物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理第一講

教育部人才培養(yǎng)模式改革與開放教育試點(diǎn)

物業(yè)管理專業(yè)課程《物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理》學(xué)習(xí)輔導(dǎo)第一頁(yè)，共四十五頁(yè)?！铌P(guān)于《物業(yè)設(shè)備設(shè)施》課程○屬物業(yè)管理專業(yè)一門重要的專業(yè)主干課程○是中央統(tǒng)設(shè)必修課，六個(gè)學(xué)分

○中心任務(wù)：概念清晰，綜合應(yīng)用○注重實(shí)踐中多動(dòng)腦觀察，多動(dòng)手實(shí)操○文字教材：劉國(guó)生王維言主編的《物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理》人民郵電出版社○期末考試由中央電大根據(jù)教學(xué)大綱要求統(tǒng)一命題考試第二頁(yè)，共四十五頁(yè)?！铌P(guān)于該學(xué)習(xí)輔導(dǎo)

○任務(wù)：就課程的重點(diǎn)和難點(diǎn)進(jìn)行學(xué)習(xí)輔導(dǎo)，特別是課程的重點(diǎn)內(nèi)容第三頁(yè)，共四十五頁(yè)。第一講物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)第二講建筑室內(nèi)給水第三講建筑室內(nèi)排水第四講小區(qū)給排水及熱水、飲水供應(yīng)第五講建筑消防系統(tǒng)第六講供暖與燃?xì)夤?yīng)第七講建筑通風(fēng)與防排煙

○結(jié)構(gòu)：第四頁(yè)，共四十五頁(yè)。第八講空氣調(diào)節(jié)第九講建筑供配電系統(tǒng)第十講電梯、照明及安全用電與建筑防雷第十一講建筑弱電系統(tǒng)及建筑智能化簡(jiǎn)介第十二講期末復(fù)習(xí)○課件結(jié)構(gòu)：第五頁(yè)，共四十五頁(yè)。教育部人才培養(yǎng)模式改革與開放教育試點(diǎn)

物業(yè)管理專業(yè)課程

《物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理》學(xué)習(xí)輔導(dǎo)第一講物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)第六頁(yè)，共四十五頁(yè)。一、物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)1．物業(yè)設(shè)備概述*什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施呢？物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機(jī)組成部分。注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無(wú)論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時(shí)還是人們追求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實(shí)現(xiàn)。

第七頁(yè)，共四十五頁(yè)。2、物業(yè)設(shè)備管理的意義注：物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)兩個(gè)方面，也就是說(shuō)，需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。*管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個(gè)方面的意義：

①物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。②物業(yè)設(shè)備管理是實(shí)現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進(jìn)物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強(qiáng)有力手段。③物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運(yùn)行的保證。④物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對(duì)文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護(hù)航的作用。⑤物業(yè)設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。第八頁(yè)，共四十五頁(yè)。3、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo)注：物業(yè)設(shè)備在整個(gè)物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運(yùn)作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。

*用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)。*衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個(gè)指標(biāo)：A——設(shè)備有效利用率，％；B——設(shè)備的完好率，％；

第九頁(yè)，共四十五頁(yè)。

☆物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為：

①零部件完整齊全，

②設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常

③設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全

④設(shè)備整潔，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效第十頁(yè)，共四十五頁(yè)。二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理物業(yè)設(shè)備維修管理物業(yè)設(shè)備更新改造管理備品配件管理固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理和工程資料的管理等第十一頁(yè)，共四十五頁(yè)。1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理

注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件。（1）設(shè)備原始檔案設(shè)備原始檔案包括：①設(shè)備清單或裝箱單②設(shè)備發(fā)票③產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書④開箱驗(yàn)收?qǐng)?bào)告第十二頁(yè)，共四十五頁(yè)。

⑤產(chǎn)品技術(shù)資料⑥安裝施工、水壓試驗(yàn)、調(diào)試、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（2）設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料包括：

①設(shè)備卡片②設(shè)備臺(tái)賬③設(shè)備技術(shù)登錄簿④竣工圖⑤系統(tǒng)資料第十三頁(yè)，共四十五頁(yè)。（3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件2、物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理**物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理實(shí)際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理兩部分。（應(yīng)取得兩個(gè)方面的成果）：

一是設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)①針對(duì)設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實(shí)可行的操作規(guī)程。

第十四頁(yè)，共四十五頁(yè)。

②對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對(duì)政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證才能上崗。③加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作。④設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗(yàn)，確保靈敏可靠。⑤對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗(yàn)用直觀的方法來(lái)管理，而應(yīng)在運(yùn)行狀態(tài)下的監(jiān)測(cè)和對(duì)故障進(jìn)行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。⑥對(duì)事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行“三不放過(guò)”原則。即事故原因未查清不放過(guò)、對(duì)事故責(zé)任者未處理不放過(guò)、事故后沒有采取改善措施不放過(guò)。第十五頁(yè)，共四十五頁(yè)。

二是從設(shè)備的購(gòu)置到運(yùn)行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益，即設(shè)備的全過(guò)程管理的各項(xiàng)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：（1）初期投資費(fèi)用管理在購(gòu)置設(shè)備時(shí)，應(yīng)綜合考慮以下因素：①設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。②設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對(duì)工作環(huán)境的要求。③設(shè)備的價(jià)格及運(yùn)行時(shí)能源的耗用情況。④設(shè)備的壽命。⑤設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動(dòng)。⑥注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備，第十六頁(yè)，共四十五頁(yè)。（2）運(yùn)行成本管理①

能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算。②

操作人員的配置③

維修費(fèi)用的管理

3、物業(yè)設(shè)備維修管理設(shè)備在使用過(guò)程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。

（1）維護(hù)保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對(duì)長(zhǎng)時(shí)期運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。第十七頁(yè)，共四十五頁(yè)。

維護(hù)保養(yǎng)工作主要分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩種。

①日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對(duì)設(shè)備進(jìn)行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中有無(wú)異聲、震動(dòng)、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對(duì)設(shè)備做好清潔工作。

（2）維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施第十八頁(yè)，共四十五頁(yè)。②定期維護(hù)保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進(jìn)行的。它是有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行，進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。應(yīng)做好以下工作：徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙；檢查安全裝置；檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)油路和油過(guò)濾器有無(wú)堵塞；清洗油箱，檢查油位指示器，換油；檢查電氣線路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常。第十九頁(yè)，共四十五頁(yè)。（3）設(shè)備的點(diǎn)檢

設(shè)備的點(diǎn)檢就是對(duì)設(shè)備有針對(duì)性的檢查。設(shè)備點(diǎn)檢時(shí)可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。設(shè)備的點(diǎn)檢包括日常點(diǎn)檢及計(jì)劃點(diǎn)檢。設(shè)備的日常點(diǎn)檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常點(diǎn)檢內(nèi)容主要包括：①運(yùn)行狀況及參數(shù)；②安全保護(hù)裝置；③易磨損的零部件；④易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；⑤在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；⑥在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。第二十頁(yè)，共四十五頁(yè)。?設(shè)備的計(jì)劃點(diǎn)檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行，計(jì)劃點(diǎn)檢內(nèi)容主要有：①記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；②更換零部件；③確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；④安排檢修計(jì)劃。第二十一頁(yè)，共四十五頁(yè)。(4)物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修對(duì)在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃?rùn)z修實(shí)行計(jì)劃?rùn)z修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對(duì)它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計(jì)劃?rùn)z修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。

第二十二頁(yè)，共四十五頁(yè)。(5)計(jì)劃?rùn)z修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系

設(shè)備管理應(yīng)建立“維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃?rùn)z修為輔”的原則。

4、物業(yè)設(shè)備更新改造管理在使用設(shè)備時(shí)特別要注意的是，只要通過(guò)技術(shù)改造能達(dá)到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備更新的方式。第二十三頁(yè)，共四十五頁(yè)。5、備品配件的管理運(yùn)轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)備的技術(shù)性能。需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準(zhǔn)備好，這就是備品配件管理的基本原則。備品配件管理工作的目的是，既要科學(xué)地組織備件儲(chǔ)備，及時(shí)滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲(chǔ)備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲(chǔ)備費(fèi)用，加快資金周轉(zhuǎn)。第二十四頁(yè)，共四十五頁(yè)。6、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價(jià)值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并在使用過(guò)程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在2000元以上，并且使用期限超過(guò)兩年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)管理。第二十五頁(yè)，共四十五頁(yè)。固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮的幾個(gè)問(wèn)題：固定資產(chǎn)（設(shè)備）的利用程度：利用率和生產(chǎn)率兩個(gè)指標(biāo)。設(shè)備折舊：參考同類，根據(jù)設(shè)備情況以及技術(shù)進(jìn)步程度。設(shè)備的報(bào)廢固定資產(chǎn)的管理要求：1、保證其完整無(wú)缺。2、提高其完程度和利用效果。3、正確核定其需用量4、正確計(jì)算其折舊額，計(jì)劃性地計(jì)提折舊。5、進(jìn)行其投資預(yù)測(cè)。第二十六頁(yè)，共四十五頁(yè)。7、工程資料的管理資料管理的目的和意義物業(yè)工程資料的分類目錄竣工驗(yàn)收資料設(shè)備管理資料二次裝修設(shè)備改造變更資料工程資料管理的方法：文件檔案管理和電腦管理兩大類。工程資料管理的要求：歸檔：要求和時(shí)間保管：嚴(yán)格做到“七防”（防火、盜、高溫、潮，蟲，塵及有害氣體）;每年年底一次特別清理。第二十七頁(yè)，共四十五頁(yè)。3、物業(yè)設(shè)備管理的機(jī)構(gòu)和職責(zé)機(jī)構(gòu)設(shè)置：符合需要，責(zé)任明確，精簡(jiǎn)高效。第二十八頁(yè)，共四十五頁(yè)。物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)工程部經(jīng)理是對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)管理，操作，保養(yǎng)，維修，保證設(shè)備正常運(yùn)行的總負(fù)責(zé)人。2、各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員）負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級(jí)主管部門布置的工作。第二十九頁(yè)，共四十五頁(yè)。物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)4、維修人員（技術(shù)工人）5、保管員6、資料統(tǒng)計(jì)員第三十頁(yè)，共四十五頁(yè)。4、物業(yè)設(shè)備管理制度現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：一、生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程方面的制度物業(yè)設(shè)備接管驗(yàn)收制度物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程第三十一頁(yè)，共四十五頁(yè)。二、管理工作方面的制度1、物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度2、設(shè)備運(yùn)行管理制度：包括巡視抄表制度，安全運(yùn)行制度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制度，文明運(yùn)行制度等。3、工具領(lǐng)用保管制度第三十二頁(yè)，共四十五頁(yè)。三、責(zé)任方面的制度各專業(yè)、技術(shù)工種及管理崗位責(zé)任制度值班制度交接班制度報(bào)告記錄制度從而實(shí)行專業(yè)化、制度化的物業(yè)設(shè)備管理。第三十三頁(yè)，共四十五頁(yè)?！飿I(yè)設(shè)備管理的要求及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備管理體制1.企業(yè)負(fù)責(zé)人管理職責(zé)2.設(shè)備管理部門及其人員配備3.健全必要的管理制度4.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到同行業(yè)或上級(jí)主管部門規(guī)定的要求第三十四頁(yè)，共四十五頁(yè)。設(shè)備技術(shù)與經(jīng)濟(jì)管理1.設(shè)備前期管理2.固定資產(chǎn)管理3.設(shè)備技術(shù)管理4.設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理5.設(shè)備使用與維護(hù)管理6.設(shè)備檢修管理7.動(dòng)力房管理8.特種設(shè)備管理第三十五頁(yè)，共四十五頁(yè)。設(shè)備管理現(xiàn)代化采用計(jì)算機(jī)輔助管理。采用設(shè)備狀況監(jiān)測(cè)和故障診斷技術(shù)實(shí)行預(yù)防性維修方式。設(shè)備制維修和改造中采用新材料，新工藝，新技術(shù)。逐步實(shí)行全員化，社會(huì)化，規(guī)范化的方向努力。第三十六頁(yè)，共四十五頁(yè)。課堂小練兵……坐直嘍，伸伸手，動(dòng)動(dòng)腦！?。?！第三十七頁(yè)，共四十五頁(yè)。例1物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括

和

兩個(gè)方面。

第三十八頁(yè)，共四十五頁(yè)。例2按照專業(yè)性質(zhì)，設(shè)備管理部門可分為四個(gè)組，分別為強(qiáng)電組，暖通組，

和維修組。第三十九頁(yè)，共四十五頁(yè)。例3

對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)，維護(hù)，保證設(shè)備正常運(yùn)行的總負(fù)責(zé)人是

。第四十頁(yè)，共四十五頁(yè)。例4物業(yè)設(shè)備管理有何意義？第四十一頁(yè)，共四十五頁(yè)。例5物業(yè)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)一般包括哪些方式？維護(hù)保養(yǎng)工作應(yīng)如何實(shí)施？第四十二頁(yè)，共四十五頁(yè)。例6什么是設(shè)備的點(diǎn)檢？物業(yè)設(shè)備日常點(diǎn)檢內(nèi)容主要包括哪些方面？第四十三頁(yè)，共四十五頁(yè)。

謝謝同學(xué)們！本次課到此為止。第四十四頁(yè)，共四十五頁(yè)。內(nèi)容總結(jié)教育部人才培養(yǎng)模式改革與開放教育試點(diǎn)

物業(yè)管理