房地產(chǎn)業(yè)研究報告

（一）產(chǎn)業(yè)界定房地產(chǎn)是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱，它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停車場等，一般來說，我們通常所說的房地產(chǎn)是就城鎮(zhèn)房屋和土地而言的，故房地產(chǎn)也可稱為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，本報告討論的房地產(chǎn)就特指這一含義。按照商品房屋用途來劃分，房產(chǎn)可分為商品住宅和非商品住宅兩大類，前者包括普通商品住宅、經(jīng)濟實用房和別墅、高檔公寓，后者可分為寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房等。（二）產(chǎn)業(yè)特性1、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有周期性房地產(chǎn)業(yè)是進行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的基礎建設行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大，因此，同國民經(jīng)濟的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。而且，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有一定的先導性。2、房地產(chǎn)業(yè)具有很強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)都有著密切的關系，具有很強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關，據(jù)統(tǒng)計，中國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設中。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其比例達到1：1.17，即每100元的房地產(chǎn)銷售能帶動相關產(chǎn)業(yè)170元的銷售。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新行業(yè)的產(chǎn)生，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等。由于房地產(chǎn)業(yè)的具有很強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，因此房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻率很高，中國房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻率為1-1.5個百分點，也就是說目前中國8%的GDP增長速度中，有1%-1.5%是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻的。3、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有地域性房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，當某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價格存在差異時，不可能象其它商品一樣，通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響，若某一地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平高，相應地當?shù)鼐用袷杖胨揭哺撸瑥亩數(shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的需求就大，房地產(chǎn)價格就高，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)就會呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。4、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受產(chǎn)業(yè)政策的影響非常大政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下方面來體現(xiàn)，其一，政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；其二，政府的各項稅費會影響到房地產(chǎn)的價格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；其三，政府對房地產(chǎn)交易所采取的政策會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。（一）房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)狀分析1、房地產(chǎn)商數(shù)量多，分布不均1986年，中國房地產(chǎn)開發(fā)商只有3000多家，到了1995年，房地產(chǎn)開發(fā)商已達到33482家，是迄今為止房地產(chǎn)開發(fā)商最多的一年。此后，全行業(yè)進入調整階段，許多房地產(chǎn)開發(fā)商由于虧損而破產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)目有所減少。98年以后，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的復蘇，中國房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的趨勢，99年底，全國房地產(chǎn)開發(fā)商達25600多家。2、企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性全國一半以上的房地產(chǎn)開發(fā)商分布在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等東部地區(qū)的12個省市中，西部邊遠地區(qū)不僅開發(fā)商數(shù)量少，而且企業(yè)規(guī)模也不大，在盈利水平、經(jīng)營能力、創(chuàng)新意識等方面遠不如東部地區(qū)。東部地區(qū)的企業(yè)競爭已從資金實力和土地開發(fā)權的競爭走向品牌、營銷、服務等方面。3、企業(yè)的經(jīng)濟類型具有多樣性，民營企業(yè)或股份制企業(yè)的發(fā)展趨勢遠遠好于國有企業(yè)在全國房地產(chǎn)開發(fā)商中，以國有企業(yè)為主，多種經(jīng)濟形式并存。96年國有企業(yè)所占的比重最大，達到41%；集體企業(yè)所占的比重為22.4%，位于第二位；股份制企業(yè)排在第三位，比重為13.1%；外商投資企業(yè)和港澳臺投資企業(yè)合起來所占的比重為20.1%。從近兩年的發(fā)展趨勢來看，由于企業(yè)改革的不斷深化，許多國有企業(yè)和集體企業(yè)都改制為股份制企業(yè)，股份制房地產(chǎn)開發(fā)商所占的比重越來越大。在各種類型的所有制企業(yè)中，私營企業(yè)或以私營為背景的企業(yè)發(fā)展前景好過國有企業(yè)，前幾年各地區(qū)排名前幾位幾乎都是國有企業(yè)，而經(jīng)過93至97年的調整后，排名前幾位幾乎都是私營企業(yè)。4、企業(yè)規(guī)模偏小，資質結構有待優(yōu)化中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模偏小，96年中國房地產(chǎn)開發(fā)商的平均注冊資金為1732萬元，全國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商的凈資產(chǎn)不過為10多億元，與國外房地產(chǎn)開發(fā)商動輒幾十億、幾百億美元相比，相差甚遠。房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)模偏小導致開發(fā)出的樓盤也偏小，既有規(guī)模、配套設施又好的樓盤更少。96年，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質結構是：一級企業(yè)和二級企業(yè)所占的比重僅為17.3%，五級以下的企業(yè)所占比重為17.5%，大部分企業(yè)的資質為三、四級企業(yè).由于資質低的企業(yè)抗風險能力弱、融資能力差、開發(fā)力量弱，所以它們很難經(jīng)受得住市場競爭的考驗。5、房地產(chǎn)開發(fā)商進入微利階段90年代初，市場對房地產(chǎn)的需求量很大，開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤高，吸引了更多的企業(yè)進入這個行業(yè)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。又由于1993年下半年房地產(chǎn)業(yè)成為宏觀調控調控的重點對象，相當一部分企業(yè)出現(xiàn)嚴重虧損，全行業(yè)的平均營業(yè)利潤降低，房地產(chǎn)開發(fā)商進入微利階段。（二）市場供給狀況分析1、中國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資狀況（1）房地產(chǎn)業(yè)的投資增長速度。中國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調是一致的，92年至93年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時期，94年以后隨著全行業(yè)步入調整時期，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢，98年房地產(chǎn)逐步走向復蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資增長率也走向回升，2000年前10月，全國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資同比增長36%。（2）房地產(chǎn)業(yè)的投資結構。1996年開始，中國房地產(chǎn)業(yè)投資結構開始向住宅轉移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升，98年住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比例為59.2%，2000年1至9月，這一比例己上升為69%，辦公樓投資和商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢。投資結構的這種變化符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。（3）投資的資金來源狀況。從資金來源的主體來看，三級以上的房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)業(yè)的投資主體，所占的比重超過了50%，從整體上看，一、二級企業(yè)己經(jīng)有了一定的規(guī)模效益，而四級以下的企業(yè)規(guī)模效益較差，但這些企業(yè)所占的投資比重仍然偏大，特別是無級別的企業(yè)所占的投資比重高達20%，這說明房地產(chǎn)業(yè)的投資還有待進一步優(yōu)化。2、土地資源的供給狀況分析土地資源的供給狀況決定了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，改革開放前，中國土地使用權是通過無償劃撥而取得的，1988年，新的《土地管理法》實施后，中國土地使用權可以依法轉讓，從而使得土地市場空前發(fā)展。目前，土地的供給出現(xiàn)了以下兩個新特點。（1）土地的供給方式出現(xiàn)了變化，有償供地比重不斷提高，在具體的出讓方式中，土地招標、拍賣比重有所提高。（2）土地轉讓價格略有下降，價格水平的地區(qū)差距進一步擴大。近兩年，國家有關部門對土地轉讓價格的具體構成作了調整，基準地價趨于合理，96年在國家計委、財政部頒布的全國性減免48項稅費的辦法中，涉及土地轉讓價格的有10項，各地方政府也紛紛出臺政策，減少土地轉讓中的稅費。3、商品房的新開工面積、施工面積和竣工面積分析2000年，全國房地產(chǎn)新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長的勢頭。（1）新開工面積快速增長。93年至96年，國家實施房地產(chǎn)業(yè)調整后，新開工面積逐年下降，96年新開工面積降到了谷底，97年新開工面積開始回升，98年受住房制度改革的影響，新開工面積增速加快，高達33.7%，99年新開工面積有所降低，但2000年又呈現(xiàn)快速增長之勢。（2）施工面積。96年的新開工面積比95年減少，但施工面積卻在增加，這是由前幾年新開工工程較多所引起的。98年施工面積增速較快，達7.8%，考慮到98年新開工面積增速達33.7%，可以預見，今后幾年內(nèi)施工面積還會出現(xiàn)較快的增長。（3）竣工面積。雖然從93年房地產(chǎn)業(yè)進入調整期后，有些年份的新開工面積和施工面積出現(xiàn)負增長，但受工程建設工期較長的影響，商品房的竣工面積卻一直呈現(xiàn)增長的趨勢，98年以來，房地產(chǎn)業(yè)投資的增長速度開始回升，商品房的竣工面積也在增長，2000年前10月，全國房地產(chǎn)竣工面積8893萬平方米，比去年同期增長18%。4、中國房地產(chǎn)業(yè)市場供給的結構分析住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場供給的主要構成部分，其中住宅市場在房地產(chǎn)市場中所占的比重最大，商業(yè)用房市場次之，辦公樓市場所占的比重最小。近幾年來，中國房地產(chǎn)市場的供給結構存在著以下特點：（1）住宅供給平穩(wěn)增長，住宅供給的內(nèi)部結構發(fā)生變化，其中別墅和高檔公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根據(jù)國際經(jīng)驗，發(fā)展中國家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5%至10%左右比較合適，而在前幾年房地產(chǎn)過熱時，中國別墅、高檔公寓等高擋物業(yè)所占的比例遠遠超過了這一數(shù)字，從而造成了高檔物業(yè)的空置率遠高于普通住宅，因此近幾年中國政府嚴格控制高檔物業(yè)的投資，中國證監(jiān)會也規(guī)定上市公司的配股資金不得用于建設別墅等高檔物業(yè)。這些措施使得高檔物業(yè)的投資開始下降，商檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例已降低到10%以下，普通住宅的投資比例開始上升，2000年1至9月，住宅投資占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的比例已達69%以上。（2）辦公樓市場供給的地區(qū)差異進一步擴大。近幾年來，辦公樓市場供給的增速很快，97年辦公樓的竣工面積突破1000萬平方米，與此同時，辦公樓市場的地區(qū)間差異不斷擴大，如北京云集了世界各國5000多家的駐華機構和外資企業(yè)，還有全國各地地方政府和各地大企業(yè)的駐京辦事處，其辦公樓市場呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢，北京辦公樓租金現(xiàn)已僅次于香港和東京，處于世界第三位。但是象廣州、深圳、?？诘瘸鞘杏捎谇皫啄贽k公樓投資過于膨脹，而這些城市又不具有北京、上海那樣的旺盛需求，所以出現(xiàn)了辦公樓市場供需都出現(xiàn)下降的趨勢。（3）商業(yè)用房的供求矛盾比較突出。在前幾年經(jīng)濟發(fā)展過熱時，商業(yè)用房比較暢銷，各地商場、商鋪紛紛涌現(xiàn)，出現(xiàn)了嚴重的供過于求的現(xiàn)象。隨著宏觀調控政策的實施，商業(yè)用房的銷售率迅速下降，近兩年消費疲軟困繞者中國國民經(jīng)濟的發(fā)展，從而導致了商業(yè)用房的需求下降，但每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業(yè)用房的供求矛盾。（三）市場需求分析目前，中國房地產(chǎn)業(yè)的市場需求存在以下特點：1、市場需求開始回升近兩年來，在擴大內(nèi)需和全面推進住房制度改革等宏觀經(jīng)濟政策的引導下，中國房地產(chǎn)銷售擺脫了前兩年徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長形勢。2000年1-10月，全國商品房銷售面積為8249萬平方米，同比增長36%。2、個人消費成為市場需求的主體90年代以來，個人購買商品房的絕對額高速增長，1987年，個人購買的商品房只有426.66萬平方米，占當年商品房銷售的17.9%；而到了1997年，個人購買的商品房達5233.72萬平方米，占當年商品房銷售的66.6%；1998年，雖然受住房制度改革的影響，集團突擊購房的現(xiàn)象比較嚴重，但個人購房也增長很快，98年個人購房的比例比97年上升了7個百分點，達到73.6%，市場消費主體的這種變化對開發(fā)商提出了更高要求。2000年前9個月，隨著房改的結束，個人購房的比例已達90%以上。3、與個人消費增長適應,住宅在房地產(chǎn)市場需求結構中占主導地位住宅銷售在商品房銷售中占主導地位，從87年到97年住宅銷售額在商品房銷售總額中所占比重都在70%以上，因此住宅市場的發(fā)展狀況決定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況。1998年住房制度實行改革后，個人購房比例進一步提高，2000年1-9月，住宅銷售額占房地產(chǎn)業(yè)銷售額的85%以上。（四）存在的問題目前，中國出現(xiàn)了大量商品房積壓和大量城鎮(zhèn)居民的住房需求得不到滿足這樣互相矛盾的現(xiàn)象，供需脫節(jié)成為當前的重要問題。主要原因是商品房售價高，中低收入家庭難以接受。據(jù)統(tǒng)計，1998年，中國商品房平均每平方米售價達到2002元，商品住宅平均每平方米售價達1800多元（見全國商品住宅平均售價圖。），按此計算，一套70平方米的住宅大約共需13萬，而1997年我國城鎮(zhèn)人均可支配收入為5200多元，人均消費支出為4300多元（包括居住支出400多元），剩下可用于購買住房的約為人均1300多元，98年底平均每人儲蓄存款余額為5000元，按一個三口之家計算，購買這樣一套住房共需33年。根據(jù)世界銀行的研究資料，當一個國家一套住房售價與家庭年收入之比為3：1至6：1時，居民才能負擔得起，而中國這個比例目前大約高達10：1以上，而對于中低收入的家庭和北京、上海、廣州和深圳等房地產(chǎn)市場較為發(fā)達的城市來講，這個比例更大，因此房價過高是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個桎梏。同時，2000年據(jù)對全國17萬城鎮(zhèn)居民住房條件的抽樣調查顯示，40.5%的家庭住房不足40平方米。如果按照第五次人口普查的結果，中國目前城鎮(zhèn)每戶平均人口為3.44人計算。全國有7.8%的家庭人均使用面積不足5.8平方米，40.5%的家庭人均不足11.6平方米。這一批人對住房的潛在需求大，但由于收入與房價的巨大反差，有效需求不足。因此，住房市場能否面向中低收入者，是房地產(chǎn)業(yè)能否成為國民經(jīng)濟新的增長點的關鍵。1998年國務院下發(fā)了《關于進一步深化城鎮(zhèn)住宅制度改革，加快住宅建設的通知》，在借鑒發(fā)達國家解決中低收入家庭住宅問題的做法和總結各地房改經(jīng)驗的基礎上，提出了建立新的供應體系，對不同收入的家庭實行不同的住宅供應政策，即對高收入家庭提供普通商品住宅，對中低收入家庭提供經(jīng)濟適用房，對特困家庭提供廉租房，大力發(fā)展經(jīng)濟實用房。對不同收入家庭實行不同的住宅供應政策，是具有中國特色的住宅制度。（一）市場需求的影響因素分析1、中國城鎮(zhèn)居民的購房能力分析歸根到底，房地產(chǎn)的市場需求是由居民購房能力的大小決定的。2000年開始，中國實行貨幣分房制度，下面我們就來推測一下新的住房制度下居民的購房能力。97年底，中國政府公布的城鎮(zhèn)總人口約為3.699億，總戶數(shù)約為1.02億，平均每戶人口3.6人，考慮到城鎮(zhèn)平均每戶人口數(shù)在下降，我們就以一個三口之家為例來說明這個問題，這樣的假設不會使結果偏差太大。2000年以后，一個家庭可用于購房的款項有：原有的儲蓄存款、當年總收入中扣除消費支出的余額、住房公積金、每月發(fā)放的住房補貼、一次性發(fā)放的住房補貼。（目前全國貨幣分房有六種模式，由于各種模式的差別不大，本文僅用一種模式來研究）?儲蓄存款：99年底全國城鎮(zhèn)人均儲蓄存款約為7500元，一個三口之家儲蓄存款為22500元?當年總收入扣除消費支出（不含住房支出）的城鎮(zhèn)人均余額。據(jù)對90年至97年數(shù)字分析，得2000年一三口之家的總余額為6039.36元。?住房公積金：根據(jù)新的住房公積金管理制度，職工單位和個人每月計繳的住房公積金為上年平均月工資的5%，按1999年職工的平均年工資為7000元，一個三口之家雙職工家庭的年住房公積金的為1400元?每月發(fā)放的住房補貼：目前中國許多地區(qū)的補貼辦法還沒有制定出來從一些已制定出的地區(qū)來看，每月發(fā)放的補貼約為工資的15%，按99年的工資水平來看，就是每年發(fā)放1050元，一個三口之家的雙職工家庭為2100元?一次性發(fā)放的住房補貼：從全國己制訂出的實施方法來看，約為房價的20%。上述可用于購房的款項中，儲蓄存款和一次性發(fā)放的住房補貼為固定性的購房款來源，而每年發(fā)放的住房公積金、住房補貼和每年收入中可用于購房的款額為變動性的購房款，因此我們可以據(jù)此評估居民購房能力。現(xiàn)在我們來估算一個普通的三口之家按國家規(guī)定標準購買60平米房子的購房能力。2000年一套60平米住房總共所需房價為108000元，意味著一個三口之家在2000年購買一套60平米的房子，約需11年的時間里，就可利用其可用于購房的收入來還清房款，應該來說這個年數(shù)是普通居民能夠承受的，也就是說實行住房制度改革后，普通居民購買較小面積住房的能力還是有的。2、中國房地產(chǎn)業(yè)的市場容量分析目前我國城市家庭中只有26%以上的家庭居住面積在60平米以上。從住房產(chǎn)權來看，只有50%的家庭住在自已擁有的房子里，44%租用單位的房子，4%租用私人的房子，2%的家庭租用其它房源的房子。從上述數(shù)字可以看出，中國住房的潛在市場容量是非常大的，在原來的福利分房制度下，普通居民的購房能力不足，從而使得房地產(chǎn)市場的有效需求不足，實行貨幣分房以后，這種狀況可望得到很大的改變。（二）市場供給的發(fā)展趨勢分析1、房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展在房地產(chǎn)過熱時期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率比較高，因而吸引了許多商家進入房地產(chǎn)業(yè)，但當時成立的這些公司規(guī)模都不大，它們開發(fā)的樓盤規(guī)模偏小，配套設施不齊全。經(jīng)過幾年調整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢，房地產(chǎn)業(yè)進入了微利時代，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關鍵。目前許多綜合實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)商都把發(fā)展成熟的品牌管理體系、實現(xiàn)管理的高效與科學、發(fā)展高品質的服務體系作為提高自身競爭力的重要手段。2、房地產(chǎn)供給將多元化方向發(fā)展配合住房制度改革，中國政府將提供多種渠道的住房供應體系。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金的公寓等，房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況。3、商品住宅價格將呈現(xiàn)出穩(wěn)中回落的趨勢近年來，商品住宅市場供過于求，但價格卻一直居高不下。供求規(guī)律在中國房地產(chǎn)市場中不起作用的主要原因是中國房地產(chǎn)市場是一個發(fā)育不完全的市場，其需求主體不是個體消費者，而是集團，在這些集團中又有相當一部分的購房資金來源于各種財政撥款，他們的購買行為不同于普通消費者，價格對他們的需求不起決定性作用，因此造成商品房需求價格彈性很低。1998年中國開始在全國范圍內(nèi)推行福利住房制度改革，規(guī)定了停止福利分房的時間表，將個人住房消費推向商品房市場，商品房市場需求主體也逐步由集團向個人轉移，需求規(guī)律在房地產(chǎn)市場中的作用逐漸增大，因此，在商品住宅大量積壓的情況下，住宅價格有逐步下調的可能。中國目前商品住宅價格主要由這樣幾部分組成：土地出讓費、建筑安裝費、各種稅費和企業(yè)利潤。這幾項構成中有很多可以減讓的成份，在占到房價的60%的各種稅費中有的極不合理，有大幅減讓的余地，如城建配套費由消費者負擔十分不合理，這一費用中包括的公用設施建設費用理應由政府財政負擔，而商用設施建設費用應由經(jīng)營受益單位負擔，目前政府已明令取消了多種不合理收費，但現(xiàn)行的各項收費中，仍有很多不合理的成份，有進一步壓縮的余地。另外，房地產(chǎn)開發(fā)商利潤率過高，也有很大的讓利余地，目前中國許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率為15%左右，而國外這一比率為7%左右，中國高出國外一倍以上，如果降至國外水平，就會使房價有較大幅度的下降。（三）輔助體系的完善1、房地產(chǎn)金融將不斷完善和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融的介入是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必不可少的條件。房地產(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費信貸，就中國目前情況來講，這兩種房地產(chǎn)金融業(yè)務發(fā)展的很不均衡。開發(fā)信貸業(yè)務開展的時間比較長，業(yè)務量也比較大，有效地支持了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但消費信貸的發(fā)展卻還是近一兩年的事。隨著福利住房制度改革的推進，中國房地產(chǎn)市場的需求主體逐漸由集團向個人轉移，住房消費信貸對房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要作用日益顯現(xiàn)出來，各大商業(yè)銀行紛紛推出以個人住房抵押貸款為核心的住宅消費信貸業(yè)務。1997年5月人民銀行公布《住宅擔保貸款管理試行辦法》，不僅給按揭業(yè)務提供了法律依據(jù)，對房地產(chǎn)金融也是一大突破。從當前按揭業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀看，還存在貸款時間短、貸款比例低、擔保方式單調、風險回避不夠的缺陷?？梢灶A計，隨著中國房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和住房制度改革的不斷推進，房地產(chǎn)消費信貸業(yè)務必將有迅速的發(fā)展，近期可以預期的是擔保方式可能會有較大突破，如試行二次擔保和引入保險機制。2、住房二級市場將對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著越來越大的作用現(xiàn)在對住房需求大的往往不是沒錢的無房戶，而是有錢有房的人。這些人有房想擴大居住面積，辦法之一就是換房，通過市場交易增加需求，賣舊房買新房，以小房換大房。據(jù)預測，住房實物分配切斷后走向貨幣分配，這將使個人增加投入，據(jù)估計，這部分人的住房增量需求是1100萬平方米／年。以全面開放住房二級市場的上海為例，現(xiàn)有住房的住戶有35%在未來5年內(nèi)準備進入房產(chǎn)市場，進入市場的有80%的人是準備擴大面積，擴大面積以平均27～30平方米／人。全國以此情況測算可增加有效需求2800萬平方米／年。全面開放二級市場所產(chǎn)生的效益要比切斷實物分配產(chǎn)生的增加量還要多。未來住房二級市場將充滿活力。未來將是買方惜金挑剔的市場，老百姓買房貨比三家，非常審慎。所以，房地產(chǎn)商要在產(chǎn)品的質量和品位，服務方面提高，因為住房是個入最大的消費品。（四）政策變化的影響房地產(chǎn)業(yè)是一個受政策變化影響非常大的行業(yè)，從目前來講，政策變化對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要體現(xiàn)在以下方面：1、利率下調和征收利息稅對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響利率下調從兩方面促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其一是降息使開發(fā)商的財務成本下降，從而降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，使房價有了下調的可能；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持幣者購房的愿望。同樣，開征利息稅也使居民的存款收入下降，并且開征利息稅和降息的一個不同點是，存款額越大的其上繳的利息稅越多，因此開征利息稅會使得這部分人將房地產(chǎn)作為一個新的投資渠道，從而能促進房地產(chǎn)的銷售。2、房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響1999年8月1日，財政部和國家稅務總局聯(lián)合發(fā)出通知，從即日起對房地產(chǎn)市場的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅和二級市場空置房交易稅等實行減免政策，預計這項政策將使商品房銷售價格降低10%左右，能在一定程度上促進房地產(chǎn)的銷售。（一）產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略從目前的現(xiàn)狀來看，以國民經(jīng)濟為背景的中國住宅產(chǎn)業(yè)正處在持續(xù)快速發(fā)展階段。但與發(fā)達國家相比，中國的住宅產(chǎn)業(yè)無疑處于比較落后的階段，仍存在較大差距，例如，美國住宅產(chǎn)業(yè)約占GDP的25%，而中國僅占9%左右。彌補這一差距不能一味地靠擴大建設規(guī)模，而要以集約型的方式，依靠住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化來實現(xiàn)。從發(fā)達國家住宅產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)驗來看，大型企業(yè)集團是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的骨干力量，也是產(chǎn)業(yè)走向成熟的標志。也只有大型企業(yè)集團才能擔負起使住宅產(chǎn)業(yè)從當前以勞動密集型為主走向技術密集型為主，從分散式、外延型發(fā)展走向集成式、內(nèi)涵型發(fā)展，從而完成系列化開發(fā)、集成化生產(chǎn)、配套化供應的目標。就國內(nèi)現(xiàn)狀看，成熟的產(chǎn)業(yè)如化工工業(yè)、汽車工業(yè)等產(chǎn)業(yè)集中度（處于產(chǎn)業(yè)核心的企業(yè)市場占有率）一般都在60%以上，而住宅產(chǎn)業(yè)領域產(chǎn)業(yè)集中度不到10%。這與住宅產(chǎn)業(yè)在中國國民經(jīng)濟中的地位嚴重不符。因此，引導、扶持有發(fā)展?jié)摿Φ拇笮推髽I(yè)集團就成為了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展中關鍵的一環(huán)。中國的住宅發(fā)展與聯(lián)合國經(jīng)濟委員會確定的產(chǎn)業(yè)化標準有相當?shù)牟罹?。具體表現(xiàn)在5個方面：一是住宅建設的工業(yè)化程度低，工業(yè)化和標準化體系尚未建立。由于采用手工操作或半機械化操作，勞動生產(chǎn)率，只及發(fā)達國家的1／2或1／3，美國一個建筑工人每天可以建造100平方米住宅，而中國工人每人每天只能建10平方米。因此造成建筑成本高、住宅價格高、施工周期長。二是住宅規(guī)劃設計水平較低，容積率偏大（多數(shù)情況大于2），離良好居住性、適用性和安全性的現(xiàn)代化住宅標準還有較大的差距，遠遠不能滿足現(xiàn)代家庭的居住要求。三是住宅部件質量低，住宅建筑與部品體系質量控制體系尚未建立。住宅使用的各種設備、制品模數(shù)協(xié)調體系尚未建立，性能缺乏標準，通用性差，質量難以保證。四是能源、原材料、土地資源消耗大大高于發(fā)達國家。建筑材料仍以傳統(tǒng)材料為主，能耗大，對生態(tài)環(huán)境造成不利的影響。五是科技進步對住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻率低。據(jù)1997年有關方面統(tǒng)計，中國住宅建設中的科技進步貢獻率僅為25.4%，低于全國其他產(chǎn)業(yè)的平均值，甚至低于當年農(nóng)業(yè)40%的水平。整個行業(yè)尚缺乏大量住宅科技成果的投入與應用。1、發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團的意義世紀之交的中國房地產(chǎn)企業(yè)，在由計劃經(jīng)濟向成熟的社會主義市場經(jīng)濟轉變過程中，持續(xù)發(fā)展面臨諸多困難。例如，企業(yè)自身存在的機制及管理上的弊端，致使企業(yè)不能積極應對市場需求的變化，導致企業(yè)對市場的有效供給不足，市場的動態(tài)均衡受到影響，這反過來又影響了企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。再如，企業(yè)整體運作中或多或少存在資金少、規(guī)模小的發(fā)展“瓶頸”問題，也導致企業(yè)發(fā)展后勁不足，阻礙市場進一步活躍，房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展勢必受到影響。解決上述問題的途徑之一是企業(yè)集團化。發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團的意義和作用主要在于：發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團，適應了深化體制改革和企業(yè)結構調整的需要。發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團，適應了中國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的迫切需要據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)投資增長能帶動約2倍于自身增長規(guī)模的相關產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增長，正因如此，發(fā)達國家的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值在一定階段中能占到國民生產(chǎn)總值的10%左右?，F(xiàn)階段，中國房地產(chǎn)業(yè)尚未達到這一水平，還有很大的發(fā)展?jié)摿?。這就需要一批實力雄厚、競爭力強的房地產(chǎn)企業(yè)集團發(fā)揮市場主體的作用，一方面為市場提供有效的市場供給，滿足消費者需求，另一方面根據(jù)市場的變化及政府宏觀經(jīng)濟的調控，及時調整企業(yè)行為，確保市場整體的供給與市場需求發(fā)展相一致。因此，在現(xiàn)在基礎上推進房地產(chǎn)企業(yè)集團化也是加快房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的迫切需要。發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團，適應了企業(yè)提升市場競爭力的內(nèi)在要求在當前市場狀態(tài)下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)存在資金少、規(guī)模小的現(xiàn)狀，企業(yè)的持續(xù)發(fā)展受阻礙。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)從土地取得，到建筑規(guī)劃、發(fā)包興建、市政配套、房屋銷售，每一個環(huán)節(jié)都需要投入大量資金，資金小、實力弱的小企業(yè)難以勝任；這些企業(yè)的存在還容易導致市場的無序競爭和不規(guī)范操作，阻礙了企業(yè)自身及整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的進一步發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)集團化可以說是勢在必行。房地產(chǎn)市場經(jīng)過近20年的發(fā)展，要取得更大的發(fā)展，就必須提高市場競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力更多地以企業(yè)的資金實力、市場適應力、持續(xù)贏利狀況、管理能級為衡量標準。因此通過兼并、聯(lián)合的形式，擴大企業(yè)規(guī)模，發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團，促使市場交易內(nèi)部化，降低企業(yè)成本，提高企業(yè)規(guī)模效應；同時房地產(chǎn)企業(yè)的集團化有利于深化企業(yè)間分工和協(xié)作，提高各企業(yè)的專業(yè)化水平和整體運作效率，獲取更高的經(jīng)濟效益。2、當前發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團的條件現(xiàn)有國有大中型企業(yè)是形成企業(yè)集團的重要物質基礎目前，國有大中型房地產(chǎn)企業(yè)仍是發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的主導力量，在城市建設和舊區(qū)改造中積累了豐富的生產(chǎn)經(jīng)驗和市場經(jīng)驗。例如90年代上海城市建設大步推進的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮了積極作用，為上海實現(xiàn)“一年一個樣，三年大變樣”作出了重大貢獻，在這一過程中也積累了豐富的市場開發(fā)經(jīng)驗和企業(yè)運作經(jīng)驗。因此，無論是從企業(yè)已有基礎，還是企業(yè)積累的經(jīng)驗來看，現(xiàn)有國有大中型房地產(chǎn)企業(yè)仍然是形成房地產(chǎn)企業(yè)集團的重要基礎。對企業(yè)經(jīng)濟利益關系進行調整是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團的核心問題中國企業(yè)改革經(jīng)歷了從傳統(tǒng)的企業(yè)“統(tǒng)收統(tǒng)支”利益分配格局到“放權讓利”、“自負盈虧、獨立核算”的經(jīng)濟利益關系調整過程。對企業(yè)經(jīng)濟利益關系的調整是房地產(chǎn)企業(yè)在兼并、聯(lián)合，擴大規(guī)模，組建房地產(chǎn)企業(yè)集團過程中要解決的核心問題。協(xié)調好各企業(yè)間的經(jīng)濟利益關系，以適當?shù)姆绞酱_定企業(yè)集團的核心層、緊密層與松散層，達到企業(yè)集團整體資源的最優(yōu)化配置，是組建企業(yè)集團的關鍵?完善政策，優(yōu)化環(huán)境是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團的必要保障首先，根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，實行徹底的政企分開，轉變政府的職能，真正落實企業(yè)集團的自主權，讓企業(yè)完全按照市場的準則運作；其次，大力發(fā)展企業(yè)直接融資的資本市場，擴大企業(yè)集團的融資渠道，放寬對房地產(chǎn)企業(yè)上市和直接從資本市場融資的限制；再次，實施有利于企業(yè)集團進一步改革的配套政策，如生產(chǎn)要素參與分配、經(jīng)營者持股比例、主要經(jīng)營者年薪制等；最后，健全社會保障體系，為企業(yè)集團進一步深化改革和調整產(chǎn)品及產(chǎn)業(yè)結構創(chuàng)造有利的空間?市場競爭乃至國際經(jīng)濟競爭是促進房地產(chǎn)企業(yè)集團發(fā)展的外部條件隨著中國與外部經(jīng)濟交往范圍的擴大，房地產(chǎn)領域的國際經(jīng)濟一體化日益顯現(xiàn)。中國加入世界貿(mào)易組織進程的加快，國外房地產(chǎn)企業(yè)的“進逼”趨勢，都使得中國房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨這一日益臨近的激烈國際經(jīng)濟競爭。面對國際上資金雄厚、管理先進的房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，中國房地產(chǎn)企業(yè)必須在短時間內(nèi)提高企業(yè)競爭能力，占有相當?shù)氖袌龇蓊~，才能在競爭中站穩(wěn)腳跟，為此發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團是必然的選擇?人文觀念對于中國住宅產(chǎn)業(yè)化目前最急需的人文意識環(huán)境有以下三項：住房商品化觀念。以住宅來講，只有實現(xiàn)商品化，才能形成一定的市場需求數(shù)量，從而可以采用工廠化的批量生產(chǎn)，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，造就產(chǎn)業(yè)。負債消費觀念。住房商品因其價值巨大，生活上又必不可少，一般只能采取超前消費的做法。在生命周期內(nèi)人們一邊使用著房屋，一邊分期償還房款。這樣就將人們住房的潛在（未來）需求轉化成了即時（有效）需求，從而迅速培育起市場面，形成住房的消費規(guī)模，提供產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)基礎。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，住宅是一種“收入需求彈性”比較大的商品，若能在這一領域形成大眾化超前消費意識，會產(chǎn)生大于“負債”買房本身數(shù)量的消費額。保值投資觀念。住宅房屋作為房地產(chǎn)的一種存在形式，在經(jīng)濟上具有二重屬性：既是生活所需要的消費品，又是財產(chǎn)類型的投資品。所謂房地產(chǎn)證券化，也就是將不動產(chǎn)作為資本看待。只有住宅資本化，房屋才算實現(xiàn)了經(jīng)濟化，成為經(jīng)濟物品，從而客觀上才需要一個專門產(chǎn)業(yè)來生產(chǎn)。因而，樹立國民保值投資的觀念，是住宅產(chǎn)業(yè)化所應具備的重要人文意識.相關制度作為實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的相關制度安排，下述三項至關重要；住房制度。全盤福利化實物型的住房制度不可能形成住宅產(chǎn)業(yè)化。只有將住宅事務從企業(yè)（單位）實體中分離出來，推向社會，成為一種社會經(jīng)濟行為，才能真正地實行社會化住宅生產(chǎn)，從而實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化。工資制度。產(chǎn)權制度。完整的房屋產(chǎn)權是造就千百萬個住房