人民路人民路商業(yè)租金情況路段業(yè)態(tài)面積租金（元/㎡）商鋪結(jié)構(gòu)備注人民路北段餐飲100104.5m×4m3鋪1宅人民路北段門診24153m×8m人民路中段副食20104m×5m人民路中段汽配608.53m×10m×2間項目周邊副食36103m×6m×2間項目周邊汽修36103m×6m×2間第8頁/共63頁簡析：1、人民路沿線商鋪租金水平普遍較低，基本在8——15元/㎡/月之間；

2、單間商鋪面積設(shè)計較小，開間約在3——4.5m之間，進(jìn)深約在6——10米之間，層高為4米。

3、商鋪單間面積多集中在20平方米左右，較小的商鋪面積不能滿足中型以上商家對商鋪空間的要求，因此部分商鋪必須租賃2——3間商鋪來滿足自己對經(jīng)營空間的需求。第9頁/共63頁重點商業(yè)街區(qū)研究——書院街書院街經(jīng)營業(yè)態(tài)梳理行業(yè)業(yè)態(tài)金融工行，中國信合；行政、醫(yī)療市會計審核中心，市國庫收付局，市財政局，北城街道辦事處，市教育局，市地稅局，市房產(chǎn)管理局，市機(jī)關(guān)事物管理局，城市管理行政執(zhí)法局，市信訪局（招商、商務(wù)局），愛普眼科；教育北城東園小學(xué)，市教育研究室；社區(qū)服務(wù)市東園蔬菜大市場，藥店，超市，彩票銷售，辦公用品，電訊營業(yè)廳，餐飲，早點，發(fā)廊，攝影，洗浴中心，中醫(yī)按摩，干洗店，書社，電腦數(shù)碼，副食，美容，復(fù)印打字，門診，家電維修，擦鞋店；社區(qū)衛(wèi)生站；其他化肥農(nóng)藥第10頁/共63頁簡析：1、書院街屬環(huán)城區(qū)最為繁華的街道街道兩側(cè)企事業(yè)單位云集，由于書院街周邊屬近年城市重點發(fā)展地區(qū)，因此街道周邊建設(shè)情況良好，特別是國際大酒店地址的確定使得周邊商業(yè)的價值將得到進(jìn)一步的提升。

2、由于棗陽的消費力、消費觀念及市場的滯后使得現(xiàn)存商鋪的檔次普遍不高，新開發(fā)的房地產(chǎn)項目如：東城·宜景苑項目開發(fā)的檔次較低，規(guī)劃設(shè)計較差，商鋪進(jìn)深達(dá)到17米，二開間只有3.6米。書院街現(xiàn)狀第11頁/共63頁重點商業(yè)街區(qū)研究——書院街書院街商業(yè)租金情況路段業(yè)態(tài)面積租金（元/㎡）商鋪結(jié)構(gòu)備注書院街東段百貨文具100144.5m×12m×2房產(chǎn)交易大樓下門面書院街東段早點6084m×10m/5m×4m書院街支路書院街中段副食12334m×5m書院街中段早點40154m×10m書院街西段喪葬品15203m×5m書院街西段副食15403m×5m第12頁/共63頁簡析：1、書院街具備較好的地段及區(qū)位優(yōu)勢，借助周邊較成熟的居住及商業(yè)氛圍（與大南街交匯），其租金價格相對人民路較高，大部分商鋪租金在15——20元/㎡/月之間，較好位置商鋪租金以達(dá)到40元/㎡/月。

2、商鋪開間基本上在4米以上，特別是新時代商業(yè)廣場、三環(huán)·書香苑項目的成功運營及“棺材一條街”的改造，提升了街區(qū)的整體形象也增加了街區(qū)兩側(cè)商鋪的商業(yè)價值。第13頁/共63頁二手商鋪市場研究二手市場商鋪售價情況地理位置面積（㎡）售價（萬元）單價（元/㎡）建筑年代國稅局旁120121000上世紀(jì)80年代南陽路4213.53375上世紀(jì)80年代北城辦旁4411.62900上世紀(jì)90年代前進(jìn)路35154285上世紀(jì)70年代東園小區(qū)門面455.61400上世紀(jì)90年代前進(jìn)路50255000上世紀(jì)80年代東環(huán)路55×4602730上世紀(jì)80年代一橋南42358333上世紀(jì)80年代第14頁/共63頁簡析：

從上表可以看出：

1、環(huán)城區(qū)二手商鋪的銷售價格基本在3000元/㎡以下，單間商鋪面積基本在40——50㎡平方米左右，基本上上世紀(jì)八、九十年代建筑。

2、北城區(qū)二手商鋪銷售價格在環(huán)城區(qū)商鋪銷售價格一倍以上，因此可以看出，該區(qū)域的商業(yè)價值及消費認(rèn)可度屬棗陽市最高。第15頁/共63頁各類商業(yè)項目研究商服物業(yè)商鋪分析物業(yè)名稱香格里·城市花園物業(yè)地址棗陽市人民路（國稅局旁）銷售時間2008.12.28銷售率70%商鋪面積區(qū)間24—98獨立鋪位數(shù)量40空間結(jié)構(gòu)開間3—7米，進(jìn)深8——14米，層高5.8米價格區(qū)間4500——6500元/㎡，均價5000元/㎡優(yōu)惠策略9.6折項目優(yōu)勢棗陽大盤，廣告發(fā)布密集，在當(dāng)?shù)匦纬闪己玫目诒?，區(qū)域少有5.8米層高可分割二層設(shè)計。項目劣勢商鋪被道路劃分成4個部分，各部分又不能較好的連接，弱化了沿街商鋪的優(yōu)越特性。第16頁/共63頁各類商業(yè)項目研究商服物業(yè)商鋪分析物業(yè)名稱三環(huán)·書香苑物業(yè)地址棗陽市書院街與南陽路交匯處銷售時間時間未定銷售率\商鋪面積區(qū)間60——135㎡獨立鋪位數(shù)量空間結(jié)構(gòu)2層設(shè)計，層高均4.2米價格區(qū)間一層均價：6380元/㎡，二層均價：3380元/㎡優(yōu)惠策略1萬抵2萬，開盤9.8折項目優(yōu)勢位于書院街旁，雙邊沿街商業(yè)，商鋪產(chǎn)品設(shè)計豐富。項目劣勢周邊房屋的破敗對項目形象影響很大第17頁/共63頁物業(yè)名稱東城·宜景苑物業(yè)地址棗陽市書院街東園菜市場對面銷售時間\銷售率45%商鋪面積區(qū)間40——80㎡獨立鋪位數(shù)量空間結(jié)構(gòu)3.6—4.7m×17m層高4米價格區(qū)間均價：5500元/㎡優(yōu)惠策略9.5折項目優(yōu)勢

位于環(huán)城區(qū)書院街旁，區(qū)域發(fā)展?jié)摿茫苓吰笫聵I(yè)單位眾多，居住氛圍濃厚。項目劣勢

商鋪檔次及品質(zhì)較低，進(jìn)深設(shè)計過長，各類商業(yè)項目研究商服物業(yè)商鋪分析第18頁/共63頁總結(jié)：

受到2008年整個市場震蕩的波及及影響，棗陽樓市受挫嚴(yán)重，至2009年出現(xiàn)回暖，加上棗陽房地產(chǎn)市場投資型客戶的缺少使得各個項目商鋪銷售臨一定難度，基本表現(xiàn)出以下幾大特點：

1、緊縮型產(chǎn)品占據(jù)市場主導(dǎo)地位投資意識及開發(fā)企業(yè)對項目預(yù)期過高，市場接受度有限，使得開發(fā)企業(yè)采取縮小面積控制總價的開發(fā)策略。所列舉項目商鋪面積24——60㎡中小設(shè)計為主。

2、變相降價，快打快消在緊迫的市場環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)為降低商業(yè)的開發(fā)風(fēng)險，均采用或明或暗的降價手段，快推產(chǎn)品，快速銷售，如：香格里·城市花園、東城·宜景苑等采取商鋪與住宅同步開盤銷售的策略。第19頁/共63頁各類商業(yè)項目研究商業(yè)賣場分析名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)面積（㎡）租金（元/㎡/月）中百倉儲新時代商業(yè)廣場內(nèi)超市2500×2層10金大生珠寶城新時代商業(yè)廣場內(nèi)金飾、珠寶一層250，二層35015盛源購物中心大南街服裝550×2層18白馬購物廣場大南街服裝700×2層19正大家電大南街家電600×3層15光武市場大南街超市、百貨首層1萬×3層4—5層各5000超市6東方太子人民路餐飲200×3層5第20頁/共63頁商業(yè)賣場特征1、棗陽現(xiàn)存商業(yè)賣場體量普遍不大，基本在2000㎡以下；

2、此類賣場多集中與棗陽最繁華的路段——大南街旁；

3、通過成熟的商業(yè)氛圍及巨大的人流量支撐其大體量、多層商業(yè)；

4、商業(yè)賣場業(yè)態(tài)基本以服裝、家電、超市、百貨等傳統(tǒng)賣場商業(yè)業(yè)態(tài)為主，并無特色商業(yè)物業(yè)及特色經(jīng)營業(yè)態(tài)出現(xiàn)；

5、光武市場屬棗陽市內(nèi)較大的綜合商業(yè)賣場，雖以經(jīng)營多年但較差的形象包裝及經(jīng)營產(chǎn)品檔次較低，無法體現(xiàn)出區(qū)域商業(yè)標(biāo)桿的形象。第21頁/共63頁報告結(jié)構(gòu)案例分析研究結(jié)論棗陽市商業(yè)房地產(chǎn)市場研究項目商業(yè)發(fā)展方向典型商業(yè)案例研究分析項目商業(yè)開發(fā)設(shè)計建議項目營銷策略第22頁/共63頁項目情況：項目位置：和平大道紅鋼城占地面積：53148㎡建筑面積：130972㎡其中商業(yè)面積：23000㎡容積率：2.5案例分析——武漢青揚十街第23頁/共63頁

借助原有大型商業(yè)街商業(yè)氛圍，用新型商業(yè)街建筑格局作為流動空間紐帶。

連接和平大道及臨江大道，提供給人們休閑購物新體驗及生態(tài)城市公共活動空間。項目特點第24頁/共63頁“文化娛樂休閑區(qū)”“溫馨社區(qū)服務(wù)區(qū)”“特色美食小吃區(qū)”“購物零售區(qū)”

豐富的空間形態(tài)和有效的集客技術(shù)成為項目規(guī)劃最大亮點，靈活的劃鋪使項目便于銷售。

產(chǎn)品均為80-200㎡街鋪，一期總2萬㎡，80%銷售，其余出租給銀行和高檔餐飲店。第25頁/共63頁功能分區(qū)購物零售街鋪：服裝、鞋類、化妝品、日用百貨、鮮花禮品、書店、音像制品、婚紗攝影、眼鏡店社區(qū)服務(wù)區(qū)：理發(fā)、健身、美容、藥店、彩票、縫紉等家庭生活服務(wù)、郵電通訊。娛樂休閑區(qū)：網(wǎng)吧，棋牌室。特色美食區(qū)：早點、面館、燒烤、熟食、快餐、火鍋、蛋糕房、西餐。文化體育用品區(qū)：文具、圖書、報紙、體育用品。文化休閑區(qū)：、足療、社區(qū)活動中心、游戲廳、社區(qū)健身房、英語、鋼琴、抬拳道等培訓(xùn)教室。中型主力店：如家電賣場、。B區(qū)C區(qū)A區(qū)F區(qū)G區(qū)E區(qū)D區(qū)第26頁/共63頁面積劃分一層:A1二層:A2B一層:C1二層:C2一層:D1二層:D2一層:F1二層:F2三層:F3G一層:E1二層:E2第27頁/共63頁面積劃分第28頁/共63頁商業(yè)功能分區(qū)明確；商業(yè)內(nèi)外街結(jié)合，便于客流引導(dǎo)；休閑、娛樂、購物、服務(wù)融為一體，人性化的空間設(shè)計；商業(yè)項目的景觀設(shè)計較有特色；商鋪產(chǎn)品設(shè)計豐富，主力商鋪面積在20——100㎡之間，切合市場需求；退臺式二層商鋪設(shè)計，增加產(chǎn)品視覺效果；統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，提升項目檔次，增加商鋪附加值。案例研究總結(jié)第29頁/共63頁報告結(jié)構(gòu)項目商業(yè)價值判斷項目商業(yè)發(fā)展方向棗陽市商業(yè)房地產(chǎn)市場研究項目商業(yè)發(fā)展方向典型商業(yè)案例研究分析項目商業(yè)開發(fā)設(shè)計建議項目營銷策略第30頁/共63頁項目商業(yè)價值判斷從市場角度對商業(yè)物業(yè)價值的研判消費市場周邊人流量周邊消費力投資市場投資觀念投資特征其它政策環(huán)境小區(qū)規(guī)劃人口2千人左右；項目前以車流為主…小區(qū)規(guī)劃品質(zhì)高，入住人口消費能力強(qiáng)；棗陽工薪層消費能力低；事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營人員高收入者消費能力高…人民路租金價格低，對回報率不敏感…投資者居少，自營購鋪者居多…是否有稅收優(yōu)惠…區(qū)位環(huán)境環(huán)城區(qū)屬新城市新規(guī)劃行政新區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)城市發(fā)展速度緩慢，…影響性特殊環(huán)境周邊居住人口少，車流量少，缺乏聚集人流型商業(yè)第31頁/共63頁街區(qū)鋪位的位置、結(jié)構(gòu)及賣場經(jīng)營的、確定是影響鋪位價值的直接因素臨人民路鋪位目標(biāo)客戶最多，價格有一定溢價空間。臨興隆路及規(guī)劃路街鋪接受度不高，價格空間較小，隨著主力商家的確定、招商工作的進(jìn)展，該兩條街鋪價格有望上調(diào)，可以采取低開高走的策略。賣場商家的引入及經(jīng)營業(yè)態(tài)的確定，對項目商業(yè)價值的提升至關(guān)重要。項目商業(yè)價值判斷商業(yè)銷售范圍賣場因此我們可以斷定：人民路街鋪商業(yè)價值>興隆街鋪商業(yè)價值>規(guī)劃路街鋪商業(yè)價值第32頁/共63頁項目商業(yè)價值歸納總結(jié)1、區(qū)域缺乏支持商業(yè)物業(yè)的人流、車流，加上區(qū)域居住人口密度低，導(dǎo)致商業(yè)價值無法凸顯；2、新區(qū)良好的發(fā)展前景，商業(yè)發(fā)展?jié)摿κ芟M者認(rèn)可；3、區(qū)域周邊企事業(yè)單位眾多，收入水平高、消費力強(qiáng)；4、中心區(qū)域可售商業(yè)體量有限，投資及自營者購買意向被動遷移；5、商鋪結(jié)構(gòu)的設(shè)計及全臨街商鋪的特性，是體現(xiàn)項目商業(yè)價值的重要因素；6、賣場及商鋪的結(jié)合開發(fā)，豐富項目商業(yè)形態(tài)，彌補(bǔ)商業(yè)功能的單一性。第33頁/共63頁在明確項目商業(yè)價值及市場環(huán)境下，我們該如何確定本項目商業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略？

我們認(rèn)為：在市場外部環(huán)境差異不大的提前下，應(yīng)重點從項目自身條件的打造出發(fā)。第34頁/共63頁項目商業(yè)發(fā)展方向項目商業(yè)發(fā)展方向判斷要素大盤形象產(chǎn)品突破發(fā)展方向風(fēng)情街區(qū)形象：棗陽8萬㎡社區(qū)形象產(chǎn)品：突破棗陽現(xiàn)存商鋪結(jié)構(gòu)設(shè)計風(fēng)情：獨具地中海歐陸風(fēng)情商業(yè)街區(qū)第35頁/共63頁項目商業(yè)發(fā)展方向項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積：59833.2㎡總建筑面積：79877㎡容積率：1.80綠化率：39%棗陽市各項目建筑面積項目社區(qū)規(guī)模(㎡)東城一品27000三環(huán)·書香苑60000康苑花園60000海天麗景60000香格里·城市花園80000大盤形象

項目總體建筑面積約8萬㎡，商業(yè)面積約1.5萬㎡，在棗陽屬較大規(guī)模樓盤，是集住宅、商鋪、賣場開發(fā)于一體的綜合型社區(qū)，具備支撐“大盤形象”的條件。第36頁/共63頁項目商業(yè)發(fā)展方向風(fēng)情街區(qū)打造棗陽首個純正地中海歐陸風(fēng)情街；建筑色彩、里面及細(xì)部勾勒，表現(xiàn)出極具特色的商業(yè)街文化；中心水景、風(fēng)情街區(qū)以及臨街商業(yè)有機(jī)串聯(lián)，形成棗陽一道亮麗的風(fēng)景線。第37頁/共63頁項目商業(yè)發(fā)展方向產(chǎn)品突破高3米，寬3米街道陳舊、破敗，商鋪閑置率高人民路商鋪星光美食街人民路商鋪現(xiàn)狀打破棗陽原始的商鋪設(shè)計結(jié)構(gòu)；采用4.2米——5.8米的超高層高；商鋪開間保持在3.6——5米左右；采用立體式廣告昭示表示。側(cè)廣告牌位置正面招牌位置第38頁/共63頁項目商業(yè)發(fā)展方向大盤形象風(fēng)情街區(qū)產(chǎn)品突破總結(jié)：

有效利用項目整體形象，充分發(fā)掘產(chǎn)品價值，通過塑造棗陽首個純正地中海歐陸風(fēng)情街區(qū)，打造項目的核心競爭力。第39頁/共63頁報告結(jié)構(gòu)商業(yè)開發(fā)規(guī)模思考街鋪面積計算街鋪面積劃分及設(shè)計要求集中商業(yè)面積面積計算棗陽市商業(yè)房地產(chǎn)市場研究項目商業(yè)發(fā)展方向典型商業(yè)案例研究分析項目商業(yè)開發(fā)設(shè)計建議項目營銷策略第40頁/共63頁

根據(jù)市場調(diào)研及其得出的結(jié)論,經(jīng)過我司對項目的透徹分析,同時考慮開發(fā)商對該地塊項目的開發(fā)意向,我們將地塊的開發(fā)戰(zhàn)略從商業(yè)面積的總量適合做多少的思考點出發(fā)。商業(yè)開發(fā)規(guī)模思考項目整體開發(fā)戰(zhàn)略臨街商鋪的建筑面積商業(yè)開發(fā)規(guī)模總量集中商業(yè)的建筑面積第41頁/共63頁

根據(jù)項目開發(fā)的規(guī)劃圖紙，我們可以估算出在現(xiàn)有用地功能規(guī)劃前提下，其街鋪總長度為：

85+37+37+118+86+43+90=496米根據(jù)市場調(diào)查的數(shù)據(jù)表明，棗陽市的在售項目沿街商鋪其進(jìn)深一般在8——14米左右，按12米推算，項目沿街商鋪的面積為：

（496米×12米）＝5952㎡。臨街商鋪面積計算：90米85米118米86米37米43米

注：5.8米層高在報規(guī)時計算為2層，在此我們以一層計算，第42頁/共63頁確定商鋪面積劃分的依據(jù)——根據(jù)市場調(diào)查，正在營業(yè)的商鋪面積在30-200之間，其中最常見的有15、20、30、45、50、60、80、98、135

M2等幾類，其中以24-60

M2最被經(jīng)營者認(rèn)可，各個在售項目此類商鋪銷售最為理想——根據(jù)設(shè)想的商戶組合，大多數(shù)為30-100

M2之間，因此設(shè)計時要考慮可拼合的可能，即考慮出租使用的要求；——滿足單位商鋪總價盡可能低的原則，降低投資門檻；——商業(yè)建筑設(shè)計規(guī)范要求。街鋪面積劃分第43頁/共63頁街鋪面積劃分商鋪面積的確定

按照上述依據(jù)確定各區(qū)域單位商鋪面積及相關(guān)技術(shù)要求如下表：A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)商鋪區(qū)域進(jìn)深（m）面寬（m）層高（m）建議單鋪面積（㎡）A區(qū)124.2--54.250--60B區(qū)103--55.230--50C區(qū)83--45.224--32D區(qū)104--65.240--60E區(qū)144.2--64.259--85第44頁/共63頁

通過市場調(diào)查，結(jié)合本公司以往商業(yè)樓盤的具體實操經(jīng)驗：一般情況下，如中型超市或者其他休閑文化類商業(yè)，其面積要求一般在2000——3000㎡，而對于本項目其面積需求一般在2200——2600㎡。故我司建議集中商業(yè)的面積設(shè)計為：2500㎡集中式商業(yè)中心建筑面積計算集中商業(yè)第45頁/共63頁

高樓層對集中型商業(yè)業(yè)態(tài)無太大影響，頂層可考慮作為露天餐廳，同時對于大型商家建議定向按商家需求“定制”，商鋪設(shè)計要考慮既可整體租售，又可分零出售?？煽紤]做兩層有關(guān)商業(yè)功能建筑要求

因地中海風(fēng)情街是項目最大亮點之一，因此兩旁商鋪可以考慮做二層。

層高設(shè)計為一層4.2米，二層3米。第46頁/共63頁報告結(jié)構(gòu)定位方法靜態(tài)比準(zhǔn)價格動態(tài)均價范圍商業(yè)推盤時序商業(yè)戰(zhàn)略棗陽市商業(yè)房地產(chǎn)市場研究項目商業(yè)發(fā)展方向典型商業(yè)案例研究分析項目商業(yè)開發(fā)設(shè)計建議項目營銷策略第47頁/共63頁市場比較法人民路街鋪均價區(qū)間定價方法背街商業(yè)均價區(qū)間市場經(jīng)驗+產(chǎn)品價值點第48頁/共63頁本項目商業(yè)屬性①

區(qū)域——位于棗陽新規(guī)劃行政新區(qū)②

商業(yè)形態(tài)——中型規(guī)模的商業(yè)街③

商業(yè)類型——街鋪+集中商業(yè)確定市場比較的參考標(biāo)準(zhǔn)第49頁/共63頁選擇參考項目說明：選取棗陽典型商服物業(yè)，并根據(jù)外部因素和內(nèi)部因素進(jìn)行對比打分。商業(yè)街對比綜合質(zhì)素打分

外部因素50%

內(nèi)部因素50%

物業(yè)名稱商業(yè)成熟度交通便利度人流量分項綜合分規(guī)模建筑外立面臨街程度空間結(jié)構(gòu)車位量分項綜合分綜合分三環(huán)·書香苑1.11.41.40.651.20.71.20.80.60.451.1東城·宜景苑1.11.31.30.620.90.60.80.70.40.340.96香格里·城市花園1.11.21.10.571.01.01.31.00.70.51.07海天麗景1.11.21.20.581.10.71.30.90.60.461.04新時代商業(yè)廣場1.51.51.50.751.50.70.60.90.60.431.18人民路商鋪靜態(tài)比準(zhǔn)價第50頁/共63頁根據(jù)市場比較法，外街比準(zhǔn)均價為4324元/平米樓盤名稱(臨街鋪）均價對比得分比準(zhǔn)均價權(quán)重權(quán)重均價三環(huán)·書香苑63801.157480.181035東城·宜景苑55000.9657200.15858香格里·城市花園50001.0746500.20

930海天麗景63801.0461250.15919新時代商業(yè)廣場71001.1858220.10582人民路商鋪靜態(tài)比準(zhǔn)價第51頁/共63頁

根據(jù)本項目特點及區(qū)域市場特點，本項目的溢價空間主要集中在營銷、產(chǎn)品突破、形象三個方面，初步預(yù)期將帶來3%—5%的溢價。動態(tài)價格=靜態(tài)比準(zhǔn)價+溢價空間市場比較，確定權(quán)重，加權(quán)平均市場增長溢價規(guī)劃利好溢價營銷措施溢價外部溢價因素內(nèi)部溢價因素項目成熟溢價產(chǎn)品領(lǐng)先溢價品牌信譽(yù)溢價經(jīng)過溢價，外街均價區(qū)間[4454，4540]元/平米人民路商鋪動態(tài)價格第52頁/共63頁背街均價=外街均價×65%

根據(jù)市場經(jīng)驗，合理被街價格一般是外街價格的55%—65%左右。背街均價初步確定為：[2895，2951]元/㎡背街商鋪動態(tài)價格——規(guī)劃路及興隆路商鋪背街商鋪背街商鋪第53頁/共63頁集中商業(yè)銷售價格根據(jù)市場情況及項目自身特質(zhì)，我司認(rèn)為：現(xiàn)階段項目所在區(qū)域因人氣及人、車流量均不足，賣場的商業(yè)價值得不到最大體現(xiàn)，銷售價格也因此會有所下降。集中商業(yè)在銷售中將存在一定難度，因此我司建議：貴司應(yīng)采用先招商，自己持有一段時間物業(yè)后在進(jìn)行銷售。銷售價格可根據(jù)當(dāng)時市場行情及賣場經(jīng)營的情況進(jìn)行制定。第54頁/共63頁動態(tài)價格我司建議，商鋪均價初定為：說明：銷售過程中，可根據(jù)市場及具體銷售情況進(jìn)行價格提升。人民路街鋪均價：4500元/㎡背街商鋪均價為：2900元/㎡