關(guān)于項目的市場定位與產(chǎn)品定位

則關(guān)于項末目的市場定偵位與產(chǎn)品定六位一、項目土地性質(zhì)調(diào)查位置：海口市西海岸，北為一規(guī)劃200畝左右的地塊、濱海大道、瓊州海峽；南、東面為未開發(fā)地塊；西面為寬10米的林帶。地塊特征：地理位置優(yōu)越，給人較辟靜的感覺，十分適合居住，但是，該地塊規(guī)模較小，物業(yè)管理和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的塑造都將是一個抗性較大的問題，如何在這兩方面作足文章抵消不良抗性將是本案成功銷售的重要課題。占地面積：130畝地形：矩形地塊，地質(zhì)：屬填海建筑用地地貌：土地尚未進行平整，目前地塊上尚有林木。七通一平現(xiàn)狀：七通一平尚未完成。二、地塊周邊環(huán)境調(diào)查1）地塊周圍景觀:A、自然景觀北面與地塊隔路相望的是熱帶海洋公園、大海，往西隔路有10米寬左右的林帶與之平行，可見到熱帶海洋世界的千年塔。周邊視野開闊，遠景喜人。B、人文、歷史景觀琴周邊為未開錢發(fā)土地，缺哈乏人文、歷被史景觀?？覥、環(huán)境、丸污染情況掌本項目地塊服周邊為林帶耕及未開發(fā)的崇地塊，離濱傍海大道還隔往有一住宅用呼地地塊，濱請海大道的汽踩車噪音對本燒項目影響較陷小，但項目稈周邊堆放大秤量建筑垃圾紗，將對項目付近距離環(huán)境胸造成一定的刃污染，另外真周邊的建筑課用地如果開解發(fā)將會帶來嚼施工噪音污餡染，但本項逢目目前暫時離沒有噪音污四染,總體污材染狀況較輕皺。棒D、地塊交潤通條件蘭本項目對外逝交通均較為鬼便利，沿濱面海大道可達侮火車站及秀盜英港、新港耽、海南火車躺站。織10分鐘車策程距離可達凳火車站，3耽0分鐘抵達賓珠江廣場。訊E、周邊市薄政配套設(shè)施冶周邊生活配寸套較少，為晨不成熟區(qū)域民，離棗商場、超市熔、菜市場、里學(xué)校、醫(yī)院北都較遠，生佩活基礎(chǔ)設(shè)施怕只能依靠秀告英片區(qū)。但蒙本區(qū)域的高轉(zhuǎn)檔休閑、娛鋤樂場所較多蝶，有新國賓短館、美視高診爾夫、假日姑海灘、熱帶篩海洋世界、約貴族游艇會刻等娛樂設(shè)施蔬。艦二、SWO再T分析午1、地塊地鍋產(chǎn)因子分析俯所謂地產(chǎn)因竹子，指的是哪一個建筑地芬塊所具備的辨適宜建造某羊種建筑的條自件和質(zhì)素，騎一個地塊之累地產(chǎn)因子決沾定了該地塊鼻適宜建造的編建筑功能和門檔次，是其節(jié)未來建筑價么值之核心因余素之一。郵1）不同住喚宅項目所應(yīng)豈具備的地產(chǎn)膜因子它房地產(chǎn)發(fā)展谷歷程表明，拍不同檔次的是住宅項目所小應(yīng)具備的基枝本地產(chǎn)因子桃有所不同，脖具體如下表價：荷2）西海灘鄰項目地塊特課征：睜◆隙地塊位于膏政府大力開保發(fā)的西海岸賞旅游度假區(qū)催內(nèi)，是適應(yīng)晶未來城市住巨宅發(fā)展趨勢魚的優(yōu)質(zhì)地塊口；爸◆退地塊毗鄰爹瓊州海峽，皮獨特的海景蹤資源使得該以區(qū)域的休閑誓度假優(yōu)勢較稱為突出；恨◆跨地塊周邊結(jié)規(guī)劃為低容井積率的高檔凝物業(yè)，視野賢開闊；恩◆韻地塊西邊叢是一條10恩米寬的綠化軌林帶，可以錢先投資做綠欣化整改，即巾可望成為項庸目的私家花妹園。麻◆典地塊為緩榮坡地，適宜憤作住宅建筑融用途；營◆易地塊周邊氏交通路網(wǎng)順島暢，但公共弱交通系統(tǒng)較加為缺乏，目棟前市內(nèi)只有育28路及1剝線、2線旅消游車可到達奪?；荨羧獾貕K靠市刮區(qū)沿海線3矩公里內(nèi)有部餃分高檔娛樂挖場所，如貴絨族游艇會、懷新國賓館、環(huán)美視高爾夫船、西秀海灘償?shù)龋灰摺糁鞯貕K北側(cè)蛇約300米拌處為熱帶海寺洋世界；凍地塊所處為戴旅游度假區(qū)棟，環(huán)境狀況也良好，；降以上分析表視明，本項目延地塊具備所叔有中高檔住招宅所必須的抓地產(chǎn)因子，燒是較理想的安中高檔物業(yè)負地塊.摘2、鄉(xiāng)維也納森林蝴項目S.W咸.O.T分謊析晉2004年糟，維也納森篇林要海南最擁具個性特色送的姿態(tài)面世爪，這就需要峰我們對項目蔥現(xiàn)狀做到最罪為清醒和清詢晰的認知。昆1.200蘿4年維也納奇森林的S.濁非分析優(yōu)勢Strength優(yōu)勢Strength沃◆戒地塊位于篇政府大力開匆發(fā)的濱海大龍道邊，可依總托區(qū)域形成疤規(guī)模效應(yīng)，申因此這一地未區(qū)的購房潛堡在需求很大流，市場前景逐看好；潑◆粗獨特的?？泳百Y源凸顯沈地塊的優(yōu)勢治，包鄰近熱帶海痛洋世界、假蘿日海灘。秘與市區(qū)別墅末樓盤形成市樂場區(qū)隔；鳥◆渣地形方正幻，居住環(huán)境戰(zhàn)比較安靜，上可迎合暑“碰居家安靜功”她的客戶心理撫，適合營造瞞一個具較高柳品質(zhì)的生活怖社區(qū)；遙◆僑項目滿通過芽?？谑芯坝^還樣板路渡——競濱海大道可排達市中心金鏈貿(mào)區(qū)，能遠腹離城市的喧飽囂干擾，又演可享受城市痰之便利繁華旅；賊西海岸區(qū)域爐環(huán)境較好，縣空氣污染小摸，頁地塊西邊有單一塊林帶，敲可以作為小駛區(qū)的私家花帝園來定位。◆劣勢Weakness劣勢Weakness傍當(dāng)觀然，在看到殺本項目的優(yōu)蘆勢同時，我小們必須正視披本項目存在納的一些弱點芒：寶◆劑馬本區(qū)域商業(yè)任不發(fā)達，辣周邊缺少生乏活配套餅，無大型的桿購物場所，瓦居家不便壺主要的生活堤配套都依靠引金貿(mào)區(qū)。筐◆泛殲地理位置偏搖遠，糖區(qū)域壁壘還魄未打破正。龍道路雖然通巖暢，但交通態(tài)目前相對落慶后，公交車猴較少，居住紡于本區(qū)域業(yè)臉主需要有私投家車。課由于本項目訪為公司所開該發(fā)第一個項留目，開發(fā)商冒知名度不大蕩，實戰(zhàn)經(jīng)驗遺、品牌號召耕力均較為薄史弱。吩◆寧由于小區(qū)總寇占地面積僅樸為130畝銷m辭2闊，與該區(qū)位鬼的樓盤相比躁、規(guī)模比較放小，可做景肢觀的空間不裝大，小區(qū)物冒業(yè)服務(wù)項目最投資有限，償只可能在一與定范圍內(nèi)盡截量顯示小區(qū)龜特色，向精哥致方向，而褲非大氣方向蓬發(fā)展。筍上述弱勢點濕都為暫時性精的，只要規(guī)斬避得當(dāng)，可料以進行有效鋒的弱化改善悅。機會O機會Opportunity膛◆閱宏觀市場活整體向好，蛙別墅類物業(yè)縮正處于升溫評階段，有效唉需求較大；遠◆予鄰近港奧工份業(yè)區(qū)，可吸們引工業(yè)區(qū)的隨高級管理階枝層。待◆調(diào)隨著海南省捕政府的宣傳劈，越來越多勸的島外客戶嘆到島內(nèi)置業(yè)怖養(yǎng)老溜，其中蘊涵治了大量的住金宅消費能力汗；安◆半?yún)^(qū)域房產(chǎn)朵開發(fā)尚屬初默期，只要開蠟發(fā)商對項目察定位準(zhǔn)確；中規(guī)劃、景觀她、宣傳做得誠到位，將會禾是很大的市課場機會；緩◆端混火車站的客夜運開通，市畝政西海岸帶末狀公園二期數(shù)的規(guī)劃將會菌帶動濱海大摩道沿線的發(fā)移展，也給本共項目帶來一秋定的人氣，洲火車站客運虜?shù)拈_通酬是解決現(xiàn)階核段交通問題錘最好的一個交機會點。津◆震隨著擋市政府對西胃海岸地塊的姜重視，廊將有更多的說開發(fā)機會來青臨，更多的剃配套設(shè)施落羽成，市政大瓣配套如：海它口火車站、微濱海大道綠污化工程等設(shè)會施的不斷完傅善以及西海尿岸二期綠化斑規(guī)劃，對西芹海岸周邊環(huán)墊境的成熟更壓加有利。政城府的利好政航策對于西海貝岸的進一步瓶開發(fā)也是很煮好的機會。異◆疼土地低成本蠟獲得和中高腎檔物業(yè)開發(fā)農(nóng)形成的低出贊高時效應(yīng)；胡◆政西邊的林帶娃可以投資為竹簡單的花園相，有更廣泛育的資源和機共會可以借用穗。威脅Threat威脅Threat搭◆攪項目周邊隙樓盤的競爭悶威脅是顯而卷易見的，在多西海岸區(qū)域隨，集中分布泄了在多家的厭別墅樓盤，閑它們體量大宿，檔次跨度缺大，如長信芝海景花園一蒙期的社區(qū)環(huán)丘境已日慚成煩熟，二期開富發(fā)規(guī)模更大烘，黃金海岸缸花園以一線辦海景等項目次的發(fā)展商品候牌效應(yīng)優(yōu)勢宵，其品牌效窗應(yīng)有利于產(chǎn)盟品市場推廣帳，陽光西海竹岸等項目的粱地理位置都弱較本項目要套佳。而本案兆是初具規(guī)模足的別墅住宅孕小區(qū)，發(fā)展朋商沒有知名艱度，在目標(biāo)酬客源定位一東致的前提下世，將對本項雄目形成直接喘威脅。更有朝?？跒骋愿`方便的交通駁，更完善的訪周邊配套給煮本項目帶來地極大的沖擊詢。樹◆簽政府對區(qū)秋域的開發(fā)進敘度將直接對但本項目的銷捕售乃至利潤聯(lián)產(chǎn)生影響。妹隨著世紀(jì)大芳橋的開通利貞好消息，將驢促進海甸島您西北板快的知市政配套完勒善，已有多濁家發(fā)展商看鮮好該時機開吹始啟動。世舟紀(jì)大橋、金層貿(mào)區(qū)夜景、恢瓊州海峽等錯更勝一籌的駱景觀和低價沈格將會分流年本區(qū)域一定及的海景客戶鴨。升此次調(diào)查我擋們能發(fā)現(xiàn)的惕是，前期開禽發(fā)的樓盤已典經(jīng)吸納了來稿本區(qū)域選擇給中、高檔別屋墅物業(yè)的購趨房者，這部床分購房者的咐需求偏向，析通過他們能月了解到的是蓮?fù)惪蛻魧庸目赡苄枰氖笫窃鯓拥奈锒讟I(yè)產(chǎn)品，而唇我們卻很難緣估標(biāo)出這群辨客戶層究竟嚇還有多少及返偏好。芹必然會有眾女多外資房地匠產(chǎn)企業(yè)進軍剝?？诘姆康氐醍a(chǎn)市場，他譯們將帶來新千的理念。新劫的規(guī)劃和新害的操作模式蕉，將提升整棋個?？诜康冂R產(chǎn)市場的整劇體檔次，必廈將對海口樓渡市構(gòu)成巨大瓶的沖擊，更旗加深了本案寬銷售的競爭現(xiàn)性，如新世押界花園、寶飼安江南城等秘項目。隨著立更多新開質(zhì)炒優(yōu)價適的中悅、高檔別墅須物業(yè)的推出臥，必將造成陣客源的分流嚷。這就要求詢本案在規(guī)劃訂及檔次上，伯要高度重視楚產(chǎn)品的前瞻午性。都同質(zhì)樓盤的染價格競爭是辱維也納森林母的一個較大訓(xùn)威脅。桑2.200穿4年維也納還森林S.W燙.O.T應(yīng)愈對策略地在明欲確本案的優(yōu)戲劣勢所在后弟，針對整體朋市場的大環(huán)只境及未來一谷年出現(xiàn)的市繁場機會點和昂威脅點，我?guī)艂兺ㄟ^對上宇述四項指標(biāo)搜的分段組合績，建立了項穴目S.W.蝦O.T的應(yīng)簡對策略模型購。這樣使明吧年的整體形鉗勢在更加簡寧潔、清晰的鼠同時又具有戚了大局觀。瓶而且也為我盯們在推廣中傳能夠揚長避年短指明了方冰向。具體詳踏見下表：亦項目S.W謎.O.T重呢組分析模型橋?？诰S也納靜森林啄優(yōu)勢（St踩rengt亭h）簡1.絕佳貴產(chǎn)品綜合質(zhì)擱素日2.超常親規(guī)的營銷手當(dāng)段從3.獨特幟的自然環(huán)境眠優(yōu)勢正4.宴寄劣勢(W株ea標(biāo)kness財)禾1.規(guī)模小須2.地理位阻置偏遠石3.區(qū)域配喘套差芒機會(Op縣portu戶nity)盡1.地塊景易觀規(guī)劃，政什策利好薦2.島外銷乳售逐漸看好隊3.火車站廊客運開通毅4.生活品浩味需求不斷栗提高羽SO癢策略曉繼續(xù)站拔高品牌高究度蒸，用品牌效柿應(yīng)造就強大釋的品牌忠誠屯度；辭利用外部條笨件的利好優(yōu)旦勢結(jié)合產(chǎn)品唉綜合質(zhì)素勾提升性價比長；欲儉引導(dǎo)市場妙向我們預(yù)定店的藝術(shù)生活次的目標(biāo)轉(zhuǎn)變嬌。炮WO浙策略霜在宣傳與推脂廣中嶼強調(diào)大環(huán)境濤獨特的自然拌景觀優(yōu)勢，惑未來區(qū)域發(fā)屢展?jié)摿o限叔；屬利用海口火役車站的啟用停，斧未來規(guī)劃等得優(yōu)勢讓人們沙心中對本地怖區(qū)重新定位厲；脈威脅(Th旅reat)柄1.競爭對組手到來撐2.區(qū)域壁掘壘森嚴梅3.新開大勾樓盤來勢兇羞猛泳ST悟策略史用產(chǎn)品優(yōu)勢漆拋離對手脈，不在同一南個高度進行捷拼殺；燕利用自身優(yōu)適勢涼創(chuàng)新概念和染營銷手段陵，綜合所有籃有利條件打域破區(qū)域壁壘弱，擴大市場號份額。禮WT捕策略馳利用對手對奏區(qū)域的熱炒婚再推波助瀾惑，同時又高擔(dān)人一籌，碼以自身產(chǎn)品葬沖擊力征服習(xí)人心激；著采用鐮“臟多點爆破痕”婦的手段炊縮短項目與窩中心區(qū)的心迅理距離荒；絞扎實做好物潔業(yè)服務(wù)撐的細節(jié)。樸三、項目退定位分析1、說明泥項目定位是匹依據(jù)市場調(diào)椒研分析，結(jié)某合地塊實際消情況作的前搭瞻性分析，古并未綜合考逃慮資金流量擱、投資回報猾等敏感因素即。清2、項目市默場定位艱1）地產(chǎn)項遼目定位之基杜準(zhǔn)基◆職米項目地塊之異地產(chǎn)因子決背定的地塊適絲宜建造的建策筑功能；捐◆磁仁市場調(diào)研反齡映的具有有堪效需求的市斥場空間；麗◆雀始政府在城市到總體規(guī)劃上叛的限制。浩2）項目定樣位唱從項目定位脊之各基準(zhǔn)出誘發(fā)，考察本夢項目的地產(chǎn)秩因子、市場額空間及政府穿城市規(guī)劃對波該地塊的規(guī)陶劃限制，該勵地塊為城市約規(guī)劃之高檔碧房產(chǎn)之住宅昏用地，容積居率輛≤釘0.8英。捧該地塊具有灰建造中高檔犧住宅所需的騾充分的地產(chǎn)腎因子；午◆成菜?？谑猩唐酚伦≌袌稣{(diào)播研表明，以中低容積率、漲低建筑密度梯為其顯著特侵點的別墅類怨物業(yè)在經(jīng)歷涉了前幾年的亭低迷后，正默走向全面復(fù)窮蘇；另一方軟面，雖然本偶項目區(qū)域內(nèi)圈已有不少數(shù)膨量的中高檔嗓別墅類物業(yè)妨供應(yīng)，但大本部分別墅樓披盤規(guī)劃設(shè)計旺不佳，真正誕高品質(zhì)的住草宅的市場有咬效供給不足飯，鎖他們的目標(biāo)從客戶群大部宜分都處于觀結(jié)望的狀態(tài)或犯在眾多的項柳目中選擇最羞優(yōu)秀的物業(yè)敘，在這種環(huán)條境下，維也燃納森林必須堵在這一層面兵上提升物業(yè)暗檔次和形象毫，才見有更彩強的競爭力防去占據(jù)市場粒。堅針對部分潛帆在客戶群調(diào)軟查表明，隨蔽著兇“墊5+2蜜”冤生活模式的找盛行，原來賺居住在市區(qū)低中高收入階潛層的二次置應(yīng)業(yè)，也將購壤房視線轉(zhuǎn)移限至郊外，本潤區(qū)位是最佳齡的選擇，使脹市場購買力作隨之日趨健掏旺，再加上亞于海南置業(yè)調(diào)的島外客戶祝增多，有效請需求旺盛。墳類似本案這螺樣的海景住桌宅小區(qū)將是竹他們的首選垃。片維也納森林貍現(xiàn)狀處于開耳發(fā)初期階段狗，項目的推曾廣手法應(yīng)根登據(jù)市場競爭徒情況將項目幅優(yōu)勢最大化訂表達出，所牲以項目推廣燥手法必須通棄過前面對海剛口市房地產(chǎn)淘市場的調(diào)查完及對該項目貢的詳細分析臉，走一條行痰之有效的營洋銷道路。武因此，本項妨目地塊具備賽定位為剛“找寬TOWN潤HOUSE脾音樂藝術(shù)社扯區(qū)艱”栗的充要條件課。該項目將氣定位于以下克概念：濁◆悲?？谑形骱Ｏ陌堵糜味燃俳銋^(qū)的高尚生劑活圈概念；胃◆沉成功人士梨“飯5+2璃”荷嶄新生活模肌式的概念；羽◆酸利用地塊驅(qū)內(nèi)的林帶資閑源、海景資需源及地勢的火起伏和結(jié)構(gòu)永的處理，做懲出傲視?？诶醯暮＞白≌酆蜕鷳B(tài)住宅巡的概念；臣◆漂低容積率代、低建筑密殃度、高綠化士率塑造出真詞正高品質(zhì)的阻別墅群的概雷念；法◆粒音樂主題州藝術(shù)社區(qū)概勿念暴◆墓純正美式仁鄉(xiāng)村別墅建兵筑風(fēng)格的概異念。題寬TOWN協(xié)HOUSE勻概念誠信概念得將誠信寫在劫樓書中，放界在廣告里，口擺在新聞上元，無時無刻豐將誠信的品犯牌傳達給客汁戶，引導(dǎo)他灣們只選擇西更海灘。但這斥一概念也是扭雙刃劍，應(yīng)奶妥善處理好征這一概念的抱發(fā)揮過程。桐◆槍街以上概念成召為?？谑衅淦笏^(qū)模仿更的樣板概念鈔。濟塑造額“魄西海岸旅游廊度假區(qū)首華個尤寬TOWN互HOUSE滑音樂告藝術(shù)家園杜”靜的主題形象龍“農(nóng)首個音樂區(qū)看”跟的主題提法艘，是一種與冰眾不同的概杜念，能夠從膛眾多樓盤引那用的主題中古脫穎而出，駱更重要的是飽帶來一個全籠新的生活方耍式，一種高宋品位的生活來方式。棕（二）西海徐岸市場形象院定位迫由于項目的隆目標(biāo)客戶為循有藝術(shù)品味軌的置業(yè)者，粒所以項目的借形象定位將紛圍繞這一客熔戶叛群體的特性厚，營造一個體符合這一群阿體需求的概倍念化社區(qū)，寶這樣方能被謹他們所認同委。何況概念嘴的提法實際機上是提出一喝種全新的生澡活方式，成昏功人士追求灑生活品質(zhì)，現(xiàn)懂得享受生佳活，賦予了齒項目一種生達命力。與其轉(zhuǎn)它樓盤所訴礙求的建筑風(fēng)啟格、智能化次社區(qū)等的樓趕盤最基本元哀素（或者可廳以說一種泛刷濫的主題）廚提升到一種餡更高層次，機在市場上塑撫造一種新的陡品牌概念，追具有極大的泰競爭力。也錘正因為維也作納森林產(chǎn)品任是評“杜適度超前輪”貿(mào)的產(chǎn)品，所羨以，我們的輩市場形象定憶位也應(yīng)該是慎“止適度超前角”窗的定位。翅西海岸旅游不度假區(qū)萄·鼻首個宅寬TOWN邊HOUSE淘音樂藝術(shù)別訂墅維也納森林音樂藝術(shù)別墅西海岸旅游度假區(qū)·維也納森林音樂藝術(shù)別墅西海岸旅游度假區(qū)·首個寬TOWNHOUSE音樂藝術(shù)別墅位置優(yōu)越樓宇質(zhì)素建筑風(fēng)格園林設(shè)計品味物管社區(qū)文化生態(tài)建筑位于最具升值潛力的西海岸旅游度假區(qū)版塊生態(tài)建筑，與自然和諧共相融采用清新明朗主義建筑風(fēng)格采用中西合璧，跳躍性音符移步換景。參照ISO9002物管服務(wù)體系進行小區(qū)管理。以休閑格調(diào)藝術(shù)生活狀態(tài)作為描述點自然生態(tài)，社會生態(tài)直1.項目市亭場形象定位噸高度分析圖衫:藝術(shù)特色鮮明的音樂生活圈藝術(shù)特色鮮明的音樂生活圈科學(xué)管理的生態(tài)文化圈藝術(shù)文化與生態(tài)的交流融合圈維也納森林的精神歸屬圈精神境界精神境界藝術(shù)特色健康需求文化浸染2005200520042004圖解：供對于?？谖黟捄０痘▓@來蛋說，不應(yīng)該麗只滿足于適錄應(yīng)市場，還輛要引領(lǐng)市場檔、造就市場選。有鑒于此象，?？谖骱侔痘▓@的市蜘場形象定位罩也應(yīng)該從更擾高的起點立血足，隨著時僵間的變化而貸不斷深化和暗升華。趁以強硬的居治住產(chǎn)品優(yōu)勢仰作基礎(chǔ)，從統(tǒng)產(chǎn)品滿足業(yè)遇主對藝術(shù)品倒味的需求，枝到通過生態(tài)屆社區(qū)的營造泡和健康管理吹達到滿足業(yè)察主身心全面暖健康的需求冬，再到通過噴維也納森林判文化的熏陶庸?jié)M足業(yè)主對薪生活品味和譜藝術(shù)格調(diào)的沈需求，通過繼以上種種最刷后到達維也撐納森林精神極籠罩的精神扛境界。這是殲維也納森林涂占領(lǐng)市場、寫占領(lǐng)買家心估靈陣地的市銜場形象定位喉深化層次。笑綜上所述，扮海口西海岸她花園的市場辣形象定位可菌以概述為：劫何差““音樂藝術(shù)生活一步到位”的音樂主題社區(qū)融會融會“音樂、體育、健康”的品牌藝術(shù)生活社區(qū)近饅裙估坑園2.定位語棟細化分析：盒健康生活失——漸科學(xué)運動是湊手段，健康次生活是最終循目標(biāo)，維也蹤納森林通2004年攤詮釋健康生鑰活的內(nèi)涵蠟一方面用的即是科學(xué)的運飼動手段、科扣學(xué)的運動管愁理、科學(xué)的辭運動檢測；成另一方面用途的是健康的誠環(huán)保材料、嫂健康的生活疤心態(tài)、健康惑的鄰里氣氛架。護生態(tài)生活句——現(xiàn)生態(tài)不是緊風(fēng)跟潮流，生院態(tài)的真諦是此回歸自然的顫純樸與灑脫環(huán)，與自然和僅平共處，維凡也納森林書詮釋音樂藝代術(shù)生活的內(nèi)摩涵靠的是藝光術(shù)調(diào)劑生活押的真色彩，外靠的是生態(tài)笑家居時代的遣自然情調(diào)，振強調(diào)的是與藝國際居住潮壇流同步的精昆神領(lǐng)域渣文化生活直——聽文化不是華喘麗外衣，文逼化是滲透于谷社區(qū)內(nèi)部的作一種氛圍、認一種感悟。飾文化生活的座內(nèi)涵要在血社區(qū)內(nèi)部音雙樂文化的背“俘物化鴿”叫上有新的舉司措簽。而且，教框育氛圍的營嶺造也是顯現(xiàn)旋文化生活的柜一個最直接把渠道。騰西海岸高尚顛生活社區(qū)評——煉高尚生活出棋自道德標(biāo)準(zhǔn)窮下的自覺意兄識。200哨3年西海岸桑詮釋高尚生蛾活的內(nèi)涵需增要以維也納殊森林精神中翅“盯和諧、團結(jié)丑、友愛、尊遠重、理解擾”瓦等一系列高饒尚情操為出曾發(fā)點，舉行著高尚活動、霞制造精神境百界，讓維也愛納森林在更援純粹的械“齊純凈生活毛”然中成為藝術(shù)旁與友誼的象逢征，成為三粥大生活的交陜流平臺。判為此，?？跁r維也納森林蔬不但是要制度定標(biāo)準(zhǔn)，還紋要制定游戲追規(guī)則。經(jīng)3.200檢4年項目銷形象祖定位分：健康、音樂、品味健康、音樂、品味濤3、主力客屯戶群定位范維也納森林縣首期不可能截僅靠當(dāng)?shù)乜秃啈暨M行消化霉，所以，維扭也納森林的熟客戶群需要密從全省范圍慈內(nèi)進行挖掘焰，并且要吸縣納來海南置儀業(yè)的島外人軍士。我們將套以哪些客戶哲為最終更“淡獵取把”匙目標(biāo)呢？令1）目標(biāo)客任源定位俯從本案的市螞場定位來看何，本案在目蜓標(biāo)人群的定葵位上也有別雀于別墅類項霉目，它不完誤全以經(jīng)濟總神量來對目標(biāo)幕人群進行區(qū)滿隔，其考慮廳的復(fù)雜程度隔，涵蓋內(nèi)容蝕將更為廣泛煤，也更為細椒致，簡單的梅說就是要在夕有可能購買鍛別墅項目的額人群中，再由進行甄選，爆方可成為本疫案的有效目污標(biāo)客源。地域來源：則在驚“眼穩(wěn)?？?、輻亭射全島、開架拓島外督”立的基礎(chǔ)上進荒一步擴大島廉外客戶地域?qū)拰用?，特別斥是東北地區(qū)以和江淅地區(qū)言的客戶要大異力發(fā)掘。課3)家庭收罷入臟經(jīng)濟型懷（100-敗130m或2令）月垃收入：40漏00障—受6000元瘦；年收入：欄5夜—次7萬元澤實用型墊（130-微160m貝2酷）：月收概入：600萍0舅—僑8000元仁；年收入：管8證—彼10萬元軟成熟型夜（160-量230m舌2命）：年收豎入：15-贊20萬元；辰豪華型（2祖30m跑2沫以上）：年晌收入：20日萬元以上；松2）目標(biāo)客沉源特征描述魔主要心理特庸征：斃目標(biāo)客戶為慢明顯聚集于懂“冠金字塔漏”熊結(jié)構(gòu)中部偏點上的對應(yīng)客鮮戶層，生活燕富裕且心理鉤需求滿足自起我實現(xiàn)，呼注重健康投伶資，講究生賭活品味，生摧活內(nèi)容豐富近充實，佩較關(guān)注自身扇環(huán)境的改善翅。消費行為你主觀趨向性怎極強，價格嘗不是其考慮仿購買與否的炸第一要素；拐生活形態(tài)：成尤其重視樓秋盤小區(qū)的環(huán)朽境建設(shè)及小微區(qū)的物業(yè)服董務(wù)；國居住環(huán)境期慮望：肌有一些人原歪居住在金貿(mào)版區(qū)市中心，鏟對原來的居照住條件不滿殼意，希望居繞住環(huán)境高綠欺化率，具有巴花園、草坪紫、親子樂園碗、老年交誼固活動區(qū)，晨返練步道、亭心臺樓閣等綠芳意景觀，沒介有繁囂和污或染，只有水桿和綠的悠閑毒享受，能使臣身心有所益誕處，以滿足缸其生活質(zhì)量紫的要求。另形外一些喜歡罰海是島外人賽士，更希望冶推窗見海，咐信步到海邊笨散步的生活愿、度假場所機。祥購買決策動勵因：玻原則上以男源女主人公的謙個性傾向與掛需求來決定販，聽取朋友追們及專家的愉建議，項目掃的人性設(shè)計巷與廣告形象剛會在一定程伶度上影響購挑買決策動因匹，但關(guān)鍵是壽對項目的實撫質(zhì)的內(nèi)容的閱認同，是滿事足主人在生娛活上的心理怒需求。購買動機：資改善居住環(huán)賄境與質(zhì)量是聚其購買的理兩由與需求，緣而通過社區(qū)飛的良好環(huán)境育來實現(xiàn)自身蠢的生活質(zhì)量賀的提高，對鑼住房的需求磚重點在于較妄合理的房型拔、合理的價苦格，要有小滑區(qū)環(huán)境及一裁定會所設(shè)施擊，便捷交通孔，教育設(shè)施蛙及生活設(shè)施漏的完善以及蒸火車站交通板開通所帶來鉤的本地區(qū)物還業(yè)的升值潛鑒力。浙F.消費鈴特征：倦家庭購買，貨80%以上嫩為二次置業(yè)厭，部分為二循次以上置業(yè)降，以改善居屑住生活為主艘要目的，部吃分考慮老人沸居??；不拘瞇泥于地域概雖念，觀念較構(gòu)為超前，看扒重并追求品始牌，或者對釣產(chǎn)品的認同痕感已弱化了絕區(qū)域的不足煉；大部分家迎庭擁有私家獅車或擁有使偷用方便的汽停車；項3）目標(biāo)人短群構(gòu)成描述觀主力客戶群星體效職業(yè)特征累家庭結(jié)構(gòu)沈可能購樓類仁型雜私營企業(yè)主議各行業(yè)遭滿巢階段或瓦空巢階段，宰一般有保姆割處理家務(wù)。式追求人生功賤成名就后的演高品質(zhì)生活碌享受。白成熟型及豪武華型梅企業(yè)高級管糧理人員催外企、合資膠企業(yè)及效益湊較好的國內(nèi)布企業(yè)煩初巢或滿巢謹階段，一般滴為三口之家散，追求生活況的舒適品位曾和情調(diào)。專經(jīng)濟型及實宿用型手個體工商戶語以商貿(mào)為主順初巢或滿巢庫階段，一般戀為三口之家死，追求生活傲的舒適品位食和情調(diào)。招實用型及成索熟型構(gòu)灰色收入者急行政單位銜滿巢階段或累空巢階段。濃成熟型及豪耕華型兼律師、會計繡師事務(wù)所等銅部分高收入雪者卸有名氣的律渡師、會計師勻等獄初巢或滿巢繩階段，一般遣為三口之家慣，追求生活捎的舒適品位淋和情調(diào)。紅經(jīng)濟型及實杏用型甲證券投資行歪業(yè)、IT行汗業(yè)及部分自均由職業(yè)者折工作場所、喬時間相對自補由深初巢或滿巢必階段，一般廢為三口之家筐，追求生活堵的舒適品位朝和情調(diào)。母經(jīng)濟型及實變用型議文藝界知名劉人士否歌、畫、文來等文藝娛樂梨界計初巢、滿巢觀和空巢階段顛，需要家庭它工作空間，劈追求品位和農(nóng)格調(diào)。呆豪華型及成綠熟型肺海外人士霜海外華僑、亭外資企業(yè)投敢資者絲多為家人購鞏置或自購度具假養(yǎng)老郵實用型及成坡熟型修通俗點說，姻買得起維也枕納森林住房且的絕大部分沒是35歲以崗上，50歲檢以下的客戶錘?？偟膩碚f垃主流消費層漿為：樣中年成熟家鑼庭拾。渡西海岸的環(huán)虛境很適宜老處年人居住和奇養(yǎng)生。拿出略一生積蓄購畏買西海岸的街良好環(huán)境以衣安享晚年生盯活；免在人口老齡?；粩鄧乐劐X的?？?，如梢果很好的注庭意到老年人搶身上的商機筒，搭上少“箏銀發(fā)列車株”趨，也可以促妨進銷售。容消化維也納填森林主力戶步型的客戶家痕庭月收入在莫3000散—跨6000元輛之間，屬海由口中等或中幟高等收入階矮層，隨著西島海岸產(chǎn)品的惜不斷成熟，需價格也將隨辱之上漲，西鋤海岸的門檻雨抬高會使家芒庭收入在3誦000元以六下的客戶將扛逐漸退出購名買行列，所瀉以，在現(xiàn)階銳段?？诮?jīng)濟英發(fā)展水平條宜件下，隨著芹價格的逐步剖拉升客戶層燈面將越窄。頭挖掘其它島餡個的目標(biāo)客吃戶是開盤前描蓄客工作的央當(dāng)務(wù)之急。豎目前市場上胸有種說法：門購買西海岸冰別墅的很多治人都是海南幣當(dāng)?shù)氐囊恍┠瘫┌l(fā)戶，也熟就是說與維煌也納森林高獄文化層次的盈客戶定位有撈一些偏差，監(jiān)這種現(xiàn)象不溉是沒有，但帶卻無傷大雅搭。維也納森咬林正是要用井社區(qū)文化熏牧陶和教化一皂些文化程度河雖然不高但杯一樣喜歡藝慕術(shù)、熱愛生遼活的普通人牢。土所以，維也惡納森林沒有鼻必要走入越“以非文化人不扒嫁獻”新的狹窄客戶迎層定位，反床而要以宋“挽虛懷若谷胸”膀的心態(tài)接納兄任何希望靠幫攏西海岸文嘆化的?？趶V坊大市民。涼部分二、三己次置業(yè)者不泉為自住，作辮為投資或度霸假之用；朵?？谑卸轮苓吙h市地簡區(qū)客戶以及婆島外公司駐斷島辦事外，撤往來?？谏甜^務(wù)頻繁，作籍臨時住宅及緞接待客戶度訊假。曲4）心理權(quán)縫重比預(yù)測及符分析寒4、戶型比剩定位蜓考慮到本項份目體量較大嬌，實行分期附開發(fā)，一期幸戶型比須兼桑顧以下幾個赴因素：發(fā)首期單位的翅市場反應(yīng)對惱后期信心的筋影響；酬首期戶型對弟整體戶型比外的包容性；燙首期組團在窗規(guī)劃和景觀萬實現(xiàn)上同整碑體規(guī)劃和景飲觀效果的差淚異；箏突出同附近倡樓盤的差異碑，體現(xiàn)本樓愧盤的品質(zhì)感蚊。巨實用型和成待熟型戶型為攔樓盤整體定寨位，其合理汪的戶型面積丸易形成銷售斑熱點。喚若開發(fā)經(jīng)濟否型的戶型和年豪華型戶型阻，情況就會灘截然不同。騙因為經(jīng)濟型數(shù)的消費者在刪選擇物業(yè)時王將特別看重研周邊公共交部通環(huán)境及其濕小區(qū)周邊的貞生活機能設(shè)柳施，銷售單止價平均約4純500元左螞右/平方米樹，假如按經(jīng)孫濟型產(chǎn)品來容定位，單價拆偏高而形成區(qū)的市場銷售殖抗性是顯而買易見的。積而豪華型戶叼型對物業(yè)的溉自然環(huán)境要便求比較高，新從這一點上只看，與所在另區(qū)域的其它扯樓盤比較，暗非但沒有優(yōu)餃勢而言，甚帆至可以說遠雅遠達不到令卸這群消費者啦滿意的標(biāo)準(zhǔn)剩。張建議首期戶旬型比加大實惑用型和成熟鴿型此兩種戶彼型比例，亦栽可隨未來市斬場情況的變岸化而相應(yīng)作扁出及時調(diào)整談。廣1）、經(jīng)濟翼型弦戶型：4房費×風(fēng)2廳領(lǐng)×晃3衛(wèi)星×反1廚距面積：23踢0－250獄平米苦比例：占1諒0％。伏2）、實用掌型產(chǎn)戶型：4房間×忙2廳并×熟3衛(wèi)情×慚1工訂×園1廚鑄面積：25嫩0－280易平米扭比例：占2談0％。愿3）、成熟叫型析戶型：A）屈4房午×諒2廳（客廳匠挑高）瀉×姻3衛(wèi)比×跨1工箱×漲1廚，B捆）4房、5澤房撕×謠3廳（或2易廳客廳挑高峽）率×糞3衛(wèi)鬼×伍1工鉤×表1廚棵面積：A）助280－啟320平米續(xù)，B）3魯20－35鍋0平米內(nèi)比例：A）陜30％，她錫B）圍30％；產(chǎn)4）、豪華狐型拿戶型：5房透×搜3廳（或2豐廳客廳挑高塞）忽×趕4衛(wèi)劍×撥1工牢×朵1廚撇面積：35咱0平米以上孝。伸比例：10吩％。定5）、價格丘定位遼本案獲得的倍土地成本相爆對而言是比愚較低，在這緒樣的地塊上東，若能開發(fā)頁中、高檔別運墅物業(yè)，銷內(nèi)售單價一般責(zé)都達到40疫00元/平瓶方米以上，冬而且這類物脆業(yè)的價值還電在不斷的提住升之中，其蓬形成的市場梢也正在悄悄起地在升溫，俯對此形成的吊市場機會點技。其關(guān)鍵在示于在價格性黨能比許可的損條件下，如呈何規(guī)劃和設(shè)拾計出適應(yīng)市世場需求的桑“齒中、高檔別肉墅腿”鋸物業(yè)。攏建議獨立別欄墅銷售單價亦設(shè)定在均價蹈5000元丹左右/平方逼米，其單棟烤總價控制在上100萬鴉—結(jié)150萬元踏之間；建議妙雙拼聯(lián)體別集墅的銷售單擇價，以均價勸4000元體左右/平方秘米入市，其御單套總價控歷制在70萬侮—年110萬元個之間。使四、項目建勵議務(wù)根據(jù)前述市擋場調(diào)查及分恩析的市場機雪會和問題點罵，本報告對乖西海灘項目竭規(guī)劃特提出鴉如下的建議青，供有關(guān)方滋面參考。盞禽烘長袍1丙、項目定位鴉在規(guī)劃思想死中的體現(xiàn)餐本部份將依姐據(jù)項目的市樸場定位，提獸出我們對本畏項目規(guī)劃設(shè)固計上的一些址傾向性建議就，以供參考插。須1論)芒可持續(xù)的居暮?。ㄌ裇usta酒inabl挺ehou乞sing釋）理念諒可持續(xù)居住稀概念的核心搏是強調(diào)生態(tài)肆化生存，它辱追求居住環(huán)澤境的健康價己值，人與環(huán)屢境間的協(xié)調(diào)狠和交流價值患，它能滿足蠅、更能兼顧歇后代人的福促利。從整體皇上來說，充活足和良好的冒空間環(huán)境搞慧好一個現(xiàn)代除別墅區(qū)首先墊必須具備的按條件。它包露括了在室內(nèi)轎外提供必要遣的布置居住盆房屋的空間賽、教育兒童鎖、購物、主悉題活動、醫(yī)慨療、交往休界閑、綠地、休道路、車庫泳等。居住的祝生存空間將觸大為擴展，味快節(jié)奏高效枕率的現(xiàn)代生及活觀念將滲寺入居住生活換的領(lǐng)域。本恢案除了要必取要的居住空樹間以外必須饒?zhí)峁┍M可能雀完善的功能糾并將使用空隔間分區(qū)，更萍要在空間的勢布局上賦予同創(chuàng)新性：紐單體建筑設(shè)臘計時就突傳狼統(tǒng)的集中式瓶布局方式，襲采取靈活空息間組合方式飛，以走廊穿搞插和聯(lián)系每慌一功能空間貴，并能圍合拳形成一個腦“霜內(nèi)庭稠”么甚至蝕“禮后花園來”或的私家花園慣。由于基地亮面積較大，肅可考慮部分袖組團景觀做犁起伏地面處懂理，以豐富很景觀的層次嚇性和增強住嬸戶的私密性失。爐雙拼別墅的省設(shè)計應(yīng)表現(xiàn)檔其個性化，老可將雙拼式糕別墅的外觀旦形態(tài)看上去碗象獨立別墅頸一樣是一個贈整體建筑，乏并且內(nèi)部空尿間的處理也掘能有其個性截化的品位。鍛將綠化引入巧室內(nèi)，形成涂內(nèi)外融合的付生態(tài)居住環(huán)攻境寸2）居住空蘋間私密性林適當(dāng)圍合的麥半私密空間墳，有利于產(chǎn)啊生歸屬和領(lǐng)逆域感。帝3剪)杠組團中介空焰間的營造閉所謂中介空旨間，是一種培介于室內(nèi)與宰室外的第三局種空間，籍議由這種空間裕，人們得以號享受室內(nèi)與拘室外雙重空鑄間的特質(zhì)。滴4）親水環(huán)株境抱——蚊柔性空間酒利用小區(qū)內(nèi)時部設(shè)計人工董水景體系，趟采用水體景堵觀廊帶構(gòu)成瓜居住區(qū)的一館條柔性擠“雷邊界秤”棚，可接近的懲親水空間沿遲此邊界生長旱的蘆“仁綠地意”暗深入到小區(qū)蛋內(nèi)部，使河缺面景觀向小簡區(qū)每一幢樓潤敞開。猜未來的家，抖不再只是一詞幢房子，它慈融合了自然欄的光影聲色捧，能真正傾劈聽自然的聲木音，呼吸自絹然的氣息。來居住區(qū)西南晴緣圈合形成基盡端空間，拘東北向海面夫敝開，符合棒生態(tài)設(shè)計的號“撿微氣候嘩”粥原理，亦與昌中國風(fēng)水理布論相合，東欲向敞開，有者利于引入東艷風(fēng)，此格局讀能有效調(diào)節(jié)凳環(huán)境的微氣繼候。顆5）空間的付可識別性和政文化性廚組團以桐……進主題設(shè)定，下強化了各組梯團不同特點銷并深具文化質(zhì)意蘊。春6）環(huán)藝設(shè)盡計細部貞小區(qū)內(nèi)道路加可分為幾種繪不同主次的遵道路，如小死區(qū)主干道、遲次干道、門鍋口小道、散有步道、庭園搖小徑等，把悟它們用不同扇的材料與色臂彩加以區(qū)分益，同時區(qū)間才所有的硬道數(shù)路都做色彩振處理，同外袍部城市道路識有明顯的區(qū)包分，使小區(qū)拘空間有明顯馬的歸屬感，小同時也豐富地了小區(qū)的道陳路網(wǎng)。散步播道上可布置窩、擺放一些此原創(chuàng)性的主捎題園藝小品習(xí)，可提高小敲區(qū)的藝術(shù)內(nèi)塵涵。玉功能藝術(shù)小旅品的導(dǎo)示牌喪、垃圾桶、泥座椅等的獨價立設(shè)計、精沙心選材。世照明的道路奏主燈、草地邊燈、泛光燈看、節(jié)日的裝剪飾燈、慶典咱用燈等，營錯造多層次的扶光環(huán)境。狀2、產(chǎn)品市監(jiān)場定位無本案不論從踩小區(qū)規(guī)劃設(shè)勒計，建筑形華態(tài)設(shè)計和組癢合，園藝設(shè)概計，倡導(dǎo)的夕生活理念方淋面，包括提磨供的物業(yè)管晨理服務(wù)等諸寒多方面，均琴有別于一般簡的別墅項目東，本案將先炭進的概念、插合理的規(guī)劃纖設(shè)計、完善畢的配套設(shè)施獲、良好的管紡理結(jié)合起來紹，形成中高匹檔的別墅住脈宅小區(qū)。掠1）、產(chǎn)品劍描述血主要經(jīng)濟指托標(biāo)踩本案占地面蟲積130畝繪，總建筑面喝積7000共0平方米左漂右，容積率翁0專.違8的容積率刊，建筑密度該16%左右客，綠化率5爭0%左右。串物業(yè)形態(tài)撓為了實現(xiàn)0姓.骨8的容積率腫，以雙拼復(fù)叮式型聯(lián)體別連墅和多層洋抬房為主，適藥當(dāng)配以有限閃量的獨立式欠別墅。獨立紀(jì)別墅為二層哥，單棟建面阿在250-撫350平方債米之間，主片要分250軋平方米、3傅00平方米姻、350平番方米三種規(guī)流格；雙拼復(fù)寨式型聯(lián)體別較墅為三層，暴單套建面在贈200-2柳30平方米途之間。其中鼻聯(lián)體別墅面巾積在200除平方米的所哥占比例為最奏高，約控制柜在50%左起右，230蘭平方米所占淡比例約控制維在20%左董右，其余視什適當(dāng)情形分掙攤于獨立別莊墅和多層洋匪房，并以散攜落式分布整離個小區(qū)內(nèi)。脫2）、使用編功能曬住宅最原始孩的功能畢竟薦是能遮風(fēng)擋津雨讓人安身克的地方。漫梁長的人進化希過程也是居腿所不斷完善臣的過程。生偏活住宅區(qū)無堂論是在空間塊上、生態(tài)上腹、文化上還果是智能化上誓的開發(fā)，其蔽主題都是為介了詩意的士“傘居住蘭”多，因此上述陰各項功能只饅有在使用過卡程中才能不春斷體現(xiàn)出價攪值?？景傅淖≌钤跐M足人們鏈居住生活的儉要求上，不舟外乎五大功戰(zhàn)能區(qū)域，下栗面按不同單的套建議如下肢：霸1）、禮儀所區(qū)億別墅的禮儀你區(qū)包括客廳洞、起居室、廳入口（門廳苦），也是別巧墅的多功能搞空間。客廳圈是別墅空間敵中最公共的匙區(qū)域之一，裙是給人第一司印象和感受作的場所，主寫要用于接待學(xué)客人而不涉遣及主人及主洞人家庭私密晉生活。現(xiàn)在欲大多數(shù)客廳確用平鋪直敘眠的方式展示爬空間已為人航們接受，但煌是對本案建竊議大面積戶辯型的客廳可框設(shè)計成由幾退個小凹室構(gòu)君成的敞開的替大空間，以推便不同來訪蒜者的談話不輪受互相干擾嘴。小面積戶突型的客廳和忙餐廳可直接與聯(lián)系，需要紅綜合使用的誠時候可以提她供足夠的空貝間和適應(yīng)不襯同使用者的永多功能性。巡這里的起居惕室和客廳不蹄同，它是家季庭活動的舞幟臺，有些別購墅把客廳和亭起室合二為煙一稱為獎“萍起居室樣“年，使家庭活辯動與外界社之交共用一個否空間，這固甜然可以說是幫滿足了交際裁少或少于社芒交主人，但剝就大多數(shù)中游高檔別墅的昨住戶而言，郵他們需要工傍作后盡情的貓放松、愉快版地與家人談響天、看電視辰、嬉鬧，而邊不必擔(dān)心影志響別人，有蔬客人來也互碌不干擾。這晨一空間實際福上成為融合瘡家庭關(guān)系和牛享受天倫之艙樂的空間。面本案不同建個面的禮儀區(qū)善具體列表如難下：站禮儀區(qū)含具體說明咳350平米金獨立別墅嚷300平米敲獨立別墅浩250平米滑獨立別墅軟200-2獸30平米雙脖拼別墅故客廳公28-35堤m捐2及25-3顫0m猶2卸25-30葉m吵2備20-28殲m遣2顛起居室初25-30賺m享2息20-25密m澤2饅20-25雄m飯2鵲18-25墊m殃2謀門廳融有單獨門廳伯及入口門廊押有單獨門廳腸及門廊昨有門廳奉可設(shè)門廳曲2）、交往矮區(qū)醬傳統(tǒng)上主要錫包：早餐廳苦、餐廳和廚鳴房（帶早餐鄙室）。棄便餐廳在國費外作為別墅鍛的一部分是很家庭正式進遺餐的處所，摧它通過廚房捉與餐廳隔開缸，面積較少法，裝飾簡潔昆，和?？谌丝破綍r從簡的唇生活方式很缺符合。呼本案不同建個面的糾“您交接區(qū)砍”晚具體列表如每下：怪交往區(qū)暫350平米稅300平米蹈250平米銀200-2臨30平米忠餐廳輸15-遼20m2隆12-18郵m2友12-18琴m2狡12-15辮m2渾廚房惱（帶早餐室石）醒20-30堅m2布15-25絲m2剖12-18請m2蚊12-18張m2便3）、私密謠區(qū)糾私密區(qū)是指窗臥室、衛(wèi)生延、盥洗和書岔房縣主人房及共網(wǎng)衛(wèi)生間的面掩積較大，便沖是如何在主麥人房這個重脫頭戲上作出況自已的特色慘是我們應(yīng)當(dāng)輛考慮的。建櫻議增加一間玉衣帽間用來喊貯藏和更換盟衣服，使臥鎮(zhèn)室的功能更價加單純，又喬可將化裝室穩(wěn)獨立出來，只整個主人房萍因引更具私狂密性。大面煙積的別墅，涂建議劃出兩購個主臥（雙盞主臥）以體險現(xiàn)主人的氣雞派。蝕本案不同建茅面的拍“奴私密區(qū)勿”姿具體列表如拐下：憐私密區(qū)步具體說明惕350平米飯300平米智250平米單200-2眾30平米舞書房妄15m衡2饞10-15熄m框2獄8-12京m戚2穿10m淺2旬臥室（1）助15m霧2定堂2鬼12-25歸m館2源船2掏10-12爺m芒2臥盡2即10m碰2刑主臥型25-30轎m詠2呢25m栗2取20-25及m匯2達20m瞞2鏟主衛(wèi)耽10m宮2誰10m錢2曬8-10臨m吉2扁8m州2充4）、功能沈區(qū)統(tǒng)包括洗衣房泊、儲藏室、匪工人房（傭扁人房）、車葵庫、衛(wèi)生間絕以本案的建夸筑面積在2乓00-35綁0平方米，純正常應(yīng)配置辜三個衛(wèi)生間負加上廚房和栗洗衣間，洗庫衣間面積建迎議略大，除瑞洗衣外也可駝以晾曬衣物廁和整理衣服鄉(xiāng)。剝由于多余空兼間通常會用艇來堆放雜物罷，建議增設(shè)燕儲藏室。車旁庫最常見設(shè)驚置在房子的其一側(cè)后面，泳本案建議采拒取底層架空簽2貨.饑2米的方式周設(shè)置車庫。霸本案不同建趴面騙“亮功能區(qū)償”惹具體列表如菊下嚼功能區(qū)太具體說明貨350平米舊300平米們250平米貓200-2濫30平米座洗衣房治4-5m斗2囑4-5m吼2飯4m刻2稍3-4m回2寧傭人房事7m株2勤5-7m驢2堤5m摔2刃5m綿2渾車庫蠅單車室內(nèi)逗單車室內(nèi)弱室外停車小室外停車少5）、室外軌區(qū)壯主要包括私觀家陽臺、平撕臺、墻植被首與花園部分撒（包括前院城、后院、屋抗頂花園）共柏相呼應(yīng)，光畜合作用和人申體的呼吸作源用使人與植橫物的O2和穩(wěn)CO2得到宿互相吐納的盞交流，形成妥良好的生態(tài)蝶循環(huán)和生物燈氣候調(diào)節(jié)條另件，創(chuàng)造田殊園般舒適怡版人的生活環(huán)廟境。正本案不同建吹面的耗“敲室外區(qū)做”太像平臺回廊雙與花園部分棕可根據(jù)不同挺房型，不同骨體量及其所嘉處的景觀適鈔當(dāng)布置：。貿(mào)3、環(huán)境規(guī)辨劃抱1）、生態(tài)倘環(huán)境喂生態(tài)環(huán)境是涉提供給予人焰?zhèn)兊纳畹谋孔匀画h(huán)境。址生態(tài)這個大破內(nèi)涵包括我勢們生活方方跌面面：房屋載采光、日照康、保暖、節(jié)喝能、通風(fēng)、臺外墻遮陽、蚊綠徑、人工撒水系等等為朗在這片土地之上的人們提煩供清新的空肢氣、怡然的攀視野、干凈岡的路徑和祥恨和的家居氣巡氛超然于城危市的喧囂嘈剪雜。微觀的曬環(huán)境組成了排宏觀的生態(tài)簡系統(tǒng)，綠化拋功能是美化曾微觀環(huán)境、訪改善居住條嘗件的關(guān)鍵要潔素，它構(gòu)成瀉了綠樹成蔭識、花果滿園伯、的美麗景有象、又能凈乘化空氣、減搜弱噪音、調(diào)桶節(jié)氣溫、濕意度和風(fēng)速、肆改善小氣候炕。為此我們僑提出下列建敞議僅供參考早：途小區(qū)道路選頸擇樹干高大更、樹冠濃密心生長快抗災(zāi)斥性強的樹種鄭；例如驅(qū)細葉榕猛等；企草地上種植候無刺、無毒單花木；并且欲顏色豐富有歉層次；溜水邊的樹種傅宜選用灌木榆或垂柳等；息近建筑物用竟規(guī)劃式綠化豬即低矮灌木良、花草或間夢種少量喬木武，遠高建筑戰(zhàn)物則結(jié)合組柴團主題設(shè)置執(zhí)不同種類植縱被。糧2）、小區(qū)切景觀套一個好的別脖墅住宅區(qū)必短須具有一個沫良好的視覺疤環(huán)境，使人璃們對環(huán)境產(chǎn)辭生舒適的心皆理感受。為啟此我們建議更圍繞原“譽水黃”膽作為景觀的端重頭戲，根鬧據(jù)物業(yè)布局邊，重點規(guī)劃凈在小區(qū)中開兔挖一條貫穿襪小區(qū)的人工坦河，以此劃譽分出不同區(qū)蔥域、不同景破觀、不同類良別的戶型；也在河邊設(shè)置純特色景觀，付以人工河為斗中心（或為斑軸）向外輻包射將河邊的秒開闊地區(qū)如窩集中綠地與背小區(qū)各組團英特色景觀連概接起來，使觀每一戶都非駐常接近各特昆色景觀，從劇而把河面與尸景觀貫穿起水來成為小區(qū)骨居民活動的并重要場所；冊在小區(qū)主入護口處建造別射具一格、景茂色怡人特色粱景觀，獲得尤豐富多變的瓣空間和突顯艷別墅住宅區(qū)堡的高雅特色潔；伍道路走向應(yīng)漆符合進出人弊流去向，道銅路設(shè)計應(yīng)有裁排除雨水，遭建筑物與車板行道保持一娘定距離一般宏少于3米并耗中間用以高啊大樹木遮擋股噪聲。升4、配套設(shè)熱施限會所功能要敏求充分體現(xiàn)每和支持項目克的市場定位繡及形象定位護，成為項目額個性形象的赤有力支撐點核。鈴配套設(shè)施內(nèi)承的公建配套腎相對落后，曾目前尚無服乞務(wù)設(shè)施可言姜。但本案別堅墅住宅的定例位在中高檔目次，這要求朋本案在規(guī)劃依上力求做到冶配套齊全、粥功能完善。綠安全保衛(wèi)、集托兒所、幼屋兒園、診所塞、銀行、餐脫廳、美容美胃發(fā)院、洗衣寧店、健身房壇、游泳池、麻網(wǎng)球場、健臥康步道、乒遼乓室、桌球山室、歌舞廳怎、兒童樂園倘、酒吧、咖誠啡館、高爾勸夫（推桿）毀練習(xí)場、小命區(qū)超市等，衫配備的這些錯設(shè)施為小區(qū)準(zhǔn)住戶提供良義好的娛樂休殿閑環(huán)境、更既大程度上提陽高本案的物蹈業(yè)附加值。鴨5、物業(yè)管替理室如果說規(guī)劃齡設(shè)計是物業(yè)芳各種功能能鼻否完整、日傾后使用和管噴理是否便利昂的先天制約板因素，物業(yè)尚管理則創(chuàng)造恢成了安全舒情適文明和諧箭的生活環(huán)境提和氣氛，它孟不僅可以使照物業(yè)及其設(shè)鍋備處于完好聯(lián)狀態(tài)和正常亭運行，延長話使用年限，今而且可以增繞加其使用價抽值和價值，劫樹立發(fā)展商須的良好形象盆，增加住戶傻對發(fā)展商的艙信心，促進地后銷售工作蔑順利進行。婚物業(yè)的價值壯很大一部分哈體現(xiàn)在物業(yè)乎的保值和升冰值上，而高基水準(zhǔn)的物業(yè)鋤管理水平是攀關(guān)鍵所在?；ㄗh項目引黨入箸名的物暫業(yè)管理公司吹做顧問，建禾立智能化高霸標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)災(zāi)管理架構(gòu)，但提供星級的絕酒店管理服是務(wù)。目前好播的物業(yè)管理纖基本組成要莫素為：逆著名物業(yè)管理理公司（如撲戴德梁行、密太平洋第一訂戴維斯公司桐等，特別是拆港式物業(yè)管旦理公司）或朗者是著名的窩大發(fā)展商自栗組的獲IS騾O9002徒認證的物業(yè)甲管理公司。裹專業(yè)化保安江隊伍（如退徹役軍人或退叮役武警組成佳的保安隊）纖。泊酒店式貼身伴服務(wù)。恭智能化管理淺：高科技保脊安、防火、痕防盜、管理協(xié)系統(tǒng)等。丟智銳能化目前已陷日益成為現(xiàn)嘗代化住宅的顫必備功能之嫌一，根據(jù)項米目自身條件半出發(fā)，建議噴有選擇地介尖入智能化系竭統(tǒng)，可有可魄無，化而不映實又增加成隸本的部份放思棄不做；對董項目確有素味質(zhì)檔次提升凍，對業(yè)主切恭身利益有幫肝助的項目予善以介入。現(xiàn)塔建議如下：洲1.建立弦網(wǎng)絡(luò)平臺沫租設(shè)立網(wǎng)絡(luò)中插心（WEB館）站點，提似供互聯(lián)網(wǎng)接著入、網(wǎng)絡(luò)教塊學(xué)、多媒體志完全娛樂系任統(tǒng)（VOD奪），網(wǎng)上商斤城，證券及茂時交易、各朱大城市電子數(shù)地圖、小區(qū)棒公共服務(wù)信氏息等；住戶溪可在家中通崇過電腦連上胃網(wǎng)絡(luò)平臺，趴可以實現(xiàn)家玩庭教育、娛香樂、信息咨驢詢、IP電叼話、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)春內(nèi)監(jiān)控、遠櫻程教育等多扶項功能，還秒有網(wǎng)上購物弱、送餐、洗畝衣、點播、漏甚至網(wǎng)上醫(yī)化院、物業(yè)管窄理咨詢等。束2.物業(yè)榨管理方面，麻可以實現(xiàn)：贊物業(yè)管理實佛現(xiàn)計算機化膊、部門管理鋤自動化、建信立物業(yè)管理寶信息系統(tǒng)。引車庫自動化促管理。氧各項設(shè)施的哈遠程管理。線一卡通收費齡：省以含IC卡代替甚鑰匙、以I糾C卡計算停賠車收費、I嚷C卡繳交水蘋電費、以I受C卡在區(qū)內(nèi)總購物或消費使實現(xiàn)嬸“裁電子錢包頸”度的功用。設(shè)備管理：費目消標(biāo)是監(jiān)控小霜區(qū)設(shè)備運行焰狀況，包括沖各種公共設(shè)腦施、供配電攝設(shè)備、發(fā)電呈機組、供水閘設(shè)施和電梯社等實現(xiàn)集中盯監(jiān)控。自動絨化水、電、荷氣三表自動禾抄報系統(tǒng)。盛（三表抄報環(huán)可納入物業(yè)睜管理系統(tǒng)內(nèi)棕。）步門、窗的紅及外監(jiān)控、報囑警，室內(nèi)安法全監(jiān)控（煙坑感探頭、防賞盜控頭）緊虜急報警鈴。受3.安全敵管理采用集辰中監(jiān)控手段校。在安全防到護方面，配跪備有：宵紅外線電子易監(jiān)控系統(tǒng)軍可視門鈴對晴講系統(tǒng)森閉路電視及淋保安防盜系暑統(tǒng)巡更系統(tǒng)快智能消防報音警系統(tǒng)徑實際上，住聽宅物業(yè)管理星在遵循以上句的基本原則素下，在智能豈化方面預(yù)留丸發(fā)展空間，儉并選取比較弄有特色的幾塑個跟客戶切疤身需要有關(guān)亮的方面配置使相應(yīng)的系統(tǒng)砍，即可有超言出一般水準(zhǔn)鑒的表現(xiàn)。陸(1)原漁則鞠并不要包羅憤萬有，重要軍的是匹配項稠目的檔次和衛(wèi)風(fēng)格，更理掀想的是填補下周邊住宅社醒區(qū)配套的空桿白，使項目壞附加值提升欄；塵功能項目設(shè)凝置要求您“秋小而精核”蜜，規(guī)模不用縮太大；顆因此我們不雙可忽視物業(yè)友管理對物業(yè)輸?shù)姆?wù)功能時，主要可分牛三大類：冠公共服務(wù)方州面：清潔衛(wèi)伶生、治安保堡衛(wèi)、維護環(huán)咸境、代繳水報、電、煤費叨等等；挎專業(yè)設(shè)備維氏護保養(yǎng)功能稍；昆特約服務(wù)方落面：代收洗猶衣、上門清煌掃、代訂車隊、船、機票綱、代請保姆擁等等。辦(2)抬詳細建議如留下：智家政服務(wù)中優(yōu)心含洗衣中封心干洗店妙（除提供干院洗服務(wù)外，日還提供自助渾式洗衣服務(wù)序，住戶可自揭行租用洗衣研機清洗衣物坊）。網(wǎng)吧：繁名除提供網(wǎng)上災(zāi)游戲、網(wǎng)上萬交友、網(wǎng)上息購物等服務(wù)如外，還可于志網(wǎng)上查詢股葡票行情、收鼠看最新的電禾影，并提供材酒水、飲料著、餐點。誤視聽閱覽室喉：蒙蘇除提供中西價名著、小說劇外，還提供專中西音樂、土著名電影欣偶賞。棋牌室：徐弊內(nèi)設(shè)棋藝室磁、橋牌室及狐麻將房。次老人俱樂部標(biāo)：殲狼讓老人們享芽受天倫之樂冷。愈中餐廳、西使式酒廊：燕業(yè)以特色服務(wù)桐為經(jīng)營之本膠。喬(七)項賀目有關(guān)提高秋附加值的建凡議抵1.直飲個凈水系統(tǒng)皺炮引入凈水自比動過濾裝置堡，每戶皆有癢管道優(yōu)質(zhì)水糊接入，為小顯區(qū)業(yè)主提供乏直飲水服務(wù)越。魄2.提供凍高氣純凈水處喉建議設(shè)高氧為純凈水系統(tǒng)版，讓住戶不底但每天能呼磁吸到最清新僅的空氣的同抵時，品嘗到位能增強新陳會代謝，促進驢身體健康的轉(zhuǎn)高氧純凈水增。站3.節(jié)能躺設(shè)備與節(jié)材肌的建議憑曠雖然節(jié)能材鏟的設(shè)計在售蔬樓期間往往積沒有太顯著兩的效果，許怨多優(yōu)點需要創(chuàng)住戶在今后梁的生活中體賭會，但仍值替得推介，以束求利人利己排；此外，從稿長遠的目光甩看，節(jié)能節(jié)圓材設(shè)計雖然蘭見效慢，但迅同樣對于樹磚立企業(yè)形象擠有積極作用鑰，而且其長回遠的作用可愚作宣傳推廣年，令其減低扔更多的費用魂，亦符合發(fā)滅展商的環(huán)保峰意識，有利亦于提升項目廣的公益玩形屯象。匆節(jié)水：搏采用低水量劇、高效能的南環(huán)保型潔具哀，如節(jié)水型三抽水馬桶。爭采用無滲漏喜的節(jié)水龍頭晶等。奶節(jié)電：證采用低能、延高效能的節(jié)冷電燈具。戲垃圾處理：棟垃圾分類收桌集。設(shè)廢料滑粉碎裝置。路墻體：象采用環(huán)保型卸內(nèi)隔墻體材死料。采用高晚封閉性能外挪窗，減少噪腸音。挎選材：幼選用具有一還定再生能力愧的材料，如仔選用再生鋁山材和塑料制佛品做娛樂設(shè)芬施。期4.環(huán)保翁設(shè)計君引入仇“忍零噪音辰”恢設(shè)計、建筑皂物的所有門球窗采用進口沸塑鋼框料加蔥雙層中空玻模璃、抽走空柜氣再注入惰衰性氣體，室脈內(nèi)隔音安靜峰，冬暖、夏暴涼，防太陽格輻射。在香訓(xùn)港的啟德機刷場和新機場回附近的物業(yè)校均是采用這迅種隔音玻璃泛，可說是具能有零分貝的菜功能。摩“攀非創(chuàng)新無以炎知整合，非特整合無以出顫創(chuàng)新諷”君。西海灘要謝走的是復(fù)合簽型地產(chǎn)之路輝，需要不斷腳的進行資源斥的整合，才謠能使西海岸常花園永遠走莖在時代的前隸沿，能讓其辮它的邯鄲學(xué)戀步者望塵莫貧及，永遠不恒能復(fù)制到西代海灘的真正色精髓，也只封能永遠在西就海灘的航跡孔上跟隨！樓壯盤總體新產(chǎn)劇品定位策略脂是：以袋“免音樂休閑概擱念為主。體譽育休閑概念匹為輔閑“詞，全方位演教繹巾”企5+2弊“尖的生活模式板，其中，戶襪型為精巧的偶”華現(xiàn)代新獨院鵲住宅尸“蓮（聯(lián)排別墅按為主），不別求最大但求援最好。房地產(chǎn)+音樂+體育+教育+健康形海口西海灘房地產(chǎn)+音樂+體育+教育+健康牙命名：影“炊維也納森林欺”射（其英文譯火名為SYM廳PHONY含VIL炊LA）拾1、《維也刷納森林的故甚事（TAL充ESFR思OMVI茂ENNA歇WOODS肺）》糖——莊奧地利著名熄作曲家約翰持。斯特勞斯轎的名曲，它齒是一首歡快桃的圓舞曲，產(chǎn)描繪了人們沃與大自然和蛋諧相處、生跌活富足安康換而產(chǎn)生的難客以掩飾的快斜樂之情。僚2、維也納嶄——物世界音樂之箭都，世界人購民向往與崇澡敬的地方，苦象征著文明渴、富庶與和遠平；供3、森林部——奧大自然之寶參藏，人們休躍閑、探奇、經(jīng)回歸大自然俗的地方；而谷本樓盤所在棗地相鄰都為甘樹林，西側(cè)梅也有一林帶列，這與該主城題相吻合；維也納森林維也納森林西海岸旅游度假區(qū)海南首個音樂藝術(shù)別墅區(qū)高山流水詩情雅筑古典建筑,中國文化品味帶著濃厚的小資情調(diào)，淡淡的優(yōu)雅與時尚劃分居住氛圍腸整合音樂資傅源的支持點斷為什么要導(dǎo)林入療“鉆音樂主題別食墅區(qū)抖”識的概念作為牢本樓盤的市交場戰(zhàn)略定位唐呢？理由主溝要有以下幾劫點：唉據(jù)調(diào)查了解叉，在我國眾顯多的房地產(chǎn)反項目中，別尊墅項目是較賄缺乏個性的爪一類。其產(chǎn)截品附加的文嘩化內(nèi)涵相對蛙貧乏，更缺籍乏鮮明的主祥題；建造離“攻主題式別墅扮區(qū)裳”聯(lián)是大勢所趨背；煎所謂復(fù)合音謝樂資源只是豐向市場拋出泡一些新東西盤，復(fù)合的力順度和投入資虹金與體育資寸源以及教育鐘資源相比是情不可同日而別語的。但是咸，古典音樂捉以及流行音柴樂是高端客貨戶和青年群漸體非常喜愛省而且深有感焦情的，這對睜西海灘整體土生活品味的哭提高也有一技定的幫助?；蟊本┑囊粋€悄“屯維也納森林迷”巾別墅項目和殖成都的府河失音樂花園只臟是干炒音樂搶概念，取得膠了不俗的銷誕售業(yè)績。可守見，音樂的者魅力是很能業(yè)夠打動帶有謎懷舊情感的隊中產(chǎn)階層以飛及帶有嘗新憤特色的白領(lǐng)喂階層的。翠我們所癥有人對音樂臭也都有不同賭程度的感情脈，有人會隨紛