房地產(chǎn)投資決策某地產(chǎn)

目錄房地產(chǎn)行業(yè)主要特征第一部分如何選擇項目第二部分項目投資決策第三部分項目在于操作第四部分區(qū)域性周期性專業(yè)性高風險性（一）區(qū)域性房地產(chǎn)項目具有不可移動性和長期使用性。由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性極強。不同城市、城市內部的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場條件和價格水平都會大相徑庭。由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特點，我們從事房地產(chǎn)開發(fā)時須充分了解當?shù)卣?、?jīng)濟、社會、文化、法規(guī)等各方面情況。房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁榮—調整—衰退—蕭條—復蘇—繁榮。房地產(chǎn)市場的周期性與國民經(jīng)濟的周期性有著密切的關系，國民經(jīng)濟的發(fā)展決定著房地產(chǎn)市場的大勢。因此我們應把握好國民經(jīng)濟大勢，了解房地產(chǎn)市場的周期，從而更好地把握房地產(chǎn)市場的走向。周期性（二）周期性專業(yè)性高風險性區(qū)域性房地產(chǎn)商品具有資本和消費品的二重性。房地產(chǎn)是一種商品，也是人們最重視，最珍惜、最具體的財產(chǎn)。房地產(chǎn)既是一種消費品，也是一種有價資產(chǎn)。房地產(chǎn)在一個國家的總財富中一般占有較大比重，美國不動產(chǎn)占其總財富的73.2％。房地產(chǎn)交易不僅是交易物業(yè)本身，更是指附著在每一種具體房地產(chǎn)上的權益。只有完成了這些權益的轉移，房地產(chǎn)交易才告完結。房地產(chǎn)商品是絕對異質的，互相不可替代，每一個項目，每一棟樓，每一個單位都有差異。所以房地產(chǎn)開發(fā)每個項目都有不同的特點，不同的目標市場，絕對不能簡單照搬復制。做每一個項目都是做全新的事情，具有很強的專業(yè)性。專業(yè)性（三）專業(yè)性區(qū)域性周期性高風險性一方面一個房地產(chǎn)項目所需投入的資金往往是幾億甚至幾十億，投入數(shù)額巨大，另一方面，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，巨額資金投入在未來幾年才能開始得到回報。如遇到市場不景氣，則難以退出市場。此外，房地產(chǎn)比較容易受國家和地區(qū)等外部條件的影響。特別是在我國，由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中扮演著至關重要的角色，更容易受到政策的影響。高風險性（四）高風險性區(qū)域性周期性專業(yè)性目錄房地產(chǎn)行業(yè)主要特征第一部分第二部分項目投資決策第三部分項目在于操作第四部分如何選擇項目如何選擇項目土地是房地產(chǎn)開發(fā)的重要生產(chǎn)資料，一定的土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎。為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，我們必須不斷地尋找土地，發(fā)現(xiàn)投資機會。區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動特征決定了區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關重要的一個因素。我們常說，房地產(chǎn)開發(fā)第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。區(qū)位不僅僅是一個自然地理位置的概念，還應包括經(jīng)濟地理狀況與交通地理狀況。不同的區(qū)位適于建造不同的房地產(chǎn)?？磪^(qū)位看場地條件看規(guī)劃條件一是看區(qū)位看交易方式看付款方式不同的地段所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境，決定了該地段附近的市場需求和消費特征，如北京CBD附近。在當前房地產(chǎn)低速時期，我們投資重心應選擇在中心城市的城市中心。因為中心城市人口多，經(jīng)濟總量大，需求大。同時目前市場的購買者多為自住型，自住型需求一般都要求設施配套，交通方便，工作生活方便，這些條件多在城市中心才能滿足。同時我們應當以一種發(fā)展、動態(tài)的眼光把握區(qū)位，雖然宗地的自然地理位置是不變的，但隨著宏觀經(jīng)濟的發(fā)展和城市基礎設施的完善，城市中每一宗地的經(jīng)濟地理區(qū)位將會發(fā)生變化。看區(qū)位看場地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式香檳花園市政府火車北站重慶香檳花園區(qū)位圖如果說地段是大前提，那么場地則是小前提。場地條件通常包括地塊的大小、形狀、地質地形條件、臨街狀況、基礎設施水平及分區(qū)限制等。不同地塊周圍的市政基礎設施往往存在較大差異?？磮龅貤l件二是看地塊的場地條件看區(qū)位看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式地塊的臨街狀況，對項目商業(yè)布置產(chǎn)生影響，從而項目銷售和收益都有重要影響。地塊大小和形狀都會對場地的有效利用，建筑物的平面布置等產(chǎn)生影響，從而影響銷售。廣州百合花園場地是否拆遷完畢，如果未拆遷完畢，項目開發(fā)會因拆遷而存在不定因素。地塊的高差情況。高差較大，即會影響建筑布局，還會增加土石方和邊坡支護工程，增加項目成本?？磪^(qū)位看場地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式原貌支護現(xiàn)狀通常城市規(guī)劃管理部門出于對整個城市和區(qū)域協(xié)調發(fā)展的考慮，對每個地塊都會提出具體的規(guī)劃要求。開發(fā)企業(yè)必須遵守這些要求，而不同的要求對項目的影響很大。如用途。不同的地塊適合建造的物業(yè)是不一樣的，不同的物業(yè)開發(fā)對資金需求也不一樣。如建筑密度、高度、容積率。不同的容積率構成不同的產(chǎn)品。還要關注設計條件的可行性。有時政府給出設計條件，對項目開發(fā)限制較大。看規(guī)劃條件三是看項目的規(guī)劃條件看區(qū)位看交易方式看付款方式看場地條件看規(guī)劃條件看區(qū)位看付款方式看場地條件四是看交易方式看交易方式從獲取土地使用權的途徑和方式來看，有通過政府出讓和當前土地使用者轉讓兩種途徑。政府土地出讓的途徑操作比較簡單，法律關系清楚。從當前土地使用者手中獲取土地則有許多種操作方式，如買斷土地過名，收購公司股權。不同的操作方式，對項目運作影響不同。買斷土地過名，除了要關注土地是否可以無條件使用和法律關系清楚外，土地收購費用全額進成本，如同政府出讓一樣操作簡單。通過收購公司股權的形式來獲取土地，面臨的問題較多，一是土地的合法性，二是公司的債務，三是原有員工的處理，四是土地溢價后稅務負擔。前面三個問題通過設置付款條件和要求提供有效擔保加以化解，但土地溢價后的稅務負擔將對項目產(chǎn)生重大影響?？磪^(qū)位看場地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式案例——江西南昌象湖某項目占地600畝，容積率1.5，可做部分聯(lián)排，銷售均價4200。要價68萬/畝，后談到60萬/畝（原土地有效成本20萬左右一畝，每畝溢價40萬。）轉讓方式我們要求土地過名，對方提出收購股權。通過對兩種轉讓方式的分析比較，我們發(fā)現(xiàn)收購股權相當于按照地價97萬元/畝進行土地過名轉讓?？磪^(qū)位看場地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式看區(qū)位看場地三條件看規(guī)劃三條件看交易三方式看付款三方式土地款三數(shù)額巨三大，一三般占開三發(fā)成本三30-三70%三不等，三要求付三款快，三不僅是三造成支三付壓力三，更重三要的是三占用資三金時間三長，加三大了融三資成本三和機會三成本?？锤犊钊绞轿迨强慈犊罘饺娇匆?guī)劃三條件看交易三方式看區(qū)位看場地三條件目錄房地產(chǎn)三行業(yè)主三要特征第一部分第二部分第三部分項目在于操作第四部分項目投三資決策如何選三擇項目項目投三資決策由于房三地產(chǎn)市三場具有三區(qū)域性三、周期三性、復三雜專業(yè)三性和高三風險性三，所以三房地產(chǎn)三投資每三個項目三要科學三決策，三而科學三決策是三建立在三各種分三析之上三。房地產(chǎn)三投資三三要素：三時機、三地段、三質量市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策（一）三市場分三析時機主三要是指三市場環(huán)三境。房地產(chǎn)三投資屬三于高度三競爭的三市場運三作，房地產(chǎn)三企業(yè)的三生存和三發(fā)展是三以適應三房地產(chǎn)三市場環(huán)三境為前三提。政治政三策環(huán)境三：主要是三指城市三規(guī)劃、三土地政三策、行三政法規(guī)三和領導三執(zhí)政理三念等構三成。房三地產(chǎn)不三僅是生三產(chǎn)資料三，也是三生活資三料，會三對城市三發(fā)展、三生態(tài)環(huán)三境、城三市風貌三、產(chǎn)業(yè)三布局等三產(chǎn)生重三大影響三，其在三社會經(jīng)三濟活動三中具有三重要影三響。因三此政府三對房地三產(chǎn)業(yè)十三分關注三，經(jīng)常三出臺一三些措施三和政策三，來調三整房地三產(chǎn)商品三在生產(chǎn)三、交易三、使用三過程中三的法律三關系和三經(jīng)濟利三益。我三們在項三目立項三時，必三須關注三這些政三策對項三目的影三響。市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策經(jīng)濟環(huán)三境：指城市三的經(jīng)濟三發(fā)展水三平、居三民收入三水平及三消費結三構、物三價水平三等因素三。一般三來說，三對于經(jīng)三濟發(fā)展三迅速的三地區(qū)，三房地產(chǎn)三市場的三前景也三十分廣三闊，市三場機會三相對較三多，以三下為各三城市G三DP與三平均房三價示意三。市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策社會文三化環(huán)境三：指居民三生活習三慣、生三活方式三、消費三觀念以三及對生三活的態(tài)三度，對三人生的三態(tài)度等三。社會三文化環(huán)三境在很三大程度三上決定三著人們三的價值三觀念和三購買行三為，因三此影響三著消費三者購買三房地產(chǎn)三產(chǎn)品的三動機、三種類、三方式。三某一地三區(qū)人們三對特有三的核心三文化價三值具有三高度的三持續(xù)性三，因此三房地產(chǎn)三投資必三須了解三當?shù)叵M者文三化和傳三統(tǒng)習慣三，方能三為當?shù)厝M者三所接受三。否則三將“水土不三服”。市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策市場需三求分析三。影響市三場需求三的四個三主要因三素有：人口數(shù)三量和結三構。人三口是影三響房地三產(chǎn)需求三的重要三因素。三住房是三人類生三存不可三少的物三質條件三，人口三基數(shù)大三，絕對三值增加三快，對三住房需三求也會三不斷增三加。而三且我們三國家的三家庭人三口結構三也在變三化，家三庭平均三人口在三減少，三對生存三空間的三需求也三在增多三。市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策（二）三市場供三求關系三分析市場分三析家庭收三入。分三析一個三地區(qū)的三市場購三買力，三最基礎三的數(shù)據(jù)三還是家三庭年收三入，購三房人家三庭的年三收入水三平?jīng)Q定三了購買三的承受三能力。三目前政三府的設三想是中三低收入三者購經(jīng)三濟適用三房，高三收入者三購商品三房。而三對于開三發(fā)商來三說，有三效的購三買力主三要來自三中高收三入群。三劃分中三高收入三人群主三要依據(jù)三是現(xiàn)行三房價與三年可支三配收入三相比，三年收入三能匹配三的家庭三可以說三是中等三收入層三，高于三的為高三收入者三。此外三，居民三收入預三期對住三房消費三也有相三當程度三影響。市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策城市化三進程。三隨著經(jīng)三濟持續(xù)三發(fā)展、三城市工三業(yè)現(xiàn)代三化程度三不斷提三高，城三市將集三中城鄉(xiāng)三中的大三量人口三。從城三市發(fā)展三總進程三來看，三對房地三產(chǎn)需求三是旺盛三的，但三也不排三除其需三求隨經(jīng)三濟發(fā)展三而波動三。消費者三預期。三消費者三預期對三未來經(jīng)三濟形勢三的預期三，會直三接影響三對房地三產(chǎn)需求三。如果三對未來三經(jīng)濟形三勢預期三是下滑三的，居三民即使三有購買三能力，三也不會三花自己三大部分三甚至全三部積蓄三去買房三子。如三果是樂三觀的，三居民改三善居住三條件的三愿望變三得強烈三，對住三房的需三求就會三增加。三目前市三場存在三兩種，三一部分三人是對三預期不三看好，三持幣觀三望。一三部分人三預期通三脹，開三始有入三市投資三的愿望三。市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策從以上三四個因三素來分三析，中三國房地三產(chǎn)有良三好的發(fā)三展前景三，中長三期仍然三看好。三我們要三堅定做三好主業(yè)三的信心三！市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策市場供三應分析三。供給三與需求三是緊密三地聯(lián)系三在一起三的，供三求關系三是市場三最重要三的關系三。我們三不僅要三看市場三一時賣三的好不三好，還三要看供三求關系三，供大三于求遲三早會導三致市場三的衰退三。這里的三供應分三析是指三靜態(tài)的三存量分三析。調查當三前的存三量、過三去的走三勢和未三來可能三的供給三。存量以三已批預三售面積三減去已三售面積三。在建數(shù)三量，一三般以批三準施工三許可證三的面積三為依據(jù)三。計劃開三工數(shù)量三，一般三以已供三土地而三尚未開三工的可三建面積三計。已獲規(guī)三劃許可三數(shù)量，三從城市三規(guī)劃和三用地計三劃來分三析。從建設三周期、三政策周三期來分三析供應三的差異三。需要注三意的是三我們分三析市場三供應變三化也應三反映供三應結構三的變化三。市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策上述分三析必須三建立在三科學準三確的市三場調研三的基礎三上。房三地產(chǎn)投三資一般三都是幾三億，甚三至幾十三億，市三場調研三的準確三與否直三接影響三到投資三決策的三正確與三否。市三場調研三是獲取三市場信三息的主三要手段三，在市三場調研三中所發(fā)三現(xiàn)的問三題必須三如實反三映，它三的目的三是為決三策者提三供參考三依據(jù)，其結果三只是用三于輔助三決策者三作出的三正確決三策，結三果本身三不是目三的。我三們反對三先入為三主，反三對為支三持領導三意圖而三論證。市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策市場供三求分析在項目三落實后三，要對三目標項三目進行三技術分三析和初三步規(guī)劃三設計。三然后依三據(jù)初步三規(guī)劃設三計，對三項目進三行本體三優(yōu)劣勢三分析，三并對周三邊的競三爭項目三進行對三比分析三。通過三分析，三基本判三斷本項三目的市三場定位三準確與三否與市三場價格三水平。下面是三案例：三北京百三合花園競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策（三）三項目本三體和競三爭項目三分析市場分三析對各項三目的位三置、建三筑類型三、戶型三、周邊三配套、三企業(yè)品三牌等條三件進行三綜合分三析用“比較法”，以10分為滿三分，計三算合理三、可能三售價考慮到三200三7年9三月百合三掛牌時三，珠三三角市場三已經(jīng)出三現(xiàn)調整三態(tài)勢。三為規(guī)避三風險，三項目預三留5％三不確定三性，以三140三00元三/平方三米銷售三均價立三項。市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策在和競三爭項目三比較時三，要注三意三點三：要摸清三競爭項三目的實三際成交三價。競三爭項目三的市場三推出均三價不等三于實際三成交價三，決策三依據(jù)應三該是市三場的“實際三可行的三價格”三。要摸清三競爭項三目的銷三售周期三，一般三來講銷三售速度三和價格三成反比三。根據(jù)本三項目的三投資規(guī)三模和經(jīng)三營要求三作出適三當調整三。如果三要求快三速銷售三、快速三回收資三金，價三格應定三得低一三些。市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策競爭項三目分析財務分三析是項三目投資三決策的三重要環(huán)三節(jié)，包三括項目三成本測三算、項三目投資三收益概三算和項三目資金三運作分三析，通三過這些三分析我三們不僅三要分析三項目的三投資價三值，還三要分析三我們投三資此項三目的資三金能力三。市場供三求分析財務分三析風險分三析投資決三策（四）三財務分三析市場分三析財務分三析之一三——項目成三本。項目成三本一般三包括土三地成本三、前期三費用、三工程建三設、政三策收費三、不可三預見費三、三項三費用六三大部分三。市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策北京百三合花園三立項成三本測算三表（一三）北京百三合花園三立項成三本測算三表（二三）經(jīng)測算三項目立三項時總三建筑面三積17三.2萬三平方米三，可售三面積1三3.7三萬平方三米。預三計總投三資16三.79三億元，三折合總三建單價三975三2元/三平方米三，可售三單價1三218三5元/三平方米三。其中三：土地費三用11三.03三億元，三占總成三本的6三5.7三%；前期費三用0.三13億三元，占三0.8三%；土建安三裝3.三13億三元，占三18.三7%；紅線內三配套0三.52三億元，三占3.三1%；政府收三費0.三31億三元，占三1.8三%；開發(fā)費三用1.三58億三元，占三9.4三%。實際運三作中面三積有所三增加，三總建筑三面積1三7.8三萬平方三米，可三售面積三13.三9萬平三方米，三動態(tài)成三本為1三7.3三4億元三，上漲三了3%三，但折三合總建三單價為三976三2元/三平方米三，僅上三漲了0三.1%三。市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策財務分三析之二三——收入測三算。收入測三算一般三包括銷三售收入三和租金三收入或三物業(yè)價三值，如三果是持三有自營三物業(yè)，三一般按三內部收三益法來三測算。市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策項目立三項時預三計可實三現(xiàn)總銷三售收入三20.三28億三元，其三中車庫三是按照三可售車三庫的建三安成本三來計算三，資產(chǎn)三值0.三4億。實際執(zhí)三行過程三中，由三于趕在三市場出三現(xiàn)調整三前開盤三銷售，三目前住三宅回收三均價已三經(jīng)達到三153三59元三，商鋪三回收均三價達到三333三11元三，預計三銷售收三入將達三到22三.6億三。北京百三合花園三立項收三入預測三表市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策財務分三析之三三——現(xiàn)金流三量分析三。現(xiàn)三金流量三分析中三應包括三：項目所三需投資三總額。項目所三需啟動三資金。企業(yè)可三調劑資三金和預三計可調三動資金三。項目資三金缺口三最高值三、時點三及解決三辦法。融資可三能與成三本。市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策北京百三合花園三立項全三投資現(xiàn)三金流量三表北京百三合花園三立項自三有資金三現(xiàn)金流三量表百合花三園立項三時現(xiàn)金三流測算三情況見三上表。立項時三項目預三計在0三8年三三季度收三回自有三資金投三資，在三09年三三季度三收回全三部投資三，實現(xiàn)三正現(xiàn)金三流。根據(jù)目三前情況三來看，三項目已三于08三年5月三取得銀三行貸款三10億三元，2三008三年7月三再取得三1.5三億元，三至此股三東已全三部收回三。截至三目前項三目實現(xiàn)三銷售回三籠10三.86三億元，三累計投三資13三.3億三，按照三目前的三銷售回三籠速度三，二季三度即可三收回全三部投資三，實現(xiàn)三正現(xiàn)金三流。市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策財務分三析之四三——盈利分三析。項三目盈利三分析主三要是計三算與評三價項目三盈利能三力的指三標。房三地產(chǎn)開三發(fā)最關三心的兩三個核心三指標包三括：稅前成三本利潤三率。投資總三額是指三包括貸三款利息三的總投三資。這三項指標三反映的三是項目三的抗風三險能力三和項目三盈利能三力，也三是公司三實現(xiàn)利三潤的主三要依據(jù)三。百合花三園項目三立項階三段稅前三成本利三潤率為15.三1%，三目前測三算稅前三利潤率三已經(jīng)達三到21三.2%三。市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策投資年三回報率三。因為部三分股東三投入是三以貸款三來計算三的。因三此在實三際工作三中我們三按下面三的計算三來考核三：這個指三標主要三反映股三東對項三目的投三資價值三。資金三是有時三間價值三的，股三東投入5億元三，項目三凈利潤三2億。三如果兩三年做完三，年投三資回報三率20三%，如三果四年三做完，三年投資三回報率三僅為1三0%。百合花三園項目三立項階三段測算三實投資三金年回三報率1三5.3三%。目三前測算三的這個三數(shù)已經(jīng)三達到2三6.3三%。市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策（五）三風險分三析房地產(chǎn)三投資是三機遇與三風險并三存的。房地產(chǎn)三投資風三險主要三體現(xiàn)在三投入資三金的安三全性，三期望收三益的可三靠性，三投資項三目的變三現(xiàn)性和三資產(chǎn)管三理復雜三性。很三顯然，三我們在三決策項三目投資三的過程三中，如三果其他三條件都三相同，三肯定會三選擇收三益最大三的投資三項目，三但在大三多數(shù)情三況下，三收益并三非唯一三的標準三，因為三收益只三是一種三可行的三未來的三風險利三益，而三不是現(xiàn)三實的利三益，而三項目運三作中的三風險將三影響收三益的實三現(xiàn)，所三以我們三決策投三資項目三時，必三須進行三風險分三析。市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策從我們三實踐來三看，常三見的需三要關注三的風險三：法律風三險。價格下三跌風險三。成本上三升風險三。政策風三險財務風三險。管理風三險。市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策在決策三項目時三，我們三一定要三對選定三項目進三行風險三分析，三并對風三險防范三采取措三施，如三摸清法三律關系三，進行三法律界三定；進三行敏感三性分析三，提高三項目立三項標準三；對政三策走勢三進行研三究，適三應政策三要求；三對自身三的財力三人力進三行認真三摸底，三做自己三能做的三事等等三。任何事三都有風三險。我三們在投三資決策三中分析三風險，三目的在三于提前三發(fā)現(xiàn)風三險，提三前防范三風險，以盡可三能小的三風險來三獲取盡三可能高三的投資三回報。市場分三析市場供三求分析競爭項三目分析財務分三析風險分三析投資決三策風險分三析由于房三地產(chǎn)投三資決策三重大，三在進行三上述分三析后還三應采取三審慎的三態(tài)度。三我們必三須時刻三控制自三己過于三樂觀的三態(tài)度，應保持三一種“三健康的三懷疑”三態(tài)度來三對待前三期獲得三的專業(yè)三意見。使自己三既不期三望過高三的售價三水平，三也不期三望過低三的開發(fā)三成本。三同時還三需考慮三某些意三外事件三可能導三致的損三失。如三果這樣三做了，三即使可三能失去三一些投三資機會三，但也三會避免三由于盲三目決策三帶來的三投資損三失。采三取審慎三的態(tài)度三是向公三司負責三。同時投三資決策三應履行三嚴格的三決策程三序，應三該召集三經(jīng)營班三子和全三體相關三人員進三行集體三研究，三議定后三再報董三事會或三上級公三司審批三。經(jīng)營班三子（尤三其是總三經(jīng)理）三要對上三報材料三的真實三準確承三擔責任。財務分三析競爭項三目分析市場供三求分析投資決三策（六）三決策分三析市場分三析目錄房地產(chǎn)三行業(yè)主三要特征第一部分第二部分第三部分第四部分項目投三資決策如何選三擇項目項目在三于操作編制開三發(fā)計劃進行規(guī)三劃設計組織工三程建設全力推三進營銷（一）三編制開三發(fā)計劃三，并嚴三格執(zhí)行1、編制三依據(jù)一是根三據(jù)市場三情況二是企三業(yè)發(fā)展三規(guī)劃和三年度經(jīng)三營計劃三是項三目立項三的可行三報告2、分三類及概三述計劃分三為：資三金計劃三和進度三計劃。（1）三資金計三劃包括資三金籌措三、投入三、回收三及成本三、利潤三實現(xiàn)等三計劃。三重點要三把握資三金籌措三、成本三控制和三利潤目三標三大三項。編制開三發(fā)計劃進行規(guī)三劃設計組織工三程建設全力推三進營銷廣州天三河北項三目資金三工作流三程廣州天三河北項三目盈利三規(guī)劃表編制開三發(fā)計劃進行規(guī)三劃設計組織工三程建設全力推三進營銷廣州天三河北項三目資金三平衡表編制開三發(fā)計劃進行規(guī)三劃設計組織工三程建設全力推三進營銷資金籌三措主要要三靠銀行三貸款。三房地產(chǎn)三投資大三、周期三長，全三靠投資三者自有三資金投三入，一三是投不三起二是三不合算三。百分三之十幾三的利潤三要幾年三才實現(xiàn)三并不高三。房地三產(chǎn)企業(yè)三的成功三在于利三用財務三杠桿，三以小搏三大，用三30－三40％三左右的三實投資三金，通三過銀行三貸款和三銷售回三收滾動三發(fā)展，三完成全三額投資三。在風險三可控的三前提下三，保持三一定的三負債率三，利用三財務杠三桿保持三適度規(guī)三模經(jīng)營三。編制開三發(fā)計劃進行規(guī)三劃設計組織工三程建設全力推三進營銷成本控三制至關重三要。價三格競爭三是最直三接的競三爭，只三有成本三領先，三我們才三具有競三爭優(yōu)勢三，才能三保證項三目預期三利潤。三我們要三根據(jù)立三項報告三，將成三本控制三目標分三解到每三個環(huán)節(jié)三。從項三目第一三步抓起三，自始三至終，三全體員三工有責三。這就三是我們三常說的全員全三過程成三本控制三。利潤實三現(xiàn)是我們三運作項三目的最三終目標三，也是三落實企三業(yè)規(guī)劃三和年度三經(jīng)營任三務的需三要。一三定要維三護利潤三目標計三劃的嚴三肅性。三不僅總三目標要三落實，三而且要三按照年三度計劃三堅決落三實。這三應該是三企業(yè)經(jīng)三營主要三考核的三內容。編制開三發(fā)計劃進行規(guī)三劃設計組織工三程建設全力推三進營銷（2）三進度計三劃房地產(chǎn)三開發(fā)進三度，對三于房地三產(chǎn)開發(fā)三至關重三要，他三不僅要三加快產(chǎn)三出，加三快資產(chǎn)三周轉率三和減少三資金占三用節(jié)約三財務成三本，盡三快實現(xiàn)三利潤。三而且要三在一定三階段促三使產(chǎn)品三盡快達三到可售三條件，三便于公三司及時三主動占三領市場三先機。進度計三劃包括三市場調三研、規(guī)三劃設計三、報建三辦證、三工程建三設、銷三售招租三、交樓三物業(yè)管三理或組三織經(jīng)營三六大部三分。各三大部分三還有小三計劃，三小計劃三服從大三計劃，三局部計三劃服從三總體計三劃。在三計劃中三我們重點關三注正式三開工時三間，開三盤銷售三時間和三竣工驗三收時間三。編制開三發(fā)計劃進行規(guī)三劃設計組織工三程建設全力推三進營銷廣州天三河北項三目開發(fā)三總流程三圖廣州天三河北項三目設計三流程圖廣州天三河北項三目工程三流程圖廣州天三河北項三目銷售三流程圖廣州天三河北項三目主體三進度大部分三工作簡三單看有三先有后三，互為三前提，三但更多三的是互三相交錯三，各項三工作要三主動提三前介入三，提前三準備，三提前工三作。這里要三強調的三一點：三雖然銷三售、租三賃常常三是房地三產(chǎn)開發(fā)三的最后三階段，三但房地三產(chǎn)營銷三卻絕不三應該等三到銷售三、租賃三階段才三開始，三一般而三言，從三最初的三投資決三策階段三的市場三分析開三始，就三應該讓三市場營三銷人員三介入進三來，讓三他們參三與項目三的市場三定位，三公司全三體員工三根據(jù)項三目的市三場定位三而進行三產(chǎn)品生三產(chǎn)和各三項工作三，也就三是我們三說的全員全三過程營三銷。編制開三發(fā)計劃進行規(guī)三劃設計組織工三程建設全力推三進營銷進度計三劃的時三間控制三：規(guī)劃三設計及三報建、三市場調三研等正三式開工三前的準三備階段三，一般三是6-三12個三月，城三市管理三辦事效三率不同三而有差三異，主三體建設三一般是三平均五三層一個三月再加三3個月三裝修，三一個月三驗收。三也就是三說，1三8層加三兩層地三下室一三般兩年三內。由于地三質不同三，基坑三支護，三選擇基三礎形式三不同，三會有些三差異，三但進入三框架建三筑基本三上是一三致的，三后期工三程主要三是統(tǒng)籌三兼顧科三學安排三。編制開三發(fā)計劃進行規(guī)三劃設計組織工三程建設全力推三進營銷3、分三期計劃大項目三進度計三劃還包三括分期三的開發(fā)三計劃。分期開三發(fā)有利三于公司三控制開三發(fā)投資三規(guī)模，三增加資三金周轉三能力，三制定出三合理的三營銷計三劃，降三低運作三風險，三便于價三格上升三，實現(xiàn)三價格目三標，推三動項目三整體成三功。編制開三發(fā)計劃進行規(guī)三劃設計組織工三程建設全力推三進營銷項目分三期根據(jù)三項目的三不同，三可采取三不同的三劃分辦三法，對市場三有把握三但資金三不足可三先做價三值最低三的地塊三，靠低三價促進三銷售快三速回收三資金。對市場三沒把握三，先做三價值最三大的地三塊，以三產(chǎn)品品三質吸引三消費者三。有些項三目前期三投資大三，為了三提高市三場覆蓋三率，擴三大銷售三，加快三資金回三收，高三端產(chǎn)品三和一般三產(chǎn)品同三時進行三開發(fā)，三比如上三海葉上三海項目三。分期計三劃不管三怎么劃三分，每三一期應三該相對三獨立，三組團集三中。從三而便于三工程組三織和交三付使用三后的物三業(yè)管理三。編制開三發(fā)計劃進行規(guī)三劃設計組織工三程建設全力推三進營銷組織工三程建設全力推三進營銷成本領三先策略三、聚焦三策略和三差異化三策略是三美國管三理學者三邁克爾三?波特三提出的三市場競三爭的三三個基本三戰(zhàn)略。三這三個三策略在三項目規(guī)三劃設計三中應加三以把握三。進行規(guī)三劃設計（二）三緊扣市三場進行三規(guī)劃設三計編制開三發(fā)計劃1、做三好項目三的市場三定位一個項三目不可三能對所三有類型三的客戶三都提供三滿意的三產(chǎn)品。三房地產(chǎn)三公司若三想在競三爭中立三于不敗三之地，三必須對三自己的三服務對三象，服三務區(qū)域三有明確三的界定三，進行三準確的三市場定三位，即“為誰三的需要三服務，三你的產(chǎn)三品賣給三誰”。這個定三位是項三目本身三條件和三市場需三求的結三合。項三目規(guī)劃三設計不三純是技三術設計三，更重三要的是三開發(fā)方三案的確三定。不三根據(jù)項三目情況三，準確三進行市三場定位三的項目三規(guī)劃做三得再漂三亮也不三是好規(guī)三劃，將三對項目三開發(fā)帶三來災難三性的后三果。編制開三發(fā)計劃進行規(guī)三劃設計組織工三程建設全力推三進營銷2、突三出主題三，營造三亮點確定項三目市場三定位后三，要注三意緊扣三目標客三戶群的三偏好。三在規(guī)劃三設計中三，除了三要注意三創(chuàng)造自三然舒適三，方便三的居住三環(huán)境外三，更重三要的是三要盡可三能地滿三足目標三客戶群三的偏好三。對市場三需求、三消費群三體、競三爭對手三、樓盤三特色、三地理位三置、人三文環(huán)境三等一系三列要素三進行整三合、集三成和創(chuàng)三造，樹三立一個三明確的三主題，三以給消三費者鮮三明而強三烈的感三知形象三，突出三項目的三特色。三從而與三周邊競三爭項目三形成差三異，突三出特色三。這樣三才能夠三吸引目三標客戶三的注意三力，取三得市場三先機，三形成自三己的項三目品牌三。編制開三發(fā)計劃進行規(guī)三劃設計組織工三程建設全力推三進營銷重慶小三泉別墅貴州溫三泉新城重慶高三爾夫花三園3、以三經(jīng)濟效三益為中三心進行三方案優(yōu)三選。（1）三資源最三大利用三。房地三產(chǎn)開發(fā)三對土地三應追求三最高最三佳利用三，也就三是說在三技術可三行、規(guī)三劃許可三、財務三允許的三前提下三達到最三有效利三用。盡三可能多三為客戶三創(chuàng)造價三值。編制開三發(fā)計劃進行規(guī)三劃設計組織工三程建設全力推三進營銷南海保三利花園集中部三分土地三提高開三發(fā)強度調劑部三分土地三做高品三質的產(chǎn)三品沿街應三設立商三鋪、提三高售價三，如廣三州心語三花園。容積率三高不是三唯一。（2）三方案最三省錢。樓群布三局要利三用地形三地質、三舒適有三度、與三用地達三到一致三。供電應三盡量設三置在中三心，減三少低壓三供電距三離。要保證三產(chǎn)品盡三快變現(xiàn)三，盡量三少設置三不易銷三售的大三商業(yè)和三車庫。（3）三建筑檔三次和市三場定位三相匹配三。市場三定位決三定價格三，價格三決定成三本。項三目建設三檔次要三控制在三合理的三范圍內三。對于三房地產(chǎn)三開發(fā)商三來說，光建得三好看的三項目不三一定是三好項目三，只有三建得好三掙錢多三的項目三才是好三項目。編制開三發(fā)計劃進行規(guī)三劃設計組織工三程建設全力推三進營銷（4）三以人為三本的平三面設計三。房地三產(chǎn)產(chǎn)品三使用功三能永遠三是首位三的，老百姓三掏不掏三錢看平三面。因此我三們要以三人為本三，關注三平面設三計。一要功三能齊全三，即使三是小戶三型，也三要爭取三面積小三功能全三。二要提三高實用三率，反三對為了三追求外三立面效三果而犧三牲房屋三使用功三能。三要注三意各房三間功能三的相互三關系及三尺寸關三系。四要配三置適度三超前，三幫助客三戶延長三產(chǎn)品的三經(jīng)濟壽三命。編制開三發(fā)計劃進行規(guī)三劃設計組織工三程建設全力推三進營銷房地產(chǎn)三工程建三設分為三建筑主三體建設三、園林三建設和三市政配三套建設三。組織三工程建三設，關三鍵要把三握經(jīng)濟三、進度三、質量三三要素三。組織工三程建設全力推三進營銷（三）三工程建三設把握三經(jīng)濟、三進度、三質量三三要素。編制開三發(fā)計劃進行規(guī)三劃設計1、經(jīng)濟經(jīng)濟就三是要在三工程建三設階段三節(jié)省建三造成本三，保證三產(chǎn)品的三成本控三制在合三理限度三之內。三要保證三工程建三設經(jīng)濟三，要注三意做到三以下五三個防止三：防止合三同變更三。防止定三位不清三。防止重三復施工三。防止設三計變更三。防止現(xiàn)三場隨意三工程變三更。編制開三發(fā)計劃進行規(guī)三劃設計組織工三程建設全力推三進營銷2、進三度進