《商業(yè)物業(yè)規(guī)劃》

商業(yè)物業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)商業(yè)規(guī)劃部

目錄

商業(yè)物業(yè)定義及商業(yè)分類商業(yè)物業(yè)動線設(shè)計規(guī)劃商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃商業(yè)物業(yè)建筑環(huán)境規(guī)劃商業(yè)物業(yè)后勤設(shè)施規(guī)劃第一部分商業(yè)物業(yè)定義及商業(yè)分類商業(yè)物業(yè)就是一種通過顧客前來消費(fèi)獲取收益的專用物業(yè)。商業(yè)分類：銷售食品、服裝、家用雜貨的商品零售業(yè)；經(jīng)營飯店、飲食店的餐飲業(yè)；提供影視、娛樂、休閑等服務(wù)內(nèi)容的服務(wù)業(yè)；商業(yè)物業(yè)定義及商業(yè)分類零售業(yè)按照所銷售的商品、方法和銷售量等因素為：

專賣店（如：耐克專賣店、運(yùn)動100、迪信通）批發(fā)市場（如：秀水街、動物園、新發(fā)地批發(fā)市場）超級市場（如：沃爾瑪、家樂福、歐尚、物美、美廉美）百貨店（如：王府井百貨、新世界百貨、太平洋百貨）購物中心（如：金源購物中心、西單大悅城、華貿(mào)購物中心）折扣店（如：上品折扣店、迪斯康特折扣廣場）商業(yè)物業(yè)定義及商業(yè)分類餐飲業(yè)根據(jù)經(jīng)營模式不同可分為以下幾類：旅游飯店：飯店可同時兼做美食宴會、婚喪喜慶、展示會議等其他功能（如：長城飯店、昆侖飯店。）中式餐飲：全國各地的地方餐飲，（如：川菜俏江南、湘菜毛家菜、東北風(fēng)味）。西式餐飲：是指西化、供應(yīng)歐美及以西式服務(wù)的餐廳（如：迪歐咖啡、必勝客）自助餐：是以低廉的價格快速供應(yīng)菜式多樣的飲食（如：巴西烤肉、金錢豹）快餐：以米食為主的特色餐飲（如：食全食美、綠色金碗）冷飲、水吧：有傳統(tǒng)的冰店，供應(yīng)各式各樣的冷飲商業(yè)物業(yè)定義及商業(yè)分類服務(wù)業(yè)根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)可分為以下幾類：電影院線：中影星美、新影聯(lián)、時代今典、珠江金逸、韓國希杰、新華環(huán)球、保利博納、華誼兄弟等文娛休閑：神采飛揚(yáng)、紙老虎、亞歷山大、浩沙、寶力豪、新街頭、好樂迪、米樂星等美容/攝影：審美、佐登妮絲、薇薇新娘、米蘭婚紗、大自然等功能服務(wù)商：中國移動、聯(lián)通、網(wǎng)通等；招行、工行、浦發(fā)、中德等金融機(jī)構(gòu)教育培訓(xùn)：新東方、華爾街英語等商業(yè)物業(yè)定義及商業(yè)分類第二部分商業(yè)物業(yè)動線設(shè)計規(guī)劃商業(yè)動線規(guī)劃的目的及分類商業(yè)動線的設(shè)計原則商業(yè)動線的設(shè)計內(nèi)容動線規(guī)劃的目的：使顧客很方便地進(jìn)入商業(yè)物業(yè)；使顧客很容易地走完整個商業(yè)物業(yè)；使商品物流很容易進(jìn)入商業(yè)物業(yè)；使員工服務(wù)更加便捷。

商業(yè)動線規(guī)劃的目的及分類從屬性上可分為平面動線和垂直動線。從用途上可分為中央通道、主動線，次動線。從形態(tài)上可分為“L”型、S”型、“井”字形、“回”字形。從功能上可分為客流動線、員工動線、物流動線。10動線就是運(yùn)動的線路，商業(yè)動線就是為商業(yè)經(jīng)營創(chuàng)造的運(yùn)動線路。商業(yè)動線按照不同參數(shù)可以分為以下常見類別：商業(yè)動線規(guī)劃的目的及分類平面動線商業(yè)體內(nèi)每單層賣場以電扶梯及出入口為中心來做引導(dǎo)客人走向的通道成為水平動線。

11商業(yè)動線規(guī)劃的目的及分類

垂直動線從地面層借助電扶梯，電梯，步梯來運(yùn)送顧客及物流上下到每一個營業(yè)樓層的過程稱作垂直動線。12商業(yè)動線規(guī)劃的目的及分類中央通道貫穿商業(yè)物業(yè)的主要通道，寬度一般根據(jù)商業(yè)街的長寬比、層高以及空間概念設(shè)計來確定，，通常根據(jù)柱距寬度有8-9米、16-27米甚至更寬。商業(yè)動線規(guī)劃的目的及分類主動線次動線主動線商業(yè)動線中的主要動線，通常主動線寬600、450、百貨內(nèi)也可以300公分，主動線大多是貫穿整個賣場，是最重要且很少變動的動線。次動線是輔助主動線解決商業(yè)局部區(qū)域間的客流通達(dá)性動線，與主動線形成局部循環(huán)，次動線寬450、300、240公分。14商業(yè)動線規(guī)劃的目的及分類15動線形態(tài)“井”字形、“回”字形、都是商場動線設(shè)計的常見類型。商業(yè)動線規(guī)劃的目的及分類西單B1動線形態(tài)L型設(shè)計一般是考慮需要有一個主力店的設(shè)計，S型動線設(shè)計特點(diǎn)是能讓顧客視野的延伸性更強(qiáng)、可視性更強(qiáng)，單店的能見率更高，便于顧客到達(dá)店面。商業(yè)動線規(guī)劃的目的及分類次主力店商業(yè)街客流動線：引導(dǎo)客人實現(xiàn)消費(fèi)活動走向的通道稱為客流動線；物流動線：商品從卸貨場進(jìn)出賣場倉庫的通道為物流動線；員工動線：員工上下班進(jìn)出工作崗位的通道為員工動線。商業(yè)動線規(guī)劃的目的及分類18人流動線的規(guī)劃原則注重內(nèi)外溝通，脈絡(luò)清晰；注重立體人流的自然順暢，

平均分配關(guān)系；避免盲區(qū)和死角問題；合理設(shè)置寬度。商業(yè)動線的設(shè)計原則19扶梯布局原則商場的電梯數(shù)量、分布位置、方向，能有效疏散客流；避免電梯口的人流堵塞；電梯與通道銜接處要有足夠的回旋空間，至少寬于通道；能順暢引導(dǎo)顧客向上消費(fèi)

商業(yè)動線的設(shè)計原則20垂直電梯的布局原則人貨分流

商場垂直電梯，貨梯與載人梯分開設(shè)置，有效的貨流與人流的分流。專用通道設(shè)置

結(jié)合商場功能定位，可以設(shè)置餐飲、影視、娛樂等行業(yè)的專用通道，避免行業(yè)經(jīng)營沖突。商業(yè)動線的設(shè)計原則21外部交通的分析交通出入口的設(shè)計共享空間的設(shè)計垂直交通的設(shè)計平面交通的設(shè)計對應(yīng)天花的設(shè)計商業(yè)動線的設(shè)計內(nèi)容22外部交通的分析城市道路對車流的影響城市道路對物流的影響城市道路對人流的影響商業(yè)動線的設(shè)計內(nèi)容23交通出入口設(shè)計客流出入口車流出入口物流出入口員工流出入口商業(yè)動線的設(shè)計內(nèi)容垂直交通的設(shè)計

垂直交通的點(diǎn)位分布

根據(jù)面積大小分布點(diǎn)位

根據(jù)商業(yè)功能分布點(diǎn)位

根據(jù)營業(yè)時間分布點(diǎn)位

根據(jù)消防規(guī)范分布點(diǎn)位商業(yè)動線的設(shè)計內(nèi)容

垂直交通的功能分配

根據(jù)客流、物流、員工流分配功能

根據(jù)功能業(yè)態(tài)分配功能

根據(jù)營業(yè)時間分配功能

根據(jù)消防規(guī)范分配功能垂直交通的設(shè)計

垂直交通的空間劃分

候客區(qū)及前室的面積大小

服務(wù)客流到達(dá)的樓層和服務(wù)面積

服務(wù)物流到達(dá)的樓層和服務(wù)面積

消防疏散有面積范圍商業(yè)動線的設(shè)計內(nèi)容

垂直交通的設(shè)備選擇

電梯的功能及類型

電梯的標(biāo)準(zhǔn)及選型

消防梯、步道梯

客流主動線的設(shè)計

客流次動線的設(shè)計輔助動線的設(shè)計

扶梯設(shè)計與動線設(shè)計消防動線的設(shè)計商業(yè)管理動線設(shè)計商業(yè)動線的設(shè)計內(nèi)容

共享空間的位置分布

共享空間的面積大小

共享空間的功能設(shè)定

共享空間的客流組織商業(yè)動線的設(shè)計內(nèi)容時代廣場對應(yīng)天花的設(shè)計

天花與地面的對應(yīng)部分

共享空間

主動線上空的設(shè)計

重要交通節(jié)點(diǎn)商業(yè)動線的設(shè)計內(nèi)容第三部分商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃商業(yè)布局的五項內(nèi)容形態(tài)布局功能布局業(yè)態(tài)布局樓層布局品類布局商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃形態(tài)布局形態(tài)布局是指商業(yè)企業(yè)為滿足開發(fā)商、品牌商、消費(fèi)者等多方面多層次不同的需求而設(shè)定的不同的物業(yè)形態(tài)。形態(tài)布局是結(jié)合商業(yè)物業(yè)地塊條件、項目的路網(wǎng)交通、業(yè)態(tài)定位等諸多因素對商業(yè)物業(yè)的形態(tài)進(jìn)行設(shè)計。形態(tài)布局五項規(guī)劃因素地塊形狀開發(fā)商目地商業(yè)定位地塊交通控制規(guī)定商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃形態(tài)布局在國內(nèi)常見的商業(yè)物業(yè)形態(tài)有“方塊”型、“L”型、“H”（俗稱亞鈴）型、“Z”型。商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃功能布局功能布局是指商業(yè)企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求而設(shè)定的不同的消費(fèi)功能的組合。

傳統(tǒng)商業(yè)的賣場功能大多是以購物為主，這種單一化的功能定位已經(jīng)越來越不適

應(yīng)社會發(fā)展的需要。顧客的消費(fèi)生活中，休閑、文化娛樂、修養(yǎng)等方面的支出比重已經(jīng)大大增加。功能布局依據(jù)商業(yè)組合功能不同，分為購物、娛樂、休閑、運(yùn)動、美食、觀光等。功能布局應(yīng)考慮六項規(guī)劃因素：樓層層高核載柱距面積交通商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃業(yè)態(tài)布局我們可以簡單的理解為在商業(yè)建筑體內(nèi)，根據(jù)消費(fèi)者的需要，按照一定的目標(biāo)來對各種業(yè)態(tài)合理有效的組合稱為業(yè)態(tài)布局。業(yè)態(tài)布局在商業(yè)規(guī)劃中重點(diǎn)要考慮五個方面：

業(yè)態(tài)間的特定性；（包括層高、體量、柱距、核載、交通等需求）；

業(yè)態(tài)間的關(guān)聯(lián)性；

業(yè)態(tài)間的互補(bǔ)性；

業(yè)態(tài)間的互動性；

業(yè)態(tài)間的過渡性；商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃影響業(yè)態(tài)配比規(guī)劃五項因素市場數(shù)據(jù)開發(fā)商觀念物業(yè)結(jié)構(gòu)

投資政策消費(fèi)者商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃業(yè)態(tài)配比規(guī)劃商業(yè)街的進(jìn)深配比：開間與進(jìn)深比例通常適宜在1：2.5以內(nèi)，進(jìn)深不宜超過15米；綠城溫州項目的初稿規(guī)劃圖紙，許多店鋪的進(jìn)深比例都在1：1；對主力店的幅寬則不宜太小，否則人流的回流會出現(xiàn)問題。商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃云南風(fēng)情廣場生活賣場說明：

經(jīng)與多家主力超市溝通，原超市設(shè)計圓圈標(biāo)注出形成瓶頸無法聯(lián)動兩頭，建議修改如下：1、移開現(xiàn)有汽車坡道；2、取消靠超市處的地下廣場部分，通過兩個挑空帶動地下商業(yè)街原圖建議方案購物中心的業(yè)態(tài)配比：零售、餐飲、服務(wù)三大業(yè)態(tài)面積占比：50：25：25。業(yè)態(tài)配比規(guī)劃商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃華坤項目亦莊品類布局品類布局是把業(yè)態(tài)所包括的品類進(jìn)行細(xì)分組合；品類規(guī)劃可以體現(xiàn)賣場的經(jīng)營理念；合理的劃分品牌定位,讓消費(fèi)者在體驗不同品牌背景的文化,同時也能讓各品牌在統(tǒng)一的業(yè)態(tài)定位下充分展示自身的差異。品類布局的四項方法：四角定位法（從區(qū)域分析，）宜農(nóng)宜林法（可以經(jīng)營也可以景觀）核心磁力法（主力店）適度點(diǎn)綴法（調(diào)節(jié)業(yè)態(tài)）39商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃第四部分商業(yè)物業(yè)建筑環(huán)境規(guī)劃商業(yè)設(shè)施外裝修規(guī)劃要點(diǎn)：。注意與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)；。外裝修及其材料應(yīng)當(dāng)能夠反映出商家的經(jīng)營理念。?？陀贸鋈肟谠O(shè)置合理、醒目。。借助立面標(biāo)志、廣告塔等元素，使顧客能夠從遠(yuǎn)處或乘坐交通工具時就可清楚地感受到它的存在。

商業(yè)物業(yè)建筑環(huán)境規(guī)劃商業(yè)設(shè)施外裝修的特點(diǎn)是無窗墻面多。除相關(guān)法規(guī)所要求的，如消防出入口、消防用窗口、排煙窗、換氣口等設(shè)施外，營業(yè)廳的外墻、側(cè)墻多被當(dāng)作商品陳列、展示空間使用。對墻面的材料、質(zhì)地、色彩、照明等要慎重考慮、選擇，尤其是餐館等設(shè)施的入口役計，應(yīng)當(dāng)選擇能夠吸引顧客、極富個性、魅力的外裝修。由于很多大型商業(yè)設(shè)施的“緊急出口”、“安全樓梯”和停車場入口等會占用很大的外墻，因此任設(shè)計上述設(shè)施時一定要在形態(tài)、色彩上重點(diǎn)考慮。商業(yè)物業(yè)建筑環(huán)境規(guī)劃商業(yè)役施內(nèi)環(huán)境設(shè)計的目的是以賦予設(shè)施個性魅力；它與商業(yè)設(shè)施的平面規(guī)劃、斷面規(guī)劃、內(nèi)外裝修規(guī)劃等關(guān)系緊密。

把某種風(fēng)格作為整座商業(yè)設(shè)施的裝飾主題，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計主題，在標(biāo)志性街道設(shè)施巧妙設(shè)計，就可能完成富有魅力的設(shè)施環(huán)境。只有將若干種景觀設(shè)計要素交織、糅合在一起，才可能營造出一種更和諧、更高層次的環(huán)境。商業(yè)物業(yè)建筑環(huán)境規(guī)劃購物中心的中央通道和中庭都是重要的空間環(huán)境設(shè)計要素。商業(yè)設(shè)施規(guī)模越大，客流線就越長越復(fù)雜，購物活動也就越繁瑣，容易使人產(chǎn)生疲勞感。為使顧客在購物過程中減少、或消除這種感覺，就要設(shè)法利用中央通道、中庭，給人以放眼環(huán)顧、放松身心的空間。一般，步行街和中庭分為室內(nèi)和露天兩種。在降雨多、四季溫差大的北方最好采用室內(nèi)型。商業(yè)物業(yè)建筑環(huán)境規(guī)劃第五部分商業(yè)物業(yè)后勤設(shè)施規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計是商業(yè)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的源頭，對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，不僅要從建筑物的總體布局、使用功能、環(huán)境