2023年宏遠(yuǎn)公司企業(yè)調(diào)研報(bào)告

宏遠(yuǎn)公司企業(yè)調(diào)研報(bào)告東莞經(jīng)濟(jì)綜述

題目：企業(yè)調(diào)研報(bào)告

---東莞宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)股份有限公司

姓名：在讀院校：所在院系：就讀專業(yè)：所在班級(jí)：學(xué)號(hào)：

一、公司簡(jiǎn)介：

東莞宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)股份有限公司成立于1992年5月，1994年7月發(fā)行社會(huì)公眾股1800萬(wàn)股，并于同年8月在深交所掛牌上市，是XX縣區(qū)第一家上市公司。經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，宏遠(yuǎn)公司形成了以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)多功能工業(yè)區(qū)為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)為重點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)格局，截止2003年12月31日，公司總資產(chǎn)為22.29億元，凈資產(chǎn)13.80億元，總股本4.5億股。

十年來(lái)，宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)與宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)相互配合，取得了輝煌的成績(jī)，昔

日的地產(chǎn)坡地已發(fā)展成為占地130多公頃，一百多家工業(yè)企業(yè)，3萬(wàn)人口的規(guī)劃整齊、配套齊全的工業(yè)區(qū)，共吸引近百億元的外來(lái)投資，成為XX縣區(qū)最大、最成功的工業(yè)區(qū)之一。同時(shí)，公司董事會(huì)根據(jù)國(guó)家宏觀環(huán)境的變化及公司自身發(fā)展的不同階段，依托成功的工業(yè)區(qū)業(yè)務(wù)，不斷調(diào)整房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，使宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)保持了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)自成立以來(lái)先后成功開(kāi)發(fā)了宏遠(yuǎn)花園、金豐花園、活力康城、江南世家等多個(gè)樓盤，樓盤的品味及檔次不斷提高；同時(shí)，完善了金豐體育公園、宏遠(yuǎn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、宏遠(yuǎn)中英文幼兒園等多項(xiàng)配套設(shè)施。宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)是XX縣區(qū)首家通過(guò)iso9001：2000國(guó)際質(zhì)量管理認(rèn)證的房地產(chǎn)企業(yè)，并先后獲得“XX縣區(qū)園林式單位”、“XX省住宅小區(qū)體育示范單位”、“XX縣區(qū)交通安全文明社區(qū)”、“XX縣區(qū)無(wú)毒小區(qū)”、“XX省綠色住區(qū)”、“XX省物業(yè)管理示范小區(qū)”、“XX縣區(qū)文明社區(qū)”等榮譽(yù)稱號(hào)，2002年、2003年連續(xù)兩年被評(píng)為"房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)先進(jìn)企業(yè)。宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)已形成了一個(gè)集學(xué)校、商務(wù)、醫(yī)院、治安、文化娛樂(lè)設(shè)施、交通等功能齊全、設(shè)施完善的宏遠(yuǎn)大社區(qū)，倡導(dǎo)“運(yùn)動(dòng)健康”的宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)已成為XX縣區(qū)最知名的房地產(chǎn)品牌之一。

二、調(diào)研方法：

本文調(diào)研采取間接調(diào)研的方式，通過(guò)對(duì)該公司進(jìn)行電訪、網(wǎng)站查詢、電視訪問(wèn)、新聞等，對(duì)公司的組織結(jié)構(gòu)，盈利模式，企業(yè)網(wǎng)站等進(jìn)行調(diào)研。最終對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)，為優(yōu)化提出建議。

在調(diào)研中，由于現(xiàn)實(shí)情況的不允許導(dǎo)致資料的收集較困難。對(duì)于這類企業(yè)，我知之甚少，在后續(xù)總結(jié)過(guò)程中，比較難以找到落腳點(diǎn)。所以有較大部分的分析使自己經(jīng)過(guò)總結(jié)得出的。

三、公司組織結(jié)構(gòu)圖：

四、討論與分析：

（1）公司主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展面臨的宏觀政策影響和外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析

由于受國(guó)際金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年遭遇了罕見(jiàn)的“寒冬期”，全國(guó)大部分大中城市的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了較大幅度的調(diào)整，成交急劇萎縮，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚。針對(duì)房地產(chǎn)低迷的環(huán)境，自2008年以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策。在宏觀經(jīng)濟(jì)回暖及扶持政策的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直呈現(xiàn)降降升升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，北京、上海、廣州、深圳等大中城市成交價(jià)格屢創(chuàng)新高。由于市場(chǎng)資金供應(yīng)充裕，樓市的不斷升溫，刺激開(kāi)發(fā)商對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的熱情，各地“天價(jià)地王”頻現(xiàn)，又推動(dòng)了樓市價(jià)格的進(jìn)一步上漲。

XX縣區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在大環(huán)境回暖的情況下也觸底回升，在剛性自住需求釋放的情況下，市場(chǎng)交投活躍，成交面積與成交金額均較去年同期出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。相比其他房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展的大中城市，XX縣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)理性，商品房的成交價(jià)格及成交量都保持在不錯(cuò)的水平；在土地市場(chǎng)方面，今年XX縣區(qū)商住土地和平均樓面地價(jià)正在逐漸升高。

在2009年，公司收購(gòu)了威XX縣區(qū)結(jié)里煤焦有限公司60％的股權(quán)，初步嘗試涉足礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。近年來(lái)，國(guó)家對(duì)資源行業(yè)特別是煤炭行業(yè)整合力度加大，公司將緊抓有利時(shí)機(jī)，根據(jù)國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策并結(jié)合公司的實(shí)際情況，逐步嘗試擴(kuò)大投資規(guī)模及領(lǐng)域，目前已取得不錯(cuò)效益。

（2）公司發(fā)展的優(yōu)勢(shì)和困難

公司所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目均在東莞地區(qū)，憑借多年累積的經(jīng)驗(yàn)，所開(kāi)發(fā)樓盤在東莞地區(qū)享有較高的知名度與美譽(yù)度，得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。2009年，公司所開(kāi)發(fā)的江南第一城一期、二期的市場(chǎng)反響都非常熱烈。

公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的關(guān)鍵問(wèn)題為土地儲(chǔ)備問(wèn)題，而土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、外地大量有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商涌入、房?jī)r(jià)的不斷上漲，導(dǎo)致取得土地儲(chǔ)備的成本越來(lái)越高、困難越來(lái)越大，對(duì)公司房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展造成一定的影響。公司目前正在不斷物色合適的土地資源，適時(shí)增加土地儲(chǔ)備。

（3）公司經(jīng)營(yíng)盈利能力的連續(xù)性與穩(wěn)定性分析

公司樓盤開(kāi)發(fā)保持了較好的連續(xù)性與穩(wěn)定性。近年來(lái)，公司開(kāi)發(fā)的樓盤為江南第一城，該樓盤分三期開(kāi)發(fā)。而與萬(wàn)科合作的水濂土地項(xiàng)目、寮步土地項(xiàng)目也順利開(kāi)展。公司在未來(lái)2－4年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利能力保持相對(duì)連續(xù)與穩(wěn)定。

2009年6月，公司與XX省地質(zhì)礦產(chǎn)公司、廣州粵地礦業(yè)有限公司合作收購(gòu)了威XX縣區(qū)結(jié)里煤焦有限公司100％的股權(quán)（公司占60％的股份），該公司合法擁有核桃坪煤礦的采礦權(quán)，生產(chǎn)規(guī)模15萬(wàn)噸／年。核桃坪煤礦主要可采煤層為Ｃ401和Ｃ505，目前正在開(kāi)采的Ｃ401煤層的保有資源儲(chǔ)量為371.80萬(wàn)噸，可采儲(chǔ)量為194.23萬(wàn)噸；Ｃ505尚未開(kāi)采，該煤層保有資源儲(chǔ)量為314萬(wàn)噸。公司與合作方現(xiàn)已全面接管核桃坪煤礦，煤礦的開(kāi)采及煤炭的銷售情況穩(wěn)定。

五、總結(jié)宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)的發(fā)展前景：

近兩年來(lái)，東莞的商業(yè)項(xiàng)目非常多，商業(yè)地產(chǎn)的確處于一個(gè)快速的發(fā)展階段，作為東莞商業(yè)現(xiàn)狀來(lái)講，東莞的發(fā)展過(guò)程中，供應(yīng)量很大，租金比較低，售價(jià)比較高，持續(xù)多年平穩(wěn)的發(fā)展，基本上商鋪的價(jià)格比較平穩(wěn)。從2009年開(kāi)始，很多的跡象表明商業(yè)地產(chǎn)在升溫，從09年就開(kāi)始，東莞的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始研究未來(lái)住宅和商業(yè)這兩條該怎么走，主要看自身的實(shí)力資源，過(guò)去這兩三年中包括宏遠(yuǎn)、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)很多開(kāi)發(fā)商不斷投資到商業(yè)項(xiàng)目上來(lái)，一旦地產(chǎn)已經(jīng)啟動(dòng)了，處于一個(gè)快速發(fā)展當(dāng)中，它的趨勢(shì)不會(huì)改變。不會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)量過(guò)大，或者租金上不去，這個(gè)趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)。而且根據(jù)從眾心理，趨勢(shì)形成一股合力，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該還有很多年快速發(fā)展的過(guò)程，而且越早開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)越大。

而東莞商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)偏高，資金回報(bào)率較低，為什么還會(huì)有這么多人去投資商鋪呢。經(jīng)分析得到：房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，相較其他投資渠道而言，更具穩(wěn)定性，更讓投資者放心。而對(duì)于住宅和商鋪的兩個(gè)投資選擇上，近幾年住宅調(diào)控力度太大，而且從06年開(kāi)始住宅物業(yè)被爆炒過(guò)，而從03年到09商鋪價(jià)格比較穩(wěn)定，甚至有些下滑，所以物極必反，自然而然商鋪價(jià)值會(huì)慢慢凸顯出來(lái)。正好碰上商業(yè)地產(chǎn)升溫，住宅降溫的時(shí)候，加上專家媒體炒作，所以導(dǎo)致很多商業(yè)投資者蠢蠢欲動(dòng)。

而對(duì)于投資回報(bào)率來(lái)說(shuō)，應(yīng)該具備長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光?！胺慨a(chǎn)這個(gè)東西說(shuō)白了就是賣未來(lái)的夢(mèng)，投資本來(lái)是就是投資未來(lái)。這就意味著短期內(nèi)投資者的回報(bào)比較低，熬過(guò)這段時(shí)間之后，它的價(jià)值才會(huì)慢慢修復(fù)，這幾年你必須還是要承受比較低的投資回報(bào)率”。

寫字樓投資未來(lái)收益可觀。特別是東莞的XX縣區(qū)、長(zhǎng)安、虎門鎮(zhèn)三個(gè)商業(yè)投資中心。寫字樓作為商業(yè)投資的主要項(xiàng)目之一，資深人士認(rèn)為東莞寫字樓投資未來(lái)應(yīng)該收益不錯(cuò)。第一：長(zhǎng)線來(lái)講，東莞這個(gè)區(qū)位在廣深之間，珠三角中心位置。地段決定一切，所以未來(lái)東莞這個(gè)城市的升值空間是非常大的。

第二。產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)是加快發(fā)展的，制造企業(yè)在東莞也要調(diào)整。目前很多鎮(zhèn)、很多區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)比例慢慢調(diào)到50%、60%，都在往上走，這種變化的確帶來(lái)了寫字樓的需求。而且東莞未來(lái)的一些動(dòng)作，可以讓寫字樓的空間有一個(gè)擴(kuò)能的空間。一是金融強(qiáng)勢(shì)，金融這個(gè)行業(yè)在任何一個(gè)城市，是一個(gè)資源量很大的行業(yè)，如果能夠通過(guò)這個(gè)思路發(fā)展城市的經(jīng)濟(jì)，未來(lái)

還會(huì)有很多的經(jīng)營(yíng)總部會(huì)進(jìn)入東莞。二是未來(lái)還會(huì)有很多國(guó)際上的銀行會(huì)看好東莞，因?yàn)闁|莞的地段區(qū)位是好的。所以未來(lái)很多的寫字樓需求，有一塊是金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)的。

因此，宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)總體來(lái)說(shuō)還是很有效益和前景的。

內(nèi)容總結(jié)

（1）宏遠(yuǎn)公司企業(yè)調(diào)研