樂山項目投標書

成都市***營銷顧問PAGE71樂山嘉定中路項目策劃營銷投標書第一部分項目市場環(huán)境分析10一、樂山區(qū)位及城市地位分析101、樂山概況10二、樂山住宅房地產(chǎn)市場特點121、樂山房地產(chǎn)市場總體狀況和背景122、樂山房地產(chǎn)市場基本特點概述153、樂山在售典型住宅項目案例分析174、樂山市房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測20三、樂山商業(yè)地產(chǎn)分析221、總體供求分析222、商業(yè)背景分析233、商業(yè)市場特性254、商業(yè)發(fā)展趨勢264.1市場空間巨大26海4.2炕全新商業(yè)格咸局顯膊27粘4.3摘品牌集約時嘴代博川27例4.4急專業(yè)運營商滴側(cè)27熔第五二元部分駕減項目級SWOT亭分析航室28慈一、項目地銀塊條件日維28抖二、項目響SWOT殃分析受鑄29供1召、項目飯SWOT活列表凝狀29贊2淘、項目別SWOT藍分析臉兩29讀3澡、結(jié)論：彩邪32洲4慎、項目基本緊運作思路：飽喚33兵第擠三夏部分艘出商業(yè)定位及寨招商策略刮戚34前言34愉一、項目商洗業(yè)口岸分析宴網(wǎng)34潛二、商業(yè)總吐體定位貿(mào)返35黎1冷、商業(yè)總體揪定位趕與36蟲2材、商業(yè)功能餡定位驅(qū)躬36稠3倒、商業(yè)檔次洽定位延等36土4學(xué)、商業(yè)推廣率定位臟舍37即5宴、目標市場廉定位筍社37引5.1飾區(qū)域定位饞揮37蠻5.2釋目標投資客緊戶定位分析磨份37予5.3軋定位依據(jù)撿躬38葛A奧、品位需求嗓遠38惹B活、錯位需求銜沙39冊C前、文化需求進年39難D脅、物業(yè)升值弱師39席三、商業(yè)業(yè)呈態(tài)定位糖永40禍1寄、業(yè)態(tài)定位泄基礎(chǔ)閑縣40姥2勸、業(yè)態(tài)定位鄉(xiāng)原則架嚷41平2.1竟有利于物業(yè)嘆可持續(xù)發(fā)展蜜、資產(chǎn)不斷喪增值原則。仿巾41倚2.2補商業(yè)業(yè)態(tài)與泛建筑主題和茫場景相一致壤的原則。廣矮41違2.3努業(yè)態(tài)互補原鄉(xiāng)則。稻感41項2.4莖商圈規(guī)劃原競則。敏團42天3正、詳細業(yè)態(tài)哄定位算堡42黨3.1笨定位總體思饒路：舟沈42校3.2婦業(yè)態(tài)及構(gòu)成隨比例：嶺她43圍3.3遵經(jīng)營客戶定劫位：暈酒43衡3.4暑經(jīng)過分析和鼠研究，經(jīng)營硬客戶群主要螺構(gòu)成如下：踢羊44敗3.5滋客戶心理分暮析：稍員44身3.6任商業(yè)價格定掃位濫羨45羨四、商業(yè)招盒商策略蒙乞45泉1宜、整體招商梳思路捏滴45怎1.1扁招商先行，勇銷售同步的售營銷策略懲歡45交1.2掏主力店度身漫定做，訂單蒸式的招商策利略失陪46滋1.3繩商業(yè)聯(lián)盟中蛛心，資源整常合的商家策榨略紛芬46定我司商業(yè)聯(lián)縣盟中心部分購商家資源烈肥46破1.4膚四位一體，佳多方共贏的宋經(jīng)營策略貪呆48黃1.5態(tài)控制節(jié)奏，和確定階段性財?shù)倪\作策略煉乓48截2性、招商原則皺和準備過程闊恥49毅2.1荷招商目標的瘦選擇煮豆49橡2.2企招商談判原補則的確定漸態(tài)49胃2.3夕招商談判的展準備練場50朱3席、招商拓展掌方式玩益51曲4宜、談判策略線制定革服52糞第湊四斑部分毯買住宅定位及稀設(shè)計思路拒輝55明一、住宅定租位川待55極1怖、市場定位呀依據(jù)：衫暫55本2但、目標客戶投群定位衫央56中3佛、產(chǎn)品形態(tài)哲的市場前景逼留57惠二、戶型設(shè)閣計配比作躁58名三、住宅設(shè)紹計思路亮刺58全1晃、樓層、朝飼向和戶數(shù)池忠58僑2閣、戶型設(shè)計憂理念概土59丸3購、戶型設(shè)計竹原則粗昏60藝4蓮、住宅細節(jié)得建議：舅孫62康四、住宅概獵念打造扁翁63里1國、住宅單元割入戶引入酒腸店式大堂設(shè)護計糖載63嗽2胳、引進灘“悄酒店式服務(wù)裝、公寓式管桿理鴿”貞概念雖加64乖3瘋、外立面特鉗色及風格的悅差異化斷燦64筒第厚五疊部分院茶項目初步規(guī)誘劃及指標拖其6詳5巷一、規(guī)劃設(shè)烈計的思路朝——江如何規(guī)劃整巨體商業(yè)？悄相65葵1唐、解決好平亡行交通和垂伯直交通的重凍要性。西全65賠2碼、解決好商半業(yè)均好性問鞋題。儲蒼6和5蜜3喘、解決好商敵業(yè)銷售和招丹商的矛盾。芝本66驗4埋、解決好道結(jié)路帶動商氣悲的問題。短庭67何5若、商業(yè)內(nèi)街逆/損廣場比滑“擇滿地鋪編”符更適合本項頌?zāi)繗?墻7留6坦、集中式商槽業(yè)提升項目誦形象朝昆68扛典型案例：鑄喚68逝二、三種規(guī)辯劃方案的比剃較：脹久71典1裹、方案一酒雕71鴨2戲、方案二山獵73胖3揉、方案三務(wù)蘭75喊結(jié)論：憲勞76踢第伏六缸部分匪飼策劃營銷方井案禿輩77兼一、全面包癥裝和推廣，腫創(chuàng)造全新的濫商業(yè)概念。柔趁77壩二、招商先灘行，銷售隨難后。齡貞77風三、先賣住王宅，后賣商起業(yè)。秧宇77盾四、分期推剃盤，動態(tài)漲悠價。惜宣77麻五、形象展謙示，體驗式辜營銷。造車78零六、把握好嶺整體和各階體段的推盤節(jié)踩奏。擔宇78俯七、營銷推普廣任務(wù)散弊。緒產(chǎn)78外一、芳樂山稿區(qū)位及醉城市耗地位分析義1、圓樂山概況萬樂山市位于豪四川省西南飯部，北面與捕眉山市接壤堪，東面與自燈貢市毗鄰，愿東南面和西墳?zāi)厦娣謩e與里宜賓市和涼煙山彝族自治摸州相連，轄乞市中區(qū)妻、五通橋、惱沙灣、金口襯河４個區(qū)、聚峨眉山市及釋犍為、井研柳、夾江、沐謹川4憲個縣和峨邊刑、馬邊兩個撐彝族自治縣竟。幅員面積荒12826翁平方公里，插占全省的2傍.64%。摸總?cè)丝?4薯6.5萬人更，有彝、回墳、苗等33并個少數(shù)民族尚。蘋城鄉(xiāng)從業(yè)人態(tài)員總數(shù)19祥1.5萬人正，其中：第捧一產(chǎn)業(yè)占5武7.5%，軌第二產(chǎn)業(yè)占科14.2%害，第三產(chǎn)業(yè)歸占28.3唯%。城鎮(zhèn)勞羨動平均工資并7486元驅(qū)/人年。2孩002年，外全市國內(nèi)生扁產(chǎn)總值達1泄80億元，霜一、二、三史產(chǎn)業(yè)之比為潛22.1：退44.7：怎33.2。塔冠目前，樂山枯市中心城區(qū)吵建成區(qū)面積攀40平方公丸里，常住人魄口30率余看萬，城市居昆民人均住房勻面積虜15平方米蜜，城市綠地鑄面積冰935公頃孔，綠地覆蓋丈率46.3餓%，人均公豪共綠地達惕8.18平翼方米起。更樂山市他四季分明，郊雨量充沛，抓年降水量蟲1800毫鳥米滴，平均氣溫別12.5℃黎，最高氣溫線38℃免，最低氣溫叛零下4℃窗，年日照總勉時數(shù)117怪4.9小時牽。必樂山是中國仙旅游名城、堅文化名城，挽集漢古城、江河逼、大佛、綠微心、山水視等特色厲融為一體，誰構(gòu)成了腫樂山人文氛刻圍突出的城下市特征。加陳上太樂山氣候溫易和，雨量充催沛，土地肥爬沃，資源富協(xié)集，物產(chǎn)豐香富瓜，更是物華嘉豐美的一方顯寶地。翁2、麻歷史人文漢樂山歷史悠稠久，是中國裝歷史文化名慕城，古稱嘉概州。早在東呼漢時，佛教帽已經(jīng)開始傳受入樂山。到攀了唐宋時期獎，樂山已成窮為中國西南練佛教圣地之禿一。歷時9堵0年建成的碑樂山大佛，株通高都71米巨，宏偉端莊谷，至今已有坑1200年筒的歷史。以則雄、秀、奇前、險、幽著嘆稱的中國四怖大佛教圣地僵之一的峨眉竹山田“恒高出五，秀萍甲九州粉”斥，現(xiàn)存24成座古剎。樂群山資源富集財，是西部最才具開發(fā)潛力除的城市之一攻。后3、考餐飲娛樂暢樂山憶美菊食乏眾多競，以麻辣聞作名于世，保是天府之國冬的美暑食應(yīng)聚集地之一竹，戚蹺腳牛肉、臣串串香、蛙串串燒烤、啄甜皮燭鴨、捉蘿卜湯、達牛肉豆腐腦潛、仔姜鴨脯剖、西壩豆腐監(jiān)、岷江河魚耍、東坡肘子舅、清蒸江團系、東坡墨魚丘、珍珠魚、勿來鳳魚、飛珍珠元、侄鉑鉑算雞、黃燜雞身火鍋、魚頭糟火鍋、葉兒過粑、肉包谷菠粑……都是窯樂山地區(qū)的嘉特色名吃。蛋位于峨暗眉山市中心就繁華地帶的點“好吃街”唱是品嘗峨眉器山及樂山風顫味小吃的絕息佳去處?！懊窈贸越帧崩镏男〕詳?shù)不盼勝數(shù)，僅澆300米梁長的街道就勤有攤位20猶0余家攤位返，這里通宵韻營業(yè)，且價模格便宜，所禮以每當夜幕福降臨，“好殃吃街”總是迎燈火輝煌、心人聲鼎沸，取這里的小吃宜絕對可以讓路您大飽口福故，真正領(lǐng)略錯到地道的麻狀辣川味。檔4化、河市政建設(shè)毀樂山區(qū)位優(yōu)召勢突出，是庫四川優(yōu)先培閣育的九大城膊市之一。境恩內(nèi)交通發(fā)達乞，基礎(chǔ)設(shè)施皆完善，科技堡實力雄厚，進投資環(huán)境良斥好，是川南岡與川西的重照要紐帶，在被四川及西部想具有重要的束戰(zhàn)略地位。幟樂山類現(xiàn)已形成了獄以成昆鐵路國、成樂高速燒公路為主通瓣道，國道2振13線、3壟05線等公僚路為主骨架媽，縣、鄉(xiāng)、稻村公路為支校線，岷江、智大渡河水運年為輔助的交貨通網(wǎng)絡(luò)。成鑰昆鐵路縱貫廁市內(nèi)5個區(qū)獨、市、縣、撒自治縣，其惑中在建的樂兄山火車站為差鐵路二類口榆岸；以125公里哀的成樂高速妄公路直通成侵都雙流國際撞機場；樂山全至峨眉山思18公里簡的快速旅游海通道把樂山圍大佛和峨眉致山聯(lián)成一體投；可停泊5彎00噸級貨韻輪的樂山大卷件碼頭是四劫川大型設(shè)備港出川的唯一濾通道；客輪幟和300噸公級的貨輪出賞樂山港和沙案灣港可直達姜長江沿岸港煙口。正在籌押建之中的樂喬山旅游機場伸、樂宜高速蝕公路將會使續(xù)樂山的快速拐發(fā)展如添羽議翼，插上騰曾飛的翅膀。劃5沾、引經(jīng)濟移發(fā)展黨樂山經(jīng)濟基凈礎(chǔ)良好，是蜻四川經(jīng)濟發(fā)窯展重點地區(qū)吃。2002治年，全市鄉(xiāng)析鎮(zhèn)企業(yè)實現(xiàn)田總產(chǎn)值23掙1.32億猛元。農(nóng)民人薄均純收入達夕2377元慚。按照省委旦、省政府提鉗出的字“參抓好頭五年幟，準備后五原年，謀劃再斗十年隙”端的工作要求綱，在市委、普市政府的領(lǐng)免導(dǎo)下，高舉咬鄧小平理論講偉大旗幟，醒以十六大精歡神為指導(dǎo)，挪全面貫徹識“腫三個代表寧”譯重要思想，辣解放思想，議實事求是，標與時俱進，扒開拓創(chuàng)新，炕向著全面建免設(shè)小康社會暢、力爭提前恐5年實現(xiàn)翻事兩番的歷史柜性跨越，把會樂山建設(shè)成夜為四川經(jīng)濟純強市、國際高旅游城市的庫宏偉目標大蠅踏步前進。緞樂山的城市件競爭力和區(qū)槍域競爭力將誦將進一步提任升，而城市洞一體化的規(guī)盆劃將吸引周征邊城市使樂循山成為眉四川西南授部區(qū)域的菠“寬消費磁場廚”撲。小結(jié)：賺樂山具有槳國際旅游品局牌優(yōu)勢、臨區(qū)位優(yōu)勢、尤人才優(yōu)勢和儉成本優(yōu)勢涼。經(jīng)過乘數(shù)擦次發(fā)展機遇板，樂山已步摧入嫁國際旅游經(jīng)跡濟柜的擴張期。葛在這一發(fā)展座態(tài)勢下，城寺市化明顯加工快，外源型珠經(jīng)濟水平繼怪續(xù)提升，內(nèi)乎源型經(jīng)濟加墾速發(fā)展，這擺使得城市人泉口、消費能役力、品牌意癥識都將得到什全面的提升理。同時，作忌為旅游大省獵里的國際知法名旅游城市五和美食之都槍，樂山吸引圾外來猾旅游挑與妖投資售的機率很大鬧，成為榆中橫高消費的重括要組成部分想。麻二少、虜樂山什住宅房眼地產(chǎn)槳市催場特點淹1、塑樂山浸房地產(chǎn)市場對總體狀況和禮背景到1.1環(huán)發(fā)展歷程逐樂山市的房尸地產(chǎn)市場化嗚進程，始于單上世紀90蒼年代中后期介。起步階段哭發(fā)展緩慢，趨隨著房改政稼策的深化，蓄直到落1999年馳后才增速加徐快墳，婦1999年喇樂山鈴市宣住房開發(fā)量手為37萬平蘿方米，20漁00年達到甘42萬平方邊米參，2001峰年47萬多缸平方米，2袍002年已冤超過50萬曉平方米大關(guān)盲，達56萬君平方米濟。午同時樂山的訪房屋購買量綢增長更快。非1999年母時辯，樂山市房古產(chǎn)交易面積拔僅兔為18萬平韻方米，交易賓金額為1.軟42億元作，件許多臨江住燥宅在圖紙上岔就銷售一空逝；2000蠟?zāi)曜?，別交易面積2盞4萬平方米管，交易金額膨2或.豪1億元；駕到滅2001年畏時，全年鳥交易面積4劉2.歡8萬平方米傭，健逼近當年的巧開發(fā)量，港交易金額玻達型3逮.當4億元；勒2002年閥銷售形勢更梯火爆，僅上蓬半年盆現(xiàn)房交易素就達梅25賣.鉗25萬平方薯米，交易額唇達2.3億約元，期房交忘易18萬平經(jīng)方米，交易遵額2.04逢億元。霧2002年臟全年開發(fā)面媽積56萬平它方米，交易傭面積50萬誼平方米。歐1.2市蠶場啟動頓樂山房市的企開發(fā)升級啟塑動，集中表品現(xiàn)在200跌2年。20宇02年中心查城區(qū)房地產(chǎn)圖交易（不含奏期房）達到核4353宗妻，交易47頌.復(fù)6萬平方米董，成交額達退4.2億元裙，分別比去子年增長了1殿6%、11干.2%、2愈3.5%。棉一方面隨著挽城市化進程框的加快，紋市委市政府令加大了對樂泄山中心城區(qū)棒的廈建設(shè)力度，雞低洼棚戶區(qū)眠拆遷、老廠猶礦區(qū)搬遷等鏈老城區(qū)改造劇，新區(qū)建設(shè)擠全面開花，殺存量土地的產(chǎn)大量供給推抗動開發(fā)量爆俗增。另一方腸面就是以迪機康、交大為遮首的外來資煉本進入樂山芽市場，從開綢發(fā)品質(zhì)和開摘發(fā)理念上提濁升了樂山房竿市的水平，怎有力推動了支本地市場的目發(fā)展。旨緒1.購3三大板深塊崛起蜜經(jīng)過200自2接—柱2005年斤如火如荼的櫻開發(fā)浪潮，周我們發(fā)現(xiàn)樂貍山房市區(qū)域質(zhì)性板塊業(yè)已咬成型，房地販產(chǎn)價格梯度朽分級日益明僅顯。具體表渠現(xiàn)在，隨著煙樂山市政建決設(shè)及城市化暈進程的不斷型加快，以及付樂山固有的唱地理特點，否目前已基本援形成了三個損主要的開發(fā)布板塊：養(yǎng)A手、糕“怖新城區(qū)板塊學(xué)”——稱代表作有：鉆時代廣場、套巴比倫苦花園等；安B、法“甘舊城區(qū)板塊縱”——可代表作有：擋交大新嘉苑港、錦欣園等連；躁C、駝“以沿江板塊怪”——健代表作有：棚匯景苑、里淺程假日廣場混等。改這三大板塊者由于其特有量的優(yōu)勢和弱馳點，反映出津鮮明的市場瘋特點：押A、往“辛新城區(qū)板塊甜”搏，襖集中在嘉州拖大道南北兩拖側(cè)，以其現(xiàn)妨代的市政建片設(shè)優(yōu)勢為基濁礎(chǔ)，引領(lǐng)了傻樂山主要的庭中高檔樓盤啦開發(fā)，為樂冤山近2年來趨拓展房價空江間的主力軍臘，該板塊也嘩是去年新開糾項目量較大縫的區(qū)域，占尊全年新開項瀉目量的50脹%以上。它B、速“背舊城區(qū)板塊吩”籌，赤是老城區(qū)的找改造密集區(qū)影，受限于市溜政建設(shè)的相危對落后及拆糧遷工作復(fù)雜蔑性等因素的對制約，加之脊市政改造緩壘慢，房地產(chǎn)知開發(fā)局限性賺較為明顯。橡但另一方面單，長期城市堅化發(fā)展賦予瓦老城區(qū)完善墊的商業(yè)及生漂活配套設(shè)施歡也對老城區(qū)時房地產(chǎn)開發(fā)斯提供了相當照的積極因素意，居家方便值往往成為老負城區(qū)住宅消澆費的最有力蔑買點。廊C、蹦“遙沿江板塊悄”排，宴是樂山地理狂特點造就的咐又一熱點。馬“炕臨水而居住”旅作為居家文遷化中一個極貼具吸引力的倦部分，在樂乖山人心目中酷具有相當高打的市場號召千力，多年來嘆形成了樂山蔬傳統(tǒng)的高價現(xiàn)住宅密集區(qū)砌。而其寸土痰寸金、不可觸復(fù)制的地塊宋特性也決定馳了沿江板塊雞房地產(chǎn)開發(fā)桃的建筑特征鐮——獨高層電梯公巨寓為主。豬1.4工目前樂山住喪房建設(shè)主要非現(xiàn)狀吊房屋居住情撤況。全市總筒人口抖347.9莫萬人，其中繭非農(nóng)業(yè)人口護86.74混萬人，城鎮(zhèn)希住房總建筑傷面積筍2370.知31注萬平方米。侄商品住房年呼需求量情況染。鏟據(jù)查2005死年底調(diào)查統(tǒng)垮計，中心飄城區(qū)每年需什求約漠80傻萬平方米的拉商品住房，與各區(qū)、市、士縣、自治縣胖需求約析60萬萬平方米，婆全市年需求曉約晉140嘗萬平方米的下商品住房。李樂山中心城鈴區(qū)的商品房語，本城居民貝購買的占把55%融，本城區(qū)各讓區(qū)、市、縣趨、自治縣居歪民購買的占織38%澡，市外居民翁購買的占獎7%君。勞住宅建設(shè)投蛇資規(guī)模占全承市固定資產(chǎn)蓬投資的左20%甜，插“雹十排.童一五訓(xùn)”胳期間完成房暖地產(chǎn)開發(fā)投石資曾70挨億元，年均四增長洞7%竹以上，共計臉開發(fā)各類住絞宅冠800浸萬平方米；息其中商品住餃宅完成殖720稍萬平方米，翠套型建筑面扒積臭90魔平方米辯以下占孝70%獨；經(jīng)濟適用悄住房完成債65荷萬平方米，師公開向社會珍出售的經(jīng)濟臭適用住房不求得低于跟50%榨；廉租住房寄15嶺萬平方米。土提高住宅建斗設(shè)質(zhì)量，住譽宅建設(shè)工程鴉合格率達到盆100%武以上，優(yōu)良版率達到樂35%粗以上。提高墓住宅建設(shè)的起科技含量，盒向社會提供揭經(jīng)濟、適用兔、美觀的住彎宅和配套齊政全、環(huán)境良薪好、成規(guī)模艇的居住小區(qū)股。納商品住房建減設(shè)目標。垂2006插年際6輪～勸12湯月，全市建捏設(shè)商品住房白100闖萬平方米（殿其中：樂山多中心城區(qū)完武成撞60防萬平方米）??；第2007冊年，全市建危設(shè)商品住房收180漏萬平方米（爺其中：樂山睬中心城區(qū)完栗成座100格萬平方米）棉。合2、噸樂山房地產(chǎn)伴市場基本特姻點概述畜2蜘.1錄項目規(guī)模鋪：誦市場上不僅緣有占地幾畝靜，建筑面積競2萬平方米臟的單體樓小型盤，也有建須筑面積達3焦0萬平方米莖的麗萊佛士帝景船，答以及建筑面響積稅60萬平方判米翡翠國際暈社區(qū)劃，丑甚至有占地吸1200畝室，建筑面積級達100萬塌平方米的超爹級大盤嘉州慮新城諷。老城區(qū)主撿要以小規(guī)模龜?shù)男「邔?、鳥高層電梯為村主驚。云2.2散建筑形態(tài)緞：掘樂山市場住晝宅供應(yīng)囊括撕所有的建筑渣形態(tài)，從別顧墅、多層、怪花園洋房、房小高層以及油超過30層好高層都同時錢在售，產(chǎn)品擁形態(tài)十分豐國富。箱各種形態(tài)的賓產(chǎn)品在市場寶上都很被購嗚房者接受，桐沒有出現(xiàn)產(chǎn)然品形態(tài)本身素導(dǎo)致的銷售甚抗性。偏在售項目中砍，多層和電蹲梯的比例大壤致為1：1御，未來樂山只供應(yīng)的電梯陵住宅所在比屈例會越來越誼大。昆2.3妙戶型特征散：柿戶型允主力撫面積當從80多平慧方米的兩房欺到拾130平方勻米蹈的三房拜，估主力供應(yīng)面巾積為三房，住也有如臘萊佛士帝景眾在售單位以類130多㎡農(nóng)到160多像㎡的大戶型郵為主力的項花目。爬整個樂山一塌房的戶型球供應(yīng)量很少別，是市場的稠空白點。餅曾經(jīng)推出的何領(lǐng)地國際公御寓小戶型，貼銷售價格高鞭于同期其他婦樓盤，銷售魄火暴，現(xiàn)在笨的租金水平股也高，值得掃本項目借鑒替。繩2.4麻檔次襲價格想：金近幾年來，牙樂山的住宅認商品房價格枝上升很快，吉從2003罰年大多樓盤乞才1000逝元/㎡左右印的單價，到冒2006年和，市區(qū)的樓錦盤單價都在受22黃00元/㎡痛以上共了。饒在相同區(qū)位前條件下，項哀目價格享差別倒不大。能夠仆看江景項目粗比不能看見趕江景的每平咬方米高出幾依百元奏，如丈緊鄰岷江的唯皇華臺談，均價為3略000元/揚㎡遲。價格最高較的善住宅具備加既能看江景傻，撓又處于抵規(guī)模班大盤磨的，比如慕萊佛士帝景仰高層濁最好的單位觸價格能夠察達到惑40滋00元/㎡敗。滅可以說，巷樂山住宅染房地產(chǎn)葡開發(fā)對外豆部網(wǎng)環(huán)境依賴很寬大，項目價累格急主要吸依賴位置、亂交通條件、蕉外部資源環(huán)壤境、項目規(guī)匠模等。即將都推出的由在李成都開發(fā)了禍“衫遠大都市風壞景邪”燦的遠大房產(chǎn)續(xù)開發(fā)的管樂府錦城晶項目，勿占地僅25橋畝。社其出眾的產(chǎn)扣品品質(zhì)設(shè)計紫，拆給樂山小規(guī)查模樓盤開發(fā)泳帶來耳目一鄭新的視覺沖咐擊，預(yù)計將鳳會高價位進刊入鞭市場族，并被市場伏所接受牽。融2.5沉客戶群特征皆：幫從對春華上刷郡意向客戶庫登記分析以嘴及其他樓盤排的詳細調(diào)查乏，得出結(jié)論弦：卸樂山房地產(chǎn)隨的客戶群體激以粘市區(qū)為主，針周邊區(qū)縣以時及樂山地區(qū)淘以外夠房者初的比例較小油，約為10垃%。斬隨著樂山市光經(jīng)濟發(fā)展和威城市化進程由，周邊區(qū)縣智的購房群體納人數(shù)就越來舌越多，在市草場中所占的嶺比例將越來榴越大。趴2.6伯營銷推廣肚：晶大量包括深段圳和成都等漠的房地產(chǎn)發(fā)誠達地區(qū)的開僵發(fā)公司、營扮銷代理機構(gòu)粗以及廣告推疑廣機構(gòu)進入饒樂山房地產(chǎn)埋市場，提升搞了項目推廣鴨水平。售樓眉現(xiàn)場包裝、距宣傳品設(shè)計警、媒體表現(xiàn)殲，以及推盤編策略等都具堡有很高的水接平。淡廣告渠道主尸要是備戶外魄廣告鉛、夾報饅廣告示、似、以及車軋身夸廣告，從在怨樂山操作項曬目的經(jīng)驗來否看，夾報廣孕告的效果更焦加突出。而慌報紙硬廣告匯的性價比不伏高，不是主稼要采用的媒葬體形式。以3躲、樂山在售巡典型住宅項迎目案例分析塊3熔.1輩皇華臺基礎(chǔ)指標:氧開發(fā)商旁四川東安房稀地產(chǎn)開發(fā)有鉆限公司嘩總建筑面積斥3討6000研㎡嶺總戶數(shù)聽270歡戶默建筑形態(tài)脈高層機戶型面積懲81-18艇0㎡休綠地率午不低于40沃％膨開盤時間芽2006年她11月船交房時間贏2007年蹲12月仙均價診3000元羅/㎡戶型特征:栽房型名稱倚面積(㎡)眾房型名稱啞面積(㎡)痰4室2廳2反衛(wèi)悲180.3斧3攤4室2廳2巴衛(wèi)琴143.7生1昏4室2廳2廉衛(wèi)鉗147.1退9司3室2廳2登衛(wèi)怨124.5滴5遼2室2廳1矮衛(wèi)鋼81.28挽當詳戶型以舒適么型為主,兩銀房面積逆81.28餅平方米咬,三房兩房冒面積120摸-140多呆平方米,四斤房面積達動180平方礎(chǔ)米栽；飄戶型大都帶臨圓形陽光房蜂；貸室內(nèi)空間分售平層和錯層四結(jié)構(gòu)；毯進深過深，碑是本項目戶斬型的缺點。項目賣點:祝一梯一戶的殊純板式格局濫；驢社區(qū)正面臨外江，每戶的右主要房間如捎客廳、主臥音、陽光房等慚都可將浩闊稠江景和久臥木的睡佛盡收中眼底鉛。螞2.2益樂府錦城基礎(chǔ)指標:鏟開發(fā)商辭樂山遠大房受地產(chǎn)開發(fā)有彈限公司堡地址狐白燕路與嘉浴祥路交匯處冬占地面積瓦18液14差0短㎡欺總建筑面積笑47050裹㎡深住宅面積騎44500匹㎡遲商業(yè)面積刪2550如㎡只建筑形態(tài)曲多層、對11+1桑小高層、高稍層16+1騙綠剛地嗓率臣3柄8怕%逐總戶數(shù)取375蘋戶型灰兩房至四房魔面積觀87-17盯0嫁㎡梳車位數(shù)讀120叫容積率感2.59帽建筑密度都22．8%右開盤時間劉未開盤殼以規(guī)劃、立腥面和景觀提點升項目品質(zhì)卵建筑形體強羨調(diào)純凈，簡倚練，大量玻眨璃外里面的番采用提升了苗項目的整體裝品質(zhì)感與形遼象感，同時鬧通透的立面參使建筑內(nèi)部趙采光更為舒摧適和自然，醋更采取了架汁空、切削、呼退臺等多種飛手法，達成叼本項目建筑激造型層次多婚樣，視覺序易列豐富的要栗求。高綠化證用地、小區(qū)喪廣場、活動喂場所、物業(yè)針管理等公建鏈配套設(shè)施的碌檔次和品位殊，把信息網(wǎng)徑絡(luò)管理體系走引入小區(qū)物甲業(yè)管理之中定，同時引入獲生態(tài)住宅概菌念。谷依托現(xiàn)代、篩明快、風情浙的風格背景餐，以富有序冤列感、節(jié)奏望感的空間構(gòu)動成；自然有潔序、舒適宜帶人的規(guī)劃構(gòu)京成；多組團諸融合配搭；廚各景觀節(jié)點兩層層劃分的紙四維規(guī)劃方刃式妥善設(shè)置隱。街區(qū)的空龜間序列是由攏開放性空間笛——半私密錫空間——私快密空間，三瓶度生活空間街構(gòu)成，保證逆了業(yè)主在居飽住上的獨立汪性與社區(qū)融燙合性。壁戶型兼顧景洋觀均好越：抖規(guī)劃中充分古考慮了戶型例配比和場地近區(qū)位的結(jié)合故，確保了戶圖型主次有別丙，大部分戶敲型均能面對鄉(xiāng)庭院主體景勉觀，表現(xiàn)出羊了項目均好葵的思想。閣多層建筑為迫扇形布局，上其平面為一路梯三戶“T誕”型，較好債的體現(xiàn)了戶酷型的配置和舌庭院景觀的靈層次結(jié)合。舟而該體量組帥合小區(qū)內(nèi)部乓一側(cè)形成多冠個空隙院落唇，增大了庭蜓院景觀空間斧，植物的穿懇插更豐富了創(chuàng)庭院的空間顧層次麗。爬戶型多帶超魔大觀景陽臺員，入戶花園失及陽光露臺洋，加強室內(nèi)麻與戶外空間奮的交流。肅2.3血萊佛士帝景基礎(chǔ)指標:藥項目位于樂亡山市中區(qū)濱酬江路北段、壇聯(lián)運車站正子對面，占地堂145畝，猴近30萬，鞭是樂山中心沖城區(qū)最后一鴉塊超大型濱駛江地塊，有辯著帽450米平長的濱江景泉觀線！煤建筑形態(tài)豐威富，包括多帥層、花園洋權(quán)房、聯(lián)排別撫墅、高層。兇國際建筑設(shè)月計大師、英壘國皇家建筑偷師學(xué)會會員子、香港特區(qū)籍政府一級建王筑顧問何顯慕毅在規(guī)劃一號期時，以湖輸島為主題，皺結(jié)合人造景星觀和自然景累觀，營造出釣綠色休閑健百康的湖島居毛住新概念，可并導(dǎo)入“三渣重洗禮”的嫁規(guī)劃理念。尚以小區(qū)主入妻口為起點，碧延綿而生，捐形成住區(qū)大塑綠洲，創(chuàng)造筍樂山新區(qū)圣宮淘沙勝景，房與風水共起私舞，與陽光慌共輝映；穿丘過大綠洲，聰進入組團圍撐合的小綠洲執(zhí)或入戶大堂陜，多層次的建庭院園林景受觀，寫意悠肅然。圍合式由規(guī)劃設(shè)計，引創(chuàng)造私密性盾好的住戶領(lǐng)跪地，不受外神界干擾，鬧爆市中的靜境但，桃源泉美恐景，高尚尊趟貴。掠在售二期戶堵型面積以1苦30摘——致160多㎡鈴為主，總價版在40鼻—密50萬元，蛾屬于樂山典零型的觀景豪惕宅。斃2.4閥金杯奸·叨都市陽光基礎(chǔ)指標：抵開發(fā)商搏四川金杯集搭團非占地面積督12889的.1江㎡脂總建筑面積超38580啦.14趣㎡懇住宅面積串30930連.14期㎡店非住宅面積筍7650扒㎡掙住宅挎戶數(shù)鴨290思建筑形態(tài)托11層小高滲層疫綠化率外36%盾開盤時間鈴未開盤魔戶型區(qū)間慧兩房、三房宮戶型面積（暖㎡）盛88-13石2繞均價（元/央㎡童）熊預(yù)計260寫0戶型特征：攻房型名稱柱面積(㎡)虛房型名稱安面積(㎡)究A型錯層劃132.2趕B型平層柄122.4妹2宗D型平層萌88.34踐A1型錯層存115.5池9拿B1型平層恥115.6謝E型躍層館103.9女2杰房型只有兩煎房、三房兩姜種；視兩房戶型都兩為雙衛(wèi)，面蜻積從88到小115歸㎡，空間結(jié)奉構(gòu)有平層和烤錯層兩種；符部分戶型帶斗超大吩圓弧型花園受，丸提升居住舒把適度。炭4、致樂山市房地想產(chǎn)市場趨勢美預(yù)測壤總結(jié)樂山房關(guān)市的發(fā)展歷醉程和現(xiàn)狀，吐我們對未來晶樂山房地產(chǎn)喜市場的發(fā)展美趨勢，基本讀上可以得出光以下幾方面旦的預(yù)測性結(jié)尤論：躍4.1悲房市的區(qū)域卷競爭仍將延順續(xù)現(xiàn)有格局籠。志從今后3年任來講，新區(qū)棗開發(fā)一枝獨駝秀仍將是樂股山房市的主莊旋律。因為使老城區(qū)和沿帶江板塊土地裳開發(fā)日漸殆娘盡，新區(qū)土泰地存量最大坑，開發(fā)將不日斷上檔次、覆上規(guī)模，將跌是市場焦點多地區(qū)。嚇4.2頑樓盤開發(fā)的毛檔次和品質(zhì)恩不斷擢升。級住宅消費的袋多元化趨勢皮必然帶動了啄住宅產(chǎn)品全布面進入升級枯時代。從樂割山新開樓盤料來看，樓盤灣的檔次和品柱質(zhì)不斷提升奶，帶動了房裁地產(chǎn)開發(fā)水元平的提高，乘也拉高了樂嶄山樓盤價格沿的上限。同套時樂山的購網(wǎng)房者也逐步扯形成品牌樓抖盤的概念，炎特別是本地砍中高收入群伴體。隨著樂駱山房地產(chǎn)開齡發(fā)品質(zhì)時代領(lǐng)的來臨，可伙以預(yù)計，在興今后的一段癢時間內(nèi)，樓子盤品質(zhì)的競望爭將高于價弄格的競爭。久新鳴追愿灶悉悠碌任4.3餓樓盤的性價里比將成為市嘉場抉擇的核辜心。掀進入200丙4年后，樂該山新盤開工栗量大幅增加終，供給量的牽巨增導(dǎo)致整謀體市場競爭細升級。而購瘡房者的購房額知識不斷積紛累，消費心息理更加成熟伸，往往是扁“揮貨比三家，伙房比十家消”啄，在各個樓斬盤的地理位嘆置、戶型、充樓層、周邊療環(huán)境以及升令值潛力等眾辰多因素中權(quán)齡衡比較，再惜對比各個樓悲盤的單價和狡總價，最后菜參照自己的埋收入水平和很支付能力，拳來選擇符合斷自己性價需蘭求的房子。斯因此樓盤的片性價比成為虜購房者衡量經(jīng)樓盤價值的劉關(guān)鍵，成為曠市場抉擇的浴核心問題。櫻4.4訪個性化樓盤群成為新的發(fā)毫展趨勢。方隨著樂山新洽盤的不斷涌枝現(xiàn)，各個樓幼盤之間同質(zhì)褲化愈加明顯克。在各開發(fā)逐商普遍開始守注重項目品棋質(zhì)塑造的影削響下，人們煎將更加關(guān)注盞樓盤的個性凝品位，只有旺那些充分把帆握目標客戶陶群心理需求璃，營造出鮮藥明的個性化籮的特色樓盤哨才能在同質(zhì)己化競爭脫穎皇而出。愈市場競爭呼故喚個性化開蝦發(fā)，杠隨著樂山房鍋市的火爆升稼溫，產(chǎn)品的捕同質(zhì)性趨勢江確實愈加明荒顯，對開發(fā)血商的個性化懲開發(fā)提出更癥高的要求。銀尤其是外來鑄資本強勁進倒入樂山市場屢，引領(lǐng)新的因開發(fā)理念和剛模式，從規(guī)逮劃、設(shè)計、竹環(huán)境、包裝充等各方面都挪對本地傳統(tǒng)頓開發(fā)模式產(chǎn)無生較大沖擊堡，其精心打棄造的特色樓表盤迅速占據(jù)拌市場，受到彈消費者的青伸睞。揮4.5宜環(huán)境舒適性藍愈加受到重廈視管樂山樓市呈貨現(xiàn)出住房正墊在從覆“薄生存型值”框向肚“年舒適型棵”謝轉(zhuǎn)變。居住迎環(huán)境的舒適撞性，無論是絨市民大眾，虛還是富裕階價層，在購房采置業(yè)時都愈魂加重視這一裕因素。盡管猛樂山許多樓安盤打出了沖“噸生態(tài)小區(qū)蠻”喝、裳“法高尚社區(qū)菠”棒、叫“襪高綠化率女”三等概念，但飾只是停留在匙栽樹種草的枕初級水平上社。小區(qū)園林變景觀設(shè)計，綁難以滿足購貞房者的需求冠。核樓盤品質(zhì)構(gòu)映成的綜合因具素，任何單屠一的競爭模趕式都難以取銹得決定性的躲優(yōu)勢。要達犁到樓盤品質(zhì)桶的全面提生爐，打造環(huán)境毛成為往往成乘為最佳的解婆決之道。片開發(fā)商如果臟能在居住環(huán)笨境，即戶內(nèi)剪空間、樓宇肺布局、園林潔景觀以及周隱邊環(huán)境諸多芒方面貼近業(yè)搞主的真實生頌活來考慮并軌下足功夫，晃則不難打動屢消費者的心謎。烈4.6婆市場遠期發(fā)烘展可觀械“墻十爐.腫五矩”誕期間是樂山天市住房快速買發(fā)展時期，森住房投資增望長，發(fā)展迅紛猛。共完成糕房地產(chǎn)開發(fā)近投資拔39.07博億元，新建歇商品住宅擺534.1能5聚萬平方米，敘實現(xiàn)交易總予額卡44.09描億元，分別呀比末“思九串.避五宮”員期間增長督32.62金%智、聰76%確、尼363.1狡7%豪。人均居住錘面積由各“悉九挑.當五脊”而期末的凡23啄㎡即增長到筑“夜十君.必五膀”博期末的毀28.65哈㎡井，增幅達蔑24.56擔%使。居根據(jù)日樂山市委市午政府坐的發(fā)展規(guī)劃演，樂山王要充分利用鏈豐富的自然掛文化資源，購精雕細刻山襖水之城，將圾樂山打造成斧高質(zhì)量、高喜品位的國際窗旅游城市精繡品，創(chuàng)造最辮佳人居環(huán)境善，黎打造西部述“殃人居環(huán)境第壓一城節(jié)”痛。掀而據(jù)政府權(quán)豎威刺測算，樂山準中心城區(qū)舊人口增長率巡較高，作未來10年均內(nèi)乳每年的住房扔需求量將達踢到50像—趟100萬平蒼方米風，開發(fā)年增普長率超過1搏5%，氏樂山的城市辰建設(shè)和房地誦產(chǎn)業(yè)發(fā)展空稻間巨大漆。帽三、樂山商街業(yè)移地產(chǎn)棋分析灶1、總體供優(yōu)求分析新◆陷市場展望：伸由于樂山長掠久以來在商污業(yè)地產(chǎn)發(fā)展兇上的受限，含已很大程度殲形成了商業(yè)坑發(fā)展滯后的霧格局。餅傳統(tǒng)的沿街框商鋪已經(jīng)不它能適應(yīng)日新虹月異的經(jīng)濟厭發(fā)展需要，財預(yù)計在未來扭的商業(yè)發(fā)展捕中，將具有趨很大的發(fā)展純潛力。景◆兇宏觀規(guī)劃：節(jié)樂山具有國劍際旅游品牌志優(yōu)勢、區(qū)位范優(yōu)勢、人才催優(yōu)勢和成本怖優(yōu)勢。經(jīng)過輸數(shù)次發(fā)展機伍遇，樂山已她步入國際旅布游經(jīng)濟刮的擴張期睜。在這一發(fā)誼展態(tài)勢下，乓城市化明顯瘡加快，外源慘型經(jīng)濟水平到繼續(xù)提升，兼內(nèi)源型經(jīng)濟掌加速發(fā)展，益這使得城市觀人口、消費卷能力、品牌笑意識都將得狂到全面的提趨升。奏◆巾開發(fā)體量：伶商業(yè)地產(chǎn)周總體開發(fā)和首營銷水平藏適中融，由于外來源開發(fā)商給本洽地帶來了較費新的理念，崇物業(yè)開發(fā)已壤基本向規(guī)模道劃、集約化逮的模式呈現(xiàn)尊，專業(yè)的商述業(yè)運作團隊賄在商業(yè)地產(chǎn)王全程運作的全作用日趨明肉顯，營銷推見廣手段也已哀較為成熟。皂本項目24權(quán)畝土地的開結(jié)發(fā)體量將被尤打造為具有斃較高水準的貨復(fù)合型商業(yè)堪地產(chǎn)。議◆工競爭樓盤絨：縱近年開發(fā)的隨“賴金杯銀座滑”幣、穗“叮時代廣場每”碌、爺“泉摩爾春天百犧貨炊”礙等商業(yè)地產(chǎn)住已經(jīng)初步呈段現(xiàn)出規(guī)?；?、專業(yè)化的勉開發(fā)營銷水備平，對樂山挽商業(yè)地產(chǎn)的心沖擊較大，平增強了投資伴客戶列的信心，改少變了顆“英底商為主湯”法的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)格局，同時墨也讓開發(fā)者得、投資者、密經(jīng)營者、消龜費者成為犬“緞四位一體、偉四位共贏英”記奠定了基礎(chǔ)氏。延◆雁底鋪為主：墳與眾多二級劣城市的主要碗商業(yè)地產(chǎn)形價態(tài)一樣，傳核統(tǒng)臨街底鋪家依然是構(gòu)成餐樂山商業(yè)格曉局的主體，浸在構(gòu)成中心藍城區(qū)的主要蕉街道上，臨污街底鋪呈現(xiàn)耳較高的出租魚率和開攤率櫻，并具備勻一、二樓的頑商鋪售價和轟租金嚇差異極大的堆特點見；暮◆叔空置物業(yè)：娘城區(qū)部分區(qū)哄域亦存有一間定數(shù)量的空損置商業(yè)物業(yè)順，但這與口綠岸本身配套劍滯后、位置狂不佳、防開發(fā)水平低置下、缺乏合奔理規(guī)劃等制討約因素密切因相關(guān)?；摹艟幼馐鬯剑撼啼伒氖蹆r幼與租金之比寇趨于朵不合理殼狀態(tài)，租金旱的投資回報躁值普遍略顯閥低微，業(yè)主男的投資回報傻概念逐漸增藍強，并對商菜業(yè)格局、商嶼圈要求、租肌金回報有一級定的認識。蒸土橋街、東擋大街蘋等傳統(tǒng)商業(yè)護中心聚集了勁最為旺盛的掩人氣，最高爪水平的商鋪出租價；出租悔率達到了9虜5％以上靈。版2、商業(yè)背灶景分析銳近年來，隨灶著城市經(jīng)濟丹和城市建設(shè)怪的發(fā)展，以康及城市居住違區(qū)域的不斷明擴大，樂山偉的商圈呈現(xiàn)介出向兩極條追形擴張趨勢敬，輔助商圈側(cè)逐漸形成。沖中心與兩極沙的相互呼應(yīng)俘，使樂山的韻商圈格局由絞單一集中逐現(xiàn)漸分散，逐蝴漸呈現(xiàn)出多漆商圈局面。攜目前樂山市何中心城區(qū)商弦業(yè)體系結(jié)構(gòu)翻為：市級商辟業(yè)中心、區(qū)產(chǎn)級商業(yè)中心卡、社區(qū)（居陪住區(qū)）商業(yè)尚、專業(yè)（特肉色）街（區(qū)報）四大類。夜形成笨“銷二、五、十秘五枝”功結(jié)構(gòu)，并與槍專業(yè)街和特珍色街，各類亡專業(yè)批發(fā)市矮場和現(xiàn)代物富流體系配套虹。牛咡橋－混北門橋商業(yè)訊中心是連接炭兩大市級商彎業(yè)中心的商想業(yè)中心，發(fā)剝展?jié)摿薮缶V。詳細商業(yè)君圈細分如下共：惑“耀二踢”團：兩個市級溜商業(yè)中心，邀嘉州商業(yè)中振心、柏楊壩粉商業(yè)中心；揉“吉五憶”趣：五個區(qū)級鞠商業(yè)中心中均心即牛咡橋拖－北門橋、圣蘇稽、牟子挨、通江、車林子高新區(qū)；巷“劃十五翠”牲：15個社掙區(qū)商業(yè)即青碑衣輕軌、倒規(guī)拐店、棉竹陽、通江、揚讓叉溝、青衣銜、蟠龍、柏債楊西路、白臥果、溝兒口脂、張公橋、撥青果山、肖滑壩、大佛景危區(qū)、九峰。牧2.1舊城戒傳統(tǒng)商圈波長久以來，肌由玉堂街、猴東大街、土閉橋街等老街案組成的舊城喇區(qū)核心商圈遍，是樂山規(guī)俗模最大、人盾氣最旺的商漫圈，它主導(dǎo)宜著樂山的商怪業(yè)格局和潮糖流動向?？礃飞阶钤绲幕忌虡I(yè)，也就震是沿著樂山莫港的碼頭展脾開的，來往交的人群，直迫接催發(fā)了土豆橋街商圈的俱形成。時至劃今日，土橋許街商圈已延慰展至?？诙諛蛞痪€，成未為樂山最發(fā)魂達的商業(yè)地曾帶和購物的圈首選地。群加上支“肯德基”辛開業(yè)，更是覺凸現(xiàn)了土橋醉街商圈在樂冠山的至尊地廚位。作為傳童統(tǒng)的老城區(qū)茂商業(yè)中心，李以超市、百昂貨、家居、野服裝為主。龍舊城區(qū)商圈挨不僅在地理聯(lián)上位于樂山堤核心位置，決其商鋪價值旬更是居樂山叨之冠?？v觀像樂山各商業(yè)磁街道的口岸理、人氣、歷婚史，該商圈升當仁不讓最劉具魅力，口詠岸已是絕無芳僅有，日均也3品萬人以上的革人流量，成遣熟的口岸、離核心理應(yīng)是稱樂山商業(yè)的舌龍頭。認2.2新城虧區(qū)商圈厘目前柏揚路溫、春華路、濕鳳凰路、嘉吵州大道已經(jīng)食是樂山成熟斗的居民積聚糖地，而消費豎購物仍然依南靠舊城區(qū)商封圈，巨大的桃消費市場讓跌時代廣場商怎圈呼之欲出必。北京華聯(lián)求進駐樂山時心代廣場將對形樂山新城區(qū)握商圈的迅速麻形成注入一蛋支強有力的病催化劑，對油現(xiàn)有樂山的授商業(yè)格局可克能也是一次酒大沖擊，新式城區(qū)以時代旅廣場為中心冶的商圈形成疊也將為新城葉區(qū)的商業(yè)地渣產(chǎn)迎來一個享春天。府北京華聯(lián)進炕駐樂山無疑敵會給樂山商配業(yè)帶來沖擊改，但其代表型著的現(xiàn)代商般業(yè)發(fā)展趨勢京對樂山的商毯業(yè)形態(tài)也是兵一個示范，獅對于樂山商命業(yè)形態(tài)的調(diào)星整和發(fā)展也煎是一個有力供的驅(qū)動。長欠期以來，樂擠山商業(yè)形成俱了以街鋪經(jīng)慮濟為主流，技百貨商場、南步行街、專稼業(yè)市場等多拔種業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)鹽發(fā)展的商業(yè)詳格局，而購捕物中心的出蜘現(xiàn)將徹底打貍破這種格局厲，形成購物腦中心為核心聲的現(xiàn)代商業(yè)恰新形態(tài)?；?.3嘉州騙新城商圈探隨著肖壩斑扇竹灣一帶房百地產(chǎn)開發(fā)熱挽潮的興起，輛新的商業(yè)契立機出現(xiàn)，一測個新的商圈鳥初現(xiàn)端倪。兼該片區(qū)的嘉趕州新城專1200冷畝的高檔居蠶住社區(qū)，開本發(fā)完成后將榆有牲10柱萬人入住，前同時片區(qū)內(nèi)舌集中了樂山糕師范學(xué)院和寨成都理工大泰學(xué)工程技術(shù)斧學(xué)院以及樂沸山職業(yè)技術(shù)江學(xué)院，形成惹了樂山最大唇的校園經(jīng)濟械圈。近年來鵝，以“品牌綿、時尚、個量性”這一系斬列符合青年奔人消費特性叨的商業(yè)特征保已成為青春余經(jīng)濟的代名罷詞，極具消珠費熱情和消聚費欲望的青鎮(zhèn)年人正創(chuàng)造曾出一個新的坐經(jīng)濟形態(tài)—賤—青春派經(jīng)上濟，將促成繡嘉州新城商艇圈的時尚和摩高雅。肖壩歷片區(qū)內(nèi)還有申肖壩旅游車典站、觀佛碼熔頭，也是樂跳山旅游接待相的黃金口岸鈴、交通樞紐詠，隨著樂山睬的城市建設(shè)助和旅游業(yè)的避蓬勃發(fā)展，躬嘉州新城商咽圈的商業(yè)潛磁力巨大。結(jié)論：愧這三個商圈潑中，均有大圣型商業(yè)零售報企業(yè)入駐，抱其數(shù)量和規(guī)末模是前所未疫有的。老城姑區(qū)，金杯銀炊座已經(jīng)開業(yè)召，肯德基已討入駐，以精腫品購物著稱鋪的摩爾春天緣也選址原東坡風商場，目弊前已正常營徒業(yè)。本年一希月，北京華漿聯(lián)以宅3萬型平米的超大腫體量在新城墾區(qū)時代廣場名入駐開業(yè)，甲最為引人關(guān)訊注。業(yè)內(nèi)人身士認為，北迎京華聯(lián)在樂側(cè)山正式開業(yè)贊后，將直接征改變樂山時引尚商品購物蠶的現(xiàn)狀，從靠根本上提升搖樂山百貨業(yè)廢的檔次?；?樸、撫商業(yè)市場特膠性捐從樂山的商近業(yè)布局和結(jié)櫻構(gòu)來看，在次老城區(qū)是以舌街區(qū)商業(yè)和萬社區(qū)商業(yè)互本補的形式，腳提供商業(yè)交趟易，實際起屠到的僅僅是羞商業(yè)配套的迫作用。相對逢滯后的商業(yè)胃格局，使得嫩樂山的商業(yè)灶地產(chǎn)發(fā)展，拼具有四大商父業(yè)特性：敏3襪.安1商圈特性法：租除時代廣場剛、金杯銀座益、摩爾春天叢百貨等商業(yè)過項目外，以來往樂山的商店業(yè)格局基本睡是沿街為市泡，依靠本區(qū)壤域固有居住夠人群和少量帝偶爾途經(jīng)人邪群支撐經(jīng)營凈，各商業(yè)區(qū)猴域基本沒有魄對其他區(qū)域鏈的輻射作用卻，沒有形成夏真正成熟的伶“度商圈墻”里。而在港經(jīng)過街鋪越——莊百貨商城的巨發(fā)展模式后畏，樂山即將渣全面步入事“脅集約式購物床中心匪”話商業(yè)物業(yè)的塵升級階段。最根據(jù)規(guī)劃，算隨著城市的肌發(fā)展，在中舒心城區(qū)內(nèi)將慢催生三大商嬸業(yè)區(qū)域的新百格局，構(gòu)成賓樂山市的三貓大商圈，即扮嘉州市級商求圈、柏楊壩劍市級商圈和雕牛咡鍋橋誦—列北門橋區(qū)級巴商圈。每個搬商圈都有應(yīng)棍該有大型商奸業(yè)項目，作禍為標志和支趟撐。談3熱.赤2投資特性落：怒根據(jù)市場調(diào)之查的結(jié)果顯反示，樂山最族繁華地段的譯商鋪租金水他平一般在3燈0-50元陵/㎡公·輩月左右，較申不繁華地段稿的商鋪租金豪水平大致為飾8-25元屋/㎡從·冷月左右。根渠據(jù)部分項目額商業(yè)鋪面的嚷報價計算，購平均收回投致資年限約為軟18-23促年。可以說筆，這樣的投驚資回報，是骨基本沒有投肺資價值的。鴉樂山的商業(yè)抬地產(chǎn)市場存撤在投資和消茂費觀念的嚴笨重滯后現(xiàn)象噴。薦3科.找3市場特性勺：良由于商業(yè)發(fā)呆展受限，已柱經(jīng)很大程度團形成了商業(yè)床發(fā)展滯后的螺格局。愚傳統(tǒng)的沿街勵商鋪已經(jīng)不參能適應(yīng)日新墻月異的經(jīng)濟濟發(fā)展需要，慧對于一些在蝕大型省級溪城市發(fā)展良米好并且希望睜進軍二級市島場的品牌經(jīng)鋸營商，現(xiàn)有麥的商業(yè)地產(chǎn)翼也完全無法豎滿足需要證。所以在樂星山未來商業(yè)棍發(fā)展中，市昆場將具有很什大的發(fā)展?jié)撝α?。從某種胡程度上說，跟宏觀調(diào)控賦蕩予了樂山商京業(yè)地產(chǎn)新的好強勁動力。暑隨著西部大辛開發(fā)的實施傳，中西部各吩個城市迅速密崛起、成都槐經(jīng)濟圈城市狀群的形成以廳及創(chuàng)“俗泛珠三角碌”妄合作平臺的燭建立，樂山象等二線城市洗對大型商業(yè)腰主力店的需煎求必將大增秀，樂山商業(yè)悟地產(chǎn)將在未勉來幾年的時賣間進入強勁為發(fā)展的階段鵝。孕3塵.伸4營銷特性煉：注目前樂山的勇商業(yè)地產(chǎn)，愁主要體現(xiàn)為殺住宅的低層營商鋪，其銷進售一般都是搖在住宅銷售買完畢后依靠懇本社區(qū)及周捉邊居民逐漸王消化，沒有態(tài)系統(tǒng)的營銷清理念和商業(yè)攔運作，也就世沒有完善的趨投資模式、未投資保障等館商業(yè)地產(chǎn)基蜜本要素?？捎谝缘贸鲈跇窏U山目前的商拉業(yè)地產(chǎn)銷售違中，招商手騎段和銷售模頃式單一，缺晉乏專業(yè)的商效業(yè)運作公司元來進行統(tǒng)一咳商業(yè)規(guī)劃、諸統(tǒng)一商業(yè)招緩商、統(tǒng)一經(jīng)趁營管理。一利些代理公司打在銷售商鋪勿時，沒有重栗視招商先行變的重要性，奧沒有理解到次商業(yè)和住宅友銷售上的不損同之處，往晚往使得商鋪賴在招商和銷使售上蹣跚不香前，投資者嬌和經(jīng)營者信赴心缺乏，商往業(yè)前景一片約慘淡。泳4騎、牛商業(yè)發(fā)展趨劉勢著4妄.腦1市場空間界巨大芝樂山市搬商業(yè)地產(chǎn)掠目前的發(fā)展?，F(xiàn)狀體主要以住宅性底層營業(yè)用圍房及商業(yè)步寺行街作為主忘要存在形式臉，老城區(qū)商壓業(yè)地產(chǎn)一直瀉受到規(guī)劃方懷面的客觀影成響，傳統(tǒng)的鑼沿街商鋪已樣經(jīng)不能適應(yīng)催日新月異的灰經(jīng)濟發(fā)展需索要，而新城拍區(qū)的大型商衣場也由于位篇置的原因不勾能滿足老城模區(qū)群眾的需涉求。另一方路面，對于一交些在鼠大型省級組城市發(fā)展良全好并且希望冷進軍二級市警場的品牌經(jīng)凍營商，現(xiàn)有液的商業(yè)地產(chǎn)璃也完全無法抵滿足需要，斜在此形勢下疫，航類似謀本項目揮的失全新商業(yè)捆項目將奠定畏未來樂山的惱商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)仰跑者地位，館城市商業(yè)發(fā)形展空間巨大蒙。肯4咳.百2全新商業(yè)弓格局記商業(yè)地產(chǎn)的疊必然床興起是愚本棚城消費能力汁和消費需求忙提升的必然血結(jié)果。同時灣，舊城改造陣也為克本市透打造新的商倒圈提供了機堪會。以前站本市紛基本上都是稠臨街險底商禁，沒有適應(yīng)碎市場變化的棟商業(yè)中心或援大型的綜合赴商場。而另死一方面，當狼地的投資者缸相對來說缺全少有效的投芒資項目和投疊資渠道，商特業(yè)地產(chǎn)正好屈為他們提供息了資金升值狹的選擇機會鼓，在樂山，歷一種全新的醒商業(yè)格局正雞在悄然興起之。阿4胞.濾3品牌集約貫時代奸隨著房地產(chǎn)疏業(yè)的發(fā)展并換且日趨成熟棄，樂山市地淋產(chǎn)發(fā)展商品蹈也會象成都嘩、重慶等多裳個商業(yè)發(fā)展賄較好的城市螞一樣，走品椅牌化、集約捷化、專業(yè)化違的發(fā)展道路編。瘋面對越來越閥激烈的競爭冬，樂山城區(qū)壞里的傳統(tǒng)沿串街商業(yè)正逐賢漸顯現(xiàn)出其毅不足之處，開以摩爾春天宰百貨和北京洗華聯(lián)為代表藍的大型隆“睜一站式購物刊”滴百貨店或大淋型超市正逐揉步被市民所花接受。作為飽一種新出現(xiàn)意的購物方式豆，這種大型住商場不僅是苗為消費者提躁供方便，還過努力營造一踐個良好的購健物氛圍。在返經(jīng)營理念上柔將帶來超越味傳統(tǒng)消費模怕式的專業(yè)性誦、合理性，法改變以往的堤消費模式。噸這將是未來式樂山商業(yè)競擾爭模式的風弱向標。煤4北.孕4專業(yè)運營大商板樂山市因其礦悠久的投資胸歷史與豐富環(huán)的旅游資源雜，已經(jīng)成為否省內(nèi)商業(yè)地篇產(chǎn)發(fā)展踴躍釋的二級城市傲。但因整體蝶市場容量的熱限制，促使尸商業(yè)地產(chǎn)競第爭日趨白熱真化。而地產(chǎn)女商業(yè)空置率達也呈逐年遞補增勢頭。導(dǎo)拴致以上現(xiàn)象崖的主要原因掠是長期以來肺，樂山市民淋的消費和投短資習慣乃是煌以傳統(tǒng)的舊歌城商圈為唯退一習慣消費妥和投資區(qū)域即；洲本市菊的商業(yè)地產(chǎn)罪需要著專業(yè)商業(yè)地益產(chǎn)運營商未進行問整體業(yè)態(tài)規(guī)次劃及商圈運點營。灘第四蹦部分項目駱SWOT分棚析節(jié)一、項目地廚塊條件趁地塊位置：乳樂山市中心然城區(qū)嘉定中型路（原樂山找客運中心站臭）揀宗地面積：筑24.20汁91畝狼用地性質(zhì)：頃二類居住晃兼容商業(yè)用份地（其中商英業(yè)建筑面積哭不小于留1萬平方米炎）甜出讓年限:跳商業(yè)40年嗽，住宅70奶年的成交單價：車247.8析4萬元/畝妥成交總價：喚6000萬正建筑密度：膽小于40%覺(悠該圾控制性條件晃可以沾申請調(diào)整耍)乖容積率：小夜于6.0守綠地率:大療于25%畜建筑控制性個高度:鏟多層、高安層100米設(shè)以下惱（用地現(xiàn)狀溫圖）決二診、項目SW崇OT分析毒1、項目S鹿WOT列表普優(yōu)勢（S）丘劣勢（W）鄙位置優(yōu)勢你交通優(yōu)勢干周邊膠配套齊全劫周邊人口眾港多監(jiān)地價高潑商業(yè)和住宅滅的矛盾黎經(jīng)營、招商滑和銷售的矛血盾扭外部環(huán)境不陵足瞧機會（O）煌威脅（T）標成熟的房地沉產(chǎn)市場環(huán)境懇中蕉小戶型市場激供應(yīng)量少油集約式商業(yè)控缺乏同，驅(qū)商業(yè)地產(chǎn)農(nóng)急需分升級換代擠競爭威脅戴商家資源的托爭奪罪2、項目S膀WOT分析國2.1撇優(yōu)勢（S）糕分析位置優(yōu)勢：挺項目處于去樂山市新城材區(qū)接近老城塔區(qū)的位置役，用屬于仔城市腹心地掠帶迅，擾商業(yè)口岸價梳值絕佳改。圣項目緊鄰竹抖公溪，與嘉允州花城一河闖之隔，地理汪位置優(yōu)越。交通優(yōu)勢：殊地塊緊臨城酒市住干道嘉婆定中路，聽與青果山路黎、竹公溪路鈔相對接刮，形成盾“怪三路交匯屯”債的交通優(yōu)勢按。因市政革交通便捷，遇有1路（肖子壩旅游客運躲中心舊——顏綿竹新街）搶、6路（肖汗壩旅游客運永中心唯——柴石油療養(yǎng)院絨）、9路（愧樂山港訪——仿石油療養(yǎng)醫(yī)懇院）等多條判公交線路從燕項目地塊通騰過，慌既方便了住孫戶的菜出行睜，又延伸了仿商業(yè)的輻射館范圍酸。若周邊配套齊志全瞧：裕由于項目地窗處城市中心畏區(qū)域編牛咡橋片區(qū)兇，周邊學(xué)校漲、醫(yī)院、農(nóng)怒貿(mào)市場、銀修行、購物、濁餐飲娛樂等隙配套設(shè)施齊虧全氏，為居家生藝活提供便捷也的保障早。人口眾多：瘋項目周邊聚棟集了大量的蛋居住小區(qū)畏，絲人口密度大慕，消費力旺遲盛，揮保障梁商業(yè)鞭第一圈層足睛夠的主力消遮費群體支撐準。瓣同時，項目防的特殊位置將（位于新老丑城區(qū)結(jié)合部緞）和便利交綱通遣也能輻射新啦、老城區(qū)的晴廣大市民。會在這一點上雹，本項目無漏疑比迎“魚時代廣場倉”時等新城區(qū)商嫌業(yè)更具成熟同性。沾2.2式劣勢（W）凡分析渣地價高漫，開發(fā)價值些必須倚重商漸業(yè)晃：華247.8作4萬元/自畝的高額地玩價，困綜合成本超粱過2500婚元/平方米梅，島給了項目很崖大的操作壓出力。加上外厚部環(huán)境上的偉不足星，住宅開發(fā)深價值暑及伐贏利能力極遷其有限燕，項目的利縫潤點只能放割在商業(yè)開發(fā)鼓上隙。至這無疑貸把項目推向燒了通過大體殼量商業(yè)懂，來補實現(xiàn)我其攤開發(fā)價值吃最大化約的贏利境地訂。盒商業(yè)和住宅象的矛盾獲：眠大體量商業(yè)糖經(jīng)營的，必團將帶來大量內(nèi)的噪音和人剪員的嘈雜，源影響住宅的易安靜和私密許性。盈以商業(yè)為重格心的項目規(guī)墊劃，商業(yè)布幫局的柱、梁扶結(jié)構(gòu)會影響肌住宅戶型格讀局。商住混氧合，很難值形成一個商磨業(yè)和住宅同臨時滿足最高菜市場價值的蘋方案，而只年能兼顧商業(yè)秒和住宅價值而的均衡。羊經(jīng)營、招商鬧和銷售的矛拐盾扶：誓主力商家的融引進是大體無量商業(yè)經(jīng)營唐最便捷的途量徑，甘一方面可以侍消化很大商扣業(yè)的面積，院又可以帶動狠整個項目商螺業(yè)氛圍的形掘成，招商的瞧成敗成了商掩業(yè)的關(guān)鍵。黑但是主力商甘家入駐鉗的商業(yè)又給夠銷售帶來不喉便。銷售、殘經(jīng)營和招商墾的矛盾，使養(yǎng)項目具有很缺大的操作難主度?？评纾撼啥继康牧_馬假日接廣場，椒就是因為寶沒有處理好站經(jīng)營、招商袍和銷售的矛井盾，噸沒有重視商衣業(yè)定位，沒體有統(tǒng)一商業(yè)萄管理，根導(dǎo)致最終全贊盤崩潰?？嵬獠肯噎h(huán)境宅不足匹：曲樂山擁有大豬渡河和岷江點豐富的水資勞源，以及城災(zāi)市綠心，大菜量樓盤都依鵝賴這些欣天然的環(huán)境言資源提升項瘡目住宅檔次秤，高品質(zhì)樓準盤眾多。帥而本項目搏土地局促，基外部倚環(huán)境潑存在啟先天性不足禾，無法打造丟滿足中高端止客戶的住宅壘社訪區(qū)?？掷纾杭沃萆得髦榈淖≌榷ㄎ粸榇筇锥捫偷碾娞莺滥险?，最大的緊依托就是面塌對200畝宴新廣場的優(yōu)滅越外部環(huán)境佳；從萊佛士帝景宮和皇華臺定私位為大套型拒電梯豪宅，都也主要憑借欺面臨岷江的暮江景優(yōu)勢。虹2.3至機會（O）蜜分析豎成熟的房地亮產(chǎn)市場環(huán)境欄：把樂山市房地絹產(chǎn)經(jīng)過近幾羞年的快速發(fā)墳展，市場化壺程度高，塵剛性需求旺厘盛，康各種物業(yè)形糊態(tài)都受到市掘場的廣泛接撈受，各種檔轎次的商品房仰都有銷售空嘩間，蠻市場價格上琴漲也較快。兔成熟的市場腦環(huán)境，供銷游兩旺的市場枝態(tài)勢，叼這樣給本項很目開發(fā)方向腸提供了多種臥選擇空間?？承粜褪袌鲇?xùn)供應(yīng)量少悟：赤樂山住宅商惕品房以舒適靈性兩房和三孝房的居家戶供型，一房的花小戶型以及限經(jīng)濟型冷兩房、三房烈市場供應(yīng)量檢少。從房地聽產(chǎn)發(fā)展來看慢，戶型需求抹有弓“法趨小嘴”柏的趨勢，主傷要是因為房歇價上漲較快扒，購房者在稀相同總價下賴只能接受面從積更加經(jīng)濟蹈實用的套型瓶。在相同地掉段，或同一凍個項目內(nèi)，眉中捆小套型的住框宅銷售速度轉(zhuǎn)都明顯快于吃大套型的住廉宅?？手刑匦粜褪袌鲩T的空白成為仔本項目的機澤會點。京集約式商業(yè)穴缺乏投，商業(yè)地產(chǎn)拼急需升級換妥代益：充樂山近幾年佛商業(yè)發(fā)展甘比較快，原警來傳統(tǒng)的沿滋街為市已經(jīng)碎大大不能滿辜足商業(yè)地產(chǎn)句升級換代的子需要千，特別是集蒜約式商業(yè)比闊較缺乏護。我們看到莫，虜商業(yè)地產(chǎn)的賽升級換代對姑市場影響巨跑大，血從獨立商業(yè)烘到集約式商評業(yè)，國美電掘器、摩爾百降貨、北京華縱聯(lián)等大型商欠業(yè)入駐，大掃大提升了樂災(zāi)山商業(yè)的品贏質(zhì)，和刺激涉集約式商業(yè)煤的發(fā)展。瞞尤其是目亮前樂山雖然較有超級市場鉆，但是母與其他同類瞞城市，缺乏際更加大規(guī)模極的唇和更高檔次性的等超級市場，曬這個極處于市區(qū)中敲心腹地欄的本項目提污供了市場機羊會。過2.4倦威脅（T）劣分析競爭威脅：陳在2006襖年樂山土地敘出讓量大，嗎在市區(qū)位置灰優(yōu)越的地段巴出讓的土地主量大，將在臺未來與本項匪目形成激烈墾的市場競爭玩。吵商家資源的自爭奪激烈：呈樂山現(xiàn)有的計核心商圈和沒大型商業(yè)，降已經(jīng)搶占了戒大量商家資怒源，鑼本項目的招趣商和銷售面害臨一定的競搭爭壓力。如膚果商業(yè)定位津不準，招商蚊力量不強，巖將導(dǎo)致項目鏈整體運作的輩失敗。3、結(jié)論：丸3.1祥高額的土地牧取得成本，覽導(dǎo)致綜合成搬本超過25隨00元/平旁方米宰，規(guī)劃上容晚積率盡量用忙滿介。住宅開發(fā)傾價值有限，筍在紫不能指望通省過住宅開發(fā)侵實現(xiàn)贏利的略條件下，只菊能伙把項目開發(fā)思利潤重點放兩在版商業(yè)蜂上，通過商峽業(yè)中開發(fā)贏得豐廳厚則的食利潤匯報；份銳3.2原綢城市腹心的泥位置條件，拴牛咡橋傳統(tǒng)櫻商圈，布大量常住人坊口的聚集。巴新老城區(qū)結(jié)購合部，便利辮的交通，管商圈的延伸努性強扯，消費力的死旺盛網(wǎng)。毛這些商業(yè)開廁發(fā)的優(yōu)越先嫌天條件葉，使本項目插的商業(yè)開發(fā)陪價值潛力無嫁限；喝3.3秤樂山經(jīng)濟發(fā)飾展急需商業(yè)鑄地產(chǎn)升級換擇代，詠大型技超級市場的糾缺乏，泰集約式商業(yè)肌的蓬勃發(fā)展變等槐諸多要素，促都給予本項洽目發(fā)展商業(yè)碌的良好外部縣條件；爭3.屬4供本項目的地擾塊條件和外前部環(huán)境，制礙約著本項目責不可能開發(fā)串成滿足中高秀端客戶自住賺的高檔住宅跡項目，如時棒代廣場洋。雖然可以桃通過產(chǎn)品設(shè)診計上的突破做，帶動開發(fā)伶價值的提升望，但是這種爐提升不足以蝦支持住宅價效格在市場上駛有一個質(zhì)的伏飛躍；私3.4奉始本項目的住刻宅，需要解感決的是高單漫價問題，既亡然客戶群體奶不能拔升，題“設(shè)高單價、高分總價昏”勤路線走不通況，就只能走戲“堡高單價、低錢總價很”炎的開發(fā)思路皮，把目標客圾戶針對更為膨廣泛的普通燦家庭和城市回白領(lǐng)，通過歪精致戶型、善控制面積，針住宅外部立午面和內(nèi)部配頌套的打造，笨來支撐高單守價，努力提煩高住宅的利摩潤和確保順隆銷。謎4、項目狠基本運作鑼思路：牧鑒于以上抽因素晚及分析，我茂們認為本項伸目的基本運代作襖思路為退：蚊以商業(yè)為主熱，最大限度濫發(fā)掘商業(yè)的慈開發(fā)價值；旁在滿足商業(yè)姻價值的前提峰下，盡量提夫升住宅價值研，戲以地實現(xiàn)項目最況大開發(fā)價值疼。影根據(jù)財務(wù)分烘析和價格測暈算，時本項目只需偏要將住宅銷薪售完畢，再偏將一層商業(yè)雙銷售出60僵%以上，即責可以實現(xiàn)贏云虧平衡彎，利潤的主績力點在于商壤業(yè)的銷售。球因此，商業(yè)古必須保證價豈值，住宅必撐須保證順銷蜜。否則，本脖項目的運作予難以成功。稀第五蹈部分難商業(yè)定位及姨招商策略前言谷無數(shù)的商業(yè)扛項目實踐證愉明，沒有專拒業(yè)的商業(yè)策總劃、統(tǒng)一的央招商運營及赴后期持續(xù)有蠟效的商業(yè)經(jīng)食營管理服務(wù)惜，商家較難蔬持續(xù)經(jīng)營與輛發(fā)展，項目就也很難取得客真正成功。正成功的商業(yè)策地產(chǎn)，不僅曉僅在于前期鍵商鋪的銷售盈成功與否，被還在于商圈料的建立與呈兵現(xiàn)、在于商淹圈業(yè)態(tài)的規(guī)己劃及后備商豆源的陸續(xù)招都商和商家的棉利潤保障。院這就需要專先業(yè)的商業(yè)地端產(chǎn)運營商的糕規(guī)劃運營，咐從專業(yè)方面誼解決商業(yè)地盟產(chǎn)的業(yè)態(tài)規(guī)晴劃與業(yè)態(tài)的裙可持續(xù)經(jīng)營趴。友在本項目商飄業(yè)定位中，直我們將采用蛛“女錯位經(jīng)營、礦業(yè)態(tài)互補壯”于的商業(yè)思維刷模式，通過艘對樂山消費姻水平、消費腰習性、商業(yè)夢業(yè)態(tài)、消費棗群體等進行習系統(tǒng)分析，壤制定出合理娛、科學(xué)的項坐目定位報告請。而作為統(tǒng)押領(lǐng)本項目招腐商策劃工作倦的本策劃書盡，其主要框圖架是在對項遺目區(qū)域商業(yè)糠市場、目標息消費者冰、元投資者今、雪經(jīng)營者四者民的重點分析桿基礎(chǔ)上，提姓升項目的核杜心競爭力，注精準項目的潛商業(yè)定位，分據(jù)此制定吩“散商業(yè)市場分容析壞”漢、動“鼠商業(yè)總體定互位稅”淚、饅“懸商業(yè)業(yè)態(tài)定年位言”單、科“袖商業(yè)伶招商策略岸”局共四大章節(jié)隔。于通過精準的天商業(yè)定位和臭科學(xué)務(wù)實的盜商業(yè)運作，賀在充分整合臥各方資源的痕基礎(chǔ)上，本遙項目定能締魚造升華成為顛樂山市充滿供現(xiàn)代氣息而懶又不乏濃厚加商業(yè)氛圍的礦城市商業(yè)沸況點，最終哈實現(xiàn)開發(fā)商賺、投資者、親經(jīng)營者、消杏費者的番“椒四位一體謀”捷共贏局面寫，撿成就名至實宋歸的大型商位業(yè)旗艦中心勵！瓦一、霸項目薄商業(yè)口岸這分析快本項目位于粗牛咡橋商圈汽，地處樂山框新舊城區(qū)交腹匯處，是樂域山城市的交鑰通要道，經(jīng)李過多年的發(fā)編展，這里已俊形成以服裝窯批發(fā)、日用害百貨批發(fā)為炭主的商業(yè)圈慨?？到陙?，牛蜻咡橋附近的待房地產(chǎn)開發(fā)劃頻頻升溫，絡(luò)大量的住宅呼開發(fā)進一步姐增強了牛咡岡橋商圈的人克氣；適中的渣商鋪投放市銜場，使牛咡寨橋一帶的商什氣更濃；而止更重要的是燙房產(chǎn)項目的睬實施同時也柔改善了牛咡佛橋周圍的配玩