各國房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式及中國可采納的要點(diǎn)

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2012.2.26我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究

——與香港、美國、日本、新加坡模式的比較分析2目錄發(fā)展模式及其影響因素幾大主流房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式分析中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式第三種模式-------“大陸模式”2023/4/262一、發(fā)展模式及其影響因素什么是發(fā)展模式？發(fā)展模式選擇的影響因素？發(fā)展模式選擇的目標(biāo)？2023/4/263房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式就是要適合不同的發(fā)展階段，解決好每一階段企業(yè)存在的各類問題，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。它包括開發(fā)模式、融資模式、運(yùn)營模式、盈利模式、管理模式等多個(gè)方面。2023/4/264發(fā)展模式選擇的影響因素發(fā)展模式選擇的影響因素產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)外部經(jīng)驗(yàn)市場環(huán)境政治制度經(jīng)濟(jì)環(huán)境文化2023/4/265發(fā)展模式選擇的目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。2023/4/266二、幾大主流的房企發(fā)展模式分析香港模式美國模式新加坡模式日本模式2023/4/267“香港模式”“香港模式”，是以開發(fā)商為中心的一條縱向價(jià)值鏈，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發(fā)商獨(dú)立完成，房子建好后，地產(chǎn)公司不持有物業(yè)，直接出售，以相對廉價(jià)取得土地為經(jīng)營導(dǎo)向。2023/4/268“美國模式”“美國模式”，是指在“資本運(yùn)作、設(shè)計(jì)策劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷售租賃、物業(yè)管理”六個(gè)環(huán)節(jié)，全部獨(dú)立運(yùn)作，均由不同的公司協(xié)調(diào)合作，責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)分工明晰，充分回避了房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)驗(yàn)證實(shí)，可以有效的避免囤積、空置，解決房屋質(zhì)量、資金安全等問題，實(shí)現(xiàn)行業(yè)充分合作與競爭，能更好的控制成本、穩(wěn)定價(jià)格、降低風(fēng)險(xiǎn)。2023/4/269“香港模式”“美國模式”主要特點(diǎn)以土地為基本，實(shí)行全過程的經(jīng)營，“售樓花”和“地王”是其兩大經(jīng)營特色。市場高度細(xì)分+金融工具多樣化產(chǎn)生背景土地產(chǎn)權(quán)制度公共土地批租制度，土地產(chǎn)權(quán)歸政府，買賣的只是土地的有期限的使用權(quán)土地產(chǎn)權(quán)私有，土地供給市場高度自由且無限融資模式預(yù)售款+銀行貸款A(yù)BS、MBA、REIT’s等金融發(fā)達(dá)，融資方式多樣化，只有15%左右是銀行資金，70%是社會(huì)大眾的資金主要優(yōu)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)了利潤的最大化；一體化的參與有利于資源的優(yōu)化配置專業(yè)化，形成核心競爭力；資金來源的多樣化使得房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)全社會(huì)共擔(dān)主要局限不夠科學(xué)，比較粗放的，風(fēng)險(xiǎn)很大，容易導(dǎo)致囤積和爛尾。組織成本較高，利潤被瓜分適用范圍人多地少，寸土寸金地廣物博、金融業(yè)發(fā)達(dá)核心土地資金房企地位全能者，所有環(huán)節(jié)參與組織者、統(tǒng)籌者2023/4/2610新加坡模式

新加坡模式，其核心就是建立住房公積金，以政府供應(yīng)的保障性住房為主體，以商品房為補(bǔ)充，來滿足社會(huì)大多數(shù)人群對住房的需求。在新加坡，超過70%的人都居住在政府住房。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，以所投資的資產(chǎn)總額計(jì)算，新加坡政府投資公司排名全球前十大房地產(chǎn)投資公司之列。同時(shí)，公司所投資的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是為數(shù)不多真正具有全球代表性的房地產(chǎn)組合。2023/4/2611新加坡的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式盛邦新業(yè)集團(tuán)源自新加坡建屋發(fā)展局(HDB)，擁有48年豐富的住宅房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，它為新加坡提供了約90%的住宅，開發(fā)足跡更是遍及中國、印度、菲律賓等23個(gè)國家、90座城市，成功規(guī)劃建設(shè)了45座新興城鎮(zhèn)，2000多個(gè)項(xiàng)目，為350余萬人口提供了超過100萬套精品住宅，被世人譽(yù)為——“新加坡花園城市的締造者”。特點(diǎn)：一體化經(jīng)營；行業(yè)集中化程度高；跨國經(jīng)營與投資明顯；2023/4/2612日本的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式日本的房地產(chǎn)開發(fā)不需要資質(zhì)，只要符合城市規(guī)劃要求，無論企業(yè)和個(gè)人都可以申請進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，所以，在日本的城市和農(nóng)村，規(guī)模不同、門類各異的房動(dòng)產(chǎn)公司隨處可見。專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)公司卻很少，房地產(chǎn)開發(fā)被放在了“副業(yè)”的位置。按控股方主要業(yè)務(wù)的所屬行業(yè)劃分，日本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可歸納為：政府類、建設(shè)類、交通類、金融類、工業(yè)類、民間類6種類型。2023/4/2613日本政府類地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)最具代表性的是原日本住宅公團(tuán)，也就是現(xiàn)在的都市再生機(jī)構(gòu)。主要業(yè)務(wù)是為中低收入的勞動(dòng)階層提供住宅、宅地以及與其配套的公共設(shè)施。模式特點(diǎn)：有專業(yè)化分工，但專業(yè)細(xì)分程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如美國，房地產(chǎn)市場有自身的特色，房企的發(fā)展模式基本上還是香港模式。日本的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式2023/4/2614三、我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式企業(yè)發(fā)展階段曾經(jīng)的香港模式自發(fā)的轉(zhuǎn)變及原因2023/4/2615企業(yè)發(fā)展階段中國房地產(chǎn)企業(yè)（主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）最早都是國有企業(yè)，來源于國有企業(yè)的投資和地方政府的直接組建。他們早先進(jìn)入的都是單一的土地和房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，屬于項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)。在發(fā)展過程中，一批房地產(chǎn)企業(yè)選擇了多元化的發(fā)展道路，即以開發(fā)為主，還組建了建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、建材供應(yīng)等子公司；以住宅開發(fā)為主，還投資于商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)；以房地產(chǎn)業(yè)為主，還投資于其他非房地產(chǎn)業(yè)。進(jìn)入新世紀(jì)后，大批主流房地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)行專業(yè)化的發(fā)展，專注于某種類型的住宅商品，或?qū)Ｗ⒂谏虡I(yè)地產(chǎn)，或?qū)Ｗ⒂谀骋粎^(qū)域細(xì)分市場或，專注于房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域。專業(yè)化的發(fā)展正在成為中國房地產(chǎn)企業(yè)的主流現(xiàn)象。2023/4/26161990年，國務(wù)院頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的55號令，對土地交易的法律承認(rèn)開始，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)商品化的開始。中國房地產(chǎn)師于香港，起源于深圳，傳播于中國大陸。香港深圳中國大陸2023/4/2617在過去的20多年里，影響中國內(nèi)陸房地產(chǎn)企業(yè)的是鏈接：中國房地產(chǎn)10強(qiáng)企業(yè)模式研究(2011-03-11來源：中房網(wǎng))香港模式2023/4/2618近幾年，中國房地產(chǎn)企業(yè)逐步看重美國模式，并以美國房企為標(biāo)桿，借鑒與學(xué)習(xí)。例如：萬科、萬通（馮侖）、綠城（代建模式）等。美國模式興起2023/4/2619香港模式美國模式xx模式VSxx實(shí)業(yè)PulteHomes美國模式兼容萬科成立于1984年，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。萬科雖然在學(xué)習(xí)“美國模式”，但是與PulteHomes公司這樣的優(yōu)秀美國房地產(chǎn)企業(yè)相比，萬科在精細(xì)化、專業(yè)化方面還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。2023/4/2620轉(zhuǎn)變的原收因---香港模墨式的深質(zhì)刻教訓(xùn)對房地產(chǎn)偶商：易受夏市場變禽動(dòng)和宏覺觀調(diào)控食的影響撲，經(jīng)營取不穩(wěn)定刻，且受猴資金和諸土地制劍約很大驅(qū)。對房地虧產(chǎn)業(yè)：土地囤妄積廣、項(xiàng)發(fā)目爛尾多丸、設(shè)計(jì)不翁合理、建刮筑能耗高局、房屋質(zhì)醬量差、物侮業(yè)管理難沸、資金鏈童緊張等問貓題逐漸顯漁現(xiàn)，房地影產(chǎn)行業(yè)發(fā)筑展大起大滴落，波動(dòng)宣大。對社會(huì)民翻生：政府雙、銀行兄和房地袖產(chǎn)開發(fā)寒商的利佩益客觀究上捆綁慕在一起確，導(dǎo)致藝了地價(jià)祖與房價(jià)蘋一輪又望一輪的花上漲，哥使買房黑目標(biāo)離伙普通百帖姓越來跪越遙遠(yuǎn)短。對金融行饒業(yè)：資金來再源單一，與對銀行信驅(qū)貸依賴極世大，導(dǎo)致肌了房地產(chǎn)質(zhì)市場風(fēng)險(xiǎn)隔向銀行業(yè)醬蔓延，增家大了整個(gè)奮金融系統(tǒng)辛的不穩(wěn)定策性。對宏觀經(jīng)直濟(jì)：對宏量觀經(jīng)濟(jì)沙的穩(wěn)定跪有一定蝕的破壞熄性。2023午/4/2暮4我國推政行美國汁模式的痰局限：從一個(gè)寬富泛的意義脈上來說，頂美國模式尸的地產(chǎn)商庸更接近于掌制造類企業(yè)，這給對于國內(nèi)選已有一定披基礎(chǔ)、實(shí)功力的房企外，是否愿薦意放棄全牙能化模式頌下的最大封化利潤，光甘愿做一永個(gè)制造類執(zhí)企業(yè)？土地產(chǎn)權(quán)天制度不可架能轉(zhuǎn)為私啟有，土地知供給市場萄也無法實(shí)淋現(xiàn)無限量隊(duì)供給。金融市線場尚不瓦發(fā)達(dá)，郊房地產(chǎn)窯資產(chǎn)證裁券化等眾金融工獎(jiǎng)具缺乏撐。美國模灶式是否械適合中歲國內(nèi)地堤？2023絹/4/2密422何去何從斯？？？市場環(huán)境宏觀調(diào)控房企23四、葬中國內(nèi)雕地房地去產(chǎn)企業(yè)催的未來是否存謠在一種柔大陸模兵式？大陸模式的塑初步設(shè)沃想如何實(shí)現(xiàn)傘大陸模式吵？2023勁/4/2牧424作為內(nèi)陸浪房地產(chǎn)市閉場主體的膽房地產(chǎn)企據(jù)業(yè)在這個(gè)財(cái)宏觀調(diào)控探帶來的一之輪新的十蒙字路口下雷應(yīng)該何去倘何從？做色何選擇？除了香港廈模式和美勢國模式，著是否還有堵第三條道沫路，是否忽存在“大枝陸模式”?所謂“止大陸模擔(dān)式”，鄰就是根甩據(jù)中國襲的自身慈特色，芽結(jié)合香恢港模式衣和美國漆模式的喜優(yōu)點(diǎn)，撥博采眾箱長，兼披容并蓄頂，建立薄一種混呆合模式遣。綜上所述惱，房地產(chǎn)發(fā)開發(fā)企業(yè)重商業(yè)模式機(jī)的確立，萍是建立在解對自身資柄源和能力悶的分析基括礎(chǔ)之上的爐，是對價(jià)嫌值鏈、產(chǎn)評品和區(qū)域棄做出合理刮選擇、明報(bào)確定位的膜系統(tǒng)決策毀過程。建置立一個(gè)合爹適的商業(yè)套模式，是奶企業(yè)成功妨的必由之組路。202楊3/4堆/2425“大陸模楚式”的初柄步設(shè)想1、土地等政策方劃面：改醋革現(xiàn)有絹土地政朗策，改臥一次性阿征收70年土地出舍讓金的制勤度為按年金征收土地懷出讓金；2、財(cái)稅坦政策方騰面：推鑰行現(xiàn)行聚的財(cái)稅且體制改埋革，精存簡稅種具，減輕京稅負(fù)水麥平；3、住房覺政策方鉤面：要蛛加強(qiáng)大委中城市膽住房消書費(fèi)政策等改革，令優(yōu)化土礎(chǔ)地、住肉房供給過結(jié)構(gòu)，葵抑制投舅資、投藏機(jī)性購質(zhì)房，加緊大保障卷性住房炒供應(yīng)力打度，形征成多渠抵道的住懇房供應(yīng)涂體系，還不斷推犧進(jìn)住房糖的“去斬資本品傾化”，擺使其回梨歸為一咐種普通柏的消費(fèi)女品。4、金融博方面：議培育不嘩動(dòng)產(chǎn)證瞞券化市掛場，發(fā)摔展各種啞房地產(chǎn)顏融資工午具，如劑：REI同T’s等，讓掙社會(huì)的展資本參敢與到整賄個(gè)地產(chǎn)甜行業(yè)中判，分享垮其收益跪，共擔(dān)陰其風(fēng)險(xiǎn)噴；202鳥3/4泊/2426“大陸稼模式”炭下的房陽地產(chǎn)企黎業(yè)強(qiáng)化企