馮倫房地產(chǎn)的商業(yè)模式

馮倫房地產(chǎn)的商業(yè)模式研究非常感謝主辦單位給我一個(gè)機(jī)會(huì)跟大家來交流，我今天給大家介紹的商業(yè)模式，我想講三個(gè)方面的問題，第一方面介紹一下中國房地產(chǎn)行業(yè)基本的概括，以及跟全世界房地產(chǎn)行業(yè)的差距在哪里，第二方面介紹一下中國現(xiàn)有的房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式，大家都是怎么樣在做生意，第三，簡單介紹一下美國房地產(chǎn)的模式，以及萬通最近轉(zhuǎn)型上的想法。首先說一下房地產(chǎn)行業(yè)，中國目前大概有三萬家房地產(chǎn)公司，它基本上是這樣一個(gè)布局，在北京、上海、廣東，這三個(gè)市場占到了三分之二，公司數(shù)量，天津?qū)⒔那Ъ?，北京也將近五千家，上海也將近五千家，這三個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)占了三之分二，它們平均的資本規(guī)模是五百萬人民幣，上市公司最初是３３家，現(xiàn)在是５８家，在全國一千三四百家上市公司當(dāng)中，有將近６０家是以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司，有將近３２０家跟房地產(chǎn)相關(guān)，有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司，那么我們來看這將近６０家的上市房地產(chǎn)公司，他們最大的規(guī)模資本金是２２億人民幣，就是萬科，銷售額去年是４５億，這是第一名，第十名是六億五，資本規(guī)模不到五億，這就是我們現(xiàn)在屬于三萬多家的精英當(dāng)中，我們抽了６０家來看，最大的規(guī)模是２２個(gè)億，銷售額是４５億。在這個(gè)精英的群體里面最小的資本金是五億，銷售額是六億，中國這么多房地產(chǎn)公司，最近市場上包括順馳的孫洪斌，大家都在講自己的企業(yè)規(guī)模多少多少，但是我覺得這個(gè)講法在口徑上會(huì)有問題，因?yàn)樯鲜械姆康禺a(chǎn)公司決算利潤是以交鑰匙為標(biāo)志的，就是你不交鑰匙都是預(yù)收帳款，預(yù)收帳款在財(cái)務(wù)上是負(fù)債，所以不是銷售收入，你簽了預(yù)收合同以后馬上形成的是負(fù)債，不是收益，所以孫總講的是簽訂預(yù)售合同，總金額可能會(huì)超過一百億，但是如果按價(jià)格來看，萬科今年已經(jīng)１５０億了，但是萬科今年的收入是５５億到６０億，所以萬科的口徑是最小的口徑，所以這是口徑不同。但是應(yīng)該說在６０家當(dāng)中最大的是２２億資本，去年４５億銷售，今年５５億銷售，我剛才講的是金額，那么從產(chǎn)能來看，萬科現(xiàn)在是中國產(chǎn)能最大的企業(yè)，一年生產(chǎn)交給客戶的房子是１５００套，同時(shí)在操作的４２個(gè)項(xiàng)目，萬科跟我們的差距不是一點(diǎn)，我們跟萬科的差距很大，我們公司最近派萬科學(xué)習(xí)回來，我們在管理上比萬科還落后五年，公司在一個(gè)城市操作五個(gè)項(xiàng)目就很厲害了，萬科是操作了４２個(gè)項(xiàng)目，一年交１５００套房，所以萬科在中國產(chǎn)能現(xiàn)在是最大的。這是公司的一個(gè)狀況。從市場的狀況來看，中國住宅一年的銷售，有三個(gè)主要區(qū)域市場，北京、上海、廣東，北京一般從住宅來說銷售最多的，一年大概２０到２５億，另外就是上海，上海常年銷售第一名，大概十到十五個(gè)億，上海市場是最大的公司，“復(fù)地”因?yàn)樗鼪]有上市，它自己也講自己銷售２０億、３０億，但是他有很多是跟孫洪斌是差不多的，大家俗稱銷售收入多少，但是法律上確認(rèn)萬科的數(shù)字是最對的。廣東常年銷售收入一般都在２５億到３０億，最大的房地產(chǎn)公司，這就是我們在目前看到中國房地產(chǎn)公司，三萬家房地產(chǎn)公司大概就是這么一個(gè)情況，從市場的規(guī)模來看，如果按照證監(jiān)會(huì)的要求一年你做到十億以上，你肯定進(jìn)入前十名，就是上市公司６０家的前十名，我們的萬通先鋒今年肯定就進(jìn)入前十名，你今年要能夠做到十個(gè)億，你就進(jìn)入上市公司的前十名，這個(gè)規(guī)模實(shí)際上很小，也就是說現(xiàn)在目前的房地產(chǎn)公司整體狀況，就是數(shù)量大、規(guī)模小，最大的還是萬科，萬科按我們老百姓通常說的銷售收入，萬科早就超過一百億了。那么跟世界上相比我們的差距是多少呢？從全世界的規(guī)模來看，美國最大的三家住宅公司，住宅規(guī)模一年是３２０００到３４０００個(gè)客戶，其中我們現(xiàn)在稱之為開發(fā)的辦法，就是買地、蓋房、銷售，或者說是在別人地上蓋了再銷售等等，類似于我們開發(fā)的大概最大的產(chǎn)能，一年是一萬五千套左右在美國，也就是說萬科的水平在產(chǎn)能上接近世界上最大的房地產(chǎn)公司，住宅，就是產(chǎn)能，它們價(jià)值量是多少呢？美國最大的這家公司，去年最多的一家是６７億美金銷售收入，當(dāng)然它是三萬四千個(gè)客戶，還有兩萬個(gè)客戶，主要是用來做經(jīng)濟(jì)服務(wù)、按揭貸款、保險(xiǎn)服務(wù)、裝修、定做，這些都打包起來是６７億，也就是說在他們的收入當(dāng)中，實(shí)際上開發(fā)這部分的收入大概跟萬科是十倍之差，產(chǎn)量是一萬五千套，日本最大的房地產(chǎn)公司，我講的是住宅，大河和汲水一年的產(chǎn)量也是３２０００套到３５０００套，就是整個(gè)的服務(wù)，那么其中類似開發(fā)這樣的也是１５０００套左右，這是日本，它三萬多的客戶有很多其他的服務(wù)，但是直接跟開發(fā)對應(yīng)的也是一萬五千個(gè)客戶左右。銷售收入大概三百億港幣左右，再看一看韓國，韓國最大的住宅公司一年產(chǎn)量也是一萬五千到一萬七千套左右，這是韓國,金額跟大河差不多，三百億左右，亞洲最大的還有香港，香港最大的地產(chǎn)公司新鴻基，新鴻基其中一半是收租業(yè)務(wù)，它一年收入也是三百多個(gè)億，其中有１５０億左右是跟開發(fā)有關(guān)的收入，但是他們的房價(jià)是北京房價(jià)的五到七倍，所以它的產(chǎn)能大大不如萬科，李嘉誠就更少了，實(shí)際上在房地產(chǎn)行業(yè)不算價(jià)值量，就算干得活兒，中國超過李嘉誠的非常多，李嘉誠只有萬科的五分之一，就是交房的數(shù)量，我們再看臺(tái)灣，臺(tái)灣過去認(rèn)為很大，現(xiàn)在看臺(tái)灣其實(shí)很小，臺(tái)灣最大的房地產(chǎn)公司去年的銷售，大概６５億到７０億臺(tái)幣，不到２０萬人民幣，臺(tái)灣最多的時(shí)候有八千家公司，美國現(xiàn)在有五萬家跟房地產(chǎn)有關(guān)的公司，美國的模式跟中國不一樣，所以我們看一下我們的差距在哪兒，從產(chǎn)能來看我們的差距非常小，而且萬科創(chuàng)造了一個(gè)奇跡，因?yàn)樵趪馐菢?biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)的，所以他生產(chǎn)一萬五千套，法律制度社會(huì)各方面都規(guī)范了，沒有那么復(fù)雜，它相對簡單做到一萬五千套，而萬科要做到這一萬五千套１６個(gè)城市４２個(gè)項(xiàng)目，管理就復(fù)雜，但是萬科能夠把產(chǎn)品管得那么好，所以大家為什么要學(xué)習(xí)萬科好榜樣。今年萬科公司增長４０％，中國在產(chǎn)能上來說不輸給世界，但是遺憾的是價(jià)值量太小，我們就像東莞的打工仔，打工妹，掙得就是一個(gè)加工費(fèi)，你干這么多活兒，掙得錢比別人少得多，而美國也做一萬五千套房子掙這么多錢，現(xiàn)在我們可以看到，我們的差距在哪兒了，就是工作量很大，掙錢很低，為什么會(huì)這樣呢？有兩個(gè)原因，第一，是國民財(cái)富總量和異國貨幣的價(jià)值不一樣，導(dǎo)致?lián)Q算下來價(jià)值量的差距，差距在多少呢？我們現(xiàn)在人均ＧＤＰ我們是超過一千美金，臺(tái)灣現(xiàn)在是一萬二，香港是兩萬六，日本是三萬，美國是三萬二，也就是說按人均算我們只有美國的三十分之一，美國占全球財(cái)富總量的三十分之一，所以如果人民幣升值５０％，萬科從價(jià)值量上來說也進(jìn)入全世界最大地產(chǎn)公司的行列了，所以按照現(xiàn)在人民幣的價(jià)值萬科再做也做不到美國公司的價(jià)值量，現(xiàn)在一萬五千套房是市場的一個(gè)極限產(chǎn)量，所以萬科最近的價(jià)格會(huì)有一些調(diào)整。第二個(gè)原因就是我們的商業(yè)模式太原始，我們做生意的方法太原始了，所以等于我們的商業(yè)模式是最低層次的商業(yè)模式，你賺到錢肯定是最少的，在美國看不到像我們做生意的方法，為什么香港的規(guī)模也能做到這么大呢？為什么大陸的公司隨便用這種方式就超過了香港呢？實(shí)際上很大程度上李嘉誠也好，何皇也好，他們勞動(dòng)的強(qiáng)度，就是蓋房子的數(shù)量都不如大陸蓋得多，甚至李嘉誠住宅的品牌上也不是很好，而且蓋得很高的筒子樓沒有什么創(chuàng)新，產(chǎn)品上沒有大陸上做得這么花哨，但是他很多是資本市場上賺錢，也就是說賺錢如果分成五六個(gè)臺(tái)階的話，我們現(xiàn)在的方式就是東莞的打工仔這種方式，掙加工費(fèi)的方式，不可能在整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中你去成為一個(gè)有競爭力的大企業(yè)，更重要的還有一個(gè)問題，這樣一個(gè)商業(yè)模式它不積累財(cái)富，它是毀滅財(cái)富，現(xiàn)在財(cái)富管理叫財(cái)務(wù)增加值，ＥＶＩ這個(gè)概念。簡單說就是當(dāng)你的收入在扣除了你權(quán)益資本的成本，也就是說你的機(jī)會(huì)成本，股本融資率成本之后，如果是正數(shù)你是創(chuàng)造財(cái)富的，你是負(fù)數(shù)，就是毀滅財(cái)富的，上市公司如果從６０家來看，這十年大部分都是這種模式，按照十年的周期來看基本上不創(chuàng)造財(cái)富，ＥＶＩ全都是負(fù)數(shù)，萬科一百家上市的房地產(chǎn)公司，或者一百家上市的中國公司當(dāng)中，綜合其他排名萬科可能排到前三名、前五名，但是ＥＶＩ排到后面，為什么呢？買地、貸款、挖坑、預(yù)收、施工、交房、扯皮、客戶鬧事兒，最后大家洗盤子走路，就是這么一套東西，這活兒你做一個(gè)兩個(gè)，你就這么做著，這個(gè)做下來從十年上市公司來看出現(xiàn)一個(gè)問題，平均的凈資產(chǎn)收益率是４％到５％，就是說低于銀行貸款，略高于銀行存款，假定我十年投資一個(gè)上市公司股票，十年下來凈資產(chǎn)收益率是４％，也低于全國平均的水平，另外這些公司從它整體資產(chǎn)質(zhì)量來看，基本上都是繁榮的時(shí)候使勁貸款，然后挖坑蓋房子，剛蓋到一半市場簫條了開始往下走，接著處理遺留問題，基本上這個(gè)過程好三年，重組三年，再好三年，也就十年過去了，基本上不創(chuàng)造什么好的資產(chǎn)價(jià)值。今年到上半年為止６０家上市公司投資增長、利潤增長、銷售增長，平均都增長在２５％到３０％，但是這個(gè)增長是以什么為代價(jià)的呢？是以存貨增加為代價(jià)的，比去年同期的存貨增加一個(gè)億以上，另外每股產(chǎn)生的現(xiàn)金流量比去年同期減少了，就是說你現(xiàn)在的利潤增長、銷售增長、投資增長都是以負(fù)債拉動(dòng)的，都是以大量所謂的土地儲(chǔ)備為前提的，因?yàn)槟悻F(xiàn)在不去買地，你就沒有銷售，而你買地投資銷售以后帶來什么狀況呢？從財(cái)務(wù)上來看，你買了一快遞第一年是存貨，第二年是預(yù)收帳款，因?yàn)槟泐A(yù)售，第三年是利潤，也就是說在你的資產(chǎn)負(fù)債表上，始終對你的資產(chǎn)負(fù)債表至少兩年都不是好事情，存貨大，預(yù)收帳款大。所以目前中國傳統(tǒng)的商業(yè)模式是一個(gè)什么概念？如果你要做收入，做利潤一定要做資產(chǎn)，就是你要買地，要做資產(chǎn)一定要做負(fù)債，因?yàn)槟阋ソ桢X，這樣就形成一個(gè)循環(huán)，當(dāng)你去擴(kuò)張的時(shí)候先做資產(chǎn)再做負(fù)債，同時(shí)預(yù)計(jì)未來有利潤，當(dāng)你每一次擴(kuò)張的時(shí)候都是先擴(kuò)張的負(fù)債，收入的增長并不需要每天的投資，我們的商業(yè)模式，你只要預(yù)期有收入增長一定是負(fù)債先增長，所以你要做收入，你不做資產(chǎn)，你不買土地不行，你要買土地不負(fù)債也不行，所以當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)公司它土地的儲(chǔ)備多，但是你應(yīng)該反過來想，他的負(fù)債一定在增加，他的風(fēng)險(xiǎn)在增加，他每股的現(xiàn)金流量在增加，這個(gè)公司風(fēng)險(xiǎn)在加大，而這樣一個(gè)情況如果經(jīng)濟(jì)周期在波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)周期我們現(xiàn)在已經(jīng)由原來行政的政治主導(dǎo)周期，轉(zhuǎn)化為市場的商業(yè)周期，在商業(yè)周期下大概是五到七年周轉(zhuǎn)一次，那么周轉(zhuǎn)一次以后，也就是說你辦喜事的時(shí)間最多超不過三年，就開始辦喪失了，基本上在繁榮的時(shí)候使勁負(fù)債，使勁借錢擴(kuò)大資產(chǎn)，而你的項(xiàng)目周期是多少呢？在北京做一個(gè)項(xiàng)目的周期是五到七年，３０萬平方米以上。也就是說你買了這么大一塊地還沒做完，大家知道尾盤到最后才是利潤，前面都是收回成本，在這種情況下，項(xiàng)目要五到七年，假定你的規(guī)模大，可是繁榮的周期就是三年，也就是說你一個(gè)項(xiàng)目必定要跨越一個(gè)半周期，所以這樣你的事情吻合正好的概率是非常小的，你正好是簫條的時(shí)候買的地，可是簫條的時(shí)候沒人借給你錢，你又買不到地，所以你如果能夠做到簫條時(shí)候買了很多地，貸款也便宜，地也便宜，正好到繁榮的時(shí)候你又給賣出去了，賣完以后你又不借錢，等到下一個(gè)簫條的時(shí)候再去借錢買，但是多數(shù)人都做不準(zhǔn)這個(gè)周期，最典型的例子是中國海外，中國海外就做反了一個(gè)周期，在最高潮的時(shí)候標(biāo)了三塊地，地是最高點(diǎn)，結(jié)果房子蓋好了，亞洲金融風(fēng)暴，現(xiàn)在香港的樓價(jià)是當(dāng)時(shí)的一半，于是他以這個(gè)價(jià)值出貨，結(jié)果中國海外在香港把所有賺的錢全都陪完了，香港基本上不賺錢了。也就是說這種商業(yè)周期會(huì)導(dǎo)致你這個(gè)公司猝死，就是跟商業(yè)模式有關(guān)，因?yàn)槟氵@種商業(yè)模式就是做收入之前先做負(fù)債，然后去買地做資產(chǎn)，做存貨，最后商業(yè)周期一旦逆轉(zhuǎn)，你就憋死在里面了，所以我講第一個(gè)問題的核心，就是說大家知道我們跟世界的差距，主要在價(jià)值上的差距，不是在產(chǎn)能上的差距，在價(jià)值上的差距也不在于地質(zhì)，這很大的程度上是來源我們賺錢的方法太粗，太原始。所以這是我講的第一個(gè)問題，就是為什么要研究商業(yè)模式，你想在中國做一個(gè)房地產(chǎn)商人，做一個(gè)好的房地產(chǎn)企業(yè)，你必須知道我們?yōu)槭裁促嵉缅X少，在全中國有一個(gè)極大的誤解，其實(shí)房地產(chǎn)公司是最容易做成空心老板的，但是所有人都認(rèn)為我們賺了很多的錢，還認(rèn)為我們不道德，這是最大的冤案，所以商業(yè)模式是不一樣的，也就是說對比起來我們的商業(yè)模式是一個(gè)低層次的，粗放的，不需要智慧的勞動(dòng)，只需要勤快就可以了，辛苦，我們跟世界上大房地產(chǎn)公司差距是非常大的。你愿意做商人，還是做企業(yè)家，我今天講的對企業(yè)家有幫助，對商人益處不是特別大，商人是以每一次交易獲利為原則的，企業(yè)家是對這個(gè)事業(yè)負(fù)責(zé)的，像王石掙得錢很少，他現(xiàn)在年薪加獎(jiǎng)金一百多萬，他的股票市值二百五十萬，他所有的財(cái)務(wù)，公司收入，包括私人開銷都是公司財(cái)務(wù)來管，很透明，他是企業(yè)，他能夠把這個(gè)企業(yè)做好，政府沒給一分錢，將近２０年，政府從這里拿走了各種各樣的錢，包括稅，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓，將近２０億，這就是一個(gè)企業(yè)家的價(jià)值，還不要說股東，就是對國有股的價(jià)值。所以對企業(yè)家來說，要做一個(gè)企業(yè)家，我講的這些問題你就要研究，作為一個(gè)買賣人來說他是天天在變的，比如說劉傳志，他現(xiàn)在的利潤還不如三個(gè)網(wǎng)站加起來多，雖然他的銷售收入是這三個(gè)網(wǎng)站的十倍，但是他也不能說不做了，我去做別的事兒了，他還是以聯(lián)想為終身事業(yè)，公司即使不好他也不會(huì)走，所以這叫企業(yè)家。馮倫房地產(chǎn)的商業(yè)模式研究讓第二個(gè)問題素，我講一下燙中國房地產(chǎn)便公司的商業(yè)葡模式，就開匆發(fā)而言，大提概的模式分刮成這么幾種棕，第一，就牛是房產(chǎn)開發(fā)帶的模式，房腦屋開發(fā)的模明式仔細(xì)分可饑以有這么幾巨種，一種就貿(mào)是連鎖店的竿模式，這是撫萬科的模式用，萬科的模孤式，它是標(biāo)至準(zhǔn)化的產(chǎn)品使，單一的客針戶群，在一壽些城市標(biāo)準(zhǔn)急化的復(fù)制，旗它這一萬五令千套房子都鐘是以中產(chǎn)階土級白領(lǐng)為目自標(biāo)人群，平曾均單價(jià)３０墳萬到５０萬箏，買他房子榜人的年齡在潮３０歲到３端５歲最多，席區(qū)域在城鄉(xiāng)餃接合部，土絮地成本不高凡的地方，時(shí)向間大概１８駛個(gè)月做完，隸基本上這是隆萬科，萬科弄很簡單，全掛國都這樣。必第廈二，就是百宮貨公司的模升式，北京的不華遠(yuǎn)特別像五百貨公司模己式，它在一恨個(gè)城市什么弓產(chǎn)品都做，傅有寫字樓、著有商場、有怒高檔的住宅旁、有中檔的傭住宅，也有押經(jīng)濟(jì)適用房虹、拆遷房、爐危改房，什冰么都有，這麻就是華遠(yuǎn)，塌但是它有一嗚個(gè)特點(diǎn)，它歇不離開北京幕，應(yīng)該說這嫂兩種模式是燃目前在開發(fā)棍公司里邊比堡較多見的模繭式，現(xiàn)在像嫁金地，它中從間是略高一沸點(diǎn)比萬科，至但是它有一氧些寫字樓，斬所以金地這涂個(gè)模式，因含為金地相當(dāng)?shù)蕉嗟娜耸菑凝斎f科去的，否他也是有這賓樣一個(gè)趨勢洗。第三種是貴我們自己稱貞之為精品店決的模式，就尤是萬通做的業(yè)公寓這一部鹿分，也就是濁說跟萬科沒薦有什么差別啦，只是目標(biāo)竹人群不同，菜我們現(xiàn)在的肌目標(biāo)人群平岔均單價(jià)是１超５０萬以上維，年齡在４戶０歲到４５腹歲的人居多駁，我們一個(gè)徹市場目前主探要在北京，退因?yàn)槭歉叨艘彩袌?，在Ｇ傳ＤＰ大概三嚼千美金以上悠的市場才能皺做，萬科大往概最主要的晴市場，在Ｇ揭ＤＰ兩千美關(guān)金以上都能絨做，就相當(dāng)雷于我們是精謹(jǐn)品店，就是圾賣得貴，但習(xí)是客戶少，座價(jià)值量大，模我們一年的蓋客戶數(shù)是一宏千到一千二欠百個(gè)客戶，很大概是１５于到２０億的鍛銷售，萬科觀客戶數(shù)量是沿我們的十倍墓，收入是我吳們不到兩倍臉，將近三倍揮的樣子，實(shí)毛際上我們的活單價(jià)比較高糞。躬我隱們現(xiàn)在賣得串最貴的單價(jià)攻超過一千萬扶了，平均單執(zhí)價(jià)在１５０速萬以上，最臺(tái)多是三百萬風(fēng)左右的客戶杏，我們的客高戶當(dāng)中大學(xué)喜文化水平以紫上占了將近夢８２％，我包們的客戶當(dāng)斗中經(jīng)理人和冶自由職業(yè)者包占了將近三翠分之二，在顧北京律師最么貴的能買一強(qiáng)千二百萬的愛房，我們有論一個(gè)項(xiàng)目同捎時(shí)有幾十個(gè)向律師買，都劫是不同的律罰師事務(wù)所，夜律師是一個(gè)信很高收入的吩階層，這是暗精品店的一先個(gè)模式，精訪品店的模式蠅，如果我們絕要跨地區(qū)經(jīng)練營會(huì)跟萬科歸一樣采取一培些非常精準(zhǔn)蓮的地區(qū)，按賊照你事先設(shè)犁定好的模式笛來拷貝，這愉是房屋的開誼發(fā)模式，另雜外我們再看膛土地的開發(fā)冊模式，土地柜開發(fā)的模式紐，一個(gè)是成滲片由政府主重導(dǎo)的土地開勝發(fā)，最典型柿的是陸家嘴菊，上海陸家神嘴，當(dāng)年浦拍東劃了一塊理地方他們做補(bǔ)城建開發(fā)，數(shù)所以這個(gè)地雀方的收入，那主要是來自道于土地開發(fā)搭，房屋開發(fā)丙量不大，還妨有一種不是嫩綜合的土地隨開發(fā)，像陸悲家嘴綜合的幫有商貿(mào)、寫垂字樓、公寓巨，什么都有轎，還有一種草專業(yè)的土地火開發(fā)，最成眼功的是天津備泰達(dá)工業(yè)園聰區(qū)，天津經(jīng)鑒濟(jì)技術(shù)開發(fā)碎區(qū)，今年２勸０多年了，魄它現(xiàn)在是一理個(gè)工業(yè)的開芽發(fā)區(qū)，它是余完全專業(yè)的者工業(yè)開發(fā)區(qū)決，它通過出樂讓基礎(chǔ)設(shè)施槽的收費(fèi)，包移括水電、煤魔氣這些收入跌來支撐土地訊的成本，這這是目前工業(yè)巨土地開發(fā)做害得很成功的誕案子。定第童三個(gè)方面我捉們看一下混本合的開發(fā)模旗式，混合的茂開發(fā)模式分債成兩種，一抽種我們稱之酬為縱向的、腸重疊的混合顫開發(fā)，從拿叮地一直到物址業(yè)管理，到瀉經(jīng)濟(jì)服務(wù)，淺代理商所有拒的活兒都自來己干，特別繩是中小開發(fā)猛商這種的最幸多，就是大銜開發(fā)商有時(shí)興候物業(yè)管理兼都不做，中棗小開發(fā)公司染很多是做這曠種模式的，屢所有的活兒超都自己做，震但是基本上病開發(fā)的利潤遇，物業(yè)管理芬又賠回去，京所以縱向重顆疊這種模式冊，基本上是京前面掙了錢識(shí)快活，少量睡賣不出去抵詢銀行，最后徐物業(yè)管理再骨把現(xiàn)金吃回?zé)崛?，很多都憐是這樣，這次是一種。那夫么有一種混乓合開發(fā)的模眾式比較聰明鞭，是河升創(chuàng)臘展和珠江的聽模式，他們達(dá)是怎么運(yùn)作中的呢？他們攜母公司是一綱個(gè)私人老板沈，然后左手饒做一個(gè)土地護(hù)開發(fā)公司，零專門做土地翠，就是在市味場上大面積暴拿地，這些半拿地很少做塑房子，另外療一個(gè)手做房巷屋開發(fā)公司衛(wèi)，只做房子殲不拿地，這乳樣買地的公券司大量貸款嚴(yán)，然后做房研子的公司跟依他合租，兩喇個(gè)企業(yè)合作核，做房子的準(zhǔn)是上市公司夕，然后把地虛做熟了再給輸做房子的公壇司，做房子蝦公司大量的鴨利潤就留下蛛來，這邊萬齡一賣不出去緣房子，剩下歌的貸款由不男上市的土地園公司去對付皺銀行，所以妖上市公司總促是很好。遵最汗近這一段許五容貿(mào)也采取炕類似的方法忌在做，他首娘先把這個(gè)地腦用上市公司擠集資和貸款告，買了很貴弓的地，然后等他非上市做累房子的公司短，另外一個(gè)桶公司參一個(gè)斤小股，這樣辯少花錢，然應(yīng)后前期做兩不年，做的差比不多了，開占始銷售大量夢回款的時(shí)候全，把這個(gè)項(xiàng)存目公司的股廈權(quán)大量的賣遭給家族公司填，原來是１襯０％，一下弦子加到４０疾％、５０％行，然后把大腿量的利潤套百回去，套回裂去以后又通情過資本市場修補(bǔ)回到上市蕩公司，所以鏟上市公司又嘉有業(yè)績，然乒后再去到資秘本市場上拿狼錢，他是這譽(yù)樣做的，也容就是交叉混欲合的這種模嶄式，就是很京清楚自己，哭有一個(gè)手是悅?cè)″X的，有象一個(gè)手是對慨付事兒的，缸所以你們看型到廣東商人畝和福建商人毒，對錢的概棟念比北方商殘人清楚，掙疲錢的最高境望界是離錢近武，離事兒遠(yuǎn)欄，離是非更憂遠(yuǎn)，最終如位果你有幸會(huì)非成為不勞而榜獲者，但是粒我們東北、養(yǎng)西北是最糊汁涂的，往往波是離事兒近國，離是非更援近，離錢更奧遠(yuǎn)，因?yàn)殄X堤是有是非的面，一分錢有綱一分錢的是餃非，只不過剛不掉腦袋，餓一億錢的是擱非就會(huì)掉腦送袋，所以不杏能光看到錢驢，要看到錢距后邊的是非據(jù)，所以他們辮這些商人很史聰明，把是留非想清楚了悟，所以他交醬叉混合。開延發(fā)公司的模塌式，有房屋卻的開發(fā)模式澆，有土地的捧開發(fā)模式，健還有一種交賺叉混合的開團(tuán)發(fā)模式，混訂合開發(fā)模式社，如果你們促做得足夠大辰，看一看許爹容貿(mào)這樣的暮玩法比較有制意思。戰(zhàn)第清二，就是物質(zhì)業(yè)的經(jīng)營模燭式，最近一符段商業(yè)物業(yè)影被大家炒得網(wǎng)比較熱，商茫業(yè)不動(dòng)產(chǎn)又駛開始熱，這隔個(gè)在國內(nèi)也錫是有一些案態(tài)例，就是怎談么樣來做這醉個(gè)。第一是娛綜合物業(yè)的煩經(jīng)營方式，夢這個(gè)新世界揚(yáng)比較多，它殼作為組建，初有百貨零售旅、有酒店、份有寫字樓，稿這叫做建筑奸綜合體，國促外這也是專獨(dú)門的一種學(xué)千問，要是做沸得不好客戶冤比較分散，禽這種建筑綜頑合體是最難超經(jīng)營的。還全有一種比較聯(lián)專業(yè)的，現(xiàn)災(zāi)在萬達(dá)的王援建林在常識(shí)危一種相對專斥業(yè)性的，也北就是說找一麗些各個(gè)方面嬸的商用物業(yè)刷最終用戶，躲把他們整合極在一起，然孔后按照他們藥的要求來定蓋做，目前萬蔥達(dá)做了不少踏這樣的案例罵，但是在市傻場上的研究參來看褒貶也霞不一樣，但奸是他希望一撞種專業(yè)的模繩式。國外這餃種專業(yè)非常晝多，比如你清給健身房去敞定做物業(yè)，農(nóng)它在中國比截如開發(fā)５０跪家分店，把拖要求告訴我甲們，我們作慢為專業(yè)的公喝司我就幫他瀉做，國外是毫這樣的，做貍完了租給他臣，我講到美框國模式的時(shí)姻候會(huì)講到這違個(gè)東西，也復(fù)有一種交叉破的，既有綜蜘合物業(yè)，又畏有專業(yè)物業(yè)慚，香港的嘉盯里集團(tuán)就是陳這樣的，它好有一些綜合擁的物業(yè)出租襖，也就是說當(dāng)在物業(yè)經(jīng)營兼的形式上來躍看。陷總六體來看亞洲淚多趨向于綜耗合性的商用損物業(yè)的經(jīng)營糊，亞洲地區(qū)監(jiān)，歐美地區(qū)尤更傾向于專司業(yè)的商用物載業(yè)的經(jīng)營，突美國有一家掠瑞茲，就是吐它的不動(dòng)產(chǎn)感投資信托，織旗下有３７襪０多棟寫字伍樓基本上是潛一樣的，這據(jù)樣的話你在堤美國無論走職到哪里，就川像麥當(dāng)勞一婦樣你都可以雞用他的寫字少樓，這樣的六話他的客戶手忠誠度就很禮高，在亞洲經(jīng)區(qū)很少見，償亞洲區(qū)只有泛日本的柴“陪森塵”茂公司擁有一撫百棟寫字樓擊，但是它不機(jī)是標(biāo)準(zhǔn)化的羞，平均每一塌棟的面積不吧到一萬平方款米，跟美國譜的也不一樣職，美國基本陵上形式都差眼不多，所以逝物業(yè)經(jīng)營大井概在中國和脅亞洲地區(qū)是撓這樣的。第妄三種模式，機(jī)就是開發(fā)和滋經(jīng)營混合的脂模式，就是住說又做開發(fā)與，又做物業(yè)伴的經(jīng)營，這盼種模式現(xiàn)在萍也被很多人孝關(guān)注，特別艇在上市的房緞地產(chǎn)公司，晴他們完全走勾開發(fā)這條路體子，經(jīng)濟(jì)周貢期波動(dòng)以后兔很快就把它偷消滅掉了，鼠這樣他們希艇望有穩(wěn)定的寫收租業(yè)務(wù)?；蛐馒櫥蟾艃砸话胧鞘兆獠钗飿I(yè)，一半凈是開發(fā)收益櫻，長江也有門差不多將近砌三分之一是落租金收益，腳所以大家比狂較傾向傳統(tǒng)幕的開發(fā)公司踏，實(shí)際上走嚴(yán)這種混合的搜，既有開發(fā)祖，也有商業(yè)筐物業(yè)經(jīng)營，擊這是一個(gè)比楚較多的，最扮近新華遠(yuǎn)也互是往這個(gè)方朵向走。荷最潮后一個(gè)方面征就是我們講丑的服務(wù)模式遍，服務(wù)模式土現(xiàn)在中國大低陸目前應(yīng)該隙說也比較多掙，物業(yè)管理共是一個(gè)典型睡的服務(wù)，物觸業(yè)管理我們跳現(xiàn)在的概念真比較窄，也鄰是賺最低檔變次的錢，萬蕩科現(xiàn)在的物駛業(yè)管理有一席個(gè)很大的變跪化，萬科的嘴物業(yè)管理絕側(cè)不給別人做檔，為什么呢愛？他不賺錢粘，賠錢，做飯中產(chǎn)階級的既住宅，如果悠你要再做經(jīng)調(diào)濟(jì)適用房的勝物業(yè)管理，緊那肯定不賺刺錢，所以萬耐科的物業(yè)管戲理現(xiàn)在做機(jī)幣構(gòu)，現(xiàn)在總境后大院是萬援科管的，建晃設(shè)部大院是搏萬科管的，擴(kuò)萬通的物業(yè)汗現(xiàn)在也管著摩聯(lián)想中心，老還管著一個(gè)進(jìn)機(jī)構(gòu)，所以迎這個(gè)是高端千的，那么在烈國外這種物慈業(yè)管理變成喝一種叫支援孕服務(wù)系統(tǒng)，飄就是打仗支冰援你，或者叮后勤保證這莊些東西，他之們管工廠，躬管醫(yī)院，管錘兵營，甚至回管監(jiān)獄，管悅政府，就是梅說這些客戶芒，最典型的揮現(xiàn)在他們有策一個(gè)市場服栽務(wù)公司，跟枝北京的光華吊長安公司合濫作，管了中臨國現(xiàn)在２０思幾萬張病床本，因?yàn)榇蠹颐}知道病床是淺非常難管的鉛，但是這部敏分收費(fèi)是最火保障的，你繁得癌癥了，嚷你住院，你耍說你不交住董院費(fèi)，不可刻能，所以他燕們把簡單物難業(yè)費(fèi)的管理行擴(kuò)大成一個(gè)響支援服務(wù)系北統(tǒng)，所以這遮個(gè)公司在美鉤國上市公司購一直都非常展好，這個(gè)公帝司在中國有避合資的，天棄津開發(fā)區(qū)泰小達(dá)的總部，磚天津開發(fā)區(qū)窗行政辦公中來心是由這家暴公司來管的扛。芽所棟以現(xiàn)在在國線外大家知道軌這次伊拉克匪戰(zhàn)爭，美國原、英國在海嚇灣，伊拉克糞的軍人，現(xiàn)震在駐軍，三凡分之二是私凈人公司提供校的，并不是愁國家軍隊(duì)，蜓什么意思呢航？它現(xiàn)在叫艙做戰(zhàn)爭私有斧化，這是一讓個(gè)很新的概腸念，就是它邁航空母艦所鈔有操縱電腦動(dòng)的這些人，拉都是從美國三的公司里面墻派的，比如該說跟你這個(gè)餃公司里簽了飄合同，你就攜給我派多少票人，從發(fā)現(xiàn)泉目標(biāo)到巡航把導(dǎo)彈發(fā)射出艙去五到七分柔鐘，你都給楊我操作好，江大家知道戰(zhàn)播爭打起來的川時(shí)候缺水，搏因?yàn)樗麄儼褦?shù)水都包給私自人公司了，份就是這個(gè)私晴人公司你保稱證，給你一串個(gè)合同訂單捷，你幾號(hào)把駐水運(yùn)到哪兒誤就完了，甚棟至現(xiàn)在的治艇安維護(hù)都是雙交給國際的嘗私人保安公點(diǎn)司，所以美埋國的很多兵攔營全都是這要些公司在管旅，這些市場欣服務(wù)公司你吃都必須做到肅，我在那兒鑰駐軍，每天納還有教堂，蹦還有購物，梁還有娛樂，艙我給你多少兼錢就完了，坐這都是私人拔機(jī)構(gòu)提供的頃，所以等于田物業(yè)管理，拼我們現(xiàn)在應(yīng)拾該開闊思路恥，我們總是粘這樣的思路圈也就賠錢了筐。燦第般二，就是定饑制服務(wù)，定薄制服務(wù)，就咸是按照客戶但的要求來定屯做這個(gè)房子瞎，這是在美接國、日本都霧有，中國萬耍通三年前開堤發(fā)了一個(gè)系預(yù)統(tǒng)，就是獨(dú)報(bào)立住宅定制喂與服務(wù)的系扇統(tǒng)，我們今項(xiàng)年下半年定案制成長２０鈴０％，成長氧的非常好，緊有一些大公焰司總部，一瞎些私人豪宅葵，還有一些詳學(xué)校分布，繼研發(fā)中心，露他給我一個(gè)件訂單，我把永它做好，在桶美國甚至監(jiān)譜獄都是可以俱定制的，就思是說政府要襯蓋一個(gè)監(jiān)獄嫁我沒錢，然叢后我告訴你敞這個(gè)監(jiān)獄關(guān)數(shù)了一百個(gè)人議，然后招標(biāo)狠，你一共來循五家公司你顏們投標(biāo)，預(yù)吉算說清楚，遷時(shí)間說清楚庫，要求說清假楚，但是圖帆紙是政府給筒你的，你給睛我做好，做超好以后政府扣來租，一租悔５０年，每飛年交你租金達(dá)，這樣私人廳機(jī)構(gòu)來做，農(nóng)所以我們現(xiàn)偶在按照客戶醬的要求定制碌提高這個(gè)服載務(wù)，我們一搜般取總標(biāo)的摸１０％到１蜻５％的費(fèi)用鍋，假如說你扎做別墅也很漸簡單，你買矩一塊地剩下饞不用管了，長我們幫你把陶這塊地怎么駝規(guī)劃，怎么繪分割，然后頂按照客戶的拿要求來定做淡，等于把這艙套活兒都做扎好，這樣就娘專業(yè)化了，娛我們的想法沈就是要專業(yè)吵化，我們現(xiàn)搜在簽了四個(gè)廣高爾夫球場互的別墅，所律以我們就知摩道這些客戶嶺一般在哪兒慰，定做也可里以今年做，播也可以明年趁做。秘那醋么現(xiàn)在已經(jīng)析發(fā)展到什么盆程度呢？現(xiàn)俊在的是蚊信息消費(fèi)的張終端產(chǎn)品，膝那么它可以與任何時(shí)間能考夠獲取到你縮的圖象信息嚼和文字信息距，在這種情腐況下，我們戲現(xiàn)在正在跟念一些廠紗家聯(lián)系，如盞果要行的話秧，最近很快炊可以，就是江我的客戶讓吳我給他定做染房子，他可狂以在上觀看這個(gè)房子扛的進(jìn)展程度赴，而且可以侮提出要求，械所以這個(gè)定何制我們將來往可以在網(wǎng)上剪，可以在手霧機(jī)上都可以牌，你在飛機(jī)摸上可以通過帳電腦看房子平蓋到什么程框度了，有什待么進(jìn)展了，性這是定制服畜務(wù)。那么項(xiàng)呆目管理，項(xiàng)播目管理在美碗國專門有行哨業(yè)，項(xiàng)目管直理的服務(wù)在融中國還不太餅推行，比如己在ＩＢＭ、昆在摩托羅拉懲他們這些公根司做房子怎郊么做，很簡諒單，他每年毅公布一個(gè)信鴉息，我要在馳哪兒做房子泥，要多少面代積，多少價(jià)巾錢，大家來弓投標(biāo)，如果趣超過預(yù)算了運(yùn)他可以罰我飄，我要是節(jié)贏省預(yù)算，保誤證質(zhì)量，他苦給我獎(jiǎng)勵(lì)，描然后我做到挪任何一個(gè)時(shí)抓候都可以財(cái)粘務(wù)約束，財(cái)機(jī)務(wù)管理，在丟美國公共的凡建筑全是這右樣做的，沒丟有成立政府唯基建辦的。粒我們舉一個(gè)排例子，老百究姓經(jīng)常有上亞訪的，你就棟站兩個(gè)武警指，給老百姓譽(yù)心理首先就技是對立的，物我們可以把沈這個(gè)崗基本如上做的看不修見，老百姓局上訪的時(shí)候省，領(lǐng)導(dǎo)從哪筒兒逃跑都可崇以想好，做悟的這個(gè)建筑屈形象讓老百第姓舒服，這盲種服務(wù)在中涌國非常發(fā)達(dá)鉛。摩第叛二部分的商恐業(yè)模式，中窗國目前一般癥有的這些商井業(yè)模式，開北發(fā)模式、土慚地開發(fā)、房京子開發(fā)，另貫外混合開發(fā)豆，物業(yè)經(jīng)營極，有專業(yè)經(jīng)抽營，有綜合膏經(jīng)營，另外努有服務(wù)的模橫式等等這樣鵲一些模式，魄有一本書就片是講ＩＴ的梅７７種商業(yè)溜模式，我們粉國內(nèi)的企業(yè)極不大研究商蠶業(yè)模式，為喘什么呢？我予們比較相信嫌關(guān)系，我們尾做生意的基雁本策略是關(guān)稱系導(dǎo)向、機(jī)碰會(huì)導(dǎo)向，另擺外銀行導(dǎo)向蓬，銀行給錢掏就做，這樣盤做來做去全梁部在機(jī)會(huì)關(guān)忠系里面把自蝶己攪死了，恩為什么這樣水呢？不知道頌大家算過帳桂沒有，腐蝕精一個(gè)干部發(fā)梅酵的作用有借多大，你認(rèn)割識(shí)一個(gè)關(guān)系陣以后對自己夠的負(fù)面影響釘有多大，我每算過一個(gè)帳喊，你仔細(xì)看睛中紀(jì)委公布記這些犯錯(cuò)誤酸的案例，銀勻行關(guān)系多的勒一般都是金條融詐騙，公歉檢法關(guān)系多蛙的變成黑社堅(jiān)會(huì)的企業(yè)，引跟壟斷發(fā)牌睜照部門特殊范關(guān)系多的就苦變成行賄受臣賄，民營企摸業(yè)犯事都是石這些行為，哀為什么呢？賓因?yàn)樵谥袊L關(guān)系越多會(huì)形助長你超越潤規(guī)則，助長蛛你違更大得歲規(guī)。射比六如你如果開圈車遇到一個(gè)肯警察，你闖歲紅燈，假如歡說你不認(rèn)識(shí)活這個(gè)警察，待罰５０塊錢息，你一定會(huì)循回家跟老婆扮說，今天不樹好，被罰５蓬０塊錢，沒葉辦法，咱也薯不認(rèn)識(shí)他，孕以后小心點(diǎn)柱你發(fā)現(xiàn)這個(gè)駐人以后就成線為守法公民決了。如果說理他認(rèn)識(shí)這個(gè)丘警察，有兩籮種可能，一弦種你比警察慘牛，你是做違領(lǐng)導(dǎo)的，本訴來是罰你５曲０塊錢，結(jié)氧果警察請你密吃了一頓飯?jiān)驶耍保担芭f塊錢，里外銅里你賺了兩精百塊錢，對獵于你來說你始是虧了，為僵什么呢？對捉有錢人來說高時(shí)間最重要終，你花了一干個(gè)小時(shí)去吃色飯，這一小央時(shí)你少掙多合少錢這不說獸，機(jī)會(huì)最重篇要，第二，五由于你欠了光他這個(gè)人情扔，他給你這漢兒按一個(gè)人醒，他媳婦來州了上班，你異讓她上不上關(guān)，上班一個(gè)民月開五百塊腎錢最少了，咱最后你算下娘來，上班了蠅以后你敢不惠敢把她開掉席呢？你不敢染，因?yàn)殚_掉捧了，下次你躍在路口上你贏就等死吧，靠所以你最后屆打發(fā)多少錢簽?zāi)?？可能三塊萬塊錢請她長回家，如果投說你沒有把駛她打發(fā)走的倘時(shí)候，你想途我已經(jīng)花那販么多錢了，暫他把媳婦都政放在這兒了沿，我更膽大務(wù)了，下回見娛紅燈連停都爆不停了，直膏接就過去了掩，結(jié)果直接懷過去，假如歪說撞到前面風(fēng)首長的車了牛，警衛(wèi)局就奪把他帶走了舒，一問為什霉么，原來你背腐蝕警察，闖就因?yàn)檫@樣丈一個(gè)關(guān)系最告后你膽子更隊(duì)大了，你必圖然犯事。梨第山二種可能，頌?zāi)銢]有警察耽牛，你只是濫他胡同里的串街坊，給面僅子他不罰你極錢，怎么辦勿，你請他吃候飯，也花了殲１５０塊錢驅(qū)，你虧一百紡塊錢，因?yàn)槔凼×耍担皦K律錢，那么這牽之后你會(huì)怎愚么想呢？你銅就會(huì)想，這閘就更鐵了，孔這是哥們，叢都吃飯了，敵有面子，然它后下回又是臣照走，你可連能膽子更大幕了，人就是別這樣的，中東國的熟人社煙會(huì)，你越認(rèn)查識(shí)人多，你絮在這個(gè)領(lǐng)域皮里超越規(guī)則觀的膽量就越土大，你認(rèn)為懲可以擺平，便因?yàn)槭芯掷锉腥?，所以呈在中國市局?jǐn)n有人就一定技違法亂紀(jì)，傅所以在中國隔的民營企業(yè)顆大部分都是復(fù)關(guān)系導(dǎo)向，拋實(shí)際上關(guān)系地最后導(dǎo)致你絲超越規(guī)則，是你越做越無多法無天。出王痰石４２個(gè)項(xiàng)慈目他全部都外是公事公辦侵，這也是一宴個(gè)秘密，為鎮(zhèn)什么能輕松寸，不是說瀟互灑能干，他定不能干，他泊要不給我地芬，我就不要歇，我就多花新點(diǎn)錢，你們萌說他有錢，尼也不是說他鞭有錢，他有爛這種精神他乖才具有今天峰的錢，就是程他有這樣一彈個(gè)狀態(tài)，資宿本市場上的駁新人會(huì)給他周錢，所以他付也不刻意去愁結(jié)交這些人體，他反而遵拋守規(guī)則，所鳥以他就變成融了良民，這頓樣所有的地樓方政府歡迎醫(yī)他，他覺得撞你絕對企業(yè)婦很正派。乳再證看一個(gè)例子號(hào)，你腐蝕干爐部，一個(gè)朋帶友買一個(gè)法諸人股，多賺班兩千萬，他液給這個(gè)領(lǐng)導(dǎo)精的兒媳婦五冤百萬，這個(gè)躁錢拿到以后鴿等到發(fā)酵，削大家光知道座給錢，你不倦研究錢的是樣非后邊怎么午衍變，給了們錢以后，這彈個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的兒兼媳婦她就買拳車了，領(lǐng)導(dǎo)墓的兒媳婦也治就二三十多宏歲，正是虛根榮心正盛的扭時(shí)候，那么即她這樣一來攻周圍人就會(huì)撲議論，最后賀你三年多花湯了一千五百準(zhǔn)萬，你還沒帖有擺平，因方為你腐蝕了勉更多的人，喚所以我勸大己家不要想這外個(gè)問題，這扶就是我們?yōu)樵u什么要研究型商業(yè)模式，汪不是說我不雖懂，也不是著說大家做的蘇不如我好，歲其實(shí)這個(gè)誰屆都會(huì)，就是方拉關(guān)系，這缸個(gè)活兒大家淺都會(huì)。但是秒如果你要這畝樣做，就不嫂要研究商業(yè)伙模式。壞馮倫房蜓地產(chǎn)的商業(yè)引模式研究龜我今天講的錦叫戰(zhàn)略導(dǎo)向轉(zhuǎn)，公司如果困要戰(zhàn)略導(dǎo)向主，比如什么于叫萬科的戰(zhàn)扁略，做中產(chǎn)疏階級的住宅哥，這是它的昨戰(zhàn)略做到世絲界最好，經(jīng)遠(yuǎn)過多少年，問多少個(gè)地區(qū)擱，這就是戰(zhàn)槳略，戰(zhàn)略的遞問題解決什拐么呢？解決候做什么，為庭什么，怎么疲做，做多少病，這就是戰(zhàn)框略，你把這鄙些事兒都想澡清楚了，最駕后你會(huì)發(fā)現(xiàn)允，學(xué)會(huì)不做刑事是最大的津精簡，如果雄我不把自己離界定在做高倍端，我會(huì)比招現(xiàn)在忙得很演多。就是戰(zhàn)絞略導(dǎo)向，公如司要從項(xiàng)目謀管理提升到刪公司管理，述而公司管理歉的核心還是仙戰(zhàn)略管理。披大棒家看一下姜謙武宣博士的維一本書，叫欲做《差距》勞，他其中最棚主要的一個(gè)始理論，就是融講我們應(yīng)該推是從市場政奶治家轉(zhuǎn)為戰(zhàn)德略管理者。鎖萬通的商業(yè)賀模式，萬通慨新的戰(zhàn)略我政們簡稱是美膽國的模式，歇就是由香港扯模式轉(zhuǎn)化為附美國模式，壯所謂香港模惡式就是綜合趴一個(gè)開發(fā)的紛模式，是全燥能的開發(fā)，戀或者是縱向充重疊開發(fā)，靠總之是一個(gè)式簡單開發(fā)的蹦模式，就是熊掙加工費(fèi)的勾模式，這個(gè)蟲模式我們認(rèn)進(jìn)為在中國經(jīng)獵歷了差不多徑２０多年，限基本上深圳扛學(xué)香港，沿射海學(xué)深圳，飛大陸學(xué)沿?，F(xiàn)這么學(xué)過來捏的，所以大埋部分中國的仰企業(yè)不知道昨這個(gè)模式之獨(dú)外還有新的紋模式可以掙消錢，這樣我碼們就提出美蘋國模式，所共謂美國模式期用一句話說討，就是高度青的專業(yè)化分雨工加上發(fā)達(dá)引的不動(dòng)產(chǎn)金價(jià)融服務(wù)。邊所繁謂專業(yè)化分館工，也就是先說美國的房步地產(chǎn)公司，墓目前最主要?dú)q的全都是非邀常專業(yè)化的孤公司，一個(gè)握寫字樓可以瓦３７０多棟激，他做商鋪嚼，做ＳＨＯ播ＰＰＩＮＧ拴ＭＡＬＬ朽，他也可以兄做四五百個(gè)藥，公寓可以芳做幾十萬套侄，幾百萬套幣，一個(gè)公司延只做一個(gè)產(chǎn)夸品，它就是幣及其專業(yè)化釘。美國模式梢非常重要的殘是專業(yè)化分蒼工，假定說纏你要學(xué)美國櫻的模式也很多簡單，在你黃們城市就做馬一個(gè)產(chǎn)品，但不信你做２慢０年，你肯決定是這個(gè)城卷市最好的，負(fù)這個(gè)模式為宣什么要專業(yè)鞠化呢？摩根秤斯坦利給了梁我們兩張表黑，講２００凡０年房地產(chǎn)夜市場的經(jīng)營燥訣竅，其中接一個(gè)表講的血很有意思，姿就是跨地區(qū)繡經(jīng)營產(chǎn)品要嘗標(biāo)準(zhǔn)化，集乳中在一個(gè)地拒區(qū)產(chǎn)品要多存元化，這就港是為什么萬為科能成功，眾華遠(yuǎn)也能成存功的原因。核美慕國整個(gè)國家美公司它的游慨戲規(guī)則都是丹專業(yè)化，然磨后分工協(xié)作束，專業(yè)化加曬發(fā)達(dá)的不動(dòng)夠產(chǎn)經(jīng)營，發(fā)化達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)席經(jīng)營是什么渾概念呢？中白國的房地產(chǎn)走公司總負(fù)債惰率都在７０蹲％以上，在銳香港五家上礙市的房地產(chǎn)占公司，它的縱負(fù)債率在３考０％、４０吧％，一個(gè)是查向前融資，末就是向客戶舌融資，預(yù)售蘭，第二向供截應(yīng)商融資，狂這是先后融葵資，第三就漠是中間融資堵，就是通過圍銀行這樣一上些貸款開發(fā)串融資，也就剛是說負(fù)債融固資，特別是耗銀行融資成噸為我們主要野的資金來源但形式，在美臨國是反過來父的，７０％同的資金是Ｒ紛ＥＩＴ，其包余１０％到胡１５％是退錢休金，養(yǎng)老舊金，所以在饅美國即使有送泡沫對銀行閘影響不是特漲別大的，我牛們中國目前你金融創(chuàng)新的蹦方向，正在商朝著美國的條方式在走，付最近大陸的叫信托，包括敢香港也開始否推行瑞茲，眼大陸現(xiàn)在有閱一家準(zhǔn)瑞茲照也在做，大腎陸在接下來章不動(dòng)產(chǎn)按揭鞭的證券化，票住房貸款的究按揭證券化博這些都在做疤，也就是說遠(yuǎn)綜合大陸的聞金融也是朝邊著美國的方捉向在改。茂所槍以我們針對閉于這樣的情廚況，我們?nèi)f校通前面講那燭么多的研究京，我們?nèi)f通題決定舍棄香鄭港的模式轉(zhuǎn)撫向美國模式晶，我們就分北成四大的專通業(yè)事業(yè)群，渣第一就是土宇地經(jīng)營，土鴨地經(jīng)營很簡醫(yī)單，我們類索似于河升創(chuàng)氏展這樣的方齊式，我們現(xiàn)聽在的土地基忍本存貨是儲(chǔ)愈備，我們把燦土地買來以為后我投入經(jīng)征營，我在土扇地里任何的突階段都可以恨交易，然后責(zé)把它賣出去勾，另外我們遮把無限儲(chǔ)備水變成有限儲(chǔ)閉備，我們現(xiàn)傘在只儲(chǔ)備三疾年的土地，氧這樣我們就戰(zhàn)把土地儲(chǔ)備乓資金占用減歉少了，同時(shí)姿加快土地資載金的周轉(zhuǎn)率型，第二，住寒宅建設(shè)，住問宅建設(shè)我們優(yōu)剛才講了是蜘集中在高端意住宅，而且填我的產(chǎn)品也內(nèi)是標(biāo)準(zhǔn)化的層，目前主要待是新興佳園后，我們在發(fā)悅達(dá)城市做的漸高端產(chǎn)品，皇我們叫新興鏡佳園，不同悲的產(chǎn)品有不禿同的品牌，淋這是住宅。摧第古三，是商用特物業(yè)，我們樂采取的辦法宰是美國模式戶，我們做一警個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的建催筑綜合體叫旬萬通中心，怒第一個(gè)萬通己中心最近在騎京廣對面，勾萬通中心的槳體量標(biāo)準(zhǔn)，腸包括建筑形作式、功能都漠是可以組合薪，最后是一臣個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化，哭包括財(cái)務(wù)、蛾模式，一共頭有１２種財(cái)帳務(wù)模式都算夸得非常清楚箏，現(xiàn)在萬通架中心是七萬控到十一萬平鏡米，分了幾孩個(gè)檔次，分半了不同層次希，不同市場輝，然后是不己同的產(chǎn)品，吸最后就是定桃制服務(wù)，我聚們是按照客窗戶的要求來達(dá)定做獨(dú)立式靠的物業(yè)，只逃要是獨(dú)立式槍的房子我們薦都能定制，億定制我們收杠取一個(gè)是服趕務(wù)費(fèi)，我們催這樣一個(gè)模棗式，最后從拐財(cái)務(wù)上來看再，我們資金蔬周轉(zhuǎn)的速度慈三年以后，漢可以比現(xiàn)在扁平均上市公克司資金周轉(zhuǎn)駁速度提高一便到兩倍，另繳外我們收入茶的增加并不杏意味著一定射要負(fù)債增加絕。千再炒一個(gè)根據(jù)商姑業(yè)周期的波濤動(dòng)，我們未杜來開發(fā)的收屠入會(huì)降到５便０％以下，蒸我們最后開扮發(fā)收入逐年槽減少，這樣船公司的收入輪就更加穩(wěn)定窄，因?yàn)槲覀兇娴姆?wù)是全異中國服務(wù)，耕是跨地區(qū)的羨，定制服務(wù)蕉是哪里有客前戶我們就去偶哪里，商用有物業(yè)是三千搏美金以上，魔如果我們上歐市就會(huì)比國搬內(nèi)一般公司銅容易賺錢，最我們?yōu)槭裁挫o要講美國?；⑹剑@也是觸一個(gè)市場策才略，美國模朵式，因?yàn)楝F(xiàn)癢在在香港的樓投資基金人共里面６０％器是美國的錢黎，所以我講打荷蘭模式、稿西班牙模式降也許是正確歷的。另外一鵲個(gè)最重要的娘問題，在房理地產(chǎn)行業(yè)公何司不值錢，現(xiàn)項(xiàng)目值錢，谷老板不值錢恐，項(xiàng)目經(jīng)理獲值錢，大家黃都拉項(xiàng)目經(jīng)余理，沒有人于拉ＣＥＯ的臺(tái)，在中國上禁市房地產(chǎn)公漢司，特別是而老牌的公司欣都不值錢，肥在這種情況笛下，我們要諷解決的是做羊公司，不是姜做項(xiàng)目，怎偷么樣才能讓解公司有價(jià)值膠呢？據(jù)我現(xiàn)懶在的觀察和諸研究大家都鮮想賺錢，你嶄看一下所有惹的有錢人，針最著名的有樂錢人，一輩蔬子賺得錢大旁概有三個(gè)三晉分之一，只勵(lì)有第一個(gè)三穗分之一，是依他一生賺得廊現(xiàn)金利潤，捏也就是說你福不管怎么去膨奮斗，怎么經(jīng)去辛苦，你丙一輩子賺得棕現(xiàn)金利潤，餓在你終身財(cái)舌富里面最多凈是三分之一晴，而這三分慌之一還必須寇是你不犯錯(cuò)址誤，老老實(shí)份實(shí)的做。敢那小么最簡單的嘆辦法我們叫絮做簡單、專塌注、持久、尊執(zhí)著，這樣薄才能賺，第鼠二個(gè)三分之雄一是全國人作民幫你掙的衣，但是你并劫不要付出成味本，全國人床民會(huì)給你一植個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)，什癥么時(shí)候給你倆獎(jiǎng)勵(lì)呢？當(dāng)用全國人民辛資勤奮斗國內(nèi)告的資產(chǎn)財(cái)富傘總量足夠增朝加，人民幣孔的幣值升值現(xiàn)的時(shí)候，你袋就會(huì)掙第二湖個(gè)三分之一默，全國人民叫會(huì)給你獎(jiǎng)金蹲，比如說１亂２年前，李平嘉誠跟我們淹人民幣財(cái)富體的比例，我疏們是四毛錢爽還一塊錢港撒幣，就是一段夜之間人民添幣貶值港幣毛升值，１：尸１差不多，息李嘉誠這時(shí)牙候的財(cái)富跟怪我們?nèi)嗣駧艍炟?cái)富相比增勤加了一倍，池而這一倍在奪那個(gè)始點(diǎn)上府超過了他此岔前掙得所有?，F(xiàn)金利潤，像如果你不簡讓單轉(zhuǎn)注、持些久，不做好美人，你不把劫第一個(gè)三分標(biāo)之一做好，橡到時(shí)候獎(jiǎng)金桂也輪不到你夏了。所以我觸們必須要把強(qiáng)公司做的非斃常專注有價(jià)酷值，然后等約到全國人民咽給你發(fā)獎(jiǎng)金毛的時(shí)候你還怖在。那么第怎三個(gè)三分之娛是全世界人鳳民給你的，挪你做的還好貧，人民幣增戲值，到美國鐮上市，把你敬未來的收益底折線到現(xiàn)在豆，給你定一及個(gè)股價(jià)，就漠又給你一個(gè)納獎(jiǎng)金，這個(gè)欲獎(jiǎng)金比美元艇值錢，就是域只有你做好境第一個(gè)三分樹之一，始終嬌做到簡單、棋專注、持久展，商業(yè)模式構(gòu)清楚，誠信偵，公司穩(wěn)健嚷經(jīng)營，這個(gè)縮時(shí)候你一生朽的財(cái)富達(dá)到步最多。戰(zhàn)所陸以我今天大該概就講這么關(guān)三個(gè)問題，箏還有幾分鐘留，大家有什互么問題可以鉆提，就先講役到這兒，謝爬謝大家。提問：刮請蓄問馮先生，戀萬通現(xiàn)在是傷自己做的物宮業(yè)公司嗎？馮倫：喬我鳥們現(xiàn)在把物疾業(yè)公司放在彈定制服務(wù)事勾業(yè)部里面，勤這樣我們在監(jiān)提高物業(yè)服番務(wù)的附加值榆上下功夫，幻然后增值服止務(wù)，比如我繁給客戶更多雅的一些，因云為我們是高六端客戶，有蘆很多的服務(wù)督，醫(yī)療保健雕，提供更多吐的這種服務(wù)召，朝這個(gè)方禮向走，我們耐接住宅的客篩戶，我們現(xiàn)耕在很少接，切主要是寫字牲樓、公共設(shè)詳施，是朝這伙個(gè)方面發(fā)展鵲，但是配套噸我們自己我凳們也做一些偵。提問：傻馮柜主席你好，褲我想討教一芳個(gè)問題，您暈認(rèn)為工作中墻最麻煩，令棟你最頭疼的哭事兒是什么廳。馮倫：扔最掘近這一段最獨(dú)頭疼的，大甲概都是七八納年前為了占移一點(diǎn)小便宜舞，不規(guī)范，飯鬧得一些事項(xiàng)現(xiàn)在沒了，絕最近這半年珠，有些都是內(nèi)十年前的事采兒，當(dāng)時(shí)為錫了占人家的畫一點(diǎn)小便宜舍，比如說一世個(gè)手續(xù)沒弄特好，最近就訓(xùn)被翻出來了驢，挺麻煩的緊，所以我也抱是切身體會(huì)飲，你為了占術(shù)這個(gè)便宜，略最后找回去會(huì)的錢更多。扮這是最近比爪較麻煩的事杏兒。提問：坊我蹤有一個(gè)問題祖，有人講，翼就是從您那攔兒出去的人優(yōu)都是做老板臉的，從王石框那兒出去的前都是做經(jīng)理召人的，那么檢從做企業(yè)這謙個(gè)角度來講糟，這些人的禍來、去、留灘，就是做一掘個(gè)老板從哪扶個(gè)角度處理于相對好一些鄰呢？謝謝。馮倫：緩民梢營企業(yè)發(fā)展雖過程當(dāng)中它童碰到幾個(gè)問崇題，其實(shí)萬巾科的人出去艘當(dāng)老板的不盾多，我們第床一代出去的抓人一般都是已當(dāng)老板，所腸以第一代的律合作者、合用伙人離開公蔥司當(dāng)老板的瘡都比較多，窩萬科現(xiàn)在你竟們說的做經(jīng)敞理，都是萬殲科的第二代肝、第三代，灑就是說他跟鐮著你第一代款人創(chuàng)業(yè)的時(shí)斃候，他非常雅熟悉怎么樣徒，我們說的乎關(guān)系、貸款義，然后怎么普樣注冊公司削，怎么樣空顫手去賣項(xiàng)目毅，第一代人賤都懂，但是憤到第二代他刺基本上吃現(xiàn)齡成飯了，所喊以他就慢慢