房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析

主要內(nèi)容

房

地

產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目策劃2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程

初步篩選可行性研究專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)外部環(huán)境:價(jià)值、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

內(nèi)部環(huán)境:資源、能力評(píng)估

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程初步篩選

可行性研究專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，將主觀判斷和客觀評(píng)價(jià)相結(jié)合，從大量的投資機(jī)會(huì)中篩選出企業(yè)感興趣的項(xiàng)目項(xiàng)目選擇的標(biāo)準(zhǔn)

主觀判斷

宏觀環(huán)境

投資規(guī)模

客觀評(píng)價(jià)創(chuàng)新性、獨(dú)特性前景預(yù)測(cè)

深入會(huì)談與多方面溝通

項(xiàng)目背景地理區(qū)位

成熟性

資源優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)

自行或委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究主要依據(jù)：項(xiàng)目基本定位、規(guī)劃方案、市場(chǎng)調(diào)研、市政配套條件用途：對(duì)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的系統(tǒng)思考與研究政府審批-《可行性研究報(bào)告》招商引資-《商業(yè)計(jì)劃書》項(xiàng)目融資-《項(xiàng)目融資申請(qǐng)報(bào)告》項(xiàng)目策劃-《項(xiàng)目策劃與營(yíng)銷建議報(bào)告》

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)例：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的《可行性研究報(bào)告》提綱

第一章前言第二章項(xiàng)目概況第三章項(xiàng)目建設(shè)的必要性第四章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)

第五章項(xiàng)目建設(shè)選址及建設(shè)條件

第六章項(xiàng)目規(guī)劃方案、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容第七章項(xiàng)目外部配套條件第八章環(huán)保、消防等措施第九章項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)與實(shí)施計(jì)劃第十章投資估算與資金來(lái)源第十一章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析第十二章結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)例：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告財(cái)務(wù)分析框架

1、銷售收入、利潤(rùn)、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的測(cè)算2、項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè)與分析3、銀行貸款利用與償還分析

4、盈虧平衡分析、敏感性分析等不確定因素的分析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)進(jìn)一步評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)性自行或委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)展開專業(yè)評(píng)估

市

場(chǎng)可行性研究經(jīng)濟(jì)可行性研究

敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致未來(lái)投資失敗的潛在因素，比如：市

場(chǎng)

禁入政策未來(lái)營(yíng)運(yùn)環(huán)境

不可轉(zhuǎn)移的責(zé)任(市政條件、環(huán)保政策等變數(shù))房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)例：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)框架1、項(xiàng)目規(guī)劃2、土地獲取3、資金籌措4、物業(yè)銷售5、合作/合資控制6、工程質(zhì)量7、市政配套條件8、開發(fā)周期9、材料設(shè)備采購(gòu)10、管理人員道德專業(yè)評(píng)估可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù))

初步篩選可行性研究專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)

符合企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略科學(xué)、系統(tǒng)、全面地評(píng)估項(xiàng)目的可行性和風(fēng)險(xiǎn)客觀分析，避免長(zhǎng)官意志(借助專業(yè)機(jī)構(gòu)輔助決策)綜合評(píng)估投資所需資源和企業(yè)供給能力

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目策劃市場(chǎng)調(diào)查的原則：實(shí)用性、真實(shí)性、指導(dǎo)性市場(chǎng)調(diào)查的范圍：與自身項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目第一部分：周邊項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

一、基本情況調(diào)查

（已建/在建項(xiàng)目）

項(xiàng)目名稱/項(xiàng)目檔次/項(xiàng)目位置/項(xiàng)目特色/發(fā)展商/入住時(shí)間/開發(fā)規(guī)模/配套設(shè)施/物業(yè)管理/近年公寓開發(fā)總量等。

二、租售情況調(diào)查

（已建/在建項(xiàng)目）

1、一般項(xiàng)目：可售面積/已售面積/報(bào)價(jià)/成交價(jià)/入住率/可租面積/已租面積/平均租金/出租率。

2、重點(diǎn)項(xiàng)目：內(nèi)容包括銷售時(shí)間、銷售率、成交價(jià)格、價(jià)格走勢(shì)等。

3、價(jià)格走勢(shì)調(diào)查

：封頂前/封頂后/入住后/目前價(jià)格走勢(shì)/價(jià)格策略/總體分析

4、大客戶成交調(diào)查

：

5、總體評(píng)價(jià)分析：對(duì)每個(gè)樓盤的總體評(píng)價(jià)，尤其是成功和失敗樓盤的重點(diǎn)分析與評(píng)價(jià)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目策劃(續(xù))二、擬建項(xiàng)目

1、發(fā)展商背景/項(xiàng)目位置/項(xiàng)目檔次/項(xiàng)目特色/規(guī)劃面積/規(guī)劃特點(diǎn)/開竣工時(shí)間；

2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目/相關(guān)項(xiàng)目分析；

3、未來(lái)三年整體市場(chǎng)擬建項(xiàng)目潛在供應(yīng)量分析；

4、未來(lái)三年整體市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè)；

5、總體分析與評(píng)價(jià)

市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容示例第二部分：目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

一、目標(biāo)客戶類型角度

1、本地居民自住

2、投資

3、外地居民

4、集團(tuán)消費(fèi)

5、其它類型

三、客戶性格角度

1、客戶心理類型

2、客戶決策過(guò)程

3、客戶購(gòu)買偏好

4、客戶游動(dòng)特點(diǎn)

5、客戶潛在需求

市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容示例第三部分項(xiàng)目策劃與營(yíng)銷建議報(bào)告

一、市場(chǎng)分析：市場(chǎng)概況

二、產(chǎn)品分析：產(chǎn)品差異性機(jī)會(huì)分析

三、產(chǎn)品定位：項(xiàng)目功能、檔次建議

四、規(guī)劃建議：功能、配比建議/總面積與標(biāo)準(zhǔn)層面積建議

五、客戶分析：客戶規(guī)模、類型、需求、性格、特點(diǎn)

六、客戶定位：開發(fā)建設(shè)、入住各時(shí)期客戶定位

七、潛在客戶：潛在客戶分析與開發(fā)商的機(jī)會(huì)

八、價(jià)格策略：價(jià)格預(yù)期與價(jià)格走勢(shì)

九、銷售策略：唯一性、排他性、實(shí)戰(zhàn)性的營(yíng)銷策略建議

十、問(wèn)題機(jī)會(huì)：開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要重視的問(wèn)題和把握的機(jī)會(huì)

項(xiàng)目策劃市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容示例第四部分：相關(guān)安排1、資料來(lái)源-公開的市場(chǎng)資料-假扮買家調(diào)查-預(yù)售登記資料-政府、銀行等相關(guān)機(jī)構(gòu)信息-面向購(gòu)房者的調(diào)研2、調(diào)研周期與人員配置

-周期：三十天

-人員：4-6人

-策劃與統(tǒng)籌：1人

-一般調(diào)研：4-5人

市場(chǎng)研究是房地產(chǎn)開發(fā)公司的一項(xiàng)日常性工作!2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2002年上半年北京市：1、完成房地產(chǎn)投資339億元，比去年同期增長(zhǎng)32.9％。2、房地產(chǎn)投資占全社會(huì)投資的比重高達(dá)55.2％，對(duì)全社會(huì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為77.3％。3、在房地產(chǎn)開發(fā)投資的帶動(dòng)下，全市商品房開復(fù)工面積達(dá)5086.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)36.5％；新開1106.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.1％；竣工279.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)21.8％。4、全市商品房銷售面積大于同期竣工面積，累計(jì)銷售各類商品房283.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.6％，實(shí)現(xiàn)銷售額135.8億元，增長(zhǎng)8.5％；銷售商品住宅271.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15％，實(shí)現(xiàn)銷售額125.6億元，增長(zhǎng)11.5％。

2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽資料來(lái)源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)與去年同期相比，新盤數(shù)量雖減少了51個(gè)，但新盤開發(fā)總面積卻增長(zhǎng)817萬(wàn)平方米。2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽資料來(lái)源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)資料來(lái)源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)2000：8272/平方米2001：7577/平方米2002：7286/平方米379萬(wàn)572萬(wàn)469萬(wàn)政府公布：2002年北京：4517/平方米上海：3837/平方米全國(guó)：2227/平方米+6%2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽資料來(lái)源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽資料來(lái)源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)200三2年北三京房地三產(chǎn)市場(chǎng)三概覽市場(chǎng)集三中度明三顯提高三，品牌三經(jīng)營(yíng)漸三入佳境土地成三本日益三升高，三其它成三本穩(wěn)中三有降差異性三特征日三趨明顯三，市場(chǎng)三細(xì)分更三加深化低密度三、高配三套住宅三成為需三求主流高性價(jià)三比成為三賣點(diǎn)小戶型三熱賣，三成為新三新人類三的新寵高尚住三宅增長(zhǎng)三迅速，三經(jīng)濟(jì)適三用房方三興未艾焦點(diǎn)三關(guān)三注200三2年北三京房地三產(chǎn)市場(chǎng)三概覽市場(chǎng)集三中度逐三步提高三，品牌三經(jīng)營(yíng)漸三入佳境1、大三型品牌三開發(fā)商三和樓盤三具有明三顯的競(jìng)?cè)隣?zhēng)優(yōu)勢(shì)2、國(guó)三內(nèi)領(lǐng)先三大型開三發(fā)商基三本到齊三，西方三外資開三始進(jìn)入3、幾三十萬(wàn)、三上百萬(wàn)三平米大三盤紛紛三登場(chǎng)；4、競(jìng)?cè)隣?zhēng)日趨三激烈，三營(yíng)銷成三本逐步三增大5、宣三傳推廣三模式從三追求“三轟動(dòng)效三應(yīng)”的三爆炸式三發(fā)布轉(zhuǎn)三變?yōu)橄到y(tǒng)地三進(jìn)行品三牌宣傳三與項(xiàng)目三推廣焦點(diǎn)三關(guān)三注200三2年北三京房地三產(chǎn)市場(chǎng)三概覽土地成三本日益三升高，三其它成三本穩(wěn)中三有降1、北三京市房三管局新三近頒布三了新的三基準(zhǔn)地三價(jià)，平三均價(jià)格三比19三99年三上升了三約30三%2、拆三遷成本三持續(xù)上三升3、五三環(huán)路以三內(nèi)已基三本沒(méi)有三一手土三地資源4、建三材、市三政配套三等成本三逐步下三降焦點(diǎn)三關(guān)三注200三2年北三京房地三產(chǎn)市場(chǎng)三概覽差異性三特征日三趨明顯三，市場(chǎng)三細(xì)分更三加深入檔次物業(yè)類型用途目標(biāo)市場(chǎng)年齡段豪宅別墅自用京籍個(gè)人25-30高級(jí)住宅TownHouse休閑團(tuán)體30-35中級(jí)住宅高層長(zhǎng)期投資長(zhǎng)住外籍人士35-40普通住宅多層/蝶拼SOHO外地在京人士40-60經(jīng)濟(jì)適用房小戶型外地人士60+焦點(diǎn)三關(guān)三注200三2年北三京房地三產(chǎn)市場(chǎng)三概覽低密度三、高配三套住宅成為需三求主流文化品三位身份地三位改善居三住條件基本住三房需要社區(qū)功三能目前市三場(chǎng)主流房地產(chǎn)三需求五三層次模三型焦點(diǎn)三關(guān)三注200三2年北三京房地三產(chǎn)市場(chǎng)三概覽高性價(jià)三比成為三賣點(diǎn)200三0：R三MB8三272三/平方米200三1：R三MB7三577三/平方三米200三2：R三MB7三286三/平方三米焦點(diǎn)三關(guān)三注200三2年北三京房地三產(chǎn)市場(chǎng)三概覽小戶型三熱賣，三成為新三新人類三的新寵繼綠景三苑SOL三O精舍、三榮豐2三008三非常男三女掀起三“迷你三戶型”三風(fēng)暴后三，20三02年三又有富三頓中心三、戀日三國(guó)際、三夏都盈三座等多三個(gè)項(xiàng)目三推出了三精巧一三居，均三取得了三不俗的三銷售業(yè)三績(jī)。目前正三在運(yùn)作三和即將三上市的三小戶型三項(xiàng)目據(jù)三調(diào)查還三將有近三500三萬(wàn)平方三米的供三應(yīng)量，三其龐大