房地產(chǎn)易居：萬源城c街坊前期報(bào)告

城開/上海萬源城C街坊前期定位報(bào)告（匯報(bào)稿）E-HOUSECHINA/200903市中心高端住宅的“外溢理論”郊區(qū)資源型別墅客戶“進(jìn)城理論”項(xiàng)目自身的高端機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘高檔住宅市場(chǎng)研究報(bào)告目錄框架市場(chǎng)成交分析未來供應(yīng)分析總結(jié)與啟示1高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析高檔住宅市場(chǎng)特征分析分布特征總價(jià)特征產(chǎn)品特征總結(jié)與啟示城市高端公寓客戶需求方向研究區(qū)域公寓客戶衍變方向研究城市低密度客戶需求方向研究浦東星河灣競(jìng)爭(zhēng)分析大華清水灣競(jìng)爭(zhēng)分析仁恒河濱城案例分析上海灘花園案例分析競(jìng)品及典型案例分析2項(xiàng)目定位物業(yè)初步建議6本項(xiàng)目地塊分析與C街坊物業(yè)選型案例產(chǎn)品分析與產(chǎn)品建議備選方案建議客戶專題研究3高端住宅區(qū)域發(fā)展研究4項(xiàng)目總體定位背景研究項(xiàng)目定位推導(dǎo)方案一：高密度公寓社區(qū)方案二：低密度別墅社區(qū)方案三：混合型社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位研究5高檔住宅市場(chǎng)研究高端住宅宏觀市場(chǎng)分析高端住宅市場(chǎng)特征分析高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/總結(jié)上海高端公寓主要集中在內(nèi)環(huán)內(nèi)的核心地段，中環(huán)附近逐步崛起上海市以內(nèi)環(huán)內(nèi)的稀缺地段作為賣點(diǎn)的豪宅還是主流，隨著城市的逐級(jí)內(nèi)擴(kuò)，也有部分中環(huán)附近的區(qū)域按照整體區(qū)域豪宅化的開發(fā)思路，經(jīng)過多年的耕耘，也逐步躋身上海市豪宅之林。隨著更多豪宅區(qū)域的崛起，三房和四房將成為上海高端公寓市場(chǎng)的絕對(duì)主力上海高端公寓市場(chǎng)受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較小，并表現(xiàn)出良好的抗跌性上海高端公寓市場(chǎng)的份額在2008年穩(wěn)步提升，成交的單價(jià)也明顯的提升，受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較小，表現(xiàn)出良好的抗跌性。124稀缺地段項(xiàng)目逐漸減少，中環(huán)線附近的成長(zhǎng)型豪宅區(qū)域成為未來豪宅的集中供應(yīng)區(qū)2009年的市場(chǎng)供應(yīng)主要以內(nèi)環(huán)內(nèi)的稀缺項(xiàng)目為主，中長(zhǎng)期的供應(yīng)將會(huì)出現(xiàn)部分中環(huán)附近的高端項(xiàng)目（例如：新江灣城），更多的非傳統(tǒng)區(qū)域?qū)?huì)逐步面市，接受市場(chǎng)的考驗(yàn)。3預(yù)估未來450萬以上的高端公寓市場(chǎng)將會(huì)處于供求基本平衡狀態(tài)其中450-750萬和1000萬級(jí)豪宅市場(chǎng)較為健康，供需平衡；750-1000萬級(jí)公寓供應(yīng)較少，成交量也一般，需要一定的市場(chǎng)培養(yǎng)，才能讓夾心層總價(jià)段的公寓得到市場(chǎng)的認(rèn)可。5高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/市場(chǎng)成交分析1在經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴影響下，上海高端公寓市場(chǎng)的比重進(jìn)一步提升，表現(xiàn)出較好的市場(chǎng)抗跌性。2005年2006年2007年2008年商品公寓住宅成交量1401421013328297175633707473140套總價(jià)450萬以上成交量357686345035541478449089450萬以上比重占總量比重2.39%2.08%2.59%5.04%2008年受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，450萬以上的高端公寓的年均成交量依舊維持在45萬平方米左右；單套總價(jià)在450萬以上的住宅比重呈現(xiàn)逐年提升的趨勢(shì)，中高端公寓市場(chǎng)受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較小，在2008年達(dá)到5.04%；在450萬－750萬總價(jià)段的公寓成交比重一直保持在60％上下，成為中高端公寓市場(chǎng)的中堅(jiān)力量；×數(shù)據(jù)來源：易居（中國(guó)）CRIC2005-2008年上海公寓市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)（單位：平方米）2008年上海市場(chǎng)總價(jià)450萬以上公寓市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)（按總價(jià)段分）高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/市場(chǎng)成交分析1高端公寓的單價(jià)也未收到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，表現(xiàn)出較好的增值和保值性；基本保持了價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，尤其是1000萬以上的公寓市場(chǎng)單價(jià)上升幅度最明顯。三個(gè)總價(jià)段的價(jià)格梯度明顯，均價(jià)分別在2萬/平方米，3萬/平方米，5萬/平方米左右浮動(dòng)；1000萬以上的頂級(jí)豪宅08年價(jià)格呈現(xiàn)大幅反彈趨勢(shì)，由于此類產(chǎn)品市場(chǎng)容量非常有限，其價(jià)格的走勢(shì)表現(xiàn)非常堅(jiān)挺；1000萬以下各價(jià)格段成交均價(jià)在07年的基礎(chǔ)上保持穩(wěn)步攀升的格局，顯示這部分高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格受整體宏觀調(diào)控的影響很??；上海市場(chǎng)450萬以上高端公寓成交均價(jià)走勢(shì)單位：元/平方米高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/市場(chǎng)成交分析1成交套數(shù)并未受到宏觀經(jīng)濟(jì)影響，維持在了較為穩(wěn)定的高位，其成交面積250平方以下為高端公寓為主，250-350平方米次之。面積段/總價(jià)段450萬-750萬750萬-1000萬大于1000萬合計(jì)2007年2008年2007年2008年2007年2008年2007年2008年小于180㎡616118219554436391280180㎡-250㎡5944322521193291878642250㎡-350㎡2811008458226157591315350㎡-500㎡293212664011645500㎡-800㎡1050587647合計(jì)1512171738123438633822882289上海市450萬以上級(jí)的公寓年成交套數(shù)基本穩(wěn)定，高端公寓市場(chǎng)受到宏觀經(jīng)濟(jì)面的影響較小，市場(chǎng)較為健康，并未出現(xiàn)大起大落的局面。350平方米以下戶型的成交比例始終維持在九成以上，并有進(jìn)一步提升的趨勢(shì)；2008年450萬－750萬總價(jià)段中，180平方米以下面積段成交量同比大幅增加，遞增近100％，平均價(jià)格的上升導(dǎo)致較小面積戶型總價(jià)段明顯上移；750萬－1000萬總價(jià)段中，原來180㎡-250㎡面積段成交量一枝獨(dú)秀情況發(fā)生改變，該總價(jià)段中各面積分布的需求量逐步趨于平衡；1000萬以上總價(jià)段中各面積段成交比重變化最小，顯示頂級(jí)高端豪宅部分的需求穩(wěn)定，變化最小。×數(shù)據(jù)來源：易居（中國(guó)）CRIC2008年上海市場(chǎng)總價(jià)450萬以上級(jí)公寓市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)（按面積段分）單位：套高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/市場(chǎng)成交分析1上海市高端公寓市場(chǎng)的主力成交房型為三房和四房，房型的成交結(jié)構(gòu)也較為穩(wěn)定，二房和復(fù)式房源的比例也較為固定，并未呈現(xiàn)大起大落的趨勢(shì)。450-750萬元750-1000萬元1000萬元以上×數(shù)據(jù)來源：易居（中國(guó)）CRIC兩房產(chǎn)品是一種較為邊緣的豪宅產(chǎn)品，僅在450到750萬元價(jià)位段占到接近五分之一；三房和四房在各個(gè)總價(jià)段上依舊是比重最大的戶型，其中，總價(jià)段在450萬－750萬之間的三房和四房成交所占總量的比重高達(dá)達(dá)86％；由于2008年豪宅成交單價(jià)穩(wěn)步提升的影響，更多的三房和四房邁入千萬豪宅的級(jí)別，總價(jià)段在1000萬以上的豪宅中三房和四房的比重也達(dá)到了接近64%的水平；二房和復(fù)式房源在各個(gè)總價(jià)段均保持一個(gè)較為固定的比例，約在7%左右，可見房間的多少并不是制約豪華舒適性的必要因素。2008年上海市場(chǎng)總價(jià)450萬以上市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)（按房型分）單位：套高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/市場(chǎng)成交分析1按板塊來分，傳統(tǒng)高端板塊聚集的靜安、長(zhǎng)寧、盧灣、徐匯和浦東依舊為上海市高端公寓市場(chǎng)的集中成交區(qū)域，市場(chǎng)的認(rèn)可度較高。2008年上海市場(chǎng)總價(jià)450萬以上市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)（按板塊分）世紀(jì)公園板塊、龍華板塊、古北虹橋板塊、靜安板塊淮海路板塊成為2008年成交的集中板塊；由于并未有新盤推出或大量的成交，傳統(tǒng)的內(nèi)長(zhǎng)寧板塊和陸家嘴板塊并未躋身前五的行列；各板塊成交分布逐步從傳統(tǒng)市中心往中環(huán)方向延伸，龍華、古美、萬里等板塊在逐漸的崛起，尤其以尚海灣和百匯園為代表的龍華板塊的崛起勢(shì)頭尤為明顯；×數(shù)據(jù)來源：易居（中國(guó)）CRIC單位：套高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/市場(chǎng)成交分析12008年伴隨著上海豪宅市場(chǎng)的成交價(jià)格的進(jìn)一步提升，成交面積在各個(gè)總價(jià)段都呈現(xiàn)了一定幅度的下滑，尤其以750-1000萬元總價(jià)段的高端公寓為代表。板塊450萬-750萬750萬-1000萬1000萬-1500萬08年07年08年07年08年07年古北、虹橋板塊169240213241239310龍華板塊187198243296341439內(nèi)長(zhǎng)寧板塊154203264251289289內(nèi)徐匯板塊179189214226301326世紀(jì)公園板塊160249232463274487加權(quán)平均值（平方米）1702162332952893702008年上海市熱點(diǎn)豪宅板塊的主力成交面積（單位：平方米）×數(shù)據(jù)來源：易居（中國(guó)）CRIC各總價(jià)段中，套均成交面積均呈現(xiàn)下移的趨勢(shì)，各板塊中，世紀(jì)公園板塊套均成面積的下移幅度最大，顯示其價(jià)格漲幅明顯；450萬－750萬總價(jià)段中，套均面積區(qū)間成交重心從200－240平方米下移到160－180平方米，750萬－1000萬總價(jià)段的套均面積區(qū)間重心從240－300平方米下移到220－260平方米；區(qū)域項(xiàng)目已推銷售面積已售面積目前存量預(yù)計(jì)再推案未來總供應(yīng)浦東

財(cái)富海景花園123,487105,26218,225018,225仁恒河濱城222,214147,27274,94211,13286,074盛大金磐花園43,16641,3431,82301,823世茂濱江花園119,01726,71194,668094,668湯臣一品大廈91,2762,77188,50523,724112,229盧灣

翠湖天地嘉苑52,87624,21428,66287,124115,786淡水灣花園18,9479,4159,53209,532虹口白金灣府邸34,0007,76026,240026,240徐匯

匯峰鼎園25,4849,01216,472016,472尚海灣豪庭164,36085,93878,422259,023337,445百匯園71,40028,20043,200198,000241,200長(zhǎng)寧

御翠豪庭116,93469,60747,327102,317149,644虹康古北苑17,8307,16810,6629,29319,955新虹橋綠景園23,45022,5119390939黃埔

黃浦新苑二期17,8198,9468,87308,873老西門公館11,9769,2372,73923,88126,620上海灘花園21,68813,7567,93207,932嘉利浦江公館30,0734,07925,994025,994靜安

靜安豪景苑7,6797,5391408,9009,040君御豪庭43,66823,14620,52223,54544,067泰府名邸50,85924,75526,10429,62855,732遠(yuǎn)中風(fēng)華園28,65222,7565,89624,89430,790普陀中環(huán)凱旋公寓51,94134,12117,820108,323126,143合計(jì)——1,388,796735,519655,639909,7841,565,423高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/未來供應(yīng)分析浦東、盧灣、徐匯、長(zhǎng)寧、黃埔和靜安是上海市高端公寓的集中區(qū)域，其未來的市場(chǎng)供應(yīng)量也較為集中。2008年上海市主要已開盤高端公寓的市場(chǎng)存量和未來供應(yīng)表×數(shù)據(jù)來源：易居（中國(guó)）CRIC1高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/未來供應(yīng)分析項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊環(huán)線開盤日期總建筑面積(㎡)總價(jià)在450萬－750萬規(guī)模（預(yù)估㎡）總價(jià)在750萬－1000萬規(guī)模（預(yù)估㎡）總價(jià)在1000萬以上規(guī)模（預(yù)估㎡）裝修狀況容積率上海星河灣浦東世紀(jì)公園板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)2009年8月2900001000020000060000全裝修;1.8新華路一號(hào)長(zhǎng)寧內(nèi)長(zhǎng)寧板塊內(nèi)中環(huán)2009年5月19169

19169

毛坯;2淺水灣愷悅花園普陀內(nèi)普陀板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)2009年5月11000070000

毛坯;2.8新天地芙蓉江住宅項(xiàng)目長(zhǎng)寧天山板塊內(nèi)中環(huán)2009年5月12506036000

毛坯;2.54天安豪園閔行金虹橋板塊中外環(huán)2009年8月47000010000030000

全裝修;1.3鵬利海景公寓浦東陸家嘴板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)2009年9月98000

1800080000全裝修;4宏惠花苑二期虹口北外灘板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)2009年12月3655920000

毛坯;3.12外灘黃浦灣黃浦豫園板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)2009年12月2073908000020000

毛坯;3.27華麗家族·俊庭盧灣打浦橋板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)2009年12月750006500010000

毛坯;3.75香港名都黃浦豫園板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)2009年12月25000500020000

毛坯;4陸家嘴中央公寓二、三期浦東世紀(jì)公園板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)2010年9月220000130000

毛坯;2東方海外盧灣淮海路板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)2010年11月105000

3000075000

大華清水灣三期普陀內(nèi)普陀板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)2010年100000

100000

2合計(jì)

516000447169215000

×數(shù)據(jù)來源：易居（中國(guó)）CRIC×注:以上樓盤由于尚未公布具體的產(chǎn)品細(xì)節(jié)，因此其總價(jià)段供應(yīng)規(guī)模統(tǒng)計(jì)以該地段同檔次或已開發(fā)的項(xiàng)目作為參考而預(yù)估，與最終實(shí)際規(guī)模有一定的出入，僅供參考。上海市主要即將上市的高端公寓未來供應(yīng)預(yù)估表2009年將面市的高端公寓項(xiàng)目有9個(gè)，主要以內(nèi)環(huán)內(nèi)的核心地段為賣點(diǎn)的傳統(tǒng)高端公寓項(xiàng)目。1高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/未來供應(yīng)分析×數(shù)據(jù)來源：易居（中國(guó)）CRIC×注:以上樓盤由于尚未公布具體的產(chǎn)品細(xì)節(jié)，因此其總價(jià)段供應(yīng)規(guī)模統(tǒng)計(jì)以該地段同檔次或已開發(fā)的項(xiàng)目作為參考而預(yù)估，與最終實(shí)際規(guī)模有一定的出入，僅供參考。上海市尚未開發(fā)的地塊情況（樓板價(jià)高于10000元/平方米）土地名稱區(qū)域板塊土地屬性土地現(xiàn)狀總建筑面積(平方米)容積率成交日期開發(fā)商總價(jià)在450萬－750萬規(guī)模（預(yù)估㎡）總價(jià)在750萬－1000萬規(guī)模（預(yù)估㎡）2007年16號(hào)公告虹口區(qū)廣中路600號(hào)地塊虹口涼城板塊住宅;部分開工97136.162.642008-01-24上海寶炫置業(yè)有限公司40000

楊浦區(qū)2007年1號(hào)公告新江灣城D1地塊楊浦新江灣城板塊住宅;部分開工1007321.72007-06-23綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司50000300002007年13號(hào)公告閘北區(qū)309街坊32丘地塊閘北大寧板塊住宅;部分開工3391022007-12-31上海北方城市發(fā)展投資有限公司33000

2007年13號(hào)公告盧灣區(qū)第104街坊龍華東路810、852號(hào)和開平路71號(hào)地塊盧灣濱江板塊住宅;辦公;商業(yè)（商服）;全部開工21748842007-12-31上海綠地(集團(tuán))有限公司

120000閘北區(qū)B1及B2閘北不夜城板塊住宅;辦公;商業(yè)（商服）;全部開工1849832.82007-11-08上海中海房地產(chǎn)有限公司70000

2008年32號(hào)公告上海市閘北區(qū)295街坊26丘地塊閘北大寧板塊住宅;其他;未開工-土地平整102499.422008-11-06上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司40000

2008年15號(hào)公告長(zhǎng)寧區(qū)新涇鎮(zhèn)240街坊地塊長(zhǎng)寧北新涇板塊住宅;未開工-土地平整13599.612008-08-27上海百仕達(dá)地產(chǎn)有限公司

130002007年9號(hào)公告楊浦區(qū)新江灣城D3地塊楊浦新江灣城板塊住宅;未開工-土地平整650501.22007-11-08上海仁恒房地產(chǎn)有限公司

30000合計(jì)

233000193000由于沒有內(nèi)環(huán)內(nèi)核心地段的土地，經(jīng)過篩選后的尚未開發(fā)土地未來開發(fā)的公寓的總價(jià)主要集中在450-1000萬元間，其中的新江灣城將會(huì)是整體開發(fā)型的豪宅聚集區(qū)域。1高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/未來供應(yīng)分析×數(shù)據(jù)來源：易居（中國(guó)）CRIC×注:以上樓盤由于尚未公布具體的產(chǎn)品細(xì)節(jié)，因此其總價(jià)段供應(yīng)規(guī)模統(tǒng)計(jì)以該地段同檔次或已開發(fā)的項(xiàng)目作為參考而預(yù)估，與最終實(shí)際規(guī)模有一定的出入，僅供參考。上海市主要即將上市的高端公寓未來供應(yīng)預(yù)估表（按年份分）上海市高端公寓市場(chǎng)的供應(yīng)基本穩(wěn)定，供需也基本處于一個(gè)較為健康的水平，并不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求的局面。類別2009201020112012合計(jì)450-750750-10001000以上450-750750-10001000以上450-750750-10001000以上450-750750-10001000以上已開盤項(xiàng)目市場(chǎng)存量（㎡）200,60145,86070,412115,58140,63738,92791,94727,85032,37537,46410,35322,375734,382即將開盤項(xiàng)目（㎡）62,00050,000—219,00099,16920,000130,000109,00095,00060,00060,00080,000984,169土地儲(chǔ)備項(xiàng)目（㎡）——————110,00075,000—90,00055,000—330,000合計(jì)（㎡）262,60195,86070,412334,581139,80658,927331,947211,850127,375187,464125,353102,375—合計(jì)（㎡）428,273533,314671,172415,192—隨著全球經(jīng)濟(jì)的逐漸好轉(zhuǎn)和土地儲(chǔ)備時(shí)間的限制，高端項(xiàng)目將會(huì)在2010年和2011年集中上市，其中主要以450-750萬元/套的高端公寓為主。450萬以上級(jí)公寓，2007年成交54.1萬套，2008年成交44.9萬套，上海市場(chǎng)對(duì)于高端公寓的市場(chǎng)需求基本處于一個(gè)比較穩(wěn)定的水平；上海市未來四年的高端公寓市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)也基本維持在40-60萬套/年，高端公寓市場(chǎng)較為健康，供需基本處于平成狀態(tài)；1高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/未來供應(yīng)分析×數(shù)據(jù)來源：易居（中國(guó)）CRIC×注:以上樓盤由于尚未公布具體的產(chǎn)品細(xì)節(jié)，因此其總價(jià)段供應(yīng)規(guī)模統(tǒng)計(jì)以該地段同檔次或已開發(fā)的項(xiàng)目作為參考而預(yù)估，與最終實(shí)際規(guī)模有一定的出入，僅供參考。上海市主要即將上市的高端公寓未來供應(yīng)預(yù)估表（按總價(jià)段分）上海市高端公寓市場(chǎng)未來的主力供應(yīng)集中在總價(jià)段450-750萬元級(jí)別，體量較大。門類450-750萬750-1000萬1000萬以上合計(jì)200920102011201220092010201120122009201020112012已開盤項(xiàng)目市場(chǎng)存量（㎡）200,601115,58191,94737,46445,86040,63727,85010,35370,41238,92732,37522,375734,382即將開盤項(xiàng)目（㎡）62,000219,000130,00060,00050,00099,169109,00060,000—20,00095,00080,000984,169土地儲(chǔ)備項(xiàng)目（㎡）——110,00090,000——75,00055,000————330,000合計(jì)（㎡）262,601334,581331,947187,46495,860139,806211,850125,35370,41258,927127,375102,375—合計(jì)（㎡）1116,593572,869359,0891高檔住宅宏觀市場(chǎng)分析/未來供應(yīng)分析1上海市450-750萬級(jí)的高端公寓市場(chǎng)最為健康，供需兩旺，1000萬以上的公寓次之，750-1000萬級(jí)的高端公寓存在一定的供過于求，需要大力度的市場(chǎng)引導(dǎo)。要消化未來四年高端公寓的市場(chǎng)供應(yīng)，預(yù)估450-750萬和1000萬級(jí)別公寓的去化周期將在3-4年間；750-1000萬級(jí)別公寓的去化周期將會(huì)在7-8年間；450萬-750萬級(jí)高端公寓的市場(chǎng)供應(yīng)量雖然非常巨大，其市場(chǎng)需求也相對(duì)旺盛，供需兩旺的局面短期不會(huì)改變；750-1000萬級(jí)的高端公寓市場(chǎng)需求相對(duì)穩(wěn)定在10-20%之間，鑒于未來的市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)達(dá)到28%，其未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，并存在供過于求的局面；1000萬以上級(jí)高端公寓市場(chǎng)也較為健康，供求基本平衡；×數(shù)據(jù)來源：易居（中國(guó)）CRIC上海市場(chǎng)總價(jià)450萬以上市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)（按總價(jià)段分）高檔住宅市場(chǎng)特征分析/分布特征1.湯臣一品2.財(cái)富海景3.盛大金磐4.世茂濱江5.仁恒河濱城6.翠湖天地7.淡水灣花園8.白金灣府邸9.匯峰鼎園10.尚海灣豪庭11.百匯園12.御翠豪庭13.新虹橋綠景園14.黃埔新苑15.老西門公館16.上海灘花園17.嘉利浦江公館18.靜安豪景苑19.君御豪庭20.泰府名邸21.遠(yuǎn)中風(fēng)華園22.中環(huán)凱旋宮23.新虹橋綠景園1245367891011121314151617181920212223內(nèi)環(huán)內(nèi)依舊是上海豪宅最為集中的區(qū)域，隨著城市的逐級(jí)外擴(kuò)，在長(zhǎng)寧和徐匯的中環(huán)線附近涌現(xiàn)了部分豪宅項(xiàng)目，并呈現(xiàn)片區(qū)式開發(fā)的態(tài)勢(shì)，新的豪宅聚集區(qū)正在崛起。2高端公寓豪宅浦東、徐匯、長(zhǎng)寧、靜安等為傳統(tǒng)的豪宅聚集區(qū)域，市場(chǎng)供應(yīng)比重也較大，其中，浦東、盧灣、長(zhǎng)寧、黃埔和靜安的供需較為平衡，市場(chǎng)需求旺盛，新興的板塊區(qū)域的大體量的項(xiàng)目去化需要一定的引導(dǎo)周期。高檔住宅市場(chǎng)特征分析/分布特征×數(shù)據(jù)來源：易居（中國(guó)）CRIC上海市代表型豪宅市場(chǎng)供應(yīng)面積比例上海市代表型豪宅市場(chǎng)成交面積比例2標(biāo)簽：入門級(jí)豪宅，新興豪宅區(qū)域逐步崛起的先期導(dǎo)入產(chǎn)品。上海市高端公寓市場(chǎng)主要以450-750萬/套為主，達(dá)到供應(yīng)的60%，這也與上海市高端公寓的成交結(jié)構(gòu)相同；新興的豪宅區(qū)域成為450-750萬級(jí)高端公寓的集中供應(yīng)區(qū)域，尤其以徐匯的龍華板塊為代表，尚海灣和百匯園后期將會(huì)有大量的高端公寓推向市場(chǎng)；450-750萬1000萬以上750-1000萬標(biāo)簽：夾心層、培養(yǎng)期各大區(qū)域的750-1000萬級(jí)的高端公寓都有一定體量的供應(yīng)，并沒有嚴(yán)格的集中區(qū)域特征，是市場(chǎng)上供應(yīng)較少的一個(gè)夾心層總價(jià)范圍，處于市場(chǎng)導(dǎo)入盲點(diǎn)的總價(jià)段；市場(chǎng)需求量需要一定的引導(dǎo)，和新興的高端公寓區(qū)域一樣同樣處于培養(yǎng)期；標(biāo)簽：不可替代性，包括了區(qū)域的不可復(fù)制性和產(chǎn)品的獨(dú)占性。千萬級(jí)公寓豪宅的區(qū)域特征明顯，主要集中在浦東、盧灣等傳統(tǒng)具有景觀和人文賣點(diǎn)的高價(jià)區(qū)域（如陸家嘴板塊和新天地板塊），單價(jià)較高，市場(chǎng)影響力最大；除區(qū)域特征，還有明顯的產(chǎn)品特征，其他區(qū)域的復(fù)式或者大平層的形式出現(xiàn)，作為高端項(xiàng)目的最高端產(chǎn)品系列；高檔住宅市場(chǎng)特征分析/價(jià)格特征總結(jié)2高檔住宅市場(chǎng)特征分析/產(chǎn)品特征180平方米以下和180-350平方米成為上海高端公寓的主力面積段，占到市場(chǎng)供應(yīng)的93%以上，大面積的產(chǎn)品主要以頂層復(fù)式和平層的形式出現(xiàn)。面積段（㎡）450-750萬750-10001000萬以上合計(jì)小于180180-250250-350小于180180-250250-350350-500500以上小于180180-250250-350350-500500以上財(cái)富海景花園6671205241899536仁恒河濱城50710718229612158117812401016盛大金磐花園2138515693838242世茂濱江花園752219794136242468550湯臣一品大廈15228180翠湖天地嘉苑5119854222327淡水灣花園87234114白金灣府邸20722153427125匯峰鼎園12851179尚海灣豪庭3681506644652686百匯園50171162325249御翠豪庭4421439141371812703虹康古北苑9358106新虹橋綠景園47914151095黃浦新苑二期111111老西門公館683172上海灘花園12117812158嘉利浦江公館87234163靜安豪景苑48250君御豪庭1975413255泰府名邸2841112289遠(yuǎn)中風(fēng)華環(huán)凱旋公寓3489341726267215合計(jì)2963853133194434329258198121902308936609上海市場(chǎng)總價(jià)450萬以市場(chǎng)供應(yīng)（2005.1-2009.2）單位：套×注：篩選標(biāo)準(zhǔn)為仍有未來具體供應(yīng)或大量未成交的上海豪宅項(xiàng)目×數(shù)據(jù)來源：易居（中國(guó)）CRIC2上海市三場(chǎng)總價(jià)三450三萬以市三場(chǎng)供應(yīng)三結(jié)構(gòu)市場(chǎng)供三應(yīng)量隨三著面積三的放大三而逐步三減少，三市場(chǎng)供三應(yīng)以1三80平三方米以三下為主三，達(dá)到三50%三；180三-35三0平方三米的面三積段也三占到了三44%三，大多三3R、三4R（三輔以5三R）的三房型，三充分體三現(xiàn)了高三端公寓三項(xiàng)目的三奢華性三設(shè)計(jì)；通過面三積段來三分析，三三房和三四房占三到市場(chǎng)三供應(yīng)量三占到絕三大多數(shù)三，這也三與20三08年三的主力三成交戶三型一致三；超大戶三型的比三重較少三，主要三為高端三項(xiàng)目的三頂層復(fù)三式等定三級(jí)產(chǎn)品三；高檔住三宅市場(chǎng)三特征分三析/產(chǎn)三品特征×數(shù)據(jù)來三源：易三居（中三國(guó)）C三RIC2競(jìng)品及三典型案三例分析浦東星三河灣大華清三水灣三三期仁恒河三濱城上海灘三花園樓盤名稱簡(jiǎn)要說明浦東星河灣位于浦東花木區(qū)域，由廣東宏宇集團(tuán)打造，為年內(nèi)上市的高端住宅項(xiàng)目，住宅開發(fā)總體量在29萬平方米左右。大華清水灣三期位于普陀蘇州河畔，通過其前期開發(fā)已經(jīng)形成良好的市場(chǎng)認(rèn)知度，三期占據(jù)優(yōu)勢(shì)位置，將主要發(fā)力高端住宅市場(chǎng)。仁恒河濱城位于浦東聯(lián)洋社區(qū)，總占地面積近30萬平米，為本市少有的大規(guī)模高檔公寓社區(qū)。仁恒企業(yè)自身善于建造高品質(zhì)精裝修住宅的優(yōu)勢(shì)在此項(xiàng)目中得以完全發(fā)揮，成為本案最大亮點(diǎn)。上海灘花園處于南外灘濱江住宅的核心位置，不可復(fù)制的地段因素及文化氣息為其最大優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，該案著力通過自身社區(qū)內(nèi)部配套、未來規(guī)劃宣傳彌補(bǔ)舊城區(qū)內(nèi)目前環(huán)境較差的不足。我們?cè)谌臼蟹度龂鷥?nèi)選三擇與本三項(xiàng)目在三區(qū)位有三一定同三質(zhì)性的三潛在競(jìng)?cè)隣?zhēng)項(xiàng)目三，進(jìn)行三研究分三析，同三時(shí)選擇三已經(jīng)面三市的有三代表性三的高端三案例進(jìn)三行分析三，為本三項(xiàng)目的三核心定三位確立三方向。浦東星三河灣|三基本情三況地塊位三置：東至錦三繡路，三南至浪三水浜中三心線，三西至中三心河?xùn)|三側(cè)，北三至白蓮三涇南側(cè)三；地塊資三料：200三7年1三0月，三廣東宏三宇集團(tuán)三旗下北三京富華三園房地三產(chǎn)有限三公司以三42.三4億元三中標(biāo)浦三東花木三新民地三塊開發(fā)背三景：地塊占三地37三.5公三頃，規(guī)三劃總建三53萬三平方米三，由星三河灣與三浦東陸三家嘴集三團(tuán)共同三參與開三發(fā)，星三河灣項(xiàng)三目住宅三總開發(fā)三面積約三29萬三平方米三。浦東星三河灣1浦東星三河灣|三定位與三規(guī)劃項(xiàng)目點(diǎn)三評(píng)：星河灣三位于浦三東核心三地段，三緊靠?jī)?nèi)三環(huán)線，三周邊配三套成熟三，參考三廣州、三北京星三河灣已三有的系三列產(chǎn)品三，浦東三星河灣三項(xiàng)目將三在環(huán)境三設(shè)計(jì)上三突出其三一貫的三精致、三優(yōu)越性三，而在三裝修品三質(zhì)及房三型設(shè)計(jì)三上產(chǎn)品三性價(jià)比三突出的三優(yōu)勢(shì)將三進(jìn)一步三得到延三伸。浦東星河灣項(xiàng)目地址浦東錦繡路西、白蓮涇以南物業(yè)類型小高層為主建筑面積290000㎡（星河灣部分）占地面積161000㎡綠化率50%容積率1.8車位配比1:1以下數(shù)據(jù)為預(yù)計(jì)情況預(yù)計(jì)售價(jià)30000－40000元/㎡預(yù)計(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡規(guī)劃戶數(shù)1300戶左右開盤時(shí)間2009年8月1浦東星三河灣|三產(chǎn)品開三發(fā)策略由于浦三東星河三灣項(xiàng)目三目前尚三未公布三產(chǎn)品細(xì)三節(jié)，因三此主要三是參考三北京、三廣州星三河灣項(xiàng)三目，其三產(chǎn)品一三向以高三端、品三質(zhì)舒適三而著稱三，其產(chǎn)三品開發(fā)三特征主三要包括三：地段優(yōu)三越，環(huán)三境優(yōu)美三，其環(huán)三境設(shè)計(jì)三為行業(yè)三內(nèi)所公三認(rèn)并推三崇；產(chǎn)品注三重細(xì)節(jié)三，產(chǎn)品三品質(zhì)在三行業(yè)中三有較好三的口碑三；社區(qū)配三套完善三，引入三5星級(jí)三酒店，三知名雙三語(yǔ)學(xué)校三，提升三社區(qū)知三名度；主力戶三型以1三90平三方米以三上舒適三型為主三，全裝三修設(shè)計(jì)三在材料三和品質(zhì)三上均體三現(xiàn)了溫三馨舒適三及人性三化物業(yè)服三務(wù)，注三重人性三化的管三理方式三，同時(shí)三，也增三加了不三少個(gè)性三化的家三政服務(wù)三；廣州星三河灣北京星三河灣1浦東星三河灣|三賣點(diǎn)總?cè)Y(jié)地段：緊靠浦三東內(nèi)環(huán)三線，是三花木地三區(qū)僅存三的大型三住宅開三發(fā)地塊三；周邊軌三道交通三較多，三2號(hào)線三、4號(hào)三線、6三號(hào)線等三出行十三分便捷三；環(huán)境：是少有三的先做三好景觀三后交房三的開發(fā)三項(xiàng)目，三廣州北三京的星三河灣項(xiàng)三目都是三成功的三案例；在內(nèi)部三組團(tuán)綠三化景觀三設(shè)計(jì)上三充分體三現(xiàn)南方三項(xiàng)目的三特長(zhǎng)，三同時(shí)也三積極加三入本地三化的元三素；產(chǎn)品：星河灣三產(chǎn)品一三貫以提三升居住三品質(zhì)、三生活品三質(zhì)及城三市景觀三品質(zhì)為三榮，有三中國(guó)地三產(chǎn)界的三勞斯萊三斯美譽(yù)三；房型設(shè)三計(jì)和裝三修建材三選用上三，一貫三以舍得三、用心三、創(chuàng)新三的模式三創(chuàng)造出三很多行三業(yè)的標(biāo)三準(zhǔn)；品牌：自20三00年三廣州星三河灣以三來，星三河灣項(xiàng)三目多次三被評(píng)為三行業(yè)住三宅典范三，成為三業(yè)界的三榜樣；星河灣三已經(jīng)成三為中國(guó)三高端住三宅物業(yè)三市場(chǎng)的三典型，三品牌知三名度很三高；1浦東星三河灣|三本項(xiàng)目三應(yīng)對(duì)策三略3區(qū)位不三同，主三力客群三要有針三對(duì)性充分挖三掘項(xiàng)目三地理環(huán)三境的自三然優(yōu)勢(shì)三，在戶三型設(shè)計(jì)三和產(chǎn)品三品質(zhì)上三提升競(jìng)?cè)隣?zhēng)力星河灣三位于浦三東花木三地區(qū)，三因此本三項(xiàng)目主三力客群三分布與三星河灣三有所不三同，需三重點(diǎn)關(guān)三注徐匯三、長(zhǎng)寧三、閔行三等區(qū)域三。高端豪三宅產(chǎn)品三強(qiáng)調(diào)功三能性和三舒適性三，大戶三型在設(shè)三計(jì)上要三充分考三慮主人三的各種三需求和三情感偏三好，在三這方面三，可以三大膽創(chuàng)三新，提三升競(jìng)爭(zhēng)三力1主力產(chǎn)三品面積三區(qū)間做三到一定三的錯(cuò)位三，上市三時(shí)間盡三量避開三集中競(jìng)?cè)隣?zhēng)的局三面星河灣三09年三8月左三右上市三，預(yù)計(jì)三開發(fā)周三期在3三－4年三左右，三而本項(xiàng)三目預(yù)計(jì)三在20三11年三上市，三從時(shí)間三上看，三首先要三盡量避三免20三11年三－20三12年三同產(chǎn)品三結(jié)構(gòu)集三中競(jìng)爭(zhēng)三的格局三，此外三，主力三戶型面三積段盡三量與星三河灣形三成一定三的錯(cuò)位三，以避三免同檔三次客戶三的激烈三競(jìng)爭(zhēng)。21大華清三水灣三三期|定三位與規(guī)三劃大華清水灣三期項(xiàng)目地址凱旋北路光復(fù)西路物業(yè)類型7幢14－19層預(yù)計(jì)售價(jià)40000元/㎡占地面積38952㎡住宅建筑面積89473㎡容積率2.44綠化率40%規(guī)劃戶數(shù)408戶車位配比1：1.1建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)約房型及面積段一房87－88㎡二房113－130㎡三房178-280㎡四房340-417㎡裝修情況精裝修預(yù)計(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn)3000－4000元/㎡依托資源蘇州河景觀上市時(shí)間2010年項(xiàng)目點(diǎn)三評(píng)：大華清三水灣三三期是整三個(gè)項(xiàng)目三的最后三一期，三臨近蘇三州河，三景觀位三置十分三優(yōu)越，三規(guī)劃7三幢小高三層，其三中，4三幢為三三梯兩戶三，主力三戶型面三積都在三300三平方米三以上的三大戶型三，以3三000三元精裝三的標(biāo)準(zhǔn)三，其主三力戶型三總價(jià)都三在10三00萬三元以上三，項(xiàng)目三上市后三將成為三該地區(qū)三首屈一三指的豪三宅產(chǎn)品三。2大華清三水灣三三期|產(chǎn)三品開發(fā)三策略大華清三水灣花三園北、三東、南三三面臨三蘇州河三，形成三獨(dú)特的三半島地三塊，這三就使得三其規(guī)劃三設(shè)計(jì)上三城市水三景概念三得天獨(dú)三厚；通過前三面二期三的運(yùn)作三，大華三清水灣三的產(chǎn)品三品質(zhì)、三居住舒三適度得三到了充三分的印三證；三期在三延續(xù)親三水等特三點(diǎn)的情三況下，三充分挖三掘自身三產(chǎn)品的三高端特三性，在三戶型尺三度大幅三放大的三情況下三，其舒三適性和三豪宅居三住的特三性得到三了充分三的體現(xiàn)三。大華清三水灣一三、二期2大華清三水灣三三期|賣三點(diǎn)總結(jié)地段：位于內(nèi)三普陀核三心區(qū)域三，近中三山公園三，內(nèi)環(huán)三地段優(yōu)三勢(shì)突出三；三期位三置更靠三近南側(cè)三蘇州河三，景觀三位置相三比一期三和二期三更優(yōu)越三；環(huán)境：項(xiàng)目緊三鄰蘇州三河天然三河道，三景觀突三出；華東政三法、華三東師大三等知名三高等學(xué)三府林立三周邊，三教育優(yōu)三勢(shì)相當(dāng)三明顯；產(chǎn)品：三期產(chǎn)三品設(shè)計(jì)三相比一三期和二三期在檔三次上有三了較大三的提升三，其中三，30三0平方三米以上三平層豪三宅大戶三型設(shè)計(jì)三比例超三過25三％，是三區(qū)域內(nèi)三高端豪三宅的典三型代表三之作；2大華清三水灣三三期|本三項(xiàng)目應(yīng)三對(duì)策略主力產(chǎn)三品面積三段有所三區(qū)分，三平層大三戶型設(shè)三計(jì)突出三功能而三不是簡(jiǎn)三單的面三積放大從本項(xiàng)三目看，三平層大三戶型的三設(shè)計(jì)在三主力面三積段方三面要盡三量控制三各段的三比重，三300三平方米三以上甚三至更大三的戶型三可以擁三有，但三比例不三建議超三過5％三，主力三戶型的三設(shè)計(jì)更三多要從三功能舒三適性創(chuàng)三新等方三面著手三，而不三是簡(jiǎn)單三的將各三功能空三間的面三積放大三。1優(yōu)化項(xiàng)三目沿河三區(qū)域部三分的戶三型景觀三視野，三在設(shè)計(jì)三上適當(dāng)三增加對(duì)三于主臥三、客廳三、觀景三陽(yáng)臺(tái)部三分的設(shè)三計(jì)尺度三。2放大局三部的景三觀優(yōu)勢(shì)三，增加三觀景部三位的設(shè)三計(jì)尺度三，提升三產(chǎn)品競(jìng)?cè)隣?zhēng)力3設(shè)計(jì)部三分高檔三會(huì)所功三能，提三高相應(yīng)三的物業(yè)三管理檔三次高端豪三宅還需三要考慮三客戶的三各種偏三好需求三，在這三方面，三結(jié)合本三項(xiàng)目的三規(guī)劃指三標(biāo)可以三適當(dāng)設(shè)三置部分三高檔會(huì)三所，并三聘請(qǐng)知三名管理三公司經(jīng)三營(yíng)。2仁恒河三濱城/三目錄仁恒河三濱城——精三裝親水三國(guó)際社三區(qū)——基三本資料——銷三售情況三分析——項(xiàng)三目點(diǎn)評(píng)——項(xiàng)三目借鑒三分析1仁恒河濱城項(xiàng)目地址上海市浦東新區(qū)丁香路1299弄物業(yè)類型小高層當(dāng)前均價(jià)36462元/㎡占地面積32000㎡建筑面積74000㎡容積率2.3綠化率50%規(guī)劃戶數(shù)4200戶車位配比1：1建筑風(fēng)格現(xiàn)代房型及面積段二房110-120㎡三房160-180㎡四房190-270㎡裝修情況全裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/㎡依托資源聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)、世紀(jì)公園先進(jìn)技術(shù)低溫?zé)崴孛孑椛洳膳到y(tǒng)建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)落成時(shí)間2009年2月28日物業(yè)公司上海仁恒物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)3.6元/㎡/月仁恒河三濱城位三于浦東三新區(qū)聯(lián)三洋新社三區(qū)，東三臨羅山三路，西三靠丁香三路，南三貼錦繡三路，北三依楊高三中路；仁恒河三濱城一三期項(xiàng)目三占地面三積10三萬方，三總建筑三面積2三5萬方三，現(xiàn)已三全部售三罄；二期占三地面積三9.6三萬方，三總建筑三面積2三4萬方三，現(xiàn)已三全部交三方并有三部分現(xiàn)三房在售三；三期北三岸占地三面積1三0.8三萬方，三總建筑三面積2三5萬方三，現(xiàn)正三推出部三分預(yù)售三房源。仁恒河三濱城/三基本資三料1仁恒河三濱城/三銷售情三況分析仁恒河三濱城為三浦東世三紀(jì)公園三板塊公三寓中的三標(biāo)桿項(xiàng)三目，目三前成交三均價(jià)保三持在2三.8萬三元每平三米以上三，高于三區(qū)域平三均水平三；作為市三區(qū)少有三的大體三量高檔三公寓樓三盤項(xiàng)目三，仁恒三河濱城三成交活三躍，銷三售速度三甚至高三于部分三市區(qū)核三心位置三同價(jià)樓三盤；該項(xiàng)目三除了吸三引以滿三足自住三需求為三主的高三檔商務(wù)三人士及三外籍客三戶以外三，還吸三引了大三量外省三的投資三客，其三月租金三目前處三于板塊三內(nèi)絕對(duì)三高位。價(jià)格特三征銷售特三征客戶特三征該項(xiàng)目三作為一三個(gè)大規(guī)三模高檔三樓盤，三去化情三況良好3注重打三造細(xì)節(jié)三的建筑三及景觀三設(shè)計(jì)仁恒河三濱城/三項(xiàng)目點(diǎn)三評(píng)1仁恒河三濱城的三建筑風(fēng)三格為現(xiàn)三代簡(jiǎn)約三風(fēng)格，三且獨(dú)具三別樣氣三韻；建筑外三觀不僅三簡(jiǎn)潔明三快，實(shí)三用大方三，也融三入了一三些沉穩(wěn)三內(nèi)斂的三元素，三點(diǎn)、線三、面，三都極力三創(chuàng)造一三種內(nèi)斂三的華麗三感，巍三峨挺立三而厚重三儒雅；無論在三項(xiàng)目建三筑立面三還是社三區(qū)景觀三設(shè)計(jì)，三都可謂三精心雕三琢，如三社區(qū)的三雕塑小三品，到三刷卡進(jìn)三入社區(qū)三的門緊三系統(tǒng)，三亦或是三鏤空的三地下車三庫(kù)都透三射了仁三恒產(chǎn)品三高品質(zhì)三的特征三。3項(xiàng)目具三體房型三設(shè)計(jì)上三注重社三區(qū)景觀三資源的三挖掘仁恒河三濱城/三項(xiàng)目點(diǎn)三評(píng)2房型分三布——該戶型三為四房三戶型，三分布在三小區(qū)核三心位置三，所有三房源都三可觀賞三小區(qū)中三央水景三。25三層高層三建筑二三梯二戶三設(shè)計(jì)，三建筑面三積26三9.9三㎡。該房型三的主要三特點(diǎn)是三臥室的三主次分三明，功三能性較三強(qiáng)，在三豪宅的三四房中三比較實(shí)三用。22㎡三觀景陽(yáng)三臺(tái)衛(wèi)生間三，衣帽三間，主三臥，觀三景飄窗三四位一三體套房三設(shè)計(jì)南北陽(yáng)三臺(tái)，明三亮通透房型一三（四室三二廳三三衛(wèi)）建筑面三積：2三69.三9㎡3房型二三（四室三二廳三三衛(wèi)）建筑面三積：2三24.三39㎡房型分三布——該戶型三為四房三房型，三分布在三小區(qū)1三5號(hào)樓三，23三層高層三建筑二三梯二戶三設(shè)計(jì)，三建筑面三積22三4.3三9㎡。該房型三突出功三能性和三經(jīng)濟(jì)性三，在保三證房間三個(gè)數(shù)的三前提下三，減少三不必要三的面積三浪費(fèi)，三使得總?cè)齼r(jià)得到三控制。主臥套三房設(shè)計(jì)三，27三0度觀三景窗臺(tái)朝南5三米面寬三陽(yáng)光客三廳房型設(shè)三計(jì)上同三時(shí)考慮三了產(chǎn)品三實(shí)用性三，力圖三增加附三加值，三減少不三必要浪三費(fèi)仁恒河三濱城/三項(xiàng)目點(diǎn)三評(píng)23仁恒河三濱城/三項(xiàng)目點(diǎn)三評(píng)3裝修標(biāo)準(zhǔn)3,000.00-3,500.00元/㎡公共部分建材鋁合金窗戶，雙層中空玻璃，手動(dòng)搖窗手柄、大金VRV（智能化中央空調(diào)系統(tǒng)）智保嵌入式可視對(duì)講機(jī)、Raumplus德國(guó)S800門系統(tǒng)、安保系統(tǒng)：小區(qū)門禁智能管理系統(tǒng)，各主要路口設(shè)有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，紅外報(bào)警系統(tǒng)；

智能化設(shè)施：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和噴淋系統(tǒng)，可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)；

空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)：大金VRV高智能化中央空調(diào)系統(tǒng)；

車庫(kù)配置：停車庫(kù)管理系統(tǒng)及巡邏系統(tǒng)；

臥室部分配置門卡式數(shù)控門鎖、門框內(nèi)貼消音膠、Aluk鋁合金推拉門、低溫?zé)崴孛孑椛洳膳到y(tǒng)廚房部分配置嵌入式整體定制廚柜，三星品牌櫥柜臺(tái)面，漢斯格雅品牌龍頭，全屋凈水器，食物垃圾粉碎器，全套西門子廚房衛(wèi)生間部分配置科勒潔具，主衛(wèi)大理石洗面臺(tái)，按摩浴缸，漢斯格雅品牌龍頭，主衛(wèi)科勒智能座便器

高科技系統(tǒng)配置采暖爐產(chǎn)生不高于55攝氏度的熱水，通過暗埋在地?zé)岬匕逑碌牟膳軐崮軅鬟f給地板，再將熱能以輻射的方式由下而上向室內(nèi)散熱，均勻的傳導(dǎo)熱量。仁恒河三濱城最三大的成三功在于三內(nèi)部的三裝修，三人們甚三至將其三同“精裝典三范”聯(lián)系在三了一起三。項(xiàng)目三三期全三部采用三精裝修三，在帶三來更舒三適便利三的生活三同時(shí)，三更帶來三一種國(guó)三際化、三精致化三、健康三化的生三活觀。仁恒集三多年精三裝成品三住宅開三發(fā)經(jīng)驗(yàn)三，從建三材采購(gòu)三、實(shí)地三試驗(yàn)、三量身定三制、施三工管理三、質(zhì)量三驗(yàn)收與三評(píng)估，三進(jìn)行全三流程精三細(xì)管理三，確保三精裝修三品質(zhì)，三保障居三住舒適三度。充分發(fā)三揮企業(yè)三自身在三精裝修三打造上三的強(qiáng)項(xiàng)3仁恒河三濱城/三項(xiàng)目點(diǎn)三評(píng)3進(jìn)入仁三恒河濱三城，從三大門開三始星級(jí)三酒店般三生活體三驗(yàn)。大三堂結(jié)合三高檔居三住服務(wù)三理念，三外形氣三派美觀三，內(nèi)部三舒適大三氣，擁三有訪客三等候與三接待、三候車休三息、休三閑、門三衛(wèi)代召三計(jì)程車三、物業(yè)三服務(wù)站三等多重三功能，三并兼顧三社區(qū)通三告、活三動(dòng)消息三發(fā)布。在房間三內(nèi)部，三仁恒考三慮到社三區(qū)居住三者多元三的個(gè)人三文化、三背景和三趣味，三應(yīng)該與三室內(nèi)環(huán)三境形成三不同的三關(guān)系，三多采用三簡(jiǎn)潔現(xiàn)三代風(fēng)格三整體硬三裝修，三同時(shí)預(yù)三留充足三空間供三住戶發(fā)三揮個(gè)性三。323社區(qū)建三筑及景三觀設(shè)計(jì)三注重細(xì)三節(jié)打造房型不三盲目追三求奢華三，注重三產(chǎn)品實(shí)三用性及三附加值三的挖掘充分發(fā)三揮企業(yè)三精裝修三優(yōu)勢(shì)，三打造全三市精品仁恒河三濱城項(xiàng)三目的建三筑立面三在外觀三上保持三了其一三貫的現(xiàn)三代簡(jiǎn)約三風(fēng)格，三但立面三細(xì)部及三社區(qū)內(nèi)三部景觀三具體建三造上則三注重細(xì)三節(jié)，給三人高品三質(zhì)感受三。細(xì)細(xì)分三析項(xiàng)目三房型產(chǎn)三品可以三看到，三項(xiàng)目產(chǎn)三品并不三一味追三求奢華三，在滿三足大面三寬，景三觀資源三豐富的三基礎(chǔ)上三，并不三在客廳三、過道三這些地三方浪費(fèi)三不必要三的空間三。仁恒在三該項(xiàng)目三上將自三身善于三開發(fā)精三裝修樓三盤的優(yōu)三勢(shì)發(fā)揮三到了極三致，無三論在門三口大堂三還是室三內(nèi)精裝三都給業(yè)三主直觀三高品質(zhì)三的感受三，吸引三了區(qū)域三大量外三籍客戶三及投資三客。1由仁恒三河濱城三的開發(fā)三經(jīng)驗(yàn)，三可以對(duì)三本項(xiàng)目三形成如三下啟示三：仁恒河三濱城/三項(xiàng)目借三鑒分析3上海灘三花園/三目錄上海灘三花園——南三外灘高三檔濱江三住宅——基三本資料——銷三售情況三分析——項(xiàng)三目點(diǎn)評(píng)——項(xiàng)三目借鑒三分析4上海灘花園項(xiàng)目地址上海市黃浦區(qū)紫霞路199弄物業(yè)類型1棟多層;5棟高層當(dāng)前均價(jià)3.2萬元/㎡占地面積25113㎡建筑面積80362㎡容積率3.2綠化率40%規(guī)劃戶數(shù)619戶車位配比1:1建筑風(fēng)格ARTDECO房型及面積段一房，60-90㎡；二房，100-200㎡三房，140-160㎡；四房，200-220㎡五房，270㎡；復(fù)式，200-350㎡裝修情況裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡依托資源豫園、外灘、世博園建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)園林特色中央綠茵坡地開盤時(shí)間2008年3月物業(yè)公司華潤(rùn)置地（上海）物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)3.5元/㎡/月上海灘三花園/三基礎(chǔ)資三料華潤(rùn)置三地上海三灘花園三，總建三筑面積三20萬三平米。三項(xiàng)目緊三鄰黃浦三江，北三距外灘三1.8三公里，三西距豫三園1公三里；05年三9月開三盤以來三，其作三為南外三灘核心三地段的三濱江高三檔住宅三，銷售三情況良三好；0三9年其三已接近三最后清三盤，華三潤(rùn)未來三將在其三邊上的三南外灘三濱江9三號(hào)地塊三繼續(xù)推三出高檔三住宅等三產(chǎn)品。4上海灘三花園/三銷售情三況分析上海灘三花園目三前的均三價(jià)保持三在3.三2萬元三/平米三，在全三市處于三高位；作為市三區(qū)核心三地段的三景觀稀三缺型住三宅，其三去化速三度好。三最近一三次大型三推案為三08年三4月末三，共計(jì)三147三套，不三到一年三時(shí)間僅三剩37三套，去三化率近三75%三；該項(xiàng)目三由于其三不可復(fù)三制的地三段性、三深厚的三文化品三位及精三裝修服三務(wù)吸引三了自住三型高檔三人士，三而且其三投資價(jià)三值也為三客戶所三認(rèn)可。價(jià)格特三征銷售特三征客戶特三征該項(xiàng)目三作為一三個(gè)核心三區(qū)域的三景觀稀三缺型住三宅，銷三售情況三良好4上海灘三花園/三項(xiàng)目點(diǎn)三評(píng)1該項(xiàng)目三充分挖三掘了地三區(qū)資源三優(yōu)勢(shì)，三規(guī)避舊三城區(qū)不三良影響上海灘三花園隸三屬市中三心最大三的、也三是最后三一片可三供成片三開發(fā)的三高檔濱三江聚居三區(qū)，三有著其三不可復(fù)三制的景三觀資源三；項(xiàng)目保三留了原三地塊上三三十年三代的A三RT三DEC三O風(fēng)格三禮拜堂三作為小三區(qū)未來三會(huì)所，三傳承老三上海的三優(yōu)雅和三精致的三文化，三提高了三項(xiàng)目整三體的文三化氛圍三；該項(xiàng)目三處于舊三城區(qū)，三存在大三量老式三公房，三且周邊三街道環(huán)三境差，三項(xiàng)目通三過內(nèi)部三社區(qū)配三套以及三著力宣三傳未來三地區(qū)規(guī)三劃方向三來避開三這些不三良的影三響。4人車分流，兩處雙車道車行出入口；自駕車可直接進(jìn)入地下車庫(kù)，然后直接通過地下室電梯廳門禁進(jìn)入到公寓電梯；緊急救護(hù)和消防車，可開至各樓座大堂前的落客區(qū)。西區(qū)：商業(yè)街+游泳池兒童活動(dòng)區(qū)中區(qū)：寬闊大草坪私家游泳池東區(qū)：網(wǎng)球場(chǎng)上海灘三花園/三項(xiàng)目點(diǎn)三評(píng)1該項(xiàng)目三內(nèi)部規(guī)三劃細(xì)致三，配套三豐富彌三補(bǔ)區(qū)域三本身不三足4D3戶三型中客三廳和餐三廳南北三通透。雖是高三檔公寓三，但每三個(gè)房間三仍均有三一定面三積附送三?？蛷d和三餐廳連三接緊湊三，整體三性強(qiáng)，三面積浪三費(fèi)較少三。每個(gè)房三間均有三面積附三送。南北通三透客廳餐三廳連接緊三密空間利用率三高附送面三積上海灘三花園/三項(xiàng)目點(diǎn)三評(píng)2該項(xiàng)目三戶型中三存在大三量面積三附送，三提高產(chǎn)三品附加三值及景三觀觀賞三性。4上海灘三花園/三項(xiàng)目點(diǎn)三評(píng)3裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡公共部分走廊高檔鋼木防盜門；

地面為天然石材，墻面為高級(jí)?；u配以裝飾吊頂。

大堂地面為天然石材，墻面為天然石材配以高級(jí)木飾面及裝飾吊頂，另設(shè)有液晶電視電梯廣州日立電梯，地面為天然石材，墻面為天然石材，配以裝飾吊頂智保小區(qū)設(shè)有周界報(bào)警系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，保安巡更管理系統(tǒng)，門禁管理控制系統(tǒng)，樓宇訪客可視對(duì)講系統(tǒng)，一卡通車輛出入管理系統(tǒng)，家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)；

臥室部分配置實(shí)木復(fù)合地板、大金空調(diào)廚房部分配置美國(guó)通用抽油煙機(jī)、美國(guó)通用嵌入式燃?xì)鉅t、美國(guó)通用冰箱、美國(guó)通用垃圾粉碎機(jī)、佛蘭卡水槽、能率16升燃?xì)馐绞彝鉄崴?、海蒂?shī)五金器件

衛(wèi)生間部分配置樂家雪梨座廁、樂家普林無裙防滑底浴缸、樂家方泰娜面盆、高儀水喉、高儀花灑

該高檔三次裝修三標(biāo)準(zhǔn)滿三足客戶三拎包入三住的要三求，更三便于吸三引投資三類客戶部分裝三修品牌三展示4上海灘三花園/三項(xiàng)目點(diǎn)三評(píng)3上海灘三花園以三簡(jiǎn)約的三ART三-DE三CO風(fēng)三格為主三，并提三供了高三檔的廚三衛(wèi)設(shè)施三，增加三了項(xiàng)目三投資的三價(jià)值；簡(jiǎn)約的三裝修風(fēng)三格可以三方便客三戶日后三自行進(jìn)三行裝修三調(diào)整。423通過內(nèi)三部整體三規(guī)劃及三全面配三套規(guī)避三舊城區(qū)三周邊環(huán)三境品質(zhì)三低下的三問題房型講三究實(shí)用三性，附三送一定三面積來三提高及三附加值三，拉升三項(xiàng)目單三價(jià)精裝修三配置同三時(shí)滿足三投資及三自住需三求上海灘三花園處三于舊城三區(qū)，雖三然有不三可復(fù)制三的地段三優(yōu)勢(shì)，三但是面三臨舊城三區(qū)規(guī)劃三落后，三環(huán)境差三的問題三，項(xiàng)目三通過自三身道路三規(guī)劃及三齊全的三高級(jí)配三套彌補(bǔ)三了這個(gè)三不足。房型做三到每間三都存在三面積附三送，這三對(duì)于一三個(gè)高檔三項(xiàng)目來三說并不三多見，三這樣設(shè)三計(jì)增加三了房型三的附加三值，同三時(shí)也拉三升了項(xiàng)三目單價(jià)三，提高三項(xiàng)目形三象。上海灘三花園采三用高檔三精裝修三配置，三更利于三吸引投三資需求三的挖掘三。同時(shí)三其簡(jiǎn)約三的室內(nèi)三裝修給三長(zhǎng)期自三住客戶三進(jìn)一步三個(gè)性化三裝修提三供了空三間。1由上海三灘花園三的開發(fā)三經(jīng)驗(yàn)，三可以對(duì)三本項(xiàng)目三形成如三下啟示三：上海灘三花園/三項(xiàng)目借三鑒分析4客戶專三題研究分總價(jià)三段城市三中心高三端公寓三客戶需三求研究區(qū)域公三寓客戶三分析城市低三密度物三業(yè)客戶三分析在客戶三研究部三分，我三們重點(diǎn)三研究高三端住宅三的客戶三需求方三向，高三端住宅三的客戶三包括城三市高端三公寓的三客戶和三城郊低三密度物三業(yè)的客三戶，研三究這兩三類客戶三需求的三特征及三未來變?nèi)内吶齽?shì)，同三時(shí)我們?nèi)龑?duì)區(qū)域三現(xiàn)狀公三寓客戶三就行分三析，并三對(duì)區(qū)域三未來公三寓客戶三衍變方三向進(jìn)行三研判。三通過這三三類客三戶的研三究，我三們希望三找到本三項(xiàng)目可三以吸引三的潛在三客戶特三征。項(xiàng)目區(qū)三域客戶城市低三密度物三業(yè)客戶需求方三向研究城市高三端公寓三客戶需求方三向研究區(qū)域公三寓客戶三衍變方三向研究置業(yè)總?cè)齼r(jià)450三-75三0萬“便三利型”三客戶需三求方向三研究客戶特三征置業(yè)核三心因素這個(gè)總?cè)齼r(jià)段客三戶主導(dǎo)三因素為三市中心三的便利三，因此三較難分三流客戶追三求的是三市中心三便利的三生活而三放棄近三郊別墅三舒適型三享受，三因此中三外環(huán)高三端公寓三對(duì)其吸三引力有三限；客戶往三往是高三端打工三一族，三需要居三住地距三離工作三地點(diǎn)較三近，次三級(jí)區(qū)域三對(duì)其導(dǎo)三入性差三。選擇的三產(chǎn)品特三征對(duì)于項(xiàng)三目所在三區(qū)域有三很強(qiáng)的三情結(jié)，三追求市三中心便三利的都三市生活三；總價(jià)承三受力有三限，性三價(jià)比是三置業(yè)時(shí)三考慮的三主要因三素之一三；很大程三度上因三為夫妻三雙方工三作都在三市中心三，出于三上班便三利考慮三，而不三愿意換三地方置三業(yè)位于市三中心傳三統(tǒng)高端三公寓板三塊，代三表區(qū)域三為北靜三安板塊（靜安三豪景苑三、君御三豪庭）黃浦豫三園板塊（上海三灘花園三、老西三門公館三）內(nèi)徐匯三板塊（匯峰三鼎園）；戶型通三常為2-3房，面三積在180平米以三下，主三要用來三滿足基三本的生三活功能三空間；年齡主三要在30-三40歲中青三年群體本身工三作在市三中心或三為市中三心原住三居民；政府高三級(jí)公務(wù)三員、技三術(shù)精英三、小型三私營(yíng)業(yè)三主、大三型公司三中層干三部及管三理者；家庭年三收入在50-三100萬，置三業(yè)次數(shù)三在3次以下三。分總價(jià)三段城市三高端公三寓客戶三需求方三向研究1客戶深三訪：置業(yè)的三話地段三還是最三重要的三，市中三心買一三套公寓三雖然面三積小一三點(diǎn)，但三是比郊三區(qū)別墅三用起來三還是好三很多。被訪者三：王女三士，三34歲三，本三地人，三靜安三豪景苑三業(yè)主在這里三上班、三購(gòu)物都三很方便三，不用三每天花三大把時(shí)三間在車三上。更三重要的三是，我三從小就三在豫園三這里長(zhǎng)三大，在三這里買三一套房三子一直三是我的三心愿。被訪者三：董三先生，三38歲三，本地三人，上三海灘花三園業(yè)主置業(yè)總?cè)齼r(jià)750三-10三00萬“三享受型三”客戶三需求方三向研究客戶特三征置業(yè)核三心因素“享受三型”未三來客戶三需求方三向研判選擇的三產(chǎn)品特三征年齡在35-三50歲，其三中35-三45歲是主三力，為三中年富三豪家庭結(jié)三構(gòu)以兩三代為主三，部分三為三代;家庭年三收入在100三-30三0萬元兩次及三兩次以三上置業(yè)三經(jīng)歷;職業(yè)為三政府高三官、跨三國(guó)企業(yè)三高管、三中型民三營(yíng)企業(yè)三老板等看重產(chǎn)三品的居三住享受三，追求三寬大、三獨(dú)戶、三舒適的三戶型感三覺，希三望所購(gòu)三買的戶三型可以三充分滿三足其居三住的多三方位功三能需求三，滿足三其享受三的精神三需要;總價(jià)承三受能力三較強(qiáng)，三看重產(chǎn)三品實(shí)際三功能性三。承受總?cè)齼r(jià)段在750三-10三00萬的享三受型客三戶看重三的是項(xiàng)三目產(chǎn)品三帶來的三居住感三覺，本三項(xiàng)目區(qū)三域作為三新興高三端住宅三區(qū)，憑三借其出三行的便三利交通三和與徐三家匯等三城市重三要節(jié)點(diǎn)三便捷的三道路交三通，因三此可以三主力吸三收這部三分愿意三“以時(shí)三間換空三間的客三戶”。1客戶深三訪：他們的三房型設(shè)三計(jì)的很三好，每個(gè)三房間面三積也很三大，功三能也很三齊全，三我們家三阿姨的三房間也三考慮到三了，這三點(diǎn)讓我三們很滿三意。被訪者三：陳三太太，三38歲三，上海三人，仁三恒河濱三城業(yè)主這里可三以看到三黃浦江三，視野三很遼闊三，我們?nèi)I的是三四房，三面積很三大，住三起來很三舒服，三所以我三們?cè)谶@三里買下三房子，三我和我三愛人都三在浦東三張江上三班，雖三然路上三開車有三一定時(shí)三間，但三我們覺三得這不三是最關(guān)三鍵的，三我們?cè)溉舛嗷ㄈ稽c(diǎn)時(shí)三間在路三上。被訪者三：秦三先生，三45歲三，上海三人，尚三海灣業(yè)三主分總價(jià)三段城市三高端公三寓客戶三需求方三向研究目前主三要分布三在市中三心傳統(tǒng)三高端住三宅區(qū)域三：徐匯三濱江、三古北、三世紀(jì)公三園;主要樓三盤包括三有：御三翠豪庭三、尚海三灣、世三茂濱江三、仁恒三河濱城三、盛大三金磐、三嘉利浦三江公館;戶型面三積在200平方米三以上，三考慮業(yè)三主的多三重居住三功能和三需要，三比如說三傭人房三的設(shè)置三。置業(yè)總?cè)齼r(jià)100三0萬以上三的“標(biāo)三簽型”三客戶需三求方向三研究客戶特三征置業(yè)核三心因素“標(biāo)簽三型”客三戶對(duì)區(qū)三域的稀三缺型資三源有極三高的要三求，中三外環(huán)區(qū)三域挖掘三這部分三客戶存三在難度客戶對(duì)三總價(jià)不三敏感，三同樣總?cè)齼r(jià)在市三區(qū)其他三位置往三往可以三拿下獨(dú)三棟別墅三，因此三對(duì)項(xiàng)目三所在區(qū)三域有特三別要求三；區(qū)域往三往具備三全市罕三見的景三觀資源三或文化三氛圍，三這些因三素需要三長(zhǎng)年累三積，中三外環(huán)區(qū)三域短期三內(nèi)很難三塑造。選擇的三產(chǎn)品特三征產(chǎn)品具三有很大三特色；項(xiàng)目處三于市區(qū)三高端階三層聚居三的絕對(duì)三核心位三置；項(xiàng)目具三有全市三稀缺的三資源，三如景觀三或者文三化底蘊(yùn)三；總價(jià)承三受力強(qiáng)三；看重開三發(fā)商品三牌。代表樓三盤有新三天地的三翠湖天三地，陸三家嘴的三財(cái)富海三景、湯三臣一品三、盛大三金磐、三世茂濱三江等；房型面三積較大三，往往三大于250平米，三且在空三間放大三的同時(shí)三注重整三體功能三性的塑三造。為社會(huì)三富豪圈三層，來三源地較三廣，本三市、外三省、港三澳臺(tái)到三外籍客三戶均存三在；職業(yè)為三大型私三營(yíng)及外三資企業(yè)三高層管三理人員三；家庭年三收入在300萬以上三，置