桂林房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目定位報(bào)告

xx酒廠項(xiàng)目提案2011.6.14市場(chǎng)概況桂林地產(chǎn)市場(chǎng)分析未來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)片區(qū)發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的影響與對(duì)策1

PARTONE一、桂林地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)需求旺盛，重心向新城轉(zhuǎn)移；樓盤素質(zhì)不斷提高加速推動(dòng)桂林地產(chǎn)發(fā)展。市場(chǎng)格局主城區(qū)臨桂八里街主城區(qū)：景觀優(yōu)越、商業(yè)金融發(fā)達(dá)、生活配套成熟完善，高端置業(yè)首選的豪宅區(qū)。中小規(guī)模的項(xiàng)目為主，可開發(fā)資源日漸稀缺，開發(fā)逐步向主城邊緣區(qū)域發(fā)展。臨桂：新城區(qū)，未來(lái)城市發(fā)展重心，屬于規(guī)劃發(fā)展初期，中大型項(xiàng)目聚集，樓盤品質(zhì)高。配套不完善，入住率不高，生活便利性弱。八里街：開發(fā)區(qū)，與主城無(wú)縫連接，人口密集。區(qū)域規(guī)劃?rùn)n次弱，樓盤品質(zhì)不高，中小規(guī)模樓盤為主。商品房市場(chǎng)情況近兩年各版塊成交量對(duì)比主城區(qū)與八里街因?yàn)楣┴浬偌罢叩挠绊懀?0年總體銷售量明顯低于09年，臨桂逆市飄紅，反應(yīng)市場(chǎng)需求空間大。商品房市場(chǎng)情況近兩年各版塊成交價(jià)格走勢(shì)10年價(jià)格相比09年有著大幅度增長(zhǎng)，臨桂漲幅最小，競(jìng)爭(zhēng)激烈。臨桂市場(chǎng)格局區(qū)域概況：老區(qū)以金水路與人民路兩邊輻射區(qū)域?yàn)橹?，人氣旺、配套設(shè)施齊全等特點(diǎn)。新區(qū)是以西城大道與世紀(jì)大道為中心向外擴(kuò)張，發(fā)展成集行政、商業(yè)、商貿(mào)和文化生活為一體的新城區(qū)。房產(chǎn)市場(chǎng)概述：老城房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以中、小樓盤為主，小樓盤以一棟、兩棟單體樓為主，無(wú)綠化和物業(yè)管理形象差，價(jià)格低，中等規(guī)模樓配套設(shè)施齊全，價(jià)格也是臨桂最高的。新城房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在西城北路片區(qū)，以大型樓盤為主，項(xiàng)目?jī)?nèi)各種配套設(shè)施齊全，有大型園林景觀，封閉式物業(yè)管理。新城區(qū)老城區(qū)臨桂市場(chǎng)格局新城板塊在售項(xiàng)目均價(jià)對(duì)比新城區(qū)以大規(guī)模樓盤為主，具有配套齊全、居住環(huán)境宜人等優(yōu)勢(shì)，整體均價(jià)在3900-4000元左右。新城板塊代表個(gè)盤案例項(xiàng)目名稱奧林匹克花園開盤時(shí)間2005年地址西城區(qū)臨桂世紀(jì)東路中段占地面積53萬(wàn)㎡建筑面積180萬(wàn)㎡樓戶7000均價(jià)4100戶型80-90㎡兩房90-130㎡三房景觀湖景、山景產(chǎn)品特色運(yùn)動(dòng)主題社區(qū)，有湖景、山景銷售情況整體銷售30%，后期大量貨量待開發(fā)客戶群：臨桂、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，桂林市客群熱銷戶型三房旺銷新城板塊代表個(gè)盤案例項(xiàng)目名稱碧園印象桂林開盤時(shí)間2005年地址機(jī)場(chǎng)路與西城北路交匯處占地面積34.8萬(wàn)㎡建筑面積86萬(wàn)㎡樓戶6291均價(jià)4200戶型82-87㎡兩房100-126㎡三房130-150㎡四房景觀水景、山景產(chǎn)品特色水景環(huán)繞小區(qū)內(nèi)部銷售情況整體銷售50%客戶群：縣城客群、象山區(qū)客群，外地客戶熱銷戶型三房旺銷，緊湊四房熱銷臨桂市場(chǎng)格局老城板塊在售項(xiàng)目均價(jià)對(duì)比老城區(qū)居住氛圍濃，以中、小樓盤為主，小規(guī)模一、兩棟單體樓配套差，無(wú)小區(qū)管理，價(jià)格在3700-3800元，如一品尚城、云頂御峰。中型樓盤由于有物業(yè)管理，綠化等相關(guān)配套，價(jià)格在4200-4500元之間，如金水灣、香樟林等。老城區(qū)居住氛圍濃，以中、小樓盤為主，小規(guī)模一、兩棟單體樓配套差，無(wú)小區(qū)管理，價(jià)格在3700-3800元，如一品尚城、云頂御峰。中型樓盤由于有物業(yè)管理，綠化等相關(guān)配套，價(jià)格在4200-4500元之間，如金水灣、香樟林等。老城板塊代表個(gè)盤案例項(xiàng)目名稱金水灣4期及第苑開盤時(shí)間2009年地址桂林臨桂金水路口占地面積3.6萬(wàn)㎡建筑面積13.3萬(wàn)㎡樓戶1000戶均價(jià)4500戶型130-140㎡三房景觀水景產(chǎn)品特色入戶花園贈(zèng)送銷售情況整體銷售50%客戶群：桂林市、臨桂縣城人員、外地人員熱銷戶型三房老城板塊代表個(gè)盤案例項(xiàng)目名稱香樟林開盤時(shí)間2009年地址桂林臨桂金水路口占地面積6.9萬(wàn)㎡建筑面積20萬(wàn)㎡樓戶1800均價(jià)4300戶型70-80㎡兩房100-110㎡三房130-140㎡四房景觀香樟樹產(chǎn)品特色緊湊、實(shí)用銷售情況整體銷售60%。緊湊三房最受歡迎客戶群：桂林市、臨桂縣客戶熱銷戶型三房、兩房暢銷老城板塊代表個(gè)盤案例項(xiàng)目名稱云頂御峰開盤時(shí)間2010年1月地址臨桂縣人民路占地面積1.1萬(wàn)㎡建筑面積9.6萬(wàn)㎡樓戶950戶均價(jià)3800戶型30-31㎡一房75-84㎡兩房95-120㎡三房景觀無(wú)銷售情況整體銷售35%客戶群：?jiǎn)挝蝗藛T團(tuán)購(gòu)，縣城客戶。熱銷戶型三房、兩房暢銷，一房投資為主銷售不錯(cuò)老城板塊代表個(gè)盤案例項(xiàng)目名稱人民大廈開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2011年底地址臨桂縣人民路126號(hào)占地面積3514㎡（一期）建筑面積9萬(wàn)㎡（一期）樓戶980戶均價(jià)3800戶型39㎡單間45㎡一房66-85兩房85-125三房景觀高層可觀臨桂全景銷售情況未售客戶群：臨桂、桂林市客群熱銷戶型從代表性項(xiàng)目的銷售看市場(chǎng)狀況客戶群：在售項(xiàng)目當(dāng)中，購(gòu)房客戶主要以臨桂縣（單位、個(gè)體））、桂林市（公務(wù)員、個(gè)體）、外地（投資、自?。┤罂腿簽橹?，剛需是目前臨桂市場(chǎng)購(gòu)房的主流。產(chǎn)品：在售項(xiàng)目中以72-89㎡兩房以及92-129㎡三房為主，單間與四房市場(chǎng)供貨少，需求也小。特點(diǎn)：大盤為主，配套完善，園林景觀優(yōu)越，以品牌、品質(zhì)作為賣點(diǎn)。總價(jià)接受程度：到臨桂購(gòu)買住房客戶，相比市區(qū)普遍接受價(jià)格較低，兩房集中在28-35萬(wàn)元，三房集中在40-50萬(wàn)元.價(jià)格：大盤中主要以景觀作為價(jià)格區(qū)分，觀景房與普通房一般價(jià)差在200-300元/㎡，樓層差在50元/㎡，小樓盤主要以層差為價(jià)格區(qū)分，樓層差在30-50元之間。低總價(jià)房源最先銷售。各戶型銷售情況：市場(chǎng)供應(yīng)戶型主要以兩房、三房為主，銷售戶型主要以三房為主，兩房為輔，緊湊型戶型因?yàn)槊娣e小、總價(jià)低最先被銷售?？腿悍治龊诵南M(fèi)群主要消費(fèi)群補(bǔ)充消費(fèi)群臨桂縣、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民桂林市客群東北、兩廣客戶、投資客戶東北、廣州、南寧等地生意人，置業(yè)消費(fèi)需求多為投資、度假。象山區(qū)、七星區(qū)客群，由于近兩年來(lái)桂林市的房?jī)r(jià)漲幅大，大多數(shù)人選擇臨桂購(gòu)房。目前市內(nèi)消費(fèi)群的構(gòu)成臨桂縣政府、銀行、醫(yī)院、個(gè)體戶、在外工作人員為主，以首次置業(yè)、改善型住房居多?？腿喝∠?/p>

中、高端客戶：由于臨桂的房?jī)r(jià)并不是很高，中高端人群大多還可以接受，一般都選擇大型、配套齊全、內(nèi)部環(huán)境好的樓盤。

中、低端客戶：在自己的價(jià)格承受范圍內(nèi)，會(huì)選擇配套齊全樓盤，如超出承受范圍將會(huì)選擇偏遠(yuǎn)、單棟樓盤。

投資型客戶：看好臨桂作為桂林新區(qū)的發(fā)展方向，以及桂林旅游城市的魅力。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)研究產(chǎn)品結(jié)構(gòu)圖通過(guò)對(duì)臨桂項(xiàng)目的調(diào)查，2010年臨桂銷售戶型主要以兩房、三房為絕對(duì)主力。兩房和三房單位，占比為81%；主要以自主為主。單配和1房單位，占比5%，主要以投資為主。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)研究主力面積段結(jié)構(gòu)兩房單位以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主，主要集中72-89㎡的區(qū)間內(nèi)，72-80之間戶型是最暢銷的，因?yàn)槊娣e小，總價(jià)低。3房單位設(shè)計(jì)面積適中，以105-129㎡戶型為主，根據(jù)市場(chǎng)了解緊湊型的95-110㎡戶型是市場(chǎng)最暢銷的，因?yàn)榇祟悜粜图催_(dá)到居住的舒適性又達(dá)到了總價(jià)低的特點(diǎn)，主要來(lái)源于碧園印象桂林、香樟林、新城府邸等。分析：目前市場(chǎng)上消費(fèi)人群主要以剛需客群為主，需求面積偏向于小戶型，小戶型是市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。另外接受120-140㎡的客群主要是改善性需求客戶，市場(chǎng)需求量小。從產(chǎn)品袖結(jié)構(gòu)調(diào)蜂研得到聚的啟示1、戶型奸面積適純中，標(biāo)尊準(zhǔn)型產(chǎn)微品成為扔市場(chǎng)主稻流臨桂購(gòu)取買住宅飄主要以憑剛需客芳群為主悠，開盤面商設(shè)計(jì)錢戶型也蕩偏向于2房、3房自住需查求戶型。一步到位初的置業(yè)理賄念，使三飽房成為市烏場(chǎng)的絕對(duì)斯主流。2、面積幟偏小戶到型市場(chǎng)艇最暢銷涼，但供祖貨少臨桂購(gòu)買處人群主要矮是中端人魄群居多，盟這部分人址群對(duì)價(jià)格撓承受能力悄較低，對(duì)煙于總價(jià)低愚的戶型最笨為熱衷，怠所以面積易偏小戶型漫最為暢銷啊，二、未來(lái)冒市場(chǎng)發(fā)展鈴趨勢(shì)新城繼賣續(xù)發(fā)力塑，進(jìn)入輛全面發(fā)侍展建設(shè)鹽階段新城規(guī)劃樂(lè)概況新十字街目前新城渾房地產(chǎn)市嘩場(chǎng)主要集貼中在西城饑北路與世裂紀(jì)大道的識(shí)新“十字仿街”區(qū)域蠢，以大規(guī)附模樓盤為闊主，開發(fā)慣已成熟，炭未來(lái)商業(yè)命、金融配駕套集中，似目前成熟費(fèi)度較高、昏已被市場(chǎng)莫所認(rèn)可。染主要樓盤漆有奧林匹藏克花園、快山水鳳凰綿城、碧園延印象桂林卸、遠(yuǎn)辰國(guó)季際新城、侮匯榮桂林鳳桂林等，銳未來(lái)供應(yīng)向量巨大。中央公園費(fèi)區(qū)域隨著市際政規(guī)劃音的桂林竊大劇院賣、博物委館、圖月書館以蟲及中央詠公園等撐十大配蔑套工程糧的陸續(xù)擋開工，呈將使最寫受益的平西城南伐路與山郊水大道留區(qū)域成您為未來(lái)純重要發(fā)尋展方向巷。隨著崇萬(wàn)福路踩開通以教及秧塘估、萬(wàn)福傲工業(yè)區(qū)赤的發(fā)展男建設(shè)，視西城南猜路與萬(wàn)核福路交買匯區(qū)域養(yǎng)也將成絲式為新的言發(fā)展點(diǎn)匪，花樣粥年項(xiàng)目堤的推出禁使該區(qū)桂域受到疏廣泛關(guān)諒注，未軟來(lái)與萬(wàn)海象芭提畫雅、彰初泰等項(xiàng)撒目的開唇發(fā)，使獅該區(qū)域虧成為新鍵城又一沸熱點(diǎn)。工業(yè)園呢、物流阿區(qū)隨著區(qū)域羽內(nèi)汽車站稻以及總建圍筑面積20萬(wàn)㎡，規(guī)盆劃設(shè)計(jì)包腸括商貿(mào)信齒息中心，固農(nóng)副產(chǎn)品太及土特產(chǎn)奧品交易市遠(yuǎn)場(chǎng)的商貿(mào)員城，將帶矩動(dòng)區(qū)域內(nèi)兩人氣，在歪加上周邊紛土地的放他量，將成稅為新城房拌地產(chǎn)市場(chǎng)習(xí)的又一發(fā)端展點(diǎn)。新城房地例產(chǎn)市場(chǎng)將盆進(jìn)入”三睡足鼎立”的局面，桂林大劇刮院、博物君館、圖書排館桂林體勤育館中央公園商貿(mào)城汽車站新老城交嫩匯區(qū)域萬(wàn)福路跪區(qū)域中心區(qū)域新城樓盤日開發(fā)狀況萬(wàn)福路西城路人民路怡和云天碧園印象濕桂林花樣年萬(wàn)象芭廊提雅怡和云渠天碧園印窩象桂林怡和云天花樣年碧園印象咽桂林怡和云檢天萬(wàn)象芭提盛雅花樣年碧園印象劣桂林怡和云天耀輝美好四家園遠(yuǎn)辰國(guó)告際飛揚(yáng)國(guó)再際匯榮桂勞林桂林山水鳳營(yíng)凰城長(zhǎng)島16區(qū)奧林匹閣克花園新城府顧邸昌浩愉景另灣新城樓盤棉主要集中營(yíng)在西城北桑路兩旁，古主要以大揪規(guī)模樓盤增為主，一般開發(fā)持周期在8-10年左右，偽周邊土地臉供應(yīng)少。西城南路杯與萬(wàn)福路衰交匯處是桿目前市場(chǎng)偏新興的發(fā)小展點(diǎn)，最撇有代表性若花樣年，劑作為上市克公司其品崇牌效應(yīng)將味帶動(dòng)周邊榮市場(chǎng)，使駐其成為臨招桂又一樓尺盤集中地當(dāng)。人民大歇廈新城樓盤見開發(fā)狀況新城樓盤揉供貨量統(tǒng)優(yōu)計(jì)11年下半年-12年上半災(zāi)年新城貌樓盤預(yù)土計(jì)供貨毫量近100萬(wàn)平方米貸，供貨量沸巨大。單盤推貨短量多在8-10萬(wàn)平方米掀，未來(lái)競(jìng)盾爭(zhēng)壓力巨泊大。11年下半借年-12年上半年瞞新城樓盤詢預(yù)計(jì)供貨挖量近100萬(wàn)平方司米，供杠貨量巨添大。單盤推環(huán)貨量多筑在8-1糟0萬(wàn)平方季米，未顏來(lái)競(jìng)爭(zhēng)煉壓力巨擁大。11年下半養(yǎng)年-12年上半督年新城央樓盤預(yù)仍計(jì)供貨斗量近100萬(wàn)平方米卸，供貨量釀巨大。整體項(xiàng)目硬定位及策凳略思路項(xiàng)目分歡析競(jìng)爭(zhēng)策戶略競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值碼點(diǎn)提煉整體定槍位，形羊象定位2PAR粉TTWO項(xiàng)目整體累開發(fā)經(jīng)營(yíng)瘦策略各期客戶鳳群、產(chǎn)品美定位一、項(xiàng)目鑒分析如何利用膊優(yōu)勢(shì)及機(jī)辰會(huì)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)業(yè)迅速走貨而是關(guān)鍵！項(xiàng)目區(qū)位臨桂老牽城區(qū)臨桂毒新兄城本項(xiàng)目伐位于人瓶民路延什長(zhǎng)線，塑交通較顛為便利蹲。屬新老城雕的過(guò)渡帶餡，即沒(méi)有械老城的成杰熟配套，堤也遠(yuǎn)離新箱城開發(fā)的剪熱點(diǎn)區(qū)域何。本項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)決位規(guī)劃道路識(shí)（未建）農(nóng)民宅基旬地農(nóng)民宅基介地現(xiàn)狀水渠待開發(fā)地推塊待開發(fā)地單塊民宅項(xiàng)目在人修民路沒(méi)有巧沿街面，保地塊東側(cè)霜規(guī)劃路修礎(chǔ)建時(shí)間未膊定，項(xiàng)目壞的商業(yè)價(jià)賓值不高。周邊自然掃景觀資源顛缺乏。毗鄰規(guī)肢劃中的矛商貿(mào)批希發(fā)城、穿汽車站仿。拆遷待贈(zèng)解決老城區(qū)新城板塊本案本案?jìng)渥^(qū)位865區(qū)位不成熟居住氛圍1064新發(fā)展居住區(qū)域配套、交通765交通便捷，但配套不足自然景觀555自然景觀欠缺市場(chǎng)供應(yīng)3106未來(lái)的居住趨勢(shì)區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃、規(guī)模3105項(xiàng)目規(guī)模不大價(jià)格優(yōu)勢(shì)556市場(chǎng)價(jià)格具有優(yōu)勢(shì)發(fā)展前景3106商貿(mào)批發(fā)城、汽車站的規(guī)劃提升區(qū)域價(jià)值思考：臨范桂老城區(qū)境及新區(qū)，吵我們的劣進(jìn)勢(shì)是什么豬？對(duì)比同尚一板塊爽的項(xiàng)目侵，我們蹦如何提羅高項(xiàng)目邊競(jìng)爭(zhēng)力榨？結(jié)論：項(xiàng)奮目的劣勢(shì)——區(qū)位成熟些度，居住闊氛圍，配需套，景觀愁資源項(xiàng)目的機(jī)臣會(huì)點(diǎn)——區(qū)域發(fā)展食潛力備注：以嚴(yán)評(píng)分的方恭式對(duì)比優(yōu)渴劣，10為最優(yōu)，0為最差，稈依次類推迫。項(xiàng)目分棚析規(guī)劃產(chǎn)品齒特點(diǎn)2房：3房：4房=愉5:4朋:1產(chǎn)品線豐娃富，面積蒜段分布廣規(guī)劃產(chǎn)兔品特點(diǎn)70㎡80㎡90㎡100咐㎡110㎡120㎡130㎡140市㎡150㎡69.軋2㎡76.標(biāo)5㎡72.撕3㎡2房1衛(wèi)（多層以）75.殿8㎡76.9魔㎡85.球5㎡91.判8㎡93.胸6㎡2房1衛(wèi)（小叫高層）2房2衛(wèi)3房1衛(wèi)100.蛋1㎡104.哭2㎡3房2衛(wèi)107.臂5㎡109嬌.1㎡111㎡121芝.3㎡4房2衛(wèi)138擴(kuò).6㎡152陸.1㎡該面積段辜內(nèi)各類戶架型形成內(nèi)六部競(jìng)爭(zhēng)，問(wèn)部分產(chǎn)品板有滯銷風(fēng)復(fù)險(xiǎn)。競(jìng)爭(zhēng)策略優(yōu)勢(shì)：O位于臨介桂老城無(wú)區(qū)，車隙性5分鐘即拋可達(dá)到虹城區(qū)最銅繁華的舉金山廣偶場(chǎng)區(qū)域玻；O坐擁人民捐路主大道細(xì)，多路公軟交車通往線市中心及遷新城區(qū)各犧處；O地塊西陳面緊鄰切桂林職債業(yè)名校至，人文償氛圍濃座厚；劣勢(shì)：O目前地策塊周邊飯生活配像套缺乏牧，并且阿周邊未傘動(dòng)工地買塊影響秧項(xiàng)目形棒象；O屬新老季城的過(guò)禽渡帶，狠即沒(méi)有寄老城的稈成熟配所套，也登遠(yuǎn)離新保城開發(fā)然的熱點(diǎn)好區(qū)域美；O地塊周踐邊缺乏歲商業(yè)人慰氣，本康案商業(yè)樸銷售有而一定的網(wǎng)困難度散；競(jìng)爭(zhēng)策揀略機(jī)遇：O地塊周諷邊目前吼在售樓番盤較少慢，威脅葛較大的澤大型居呆住物業(yè)頃基本集嘩中在新壞城區(qū)；O人民路附毯近一系列氧項(xiàng)目的項(xiàng)廳目的逐漸土開發(fā)；使條區(qū)域居住勤氛圍逐步蘇提高，無(wú)沃疑為該區(qū)膚增加了更民多的升值鮮籌碼；O地塊土孫地成本之較低，你造就了出目前低劃迷的市綿場(chǎng)環(huán)境信下，項(xiàng)研目可以徐以低價(jià)渴格進(jìn)入市場(chǎng)罵，實(shí)現(xiàn)價(jià)蟻格優(yōu)勢(shì)快詞速走貨；威脅：O目前新政丈形式下房星地產(chǎn)市場(chǎng)礦較不明朗吃，多數(shù)客梯戶持幣觀銀望等待置對(duì)業(yè)時(shí)機(jī)；O臨桂房地鵲產(chǎn)市場(chǎng)已程進(jìn)入供過(guò)怪于求，實(shí)皇力外來(lái)開影發(fā)商已逐留步搶駐桂量林，市場(chǎng)回競(jìng)爭(zhēng)激烈拆，產(chǎn)品去貨化速度普連遍較慢，卷對(duì)開發(fā)商拆資金回籠苦造成一定恒壓力；競(jìng)爭(zhēng)策秀略總結(jié)：項(xiàng)目處于既臨桂老城鵲區(qū)，生活惑出行便捷么，但屬新呆老城的過(guò)置渡帶，即盾沒(méi)有老城耍的成熟配緒套，也遠(yuǎn)炊離新城開絨發(fā)的熱點(diǎn)玻區(qū)域；鳥臨桂房地?cái)_產(chǎn)市場(chǎng)已蘭進(jìn)入供過(guò)呢于求，并煮且實(shí)力外陡來(lái)開發(fā)商哨已逐步搶蘿駐桂林，艘在目前新壤政影響下皮全國(guó)房地喝產(chǎn)市場(chǎng)及醋其不明朗深，但如桂糠林這等三蘇線城市尚鎮(zhèn)未受較大安影響，我逢司建議項(xiàng)役目應(yīng)快速走掉貨，回籠壘資金；二、客膀戶定位撬動(dòng)剛魚需客戶攜是實(shí)現(xiàn)沾本案銷姑售目標(biāo)向的關(guān)鍵腐！客戶定位本案住面宅物業(yè)吵客戶定籍位：1、桂林仇市本地罰私營(yíng)企至業(yè)主。2、市縣工政府機(jī)戲關(guān)單位咸領(lǐng)導(dǎo)群啊體。3、市縣遼政府公柄務(wù)員。4、縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)降小私營(yíng)業(yè)塞主。5、有一賣定經(jīng)濟(jì)踐收入的獸高級(jí)白陷領(lǐng)階層爽。住宅物天業(yè)客戶藝特點(diǎn)：在目前新企城影響的至房地產(chǎn)市疫場(chǎng)下，為糠了實(shí)現(xiàn)一數(shù)期快速回域籠資金，贈(zèng)客戶定位借應(yīng)以剛需第射一次置澇業(yè)人群膏為主，不太注老重周邊生丸活配套，寫但因工作防需要注重竟出行便捷估，有一定場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)來(lái)廁源?？蛻舳ㄎ徊蹲匠鞘欣巳海?3-傾30歲剛需人去群投資群體剛需家女庭購(gòu)買誘蒼因：利率低老城區(qū)租睡客城市方向未來(lái)潛力購(gòu)買誘推因：總價(jià)低緊鄰老譽(yù)城區(qū)繁恩華中心出行便捷自住，椅多為首饞次置業(yè)候，未來(lái)宅可用于做投資客戶定凍位如何撬鋒動(dòng)市場(chǎng)苦：撬動(dòng)點(diǎn)產(chǎn)品利益螞+族群個(gè)帆性市場(chǎng)以70平米左右所的兩房、90左右的祝小三房班、100懸-11野0左右的收舒適小變?nèi)吭诟彩袌?chǎng)上言形成面證積及總桶價(jià)優(yōu)勢(shì)拔，搶占?xì)g剛需人核群三、項(xiàng)目騙定位走剛需猶產(chǎn)品策墾略是目趁前市場(chǎng)為形勢(shì)下扯快速走慈貨的關(guān)餅鍵!項(xiàng)目定蠟位緊湊戶坑型,階梯消錫費(fèi)產(chǎn)品主要蔽針對(duì)走中渣低端置業(yè)闊客戶為主,以價(jià)格灶優(yōu)勢(shì)吸巷引剛需什人群規(guī)劃圍繞做產(chǎn)品定位悠能更好地求實(shí)現(xiàn)資金地投入回收貧平衡明確項(xiàng)飛目一期促產(chǎn)品主索要目標(biāo)之客戶為誦一次置凈業(yè)人群園林規(guī)婦劃建議園林規(guī)醒劃應(yīng)該羅緊扣產(chǎn)煎品定位已的同時(shí),結(jié)合年輕乎目標(biāo)客戶既性格特點(diǎn)弟予以規(guī)劃:四、項(xiàng)拾目整體膠開發(fā)經(jīng)然營(yíng)策略從售樓賠部選址飛、戶型族配比等采實(shí)現(xiàn)項(xiàng)旦目最大類效益化喊經(jīng)營(yíng)！地塊啟動(dòng)盯區(qū)建議及戴風(fēng)險(xiǎn)1區(qū)2區(qū)地塊啟動(dòng)月區(qū)建議及菜風(fēng)險(xiǎn)為了更毫快實(shí)現(xiàn)串資金回狂籠，實(shí)陳現(xiàn)前期暴資金投象入回報(bào)尸平衡點(diǎn)鏟，我司膠建議將2區(qū)7#、8#、9#、10#共2.5萬(wàn)平米作刷為一期開伍發(fā)，1區(qū)地塊壩隨著本市項(xiàng)目人馬氣更加脅聚集，局加上小拿區(qū)成型賊，人民擇路居住剃氛圍逐禍步的改雨善，銷禁售價(jià)格普必定走炮高，獲貿(mào)得更好閥的利益商。1區(qū)地塊：整地塊規(guī)盛劃地下室在，如在1區(qū)拿出3萬(wàn)平米作辭為一期開堆發(fā)，則需床整體完成歇地下室施比工后方可撥進(jìn)行地上淋建筑建設(shè)跪，施工周常期相對(duì)較拜長(zhǎng)，前期單投入成本據(jù)相對(duì)較大熊，較難達(dá)拳到一期資拘金投入與鎮(zhèn)回收平衡愈點(diǎn)，并且2012年隨著新昂政對(duì)二三勢(shì)線城市逐存步滲透影搬響，桂林辱房地產(chǎn)市懷場(chǎng)日益不諷明朗。2區(qū)地塊：臨街面以地塊，耐居住價(jià)洽值受到慎一定影韻響，并疫且離中車心園林材相對(duì)較通遠(yuǎn)，底檢層無(wú)地弟下室規(guī)微劃，如源將此區(qū)夠域共2.5萬(wàn)平米理作為一發(fā)期開發(fā)煉，則前月期投入法成本相賴對(duì)較低稿，施工途周期較坐短，較臂易完成截資金投祖入回報(bào)趕平衡點(diǎn)塑，并且染為二期教居住價(jià)溪值較高狗的1區(qū)地塊銷軌售形成低開高扎走策略。一期啟輕動(dòng)區(qū)域耗分析：一期戶型蜜配比展示2區(qū)戶型喉展示：棟號(hào)/面積3房2衛(wèi)107.46㎡3房2衛(wèi)109.06㎡2房1衛(wèi)72.46㎡7#15套15套30套8#15套15套30套9#11套11套22套10#11套11套22套建議：在律目前剛需探市場(chǎng)占主菠導(dǎo)的形式即下，一期辮所推戶型鐵應(yīng)以緊湊蔬實(shí)用為主危，走中低堤端產(chǎn)品定群位策略,以總價(jià)優(yōu)悼勢(shì)贏得市奸場(chǎng)，迅速煎走量。地塊啟裹動(dòng)區(qū)經(jīng)概濟(jì)分析方案一：如選擇湊啟動(dòng)1區(qū)地塊其沉中3萬(wàn)方作為關(guān)一期銷售讀，則需完映成地塊底食層2萬(wàn)平米地魯下室建造沉，如按成瓦本2000元/平米計(jì)算粘，則一期靜投入成本擾共約8千萬(wàn)。姓并且建踩筑周期拘相對(duì)較家長(zhǎng)，第傻一批資濟(jì)金回籠摔估計(jì)在2012年春節(jié)左暗右，在6月份左右鈴才能實(shí)現(xiàn)聽第一批資收金投入回紀(jì)報(bào)平衡，爆并且隨著溜政策對(duì)房欄地產(chǎn)市場(chǎng)柴的影響，娛盡快回籠融資金是關(guān)泄鍵。方案二勾（推薦晝）：如選擇娃啟動(dòng)2區(qū)共2.5萬(wàn)平米作汽為一期銷盛售，底下程無(wú)地下車現(xiàn)庫(kù)制約，課建安成本區(qū)共約3千萬(wàn)，幅建筑周鳳期相對(duì)昌較短，201婦1年年底漂能實(shí)現(xiàn)陣第一批置貨量銷絹售，201健2年年前可孩實(shí)現(xiàn)約8000千萬(wàn)銷售灣。地塊啟櫻動(dòng)區(qū)經(jīng)品濟(jì)分析年度第一年（2011）第二年（2012）第三年（2013）總計(jì)投資計(jì)劃銷售面積200006000020000（住宅）、5000（商鋪）105000銷售額72000000(3600均價(jià)）240000000（4000均價(jià)）120000000432000000銷售中搏心選址餓建議由于本耗項(xiàng)目離福老城區(qū)揪中心金厘山廣場(chǎng)汗約2.5公里，并順且地塊周挺邊居住氛臺(tái)圍缺乏，燥因此我司葉提出以下繁選址建議逢：建議一鏡（推薦呼）：在向人民路碎鑫源廣托場(chǎng)區(qū)域殖選擇門辜面作為采銷售接陽(yáng)待中心繭，能更封有效宣撥傳及推槐廣本項(xiàng)填目，并詳設(shè)置看享房車來(lái)兩回接送幻玉客戶往閥返。建議二：等在地塊現(xiàn)盟場(chǎng)搭建臨農(nóng)時(shí)接待中成心積累有旺效客戶，偵待以后遷右進(jìn)一期底條層商鋪?zhàn)骷鉃檎戒N宮售中心?？捶寇?臨時(shí)售樓免部:一品堂介追紹資源優(yōu)勢(shì)服務(wù)范失圍3PARTTHRE漆E一品堂資赤源優(yōu)勢(shì)——全城性熟營(yíng)銷的曾保障：本土6年沉淀，鞋多個(gè)中高輩端樓盤的適成功操盤勉經(jīng)驗(yàn)5萬(wàn)組客源藍(lán)的迅速導(dǎo)斧入，大幅欺縮短項(xiàng)目掉啟動(dòng)的蓄溫客和資金拾回籠周期刷。各區(qū)域均照有在操作壤樓盤，全扮城客源實(shí)填現(xiàn)共享主城現(xiàn)有側(cè)兩家，2年內(nèi)新孤增10家二手葬房門店瓣近百人宏的銷售踢團(tuán)隊(duì)的引全力配據(jù)合服務(wù)范竭圍服務(wù)內(nèi)躬容：前加期發(fā)展斜策劃（主要是晝指出具妥市場(chǎng)可泉行性調(diào)努研分析波報(bào)告）服務(wù)時(shí)間歷：2-3個(gè)月服務(wù)內(nèi)彼容：1、項(xiàng)目環(huán)晶境分析1.1項(xiàng)目土都地性質(zhì)境調(diào)查.地理位置.地質(zhì)地貌罰狀況.土地面頌積及紅刺線圖分赴析.土地規(guī)闖劃使用塔性質(zhì)1.2項(xiàng)目用林地周邊召環(huán)境調(diào)款查.地塊周邊壇的建筑物宅、綠化景籌觀、自然割景觀、歷萍史人文景書觀1.3地塊交摔通條件極調(diào)查.地塊周督邊的市取政路網(wǎng)虛以其公至交現(xiàn)狀會(huì)、遠(yuǎn)景偵規(guī)劃.項(xiàng)目的地水、路餅、空交迎通狀況.地塊周邊旺的市政道負(fù)路進(jìn)入項(xiàng)苗目地塊的珠直入交通細(xì)網(wǎng)現(xiàn)狀1.4周邊市乎政配套侄設(shè)施調(diào)奏查.購(gòu)物場(chǎng)所勞、文化教施育、醫(yī)療腥衛(wèi)生、金嫌融服務(wù)、靈郵政服務(wù).娛樂(lè)、餐追飲、運(yùn)動(dòng)君、生活服職務(wù).周邊可然能存在敘的對(duì)項(xiàng)督目不利爛的干擾勵(lì)因素.歷史人文巡壽區(qū)位影響2、項(xiàng)目所抵在地房地促產(chǎn)市場(chǎng)概翠況1.1項(xiàng)目所咬在地的資居民住朵宅形態(tài)鉛及比重1.2項(xiàng)目所農(nóng)在地房討地產(chǎn)市腰場(chǎng)總體蜜供求現(xiàn)罩狀1.3項(xiàng)目所擺在地商述品房市種場(chǎng)板塊傘的劃分房誠(chéng)及其差陰異1.4項(xiàng)目所炭在地商秘品房平悅均價(jià)格芝走勢(shì)3、項(xiàng)目市謹(jǐn)場(chǎng)定位3.1類比競(jìng)袋爭(zhēng)樓盤劈燕調(diào)研.類比競(jìng)爭(zhēng)略樓盤基本伙資料