八桂鳳凰城六月前營銷計劃

八桂鳳凰城六月前營銷計劃目錄1、項目概述2、項目定位3、近期客戶分析4、推廣營銷策略5、階段工作計劃6、費用預(yù)算1.1項目概述八桂鳳凰城居住區(qū)項目位于南寧市吳圩國際機(jī)場東北部，處于南寧市城市規(guī)劃的“吳圩組團(tuán)”的核心位置。東面與七坡林場相鄰，距大王灘水庫風(fēng)景區(qū)20公里；南鄰吳圩老鎮(zhèn)區(qū)、距明陽工業(yè)園約6公里；東北面為開闊的田野，西南面距南寧吳圩國際機(jī)場約5公里，機(jī)場高速至明陽工業(yè)園一級公路和南友高速公路從地塊的西面經(jīng)過，距良鳳江森林公園僅10分鐘車程。1.2項目優(yōu)勢①南寧航空港經(jīng)濟(jì)新區(qū)的中心位置；②區(qū)域內(nèi)交通十分便利；③區(qū)域內(nèi)已形成規(guī)模產(chǎn)業(yè)園區(qū)；④空港經(jīng)濟(jì)區(qū)是一處價值被嚴(yán)重低估的區(qū)域，升值潛力大。2、項目招商定位⑴航空港經(jīng)濟(jì)新區(qū)商業(yè)中心；⑵南寧吳圩國際機(jī)場商業(yè)配套中心；⑶南寧市短途旅游配套商業(yè)中心。2.1航空港經(jīng)濟(jì)新區(qū)商業(yè)中心南寧空港經(jīng)濟(jì)新區(qū)，吳圩鎮(zhèn)的商業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點是比較混亂的，經(jīng)營業(yè)態(tài)不統(tǒng)一，沒有形成成行成市的商業(yè)中心氛圍，而八桂·鳳凰城特色商業(yè)步行街的出現(xiàn)彌補(bǔ)了這一市場空白。2.2機(jī)場商業(yè)配套中心南寧吳圩機(jī)場第二航站樓將在今年9月份投入使用，到時候，吳圩機(jī)場的吞吐量將達(dá)到年2000萬人次，但是機(jī)場周邊缺乏相關(guān)的商業(yè)休閑配套設(shè)施，導(dǎo)致無法滿足上下機(jī)乘客在機(jī)場周邊消費、休閑需求。2.3市區(qū)短途旅游商業(yè)配套中心2.4短途旅游商業(yè)配套中心南寧市城區(qū)日益擴(kuò)大，人口不斷增加，加上私家車的大量購買，使得市區(qū)人民周末大量去往周邊景點進(jìn)行短途旅游。八桂·鳳凰城位于良鳳江森林及大王灘濕地公園周圍，正好提供給市區(qū)游客一個餐飲、休閑、逛街的場所，彌補(bǔ)兩地缺乏商業(yè)配套的缺陷，三地旅游城相互促進(jìn)狀態(tài)，共同構(gòu)筑南寧市區(qū)南方最佳短途旅游目的地。第三章近期客戶分析過年后，八桂鳳凰城項目現(xiàn)場來訪21組，其中南寧市區(qū)14組，吳圩本地7組?，F(xiàn)場來電方面，2-3月份來電17個，南寧市區(qū)14個，吳圩7個。此數(shù)據(jù)表明：項目客戶群體以南寧市區(qū)為主。3.1現(xiàn)場來訪來電區(qū)域總數(shù)南寧吳圩現(xiàn)場來訪21147現(xiàn)場來電171433.2來訪客戶經(jīng)營業(yè)態(tài)據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計得出：來訪者主要以餐飲經(jīng)營者為主，便利店、特產(chǎn)店次之，還有少量的休閑娛樂老板進(jìn)場。這與項目定位經(jīng)營業(yè)態(tài)相符。3.3客戶來訪途徑來訪途徑（21組）路過（8)單張(9)朋友介紹(4)3.4客戶關(guān)注問題據(jù)右圖可知：商家第一關(guān)注的是商鋪的租金價格；其次關(guān)注商鋪面積；接下來就是商鋪位置、工程進(jìn)度、地段人氣。4、推廣營銷策略根據(jù)我們公司給予的八桂鳳凰城項目招商定位，結(jié)合近期進(jìn)場客戶情況，我制定以下招商營銷策略：①推售順序為：先臨街，逐次向后推；②招商業(yè)態(tài)：以餐飲為突破口；③目標(biāo)客戶以南寧市區(qū)為主；④主要推廣手段：行銷——移動售樓部；⑤說辭：以新信息不斷刺激市場。4.1招商順序：先推臨街①先易后難：先推臨街容易推售的商鋪，利于項目招商工作；②當(dāng)?shù)谝慌排R街商鋪招商完成后，人氣旺；③當(dāng)項目人氣旺后，能極大地推動后兩排商鋪的招商工作。4.2以餐飲行業(yè)為突破口首先，餐飲業(yè)符合項目第一排商鋪定位:特色餐飲飲食街。其次，據(jù)近期客戶統(tǒng)計分析，餐飲業(yè)態(tài)是主要的打算進(jìn)場的商家業(yè)態(tài)。最后，餐飲業(yè)的進(jìn)駐對項目人氣有非常明顯的促進(jìn)作用。4.3以南寧市區(qū)商家未目標(biāo)客戶群體第一，南寧市區(qū)較大，商家比較多，競爭壓力大，對于新的市場機(jī)會比較敏感，熱衷于擴(kuò)大市場，增加新盈利點。第二，據(jù)現(xiàn)場統(tǒng)計分析，進(jìn)場客戶中，南寧市區(qū)商家數(shù)量也是超過吳圩本地商家的。4.4以行銷為主要推廣手段由于公司接手八桂·鳳凰城項目招商工作的特殊性，自負(fù)成本，導(dǎo)致打廣告的投入產(chǎn)出比過高。因此，以行銷作為主要推廣手段。行銷——通過“一對一”直接溝通方式，是非常有效的推廣手段，招商人員可以直接解決客戶相關(guān)困惑、易感受商家客戶的意向程度，打造成為移動式的售樓部。4.5不斷用新信息刺激市場吳圩作為南寧郊區(qū)的一個鎮(zhèn)，區(qū)位是肯定比不上南寧市區(qū)的，但是其升值潛力是非常大的。通過把空港經(jīng)濟(jì)新區(qū)的新信息-如綠地集團(tuán)進(jìn)駐、交通即將完工等信息傳達(dá)給客戶，使客戶更加認(rèn)可區(qū)域，勾起客戶的投資欲望，促進(jìn)成交。5、階段工作計劃5.1.1清明節(jié)前目標(biāo)分解：5套近期意向客戶跟進(jìn)：6組成交2組；把之前所有來訪來電客戶重新梳理，灌輸區(qū)域最新信息，挖出2組客戶成交；即日起，開展全面行銷工作，找出意向客戶，及時有效跟進(jìn)客戶，成交1組。5.1.2清明節(jié)推廣方法及時跟進(jìn)近期意向客戶，傳遞最新項目、區(qū)域價值信息，加強(qiáng)客戶緊迫感，促進(jìn)成交；全面回訪所以來電來訪客戶，把區(qū)域信息傳遞，對還有意向的客戶重點跟進(jìn)；行銷工作全面開展，信息傳遞及時；對重點客戶進(jìn)行專門拜訪，爭取進(jìn)駐項目；5.1.3費用預(yù)算數(shù)量單價總價單張50000.12600行銷8天20元/天160短信10000600600合計————13605.2.1四月份目標(biāo)：8套目標(biāo)分解第一周2第二周2第三周2第四周25.2.2推廣策略回訪之前所有客戶行銷傳播項目信息短信宣傳專門拜訪5.3五月份目標(biāo)：13套首先，通過在五月份舉行活動，吸引客戶進(jìn)場，集聚人氣，邀約意向客戶進(jìn)場，通過現(xiàn)場氛圍殺單。新一輪行銷現(xiàn)場回訪5.4六月份目標(biāo)：9套前一月的活動舉行，會對項目的人氣有促進(jìn)作用，本月主要通過行銷、拜訪、回