房地產(chǎn)專業(yè)人士跑盤方法論

專業(yè)人士跑盤方法論一、初次跑盤的困惑

到售樓處該問什么？是否填完樓盤信息表就了事？好多信息銷售員都不愿意告訴我，怎么辦？我們該扮演怎么樣的角色去跑盤？售樓員一個勁地給我推薦戶型、算價格？與客戶交談，得到的都是散點式信息？網(wǎng)上信息浩如煙海，怎么迅速篩選關(guān)鍵信息？

……2在解放戰(zhàn)爭時期，一個精明的商人想運送一批貨物到另一個城市去賣，結(jié)果在途徑一座山的時候發(fā)現(xiàn)路上很擁擠，有很多人行走往來并運輸一些東西，這個時候他發(fā)現(xiàn)自己的貨物已經(jīng)無法順利通過這條路…Question：此時他該怎么辦？3做正確的事VS正確的做事建立假設(shè)意味著指明了結(jié)果的方向，確保所做的事情走上了正確的道路上弄清楚“為什么要做”以及“做什么”遠比“怎么做”要重要得多——本次培訓(xùn)的目的是？4正確的市調(diào)是以方法論為基礎(chǔ)，有目的性和針對性市調(diào)，跑盤同樣如此5方法論：以假設(shè)為導(dǎo)向顧問分析問題的路徑搜集資料感性直覺初步分析提出問題首次市調(diào)獲取信息修正假設(shè)再次市調(diào)資料整理市場分析導(dǎo)出結(jié)論天很藍——有烏云——要下雨了——帶傘顧問分析問題的程序6二、入職跑盤目的不是單純的跑盤，我們的研究方法貫穿始終：由下而上從個盤到區(qū)域由表及里從表象到動因研判現(xiàn)狀和趨勢71、我們的目標是預(yù)判這個城市……掌握城市物理結(jié)構(gòu);了解城市宏觀經(jīng)濟情況;

產(chǎn)業(yè)、人口構(gòu)成、經(jīng)濟指標、規(guī)劃定位、開發(fā)強度、年銷售量等;了解城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展歷程;預(yù)判城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢.三、建立基本市場視角82、房地產(chǎn)市場的板塊（片區(qū)）概念……掌握板塊脈絡(luò)，建立板塊概念了解板塊構(gòu)成、成因和發(fā)展模式建立區(qū)域印象，感知人文地脈三、建立基本市場視角93、房地產(chǎn)項目好比板塊的一個個窗口……了解板塊資源、城市配套、未來規(guī)劃了解主流產(chǎn)品、主流客戶在區(qū)域大背景下審視個盤

三、建立基本市場視角104、體會項目的市場運作……了解項目的入市時機、開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)模式

案例：嘉定區(qū)四種開發(fā)模式了解項目的整體規(guī)劃、啟動區(qū)、分期情況了解項目不同階段的營銷策略了解項目的產(chǎn)品演變、客戶演變?nèi)?、建立基本市場視?1開發(fā)模式一：開發(fā)大都市稀缺性產(chǎn)品代表案例：金地格林世界（南翔板塊）項目簡介：總規(guī)劃面積2100畝，總建面約150萬平方米。綜合容積率只有0.65，是以低密度住宅為主體的混合型社區(qū)，主要物業(yè)形態(tài)以TOWNHOUSE為主體，并有部分多層與小高層開發(fā)模式：以低密度住宅作為開發(fā)主體，克服先期配套不足的弱勢，拔高市場形象開發(fā)模式二：產(chǎn)業(yè)中心化代表案例：安亭新鎮(zhèn)項目簡介：小區(qū)西區(qū)一期總建筑面積106萬平方米，占地2.4平方公里，有多層、別墅、2-4層公寓房等?？偩G化率70%，總?cè)莘e率0.33，水面湖泊面積50萬平方米開發(fā)模式：依托安亭國際汽車城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良機，開發(fā)帶有高技術(shù)含量的德國新鎮(zhèn)。案例1：嘉定區(qū)四種開發(fā)模式12開發(fā)模式三：低成本大規(guī)模集中攻占市場區(qū)段代表樓盤：嘉城（江橋板塊）項目簡介：總建筑面積90萬平方米，總占地1320畝，容積率1.65，共由34棟小高層和44棟聯(lián)體別墅組成開發(fā)模式：商業(yè)配套先行，打造區(qū)域成熟發(fā)展中心，迅速鎖定中低層消費客源開發(fā)模式四：依托原有的城市中心開發(fā)代表樓盤：嘉定頤景園（嘉定鎮(zhèn)板塊）項目簡介：小區(qū)占地100畝，總建面63498平方米，容積率1，綠化率40%。開發(fā)模式：依托嘉定老城的成熟的商業(yè)配套，打造面向中高層客戶的產(chǎn)品，營造中高檔的社區(qū)案例1：嘉定區(qū)四種開發(fā)模式135、體會營銷對于項目的價值創(chuàng)造……了解個盤之間營銷理念的差異性了解包裝、展示的差異性了解個盤之間定位的差異性了解競爭中定位差異帶來的產(chǎn)品和客戶的差異性案例1：上海美岸棲庭VS新城尚景案例2：星河丹堤三、建立基本市場視角14案例：美岸棲庭VS新城尚景VS15案例：星河.丹堤非常糟糕的位置：梅林關(guān)口；中途接盤；05年，項目前身山湖林海只買到4000塊的水平，旁邊是高架，九層樓高的大立交橋，周邊交通非常擁擠。最終實現(xiàn)30萬方賣了100多個億，從開始的中端定位，拉升到深圳最高端定位。166、全面掌握板塊房地產(chǎn)項目的基本信息板塊的在售項目、典型項目板塊的住宅、商業(yè)、寫字樓跑盤地圖成果：三、建立基本市場視角17跑盤地圖示例1板塊基本情況——方位:上北下南道路:板塊邊界\道路系統(tǒng)項目:標志物\在售項目\典型項目配套:機構(gòu)\政府機關(guān)\商場\醫(yī)院\學(xué)校\公園18跑盤地圖示例2

板塊總結(jié)與思考——

區(qū)域定位？核心區(qū)？商業(yè)圈？商務(wù)圈？板塊均價?

人文地脈與客戶？……19認識一些專業(yè)術(shù)語土地基本數(shù)據(jù)：占地面積、總建筑面積、容積率基本物業(yè)類型：高層、小高層、多層、聯(lián)排、獨棟基本產(chǎn)品指標：戶型、得房率、梯戶比、標準層、朝向等基本銷售指標：均價、單價、銷售率、上門量四、建立基本行業(yè)認知項目調(diào)查表成果：20四、建立吩基本行業(yè)找認知1、基本情況項目名稱區(qū)域售樓電話位置土地年期70年，自年起計發(fā)展商投資商建筑設(shè)計環(huán)境設(shè)計承建商策劃代理物管公司廣告公司內(nèi)部認購日期

年月日開盤日期

年月日主體竣工日期

年月日入伙日期

年月日行業(yè)信息營銷節(jié)奏2、通過《項目調(diào)迅查表》細化項目糞信息住宅物業(yè)落項目調(diào)查懲表1項目基樂礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查人：調(diào)查時間呈：審核人游：21四、建立古基本行業(yè)國認知住宅物業(yè)授項目調(diào)查置表1項目基礎(chǔ)犧數(shù)據(jù)調(diào)查人迎：調(diào)查時間鞠：審核人：基本數(shù)毒據(jù)2、項目指標項目分期共分

期，現(xiàn)為

期共

棟

戶本期

棟

戶樓宇類型【高層】

層

棟

【小高層】

層

棟【多層】

層

棟

【別墅】

棟占地面積㎡建筑面積㎡住宅面積㎡商業(yè)面積㎡容積率

綠化率

％覆蓋率％層高實用率新工藝/材料車位數(shù)量物業(yè)管理費電梯運行費項目概況（包括住宅層數(shù)以及辦公、住宅綜合樓的分層情況等）商業(yè)裙樓位置層數(shù)層高劃鋪方案及單元面積：22四、建蘆立基本倆行業(yè)認健知住宅物業(yè)場項目調(diào)查拍表1項目基步礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查人趨：調(diào)查時間?。簩徍巳耍寒a(chǎn)品品些質(zhì)3、建筑、園林與配套建筑風(fēng)格園林特色公共部分裝修外墻大堂電梯廳會所及周邊配套設(shè)備直飲水

閉路電視監(jiān)控

可視對講

IC門禁系統(tǒng)

自動報警系統(tǒng)

保安24小時巡更

遠程抄表

其它

4、分樓棟信息樓棟名稱最高層數(shù)單元數(shù)電梯占用率（每單元*電梯*戶）實用率（﹪）23四、建立斗基本行業(yè)浮認知住宅物業(yè)蟲項目調(diào)查享表1項目基遼礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查人：調(diào)查時楚間：審核人綢：戶型信易息價格策略1、工程形象進度工程進度【】±0以下【】結(jié)構(gòu)第

層【】封頂【】外裝修【】接近完工【】已入伙【】其它

交房標準【】毛坯【】裝修套餐【】廚衛(wèi)裝修【】精裝修2、戶型比例與價格起價元/平方米最高價

元/平方米均價

元/平方米折扣一次性付款

折；按揭

折朝向差最大

樓層差低段

高段

平均

銷售率戶型比例戶型結(jié)構(gòu)面積（平方米）套數(shù)套數(shù)比已銷售跑盤計價棟-單元-房號戶型朝向面積最終計價（優(yōu)惠率）24四、建賣立基本單行業(yè)認糧知住宅物業(yè)緣瑞項目調(diào)查托表2動態(tài)營銷甲數(shù)據(jù)調(diào)查人豎：調(diào)查時痰間：審核人：3、營銷特色戶型點評亮點形象定位與推廣語現(xiàn)場圍墻/導(dǎo)示/展板/掛幅售樓處營銷手法主打賣點/項目優(yōu)勢主要難點/項目劣勢客戶群暢銷/滯銷原因備注營銷信息25四、建立嬸基本行業(yè)瓜認知本地房地造產(chǎn)市場的澇開發(fā)商本地房地袍產(chǎn)市場的嗽策劃代理循公司本地房沿地產(chǎn)市犧場主要遇的物業(yè)百管理公幼司本地房嫌地產(chǎn)市悔場的承熄建商建筑設(shè)計澤／園林設(shè)軋計/廣告公匙司等其愛他相關(guān)估公司案例：判霜斷城市的屢房地產(chǎn)市勸場成熟程醒度（開放討度）3、須在呆跑盤中冶了解26五、建立贈基本思考姨體系1、建立從敢樓盤到板違塊到區(qū)域俊的關(guān)聯(lián)度2、建立示以發(fā)展的往眼光審池視問題的習(xí)慣案例：稱上海津未來域VS環(huán)球翡翠薦灣27上海未勉來域項盟目：邀與區(qū)域養(yǎng)發(fā)展聯(lián)鐮系緊密爛，強調(diào)嚼未來發(fā)肅展?jié)摿?8上海環(huán)球捆翡翠灣項稻目:主打自達身產(chǎn)品盈，強調(diào)嘴項目的巖資源價住值29不是為了活跑盤而跑摸盤，而是飼帶著問題驕和假設(shè)去黑尋求答案……五、建典立基本鍛思考體六系出發(fā)前的木功課---在網(wǎng)上蜂先了解態(tài)板塊的拆脈絡(luò)結(jié)歲構(gòu)、板圍塊成因叮、發(fā)展篇模式、向產(chǎn)業(yè)結(jié)科構(gòu)、客顯戶構(gòu)成名、規(guī)劃揭方向等;2)帶著問葵題和假昂設(shè)去跑墳盤---在跑盤中英梳理問題古，驗證觀佩點；案例：膝大華板果塊30跑盤方提法論細認化1、跑盤看脫什么？從在售樓首盤入手，錦開始探究功市場脈絡(luò)……2、跑盤爬問什么扮？3、跑盤查繪什么？4、跑盤總概結(jié)什么？31跑盤看什坊么？跑盤的顆方法大環(huán)境遼背景：一看：館區(qū)域定須位灶風(fēng)貌右印象價區(qū)鏈域人群二看：據(jù)資源條竄件嫂商業(yè)統(tǒng)配套建消換費人群三看：樓粗盤檔次術(shù)產(chǎn)品之定位懲產(chǎn)品價銅值個盤：四看：樓關(guān)盤定位徑內(nèi)外渴形象心導(dǎo)示昭圈示五看：賣疤場氛圍劍樣板乏展示別營銷道煩具六看：規(guī)昌劃布局紅開發(fā)冊節(jié)奏遙產(chǎn)品亮?xí)渣c七看：江客戶構(gòu)占成盼客戶菠關(guān)注炒客店戶變化區(qū)域定筆位區(qū)域價值營銷模河式開發(fā)模式32一看——區(qū)域定位膀風(fēng)貌受印象尾區(qū)域人群跑盤看什么33二看——資源條柴件明商業(yè)敞配套個消延費人群跑盤看什么34三看——樓盤檔次降產(chǎn)位品定位召產(chǎn)品融價值跑盤看什么35四看——樓盤定壩位禍形象千訴求欄包肚裝導(dǎo)示跑盤看什么36五看——賣場氛圍溪樣曉板展示沸營銷抱道具跑盤看什么37六看——規(guī)劃布集局也開發(fā)晝節(jié)奏雨產(chǎn)條品亮點跑盤看什么38七看——客戶構(gòu)結(jié)成駁客戶所關(guān)注哄客窯戶變化跑盤看什么客戶關(guān)砍注的產(chǎn)匹品價值裹排序39抓住一畫切可以稠詢問的熊機會能抓讓你更令有收獲……問銷售員問看房惰的客戶問小區(qū)的庭保安問街邊外的老住縮慧民……跑盤問什霞么？跑盤的方貨法40客戶和勒產(chǎn)品是得基本信占息如果你的嚷對象是售庭樓員：都是什載么人來出買的？貢比例是辜怎樣的趴？分別是看堆中哪些因捎素才買的話？分別買昏哪些不算同的產(chǎn)粗品？來源？交致通方式？滑家庭狀況送？購房動焰因？每月銷售芝多少？什么樣的襯產(chǎn)品賣的氣最好？為杏什么？對于產(chǎn)督品，客退戶有什有么遺憾拒？產(chǎn)品的哪敲些點最受鄰歡迎？……（不要問削太多項目余基本數(shù)據(jù)將，資料上棗都會羅列倘）客戶情童況驅(qū)動因蘆素銷售情冷況產(chǎn)品細敞節(jié)跑盤問什么41客戶的揮具象和傳客戶深動層的需暈求如果你的緒對象是現(xiàn)政場來看房駕的客戶：從哪里來鑒？職業(yè)？駝家庭狀況扔？日常生小活狀況?購房關(guān)消注的價飽值？在哪些興片區(qū)或訓(xùn)樓盤之娃間選擇塌？為什嘆么？生活觀夏念？理竹想中的敬生活方陪式？對產(chǎn)品扎的評價詳？對開發(fā)撫商的評臺價？周邊的厭親朋好基友的購泳房觀念委？對區(qū)域、鬼未來的看滑法？……客戶具象生活觀脾念跑盤問什么42問也有許知多小技巧對于銷怪售員：直接以同悶行的身份種詢問以房地虎產(chǎn)媒體音采集信妄息的身邪份詢問以買房圖者的身腸份問（雀角色扮撕演）采用封閉核式問題：如外地客創(chuàng)戶比例，肺“20％有嗎？批”如客戶穴購買因黑素,“三個最重皆要的選擇編因素是什遮么？”對于客流戶：最好也以墓想買房的籃身份交流緞，可以請唇對方來分均析區(qū)域或纖樓盤……問的技恰巧——怎么問&問題的寄設(shè)計跑盤問什么43做好準惜備才會垃更有效額率……查規(guī)劃猾定位、侮發(fā)展方梢向查產(chǎn)業(yè)結(jié)宗構(gòu)、人口趴構(gòu)成查板塊格伍局、市場擴特征查典型第項目不妨看失看樓盤仰的業(yè)主給論壇(搜房網(wǎng))……跑盤查尺什么？跑盤的方從法44帶著問題帥去跑盤，占是一個驗皇證觀點的艦過程跑盤查什么45怎樣建立寄關(guān)聯(lián)度？案例1從個盤客見戶中梳理爆客戶構(gòu)成吳和分類——推導(dǎo)出區(qū)漂域的關(guān)鍵只驅(qū)動因素案例2從散點粱產(chǎn)品中欲梳理客罷戶需求桐方向——指導(dǎo)居折住觀念弄的發(fā)展圈方向跑盤總結(jié)什么46新北區(qū)遵典型客甩戶訪談虜紀要公務(wù)員撥：鄉(xiāng)政府會次計機關(guān)多為項龍虎塘本邀地人，外脾地調(diào)過來租也有，有州的住老家犁，有的要燦買房，自弊己住在市迎區(qū)華聯(lián)吉像買盛附近認為龍金虎塘的堡老百姓隆有錢認為夫妻選兩人都在險龍虎塘上六班的就會克考慮在龍等虎塘這邊斤買房，如響果一人在顫市區(qū)一人奸在龍虎塘護還是會在窄市區(qū)里買認為龍虎口塘這里生編活配套也銹還不錯，與買菜、超罵市都不成肯問題，如映果有大超或市、大購釣物中心會煌更好她買房撈還是會舅選擇新席區(qū)，市球區(qū)里130平方米翁左右的領(lǐng)要70－80萬，不淘如買新店區(qū)便宜布點的、吊大一點生的躍層管；小區(qū)痛內(nèi)部的菠環(huán)境很訪重要村里有200多戶，很勒多家里有5口人，400多平方米珠的自建房恥，拆遷的屬話起碼給300平方米，勁要買兩套胸房，可以迎兩代人分肉了住認為龍虎叼塘那兒比考較鄉(xiāng)下，陜他們不會賢去那兒買覺房，他們襖拆遷后要言去鄉(xiāng)政府貫旁邊買房抄，離原來塌的住處近他們寧攏愿選擇匯奧園，唱認為那衫里2008年后商業(yè)珠會更好，孫道路交通室也方便認為余插塘、北塑站一帶懼拆遷了隸會去龍脖虎塘買進房村里的年老輕人很多御出去到開靜發(fā)區(qū)廠里竹上班，老送年人拿土貢地的分紅牢一年有6000－7000元被訪的黨一位中勤年男子固已買了脫第一期份的天安長新城市油花園，寺他在江辱邊的自掉來水廠演上班，扭有廠車套接送偉創(chuàng)力免員工，父剛購置備騰龍苑80平米左右濤房屋，認棉為那里離伯工作地點魯近、價格壞適合工薪卸階層，而全且環(huán)境也獎不錯是第一次守買房，看拋過市區(qū)不爛少二手房罷，如北環(huán)連、翠竹那灰兒，但二比手房手續(xù)質(zhì)費高，價簽格太貴，鄭而且年代掛久遠，不時如買新區(qū)陜價格便宜縫的認為濱璃江明珠艙城離他賞工作單間位遠了絮點，而井盤龍苑杠要一次冷付清認為我素們的地半塊位置往比較好跟，在鎮(zhèn)握上，而愈且離市簡區(qū)更近急，但價時格應(yīng)該艘要高些他廠里鳳很多年設(shè)輕人都立認為買煙市區(qū)四喉、五十間萬太貴榨，只能肆接受20－30萬的，80多平米的2房比較錯合適樓層3－6的他能位接受，葵太高樓孔層的價遙格貴產(chǎn)業(yè)人口劫：偉創(chuàng)力伶邰先生拆遷戶：北環(huán)路轎附近拆遷戶案例147新北區(qū)莫板塊的欺典型客融戶細分分類典型客戶置業(yè)動機客戶級別

客戶特征周邊產(chǎn)業(yè)人口泛公務(wù)員自住或投資中、高端公務(wù)員收入高且穩(wěn)定，對于高端物業(yè)接受能力強置業(yè)區(qū)域跨度相對較大，追求居住品質(zhì)和環(huán)境注重子女教育企業(yè)中層管理、外企白領(lǐng)自住中端就近置業(yè)，上班方便，更青睞小戶型產(chǎn)品看重物業(yè)品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境普通工薪階層自住低端對價格敏感，總價承受能力低，需求的戶型面積小活動半徑小，就近置業(yè)，區(qū)域化私營業(yè)主自住中高端購買力強，渴望生活質(zhì)量提升，追求城市化生活愛面子，追求身份識別和象征多次置業(yè)居多投資各種物業(yè)類別投資意識強烈；看好新北區(qū)企業(yè)從業(yè)人員多，租房市場活躍看好新北區(qū)未來大規(guī)劃，升值空間大當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)居民拆遷戶自住或投資相對低端不愿住安置房，而希望住商品房對價格敏感，區(qū)域化特征明顯換房、改善居住環(huán)境自住中端為子女、老人購置新房看重生活配套區(qū)域化特征明顯市區(qū)溢出人口為追求高品質(zhì)居住環(huán)境自住高端市區(qū)客戶追求更高的居住品質(zhì)和環(huán)境，欲擺脫擁擠的市中心，主動郊區(qū)化多次置業(yè)在新北區(qū)工作的自住中高端距離上班地點近看好新北區(qū)的環(huán)境和未來規(guī)劃，配套在日益成熟二次置業(yè)以上案例148本項目辜可能客納戶群特雷征和驅(qū)達動因素新北區(qū)域鑄客戶市區(qū)溢廣出客戶價格驅(qū)動追求生活鍵品質(zhì)、舒令適的環(huán)境腳和空間，躲避城市據(jù)嘈雜和擁蘇擠追求性價比高、便捷的生活空間，難于承受市中心高價物業(yè)中高端收柴入者，有記車族，對交通擴和居住劉環(huán)境要逐求比較掌高一般為朱當?shù)氐闹薨最I(lǐng)，殼企業(yè)管牛理層中端以下泊收入者，績對出入交勺通要求比較始高，對購列買物業(yè)的范價格比較敏挖感，一般為被堪拆遷工薪阻階層、個慘體戶及其他針人士等品質(zhì)驅(qū)苗動產(chǎn)業(yè)人口區(qū)域居疲民習(xí)慣本序區(qū)域生梯活，保維持原來樂的生活論交際圈企事業(yè)潮中高層與人士、掛小私營頌業(yè)主、盼泛公務(wù)抄員企事業(yè)正普通員盒工，外葛來人口追求舒窗適、輕世松的居牢住環(huán)境生活工鮮作方便捉性，降西低生活把成本多次置雀業(yè)者，疤拆遷戶逢，小部暮分投資載者等工作關(guān)聯(lián)映，自己工泥作在常州繭或子女在鍬常州居住案例149怎樣建立別關(guān)聯(lián)度？案例1從個盤客牢戶中梳理暢客戶構(gòu)成聲和分類——推導(dǎo)出央?yún)^(qū)域的囑關(guān)鍵驅(qū)爹動因素案例2從散點由產(chǎn)品中齒梳理客筆戶需求臉方向——指導(dǎo)居續(xù)住觀念膨的發(fā)展拐方向跑盤總結(jié)什么50對臥室的看需求：不用太大，夠住就哭可以，希籍望能放個體衣櫥，大指概12平米吧對客廳升的要求轉(zhuǎn)：朋友來吧可以有紋個地方調(diào)坐坐，俯放個電蘇視，還酷有有地淚方放電腦對餐廳漿的要求偶：有沒有其解實不太重諸要，兩個人超在角落搭芹個小桌子王就可以了壓，人多的續(xù)話干脆青就出去謹吃對廚房從的要求承：平時也嶺沒什么頑時間做進飯，就氣燒水、都用微波飛爐，周循末要是脫做飯也不會榆很復(fù)雜誼，所以夠用就撐好對衛(wèi)生慮間的要岸求：每天都會伴洗澡，使領(lǐng)用率很高銀，最好能計夠干濕分沿離，互不影響對陽臺曠的要求戲：平時上醋班沒時單間曬衣閥服，都粉會掛在挨室內(nèi)，陽臺要辰朝南蘇州工業(yè)測園區(qū)白領(lǐng)料客戶訪談案例251蘇州工業(yè)滴園區(qū)產(chǎn)品服發(fā)展方向目標客掘戶對生債活的追絮求：緊湊但不趨局促的品質(zhì)生活空間＋彈性空間＋公共空野間的個人參油與度案例252總結(jié)的重密點：是思頸考方式而忽不是信息爛羅列跑盤總結(jié)什么尋找關(guān)貫鍵詞尋求共仇性文字解碼關(guān)鍵詞：53怎樣以發(fā)逗展的眼光醫(yī)審視問題方？案例1深圳華存僑城發(fā)購展歷程——旅游地產(chǎn)姿的發(fā)展模甜式案例2深圳中心猶區(qū)寫字樓響開發(fā)進程——寫字樓客把戶的特征襯變化趨勢跑盤總結(jié)什么54華僑城以籠深圳三大劫主題公園柳和生態(tài)景突觀為特色,具備游釣樂、商炸業(yè)功能居住區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)旅游區(qū)文教體育居住區(qū)旅游區(qū)旅游區(qū)商業(yè)集僑中布置稅，形成車區(qū)域核擱心區(qū)，答旅游功鏈能分散范排布；商業(yè)區(qū)理集中布恢置于社歐區(qū)中心北；文教、體刊育區(qū)集中溜布置于社縫區(qū)中心；居住區(qū)圍寸繞核心區(qū)陡分布。案例155華僑城房響地產(chǎn)開發(fā)謹歷程：土鴉地持續(xù)增多值依賴于膀區(qū)域配套施的完善、待景觀環(huán)境洋的營造和眉社區(qū)文化戒建設(shè)發(fā)展階段1996年以前1996～2000年2000～2004年代表樓盤中旅廣場錦繡花園二、三期波托菲諾、純水岸配套建設(shè)及環(huán)境營造三大主題公園華夏藝術(shù)中心何香凝美術(shù)館海景酒店獨特性的道路及道路綠化供人們休憩的廣場沃爾瑪OCT廣場人文雕塑食街、酒吧街建立社區(qū)標識系統(tǒng)歡樂谷在建燕棲湖燕晗山歡樂谷主題公園開放威尼斯皇冠假日酒店打通私家路，建立與華僑城的聯(lián)系住區(qū)形象華僑城產(chǎn)業(yè)配套高檔住宅區(qū)高尚人文社區(qū)價格變化750080009000~15000配套與住宅的關(guān)系分析醫(yī)院與學(xué)校都不是知名品牌，只為社區(qū)提供服務(wù)；主題公園的存在，建立了與城市的聯(lián)系，但沒有給住宅帶來直接價值；藝術(shù)中心和美術(shù)館建立了區(qū)域形象，但沒有給住宅帶來直接價值；綠化環(huán)境和獨特的道路設(shè)計，提升區(qū)域價值。OCT廣場進一步把環(huán)境與人文結(jié)合；引入沃爾瑪，進一步提高生活便利性；區(qū)域標識更加清晰；威尼斯酒店與歡樂谷處于建造期，進一步提高區(qū)域在城市中的地位。國外生活方式的借鑒；走向以挖掘資源為中心，如燕晗山、燕棲湖等，使資源效應(yīng)放大；商業(yè)街檔次上與區(qū)域形象接軌；對客戶進行篩選，對人群進行組合。案例156華僑城配厚套與區(qū)域貼價值的關(guān)蛙系配套分類配套設(shè)施區(qū)域價值住宅價值文化娛樂主題公園：民俗文化村、世界之窗、歡樂谷、錦繡中華文化藝術(shù)：何香凝美術(shù)館、藝術(shù)中心休閑娛樂：雕塑公園和走廊、OCT生態(tài)廣場、保齡球館、體育活動中心等★★★★★教育華僑城第一幼兒園南山實驗學(xué)校華僑城小學(xué)華僑城中學(xué)暨南大學(xué)中旅學(xué)院★★★★醫(yī)療華僑城醫(yī)院★★★★酒店歡樂谷國際青年旅館海景酒店：4星級深圳灣大酒店：4星級威尼斯皇冠假日酒店：5星級★★★★銀行中國銀行、工商銀行、招商銀行★★交通城市公共巴士、環(huán)華僑城生活小巴、汽車站★★★★經(jīng)營城香市的角車度進行棄配套建貓設(shè)，同盼時滿足冤社區(qū)和去城市需鄉(xiāng)豐求；配套設(shè)施飯同時面向角社區(qū)和城塑市，滿足閃需求；教育和著醫(yī)療設(shè)側(cè)施對住罩宅的影淺響度大批；文化娛傘樂設(shè)施榨和酒店掘主要服獅務(wù)于城成市，能窯全面提豈升區(qū)域饑的形象介和檔次尼。案例157華僑城采成功的KPI指標體系1、大力蠢營造生法態(tài)環(huán)境移，提出餡“在花棍園中建覽城市”仗的規(guī)劃咐理念；2、開發(fā)前處期大力營綿造區(qū)域環(huán)紹境和配套容設(shè)施，建列立區(qū)域形買象；住宅誼開發(fā)借助腔區(qū)域優(yōu)勢刑，實現(xiàn)土地濃價值最餓大化；3、以城市摘的模式興倦建配套設(shè)寺施，同時憂面向城市晝和社區(qū)，嘗提升區(qū)域選形象和檔若次；4、提供OCT生態(tài)廣暈場、玫逢瑰廣場姥、特色午商業(yè)街胃等別具賴特色的鉤公共休洪閑空間益；5、在不改必變原貌的擦基礎(chǔ)上進輛行區(qū)域規(guī)腸劃，極力嗓保護自然者面貌，營繭造生態(tài)資棵源