江蘇某策劃報(bào)告完整稿

目錄市場(chǎng)篇張家港簡(jiǎn)介地理位置港口經(jīng)濟(jì)城市發(fā)展趨向市場(chǎng)篇總結(jié)項(xiàng)目篇項(xiàng)目介紹現(xiàn)有酒店經(jīng)營(yíng)分析SWOT分析定位篇項(xiàng)目總體定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位產(chǎn)品建議篇貿(mào)項(xiàng)目產(chǎn)品建緞議佛裝修標(biāo)準(zhǔn)建錫議市場(chǎng)推廣篇推廣思路執(zhí)行部分夫公關(guān)策劃部憶分銷售篇銷售策略投資分析運(yùn)營(yíng)分析嘆銷售計(jì)劃建回議市場(chǎng)篇?jiǎng)?、張家港霧簡(jiǎn)介碧城市性質(zhì)。認(rèn)張家港是現(xiàn)磨代化濱江港兇口工業(yè)城市蜘?；⒊鞘卸ㄎ?。且長(zhǎng)三角地區(qū)青重要的制造女業(yè)基地、江膨蘇省重要的待濱江工業(yè)基盼地、蘇錫常賄都市圈內(nèi)重抓要的保稅物難流中心。惜市域空間規(guī)擺劃。夢(mèng)規(guī)劃形成扭“游一城、雙核面、五片柄”渡的空間結(jié)構(gòu)藝。窗“光一城燙”野指張家港作副為高度城市為化地區(qū)，呈連現(xiàn)整體發(fā)展畢的空間結(jié)構(gòu)碰特征，整個(gè)杰張家港就是斑一個(gè)城市。俯“姿雙核都”劫指楊舍城區(qū)音和金港城區(qū)儲(chǔ)，是市域內(nèi)扯主要的居住憑和公共服務(wù)偷中心。臭“械五片污”車指楊舍城區(qū)誓、金港城區(qū)喘和錦豐片區(qū)陽(yáng)、塘橋片區(qū)道、樂(lè)余片區(qū)搖。倦規(guī)劃至煙2023逢年，市域總辰人口肌169鳴萬(wàn)，其中城狂市人口鎖142衫萬(wàn)人（含外制來(lái)人口業(yè)80短萬(wàn)），城市捎化水平牢84%勞，市域城鎮(zhèn)論建設(shè)用地控蘆制在忘171止平方公里。翠2、地理位癥置球認(rèn)張家艷港市位于中徑國(guó)應(yīng)“耗黃金水道五”——豎長(zhǎng)江下游南桐岸江蘇省境篩內(nèi)，處于閃中國(guó)沿江及形沿海兩大經(jīng)嗎濟(jì)帶的交匯鏟處，上海、郵南京、蘇州顆、無(wú)錫等大吐中城市環(huán)列逆四周，距上秤海98公里蒸、蘇州58徒公里、無(wú)錫史40公里、下常州70公碗里、南通3違0公里、南蒼京200公打里，距上海至虹橋機(jī)場(chǎng)9腐8公里，上醬海浦東機(jī)場(chǎng)李150公里負(fù)，南京祿口燒機(jī)場(chǎng)200特公里。艙全市總面積駁999平方竟公里，人口興85萬(wàn)。由幅于其獨(dú)特的費(fèi)地理位置和乒成熟的交通緞基礎(chǔ)建設(shè)，淋面對(duì)上海經(jīng)練濟(jì)圈和海外典出口經(jīng)濟(jì)的析工業(yè)建設(shè)，蝶使其成為了訂一個(gè)新興的皺港口工業(yè)城屆市。很3、港口經(jīng)漢濟(jì)箭甚張家港市境袖內(nèi)有長(zhǎng)江沿賴線得天獨(dú)厚照的天然國(guó)際爭(zhēng)商港--張演家港港，長(zhǎng)籠江岸線達(dá)6癢0多公里，店其中可建萬(wàn)夕噸級(jí)以上泊眉位的深水岸勻線達(dá)33公層里。張家港懂港深,水貼傅岸、不凍不統(tǒng)淤、安全避銳風(fēng)、常年作趕業(yè)?，F(xiàn)有萬(wàn)賀噸級(jí)以上泊蒼位33個(gè)，好2004爐年完成貨物撐吞吐量63際97.8萬(wàn)羨噸，其中集撤裝箱運(yùn)量3皇2.8萬(wàn)標(biāo)發(fā)箱,分別增厘長(zhǎng)41.8綱%和32.詢6%。同世丙界上140政多個(gè)國(guó)家和咸地區(qū)有貨運(yùn)克往來(lái)，我國(guó)魚(yú)最重要的出襲口港之一。遼過(guò)2004年砍，批辦三資蜓企業(yè)200蜓家，注冊(cè)外興資13.2斥億美元，夠比上年增長(zhǎng)齊11.3％唐，到帳外資輸6.4億美餓元，增長(zhǎng)6陽(yáng).4％，其造中到帳外資偉驗(yàn)資數(shù)2.阿88億美元船。張家港保盲稅區(qū)、省級(jí)脖開(kāi)發(fā)區(qū)、揚(yáng)信子江化學(xué)工課業(yè)園和揚(yáng)子棋江冶金工業(yè)互園注冊(cè)外資埋、到帳外資見(jiàn)分別占全市否的51.6暴％和53.這8％，3個(gè)型鎮(zhèn)注冊(cè)外資霉超１億美元擱，2個(gè)鎮(zhèn)實(shí)駱現(xiàn)了翻番。放全市當(dāng)年共豬批辦投資超慕千萬(wàn)美元項(xiàng)泊目82只，疫注冊(cè)外資1兔1.5億美價(jià)元，分別增伯長(zhǎng)61%和捐44.1%灰。出口超千梳萬(wàn)美元企業(yè)派達(dá)到40家甘，江蘇國(guó)泰電國(guó)際集團(tuán)出洲口連續(xù)四年棵位居全省級(jí)搬外貿(mào)集團(tuán)首男位。外經(jīng)合坡作不斷拓展溪，勞務(wù)輸出呈總量繼續(xù)位現(xiàn)居蘇州第一意，新批海外廳企業(yè)境外投津資總額居全繳省縣（市）許首位。侵從這些數(shù)據(jù)便中可以看到父張家港經(jīng)濟(jì)君發(fā)展的步伐善，這個(gè)良好哲的大環(huán)境是鵝為各個(gè)行業(yè)侄的發(fā)展奠定朽了基礎(chǔ)，其捧中也包含了榴酒店行業(yè)的后長(zhǎng)足發(fā)展。背4、城市發(fā)蔽展趨向綿城市核心區(qū)測(cè)以完善城市右功能為主；別城西組團(tuán)突貢出購(gòu)物公園祥建設(shè)；斯城東組團(tuán)加厭快物流園區(qū)菜、專業(yè)市場(chǎng)堪、梁豐生態(tài)澆園和文化中阿心建設(shè)；忙暨陽(yáng)湖建設(shè)累全面展開(kāi)；毒城北組團(tuán)嚴(yán)越格控制。漠整個(gè)城市都棋是朝著晉建設(shè)成為長(zhǎng)秋江三角洲一到個(gè)富有特色肚和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力乏的港口工業(yè)株城市，一個(gè)鬼富有內(nèi)涵和誼獨(dú)特個(gè)性的濱生態(tài)園林城必市的方向發(fā)豆展。偵5、市場(chǎng)速篇總結(jié)浮社會(huì)娛樂(lè)消馬費(fèi)比重逐步作加大，社會(huì)佛消費(fèi)支出將夾迅猛增大。穗隨著各項(xiàng)商豈務(wù)活動(dòng)的開(kāi)餓展，城市對(duì)鋒各項(xiàng)商務(wù)設(shè)跟施，特別是困酒店需求，有有極大的需手求。雙同時(shí)商業(yè)設(shè)腫施的發(fā)展，主城市的規(guī)模緊也會(huì)快速發(fā)壤展。鉤城市的發(fā)展摩使其居民生呆活水平的提曉高，又促進(jìn)股商業(yè)，服務(wù)毯的快速發(fā)展蒸。殺經(jīng)濟(jì)的迅猛某發(fā)展，促進(jìn)獅了企業(yè)的商警貿(mào)往來(lái)，導(dǎo)攏致企業(yè)的各莊類商務(wù)人士皺對(duì)商務(wù)性酒帝店的需求增懇加，為酒店得行業(yè)營(yíng)造了攏一個(gè)持續(xù)上適升的大環(huán)境貼。禁藝本項(xiàng)目為蓄產(chǎn)權(quán)式酒店蘭，進(jìn)入此市放場(chǎng)的時(shí)機(jī)恰奶到好處。項(xiàng)目篇駐1、項(xiàng)目介碌紹島項(xiàng)目地理位孔置歪酒店位于張蕉家港市區(qū)商孝業(yè)、文化、酒娛樂(lè)中心失——工暨陽(yáng)路，座剝落在全國(guó)模餐范小區(qū)三——沙東渡花園，壽緊靠張揚(yáng)公叛路、長(zhǎng)途車筋站、港城車祖站、滬寧高兆速，交通便洪捷、地理環(huán)良境優(yōu)越；毗鄉(xiāng)鄰張家港?；侄悈^(qū)，經(jīng)濟(jì)霞技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)葡、韓國(guó)工業(yè)牛園、歐洲精偷紡城等工業(yè)那園區(qū)，三區(qū)飽六園環(huán)繞四慘周。產(chǎn)品概論處項(xiàng)目位置：斧逝張家首港市暨陽(yáng)中晚路8號(hào)喘發(fā)展商：趴其素張抓家港萊福士限大酒店有限訂公司遷設(shè)計(jì)單位：看藥蘋上海愛(ài)凈建建筑設(shè)計(jì)頓院林施工單位：泛填上海熊國(guó)豪企業(yè)發(fā)座展猶酒店管理公服司：柿香港萊福碗仕酒店管理?yè)欤瘓F(tuán)）有焦限公司喜占地面積：默3斷082.8案平米躺總建筑面積柳：13左358.0換1平米昨容積率：迅病4.33串建筑層高：擇9剪層炭總高度：貓孫48米逝周邊環(huán)境和沫配套小區(qū)域建筑形惡態(tài)便：以多層公監(jiān)房、新房為祝主，少數(shù)別枕墅、花園。毛綠化狀況：斃沙洲公園、桿園林廣場(chǎng)、鎖張家港公園屠，道路綠化設(shè)基本以車道誕綠化隔離帶鉛為主。道路狀況：灘東西向主干慧道：屯暨陽(yáng)路、沙信洲路，雙向速兩車道幸南北向主干馬道：稻人民路、長(zhǎng)攝安路、港城選大道，雙鄙向四車道成道路交通都毛是張家港地養(yǎng)區(qū)的中心地戲段和主要工價(jià)業(yè)區(qū)域。園商業(yè)配套（擊大中型商場(chǎng)欲、超市、郵欠局、銀行、稠醫(yī)院、學(xué)校厘、菜場(chǎng)、集儀市、影院、失娛樂(lè)場(chǎng)所）曾商場(chǎng)：國(guó)際壽購(gòu)物中心、徹第一人民商消場(chǎng)、商業(yè)大顏廈、第三人綠民商廈、新變風(fēng)商廈憶醫(yī)院：：張殘家港市康樂(lè)吵醫(yī)院，張家貧港市老年專?？漆t(yī)院，張?zhí)J家港第一人鈴民醫(yī)院，張歐家港市中醫(yī)乳院，河西路匙120號(hào)：置張家港市婦僻幼保健所憶學(xué)校：機(jī)關(guān)金幼兒園（暨央陽(yáng)中路）、鑄東渡藝術(shù)幼該兒園（暨陽(yáng)濟(jì)中路東渡花淘園內(nèi)）寫城北小學(xué)（礦海關(guān)路）、慌暨陽(yáng)實(shí)驗(yàn)小拋學(xué)（云盤路繁）、云盤小崇學(xué)（暨陽(yáng)中超路）、市實(shí)笨驗(yàn)小學(xué)（陳調(diào)家場(chǎng)路）燦張家港市特鉗殊教育學(xué)校陷（沙洲東六路247號(hào)谷）耀梁豐高中、豐張家港高中炮影院：大戲萄院（暨陽(yáng)中至路）世紀(jì)保天華影城（棄步行街）押娛樂(lè)場(chǎng)所：誼多個(gè)酒吧及檔娛樂(lè)總會(huì)集高中于（沙洲舊中路西段）疾，步行街購(gòu)鵲物娛樂(lè)中心小結(jié)：津從地理位置扶看：項(xiàng)目所免在位置優(yōu)越錦，鬧中取靜墨；十分適合餐酒店的經(jīng)營(yíng)蛇；勝?gòu)闹苓吪涮讉慰矗喉?xiàng)目的移周邊配套完殺善，產(chǎn)品的異自身價(jià)值較對(duì)高；藍(lán)從產(chǎn)品本身哲看：商務(wù)娛英樂(lè)配套齊全燈，符合主要執(zhí)使用群體的近要求。悉2、現(xiàn)有酒揭店經(jīng)營(yíng)分析叛2005年基第一季度張凳家港市酒店妨行業(yè)經(jīng)營(yíng)情夾況（單位：惱萬(wàn)元）臉第一季度經(jīng)教歷元旦、春框節(jié)、元宵節(jié)滴等中國(guó)傳統(tǒng)消節(jié)日，本地灣酒店餐飲市企場(chǎng)呈現(xiàn)了較轎好的趨勢(shì)，滔但進(jìn)入三月鴿后餐飲開(kāi)始允逐步下滑，淘相反客房市蕩場(chǎng)隨著商務(wù)鹿活動(dòng)的增加佛將呈上升趨并勢(shì)，張家港贊市客房收入椅及平均房?jī)r(jià)召較去年同期蛛都有一定上塞升，第一季婆度平均房?jī)r(jià)底上升了40卷元/間.天傘，主要原因純是因?yàn)閲?guó)貿(mào)在、馨苑度假槳村、沙洲賓跡館等高星級(jí)退酒店改造后淺的房?jī)r(jià)提升東，拉動(dòng)了張黃家港市整體占平均房?jī)r(jià)的剩提升。劍沙洲賓館（升四星）透綱他膠景海大酒店糠（三星）跪燥歪從上面的表旬格中我們不價(jià)難發(fā)現(xiàn)：伶酒店的營(yíng)業(yè)很收入穩(wěn)步增顏長(zhǎng)，酒店的聞客源的穩(wěn)定扎增長(zhǎng)，證明率市場(chǎng)對(duì)酒店御的需求空間天增大；蜘餐飲娛樂(lè)的煩消費(fèi)支出增描大，經(jīng)營(yíng)狀尸況良好，酒騾店行業(yè)的發(fā)息展前景良好滅；街從同業(yè)的市杠場(chǎng)分析來(lái)看潤(rùn)，張家港的診酒店發(fā)展前耐景良好酬4、S馬WOT分崇析遣根據(jù)以上市住場(chǎng)信息、經(jīng)傻濟(jì)等以及所橋處的環(huán)境和熱時(shí)代特點(diǎn)中漁，我們可以餓發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有地訪塊（現(xiàn)有項(xiàng)岸目）以下優(yōu)顯勢(shì)，劣勢(shì)，井機(jī)會(huì)點(diǎn)和威啟脅點(diǎn)；S優(yōu)勢(shì)分析消整個(gè)經(jīng)濟(jì)業(yè)屈態(tài)多元化，舊貿(mào)易頻繁，薄經(jīng)濟(jì)繁榮穩(wěn)過(guò)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)稍展的大環(huán)境線整體局勢(shì)良攪好；似本項(xiàng)目的周正邊環(huán)境和周摩邊設(shè)施完備脂，土地價(jià)值業(yè)高，是高端絡(luò)產(chǎn)品的基礎(chǔ)宗保障；勿港口城市，寸經(jīng)濟(jì)持續(xù)性拾強(qiáng)，城市進(jìn)瞎入快速發(fā)展才期，商業(yè)，懼服務(wù)業(yè)和港腎口貿(mào)易的快膀速增長(zhǎng)帶動(dòng)抗酒店的整體萍需求；帆張家港城市揪發(fā)展的趨向襯是汽車經(jīng)濟(jì)芒時(shí)代，為高咐端投資產(chǎn)品兇，產(chǎn)權(quán)式酒取店這個(gè)產(chǎn)品爹提供了長(zhǎng)期紛發(fā)展的土壤峰。知工業(yè)經(jīng)濟(jì)的溝迅猛發(fā)展，獸促進(jìn)企業(yè)的但商貿(mào)頻繁，叛對(duì)酒店的需骨求在不斷上中升；洽張家港的大浴環(huán)境除了重國(guó)視經(jīng)濟(jì)的發(fā)勾展還注重文背化的發(fā)展，亞為企業(yè)提供店良好的經(jīng)濟(jì)謙環(huán)境的同時(shí)騾，提供了人毫才和社會(huì)氛甚圍資源，甲促進(jìn)商貿(mào)的鍋活躍，企業(yè)霜商貿(mào)的活躍傍，也就影響歇著對(duì)酒店需狠求的增加；抵良好的經(jīng)營(yíng)遇管理公司作塔為運(yùn)營(yíng)支撐知；蔬產(chǎn)品是其市羽場(chǎng)的首例產(chǎn)刮品。W劣勢(shì)分析協(xié)項(xiàng)目的規(guī)模榜不夠大，推導(dǎo)廣資源的成壇本增加；梅周邊環(huán)境還巡不夠優(yōu)越。研C.配套造設(shè)施有待進(jìn)誼一步完善。O機(jī)會(huì)分析伏工業(yè)經(jīng)濟(jì)持并續(xù)發(fā)展，企運(yùn)業(yè)對(duì)商務(wù)酒級(jí)店需求增加孔，給酒店行崇業(yè)一個(gè)長(zhǎng)足劍的發(fā)展空間席；群周邊城市的破發(fā)展，帶動(dòng)眼張家港當(dāng)?shù)孛认M(fèi)群體的狀投資意識(shí)；警張家港改革剃開(kāi)發(fā)的勢(shì)頭葉良好，促進(jìn)斤了經(jīng)濟(jì)大環(huán)矩境的穩(wěn)步發(fā)贈(zèng)展，有利于觸房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)挑的發(fā)展，也球有利于酒店氏行業(yè)朝著更蘋好的方向發(fā)數(shù)展；T威脅分析家產(chǎn)權(quán)式酒店強(qiáng)銷售在張家槍港還是首例扶，大眾的接如受程度還不餓確定；風(fēng)市場(chǎng)的接受賺度不能確定繳；框房產(chǎn)大勢(shì)的乒影響是否輻跳射到張家港滲的投資產(chǎn)品卵，影響程度紡的大小還不還確定；定位篇從1、項(xiàng)目定疾位層根據(jù)前二章妙的描述，我典司認(rèn)為下列倆定位是較為驗(yàn)適合的：電為張家港商格務(wù)人士服務(wù)吹面對(duì)江浙投前資精英陜集餐飲、休原閑、娛樂(lè)、薪商務(wù)、服務(wù)高、住宿多功葛能為一體的鹽精裝修、四擊星級(jí)、產(chǎn)權(quán)充式豪華酒店醒2、客戶定勺位組綜合前面的艇分析揉我們可以推習(xí)斷出我們的燙消費(fèi)群體為搬以下幾類人課群，其消費(fèi)偏習(xí)慣，心里匹，結(jié)構(gòu)如下栽張家港國(guó)家饅公務(wù)員掉斥年齡在2毀5-45歲料之間，有一帥定的經(jīng)濟(jì)基沒(méi)礎(chǔ)，有投資巡意向和觀念泳，還沒(méi)有找擔(dān)到很好的投亂資渠道，沒(méi)艙有多余時(shí)間濫管理自己的擇物業(yè)，圖方衰便和省心的止投資方式；券所占比例較嚷大攝——飽估計(jì)在30庸%左右同張家港收入附較高的職員時(shí)艱年齡在2吃5-45歲云之間，有一顧定的經(jīng)濟(jì)基動(dòng)礎(chǔ)，有投資時(shí)意向和觀念幣，還沒(méi)有找掩到很好的投致資渠道，沒(méi)勁有多余時(shí)間蠶管理自己的剖物業(yè)，圖方革便和省心的蘿投資方式；期和公務(wù)員很烘雷同，所占秘比例不大，堡15%左右缺。斬張家港投資永客困捷年齡在2厭5-45左凡右，是比較葬成熟的投資爬客，注重回餅報(bào)，理性消倡費(fèi)群體；奴比例在班15%左右外地投資客囑來(lái)自溫州，今江陰等地的伙30-45象左右，相當(dāng)?shù)贸墒斓耐顿Y撤客，把投資丑的眼光從一兵線城市放到蜂了二三線城騾市中，看中兵回報(bào)，很理宿性的消費(fèi)群受體，對(duì)于產(chǎn)岡權(quán)式酒店不椒陌生。所占速比例在30伴%左右午針對(duì)上面我幻們所分析的崗目標(biāo)人群，慧我們將根據(jù)楚其消費(fèi)習(xí)慣勾、消費(fèi)心理作消費(fèi)結(jié)構(gòu)等歷執(zhí)行相應(yīng)的泉媒體推廣計(jì)吧劃，舉行公伯關(guān)活動(dòng)。貍主要消費(fèi)群屑體圖表如下紙：少量購(gòu)買群體少量購(gòu)買群體中等購(gòu)買群體基本購(gòu)買群體張家港收入較高職員張家港公務(wù)員當(dāng)?shù)?、溫州、江陰等投資客圖一：少量購(gòu)買群體少量購(gòu)買群體中端購(gòu)買群體基本購(gòu)買群體30-45左右，相當(dāng)成熟的投資客，把投資的眼光從一線城市放到了二三線城市中，看中回報(bào)，很理性的消費(fèi)群體，對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店不陌生。并注重投資數(shù)據(jù)。圖二：壇我們特別對(duì)央張家港本地柱市場(chǎng)和客戶故進(jìn)行研究，衫對(duì)他們的投斬資渠道進(jìn)行艙了簡(jiǎn)單比較紹：嶺普賤通消費(fèi)群體愈的投資渠道腸表：燕房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，米經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)不戚論是從GD塔P的占有比憶例來(lái)說(shuō)還是礎(chǔ)房產(chǎn)具有不窩可移動(dòng)的特盟性來(lái)說(shuō)，它索具備投資渠累道的身份往駁往比股票，偵債券來(lái)得穩(wěn)擁定。同時(shí)張徐家港周邊的航城市，上壽海、杭州等留地的投資意嚼識(shí)已經(jīng)發(fā)生鴿了一定的變錘化，正所椒謂閥“陡眾利相權(quán)，她擇其重瓣”商在股票市場(chǎng)肝，古董市場(chǎng)蝴，基金，證傍券市場(chǎng)的相茄互比較下，些我們可以看腹到產(chǎn)權(quán)式酒魚(yú)店給我們帶倚來(lái)的利益是憂最為豐盛的攝。灘產(chǎn)權(quán)式酒店折現(xiàn)在已經(jīng)不腎再只是一個(gè)傻固定資產(chǎn)的偽身份，它將陶在張家港人搏心中成為另膨一個(gè)財(cái)富的纏象征，同時(shí)死又是一個(gè)財(cái)民富累計(jì)的渠餓道。子從上面的表評(píng)格比較中，襪我們也不難芽發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)乒式酒店的投填資是最為省腿心，同時(shí)具神有較高回報(bào)抬的投資渠道尾。是理性的旗投資選擇。剖2、產(chǎn)品定獲位產(chǎn)品規(guī)劃糾總建筑面積騾在1.6萬(wàn)液平方米；捷140套商繼務(wù)酒店；歲配有現(xiàn)代化除設(shè)施的3個(gè)釣大小會(huì)議室鬼、多功能廳芳；醋結(jié)構(gòu)新穎，賢風(fēng)格獨(dú)特，浴是歐式建筑丘藝術(shù)與現(xiàn)代根氣息的完美插結(jié)合。鎖酒店現(xiàn)有各瓜類套房、高井級(jí)商務(wù)間及貫標(biāo)準(zhǔn)間在內(nèi)樹(shù)的各類；父擁有中西餐狠廳、宴會(huì)廳損、風(fēng)味廳等澇用餐點(diǎn)；盈多功能廳是用舉辦新聞發(fā)述布會(huì)、產(chǎn)品妙展示會(huì)及各蝴類培訓(xùn)會(huì)議宮等各類商務(wù)摔會(huì)議的理想仰場(chǎng)所。罰酒店還設(shè)有賀VIP會(huì)所靜，它將成為材張家港社交返的中心。產(chǎn)品設(shè)計(jì)賭產(chǎn)品總體設(shè)防計(jì)：集餐飲賭、休閑、娛墨樂(lè)、商務(wù)、柔服務(wù)、住宿回多功能為一受體，主要滿洲足張家港商移務(wù)人士需求擴(kuò)的綜合性酒馳店。餐飲系列：鐘瓣推蓬出中餐和西紀(jì)餐相配合的卵餐飲，足泊滿靠足商務(wù)人士青的高品位，瘋還將把餐飲餓文化進(jìn)行傳罷播，把餐飲季消費(fèi)和文化令消費(fèi)相結(jié)合游；能休閑、娛樂(lè)程功能：岔欣咖啡塑廳：為商務(wù)嚴(yán)人士一個(gè)比器較愜意的休府息環(huán)境，還拴能夠在休閑隸中進(jìn)行一個(gè)釋基礎(chǔ)的商務(wù)車聯(lián)絡(luò)，蟻包KT授V娛樂(lè)：提望供輕松的娛犁樂(lè)環(huán)境，緩忠解商務(wù)人士另的工作疲勞瞞，達(dá)到其輕刷松工作和娛谷樂(lè)的效果；世商務(wù)、服務(wù)鳥(niǎo)功能；灰我們?cè)?樓樸設(shè)置專業(yè)的謊商務(wù)大廳，智其是集會(huì)議接，恰談，演肆講多功能為櫻一體的商務(wù)恰中心；配合死商務(wù)人士高艱效工作；聯(lián)設(shè)立票務(wù)中糕心、租車、貌復(fù)印等系列錘的商務(wù)配套枕服務(wù)；住宿功能：素記房間的處劃分按照個(gè)膠人對(duì)臥室空克間的合理要跟求進(jìn)行劃分忠；同船內(nèi)部的坊裝修精致幽鴨雅，把住宅件的舒適感充誘分體現(xiàn)，滿濤足商務(wù)人士撐對(duì)家歸屬感裝的要求；往以上的產(chǎn)品漂設(shè)計(jì)都將是欣主要以商務(wù)乒人士也就是左最終的消費(fèi)央者為出發(fā)點(diǎn)西，以滿足他此們的需求為躬目標(biāo)，根據(jù)生這類消費(fèi)群突體的消費(fèi)特鞏點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)挑，提高各項(xiàng)福服務(wù)質(zhì)量，燦利于后期的備經(jīng)營(yíng)，也利稿于提升整體挽物業(yè)的品質(zhì)英。遲在原提升酒店的縱整體贏利能樓力后，其物靠業(yè)的整體價(jià)干值提升，物嫂業(yè)快速增值雹就水到渠成鋤。類陳測(cè)3、價(jià)格定戒位價(jià)格依據(jù)贏周邊沒(méi)有雷淺同產(chǎn)品精裝修產(chǎn)品故單位面積小牲，可以拉高逗?jiǎn)蝺r(jià)，總價(jià)糊沒(méi)有太大的妖影響，投資口門檻不高裕以新產(chǎn)品，窄高定位的產(chǎn)棋品出現(xiàn)在市兔場(chǎng)中，那么耽其價(jià)格也將楚會(huì)是一個(gè)到梢定位的產(chǎn)品孟，它符合中貼國(guó)消費(fèi)者的凡消費(fèi)心理。禾產(chǎn)品的稀缺讓性恰好可以終反映出其定價(jià)舊本項(xiàng)目不建師議把單方成盜本作為一個(gè)代價(jià)格定價(jià)的嗓要素考慮，已因?yàn)槠浜袃?chǔ)的技術(shù)含量當(dāng)和創(chuàng)意含量紐高，風(fēng)險(xiǎn)系嘴數(shù)不能和單總純的住宅項(xiàng)虧目類比，所逝以把利潤(rùn)目哪標(biāo)作為一個(gè)狀價(jià)格定位的榴重要要素裂1）運(yùn)營(yíng)回宅報(bào)方法:塔嬸現(xiàn)有市場(chǎng)的維租金調(diào)查（偵數(shù)據(jù)來(lái)源鍬—拼銷售部）神4星級(jí)酒店漸的租金情況摔在260-得280元上豬下，同時(shí)其笑入住率控制封在60%-顯—燥70%之間見(jiàn)表格聲月收益閉天租金逢天數(shù)況入住率啊運(yùn)營(yíng)成本縫利潤(rùn)額敬3179.直2景260餅365梢0.6蟲(chóng)0.33甩38149胃.8喚總價(jià)（萬(wàn)）象首付4成（身萬(wàn)）鐵還款數(shù)額（佳萬(wàn)）坦月還款領(lǐng)凈收益暈10萬(wàn)的貸診款月還款數(shù)砌額繼38.93荷15.57望193奪23.35撕789滲2679.胡15燭500湊1147溝假定條件：沉首付4成此天租金26亮0元（銷售以部提供）;熟入住率0貓.6：根據(jù)聞市場(chǎng)測(cè)算;圈運(yùn)營(yíng)成本0鉤.33：根萌據(jù)酒壓店管理行業(yè)左的行規(guī)測(cè)算著具體計(jì)算如府下：突月收益=天遭租金260壩元*天數(shù)3覆65*入住媽率0.6*筐（1-運(yùn)營(yíng)棉成本0.3險(xiǎn)3）首凈收益：除桃去貸款后，盒個(gè)人的期望餃值群凈收益：投錄資者每月除桐去貸款后所典得的資金（代預(yù)計(jì)）嬌還款總數(shù)額艱=月還款2郵679.1放5/10萬(wàn)范月貸款還款免數(shù)*10萬(wàn)映總價(jià)=首付兄部分+還款椒總數(shù)額膊猜志內(nèi)碧故此定價(jià)在慧38.96幻萬(wàn)元惜單價(jià)在70業(yè)00元左右藍(lán)。探寇2）類比方銅式定價(jià)法赴周邊的普通躁住宅的房?jī)r(jià)跑在4000蜓-5000爸元不等，綜碰合本項(xiàng)目的怠裝修，建筑優(yōu)體，本項(xiàng)目劈是以酒店方封式劃分，室蟲(chóng)內(nèi)面積的在踐50左右，陽(yáng)綜合內(nèi)部的撒配套服務(wù)等裁故此其價(jià)位茂應(yīng)在：勞6000左老右而根據(jù)以上二沙種定價(jià)方式位，同時(shí)考慮衡到市場(chǎng)的因聯(lián)素，臥我司建議該巷項(xiàng)目的定價(jià)彩應(yīng)為見(jiàn)6500元仁——柏7000元疾第四章產(chǎn)初品建議諷1、產(chǎn)品規(guī)狠劃房間劃分屠1）房間的村面積在40改-60之間拿（建筑面積虧），保證低瘡總價(jià)的控制棉2）房型規(guī)腰正動(dòng)線部分葉以后內(nèi)部的隊(duì)動(dòng)線明確，舅每層的服務(wù)仔設(shè)施的房間折都放在最中劫心的位置，插保證其便利隆性。慢其他配套設(shè)忍施的建議百會(huì)所：具有笨商務(wù)功能乓餐飲：保證鋼客房餐飲的病同時(shí)希望能反夠達(dá)到對(duì)外卸營(yíng)業(yè)的功能廊特征；宅娛樂(lè)設(shè)施：味有一層到兩釀層的面積能槐夠滿足客人胳常規(guī)娛樂(lè)比穗如：KTV誕，棋牌等娛續(xù)樂(lè)功能眨商務(wù)功能部愈分：會(huì)議中畢心，會(huì)議洽和談室，商務(wù)喊會(huì)所，娛樂(lè)辛休閑廳等將智能化系統(tǒng)律會(huì)給產(chǎn)品加設(shè)分，提高商簽務(wù)的等級(jí)。堅(jiān)2、裝修標(biāo)疊準(zhǔn)建議止外和墻袖：貼面蘑菇歲石、條形磚撞；柳外墻建筑風(fēng)征格：歐式風(fēng)蠅格，復(fù)古典味雅為主；策大繁堂踩：大理石地匹面喇門：削爆電子感軋應(yīng)門鎖低窗：峰粱亞鋁高禁級(jí)型材（表勁面氟炭處理嫌），中空玻樸璃風(fēng)室內(nèi)裝潢標(biāo)行準(zhǔn)：四星唯擦水槽及龍頭宣：T男OTO全套時(shí)衛(wèi)生潔具違天關(guān)及插座足：國(guó)獵際標(biāo)準(zhǔn)超豪煉華型爆衛(wèi)膽生致：倚宿TOTO全乘套衛(wèi)生潔具幸空金調(diào)富：江陰雙良吼集團(tuán)，12猛0萬(wàn)卡中央贊空調(diào)晃用鈴電貨：100府0KVA集怪中供電加貴160KW筒發(fā)電機(jī)組爐電扁梯父：三臺(tái)三菱征點(diǎn)電梯協(xié)建議價(jià)格范描圍：100妙0-150碰0元/平方害米父第五章市榨場(chǎng)推廣篇體1、推廣思姐路推廣原則建準(zhǔn)確性：在尚推廣過(guò)程中朵，要把握住簽主要的客戶紙群體的信息刻接受來(lái)源，濁做到信息傳齊播途徑的準(zhǔn)做確性，避免貪宣傳浪費(fèi)，感無(wú)效傳播。蠶、雷廣泛性：這機(jī)里說(shuō)到的廣愿泛性和上面鈴的準(zhǔn)確性并吐不矛盾，主湖要是指?jìng)鞑タ钔緩降亩鄻佣够?，各種媒割介平臺(tái)的有抬效結(jié)合；策創(chuàng)意性：在強(qiáng)整個(gè)傳播中武，形象策劃觀具有創(chuàng)意，猜在市場(chǎng)中形蝴成良好的口輪碑，形象推巧廣切實(shí)到位自。譯時(shí)效性：此暮原則是非常世關(guān)鍵的環(huán)節(jié)太，我們?cè)阡N茂售中嚴(yán)格按壁照劃分了階軍段，那么在愚推廣中需要香配合銷售的沉各個(gè)階段進(jìn)遠(yuǎn)行推廣宣傳裙，在什么樣抓的階段提出桶怎樣的口號(hào)斥，獲得怎樣增的市場(chǎng)反映嬸是相當(dāng)關(guān)鍵執(zhí)的，所以要治精確把握市巡場(chǎng)的時(shí)效性僑引導(dǎo)性：寒整個(gè)推廣過(guò)嶄程中，嚴(yán)格替按照AID管A進(jìn)行；首奪先在前期的弱操作就是要沃引起注意a目ttent馳ion；吸川引大眾的視吃線，引起興昂趣，這要求長(zhǎng)做到照準(zhǔn)消躁費(fèi)群體的關(guān)陣注點(diǎn)int帽erest抗；然后是引刮起欲望de揀sire，輔產(chǎn)生對(duì)產(chǎn)品票的購(gòu)買欲望權(quán)；落實(shí)到膽購(gòu)買act玻ion行動(dòng)裁中。推廣主題福根據(jù)博對(duì)項(xiàng)目的分片析，得出以誘下幾點(diǎn)項(xiàng)目刻最大的特性有，從這幾個(gè)虛特性展開(kāi)進(jìn)爹行推廣宣傳圖，以達(dá)到我歇們所要得到宋的要求。揉稀缺性：強(qiáng)郵調(diào)產(chǎn)品是地勸區(qū)的首例產(chǎn)警權(quán)式酒店仁躁廣告語(yǔ)披表現(xiàn)：播地嘴風(fēng)靡斤了彎——蕩東京、紐約究、上海、香么港、懷喇劇精裝強(qiáng)修，四星級(jí)份產(chǎn)權(quán)式酒店吳獻(xiàn)世張家港植。匯征投資抹性：產(chǎn)品是適最合適的投桌資產(chǎn)品（見(jiàn)刊上面的表格市可以得知，烈各種投資渠才道中，此中括產(chǎn)品的投資泳性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)抵?。┗烷L(zhǎng)刃廣擾告語(yǔ)表現(xiàn)：肯謀鬼忽道選擇ti期mes贏顆家誘——爽8%，8%鴿，8%固膀定回報(bào)，贏銳家選擇?？焕磥?lái)蘋性：產(chǎn)品的溉合理性和未旋來(lái)城市的發(fā)睜展趨勢(shì)，市必場(chǎng)的需求中冊(cè)可以看出其盡產(chǎn)品將會(huì)迎肺來(lái)其穩(wěn)定發(fā)傳展的增長(zhǎng)期稿梢增廣告滴語(yǔ)表現(xiàn)：奇清貌境督電腦升級(jí)扇，游戲升級(jí)陰，漿鄭剪犯撐比不過(guò)資蔑產(chǎn)升級(jí)的魅尚力！歡這膽瓣序考T討imes城贏家，精裝鏟修，四星級(jí)妻產(chǎn)權(quán)式酒店儀——敵資產(chǎn)升級(jí)，秤毋容置疑。懼惠功能類性：強(qiáng)調(diào)產(chǎn)咬品是可售的蠶產(chǎn)權(quán)式酒店似恐稻廣告攝語(yǔ)表現(xiàn)：稅鈴然配品質(zhì)姿成就經(jīng)典；箭凡回應(yīng)專業(yè)互成就贏家烘淺照念TI北MES贏攜家告——束精裝修產(chǎn)權(quán)破式酒店，集紡餐飲、休閑鏟娛樂(lè)、商務(wù)償、住宅為一羽體的商務(wù)酒板店。推廣流程漢親鬼客戶積累階儀段拼—尺—撓導(dǎo)入期愈—轟—“任機(jī)會(huì)篇脅”輸不可復(fù)制的葛產(chǎn)權(quán)式酒店恨銷售瓶直接銷售階葵段俘——穴強(qiáng)銷期慮—餅—“那行動(dòng)篇址”插搶占先機(jī)，絮實(shí)惠大禮（于本階段是結(jié)凳合了SP活扁動(dòng)進(jìn)行的）戴把投資放臣到首位，作窗為純粹的金龍融工具進(jìn)行翁推廣。更后期銷售階葵段航—協(xié)—本持續(xù)期?！　蔼q行動(dòng)篇2吐”糧對(duì)尾盤的銷右售，把最好請(qǐng)位置的樓盤糠留到最后，腥以奢侈品樓華盤（在裝修少上，門牌號(hào)甘碼等上下功慶夫關(guān)）多維護(hù)期鳥(niǎo)——“鮮品牌維護(hù)期惱”瞇在這個(gè)階段蓬要對(duì)產(chǎn)品的腥品牌進(jìn)行加釘強(qiáng)維護(hù)。執(zhí)行部分杯廣告總體策牢略（AID港A摩）拔引起關(guān)注，掙引起興趣，襪引起欲望，勇實(shí)施行動(dòng)內(nèi)碼截廣告的階段轎性劃分辜導(dǎo)入期（９曾月元—笛１０月中旬幻）：培養(yǎng)購(gòu)匯買欲望期；炮必須具有一眨定的煽動(dòng)力勢(shì)，可以以幾謀個(gè)主題入手迷：稀缺性、徹功能性、未勢(shì)來(lái)性和投資薯性，根據(jù)我乳們的分析，圾特別強(qiáng)調(diào)投炕資性，把廣吸告的廣泛性撿和針對(duì)性結(jié)搬合在一起。公舉行新聞發(fā)盼布會(huì)，以達(dá)拖到引起購(gòu)買畢者興趣的目槽的。秒方法：，以壯活動(dòng)為中心賄，軟性媒體哥為主，硬性繞廣告為輔熄強(qiáng)銷期（１并０月底怖—燃1２月）：南這是一個(gè)決漏定成敗的時(shí)沈期，銷售到府了最為關(guān)鍵嘉的時(shí)候。我顛們?yōu)榕浜箱N潮售，將以硬谷性廣告為主鐘刺激消費(fèi)者菜的購(gòu)買欲望卸并落實(shí)到實(shí)矛際行動(dòng)中。求廣告在其中緞的就是要教矩會(huì)客戶用專逃業(yè)的經(jīng)營(yíng)思督路來(lái)判斷本警項(xiàng)目，用我菌們的思路思軌考問(wèn)題，同宏時(shí)肯定當(dāng)?shù)丶笆袌?chǎng)的具有拖相同投資功挪能的多種投裕資渠道，并揪加以比較，橫用數(shù)據(jù)說(shuō)明具問(wèn)題；同時(shí)推一定程度的漲促銷活動(dòng)的朋宣傳讓目標(biāo)趕人群產(chǎn)生緊皮迫感。施加判外來(lái)的壓力霧（促銷活動(dòng)屯策劃：詳見(jiàn)甩公關(guān)活動(dòng)內(nèi)脖容）決方法：，以撕開(kāi)盤、促銷遼為中心，硬惜性媒體為主強(qiáng)，軟性廣告傲為輔叮持續(xù)期（1躁２月勿—鄉(xiāng)06年2月宣）：在這個(gè)栗階段，我們塘需要做到的促是，讓已經(jīng)炭購(gòu)買的客戶皆感覺(jué)到物有社所值，沒(méi)有墾購(gòu)買的潛在樹(shù)客戶行動(dòng)起受來(lái)。幕方法：，以膨軟性報(bào)道為肺中心，硬性寶媒體為主，企軟性廣告為梅輔懷收盤期（0商6年2月到斷06年3月家）：此階段為的推廣在于心能夠堅(jiān)定投膽資者的信心彩，利于后期駁的經(jīng)營(yíng)順利賀進(jìn)行。對(duì)于舍開(kāi)發(fā)商口碑延的建造有利掙?；史椒ǎ?，以薄軟性報(bào)道為漫中心，硬性杜媒體為主，它軟性廣告為精輔媒體策略：料前期以公關(guān)旱活動(dòng)為中心閃，軟文推廣定為主，硬廣敲告為輔，逐貫步深入，將盲此案在保持襲良好口碑的恨情況下快速澤且推向市場(chǎng)鋼。喉針對(duì)目標(biāo)市赴場(chǎng)-張家港贊，溫州，江剪陰等地的接藏受信息的習(xí)蹦慣，用大眾且媒體唱主角扭的形式進(jìn)行庸媒體推廣。叫通過(guò)大量的百分析做出以幟下媒體選擇線：蛙媒體選擇貌.桿根據(jù)媒體資砌源的分析中贈(zèng)，我們選擇予的媒體集中嬸在TOP3忘前的媒體挖報(bào)看紙：揚(yáng)子晚愁報(bào)、張家港括日?qǐng)?bào)；欣電視媒體：扣張家港電視澡劇頻道、張樹(shù)家港房產(chǎn)專辟欄；油戶外媒體：箏步行街戶外淺廣告；案場(chǎng)綱戶外廣告質(zhì)揚(yáng)子晚報(bào)夾勞報(bào)DM；好張家港媒體纖推廣表（詳喚見(jiàn)附件1）網(wǎng)軟性新聞主錦題善從研究產(chǎn)權(quán)病式酒店現(xiàn)身旁張家港為引蟻?zhàn)诱归_(kāi)，蹈“宗第一葬”芒的概念果要打響，以危第一的噱頭肉展開(kāi)；從產(chǎn)曬品的稀缺性揪和產(chǎn)品的品商質(zhì)，和投資劈概念入手。狡——婚用論證的形霞式進(jìn)行軟文趣報(bào)道繼根據(jù)我們的錄銷售現(xiàn)場(chǎng)為戚一個(gè)宣傳基享礎(chǔ)展開(kāi)，如途：開(kāi)盤活動(dòng)捎的人氣，現(xiàn)駛場(chǎng)包裝風(fēng)格鉆等為話題展齡開(kāi)；高貴是冊(cè)整個(gè)宣傳的綠基調(diào)。馳以促銷活動(dòng)懂為主題：比采如媒體人員基親身體驗(yàn)，兆“胃第一個(gè)磨”場(chǎng)免費(fèi)入住酒棟店人的感覺(jué)灶；或者是第紛一個(gè)購(gòu)買人瓜的思想活動(dòng)蓄等為話題展怒開(kāi)。往或者單刀直滅入，就酒店訂論酒店的形式式展開(kāi)，或侍者管理公司班的管理經(jīng)驗(yàn)稻，行為指導(dǎo)漠，管理理論時(shí)和思路進(jìn)行覆研究和討論毛，最后推出床酒店，排除題讀者疑慮。平最后一個(gè)主寬題是最為直價(jià)接的形式，諸用第三者的賢視覺(jué)看到現(xiàn)爛有的投資市協(xié)場(chǎng)。引導(dǎo)投殘資者用我們止的思路進(jìn)行重思考，把酒債店的運(yùn)營(yíng)和哄投資分析完莊善。把購(gòu)買厲酒店作為正賣確選擇的論奔點(diǎn)進(jìn)行剖析漏，并展開(kāi)話招題。悠堅(jiān)持用第三聞?wù)叩恼Z(yǔ)言去枯描述，增加單軟文真實(shí)性哥和可靠性。窮把話題深入界，在對(duì)銷售券贏利為基礎(chǔ)滾獲得良好的梨口碑。鉤投放頻率及糟規(guī)模然關(guān)于投放頻在率和規(guī)模的升研究，我們跌需要分幾個(gè)帥階段展開(kāi)，運(yùn)和前面說(shuō)到利的廣告總體嘴策劃相關(guān)段導(dǎo)入期：覆馳蓋面廣為重債點(diǎn)祖強(qiáng)銷期：針銅對(duì)性強(qiáng)為重蒙點(diǎn)，針對(duì)效捏果評(píng)判出最園佳媒體通路樹(shù)，進(jìn)行推廣栗；籃持續(xù)期：形旬象廣告，但事是產(chǎn)生費(fèi)用爪較低的廣告崇為重點(diǎn)（樓爐盤外墻的巨社幅廣告）孔維護(hù)期：同上持續(xù)期，做爹結(jié)束動(dòng)作，謊但是同時(shí)對(duì)浴于口碑的塑筍造要注意，寨這個(gè)環(huán)節(jié)往敢往會(huì)影響下益次樓盤的操緩作。裳3公關(guān)活動(dòng)撫策劃艙活動(dòng)一：新姨聞發(fā)布會(huì)（茶引起注意）泄時(shí)間：胞2005年柏8渴月歷底公地點(diǎn)：張家也港最好酒店筐的會(huì)議室桃人員：市府居領(lǐng)導(dǎo)、各主籃要媒體記者淹、萊福士大室酒店主要人已員貨主題：狗“鞋創(chuàng)富新天地市”——“見(jiàn)萊福士大酒蔽店鮮”惹新聞發(fā)布會(huì)佩目的：通過(guò)剝前段時(shí)期的翼媒體導(dǎo)入，作張家港受眾漏對(duì)產(chǎn)品有了詠一定的了解州，此次活動(dòng)故的是為了強(qiáng)箱化受眾對(duì)此斷產(chǎn)品的認(rèn)同陡感；同時(shí)積三累一定的目簽標(biāo)客戶群。越內(nèi)容：邀請(qǐng)港市府領(lǐng)導(dǎo)和校市委主管經(jīng)跟濟(jì)的領(lǐng)導(dǎo)；苗講解?！八瘡埣腋凼械诿ひ粋€(gè)純投資粗性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)曬式酒店焰”自。蹤其包含查“增國(guó)外的先進(jìn)消的發(fā)展理念杏”“峰張家港人的叔投資觀念稠”“識(shí)創(chuàng)富新天地機(jī)的啟示嚴(yán)”仇等論言。號(hào)注意點(diǎn)：利奔用市府的影濾響力來(lái)對(duì)我遠(yuǎn)們的主要目寇標(biāo)客戶群之霜一咳——暈機(jī)關(guān)干部人浮員進(jìn)行媒體禁宣傳，同時(shí)統(tǒng)對(duì)全市的受緣眾更了解此讀產(chǎn)品。敞活動(dòng)二：萊糾福士集團(tuán)經(jīng)熄營(yíng)講解會(huì)（肝引起興趣）朽時(shí)間：鈔2005年高9月初愿地點(diǎn)：張家注港最好酒店盟的多功能廳碧人員：萊福訂士經(jīng)營(yíng)管理未團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品認(rèn)受眾、媒體把記者竟主題：妥“玩萊福士大酒閃店暗”朽經(jīng)營(yíng)講解貌會(huì)盤——毒真真的誠(chéng)實(shí)肺經(jīng)營(yíng)者歪目的：通過(guò)衛(wèi)經(jīng)營(yíng)講解會(huì)挎，使我們的鑰受眾更加了怕解我們的投秘資產(chǎn)品，更址加相信此項(xiàng)棉目是真真的其“湖誠(chéng)實(shí)蓮”菌項(xiàng)目。同時(shí)服積累一定的遇目標(biāo)客戶群另。鏈內(nèi)容：邀請(qǐng)述對(duì)本項(xiàng)目有鮮興趣的目標(biāo)亂消費(fèi)群體；史并同時(shí)邀請(qǐng)取媒體報(bào)道。攻講解燕“貼萊福士大酒青店曉”損未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀神況和投資價(jià)翅值。狂其包含意“生國(guó)際經(jīng)營(yíng)團(tuán)普隊(duì)闖”“著良好的投資勒前景屋”“計(jì)創(chuàng)富新天地登的未來(lái)的實(shí)躬際數(shù)據(jù)會(huì)”弄等論言。受注意點(diǎn)：利疏用對(duì)酒店經(jīng)悲營(yíng)的講解來(lái)踐打消目標(biāo)消輕費(fèi)群體的投野資顧慮，用躁數(shù)據(jù)說(shuō)話，煤用事實(shí)說(shuō)話段，以此來(lái)打城動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)緣群體。嗚活動(dòng)三：會(huì)段員優(yōu)惠行動(dòng)裹（引起欲望膀）皂時(shí)間：儀2005年答9月初昂地點(diǎn)：張家妻港案場(chǎng)巾人員：目標(biāo)栽消費(fèi)群體疲主題：會(huì)員暫優(yōu)惠和預(yù)繳拼定金穴目的：通過(guò)率此項(xiàng)活動(dòng)，洗判斷出市場(chǎng)挺對(duì)此產(chǎn)品的褲接受程度，孤以此來(lái)調(diào)整濫產(chǎn)品的各項(xiàng)辱策略：同時(shí)煮也對(duì)項(xiàng)目的輕銷售有一個(gè)貪預(yù)知。連內(nèi)容：前來(lái)拍預(yù)訂的前1寶0名客戶可襯在正式簽約待時(shí)優(yōu)惠2萬(wàn)落元（定金1拔萬(wàn)元）并同雀時(shí)得到會(huì)員舊金卡一張。濃前來(lái)預(yù)訂的粗前20名客珠戶可在正式白簽約時(shí)優(yōu)惠鍬1萬(wàn)元（定持金1萬(wàn)元）火并同時(shí)得到掃會(huì)員銀卡一酷張。腹注意點(diǎn)：前進(jìn)期的推廣要梢排除產(chǎn)品的殲懷疑，在宣租傳時(shí)特別注體意避免眼“攀cheap謝”匙的感覺(jué)。鈔活動(dòng)四：開(kāi)舉盤活動(dòng)（實(shí)建際購(gòu)買）竟時(shí)間：嚇2005年屠9月廢中趟地點(diǎn)：張家脅港案場(chǎng)費(fèi)人員：目標(biāo)場(chǎng)消費(fèi)群體、礎(chǔ)張家港房產(chǎn)回節(jié)目主持人塌、文化、經(jīng)蠶濟(jì)界名人伸主題：開(kāi)盤售及促銷活動(dòng)蓬目的：通過(guò)銳此項(xiàng)活動(dòng)，扇達(dá)到客戶快直速購(gòu)買，完性成強(qiáng)銷任務(wù)使內(nèi)容：前來(lái)出簽約的前3意名客戶可得普賽歐轎車一群輛（8.2閃萬(wàn)元）。養(yǎng)前來(lái)簽約的運(yùn)前20名客智戶可得賽歐宣首期轎車一懸輛（2萬(wàn)元括）各注意點(diǎn)：前倘期的推廣要堂排除產(chǎn)品的忙懷疑，在宣良傳時(shí)特別注訴意避免領(lǐng)“細(xì)cheap聾”濾的感覺(jué)。險(xiǎn)活動(dòng)五：各堆地展會(huì)碌第六章銷別售篇津1、銷售策舌略突快速銷售：巖在市場(chǎng)上造然成轟動(dòng)效應(yīng)虜；匪集中性銷售晉：整個(gè)銷售型過(guò)程把去化繪量集中在強(qiáng)田銷期；旱針對(duì)性銷售撕：鎖定消費(fèi)凱群體，有針止對(duì)性地進(jìn)行獻(xiàn)銷售；劫品牌維護(hù)：扒在銷售的過(guò)賽程中注重產(chǎn)介品的品質(zhì)感五。沈2、投資分魂析升一、首付四臺(tái)成的購(gòu)買方測(cè)式盟總價(jià)閱首付4成適月按揭（1遇0年）躲回報(bào)率縮8%謎月收益地月凈收益閱3凈收入轉(zhuǎn)3年后的資結(jié)產(chǎn)總值(增循長(zhǎng)20%)層35000膀0游14000悟0噸2408.泳7需28000量2333余-75.3問(wèn)7愁-2713緒.32曬42000巨0撥40000感0部16000朋0越2752.碼8從32000性2667巷-86.1哭3煮-3100鋤.68響48000棵0攝總價(jià)尋首付4成競(jìng)月按揭（1叮0年）針回報(bào)率族9%惜月收益封月凈收益嗽3凈收入形3年后的資欲產(chǎn)總值(增記長(zhǎng)20%)塌35000痛0鉗14000退0截2408.辭7威28000態(tài)2625無(wú)216.3商7786.姑8界42000士0忌40000敞0桶16000哀0友2753.形8疾32000磚3000型247.2繁8899.熊2絲48000州0旱二、首付5它成的購(gòu)買方界式吊總價(jià)惹首付5成妹月按揭（1騙0年）況回報(bào)率法8%歌月收益夸月凈收益演3凈收入爆3年后的資概產(chǎn)總值(增許長(zhǎng)20%)新35000蠶0掛17500駁0柿2023承28000棟2333目326血11719槽42000縮0斷40000村0葉20000犁0四2295漁32000昏2667撇372驕13393款48000錄0替總價(jià)授首付5成頓月按揭（1竿0年）柿回報(bào)率開(kāi)9%央月收益雨月凈收益塌3凈收入輔3年后資產(chǎn)涉總值(增長(zhǎng)尼20%)頁(yè)35000資0云17500撥0膨2023跡31500灑2625穴617震22219然42000觀0掠40000倚0收20000蘿0糞2295魚(yú)36000退3000序705阿25393喂48000損0伸根據(jù)上面的貫表格分析中伏，可以看到緣只有在首付傭5成的情況述下才能出現(xiàn)政客戶每月獲被得凈收益，挖具體收益金笨額如上。為腎了達(dá)到更好群去化目的，扮建議用3年縣9%的投資部回報(bào)給予客狀戶回報(bào)，以護(hù)。。。。。魄。。。航如果購(gòu)買總條價(jià)為35萬(wàn)慮的房子，其駁首付5成，傻按照10年長(zhǎng)貸款，沒(méi)有曲按揭費(fèi)用為雄2023元孝，按照8%快的固定回報(bào)典回饋給購(gòu)買勉者，您將獲抽得月回報(bào)2籃333元，擊每月凈收益擁為326元累，3年總凈儲(chǔ)收益為11員719元；陸保守估計(jì)產(chǎn)剖品的增值，米3年后產(chǎn)品秤價(jià)值為42疾萬(wàn)整。你在吸3年將獲得欣純利潤(rùn)8.隨1719元臘。域81719憑=4200掛00-35翅0000+鼠11719擴(kuò)表中資產(chǎn)增上長(zhǎng)20%：洗理由為，浸張家港經(jīng)濟(jì)慕的持續(xù)發(fā)展晌，土地資產(chǎn)柳的增值加上扇酒店經(jīng)營(yíng)在株一定時(shí)期后落其運(yùn)營(yíng)狀況槐正常情況都轉(zhuǎn)優(yōu)于開(kāi)始運(yùn)涂營(yíng)的頭兩年敬。覽良好的經(jīng)營(yíng)攻狀況是投資碌的保障，以選下是在萊福慣士酒店良好刃經(jīng)營(yíng)和管理面下的運(yùn)營(yíng)分蚊析袋3、經(jīng)營(yíng)分絹析表計(jì)算過(guò)總價(jià)航天租金翠入住率榆經(jīng)營(yíng)總收入炒經(jīng)營(yíng)總利潤(rùn)嚼投資客回報(bào)爆年運(yùn)營(yíng)凈值富350,0們00.00釋什260.0荷0布0.60隱56,94撕0.00波34,16停4.00歷31,50飾0.00稀2,664表.00遣350,0鵲00.00駱茂280.0璃0傭0.60橡61,32針0.00普36,79阻2.00亞31,50斬0.00與